針對【 廈】特停車場，并根據我中廣物業對停車場管理理念經驗，提出以下運營方案：站在提高停車場使用效率，充分發揮停車場服務業主、客戶角度出發，建議開發商持有全部停車位所有權或銷售部分停車位（如地下三層用于銷售），其余部分由物業來進行收費運營，為業主提供停車包月服務及向客戶提供臨時停車服務，具體運行方案如下：一、車位收費細則及停車場運行管理車輛停放收費標準1、固定停車位包月停放費停車場地類型收費標準（元/月輛）已售固定停車位免費車輛停放未售固定停車位500元(VIP客戶)2、非固定停車位包月停放費停車場地類型收費標準（元/月輛）非固定停車500元3、時租車輛臨時停放費停車場地類型收費標準（元/小時輛）非固定停車泊車未到20分鐘者免收停車費；泊車在三小時以內（含）的按10元收取；三小時以上部分按每小時10元計費（不滿一小時按一小時計算）。非固定停車商業客戶，一律按10元/次計費，不受時間限制。注：車輛停放收費標準具體以物價部門核定為準。（一）停車場設固定車位及非固定車位，固定車位需對號停泊（其中已售固定車位不收車輛停放費；未售固定車位按500元/個.月的標準進行收費）；非固定車位車輛進入停車場均采取就近泊車原則停泊。（二）免費車輛的使用免費車輛需由公司總經理簽署后，交由【亞洲包裝大廈】物業總經理發行免費卡。（三）月租車輛的使用1、有意辦理月租車輛的客戶可與物業中心接洽，由物業中心同事全面介紹停車場使用及收費情況（按500元/個.月的標準進行收取，停車按就近泊車原則）；2、物業中心同事與租戶簽訂車位租賃合同，同時發行月票卡。3、每月由物業中心根據租約的規定時間發單通知、催促承租人交繳租金。4、租戶在繳完租金后，憑繳款單對卡進行延期。5、注意事項： 領取月票卡時，需向物業中心繳納100元/張作為押金；如因原卡遺失、損壞等原因，需重做卡時，需向停車場主管闡明原因并出示繳款證明后方可重新領卡。（四）時租車輛使用方法1、車輛駛至車閘旁取得泊車票，閘桿升起；2、司機按車道標志指示駛入停車場；（注意服從保安員指揮） 3、車輛選擇車位泊好，鎖好車門，離開；4、離開車場時，司機駕車并持時租車票駛經收銀處繳費；5、泊車未到20分鐘者免收停車費；泊車在三小時以內（含）的按10元收取；三小時以上部分按每小時10元計費（不滿一小時按一小時計算）。 注：商場消費客戶憑酒店停車票，一律按10元/次向商家結算，不受時間限制。6、司機在繳完費后需盡快駛離大廈，以免阻塞停車場出入口；(五) 卸貨車輛使用方法 貨車進入首層卸貨時，需停泊在卸貨區內； 卸貨車輛必須憑卸貨單到出口崗亭處領取卸貨車輛停車證，享受免費1小時之服務，超過1小時收費標準與時租車輛一致； 貨車收費標準與時租車輛一致； 貨車在卸貨區泊妥后，需迅速卸下貨物，并把貨物運走； 貨車在卸完貨物、清點完畢后，需盡快離開，以便其他貨車進場；（六）停車場保安維護停車場內維護停車場秩序及治安及協助收費人員進行管理；24小時閉路電視監控及錄映，由消防監控中心保安員負責監控，發現可疑人物在停車場行動，立刻通知停車場保安員及主管前往處理。(七) 清潔管理1、停車場之清潔由清潔工執行，每天定期清掃地面一次，其余時間保持地面沒有垃圾、積水；2、每月定期給停車場清掃一次，天花通道及清理蜘蛛網；3、對上下車道每月定期清洗兩次；（八）停車場管理流程停車場管理流程圖固定車輛年票車輛車輛進入來訪車輛運貨車輛地面入口取臨時停車票由車輛管理員核對數據檢查車輛有效泊車證計算機核對磁卡及密碼由車輛管理員引導泊車地面入口取臨時停車票開閘放行離開時由收費員計算收費停泊指定位置停泊指定位置收費離開時收費員核對數據放 行二、停車場保安員、收費員工作細則（一）在出入口設置保安員一名，負責車輛進出及收費工作。1、停車場進場保安須熟記停車場守則，對進入停車場的租賃客人，要熱情有禮；2、維持停車場出入口秩序，保證車道暢通；3、需熟習停車場收費系統的操作；4、對于不懂使用系統客人，要協助其進場；5、對于系統問題(如無卡、無法進入)需及時處理；6、對卸貨車輛進行檢查，并發給卸貨車輛停車證；（二）停車場內特設兩名保安員負責巡邏工作。1、停車場保安要合理安排停泊車輛；分清是否固定車,并對號停泊；編號外的地方禁止停車；送貨車輛要停泊在指定的貨車停泊位；停車不能壓線。2、固定車位不能安排其他車輛停泊（建議安裝地鎖）；3、禁止無關人員玩弄車輛及停留于停車場;1）車輛停泊后,要求司機熄火將貴重物品取走，關好門窗， 禁止司機著車等候； 2）搬運人員，施工人員在停車場工作，需申請并做好登記，進出物品需有公司簽發的放行條，方能放行； 3）禁止送貨或搬運人員在停車場閑坐、躺睡,應勸其離開；4、熟記固定車位及月保車車輛，公司車輛牌和司機；5、發生交通事故或其他突發事件，要及時報告主管人前往處理，并提供實際現場報告協助處理；6、對停車場的設備損壞及衛生情況要及時上報主管人員；7、車主丟失停車證(卡)的憑車輛執照取車，并做好登記,無停車證(卡)，又無車輛執照的一律不得取車，以防車輛丟失；8、防止停放的車輛被騙取走或被盜，發現可疑人員或車輛及時上報級；9、注意取車和停放車輛的秩序，特別是在早晚上下班高峰期會出現停車和取車混亂，因此，要求停放車輛的車主，守秩序和互相謙讓，注意安全；10、不準在停車場內吸煙，加油和停放易燃物品等，禁止在停車場內修理車輛及洗車； 11、停車場內嚴禁堆放任何雜物，確保場內的車輛安全出車；12、保安員定時巡查車輛及登記車輛停泊車位號碼，指揮車輛出入及管理 卸貨區秩序。12.1 對進入卸貨區車輛進行指揮，維持卸貨區秩序；12.2 對卸貨車輛有權檢查其送貨單，禁止非卸貨車輛進入卸貨區，并敦促卸貨車輛領取卸貨車輛停車證；12.3 要求卸貨車輛盡快卸貨，離開卸貨區；12.4 及時與進入保安聯系，確定卸貨車道暢通；（三）收費流程司機駕車前來繳費交卡給收銀員讀票收費顯示器顯示應交款同時將該資料存于電腦司機繳費后并給出收據每天早班統計票款于下午4：00與財務部交接，中班、夜班用信封封好，注明班次、人員，放入消防中心保險柜。財務將款存入銀行并定期核算車場收費情況三、停車場財務收費制度1、每位收銀員進入自己系統進行操作，嚴禁進入其他系統；2、收銀員交接班時，做好交接班記錄；3、如收銀員需臨時離開崗位必須通知主管，由主管安排；4、月票及時鐘票收據統一由物業中心保存，收銀員每次用完才能領取；5、如公安等特殊車輛離開時將時租票交收銀員讀票，收銀員需記錄車牌及時間，交主管確認免費停泊。6、收款及送款時間：每天于16：00（星期一至星期五），由收銀員將收款交物業中心，中班、夜班由信封封好，注明班次人員金額后交消防中心保險柜；7、收款具體事項：收款人員到停車場向當班收銀員收款時，要當面核對清楚所收款項金額及有關票據是否相符，票據號碼是否相連，有沒有免費車票，辯別鈔票真偽，所收到的鈔票及相關票據要嚴格登記在冊，并進行簽收。每月15日、30日由停車場主管進行系統檢核有關統計數據，并報物業中心。四、停車場員工配備及其他（1）組建停車場獨立管理及保安班組，直屬物業經理負責；（2）停車場開放時間為：全天開放；（3）收銀員、每天工作8個小時，每周6天工作制;（4）總共配10人，具體人員分配如下：1、停車場主管1人，負責停車場的整體工作；2、停車場財務人員1人，負責停車場每天費用的結存工作；3、汽車閘口收銀員共6人（2崗3班制）；4、停車場輪休、臨時支援2人。注：上述人員為暫定人員，等進場后將根據工作工作需要、勞動強度等對人員進行增加調整；（5）制定收費標準，以每小時、每月計；（6）劃車位線、編號；（7）放置正確的交通指示標志、改道指示標志, 停車場的高度標志；（8）制定停車場管理班組工作細則及工作指引；（9）制定停車場各種突發事件的處理方案和指引；（10）制定協調部門管理措施；（11）提前15天招募員工進行崗前培訓。五、停車場運營成本測算員工工資成本測算單位：人民幣（元）序號項目月支出年支出1停車場主管1人2財務管理1人3員工8人4國定假日加班費5員工服裝費6高溫費7員工培訓8對講機9日常收費易耗品用品10餐費補貼11人工成本合計12地下車庫照明能耗費用13總成本合計注：1、道閘、收費系統、崗亭、辦公家具、空調等附屬設施設備由開發商統一配置； 2、上述停車場運營費用前期虧損部分由物業自行承擔，但停車場運營合同應規定經營年限10年以上，用于彌補物業前期虧損部分； 3、停車場年度營業收入超過運營費用后，扣除物業運營成本后的營業利潤由甲、乙雙方按5:5分成結算；4、上述人員為暫定人員，等進場后將根據停車情況、勞動強度等對人員進行增加調整。六、停車場應急措施（一）停車場發生火警需即時通知消防監控中心，或打119報警。-如火勢較小，可以即時用滅火筒進行撲救；-如火勢劇烈，難以控制時，則協助其他人員疏散撤離。（二）如遇車輛失竊-注意保護現場，并通知保安部報警，在警察未到達現場之前先用圍欄 圍住現場守候，同時給事主作簡單記錄。（三）停車場發生水浸-應準備一定的沙包，以作應急之用；-如發現水浸，應即時通知保安中心及工程值班室，進行緊急排水；-調派人手用沙包進行堵截水源；-如遇水管爆裂，馬上到水制房關閘。（四）發現可疑物品-發現可疑的物品，請不要搬動，可通知部門主管處理。（五）發現可疑人物在停車場行動-先知會保安中心，同時報告自身位置，待增援同事到達后上前盤問。（六）遇緊急停電1、使用緊急照明，保證各通道的照明；2、立即將停電區域及詳細情況報告當值主管或保安部當值主管；3、如收費系統停電或有故障，則應通知出入口崗位當值人員，同時使用手動計費如下：a、車輛進入停車場時，由入口崗位人員手動起桿。 b、車輛駕駛員在離場時駕車至收費處打卡繳款，收銀員收回計時卡 及開出收據或發票；c、收銀員在收到計時卡后應做好詳細登記并核對發出臨時時鐘卡及收回臨時時鐘卡之情況，于移交物業中心時登記清楚。(七) 如遇消防報警時：1、及時通