深圳市深圳市 地產發展有限公司地產發展有限公司 房地產開發業務運作管理模式房地產開發業務運作管理模式 試行版 試行版 深圳市深圳市 地產發展有限公司地產發展有限公司 二二 七年五月七年五月 目目 錄錄 第一部分 指導準則 一 指導準則 1 第二部分 部門職責 一 說明 2 二 職能部門工作職責 3 三 項目公司 部 工作職責 19 第三部分 項目開發工作流程 一 工作流程示意圖 25 一 項目拓展工作流程及各相關部門工作職責 26 二 項目策劃工作流程及各相關部門工作職責 35 三 設計管理工作流程及各相關部門工作職責 42 四 工程管理工作流程及各相關部門工作職責 48 五 營銷管理工作流程及各相關部門工作職責 56 六 客戶服務工作流程及各相關部門工作職責 62 二 項目開發關鍵節點控制表 68 第四部分 項目管理辦法及審批權限 一 項目管理辦法 70 二 重大業務評審規定 74 三 本地項目管理審批權限表 77 四 異地項目管理審批權限表 80 第一部分第一部分 指導準則指導準則 一 深圳市 地產發展有限公司是由原深圳 地產公司整體平移形 成的專業地產開發公司 全面負責原 地產 苑外地產業務及 地產業務的經營管理工作 二 公司實行以項目公司 部 制為管理主線的運作模式 強調高 效率 高質量運作 加快 實現從現金到現金 的增值過程 三 運用公司專業能力 規避開發經營風險 房地產開發價值鏈中 的風險 除了政策和行業周期風險外 首先來自于項目拓展環 節 其次在于項目策劃定位環節 第三就是開發建設過程中設 計 工程 營銷等工作質量所帶來的風險 因此由公司職能部 門直接負責項目拓展及客戶服務工作 并在項目前期策劃階段 對工作成果進行控制和評審 保證項目運作水平 四 項目公司 部 是公司的重要戰略經營單元 按照直線式業務 指揮系統運作 明確責 權 利 提高工作效率 加快項目運 作速度 縮短資金占用周期 全面負責項目經營管理 實現經 營目標 五 職能部門是公司重要的專業服務力量 負責在設計 工程管理 營銷等工作中提供專業技術支持服務 加強對項目運作過程中 安全 進度 質量和成本的控制 規避經營風險 發揮服務和 監督的作用 第二部分第二部分 部門職責部門職責 一 一 說明說明 一 一 術語解釋 術語解釋 1 負責 屬于本部門事務 由本部門承擔責任 可請求其他部門配合 2 主持 需要與其他部門配合完成的工作 由本部門牽頭并承擔相關責任 3 組織 需要與其他部門配合完成的工作 由本部門承擔協調責任 4 配合 不承擔主要責任 但必須在負責者領導下參與此項工作并承擔相關責 任 5 參與 參加相關工作過程 本部門不承擔責任 二 二 公司委員會定義 公司委員會定義 1 投資咨詢委員會 負責公司項目投資方面的評審和決策 2 策劃 方案評審委員會 負責對項目的定位進行專業評審 負責對項目前期策劃成果進行專業評審 負責對項目方案設計成果進行專業評審 3 招標委員會 負責公司招標項目的確定 保證招標的合理性 負責招標過程中的開標 評標 定標的決策性工作 4 定價咨詢委員會 負責對項目銷售定價及其他相關指標進行專業評審 二 二 職能部門職責職能部門職責 一 運營管理部 一 運營管理部 部門使命部門使命 以前瞻性視野 完善 提升和創新管理理念和管理方法 不斷提高 公司管理水平 推進公司各項經營目標的實現 部門職責部門職責 綜合計劃管理 部門績效考核 流程管理 公共關系管理 統計信 息管理 1 綜合計劃管理 負責落實董事會下發的綜合計劃 負責制定公司年度綜合計劃 并分解到各項目公司 部 及各職能部門 主持編制公司與各項目公司 部 職能部門的目標責任書 并組織簽訂 負責跟蹤 調整及協調各項目公司 部 季度計劃 職能 部門月度計劃以及項目總體計劃 負責設計及收集整理各項目公司 部 月度綜合報表 2 部門績效考核 負責制定各項目公司 部 和職能部門的績效考核方案 負責收集各職能部門的關鍵績效數據和工作目標完成情況 并組織對職能部門進行績效考核 根據項目節點完成情況 按季度組織對項目公司 部 的 績效考核 3 流程管理 負責建立 實施 完善公司流程管理體系 主持公司定期和不定期的流程修訂工作 4 公共關系管理 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關背景資料 配合報批報建工作 配合辦理項目開發相關政府批文及許可證 負責公司對外公共關系的日常維護 負責公司與政府機關之間的危機公關處理 5 知識管理 負責督促各相關部門進行基礎研究知識庫分類 并協助建 立相關知識庫 負責建立知識管理的配套管理措施 設立知識貢獻獎勵制 度 激勵知識貢獻和知識創新 負責公司統計報表的編制和報送 二 投資拓展部 二 投資拓展部 部門使命部門使命 獲取和儲備公司重要的戰略資源 土地 做好房地產開發資源準備和 前期工作 部門職能部門職能 土地信息收集及評估 可行性研究分析 項目土地獲取 戰略管理 政策研究及市場研究 1 土地信息收集及評估 負責收集目標地塊信息 建立土地信息庫 負責建立土地信息選擇標準體系 負責評估并初步確定拓展目標 2 可行性研究分析 主持制訂可行性研究計劃 組織進行項目可行性分析 主持編制 項目可行性研究報告 組織可行性研究報告評審 3 項目土地獲取 負責確定商務條件 提出商務談判方案 負責與相關各方的商務談判工作 負責簽訂土地使用合同 負責辦理 土地證 等相關手續 4 戰略管理 負責研究地產板塊發展戰略 并就公司戰略調整給予提議 負責制定中長期發展目標和戰略規劃 5 政策研究及市場研究 參與項目公司組織的各重要節點的匯報會議 積累相關專 業經驗 負責研究國內外房地產相關政策 并分析由此產生的影響 負責研究目標開發區域的宏觀環境和城市總體規劃等信息 三 合約成本部 三 合約成本部 部門使命 部門使命 跟蹤當今世界建筑技術潮流 研究和創新成本控制理念和方法 以 前瞻性視野提升公司成本管理水平 部門職能 部門職能 成本管理體系 成本規劃 成本動態管理 項目預結算 采購管理 工程合同管理 成本分析及效益評價 1 成本管理體系 負責建立和完善公司成本控制體系 負責編制咨詢合同標準化體系 負責公司項目成本戰略的策劃 制定和實施 負責落實項目總體目標成本 配合項目公司 部 進行責任成本的分解與考核 負責建立成本監控預警機制 2 成本規劃 配合編制 項目可行性研究報告 配合進行產品方案比選 提交不同設計方案的 方案甄選 成本測算報告 配合編制 項目開發綱要 主持編制 項目目標成本 主持編制 項目限額設計標準 3 成本動態管理 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作 負責定期對項目成本進行監控 審核各項目公司 部 每 月提供的動態成本報告 對可能超出目標成本的情況進行 預警 負責收集 整理各項目公司 部 的有關成本信息 并對 成本信息進行匯總及甄別 4 項目預結算 負責造價咨詢公司評標選定工作 負責編制各項目的 項目結算計劃 負責各項目結算工作 負責對各項目預算實行備案抽查 負責編制 工程結算分析報告 5 采購管理 負責管理戰略供應商信息庫 主持供應商的資質預審及評 價 負責維護和完善造價咨詢類戰略供應商信息庫 負責審核項目公司 部 提供的 項目設備及材料采購總 體計劃 根據項目公司 部 提供的 材料設備采購配合計劃 主 持公司權限范圍內的招標工作 負責跟蹤市場材料價格 建立和維護材料價格信息庫 負責編制公司招標的經濟標書 并對各投標單位的經濟標 書進行評價 主持公司招標項目合同洽談 6 工程合同管理 負責建立和完善標準化工程合同體系 7 成本分析及效益評估 參與項目公司組織的各重要節點的匯報會議 積累相關專 業經驗 負責收集 整理各項目的效益評價報告 編制 項目效益 評價報告 四 工程技術部 四 工程技術部 部門使命 部門使命 跟蹤當今世界建筑技術潮流 研究和創新工程技術管理理念和方法 以前瞻性視野提升公司工程管理水平 部門職能 部門職能 采購管理配合 工程過程管理配合 設計管理配合 工程技術支持 技術資料管理 工程管理指引制訂及維護 1 采購管理配合 配合進行公司權限范圍內的招標 2 工程過程管理配合 負責定期對各項目工程進度 質量 安全文明施工情況進 行督察 并督促項目公司 部 進行整改 配合項目各階段的工程驗收 負責收集總結工程信息 建立和完善工程案例信息庫 3 設計管理配合 配合對建筑方案進行結構選型 配合編制 項目限額設計標準 配合對設計單位的結構方案 設備選型等進行優化 配合對設計各階段的階段性成果進行審核 配合完成圖紙內部審查 配合完成施工圖的圖紙會審和技術交底 5 工程技術支持 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發綱要 參與完成大型設備或主要材料的現場驗收工作 配合進行 施工組織設計 評審 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作 負責在工程全過程中對工程重大技術問題提供專業支持 參與項目公司組織的各重要節點的匯報會議 積累相關專 業經驗 負責新技術 新工藝在實際工程中的推廣和應用 配合處理重大投訴 提供工程技術解決方案 負責更新維護工程類供應商信息數據 負責提出新材料 新技術 新工藝 新設備選用的建議 6 技術資料管理 負責對項目工程技術 施工資料管理的督促 檢查 配合項目公司 部 完成工程竣工后的檔案資料移交 7 工程管理指引制訂及維護 負責施工圖設計指引 建筑專業除外 的制訂及維護 負責工程管理指引的制訂及維護 五 產品研究部 五 產品研究部 部門使命部門使命 跟蹤當今世界建筑潮流 研究和創新滿足市場需求的產品 以前瞻 性視野 創造最具價值的生活空間 部門職能 部門職能 項目規劃 設計配合 設計研究 標準化設計合同體系及供應商管 理 1 項目規劃 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發綱要 配合編制 項目限額設計標準 2 設計配合 配合對設計各階段的階段性成果進行審核 3 設計研究 負責施工圖設計標準體系中建筑專業相關內容的制訂 負責聯系相關專業人士 與營銷策劃部一起建立并完善專 家人才庫 參與項目公司組織的各重要節點的匯報會議 積累相關專 業經驗 負責建立設計案例信息庫 并進行分析整理 負責跟蹤國內外建筑規劃動態 進行研究及創新 4 標準化設計合同體系及供應商管理 負責建立和完善標準化設計合同體系 負責維護和完善設計類戰略供應商信息庫 六 營銷策劃部 六 營銷策劃部 部門使命部門使命 以前瞻性視野 提升和創新市場營銷策劃理念和策劃水平 引領市 場潮流 極大地滿足客戶需求 部門職能部門職能 項目策劃 項目營銷 市場研究 品牌策劃及建設 標準化營銷合 同體系管理 1 項目策劃 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發綱要 2 項目營銷 配合完成 營銷推廣策劃方案 的制定及評審工作 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作 配合完成 營銷費用預算 的制定及評審工作 3 市場研究 負責維護和完善營銷類戰略供應商信息庫 負責聯系相關專業人士 與產品研究部一起建立并完善專 家人才庫 參與項目公司組織的各重要節點的匯報會議 積累相關專 業經驗 負責市場調研及政策研究 定期形成 市場分析報告 負責各項目相關營銷負責人交流總結 提高營銷專業水平 負責制訂科學的營銷管理體制 推進營銷職能創新 4 品牌策劃及建設 負責公司品牌規劃戰略的制定和實施 負責公司品牌宣傳標準件體系的建立和落實 組織各項目參加大型房地產展會 5 標準化營銷合同體系管理 負責建立和完善標準化營銷合同體系 七 財務部 七 財務部 部門使命 部門使命 以前瞻性視野 研究和創新房地產開發資本運營理念和方法 構建 和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺 部門職能 部門職能 財務管理制度管理 會計核算 融資管理 全面預算管理 財務分 析與公司決策支持 稅務管理 權益性投資管理和審計 財務檔案 與內部管理 1 財務管理制度管理 負責根據國家財會法律法規 結合公司管理需要 建立和 完善公司各種財務管理制度 2 會計核算 負責辦理日常核算業務 負責辦理日常出納業務 負責財務會計報告的編制和報送 負責公司年度財務報告社會審計工作 3 融資管理 負責制定并平衡公司資金計劃 負責公司日常資金調度 確保公司營運資金需求 負責項目開發的各項融資業務 負責金融機構關系維護 負責資本市場及融資創新的研究管理 負責項目按揭銀行的選擇與業務合作 4 全面預算管理 負責公司全面預算的編制與控制 配合確定公司經營目標 配合編制經營計劃 負責動態跟蹤調整資金計劃 5 財務分析與公司決策支持 負責公司財務狀況分析 提供管理報表 負責審核各類經濟合同 提供戰術性決策支持 對經濟合 同的財務條款提出建議 把控財務風險 配合編制 項目可行性研究報告 配合編制 項目開發綱要 6 稅務管理 負責辦理公司日常納稅業務以及其他稅務事項 負責公司稅務籌劃 負責開發項目稅務籌劃 負責項目公司稅務工作 7 權益性投資管理和審計 負責收集整理投資企業財務數據和信息 負責為公司向投資企業派出董事提供財務資料 負責指導及檢查投資企業的財務工作 配合上級單位對本公司及投資企業的日常審計和檢查 負責監控公司內控制度的實施 8 財務檔案與內部管理 負責公司會計檔案管理 確保檔案的完整與安全 負責維護財務軟件的正常運行及數據安全 負責公司財務印章 有價證券 票據及貸款等經濟合同的 管理 八 客戶服務部 八 客戶服務部 部門使命 部門使命 以前瞻性視野構建以客戶為中心的客戶服務平臺 努力提升公司市 場中的信譽度和美譽度 部門職能 部門職能 項目策劃配合 銷售事務管理 投訴處理 客戶關系管理 會管 理 客戶服務體系 客服信息分析 法務管理 客戶危機管理 1 項目策劃配合 配合編制 項目開發綱要 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作 2 銷售事務管理 配合完成物業管理公司的選定工作 與項目公司 部 共同負責銷售代理公司的管理和評估 負責有關銷售信息系統初始數據的錄入 配合進行按揭銀行的選擇 負責認購書 銷售合同等法律文件的準備工作 配合進行營銷推廣客戶活動 配合完成簽訂相關認購協議工作 負責與客戶簽訂銷售合同 并負責銷售回款 配合完成客戶資料移交工作 負責客戶資料及銷售合同管理 負責銷售數據統計分析 匯總分析 負責銷售后的相關產權辦理工作 包括 面積補差 初始 登記 轉移登記并協助監管銀行或業主辦理 房產證 負責組織項目入伙策劃并組織落實 負責項目尾盤銷售及資產管理 3 投訴處理 負責與項目公司 部 進行對接 參與工程竣工驗收 成立項目售后維修小組 負責售后維修工作 配合完成物業管理方案的審核工作 負責受理客戶投訴 負責與客戶洽談解決方案 并組織協調相關專業部門進行 處理 負責項目公司 部 解散后 維修工程款項的管理 組織各部門使用客戶服務軟件 負責對客戶投訴處理的結果進行回訪 負責記錄客戶投訴信息 并管理客戶投訴檔案 負責定期對客戶投訴進行分析 4 客戶關系管理 負責進行客戶滿意度調查 負責對客戶滿意度調查結果進行分析 并形成報告 5 會管理 負責 會的策劃 設立及后期會務工作 負責 會的推廣工作 負責 會會刊的策劃及出版工作 負責 會會員活動的策劃及實施 負責 會運作過程中與 系統其他單位的協調工作 負責公司網站 內刊中關于客戶信息的發布及客戶論壇的 維護 負責收集 輸入和維護客戶信息資料 并進行分類管理 6 客戶服務體系 負責編制銷售合同補充條款 負責制定客戶滿意度調查標準 負責制定售后管理制度及客戶服務標準 7 客服信息分析 負責統計分析客服信息 形成客服案例庫 8 法務管理 負責為公司提供各類法律支持服務 負責對公司業務合同的法律審核 負責編制和修改企業的格式化合同 負責法律知識培訓工作 負責提供商務談判中的法律咨詢服務 負責對項目公司 部 權限外的合同進行審核 負責對項目公司 部 權限內的合同進行定期檢查 法律 指導 負責處理包含項目公司在內的公司所有法律糾紛處理 負責外聘律師的選擇 聘用合同訂立 管理和服務評價 9 客戶危機管理 負責建立客戶危機管理風險防范制度 負責策劃有關客戶危機處理方案 九 行政人事部 九 行政人事部 部門使命部門使命 根據企業發展戰略需要 提供人力資源 后勤服務等方面的有效支 持 在企業內部創造良好的管理機制 營造高效和諧的職場氛圍 部門職能部門職能 人力資源規劃 員工招聘和選派 員工培訓 員工薪酬和績效考核 企業文化建設 行政事務管理 資產管理 IT 信息管理 檔案管理 1 人力資源規劃 負責制定人力資源規劃 并組織實施 負責完善人力資源管理體系 研究 設計人力資源管理模 式 包含招聘 績效 培訓 薪酬及員工發展等體系的全 面建設 制定和完善人力資源管理制度 負責向公司高層決策者提供有關人力資源戰略 組織建設 等方面的建議 負責審批項目公司 部 的管理架構和人員配置計劃 負責進行項目公司 部 關鍵崗位聘任的審核 2 員工招聘和選派 負責制定招聘計劃和實施招聘 為公司和項目公司 部 供給人才 配合完成項目公司 部 高層管理人員的聘任工作 3 員工培訓 負責公司員工的培訓管理工作 負責擬定并執行培訓計劃 負責評價培訓效果和督促各部門 各項目公司 部 內部 培訓工作 4 員工薪酬和績效考核 負責職能部門經理級以下員工績效考核管理及匯總整理公 司績效考核結果 負責管理公司員工薪酬事務 負責審核項目公司 部 薪 酬制度 負責辦理員工調動 離職 入職 考勤 保險和醫療等手 續 負責建立公司員工福利制度 5 企業文化建設 負責公司企業文化建設 6 行政事務管理 負責建立 維護及推廣企業形象識別系統 CIS 負責擬寫公司年度工作總結 負責公司各類公文處理與文件流轉控制 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整 理與發放 負責管理公司印章 負責公司辦公設備 用品管理 負責公司公務車輛調配 維護 年審 稅費繳納 駕駛員 管理 負責公司前臺接待 公司安全保衛管理 辦公環境管理 負責公司有關對外行政 工商手續辦理 公司證照年檢 章程變更等 負責管理公司書刊 報紙訂購 負責其他后勤服務 7 資產管理 負責辦理公司固定資產的采購審批手續 采購以及登記建 檔工作 負責辦理各部門的固定資產轉移 報廢手續 主持盤點固定資產工作 負責固定資產日常維護和臺帳管理 配合完成項目公司清算及固定資產處置工作 8 IT 信息管理 負責制訂并實施公司信息化建設戰略規劃及信息系統改進 方案 負責企業計算機信息管理系統開發 維護 更新 使用管 理以及網絡安全維護 負責計算機及相關設備的購置 調配 維修 維護保養 負責公司網站信息內容日常維護更新 負責處理公司日常電腦和網絡故障 提供 IT 服務 9 檔案管理 負責檔案管理 檔案信息化管理及維護 負責各投資企業重要資料的收集和整理 負責指導項目公司 部 檔案工作 負責接收項目公司 部 工程竣工后的檔案資料 三 項目公司 部 職責三 項目公司 部 職責 使命 使命 項目公司 部 為公司發展的重要戰略經營單元 按照直線式業務指揮 系統運作 明確責 權 利 提高工作效率 加快項目運作速度 縮短 資金占用周期 全面負責項目經營管理 實現經營目標 職能 職能 項目立項后組織制定 項目開發綱要 并在 項目開發綱要 指導下主 持項目全過程開發工作 說明 說明 確定項目拓展意向后 由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進行 項目前期策劃工作 至項目公司 部 成立 1 項目前期準備 負責制定管理架構及人員配置計劃 交由行政人事部審核 2 項目策劃 組織編制 項目開發綱要 并組織階段性評審及最終評審 3 設計管理 1 方案設計 負責編制方案設計任務書 負責從戰略供應商信息庫中選擇方案設計單位 與設計單 位進行溝通聯系 完成方案設計 組織項目方案設計的評 審 負責辦理相關報批報建工作 2 初步設計及施工圖設計 組織相關部門對建筑功能 結構方案 設備選型等進行設 計優化并落實 負責施工圖審查單位的考察和確定 在建筑專業初步設計完成后 負責聘請專業測量公司進行 查丈咨詢 負責編制初步設計任務書及施工圖設計任務書 配合編制 項目限額設計標準 并負責落實 負責從戰略供應商信息庫中選擇初步設計及施工圖設計單 位 與設計單位進行溝通聯系 完成初步設計及施工圖設 計 組織對階段性及最終的設計成果進行審核 組織相關部門對設計單位的設計質量提出明確目標 并確 定主要設計參數 負責協調設計單位與相關職能部門之間的配合關系 控制 設計進度 質量 建安成本等 主持圖紙內部審查 主持施工圖的圖紙會審和技術交底 負責辦理相關報批報建工作 4 工程管理 1 施工準備 負責工程施工現場場地準備 負責獲得項目政府相關許可證 主持 施工組織設計 的評審工作 2 進度管理 負責根據 項目總體開發計劃 制定 施工總體進度計劃 負責審核監理規劃及實施細則 落實計劃執行 負責落實項目施工進度計劃 并及時進行調整 負責跟蹤 協調相關部門與項目有關的工作計劃 例如主 要設備及主要專業分包等 的制定及執行等工作 3 質量管理 負責落實施工質量監控 達到驗收規范標準 負責審核關鍵工序 關鍵部位的施工方案 主持各階段的工程驗收 負責對工程質量情況進行定期分析 形成質量分析報告 對于典型問題形成案例 交工程技術部進入案例信息庫 4 安全文明管理 負責監督施工單位建立安全文明生產管理規范 負責檢查施工單位的安全文明生產工作 定期組織相關單 位對施工現場進行安全文明檢查 配合政府相關部門進行安全文明檢查 負責施工現場社會治安的綜合治理 負責監督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環境 5 采購管理 負責編制 項目設備及材料采購總體計劃 及 材料設備 采購配合計劃 并交由合約成本部審核 配合進行公司組織的項目主體總包招標 主要專業分包工 程及主要設備招標 負責在戰略供應商信息庫中選擇供應商 進行權限范圍內 的采購工作 負責審核施工單位編制的材料及設備進場計劃 并跟蹤 督促計劃的執行 負責大型設備或主要材料現場驗收 材料證明資料收集和 手續辦理 負責評價公司供應商 并知會相關部門錄入數據庫 6 設計變更管理 負責審核工程施工階段限額范圍內的設計變更 主持重大或超出限額的設計變更評審 主持審核為滿足客戶需求的設計變更 7 項目檔案管理 負責管理項目各類相關檔案 負責進行工程信息收集 總結 配合工程技術部建立和完 善工程案例信息庫 8 項目危機管理 負責建立 項目危機事件防范處理制度 負責處理項目危機事件 5 成本管理 配合合約成本部落實項目總體目標成本 負責編制項目預算 配合合約成本部備案抽查 負責根據施工合同 編制工程款季度支付計劃 并交由財 務部備案 負責核對供應商材料清單及施工單位完成工程量 并核算 工程進度款 辦理支付手續 負責對項目成本控制信息進行統計 歸檔 制定月度動態 成本報表交由合約成本部備案 負責根據 項目結算計劃 按時將工程結算資料移交至合 約成本部 并配合合約成本部完成 工程結算分析報告 6 營銷管理 1 營銷策劃 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作 負責編制 項目營銷推廣總體計劃 并組織評審 負責編制 營銷推廣策劃方案 并組織評審 負責編制 營銷費用預算 并組織審核 負責選擇物業管理公司 并組織審核 優化物業管理方案 2 營銷推廣 負責按照 營銷推廣策劃方案 開展營銷推廣活動 3 銷售管理 負責預售查丈和竣工查丈 負責辦理商品房預售申請 領取 商品房預售許可證 負責簽訂認購協議 負責向客戶服務部移交客戶資料 并配合客戶服務部與客 戶簽訂銷售合同 與客戶服務部共同負責銷售代理公司的管理和評估 4 售后服務 配合項目入伙后的工程整改工作 配合處理重大投訴 7 項目合同管理 負責洽談權限范圍內的相關合同 負責簽定合同 并嚴格按照合同規定落實各項工作 負責對項目相關合同執行結果進行統計 評估分析 并反 饋至相關部門 7 項目收尾 項目竣工驗收后負責向政府相關部門移交工程技術檔案 項目結束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案 項目結束后負責與物業管理公司之間的資料交接工作 主持項目公司清算及固定資產處置 項目結束后負責編制 項目總結報告 9 運營管理 負責按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案 根據項目節點完成情況 負責按季度完成績效考核工作 主持各重要節點的匯報會議 提高項目運作水平 積累相 關專業經驗 第三部分第三部分 項目開發工作流程項目開發工作流程 一 地產業務開發工作流程示意圖一 地產業務開發工作流程示意圖 和 項目公司 部 項目前期策劃小組 主責部門協作部門 工程技術部 合約成本部 運營管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產品研究部 客戶服務部 項目項目拓展拓展項目策劃項目策劃設計管理設計管理工程管理工程管理營銷管理營銷管理客戶服務客戶服務 財務部 一 項目拓展工作流程及各相關部門工作職責 一 項目拓展工作流程及各相關部門工作職責 項目拓展工作流程示意圖項目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門投資拓展部投資拓展部投資拓展部公司董事會投資拓展部 配合部門運營管理部 產品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術部 客戶服務部 財務部 投資拓展部運營管理部 提交成果土地信息庫 分析土地信息 甄選目標地塊 初步確定拓展 目標 可行性研究 報告 項目實施決議 土地合同 建設用地規 劃許可證 付清地價款 證明 土地證 固定資產投 資計劃 控制要點 準確收集資料 及時更新數據 調查土地背景 防范潛在風險 基礎資料翔實 科學理性分析 咨詢專業意見 慎重決策 確保手續完備 避免法律糾紛 土地 信息 收集 分析 可行性研究 公司 內部 評審 辦理 土地 獲取 手續 初步 確定 拓展 目標 項目拓展工作流程圖項目拓展工作流程圖 項項目目拓拓展展工工作作流流程程圖圖 土土地地信信息息收收集集分分析析初初步步確確定定拓拓展展目目標標可可行行性性研研究究公公司司評評審審辦辦理理土土地地獲獲取取手手續續 策策劃劃 方方案案 評評審審委委員員會會 客客戶戶 服服務務部部 董董事事會會 投投資資咨咨詢詢 委委員員會會 財財務務部部項項目目前前期期策策劃劃小小組組投投資資拓拓展展部部 運運營營 管管理理部部 Y N Y N 土土地地背背景景 資資料料調調查查 評評審審 評評審審 提提供供客客戶戶 需需求求信信息息 進進行行 市市場場調調研研 編編制制初初步步策策劃劃 定定位位報報告告 獲獲得得土土地地 使使用用權權益益 項項目目獲獲取取 方方式式 簽簽訂訂土土地地 使使用用合合同同 初初步步確確定定 拓拓展展目目標標 項項目目立立項項 可可行行性性 報報告告 組組織織現現場場勘勘察察 組組織織評評審審 制制定定可可行行性性 研研究究計計劃劃 土土地地儲儲備備 計計劃劃 土土地地信信 息息收收集集 分分析析甄甄選選 目目標標土土地地 土土地地信信息息 庫庫歸歸檔檔 基基礎礎 研研究究 編編制制初初步步產產品品 建建議議書書 Y 風風險險控控制制 報報告告 初初稿稿 初初步步項項目目總總體體 開開發發計計劃劃 財財務務預預測測 資資金金籌籌措措 方方案案 評評審審 N 成成本本測測算算 報報告告 工工程程技技術術 特特點點分分析析 項目拓展流程指引項目拓展流程指引 1 目的目的 為保持公司可持續性發展 拓展房地產新項目 2 適用范圍適用范圍 適用于房地產新項目發展體系的新項目拓展獲取工作 以及為之展開的相 應研究工作 3 職責職責 3 1 投資拓展部 3 1 1 負責組織基礎研究 定期制定 土地儲備計劃 并對研究成果進行歸 檔 3 1 2 以基礎研究為指引進行土地信息收集 并給予篩選 3 1 3 參考運營管理部提供的土地背景資料 初步確定拓展目標 3 1 4 負責根據項目初步談判的結果 確定項目的運作方式 組織公司相關部 門進行項目現場勘查 并組織編制 項目可行性研究報告 3 1 5 可行性研究 負責根據項目的特點制定可行性研究計劃 組織項目前期 策劃小組展開相應流程工作 最終形成包含固定內容的 項目可行性研 究報告 3 1 6 公司評審 負責將 項目可行性研究報告 交由公司投資決策委員會評 審 評審通過后 提交公司董事會評審 3 1 7 負責按照公司通過的項目合作條件 取得項目開發權利 并負責合作條 件的實施和跟蹤 3 2 運營管理部 3 2 1 在初步確定拓展目標階段介入 協助投資拓展部從政府相關部門 規劃 國土 環保 收集項目相關背景資料及最新規劃 含功能定位 市政交 通 配套設施等 3 3 項目前期策劃小組 3 3 1 在項目可行性研究階段介入 根據 可行性研究計劃 及現場勘查結果 編制 初步策劃定位報告 含市場定位和產品定位 初步產品建議 書 工程技術特點分析 成本測算報告 3 4 財務部 3 4 1 在項目可行性研究階段介入 根據項目前期策劃小組提供的成本 開發 計劃等材料 完成財務預測和相關財務分析 3 4 2 在項目可行性研究階段介入 根據項目獲取方式 制定資金籌措方案 3 5 策劃 方案評審委員會 3 5 1 在項目可行性研究階段介入 參加初步策劃定位報告的評審 提出調整 意見 把控策劃水平 3 6 投資咨詢委員會 3 6 1 在項目可行性研究階段后期 聽取項目可行性研究成果匯報 提出綜合 調整意見 決定項目合作條件的實施 批準項目交由公司董事會評審 4 工作程序工作程序 4 1 基礎研究 4 1 1 基礎研究是為確定公司房地產土地儲備動態計劃 提高房地產新項目可 行性分析技術水平所進行的持續性動態研究工作 4 1 2 基礎研究包含土地信息研究 宏觀市場研究 城市規劃動態研究 經濟 動態研究 政策法規研究 項目風險研究 公司戰略研究和競爭對手研 究等分項研究工作 4 1 3 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成 做到專項有專人負責 然后再 充分利用內外資源 予以功能完善和健全 4 1 4 各分項工作需及時把握動態信息 做到及時收集 及時分析 其研究成 果可在即時報告中和以年度為節點的總結報告中體現 4 1 5 基礎研究需指定一人為總負責人 專門負責整個基礎研究計劃的制定 監督和基礎研究庫的整理 基礎資料和研究成果需由該項負責人整理 經編號后放入各基礎研究庫歸檔 4 2 信息收集 甑別 4 2 1 投資拓展部成員均是土地信息收集的責任人 但需指定一人為土地信息 負責人 專項負責土地信息的匯總 整理和總結等 4 2 2 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行 政府公告收集類 從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告 土地儲備中心進行的企業轉讓土地信息招投標 掛牌 拍賣公告和法 院拍賣土地信息公告 產權交易中心對擁有土地儲備的企業進行轉讓 的掛牌公告 其他主動收集信息類 主動了解各區土地利用規劃 舊城改造和土地 供應計劃等信息 各類招商會與項目推介會等 其他被動收集信息類 土地信息人來電 傳真 約訪 推介等 4 2 3 了解到有效土地信息后 需于當日最遲不超過兩日內填寫 土地信息采 集表 投資拓展部不定期對各土地信息進行合議 根據公司土地儲備 要求對土地信息進行初步判斷 會議由土地信息負責人記錄并存檔 會 議結果知會經理 4 2 4 通過初步判斷的土地信息進入初步確定拓展目標階段 原則上指定負責 土地所在片區的項目發展人員為項目負責人接管后續工作 并通過 土 地信息采集表 將土地情況向公司領導知會 未通過的信息由土地信息 負責人填寫判斷意見 存入土地信息庫 并統一答復信息提供人 此后 由土地信息負責人對該項土地的后續成交情況或條件變化情況加以跟蹤 4 3 初步確定拓展目標 4 3 1 項目負責人按統一格式及時填制每周的 新項目進展通報 交土地信 息負責人匯總 4 3 2 項目負責人根據項目情況 了解該項目背景資料及運營管理部提供的政 府相關資料 初步判斷項目的操作方式 資料匯總后提請公司法律顧問 或公司法務人員提供意見 最終做出項目用地購買操作方式的判斷 4 3 3 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調查 根據市場情況和 項目特點做出初步項目定位判斷及初步經濟測算結果 并綜合其他相關 信息 形成簡易的 新項目發展報告 進行部門內部評審 4 3 4 項目經部門內部評審確定后 進入可行性研究階段 未通過則根據會議 意見進行調整或放棄 4 4 項目可行性研究 4 4 1 項目可行性研究是對前期項目初步判斷的論證 在項目前期策劃小組的 配合下 進行較為詳細的項目可行性分析 最終形成 項目可行性研究 報告 4 4 2 項目負責人首先將內部評審會上的意見匯總 根據項目情況 向公司領 導進行匯報 并制訂 可行性研究計劃 該計劃需包含各相應工作的 責任主體 責任人 達到效果和時間要求 并根據時間節點列出橫道 圖 發項目前期策劃小組 4 4 3 項目負責人根據可行性研究計劃 組織項目前期策劃小組對項目進行現 場勘察 并組織完成如下工作 項目負責人進一步完善項目背景調研 包括 項目獲得方式的流程 土 地方資信情況 項目所在區域的環境和配套 區域規劃和未來發展趨勢 等 項目負責人根據項目背景材料評估項目開發風險 編寫 風險控制報告 初稿 項目前期策劃小組根據可行性研究計劃對項目周邊市場進行調研 反饋 給項目負責人 編寫 初步策劃定位報告 項目前期策劃小組主持完成對 初步策劃定位報告 的評審工作 策劃 方案評審委員會針對 初步策劃定位報告 進行評審 給出專業意見 評審通過后 項目前期策劃小組根據評審意見 繼續深化定位 完成 初步產品意見書 項目負責人根據 初步產品建議書 編寫 初步項目開發總體計劃 項目前期策劃小組根據 初步產品建議書 編寫 工程技術特點分析 并根據 工程技術特點分析 和 初步產品建議書 進行成本測算 完 成 成本測算報告 財務部根據項目成本 產品建議等材料 完成經濟效益預測分析 完成 財務預測及資金籌措方案 4 4 4 投資拓展部最終組織各方面材料 形成固定格式的項目可行性報告 協 同項目前期策劃小組進行內部審議 通過后以 新項目可行性研究報告 評審會會議通知 申請召開公司新項目評審會 4 5 決策評審 4 5 1 投資決策評審會聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報 最終由集體 討論決定 項目評審通過后 提交公司董事會評審確定 4 5 2 若項目在上述環節中未獲通過 項目負責人則需要根據會議意見對可行 性研究進行綜合調整或放棄該項目 4 5 3 項目論證會通過后 若無需進一步解決的問題 則有投資拓展部負責按 照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目 并負責合作條件的實施和 跟蹤 項目拓展階段各部門工作職責項目拓展階段各部門工作職責 1 投資拓展部 投資拓展部 1 1 收集土地信息建立信息庫 收集土地信息建立信息庫 定期制定 土地儲備計劃 并對研究成果進行歸檔 建立土地信 息庫 以基礎研究為指引進行土地信息收集 并給予篩選 1 2 初步確定拓展目標 初步確定拓展目標 分析土地信息 甄選目標地塊 并參考運營管理部提供的土地背景 資料 初步確定拓展目標 1 3 組織可行性研究 組織可行性研究 負責制訂 可行性研究計劃 組織進行可行性研究 匯總相關資 料 完成 項目可行性研究報告 1 4 組織評審 組織評審 將項目可行性報告提交公司投資決策委員會評審 通過后報董事會評 審 1 5 辦理土地獲取手續 辦理土地獲取手續 負責按照公司審批通過的項目合作條件 辦理土地獲取手續 取得 項目開發權益 并負責合作條件的實施和跟蹤 必要時 運營管理部配 合相關工作 2 財務部 財務部 2 1 項目可行性分析 項目可行性分析 根據項目成本 產品建議等材料 進行經濟效益預測分析 完成財 務預測及資金籌措方案 3 產品研究部 產品研究部 3 1 項目可行性分析 項目可行性分析 參與項目前期策劃小組工作 根據地塊的地形 地貌及周邊環境進 行項目規劃分析 完成 初步策劃定位報告 和 初步產品建議書 4 營銷策劃部 營銷策劃部 4 1 項目可行性分析 項目可行性分析 參與項目前期策劃小組工作 進行項目所在區域的初步市場調研 根據初步市場調研報告 完成 初步策劃定位報告 和 初步產品建議 書 5 運營管理部 運營管理部 5 1 收集項目背景資料 收集項目背景資料 從政府相關部門 規劃 國土 環保 收集項目相關背景資料及最 新規劃 含功能定位 市政交通 配套設施等 5 2 協助辦理相關手續 協助辦理相關手續 協助投資拓展部辦理土地手續 6 合約成本部 合約成本部 6 1 成本測算 成本測算 根據 初步產品建議書 和 工程技術特點分析 進行成本測算 完成 成本測算報告 7 工程技術部工程技術部 7 1 工程技術特點分析 工程技術特點分析 對地塊的地形 地貌 地質水文條件等進行調查 并根據 產品初 步產品建議書 完成 工程技術特點分析 二 項目策劃工作流程及各相關部門工作職責 二 項目策劃工作流程及各相關部門工作職責 項目策劃工作流程示意圖項目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 項目公司 部 項目前期策劃小組 項目公司 部 項目前期策劃小組 配合部門 營銷策劃部 產品研究部 合約成本部 財務部 營銷策劃部 產品研究部 合約成本部 運營管理部 財務部 提交成果 項目開發綱要 包括 策劃定位報告 產品建議書 項目總體開發計劃 成本規劃報告 財務分析及資金計劃 風險控制報告 經過評審后的 項目開發綱要 控制要點 保證控制性文件的 系統性 咨詢專業意見 慎重決策 制定 項目 開發 綱要 公司評審 項目策劃工作流程圖項目策劃工作流程圖 項項目目策策劃劃工工作作流流程程圖圖 制制定定項項目目開開發發綱綱要要公公司司評評審審 運運營營管管理理部部 策策劃劃 方方案案 評評審審委委員員會會 財財務務部部 項項目目前前期期策策劃劃小小組組 項項目目公公司司 部部 產產品品建建議議書書風風險險控控制制報報告告 項項目目開開發發綱綱要要 組組織織評評審審 參參與與評評審審 項項目目總總體體 開開發發計計劃劃 N 遵遵照照 項項目目開開發發綱綱要要 進進行行項項目目開開發發工工作作 Y 評評審審 策策劃劃定定位位報報告告 項項目目總總體體開開發發 計計劃劃 初初步步 策策劃劃定定位位報報告告 初初步步 產產品品建建議議書書 風風險險控控制制報報告告 初初稿稿 初初步步項項目目總總體體 開開發發計計劃劃 成成本本測測算算報報告告 成成本本規規劃劃報報告告 財財務務測測算算 及及資資金金籌籌措措方方案案 財財務務分分析析 及及資資金金計計劃劃 項目策劃流程指引項目策劃流程指引 1 目的目的 深化項目可行性研究 完成 項目開發綱要 包含 策劃定位報告 產 品建議書 項目總體開發計劃 成本規劃 財務分析及資金計劃 風險 控制 為項目公司 部 進行項目開發工作提供依據 2 適用范圍適用范圍 適用于項目立項到 項目開發綱要 移交前所有相關工作 3 職責職責 3 1 項目公司 部 項目前期策劃小組 3 1 1 在制定項目開發綱要階段 負責深化 項目可行性研究報告 中 初步項 目總體開發計劃 初步策劃定位報告 含市場定位和產品定位 初 步產品建議書 風險控制 初稿 成本測算報告 匯總財務部提供 的 財務分析及資金計劃 整理形成 項目開發綱要 3 1 2 在項目策劃各階段 負責組織各階段性及最終成果評審 并針對修改意見 進行調整 3 2 財務部 3 2 1 在制定項目開發綱要階段 深化財務預測與資金籌措方案 完成 財務分 析及資金計劃 3 2 2 配合完成對 項目開發綱要 評審工作 提供財務方面專業支持 3 3 運營管理部 3 3 1 審核項目開發總體計劃 配合完成對 項目開發綱要 評審工作 3 4 策劃 方案評審委員會 3 4 1 參加 項目開發綱要 的評審 負責對 項目開發綱要 進行決策 4 工作程序工作程序 4 1 策劃前期準備 4 1 1 項目前期策劃小組成員進行詳細的現場踏勘和范圍內市場調研 收集與項 目相關的各項目信息 深化 初步策劃定位報告 編制 策劃定位報告 基本資料包括四周范圍 用地條件 基本經濟技術指標 限高 土地價 格等信息 現場踏勘主要是了解基地自然狀況 四至范圍 用地條件 周邊配套情 況 以便于分析項目的優劣勢 范圍內市場調研主要指對項目周邊二至三公里范圍內可售 未售項目以 及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目調研 市場調研完成要填 寫 樓盤市調表 對市場調研以及現場踏勘的各項數據進行分析 并根據分析結果深化 初步策劃定位報告 編寫 策劃定位報告 4 1 2 策劃定位報告 的論述重點為市場概述 客戶定位 產品定位及價格定 位 4 1 3 市場概述應包含以下內容 項目概況及項目特點分析 房地產大勢及本區域市場分析 項目市場競爭對手分析 4 1 4 客戶定位應包含以下內容 項目的 SWOT 分析 目標客戶定位 4 1 5 產品定位應包含以下內容 項目的主題形象及開發理念 項目的產品建議 4 1 6 定價建議 4 2 項目前期策劃小組負責組織策劃 方案評審委員會對 策劃定位報告 進行 評審 4 3 項目前期策劃小組負責深化 初步產品建議書 編制 產品建議書 4 4 項目前期策劃小組負責深化 初步項目開發總體計劃 和 風險控制報告 初稿 編制 項目開發總體計劃 及 風險控制報告 4 5 項目前期策劃小組負責深化 成本測算報告 編制 成本規劃報告 4 6 財務部負責深化財務分析 編制 財務分析及資金計劃 4 7 項目前期策劃小組最終匯總財務部提供的 財務分析及資金計劃 以及由本 小組完成的 策劃定位報告 產品建議書 項目開發總體計劃 項目 成本規劃報告 和 風險控制報告 形成 項目開發綱要 4 8 項目前期策劃小組組織策劃 方案評審委員會對 項目開發綱要 進行評審 總經理辦公會最終審批 4 9 在 項目開發綱要 通過審核后 正式進入工程前期準備階段 項目策劃各部門工作職責項目策劃各部門工作職責 1 項目公司 部 項目前期策劃小組 項目公司 部 項目前期策劃小組 1 1 制定項目開發綱要 制定項目開發綱要 負責深化 項目可行性研究報告 中的相關部分 并匯總整理形成 項目開發綱要 1 2 組織評審 組織評審 負責組織各階段性及最終成果評審 并針對修改意見進行方案調整 2 財務部 財務部 2 1 制定項目開發綱要 制定項目開發綱要 深化財務分析 編制 財務分析及資金計劃 2 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發綱要 評審 提供財務方面專業支持 3 產品研究部 產品研究部 3 1 制定項目開發綱要 制定項目開發綱要 參與項目前期策劃小組 深化概念規劃 完成 營銷策劃報告 及 產品建議書 3 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發綱要 評審 提供產品設計方面專業支持 4 營銷策劃部 營銷策劃部 4 1 制定項目開發綱要 制定項目開發綱要 參與項目前期策劃小組 深化項目定位 完成 營銷策劃報告 及 產品建議書 4 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發綱要 評審 提供營銷策劃方面專業支持 5 運營管理部 運營管理部 5 1 審核項目總體計劃 審核項目總體計劃 參與 項目開發綱要 評審 審核 項目開發總體計劃 6 合約成本部 合約成本部 6 1 制定項目開發綱要 制定項目開發綱要 參與項目前期策劃小組 深化 成本測算報告 完成 成本規劃報 告 6 2 參與評審 參與評審 參與 項目開發綱要 評審 提供成本管理方面專業支持 三 設計管理工作流程及各相關部門工作職責 三 設計管理工作流程及各相關部門工作職責