許昌市2009年房地產研究報告,第一部分：2009年國家政策及許昌市城建重點項目,目 錄,第二部分：2009年許昌市宏觀經濟,第三部分：許昌市城市規劃,第四部分：2009年許昌市一級市場,第五部分：2009年許昌市二級市場,第六部分：2009年許昌市三級市場,第七部分：2009年許昌市房地產客戶購房按揭情況,第八部分：2009許昌市房地產市場消費需求調查,第一部分：2009年國家政策及許昌市城建重點項目,2009年2月：住房貸款7折利率優惠，首付20%。 2009年3月：提出要保持適度寬松貨幣政策的連續性和穩定性。 2009年5月：住房開發項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的 最低資本金比例為30%。 2009年 6月 ：重申“小產權房”實質是違法建筑。 2009年12月：增加普通商品住房供給，支持自住和改善性購房需求。 2009年 12月：開發商拿地首付款比例提高至50%。 2009年12月：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。 2009年 12月：“國四條”（增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房）。,國家樓市政策,許昌市2009年城建重點項目及城中村改造項目計劃,一：續建城建重點項目(共7項,概算投資76921萬元),二：續建城中村改造項目(共7項,概算投資131606萬元),第二部分：2009年許昌市宏觀經濟,07年經濟運行指標,07年經濟運行情況全市生產總值867.25億元，比上年增長14.4%，按常住人口計算，人均生產總值20245元，增長13.9%。三次產業結構由06的14.863.022.2調整至14.463.222.4。非公有制經濟增加值563.7億元，占生產總值的比重由上年的62.7%提高到65%。,2007年gdp排名（億元）,2007年人均收入排名（元）,2009年111月許昌市城鎮投資增長33.1%,111月，許昌完成城鎮固定資產投資503.82億元，全省排名第8位；增長33.1%，全省排名第11位（比上年回落1位）。其中房地產開發投資49.19億元，增長18.2%。城鎮投資增速比上年同期回落2.3個百分點，比全省平均速度低0.4個百分點。10月當月完成投資59.63億元，增長31.8%。 從產業看，第一、二、三產業分別完成投資8.97億元、318.36億元和176.49億元，一、二、三產業分別增長74.9%、24.7和49.6。 從到位資金情況看，城鎮投資到位資金528.92億元，同比增長29.7%。其中，國內貸款到位52.22億元，同比增長23.2%；自籌資金到位447.8億元，同比增長32.1%；其他資金來源到位24.76億元，同比增長12.9%。,第三部分：許昌市城市規劃,主城區發展布局,依托城市區域交通網絡，主城區采取東移北上的空間發展戰略。近期，主城區應按照“建設東區、內疏老城、保護名城、突出環境”的要求，拉開框架，拓展城市規模，更新舊城功能，改善城市生態環境；遠期隨著新107國道與城市快速交通體系建成，合理建設京港澳高速以東的區域。,主城區發展規劃,發展規模: 到2010年，主城區用地控制規模為69.2平方公里，市區人口73.68萬人， 人均城市用地93.90平方米，比2005年凈增6.20平方公里；到2020年，主城 區用地控制規模為90.0平方公里（其中河南省（魏都）產業集聚區發展區 4.0平方公里、控制區4.0平方公里，許昌縣商貿物流園發展區2.5平方公 里），市區人口105.26萬人，人均城市用地85.50平方米，比2005年凈增27.00 平方公里。 擴展區: 主城區擴展區800.00公頃，占新增城鎮工礦用地的29.6%。分別位于南外環路 與許南高速引線交叉口附近；許禹路以南、西外環路以東、清泥河以西、新 興路以北的區域；玉蘭路以東、槍張公路以北、東平街以南、東環路以西的 區域；東環路以西、新興路以北、梧桐路以東、北外環路以南的區域。 緩沖區: 劃定主城區基本農田緩沖區635.00公頃，東到京廣高速鐵路，西到許繁公路， 南到許南高速，南外環路。,城市發展趨勢規劃,城市發展規劃以107國道為軸線，進一步完善 城市規劃和產業布局，整合市區資源，自南向 北、重點向北延伸城市發展空間。 加快與中原城市群的互動發展，推進新鄉 鄭州許昌產業城鎮帶的建設步伐，強化與鄭州 的經濟聯系和功能對接。加快行政區劃調整步 伐，積極推進許昌、長葛城市一體化發展，拉大 城市框架，按照帶狀城市發展布局，進行組團式 發展，初步形成自南（蔣李集鎮）向北 （長葛 市）的大城市框架，市區經濟承載能力和城市服 務功能更加完善，區域中心城市地位更加突出。 到2010年，城鎮常住人口達到185萬人以上， 全市城鎮化率達到40%以上。市區建成區面積達 到80平方公里以上，市區人口超過80萬人。,第四部分：2009年許昌市一級市場,許昌市2009年土地市場狀況,2009年許昌市土地出讓工作實現了大突破，市本級共組織土地招拍掛出讓10批，出讓成交土地37宗，出讓土地面積2670畝，土地成交價19.97億元，高出公開出讓起始價3.95億元。,土地市場,2009年 出 讓 宗地 方 案 明 細 表,土地市場,2009年 出 讓 宗地 方 案 明 細 表,土地市場,2009年 出 讓 宗地 方 案 明 細 表,土地市場,2009年 出 讓 宗地 方 案 明 細 表,土地市場,2009年 出 讓 宗地 方 案 明 細 表,第五部分：2009年許昌市二級市場,1、許昌市商品住宅供銷面積對比,許昌市2009年3-10月份商品住宅整體運行情況,2、許昌市商品住宅供銷套數對比,許昌市2009年3-10月份商品住宅整體運行情況,3、許昌市商品住宅成交均價走勢對比,許昌市2009年3-10月份商品住宅整體運行情況,4、許昌市商品住宅套均面積走勢對比,許昌市2009年3-10月份商品住宅整體運行情況,許昌市房地產市場區域特征,許昌市房地產市場區域特征,第一、2009年3、4月份是投放市場量最大的時期； 第二、2009年4月和7月銷售狀況最佳時期，主要成為房地產的熱銷期； 第三、2009年相對價格不穩定，7月成為市場單價最低時期，其中主要 是受區域影響較大，據分析許昌房地產價格相對穩定； 第四、2009年成交單套面積平均在115-125平方米之間； 第五、從年終觀看市場，市場異常火爆，特別是西區，新項目補充不 足，導致西區產品可選余地較小； 第六、南區市場項目項目較少，單價較低，樓盤面市即會引起市場的 高度關注，且去化速度較快。,許昌市商品住宅投放總價分析1房、2房,許昌市2009年年末重點個案主流戶型投放情況,許昌市商品住宅投放總價分析3房、4房,許昌市2009年年末重點個案主流戶型投放情況,許昌市2009年年末重點個案主流戶型銷售情況,通過2009年受城市大量拆遷影響銷售形式特別好，特別是小戶型30-50平方米，總價在10-15萬之間，這部分客戶已經形成了一部分投資客，另外兩房面積在85-90平方米之間，總價在25萬以下，銷售形式看好。三房面積在120-125平方米之間，總價在35萬左右，以及小三房90-100平方米之間，總價在30萬以下。 從各區域來看，西區多層較多，并且許繼集團等企業客戶的支撐，出現投放量不足現象。而南區受區域限制，市區人群接受度不高，但是價位較低，也受到大量客戶追捧。 從市調情況來看，現在大部分新項目都在捂盤，積累客戶，大家都在沖擊銷售高峰期，特別是4-6月份開盤項目較多,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,許昌市2009年重點個案調查表,第六部分：2009年許昌市三級市場,許昌市二手房市場分析,許昌市二手房09年1-10月份各月成交套數對比圖,許昌市二手房市場分析,許昌市二手房09年1-10月份各月成交面積對比圖,許昌市二手房市場分析,許昌市二手房09年1-10月份各月成交金額對比圖,許昌市二手房市場分析,許昌市二手房09年1-10月份各月均價情況,許昌市二手房市場分析,許昌市二手房特點： 第一：二級市場圖表與三級市場比較可以看出，二手房受新房影響較重，新房的價格推高會導致許昌市二手房銷售量和價格的變動； 第二：根據中國的二級市場和三級市場發展形態來看：新房的發展主要是受二手房的影響，而許昌市有點反方向發展； 第三：通過以上描述可以知道，二手房還沒有真正形成自我體系，發展空間較大； 第四：二手房與新房成交比例09年最高達到1：18；受新房因素影響，二手房與新房成交比例縮小； 第五：從另一個角度來看，新房價格接受度較高，還有攀升潛力；同時需要二手房單價支撐。,第七部分：2009年許昌市客戶房產抵押（含購房按揭）情況,許昌市客戶房產抵押（含購房按揭）情況,許昌市客戶房產抵押（含購房按揭）情況,許昌市客戶房產抵押（含購房按揭）情況,綜述： 根據房產抵押（含購房按揭）情況，同二級市場和三級市場結合比較來看，二級市場和三級市場的總房源小于客戶抵押房源，可以知道： 第一、客戶對于購房貸款認識度較高； 第二、通過分析得知，購房按揭客戶比例較大，因此許昌 市購房客戶受經濟環境、金融政策影響較重； 第三、許昌市人生活習性正融入到大城市體系； 第四、也可以看出許昌市其他投資渠道的認知度較高。,許昌市客戶房產抵押（含購房按揭）情況,第八部分：2009許昌市房地產市場消費需求調查,2009許昌市房地產市場消費需求調查,本次調研主要的目的是了解許昌市在未來三年內有購房計劃人群對許昌市房地產市場的需求狀況，分析房地產市場的發展前景和考慮的因素。 本次調查共投放樣本150份，回收樣本為150份。最終確定有效樣本為133份，問卷的有效率為88.67%，符合本次調查的有效性和代表性。 其中樣本的分配情況為：在本市居住時間一年以上、年齡在22-60歲之間、個人月收入在1200元以上或家庭年收入在2萬元以上、近三年內有購房計劃、符合常規甄別的居民。從訪問的行業、年齡和職業以及受訪者的性別情況來看完全符合本次調查的要求；其中對區域和訪問場所進行了嚴密的配額分配。,主體分析部分,六成以上的被訪者選擇了在未來一年內計劃購房（圖一）,調查分析資料顯示：在本次所有被調查對象中，有64.2%的被訪者選擇在未來一年內計劃購房，還有35.8%的被訪者，選擇在未來三年內計劃購房。從被訪者的背景特征分析情況來看，主要集中以下幾點： 一是在未來一年內計劃購房的被訪者中，選擇購房的可能性在70%以上的占七成 多； 未來三年內購房計劃的被訪者（35.8%）選擇購買可能性在50%以上的占 近三成多。從以上分析數據我們不難看出，計劃購房時間越近，那么，他們選 擇購房的可能性也就越大；相反計劃購房時間越長，那么，他們選擇購房的可 能性也就越小。建議應很好的抓住這部分消費人群的消費需求，讓他們真正成 為自己的準客戶。 二是未來一年內計劃購房被訪者的年齡主要集中在25-35歲之間，其次為36-40歲之 間的人群，這兩個年齡段的人群占近八成（詳見表一），他們選擇購房的主要 目的是剛 性需求-滿足居住需求；這部分人群選擇購房的區域主要集中在東區 和中心區； 需求的面積和戶型主要集中在80-120平方米之間（詳見表二），戶 型主要集中在三室二廳一衛和三室二廳二衛；接受價格主要集中在2000-3000元/ 平方米之間 （詳見表三）。,對現有樓市銷售價格滿意度,調查分析資料顯示：持五成多的被訪者對許昌市現有樓市的銷售價不滿意的態度，還有45.3%的被訪者認為一般，沒有具體發表自己的看法。有意思的是在本次調查中竟沒有一個被訪者對現有樓市的銷售價格持滿意態度的，這說明目前許昌市房地產市場的銷售價格還是難于被消費者所接受的。,樓盤所在位置成為消費者的首選,消費者選擇住房考慮因素比例調查,樓市前景穩中有升,受訪