萬科地產成本管理制度總則目的本制度旨在規范萬科地產項目開發過程中的成本管理行為，確保成本得到有效控制，提高公司經濟效益和市場競爭力。通過建立科學、系統的成本管理體系，明確各部門職責，加強成本核算、分析與控制，實現項目成本目標，保障公司可持續發展。適用范圍本制度適用于萬科地產集團及下屬各地區公司、項目公司在房地產項目開發全過程中的成本管理活動，包括項目規劃設計、工程建設、營銷策劃、物業管理等各個環節。基本原則1.全面成本管理原則涵蓋項目開發全過程，對所有成本要素進行全員、全方位、全過程管理，確保成本管理無死角。2.目標成本控制原則在項目前期設定明確的成本目標，并將其分解到各個階段和部門，通過嚴格的過程控制確保目標實現。3.動態管理原則根據項目進展情況和市場變化，及時調整成本管理策略和措施，確保成本始終處于可控狀態。4.成本效益原則在成本管理過程中，充分權衡成本與效益的關系，以最小的成本投入獲取最大的經濟效益。成本管理組織與職責成本管理委員會1.組成由公司高層管理人員、各相關部門負責人組成，公司總經理擔任主任。2.職責審批公司成本管理制度、流程和重大成本決策。審議項目目標成本、成本預算及成本分析報告。協調解決成本管理過程中的重大問題。成本管理部門1.設置集團層面設成本管理中心，地區公司設成本管理部，項目公司設成本管理崗。2.職責制定和完善成本管理制度、流程和標準。負責項目目標成本的編制、審核與調整。監控項目成本執行情況，進行成本核算與分析。參與項目招標、合同談判等工作，審核成本條款。定期向上級匯報成本管理工作進展和存在問題。其他部門職責1.規劃設計部門負責項目規劃設計方案的優化，控制設計成本。配合成本管理部門進行設計階段的成本測算和分析。2.工程管理部門負責工程建設的組織與實施，確保工程質量和進度，控制工程成本。審核工程變更，評估變更對成本的影響。配合成本管理部門進行工程成本核算和分析。3.營銷部門制定合理的營銷策劃方案，控制營銷費用。配合成本管理部門進行營銷成本核算和分析。4.采購部門負責項目物資設備的采購工作，確保采購成本合理。建立供應商評估體系，優化采購渠道。配合成本管理部門進行采購成本核算和分析。5.財務部門負責成本核算和財務報表編制，提供成本數據支持。對成本管理工作進行財務監督和審計。配合成本管理部門進行成本分析和預算控制。目標成本管理目標成本編制1.編制依據項目定位、規劃設計方案、市場價格信息等。公司歷史成本數據和同行業成本指標。項目開發計劃和成本控制要求。2.編制流程成本管理部門在項目啟動階段組織相關部門進行成本預測，形成目標成本初稿。初稿經各部門審核后，提交成本管理委員會審議批準。目標成本一經確定，應作為項目成本控制的基準，不得隨意突破。目標成本分解1.按項目階段分解將目標成本分解為規劃設計、工程建設、營銷策劃、物業管理等階段的成本目標。2.按成本要素分解分為土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、營銷費用、管理費用、財務費用等成本要素。3.按責任部門分解明確各部門在目標成本控制中的責任，將成本目標落實到具體部門和崗位。目標成本動態監控1.建立監控指標體系設定成本偏差率、成本節約率、成本變動趨勢等監控指標，定期對項目成本執行情況進行分析和評估。2.定期成本分析成本管理部門每月對項目成本進行分析，及時發現成本偏差并查明原因。3.預警與調整當成本偏差超過一定范圍時，發出預警信號，及時采取措施進行調整，確保目標成本的實現。成本核算與分析成本核算對象與方法1.核算對象以房地產開發項目為成本核算對象，根據項目特點和管理要求，可進一步細分核算對象。2.核算方法采用制造成本法，將開發成本分為直接成本和間接成本，直接成本直接計入成本核算對象，間接成本按一定標準分配計入成本核算對象。成本核算流程1.成本數據收集各部門定期向成本管理部門提供成本相關數據，包括合同簽訂、費用報銷、工程進度等信息。2.成本核算與歸集成本管理部門對收集到的數據進行審核、整理和核算，將各項成本費用歸集到相應的成本核算對象。3.成本報表編制根據成本核算結果，編制成本報表，包括成本明細表、成本匯總表、成本分析表等。成本分析內容與方法1.成本構成分析分析各項成本要素在總成本中的占比及變化趨勢。2.成本動態分析對比目標成本與實際成本，分析成本偏差原因及影響因素。3.成本效益分析評估項目成本投入與經濟效益的關系，為決策提供依據。4.分析方法采用比較分析法、因素分析法、趨勢分析法等進行成本分析。成本控制措施規劃設計階段成本控制1.方案優化通過多方案比選，選擇經濟合理的規劃設計方案，控制項目規模和標準。2.限額設計明確各專業設計限額指標，設計單位在限額內進行設計，確保設計質量和成本控制。3.設計變更管理嚴格控制設計變更，變更必須經過審批，評估變更對成本的影響。工程建設階段成本控制1.招標管理規范招標流程，選擇合適的施工單位和供應商，確保招標價格合理。2.合同管理簽訂詳細、明確的合同條款，嚴格控制合同執行過程中的成本支出。3.工程變更管理建立工程變更審批制度，及時評估變更對成本的影響，合理控制變更費用。4.現場簽證管理嚴格現場簽證程序，確保簽證內容真實、準確，避免不合理簽證。5.工程進度管理合理安排工程進度，避免因工期延誤導致成本增加。營銷策劃階段成本控制1.營銷方案制定根據項目定位和市場情況，制定合理的營銷策劃方案，控制營銷費用。2.營銷費用管理嚴格控制營銷費用支出，建立費用審批制度，確保費用使用合理。物業管理階段成本控制1.成本預算編制制定物業管理成本預算，明確各項費用標準和控制目標。2.成本控制措施優化物業管理流程，提高服務效率，降低運營成本。成本信息管理成本信息系統建設建立統一的成本信息管理系統，實現成本數據的集中管理和共享。成本數據收集與錄入各部門按照規定的格式和時間要求，及時收集和錄入成本相關數據。成本信息分析與報告成本管理部門利用成本信息系統進行數據分析，定期生成成本分析報告，為決策提供支持。成本考核與獎懲成本考核指標設定1.目標成本完成率考核項目實際成本與目標成本的達成情況。2.成本節約率考核項目成本節約情況。3.成本偏差率考核成本控制的有效性。考核主體與周期1.考核主體由成本管理部門牽頭，會同其他相關部門對各責任部門進行考核。2.考核周期季度考核與年度考核相結