上海維修基金管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)本市商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的管理，保障商品住宅的維修、更新、改造，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國家和本市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅維修基金的交存、使用、管理和監(jiān)督。（三）基本原則1.專戶存儲、?？顚Ｓ迷瓌t。維修基金應(yīng)當(dāng)存入專戶銀行，專項用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。2.業(yè)主決策、民主管理原則。維修基金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過，實行民主決策、民主管理。3.公開透明、接受監(jiān)督原則。維修基金的交存、使用、管理情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主、業(yè)主大會和相關(guān)部門的監(jiān)督。二、維修基金的交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本制度的規(guī)定交存維修基金。2.出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)按照本制度的規(guī)定交存維修基金。（二）交存標(biāo)準(zhǔn)1.新建商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修基金，每平方米建筑面積交存首期維修基金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理部門會同市物價部門根據(jù)本市實際情況確定。2.出售公有住房的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修基金。（三）交存方式1.新建商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將維修基金存入專戶銀行。2.出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修基金存入專戶銀行。（四）專戶銀行的選定維修基金應(yīng)當(dāng)存入市房地產(chǎn)管理部門指定的商業(yè)銀行，并按幢立賬、按戶核算。三、維修基金的使用（一）使用范圍1.商品住宅共用部位的維修、更新、改造，包括：屋頂以及外墻、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)車庫等。承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?。戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.商品住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、供電線路、供氣線路、供熱線路等。消防設(shè)施設(shè)備、智能化系統(tǒng)等。（二）使用程序1.業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議。2.維修基金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。3.業(yè)主委員會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他相關(guān)單位制定維修、更新、改造方案。維修、更新、改造方案應(yīng)當(dāng)包括維修、更新、改造的項目、內(nèi)容、預(yù)算、施工單位等。4.維修、更新、改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。公示期間，業(yè)主可以對維修、更新、改造方案提出異議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主提出的異議進(jìn)行核實，并根據(jù)核實情況對維修、更新、改造方案進(jìn)行調(diào)整。5.業(yè)主委員會將維修、更新、改造方案報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門審核。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到維修、更新、改造方案之日起15日內(nèi)進(jìn)行審核，并出具審核意見。6.業(yè)主委員會根據(jù)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門的審核意見，組織實施維修、更新、改造工程。維修、更新、改造工程應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)。7.維修、更新、改造工程竣工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織驗收。驗收合格的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將驗收報告報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。8.業(yè)主委員會憑區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門的備案證明，向?qū)翥y行申請劃轉(zhuǎn)維修基金。專戶銀行應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)將維修基金劃轉(zhuǎn)至維修、更新、改造工程的施工單位。（三）緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，按照以下程序辦理：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案。應(yīng)急處置方案應(yīng)當(dāng)包括緊急情況的現(xiàn)狀、維修、更新、改造的項目、內(nèi)容、預(yù)算、施工單位等。2.業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主討論通過應(yīng)急處置方案。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施維修、更新、改造工程。維修、更新、改造工程應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)。4.維修、更新、改造工程竣工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織驗收。驗收合格的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將驗收報告報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。5.業(yè)主委員會憑區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門的備案證明，向?qū)翥y行申請劃轉(zhuǎn)維修基金。專戶銀行應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)將維修基金劃轉(zhuǎn)至維修、更新、改造工程的施工單位。前款規(guī)定的緊急情況包括：1.電梯故障危及人身安全的。2.消防設(shè)施故障嚴(yán)重影響消防安全的。3.屋面、外墻滲漏嚴(yán)重影響房屋使用安全的。4.樓體外立面有脫落危險的。5.專用排水設(shè)施堵塞、爆裂等，造成嚴(yán)重影響房屋正常使用的。6.其他危及房屋安全的緊急情況。（四）費用分?jǐn)?.維修基金的使用費用按照以下原則分?jǐn)偅荷唐纷≌灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。售后公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存維修基金的比例分?jǐn)偂?.涉及兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。四、維修基金的管理（一）管理機(jī)構(gòu)1.市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2.區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修基金的具體管理工作。3.業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主大會管理委員會（以下簡稱管委會），負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修基金的日常管理工作。管委會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員等組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于三分之二。管委會主任由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。（二）賬戶管理1.維修基金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按幢立賬、按戶核算。2.維修基金的賬戶應(yīng)當(dāng)由管委會或者業(yè)主委員會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。管委會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與專戶銀行簽訂委托管理協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.維修基金的賬戶應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行審計，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。（三）資金核算1.維修基金應(yīng)當(dāng)按照國家統(tǒng)一的會計制度進(jìn)行核算。2.維修基金的利息收入應(yīng)當(dāng)計入維修基金滾存使用。3.維修基金的使用費用應(yīng)當(dāng)按照實際發(fā)生額計入維修基金賬戶。（四）檔案管理1.管委會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立維修基金檔案，檔案內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括維修基金的交存、使用、管理等情況。2.維修基金檔案應(yīng)當(dāng)妥善保管，保管期限不得少于15年。五、維修基金的監(jiān)督（一）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修基金的交存、使用、管理情況。管委會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布維修基金的交存、使用、管理情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.業(yè)主對維修基金的使用、管理情況有異議的，可以向管委會或者業(yè)主委員會提出書面意見。管委會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主的意見，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。（二）行政監(jiān)督1.市房地產(chǎn)管理部門和區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修基金交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。2.市房地產(chǎn)管理部門和區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門有權(quán)查閱、復(fù)制與維修基金有關(guān)的文件、資料，詢問與維修基金有關(guān)的單位和個人，要求其對有關(guān)問題作出說明。3.市房地產(chǎn)管理部門和區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)違反本制度規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令改正，并依法予以處罰。（三）社會監(jiān)督1.維修基金的交存、使用、管理情況應(yīng)當(dāng)接受社會監(jiān)督。任何單位和個人發(fā)現(xiàn)違反本制度規(guī)定的行為，有權(quán)向市房地產(chǎn)管理部門或者區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門舉報。2.市房地產(chǎn)管理部門和區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時處理舉報，并將處理結(jié)果告知舉報人。六、法律責(zé)任（一）業(yè)主、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主的法律責(zé)任1.業(yè)主、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主違反本制度規(guī)定，挪用維修基金的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，追回挪用的維修基金，并按照挪用金額的20%處以罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.業(yè)主、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主違反本制度規(guī)定，未按照規(guī)定交存維修基金的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照未交存金額的20%處以罰款。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他相關(guān)單位的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他相關(guān)單位違反本制度規(guī)定，挪用維修基金的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，追回挪用的維修基金，并按照挪用金額的20%處以罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他相關(guān)單位違反本制度規(guī)定，未按照