房地產設備管理制度一、總則（一）目的為加強公司房地產設備管理，確保設備正常運行，提高設備使用效率，降低設備維修成本，保障公司各項業務的順利開展，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產項目中涉及的各類設備，包括但不限于電氣設備、給排水設備、消防設備、電梯設備、暖通設備等。（三）管理原則1.預防為主原則：通過加強設備日常維護保養、定期巡檢等措施，預防設備故障的發生，延長設備使用壽命。2.安全第一原則：確保設備運行安全，保障人員生命財產安全，嚴格遵守國家相關安全法規和操作規程。3.科學管理原則：運用先進的管理方法和技術手段，對設備進行全過程管理，提高設備管理的科學性和有效性。4.責任到人原則：明確設備管理各環節的責任主體，做到責任清晰、分工明確，確保設備管理工作落實到位。二、設備管理組織架構及職責（一）設備管理領導小組1.組成：由公司高層管理人員擔任組長，各相關部門負責人為成員。2.職責：負責制定公司設備管理的方針、政策和戰略規劃。審批設備管理的重大決策和重要制度。協調解決設備管理工作中的重大問題。（二）設備管理部門1.組成：設立設備管理部，配備專業的設備管理人員。2.職責：負責制定和完善公司設備管理制度、操作規程和維護保養計劃。組織實施設備的選型、采購、安裝、調試、驗收等工作。建立設備檔案，記錄設備的基本信息、運行狀況、維修保養等情況。組織開展設備的日常巡檢、定期維護保養、故障維修等工作，確保設備正常運行。負責設備備件的采購、庫存管理和成本控制。對設備操作人員進行培訓和考核，確保其熟悉設備操作和維護技能。參與設備更新改造項目的方案制定、實施和驗收工作。定期對設備管理工作進行總結和分析，提出改進措施和建議。（三）使用部門1.組成：公司內涉及設備使用的各部門。2.職責：負責本部門設備的日常使用和管理，指定專人負責設備操作和維護。配合設備管理部門做好設備的巡檢、維護保養、故障維修等工作。及時向設備管理部門反饋設備運行中出現的問題和異常情況。負責本部門設備操作人員的培訓和管理，確保其嚴格按照操作規程操作設備。協助設備管理部門做好設備的更新改造和報廢處理工作。（四）維修部門1.組成：設立專業的維修隊伍，包括電氣維修、機械維修、管道維修等各類維修人員。2.職責：負責設備故障的搶修和維修工作，確保設備盡快恢復正常運行。按照設備管理部門制定的維護保養計劃，對設備進行定期維護保養和預防性維修。參與設備更新改造項目的實施，提供技術支持和維修服務。負責維修工具和設備的管理和維護，確保維修工作的順利進行。對維修工作進行記錄和總結，分析故障原因，提出改進措施和建議。三、設備采購與選型（一）需求調研1.設備管理部門應定期與各使用部門溝通，了解設備的使用需求和運行狀況，收集設備更新改造、升級換代等方面的信息。2.根據公司業務發展規劃和項目實際需求，結合現有設備狀況，制定設備采購計劃。（二）選型原則1.適用性原則：所選設備應滿足公司業務需求和項目實際使用要求，具有良好的性能和可靠性。2.先進性原則：優先選用技術先進、節能環保、智能化程度高的設備，提高設備的生產效率和管理水平。3.經濟性原則：在滿足使用要求的前提下，綜合考慮設備的采購成本、運行成本、維護成本等因素，選擇性價比高的設備。4.兼容性原則：所選設備應與公司現有設備系統相兼容，便于集成和管理。（三）采購流程1.設備管理部門根據采購計劃，編制設備采購招標文件或詢價文件，明確設備的技術規格、性能要求、售后服務等內容。2.發布招標公告或詢價信息，邀請合格的供應商參與投標或報價。3.對供應商進行資格審查，評估其信譽、資質、業績等情況。4.組織開標、評標或詢價談判，確定中標供應商或成交供應商。5.與中標供應商或成交供應商簽訂采購合同，明確雙方的權利和義務。6.設備到貨后，組織相關部門進行驗收，確保設備符合合同要求。四、設備安裝與調試（一）安裝準備1.設備管理部門負責組織相關人員對設備安裝現場進行勘察，制定安裝方案。2.準備好安裝所需的工具、材料和設備，確保安裝工作順利進行。3.對安裝人員進行技術交底，明確安裝要求和質量標準。（二）安裝實施1.按照安裝方案和操作規程，組織專業安裝隊伍進行設備安裝。2.在安裝過程中，嚴格控制安裝質量，做好各項記錄，確保設備安裝牢固、連接正確、運行平穩。3.安裝完成后，進行初步調試，檢查設備的運行狀況，及時發現和解決安裝過程中出現的問題。（三）調試驗收1.設備管理部門組織相關部門和專業技術人員對設備進行全面調試，確保設備各項性能指標達到設計要求。2.調試合格后，組織設備驗收工作，編制驗收報告。驗收內容包括設備的外觀、數量、規格型號、技術性能、運行狀況、資料文件等。3.對驗收中發現的問題，要求供應商限期整改，整改合格后重新進行驗收。4.驗收合格的設備方可投入使用，并辦理相關移交手續。五、設備檔案管理（一）檔案建立1.設備管理部門負責建立設備檔案，對每臺設備從采購、安裝、調試、運行、維護保養到報廢的全過程進行記錄。2.設備檔案應包括設備的基本信息、技術資料、運行記錄、維護保養記錄、維修記錄、故障記錄、驗收報告、采購合同等內容。3.設備檔案應采用紙質檔案和電子檔案相結合的方式進行管理，確保檔案的完整性和可追溯性。（二）檔案更新1.設備管理部門應及時更新設備檔案，記錄設備運行過程中的各項信息和變化情況。2.設備發生維修、改造、更換部件等情況時，應在檔案中詳細記錄相關內容，包括維修時間、維修人員、維修內容、更換部件型號等。3.定期對設備檔案進行整理和歸檔，確保檔案資料的規范、有序。（三）檔案查閱1.公司內部人員因工作需要查閱設備檔案時，應填寫《設備檔案查閱申請表》，經設備管理部門負責人批準后，方可查閱。2.查閱設備檔案時，應在指定地點進行，不得擅自將檔案帶出或轉借他人。3.查閱人員應愛護檔案資料，不得涂改、損壞、丟失檔案。六、設備日常巡檢與維護保養（一）巡檢制度1.設備管理部門制定設備巡檢計劃，明確巡檢周期、巡檢內容和巡檢人員。2.巡檢人員應按照巡檢計劃對設備進行定期巡檢，檢查設備的運行狀況、外觀、連接部位、潤滑情況等，及時發現設備運行中的異常情況。3.巡檢人員應認真填寫巡檢記錄，記錄巡檢時間、設備名稱、巡檢部位、發現的問題及處理情況等。4.對巡檢中發現的一般問題，巡檢人員應及時進行處理；對發現的重大問題，應立即報告設備管理部門負責人，并采取相應的應急措施。（二）維護保養制度1.設備管理部門根據設備的特點和運行狀況，制定設備維護保養計劃，明確維護保養周期、維護保養內容和維護保養人員。2.維護保養人員應按照維護保養計劃對設備進行定期維護保養，包括清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等工作，確保設備處于良好的運行狀態。3.維護保養人員應認真填寫維護保養記錄，記錄維護保養時間、設備名稱、維護保養部位、維護保養內容等。4.定期對設備維護保養工作進行總結和分析，根據設備運行狀況和維護保養效果，對維護保養計劃進行調整和完善。（三）設備潤滑管理1.設備管理部門制定設備潤滑管理制度，明確潤滑部位、潤滑周期、潤滑油脂型號和用量等。2.潤滑人員應按照潤滑管理制度對設備進行正確潤滑，確保設備各潤滑部位得到充分潤滑。3.定期檢查設備潤滑情況，及時補充或更換潤滑油脂，防止設備因潤滑不良而損壞。4.建立設備潤滑檔案，記錄設備潤滑情況，包括潤滑時間、潤滑油脂型號、用量等。七、設備故障維修與管理（一）故障報告1.設備操作人員在設備運行過程中發現故障時，應立即停止設備運行，并報告本部門負責人。2.本部門負責人接到報告后，應及時通知設備管理部門和維修部門，并簡要說明故障情況。3.設備管理部門和維修部門接到故障報告后，應立即組織人員趕赴現場進行故障診斷和處理。（二）故障維修1.維修人員到達故障現場后，應迅速對故障進行診斷，確定故障原因和維修方案。2.維修人員應按照維修方案進行維修，確保維修質量，盡快恢復設備正常運行。3.在維修過程中，維修人員應做好維修記錄，記錄故障發生時間、故障現象、故障原因、維修措施、維修時間等。4.對于復雜故障或維修時間較長的設備，維修部門應及時向設備管理部門匯報維修進展情況。（三）故障統計與分析1.設備管理部門定期對設備故障進行統計和分析，統計故障發生次數、故障類型、故障原因等信息。2.分析故障發生的規律和趨勢，找出故障頻發的設備和部位，制定針對性的改進措施，預防故障再次發生。3.將設備故障統計分析結果反饋給相關部門和人員，作為設備管理決策的依據。八、設備備件管理（一）備件計劃1.設備管理部門根據設備運行狀況和維修歷史數據，制定設備備件計劃，明確備件的種類、規格、數量和采購時間。2.定期對設備備件庫存進行盤點，根據實際庫存情況和設備運行需求，及時調整備件計劃。（二）備件采購1.按照備件計劃，設備管理部門負責組織備件采購工作。2.選擇合格的備件供應商，簽訂采購合同，確保備件質量和供應及時性。3.對采購的備件進行驗收，確保備件符合質量要求，辦理入庫手續。（三）備件庫存管理1.建立備件庫存管理制度，對備件進行分類存放、標識清晰，便于管理和查找。2.定期對備件庫存進行盤點，確保賬物相符。3.合理控制備件庫存數量，避免備件積壓或缺貨。4.對庫存備件進行定期檢查，防止備件損壞、變質。九、設備操作人員管理（一）培訓與考核1.設備管理部門負責組織設備操作人員的培訓工作，制定培訓計劃，明確培訓內容和培訓方式。2.培訓內容包括設備操作規程、安全注意事項、維護保養知識等。3.培訓結束后，對設備操作人員進行考核，考核合格后方可上崗操作設備。4.定期對設備操作人員進行技能提升培訓，提高其操作水平和應急處理能力。（二）操作規范1.設備操作人員應嚴格按照設備操作規程進行操作，不得擅自更改操作程序。2.操作前應檢查設備的運行狀況，確認設備正常后方可啟動設備。3.操作過程中應密切關注設備運行情況，及時發現和處理異常情況。4.操作結束后，應按照規定關閉設備電源，清理設備及工作現場。（三）責任追究1.對違反設備操作規程或因操作不當導致設備損壞的操作人員，視情節輕重給予相應的處罰。2.因設備操作事故造成人員傷亡或財產損失的，依法追究相關人員的責任。十、設備更新改造與報廢管理（一）更新改造1.設備管理部門根據設備的運行狀況、技術性能、使用年限等因素，定期對設備進行評估，確定是否需要進行更新改造。2.對于需要更新改造的設備，設備管理部門組織相關部門和專業技術人員進行方案論證，制定更新改造方案。3.更新改造方案應包括更新改造的目的、內容、技術要求、實施步驟、預算等。4.按照更新改造方案組織實施更新改造工作，確保更新改造質量和進度。5.更新改造完成后，組織相關部門進行驗收，驗收合格后方可投入使用。（二）報廢管理1.設備符合下列條件之一的，可申請報廢：已超過規定使用年限，且技術性能落后，無法滿足工作需要的。因意外事故或自然災害導致設備嚴重損壞，無法修