2021年省內旅游地產市場調研報告報告日期：2010年11月前言2010年11月9日至11月11日，由萊州黃金海岸旅游地產銷售部、綜合部、籌劃公司局部人員對山東省內局部海景在售樓盤進行了調研，本次調查選擇了相對典范的城市做調查對象〔此次調研的目的是通過對省內局部旅游地產工程的現場調研與勘查，通過對區域宏觀經濟、房地產環境、工程自身情況等方面的分析為萊州黃金海岸小區三期的市場定位、分銷網絡的構建及后期工程的運作以及售樓處現場包裝等提供一些切實可行的參考依據。目錄第一章：2021年中國房地產開展現狀、新政及未來趨勢預測………………5一、2021年中國房地產開展現狀……………………5二、房地產新政………………5三、2021年房地產未來開展趨勢預測………6第二章、山東房地產開展現狀及海景房的開展現狀…………8一、山東房地產開展現狀…………………8二、山東海景房市場開展現狀……………………8第三章、省內區域海景樓盤調研………………9一、龍口…………………………91、龍口概況……………………92、龍口宏觀經濟………………103、龍口區域規劃………………134、龍口房地產市場……………135、龍口局部在售海景樓盤信息匯總…………146、對工程的可鑒之處…………15二、文登………………………161、文登概況……………………162、文登宏觀經濟………………173、文登區域規劃………………194、文登房地產市場……………215、文登局部在售海景樓盤信息匯總…………226、對工程的可鑒之處…………24三、蓬萊………………………251、蓬萊概況……………………252、蓬萊宏觀經濟………………253、蓬萊區域規劃………………284、蓬萊房地產市場……………295、蓬萊局部在售海景樓盤信息匯總…………306、對工程的可鑒之處…………31四、海陽………………………311、海陽概況……………………312、海陽宏觀經濟………………323、海陽區域規劃………………364、海陽房地產市場……………375、海陽局部在售海景樓盤信息匯總…………386、對工程的可鑒之處…………39五、黃島………………………391、黃島概況……………………392、黃島宏觀經濟………………393、黃島區域規劃………………424、黃島房地產市場……………435、黃島局部在售海景樓盤信息匯總…………446、對工程的可鑒之處…………45第一章：2021年中國房地產開展現狀、新政及未來趨勢預測一、2021年中國房地產開展現狀2021年，在積極財政政策、地價拉動、適度寬松貨幣政策尤其是4萬億投資的刺激下，中國經濟率先實現V型反彈。房價也是一路飆升。在上述因素的刺激和推動下，一直處于觀望狀態的投資者和消費者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來，使得房地產市場呈現出爆發式的增長。2021年一開始，最受政府和公眾關注的就是高房價的問題，國家各項調控手段紛紛出臺，也受到各界的爭論和學術界的研究探討。由于房地產行業的高度關聯性、房地產金融的投資性和風險性，使得高房價既與國計民生相關，又與經濟結構的優化與調整相連。數據說明，2021年1月至10月房地產開發企業本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。其中，利用外資539億元，增長43.3%；自籌資金21553億元，增長50.7%。10月份70個大中城市房價漲幅繼續回落，但房價依舊高位運行，同時房地產開發企業本年資金來源中利用外資的數量也維持強勁漲勢。數據顯示，10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲11.9%，其中普通住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲14.8%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%。業內普遍認為，房價依舊在高位運行，紛紛預測年內價格松動的可能性相對較小。新一輪調控抑制剛性需求，首套房首付提高及購房優惠的逐步取消，逐漸導致房源成交類型趨中端，市場改善性需求占比上漲，這使得在宏觀調控政策下，房價依然保持了慣性的上漲。另一主要因素是通貨膨脹的壓力。目前市場上，目前依然入市的購房者購房及現在很多業主持房惜售理由中最重要的一點莫過于抵御通貨膨脹，對通貨膨脹的擔憂也使得成交價格依然在9月根底上慣性上漲。二、房地產新政由于房地產行業的畸形開展，國家加強宏觀調控，出臺一系列房地產政策引導其健康穩健的開展。房價的火速增長，引起中央的高度重視。2021年中央政府密集出臺了多個樓市調控政策。第一，二套房貸首付比例提至40％.2010年1月10日，國務院發布了?關于促進房地產市場平穩健康開展的通知?，提出了包括加大保障性住房供給、抑制投資投機性購房等十一條措施，簡稱“國十一條〞。在這十一條措施中，“對已利用貸款購置住房、又申請購置第二套〔含〕以上住房的家庭〔包括借款人、配偶及未成年子女〕，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價〞。第二，2010年4月17日，國務院發出了?關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差異化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業內稱為房地產“新國十條〞。第三、2010年9月29日，國家有關部委出臺“房地產新政加強版〞的報道，內容包括：各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；首次置業的首付比例調整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基準利率1.1倍；消費性貸款被禁止用于購房；對高房價和違規信貸的地區實施“問責制〞。針對上述政策，在接受某網站專訪時，地產界大腕人物華遠集團總裁任志強坦言，宏觀調控的目的不是為了讓房價下跌，而是讓房價穩定增長，不能因為房價沒有下跌就認定宏觀調控不到位.任志強舉例證明自己的觀點，“我們在衡量日本經濟狀況的時候，第一是看物價指數是不是漲了，第二是看房價是不是漲了，第三是看地價是不是漲了。所以，日本強調在這幾年的調整過程中走出了通縮，進入正常階段，證明指標恰恰就是這三個。所以我們認為中國經濟要保持一個正常增長的話，地價、房價和經濟開展的情況一定是向上的。〞任志強強調自己的觀點，在未來一段很長的時期中，房地產業仍然是中國經濟的重要支柱產業。“這個行業可能二十年或者更多的一段時間里，我們都把它叫做朝陽產業。〞三、2021年房地產未來開展趨勢預測整體來看，對房價在未來一段時間內的走勢，美聯物業全國研究中心主任徐楓預測，年內價格松動的可能性不是很大，“看空第四季度成為開展商的共識，盡管開展商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發商還是會選擇‘硬扛’〞。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，在新一輪調控下，11月份房價環比漲幅將出現微幅的負增長，四季度和明年一季度房價將以盤整或小幅下跌為主基調。預計房價增幅明年二季度出現負增長。1、2021年房價大漲不可能，大跌也難，總體趨于平穩首先，中央高度重視房價過快上漲等問題。例如，“國十條的〞公布。2021年國慶期間“房地產新政加強版〞的再次公布，10月20日的加息等一系列政策的出臺，加強和改善對房地產市場的調控，遏制局部城市房價過快上漲的勢頭。這些樓市調控表述說明中央對房價過快過多上漲等問題已經高度重視，表達了決策層調控房地產市場、打擊高房價的決心。其次，打擊地價上漲預期，有效遏制房價過快上漲。而地王的背后是房價的瘋狂。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來看，一年內房價漲幅超過50％的樓盤比比皆是。事實上，土地價格大幅度上漲，是不斷推高房價的一大推手。如果政府嚴厲懲罰囤地炒地者，必然會打擊地價上漲預期，從而遏制房價持續上漲。最后，抑制投機性購房有助于平抑房價。二套房貸首付比例提至50％以及其他相關政策陸續出臺，相信會打擊投機性的購房行為，對平抑房價起到一定的作用，促進房地產市場的健康開展。總之，只要這些政策落實到位，相信房價瘋漲一定會得到遏制，最終使房價漲幅回落，趨于平穩。2、從城市狀況來看房價走勢不言自明的是，當前房價上漲快的地區，投機成分比擬多。這些投機炒房者，利用金融杠桿等手段，不斷拉升房價上漲預期，不斷炒高房價。因此，政府出臺具體樓市政策的調整，尤其是備受業界關注的二套房貸政策的出臺，將對投機炒房起到擠出效應，緩和供求關系，有助于平抑房價。就一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。二線城市將繼續放量，一線城市可能會萎縮。4、

旅游地產走勢隨著旅游產業的開展，近年來國內房地產業越發熱衷于運作一種新概念產品——旅游地產，簡單地說，凡借助旅游消費的市場潛力而開發的所有地產工程，都可以籠統稱為旅游地產。根據世界旅游組織的分析，中國將在未來10年內成為世界第一旅游大國。預測到2021年，入境旅游會到達1億人次，同步的出境旅游也會到達1億人次，而國內旅游會超過28億人次，總規模到達30億人次。如此巨大的市場空間必然引發強大的配套需求。而旅游地產的開展必將會越來越受社會所關注。總結：國家對房地產政策在不斷進行調整，總體走向趨于合理，在國家政策調整過程中房地產業進行大洗牌，但民眾對房地產的剛性需求不會變，公租房與廉租房落實的總體數量是緩解壓力的關鍵，商品房必須按市場經濟規律來管。房地產在擠壓泡沫和大洗牌過程中仍需要一段時間無序開展，3-5年或更長時間，當我國土地供給商、房地產開發商和民眾三者能夠找到平衡點時，我國房地產業才能夠走上正軌。而旅游地產作為近幾年一種新的概念產品被越來越多的客戶所認可，因此可以說未來的旅游地產開展的空間和未來的升值空間都是值得期待的。第二章：山東房地產開展現狀及海景房的開展現狀一、山東房地產開展現狀統計顯示，國家統計局公布了2021年上半年全國房地產市場運行情況。2021年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。。從有關山東房地產市場的統計數據看，山東房地產形勢進一步出現穩定態勢。銷售面積、銷售額雙雙轉“負〞為“正〞。1-6月份，山東房地產企業完成投資1415.44億元，增長速度35.9%，其中住宅完成1081億元，增長速度38.1%，實現了雙增長。商品房銷售面積和銷售額增長情況較為明顯，1-6月份商品房銷售面積到達3252.69萬平方米，增速為40%；商品房銷售額1-6月份為1213.69億元，銷售額增速為57.7%。銷售面積和銷售額增速雙雙由“負〞轉“正〞，顯示了市場活力進一步增強。四月份、九月份國家出臺了一系列的房地產調控政策，但是山東地區的房價還是穩步上升，受政策的影響不是很大。以濟南為例：據國家統計局數據顯示，10月份濟南房屋銷售價格同比上漲5.8%，相較9月同比漲6.4%的數據有所回落。而濟南房價環比那么下降0.3個百分點。二、山東海景房市場開展現狀自4月中旬房地產調控政策出臺至今，全國許多地方的房地產市場陸續進入觀望期，局部一線城市成交量大幅下降。然而作為兼具養老、投資功能的海景房在經歷一段時間的冷淡交易之后，近期又漸漸開始升溫。7月23日-26日，2021中國〔煙臺〕國際住宅產業博覽會吸引了600多家企業、300多個樓盤參展，開幕當天就有約6萬人參展，兩天內就達成購房意向1287套，意向額25.3億元；實際成交98套，成交額5.8億元。這其中以養老、度假以及投資為主要目的的海景房占了較大比例。山東海景房價格節節升溫的背后是國內知名房企紛紛布局。以煙臺為例，目前萬科、龍湖等一線房企紛紛進駐，由于品牌效應以及房屋本錢的增加，拉動了房價上漲。總結：山東地區海景房市場不斷升溫，借助半島藍色經濟區的規劃，加之黃河三角洲上升為國家戰略，旅游地產在山東房地產的市場中受到越來越多客戶的關注。第三章省內區域海景樓盤調研此次我們選擇了山東省內相對本工程有可比性的一些城市進行實地調研，包含龍口、蓬萊、海陽、文登、黃島。并對所調研城市的局部樓盤進行現場勘查，相比而言，龍口和文登的工程和本工程更具有可比性和借鑒學習的地方，因此，重點對龍口和文登做詳細的介紹，現做總結分析如下：一、龍口1、龍口概況1.1、龍口概況龍口市〔原黃縣〕地處膠東半島西北部渤海之濱，是一座新興的沿海開放港口城市，東臨煙臺，南接青島，西與濰坊毗鄰，東北與天津、大連、秦皇島、北戴河等名城以及朝鮮半島隔海相望，總面積893平方公里，海岸曲線長68.4公里；轄15個鎮〔區街〕、631個村〔居〕，水陸交通興旺，商業繁盛，在杭州“第二屆福布斯中國城市投資與開展論壇〞，2021年9月最新出爐的2007“中國大陸最正確商業城市榜〞龍口市排98位。2021年中國百強縣從07年16位上升至11位。2021年福布斯中國大陸最正確縣級城市25強，龍口位列第18位。1.2、區劃、人口情況龍口市轄13個鎮〔街道辦事處〕1個外向型工業加工區，634個行政村〔居委會〕。全市總人口63.3萬人，其中其中城區人口33.3萬，黃城縣10萬，非農業人口16萬人。2、宏觀經濟2.1龍口GDP增長〔數據來源：龍口政府工作報告〕從以上根據政府工作報告提供資料制成的圖中可以看出，2021年全市完成地區生產總值623億元，比上年增長14%；實現地方財政收入29.1億元，增長16.6%。三年期間保持較快穩定增長幅度。2.2、龍口城鎮人均可支配收入〔數據來源：龍口政府工作報告〕2021年全年市財政用于保障和改善民生的投入達8.5億元，比上年增長19%。城鎮居民人均可支配收入20213元，農民人均純收入9900元，分別增長12.5%和9.9%。2.3、龍口社會消費品零售總額〔數據來源：龍口政府工作報告〕龍口市已經進入快速開展階段，消費市場逐步走向繁榮穩定，每年社會消費總總額呈高速增長態勢，高度反映著龍口市經濟的穩定、持續開展。2.4、龍口固定資產投資〔數據來源：龍口政府工作報告〕龍口市堅持以工程突破為核心，全力推進重點工程和重大工程建設，2021年全市完成固定資產投資336億元，增長27%，其中投資過10億元的工程16個，為可持續開展奠定了堅實根底。緊緊抓住國家擴大內需的有利機遇，積極對上爭資金、爭工程、爭政策。全市共爭取上級資金〔含轉移支付〕4.8億元，其中30個擴內需工程獲得批復，到位資金1億多元；大力開展“銀企對接〞活動，金融部門新增貸款78億元，是上年新增額的3.8倍，占煙臺市新增貸款總額的15%。2.5、龍口人口變化〔數據來源：龍口政府工作報告〕2021年中國百強縣從07年16位上升至11位。全市總人口63.3萬人，其中城區人口33.3萬，黃城縣10萬，非農業人口16萬人。2.6、龍口產業開展2021年三次產業比例由上年的4.9：63.3：31.8調整為4.6：63.3：32.1。工業速度效益同步提升。高端鋁合金產業園、龍泵高科、叢林輕量化產業園、道恩鈦白粉等一大批高端產業和產業高端工程加快實施。3、區域規劃3.1、龍口市總體規劃本次規劃范圍為整個龍口市市域，總面積893平方公里，共14個鎮〔街、區〕，635個行政村。規劃期限為2006～2021年，其中近期為2006～2021年，遠期為2021～2021年。規劃至2021年，按照“突出中心、擇優開展、均衡協調〞的根本原那么，在注重提高中心城區承載力和競爭力的同時，加強相鄰區域的協調融合，將緊鄰市區的新嘉街道、東江鎮開展成為重點鎮，使城鎮體系開展成為“五區三園三帶，四個重點鎮，七個一般鎮〞的框架結構。規劃總面積142.3平方公里，人口79萬人，城市化水平到達66%。3.2、龍口開發區規劃布局合并后開發區的總體規劃布局在原有兩區的總體規劃根底上，進行了適當調整，共五個大的區域。①西區定位是港口區。②北區為能源區，主要以電廠、煤炭基地為主。③中心區定位是龍口經濟開發區的行政辦公中心，集商貿居住為一體的效勞區，是開發區的中心所在。④南區定位工業區，主要包括海岱管理區和黃山館鎮區。⑤東區定位輕工業區，以開展輕工為主。4、龍口市房地產市場4.1、09年龍口土地供給量2021年龍口市國土資源局只掛牌轉讓了6塊地塊共計140．19畝地，容積率1.7-2.2，約合計建筑面積20萬平方米，另外府西工程推出40萬平方米，加上2021年土地供給量的1012.9畝，預計市場上供給量將到達195萬平方米。4.2、龍口市東海板塊房地產情況東海板塊是南山集團開發的總計約600萬平方米的海景房，主要是針對外地投資客戶，面積集中在50—90平方米。一線海景房銷售均價為5500元/平方米左右，二線海景房銷售均價為3600元/平方米左右，三線海景房銷售均價為3300元/平方米左右。5、龍口市在售樓盤信息匯總龍口市在售樓盤信息匯總樓盤名稱信息匯總海立方海潤豪景碧海尚城開發商煙臺海基置業南山地產南山地產總建筑面積10萬平米20萬平米26.5萬平米在售戶型46—98，70平米以上的戶型占到60%72—130平米69—93平米建筑類別多層、小高層、高層小高層,多層公寓,高層,小高層,多層價格3498起價，均價3600左右均價4800均價3000物業管理費多層0.6元/平方米/月，小高層1.1元/平方米/月otehouse/123.html"多層0.6元/平方米/月，小高層1.1元/平方米/月多層0.6元／平米，小高層0、8+0、3元／平米綠化率36.5%52%35%容積率1.691.731.54裝修毛坯房毛坯房毛坯房交房時間2011年12月31日目前已交房多層2021年9月30日小高層2021年3月30日分銷政策及工程最新動態如一次性付款可98折，在售的為多層，3層在3800左右。分銷政策12%—15%+180元浮動溢價，分銷點多集中在省外，江西、南京等地。目前在售的為現房，價格相對較高，目前暫無優惠政策。目前在售的為期房，可以直接簽合同，目前沒有優惠政策。6、對工程的可鑒之處東海黃金海岸旅游度假區內大多為南山地產開發的樓盤，工程相對集中，而且價格不是很高，置業參謀的素質一般比擬高，比擬注重公司的形象，接待客戶熱情大方，易于把控客戶的心理，然后再做講解，客戶容易接受。并且分銷的點數相對較高，而分銷點主要集中在外省，南方如江西、南京等地。借鑒之處A、對待客戶熱情、大方，注重公司的對外形象，從而給公司樹立良好的形象。多從公司的角度出發思考問題。B、不要急于答復客戶提問的問題，首先換位思考客戶為什么問這樣的問題，然后從客戶的角度來解答問題，把控住客戶的購房心理。讓客戶自自然然的接受工程。C、擴大分銷點的建設，可將市場南拓，如上海、南京、江西等地。最大限度的促進銷售。二、文登1、文登概況1.1、文登概況文登市位于山東半島東部，北緯36°52'~37°23'、東經121°43'~122°19',隸屬于山東省威海市，西阻于昆崳山，與煙臺市牟平區和威海乳山市相接，北連威海市環翠區，東鄰榮成市，南瀕黃海。總面積1645平方公里，海岸線155.88公里。市治文登城，按直線距離計算，距威海市治36公里，距省會濟南450公里，距首都北京580公里。1.2、區劃、人口情況文登市轄3個街道、14個鎮：龍山街道、天福街道、環山街道、文登營鎮、大水泊鎮、張家產鎮、高村鎮、澤庫鎮、侯家鎮、宋村鎮、澤頭鎮、小觀鎮、葛家鎮、米山鎮、界石鎮。截止2021年12月，文登市轄3個街道、14個鎮，共有88個居委會、810個行政村，58.3萬人口。2、宏觀經濟2.1文登GDP增長〔數據來源：文登政府工作報告〕從以上根據政府工作報告提供資料制成的圖中可以看出，2021年全市完成地區生產總值535億元，比上年增長13%；實現地方財政收入20.6億元，增長9%。三年期間GDP保持較快穩定增長幅度。2021年福布斯中國大陸最正確縣級城市25強，文登位列第20位。2.2、文登城鎮人均可支配收入〔數據來源：文登政府工作報告〕2021年全年市城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入分別增長9.6%和8.7%。2.3、文登社會消費品零售總額〔數據來源：文登政府工作報告〕文登市已經進入快速開展階段，消費市場逐步走向繁榮穩定，2021年全市社會消費品零售總額142.8億元，增長18.6%。2.4、文登固定資產投資〔數據來源：文登政府工作報告〕2021年全市完成固定資產投資251.9億元，增長25.2%；抓住山東省打造藍色經濟區和高端產業聚集區的難得機遇，傾力推進南海和城區兩大板塊建設。南海板塊，累計完成根底設施投入25億元，啟動了南海新港、南海醫院、南海實驗學校、南海污水處理廠建設，實施了濱海路、高島路、圣海路、龍海路延伸等路網工程，水、電、熱、氣等根底設施日趨完善，南海醫藥園、南方銅業等31個過億元大工程開工或投產，被省政府確定為省級工業園區，列為山東省藍色經濟區五大核心區。2.5、文登人口變化2021年，全市人口出生率為5.26%，人口自然增長率為-2.03%，連續11年人口負增長，晚婚晚育率分別為84.3%和89.6%。2.6、產業特色、農業文登是全國重要的農副產品生產基地，是全國最大的特種毛皮動物養殖基地、海參養殖基地、西洋參主產區，是全國優勢農產品產業帶建設示范市。、工業——三大產業集群機電工具產業成為山東省十大影響力產業集群之一，汽車及零部件產業規模進一步壯大，家紡產業躋身中國產業集群品牌50強，被確定為山東省工藝家紡產業基地。涌現了天潤曲軸、森鹿制革、山東藝達、威力工具、宏安集團等一大批優秀企業。3、區域規劃3.1、文登市總體規劃突出表達“山、水、文〞的特色，以山為核心，以水為紐帶，以文為內涵；山可遠眺，水可近賞，文能細品。〔1〕行政辦公區——滿足政府及各行政部門的需求。布局在文山東路北側，依山就勢，統攬整個新區。〔2〕商務辦公區——介于文山東路和天福山路之間，建筑呈扇形發射狀，圍合中心人民廣場，組成新區最重要的景觀。〔3〕文化娛樂區——分東西兩組建筑，并圍合成兩個廣場〔文化廣場和科技廣場〕，其間是綠地和密林，表達了科技開展和生態的有機結合，實現可持續開展的理念。〔4〕濱河休閑區——抱龍河是文登市重要的景觀帶，是極具潛質的休閑場所，滿足人們親近自然、親近水體的美好愿望。3.2、文登南海新區規劃布局文登南海新區是山東省級開發區，山東半島藍色經濟區核心區，位于文登市最南端，南臨黃海，規劃控制面積160平方公里，規劃建設面積90平方公里，集約用海面積120平方公里。2007年3月啟動開發，主要依托豐富的岸線資源、旅游資源和土地資源，打造濱海度假勝地、藍色產業新城。南海新區分臨港產業區和旅游度假區兩大功能區，目前根底設施根本到位，“四縱三橫〞骨干路網已經形成，水、電、暖、氣等“十通一平〞同步跟進，一大批投資過億元、上百億的產業工程落地開工，呈現強勢突破、蓬勃開展的良好態勢。被中國機械工業聯合會確定為先進技術裝備園區，被省批準為山東省機械裝備和零部件制造〔文登南海〕基地、山東省海外華僑華人投資創業基地、山東省〔文登〕電子信息產品出口加工產業園、山東省〔南海〕臺灣科技園、文登工業園，榮獲聯合國人居獎中國優秀示范新區、山東省十大生態旅游景區等稱號，政府效勞工作被評為山東省十大強勢效勞品牌，已成為海內外投資的熱土，是產業轉移的首選之地。4、文登市南海房地產市場相比威海其它臨海地區，南海新區起步較晚，在2007年以前還是大片的鹽田和蝦田，根本上為尚未開發的處女地。自2007年3月啟動規模開發以來，文登市政府高起點、大戰略、高規格建設，根底設施配套先行，截止2021年4月，已完成根底設施投資28億元，主要路網、水、電、煤氣等根本完成，醫院、學校、酒店、商場、餐飲等配套設施大局部已經陸續建成和投入使用，重慶康達等企業已經進行污水等根底設施建設。優質的海濱資源和相對低廉的土地價格，已成為眾多房地產商青睞的投資對象。4.1、區域商品房市場分析由于南海新區和文登城區分屬兩個不同的市場，故重點分析南海新區的商品房市場。4.1.1、市場供給目前南海新區在售工程比擬少，未來，沿海灘一帶和人工湖南部供給體量較大，2021年底前已開工和即將開工的工程建筑面積約240萬㎡，這些工程在未來2年將成為市場供給主體。4.1.2、成交價格分析南海新區近年房地產運行情況〔數據來源：文登統計〕2021年2021.1-4月重點房地產工程投資額〔億元〕8.9——商品房土地成交面積〔萬㎡〕95.9——商品房新開工面積〔萬㎡〕60.541.1商品房銷售面積〔萬㎡〕40——商品住宅銷售均價〔元/㎡〕40004700從已開盤銷售樓盤上看，總體均價在4000元/㎡以上，因產品類型、品質、景觀、區位不同而有所差異，其中品質好的類別墅產品價格可到達10000元/㎡左右。從成交情況看，銷售非常樂觀，近期價格不斷上漲，個別樓盤甚至大幅上調價格，如卓達香水海一期的英倫灣曾在2021年4月、5月連續兩次分別上調600、400元/㎡，洋房產品銷售價格到達5000-6500元/㎡，目前英倫灣已根本售磬，目前工程二期也處于熱銷中，期房價格在4000元/㎡左右。而清島灣在六七月份認購的216套房源中，目前僅剩余70套左右，目前年底準備開工的別墅工程，預計價格在12000元/㎡左右。卓達香水海從區域上看，一線海景地區的樓盤均價不一定高于二線海景地區，這主要是受產品品質的影響，如卓達英倫灣，距海岸線達2、3公里，但價格卻領跑整個南海新區。而且卓達預計明年將會有300萬平米的房源推向市場。、成交客戶特征客群來源外地占95%以上，其中東三省占大局部，此外還有局部北京、上海、浙江、新疆、河北、河南、陜西、山西、內蒙古、青海、江蘇等地客戶，文登本地客群較少。購房目的可大致分為兩類，一是海濱度假，二是長期養老。從已成交情況看，客戶對總價較為敏感，總價低的產品去化速度較快。5、文登市南海在售樓盤信息匯總文登市在售樓盤信息匯總樓盤名稱信息匯總卓達香水海二期清島灣海韻蔚藍水岸開發商卓達集團倪氏地產天陽房地產總建筑面積2000萬平米50萬平米29萬平米在售戶型32—213平米67—125平米70—116平米建筑類別多層,花園洋房,小高層,別墅別墅,高層,小高層,多層高層,多層價格期房一次性付款均價3700，貸款4500，現房均價5500均價4700，別墅12000均價3800物業管理費0.8元/平方米/月0.5元/平方米/月0.5元/平方米/月綠化率41%46.2%41%容積率1.21.271.13裝修精裝修800元左右精裝修800元左右，別墅為毛坯房精裝修600元左右交房時間一期2021年12月份，二期預計2021年年底2021年年底交房二期2021年10月份交房，三期2021年12月份交房分銷政策及工程最新動態分銷點數為10%，無溢價，具體新的分銷政策還沒有定。目前正以戶外廣告形式進行全國招商，并方案明年在重點城市做城市展廳，以便區域分銷做推廣。一次性付款，每平米優惠800元，目前一期已根本售磬，二期分為蘇格蘭城和北歐小鎮，目前處于認購期。工程目前還處于認購期，分銷政策待定。目前沒有優惠政策，認購房源的選房號交5萬。別墅年底開工。7棟已認購的216套房源剩余70套，預計明年年初開盤。無分銷。目前無優惠政策，二期剩余的多為100平米以上，三期的頂層送閣樓，集中供暖，目前剩余200套左右6、對工程的可鑒之處6.1調研情況分析：針對文登南海新區的開展規劃，我們重點對卓達地產和倪氏地產的兩個工程做重點考察。A、卓達香水海：文登南海地區的優質大盤，占地面積30000余畝，整體滾動式開發，整體的運營模式為城市運營，打造一座新城，在盤大的情況下，樓盤品質也很高，整體采取歐式建筑風格，目前開發的一期英倫灣以英國的建筑風格打造，銷售情況十分良好，在屢次漲價的情況下已根本售磬，銷售均價在5500元/㎡，預計今年年底交房，目前開發的為工程的二期北歐小鎮和蘇格蘭城，總建筑面60余萬平米，又以另外一種北歐的風格展現出來，目前工程處于認購期，一次性付款均價在3700元/㎡，貸款的均價在4500元/㎡，采用的這種高定價，鼓勵一次性付款的政策值得我們學習借鑒。另外具有ISO9001質量管理體系認證和ISO14001環境質量管理認證的“國家一級資質〞物業效勞公司——卓達物業，提供“專業化、人性化、數字化〞的成熟物業效勞。城市公共配套：紅外線、電子監控聯網平安中心，配備24小時平安保衛、警犬巡邏，同時健全保安和平安聯防制度，秉承卓達集團“愛在卓達，孝行天下〞的核心價值觀，香水海率先引入“全齡化效勞型養老社區〞體系，全面提高軟、硬件標準，3000余項效勞內容建立“老有所養、老有所樂、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所安、老有所惠〞的全新生活。B、南海清島灣倪氏地產的杰作樓盤，總建筑面積50萬平米，預計開發一座五星級的倪氏大酒店，來提升工程的品牌和號召力，整體規劃先建景區及周邊配套，再做樓盤工程。目前的銷售情況也是相當的不錯，自六月份認購的7棟樓大約216套的房源中，交5萬可以選房號，目前僅剩70套，預計明年的年初開盤。而該工程的別墅工程也將于年底開工，預計的價格會在12000元/㎡左右，而且目前的銷售政策沒有任何的優惠活動，在宣傳的方式上也是引入了游艇俱樂部，讓喜歡海上運動的人有一種十分向往的感覺。6.2對工程的可鑒之處A、無論是卓達還是倪氏從一開始的工程運作就是以品牌，產品品質作為第一推廣主導，在未來的旅游地產開展中，隨著消費者越來越精明，對居住舒適度要求越來越高，工程品質將對工程成敗與否起到決定性作用。B、充分利用黃金海岸旅游度假區景區優勢，完善景區配套，為我工程錦上添花。C、物業公司應當提供更加全面的物業效勞，全面提高軟、硬件標準，更加的專業化、人性化、數字化，讓業主住的更加的安逸、舒心。三、蓬萊1、蓬萊概況1.1、蓬萊概況蓬萊屬山東省煙臺市，地處膠東半島最北端，瀕臨渤、黃二海，東臨煙臺，南接青島，北與天津、大連等城市及朝鮮半島隔海相望。轄12個鎮〔街〕、1個省級經濟開發區及1個省級旅游度假區。2、宏觀經濟2.1蓬萊GDP增長〔數據來源：蓬萊政府工作報告〕從以上根據政府工作報告提供資料制成的圖中可以看出，2021年全市完成生產總值328.5億元，比上年增長13%；地方財政收入完成12.66億元，增長15%；2.2、蓬萊城鎮人均可支配收入〔數據來源：蓬萊政府工作報告〕2021年全年城鎮居民人均可支配收入到達18481元，農民人均純收入到達9315元，分別增長10%和9%。2.3、蓬萊社會消費品零售總額〔數據來源：蓬萊政府工作報告〕2021年加大政策資金爭取力度，到位各類政策性資金1.53億元，爭取實施中央擴大內需投資工程34個。努力擴大消費拉動，社會消費品零售總額到達75.5億元，增長19%。2.4、蓬萊固定資產投資〔數據來源：蓬萊政府工作報告〕在國家積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策指導下，調動一切積極因素，化危為機，危中求機，全市經濟在逆境中保持良好的開展態勢。進一步加大投資力度，2021年全市規模以上固定資產投資完成167億元，增長27%。開復工工程到達170個，其中106個工程實現投達產。2.5、蓬萊人口變化2021年底全市轄7個鎮5個辦事處，584個行政村(居委會)。年底全市總人口44.6萬人，其中非農業人口13.96萬人。出生嬰兒男女性別比107∶100。人口出生率7.6‰，人口自然增長率0.43‰。2.6、蓬萊產業多年來，蓬萊每年接待中外游客300多萬人次，年旅游收入超過10億元。以2021年為例，全年接待國內外游客390萬人次，增長11.4%；實現旅游綜合收入35億元，增長13％。蓬萊四大主導產業：1、旅游業2、葡萄與葡萄酒業3、臨港工業4、汽車及零部件加工業。3、區域規劃3.1、蓬萊市總體規劃至2021年，蓬萊市根本形成如下城市布局框架：A、原有老城區以居住為主，并輔以較高密度的綠地組團分布于各處，平山河以及平山河以西根本形成13大綠化主題公園。B、工業重心東移，根本以平山河為界，以東為開發區〔工業用地為主〕，以西為老城區〔居住為主〕。C、商業分布性成小型散落布局，依附于老城區各個主要街道原有商業地帶進行升級，東部開發區、西部臨港工業區根本不作為商業開展方向。D、科教用地分布于老城區西北部沿海，以及開發區東北部沿海地帶，老城區中心、開發區中心、臨港工業區根本不作為科教開展重點。E、城市整體向南開展，以老城區為中心向東西兩翼開展，東翼開展較之西部更受政府重視。3.2、蓬萊旅游規劃蓬萊的房地產業開展，最大限度地借助了當地的海景資源以及旅游優勢，因此，有必要對蓬萊市旅游規劃進行梳理。蓬萊市旅游資源開發以城區為主，向外延伸，總體上形成“四區三帶一線〞的開展布局和“十〞字型進景觀結構模式的旅游開展布局，到達旅游區、旅游帶有機結合，使旅游資源得到合理、有效配置，實現最正確效益。“四區〞指蓬萊閣水城景區、戚繼光故里和畫河游覽區、海市度假區、西苑度假區；“三帶〞指海濱風景帶、艾崮山風景帶和206國道農業旅游觀光帶；“一線〞即啟動蓬萊至長島黃金旅游線路。“十〞字型景觀結構模式是指以蓬萊仙境為軸心，百里海濱東西翼展開，南面由十里畫河將水城與戚繼光故居連為一體，并可見遠遠延伸連接戚繼光墓及艾山，向北可以越海溝通長島而構成的有實有虛的“十〞字型景觀結構模式。同時加大海上旅游資源和空中旅游工程的開發，盡快形成“陸、海、空〞三位一體的旅游開展新局面。4、蓬萊市房地產市場近年來，隨著城市開放度的增加以及樓盤操作水平的提高，蓬萊的房地產業開展迅速，產品類型、操作模式、去化狀況等，都逐漸打破了諸多普通縣級市常見的保守局面，并日益與周邊地區接軌，形成了蓬萊市的獨特特征。值得一提的是，近年來，蓬萊市房地產業特別注重挖掘當地的城市優勢并加以利用，從而為異地推盤銷售提供重要支持，并獲得了明顯的成效。蓬萊房地產市場比擬健康，供需根本平衡。另外，作為海濱城市和休閑旅游城市，異地購房需求強勁。可以預測，蓬萊房價將在近期保持穩定上升的趨勢。5、蓬萊市在售樓盤信息匯總蓬萊市在售樓盤信息匯總樓盤名稱信息匯總半島藍灣東方翰登州府第開發商煙臺金宇置業蓬萊世嘉旅游置業山東萬泰置業總建筑面積40萬平米300萬平米18萬平米在售戶型50—81平米花園洋房59—120別墅200平米左右102—160平米建筑類別多層、花園洋房、高層花園洋房、別墅花園洋房、別墅價格均價3700花園洋房6000起價別墅均價10000左右花園洋房均價5500別墅8000左右物業管理費多層0.5元/平方米/月小高層1元/平方米/月1.2—1.5元/平方米/月待定綠化率35.5%40%40%容積率一期：1.5二期：2.20.771.12裝修毛坯房精裝修本錢1300元毛坯房交房時間二期多層2021年6月份交房，高層2021年年底交房預計2021年年底交房2021年6月份分銷政策及工程最新動態無分銷政策，自銷為主。車庫售價為6萬-8萬/位，最低價為3300元/平米，最高價為4300元/平米，全款購房每平米減80元，按揭每平米減30元。最低可95折。目前沒有開盤，分銷政策待定，預計年底會有小的開盤活動，現在認購交3萬抵5萬，工程比擬大，含五星級酒店、高爾夫球場等。地銷為主，預計下月開盤，開發商實力強，屬于蓬萊的高檔住宅，價格比擬高，面積比擬大，當地人購置為主，目前認購交5萬抵6萬，一次性付款98折。6、對工程的可鑒之處蓬萊地區我們所調研的工程當中，東方翰和登州府第屬于高檔工程，有花園洋房、別墅工程，價格相對較高，其中兩個工程售樓處的銷售人員對自己的產品信心很高，介紹產品時顯得跟自信，而且熱情、大方，拉動了和客戶之間的距離。半到藍灣的工程距海邊較進，此樓盤根本不做宣傳，主要依據蓬萊當地的旅游開展來銷售，在市區顯眼位置設有廣告牌。借鑒之處A、加強銷售人員對產品的認識度以及對產品的自信心。在介紹產品時，熱情、大方，拉動與客戶之間的距離。B、借萊州黃金海岸旅游度假區的開展或者整個萊州市的開展來對外宣傳我們的產品。依托城市的形象打造產品形象。四、海陽1、海陽概況1.1、海陽概況海陽市位于山東半島南部，地跨東經120°50′～121°29′，北緯36°16′～37°10′，東鄰乳山、牟平，西接萊陽，北連棲霞，南瀕黃海，西南隔丁字灣與即墨相望。城區距煙臺市119公里、威海市150公里、青島市120公里，離濟南市420公里，至北京市883公里。海陽市轄東村、方圓、鳳城3個街道辦事處及徐家店、發城、小紀、行村、留格莊、辛安、朱吳、郭城、二十里店、大閻家、盤石店11個鎮，以及經濟開發區、旅游度假區和碧城工業園。2、宏觀經濟2.1海陽GDP增長〔數據來源：海陽政府工作報告〕2021年，全年實現生產總值185.47億元，按可比價格計算，比上年增長15%。其中，第一產業增加值40.02億元，增長6.2%；第二產業增加值88.12億元，增長15.6%；第三產業增加值57.34億元，增長19.3%。三次產業比例為19.6:47.1:33.3。2.2、海陽城鎮人均可支配收入〔數據來源：海陽政府工作報告〕2021年，城鎮居民人均可支配收入17575元，增長10.9%；人均消費性支出10009元，增長4.9%；人均住房建筑面積27.8平方米。城鎮在崗職工年平均工資25455元，增長13.7%。農村居民人均純收入8051元，增長9.8%；人均生活消費支出3912元，增長3.5%。2.3、海陽社會消費品零售總額〔數據來源：海陽政府工作報告〕2021年，全年實現社會消費品零售總額77.5億元，比上年增長19.6%。其中，城市市場實現零售額41.8億元；農村市場實現零售額35.7億元。實現進出口總額4.99億美元，增長-3.9%，其中出口3.67億美元，增長-5.9%。新簽利用外資工程11項，合同外資額16527萬美元，增長32.3%；實際利用外資4950萬美元，增長15.1%。主要旅游景點全年接待國內外游客334.8萬人次，增長36%。實現旅游總收入15.76億元，增長38.9%，其中國內旅游收入13.41億元，增長48.2%。2.4、海陽固定資產投資〔數據來源：海陽政府工作報告〕2021年全社會固定資產投資完成191.1億元，增長28.5%。地方財政一般預算收入10.8億元，增長18.9%。年末金融機構人民幣各項存款余額138.7億元，比年初增加25.3億元。其中，儲蓄存款余額97.9億元，增加15.3億元。人民幣各項貸款余額70.1億元，增加21.1億元。2.5、海陽人口變化〔數據來源：海陽政府工作報告〕2021年，全市總人口66.7萬人。人口出生率6.06‰，死亡率9.87‰，自然增長率-3.81‰。有少數民族23個，409人。2.6、海陽產業開展2021年，全年實現工業增加值84.4億元，比上年增長14.5%。規模以上工業企業341家，實現增加值82.5億元，增長16.7%，實現主營業務收入256.7億元，增長22.4%；實現利潤19億元，增長26.8%；實現利稅29億元，增長23.5%。2021年，全年農林牧漁業實現增加值40億元，比上年增長6.2%。糧食總產36.2萬噸，增長0.4%；油料總產7.8萬噸，降低1.6%；水果總產28.1萬噸，降低0.9%；蔬菜總產45.4萬噸，降低4.8%；水產品總產34.5萬噸，增長7.7%。肉類總產3.7萬噸，禽蛋總產3.8萬噸，奶類總產1.9萬噸。全年完成造林面積1053公頃。全市農機總動力81.1萬千瓦。3、區域規劃3.1、海陽市總體規劃規劃形成“一軸三區兩帶一廊〞的布局結構。一軸：規劃沿東京路形成城市開展軸線，貫穿三個城市片區。在軸線上安排了商貿、文化、金融、居住等城市經濟要素，形成城市空間開展的高潮系列。三區：東村片區、中村片區、鳳城片區〔1〕東村片區：包括老城區和碧城工業區、規劃總面積1574.62萬m2，是以商貿、居住、產業相結合的綜合片區，規劃居住人口20萬人。〔2〕中村片區：即海陽工業園，規劃占地面積為958.98萬m2，是以技術密集型產業和外向型加工工業為主的片區，規劃居住人口3.5萬人。〔3〕鳳城片區：包括現狀鳳城街道辦事處駐地及規劃建設的行政辦公，教育科研、旅游度假為主的綜合城市新區，是未來海陽市的城市中心和景觀核心區。規劃占地面積1656.58萬m2，居住人口11.5萬人。兩帶：規劃青威高速路、海防路為分割城市各功能組團的城市綠帶。一廊：沿東村河形成生態綠化廊道，主要承當旅游觀光、休閑娛樂、生態保育的城市職能。沿海岸帶采用組團式結構向東西兩翼展開開展，分別為辛安組團、大閆家組團、鳳城組團、核電組團和桃源組團。辛安組團為西部次中心組團，主體功能為綜合性濱海新城、海洋產業開發區、濱海旅游度假區；大閆家組團為科技、旅游、商貿物流、輕紡印染區；鳳城組團為新中心區、濱海旅游度假區、高新技術產業區及濱海居住區，為5個組團中的中心組團；核電組團為依托山、海、島、灣等自然景觀的風景旅游度假區及核電濱海居住新村。以海防路為界，北部以開展城鎮和工業產業為主，南部以開展濱海旅游商貿效勞為主。4、海陽市房地產市場自四月中旬以來，由海陽市住房保障和交易中心與房地產業協會聯合舉辦的一系列城市形象暨房地產推介活動先后在上海、青島、太原、哈爾濱、大慶和青海、新疆、呼和浩特等地舉行，海陽市優美、獨特的地理環境和優惠的購房落戶政策，吸引了眾多的消費者，在各地掀起了一股強勁的赴海陽購房熱潮。為了進一步激活房地產市場，進而促進全市經濟開展，2021年海陽市委市政府把房產市場推介列入政府重點工作，確定了“組織30家重點開發企業到10個以上大中城市開展10次以上推介活動〞的具體目標，由該市住房保障和交易中心組織實施。海陽市住房保障和交易中心聯合房地產業協會，積極組織全市重點開發企業，或組團或分頭出擊，到全國各大、中城市參加房展會，舉辦形式多樣的城市形象和房產推介會，結合城市形象和旅游宣傳，積極展示海陽城市面貌，大力推介城市建設和房地產開發業的最新開展成果，房產推介活動遍地開花，足跡遍布大半個中國。

據不完全統計，截止五月中旬，海陽市春季房產推介活動已簽訂購房合同并交付定金百余套，接待全國各地看房團30余批，計千余人次，進一步活潑了全市房地產市場。目前，海陽市開發建設的高、中、低檔住宅，80%以上被域外消費者購置，用于居住和投資。今年以來，海陽市累計完成商品房銷售額2.8億元，同比增長50%以上。5、海陽市在售樓盤信息匯總海陽市在售樓盤信息匯總樓盤名稱信息匯總匯景灣福邸金海翠林鳳凰國際開發商中凱房地產福邸置業海陽才高投資公司總建筑面積45萬平米35萬平米30萬平米在售戶型32—121平米90—110125—122190平米的商鋪建筑類別公寓、多層、小高層、高層、別墅小高層,多層、別墅別墅,多層價格精裝修均價4400毛坯房均價4000二期均價4300三期均價5800商鋪均價3700，別墅10000左右，住宅均價2800已售磬。物業管理費0.6元/平米/月多層0.7元/平方米/月，小高層1元/平方米/月多層0.45元／平米，別墅待定綠化率41%46.5%60%容積率1.980.670.8裝修毛坯房、精裝修毛坯房毛坯房交房時間2021年10月份二期，2021年6月份交房，三期2021年年底交房多層已交房分銷政策及最新動態自銷為主，無分銷政策。1—14號樓已開盤，目前已售三分之二，9、13號樓為精裝修，13號樓已全部售磬，目前沒有優惠政策。自銷為主，無分銷政策。目前一期剩余局部別墅，二期剩余的大多為五層以上，三期8、9、10、11在售，物業為中海物業。無優惠政策。尾盤期，無分銷政策，目前住宅已全部售磬，商鋪為190平米的上下兩層，均價3700，別墅均價10000。無優惠政策。6、對工程的可鑒之處由于海陽地區房地產工程開發的比擬早，目前海陽地區在售的樓盤已接近尾盤，大局部的樓盤僅剩余幾十套房，在售的福邸金海翠林價格比擬高，三期的均價到達了5800元/㎡。銷售人員顯得比擬專業，不管提問什么問題總能一一解答。可鑒之處銷售人員顯得比擬專業，今后我們要加強銷售人員專業知識方面的培訓，另外對于這些所學到的專業知識要多加練習與應用。五、黃島1、黃島概況1.1、黃島概況青島經濟技術開發區〔簡稱青島開發區〕位于膠州灣西海岸，與青島老城隔海相望，海上最近距離2.26海里〔約4.2公里〕，其東南部沿海〔海岸線106公里〕，與青島主城相連的環膠洲灣高速公路全長66公里，海路有輪渡和快船相通。青島開發區總體規劃面積227平方公里，是集現代港口、新興工業、旅游度假、商貿物流為工業特色的現代化新城區，內設幾個特殊功能區，其中保稅區2.5平方公里、新技術產業區1平方公里、省級薛家島度假區27平方公里、行政商務中心區20平方公里。此外，還有工業區和商貿物流區等，是中國開放區域最集中的地區之一。2、宏觀經濟2.1黃島GDP增長〔數據來源：黃島政府工作報告〕2021年全區生產總值達820億元左右，增長16%；工業總產值突破2400億元，增長20%；全口徑財政一般預算收入145億元，其中轄內地方財政一般預算收入42.1億元，增長13.1%。2.2、黃島城鎮人均可支配收入〔數據來源：黃島政府工作報告〕2021年用于民生保障和社會事業開展的財政支出達17.9億元，增長21%；城鎮登記失業率繼續保持1.5%的較低水平；城鎮居民人均可支配收入24500元，農民人均純收入10500元，分別增長8%、9%。2.3、黃島社會消費品零售總額〔數據來源：黃島政府工作報告〕現代商貿業日益繁榮，2021年實現社會消費品零售總額90億元，增長18.5%。本外幣各項存款和貸款余額分別增長36.7%、16.4%。韓亞銀行、中科智擔保公司實現營業。房地產市場健康持續開展。民營經濟加快開展，為全區保增長、促就業發揮了重要作用。2.4、黃島固定資產投資〔數據來源：黃島政府工作報告〕黃島區政府抓住擴大內需有利時機，城市規劃建設管理力度進一步加大。規模以上固定資產投資突破300億元，增長20%。全區新開工建筑面積390萬平方米、竣工200萬平方米，新增城區綠化面積40萬平方米，空氣質量優