廣州白云生物醫藥健康產業基地

發展與經營策劃本次研究需重點解決的問題研究方法研究路徑二手整理一手調查內部研討案例調研專家求證整理研究資料整理研究思路項目開發環境分析典型園區開發模式實證研究盈利模式建議開發時序建議啟動模式建議循環論證循環論證匯報目錄Part1項目開發環境分析項目發展主題——生物醫藥健康產業項目開發環境分析廣州工業用地分布格局及后續供應

——供求環境廣州生物醫藥產業發展現狀及前景

——產業環境廣州同類主題產業園區綜合區位條件對比——競爭環境廣州工業用地空間分布格局花都區白云區蘿崗區南沙區白云區（云埔工業區等）蘿崗區（廣州開發區等）南沙區（南沙開發區等）花都區（花都汽車城等）主要產業特征生物醫藥、現代物流、生態旅游綜合型工業汽車、鋼鐵、石化等臨港工業、物流業汽車工業、現代物流業白云區選擇生物醫藥作為產業發展的主要方向之一，一定程度上實現了與其它工業區的差異化發展廣州工業用地供求特征廣州工業用地后續供應預測工業用地供應必須嚴格執行用地指標，而目前國內許多大城市一般性工業用地指標已較難獲??；若發展國家鼓勵的行業，如教育、物流、生物醫藥、軟件等則相對容易取得土地本項目選擇了生物醫藥作為園區發展主題，較易獲得政府支持，且用地指標較易獲得，具備一定市場競爭力根據廣州市總體規劃，2010年市區的工業用地總量（含存量和增量）約為190平方公里，其中主要集中在蘿崗、黃埔和番禺，白云區面臨一定的競爭壓力市區（合計）中心組團番禺花都192.24km2131.3km242.12km218.82km2國內生物醫藥產業發展現狀醫藥工業效益低下，但發展速度快醫藥工業總產值僅相當于世界排名第二的企業一年的銷售額醫藥工業增長率15％，高于發達國家的10％生物產業發展速度遠低于發達國家發達國家生物產業增長率為30％，我國僅為15％生物醫藥企業規模普遍較小，自主創新能力不足，處于產業價值鏈的中下端中國醫藥工業總產值增長圖中國發達國家醫藥產業增長率15％10％生物產業增長率15％30％產業增長率對比資料來源：2004年中國醫藥行業報告國內生物醫藥產業發展現狀國家“十一五”規劃明確要大力發展現代生物產業，優先發展一批國家級生物產業基地，因此我國生物醫藥產業發展雖然尚處于低水平狀態，但受到國家及各地政府的大力扶持，發展潛力巨大，未來將進入大規模產業化的加速發展階段廣州生物醫藥產業發展現狀發展現狀廣州醫藥產業增長緩慢（增長率不足10%），占工業總產值的比例逐年下降生物醫藥產業處于起步階段，對醫藥產業貢獻微弱資料來源：廣州統計年鑒廣州醫藥工業發展情況廣州生物醫藥產業發展前景廣州生物醫藥產業增長量預測醫藥產業增長預測生物醫藥產業增長預測2003年年增長率2020年占醫藥總產值的比例2020年68.35億元15％735億元35％257億元注：醫藥產業年增長率取值為目前全國平均增長率

生物醫藥產業占醫藥產業產值的比例取預測的2020年世界平均水平廣州同類主題產業園區分布廣州國家級生物醫藥產業基地核心區拓展區廣州科學城廣州國際生物島廣州白云生物醫藥健康產業基地流溪灣白云生物港和龍生物服務區科學城生物島流溪灣生物港和龍生物服務區本項目拓展區核心區項目區位條件——區域環境特征項目東臨帽峰山山麓，環境優美，空氣質量好，滿足生物醫藥產業選址的基本要求帽峰山項目區位條件——地理位置主城區鐘落潭項目開發條件——對外交通聯系地塊北面是京珠高速公路出入口，經京珠高速公路和新廣從公路至廣州主城區約30分鐘地塊經規劃中的白云六線，只需10分鐘可直達白云國家機場，該線預計在2010年前動工廣州同類主題產業園區區位條件綜合對比園區政府支持交通條件用地規模園區環境人才優勢綜合評估科學城生物島流溪灣白云生物港和龍生物服務區白云生物醫藥基地本項目綜合區位條件較好，具備較強競爭力綜合評述——項目開發環境背景工業用地價格較低，價值尚未充分顯現廣州生物醫藥產業現狀基礎薄弱，但發展前景看好項目綜合區位條件較優越項目由區級政府運作要求區政府希望在財政不投入或少投入的情況下運用市場化的運作方式啟動園區開發建設區政府不希望承擔過多的開發經營風險區政府希望能在一定程度上參與園區的開發建設和經營管理政府主導型管委會土地開發中心民營企業帶資整理企業主導型政府全資國有企業政企合作民營企業買斷開發政府主導型——管委會案例——廣州開發區政府主導型——管委會政府主導型——管委會適用條件分析政府需具備較強的財政實力政府需承擔全部開發及資金風險政府需全面協調監管本項目適用性分析項目所屬的是區級財政，財政負擔能力較弱，難以完全實現政府全資開發區政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市場化運營機制推進園區開發建設，因此完全政府化的行為難以滿足要求政府主導型——土地開發中心案例——廣州土地開發中心在二十世紀末的最后10年里，廣州市的土地供應一直處于較為混亂的狀況，導致大量的爛尾地和爛尾樓，同時伴隨著大量的拆遷糾紛。為了徹底改變這種不利狀況，除部分開發區外(廣州開發區、南沙開發區等)，政府將大部分的土地開發整理權收回，由土地開發中心統一進行開發整理、出讓等工作。目前廣州的全部經營性用地的開發、整理、出讓都通過土地開發中心處理，珠江新城、琶洲、金沙洲等均由土地開發中心負責。政府主導型——土地開發中心利：可更有效的利用銀行貸款，減輕政府的財政支付壓力將政府的直接風險隔離弊：工業園區的土地開發整理時間較長，土地開發中心難以全程跟進土地開發中心與管委會之間關系較難協調政府將最終承擔全部開發風險政府主導型——土地開發中心政府主導型——民營企業帶資整理概述政府委托私營機構進行土地的開發整理，土地開發整理完成后，由政府負責用地出讓，政府通過收取的土地出讓金或企業稅收等方式償還私營機構的開發費用，并保障其有一定的利潤案例——北京土地一級開發案例——北京土地一級開發2005年9月12日，北京市國土資源局印發了《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》，其中規定：“土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔?！蓖ㄟ^招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議。案例——北京土地一級開發從事一級土地開發的北京知名房地產企業越來越多，幾乎所有的大型房地產企業都涉及過土地一級開發天鴻集團進行密云新城中5.6平方公里土地的一級開發；國融置業在通州有11平方公里的土地一級開發；泰國正大集團在通州擁有30余平方公里土地的一級開發權；新奧集團在奧運中心區300萬平方米的公建一級開發已開始；住邦集團在金盞地區也有近6,000畝的土地需要一級開發；而天津泰達公司目前也已拿下了順義溫榆河生態走廊大約5平方公里的土地一級開發權政府主導型——民營企業帶資整理利：政府投入較少，資金壓力有所減輕政府能很好的控制園區的開發建設及經營管理弊：對私營機構的資金實力要求高土地出讓金、配套費、稅收的返還程序較復雜，時間較長土地整理成本、合理利潤的界定有一定困難政府主導型——民營企業帶資整理適用條件分析一般適用于經營性用地開發政府需作為風險承擔的最終主體由于工業園區開發回報期較長，必須保證私營機構獲得較高的利潤回報本項目適用性分析該模式一定程度上能減輕區政府的資金負擔，且能較充分的控制園區的開發建設和經營管理，對本項目有一定的適用性該模式要求政府成為最終的風險承擔主體，而且工業園區開發還款期限過長，需給一級開發商較高的利潤回報，政府將面臨較大的市場壓力企業主導型——政府全資國有企業案例——西安高新區企業主導型——政府全資國有企業企業主導型——政府全資國有企業企業主導型——政企合作概述由政府（多以企業實體形式出現）與民營企業組成合資公司，共同負責園區土地的一級開發整理，除開發成本通過配套費、出讓金等形式返還補償外，土地增值收益或入園企業稅收雙方可按約定比例分成案例深圳天安數碼城上海紫竹科學園案例——深圳天安數碼城1985年深圳特區處于建設起步階段。深圳市政府在車公廟規劃出118萬平方米區域擬建車公廟工業區，并組建了泰然的前身“深圳市工業區開發公司”，專項負責開發。當時與之同期開發的還有八卦嶺、南油、蓮塘等幾個傳統工業區。案例——深圳天安數碼城天安公司為天安數碼城帶來的不僅僅是資金，更重要的是帶來了觀念、開發模式、管理經驗和人才。天安在1997年借鑒香港工業區轉型的概念和經驗，為天安工業區引進了“科技產業基地”概念，從單純的廠房經營向孵化器建設轉化。此舉開啟了天安工業區脫胎換骨的進程。成功轉型后的天安數碼城2001年5月獲全國創新科技園區開發模式獎，2001年9月成為深圳市首家‘深圳天安民營科技園’，2002年2月升格為‘國家級民營科技園’，列‘中國十佳民營科技園之首’。新規劃的天安數碼城總建為80萬平方米，其中科技開發基地40萬平方米，住宅及公寓29萬平方米，商業配套設施4萬平方米。案例——上海紫竹科學園上海紫竹科學園區發展有限公司股東組成注冊資本5億元上海紫江(集團)有限公司31％50%上海紫江企業集團股份有限公司19％上海聯和投資有限公司20%上海吳涇經濟發展有限公司10%上海市閔行資產投資經營有限公司10%上海交大產業投資管理(集團)有限公司10%案例——上海紫竹科學園企業主導型——政企合作企業主導型——政企合作適用條件分析政府與民營企業需具備良好的合作關系園區開發需具備較大的盈利空間園區需設立靈活的退出機制園區產業發展方向需獲得政府支持對本項目的適用性分析該模式將政府與企業的優勢充分結合，既能減輕政府的財政負擔，充分發揮市場化運作的特點，又能有效監管園區的開發管理，共享園區土地開發的增值收益，對本項目有較強的借鑒意義企業主導型——私營機構買斷開發案例——大連軟件園案例——大連軟件園企業主導型——私營機構買斷開發企業主導型——私營機構買斷開發政府控制力度財政負擔及融資壓力政府收益企業收益市場化程度管委會

——

土地開發中心

——

帶資整理

政府全資企業

政企合作

私營機構買斷——

建議以政企合作模式為主，輔以企業帶資整理和私營機構買斷開發兩種模式園區合資股份有限公司開發公司招商中心企業服務中心經營管理中心············分區一分區二分區三············政企合作：統籌園區整體開發建設及經營管理私營機構買斷開發企業帶資開發整理政企合作——政府介入的方式方式一：白云區政府出資受讓園區全部或部分發展用地，并以地作價入股，既能一定程度上參與并監控園區的開發，又能共享園區開發收益方式二：資金空轉、土地實轉。由白云區政府按照工業用地出讓價向開發公司開出支票，作為白云區政府對企業的資本投入，并成為該開發公司的股東；開發公司將此支票背書后，作為土地出讓金支付，交給土地管理部門，并簽訂土地使用權出讓合同；土地管理部門再將出讓收益全部上繳市財政，市財政再按中心鎮優惠政策返還給白云區政府（扣除上繳中央部分政企合作——政府介入的方式政企合作——退出機制的建立私營機構買斷開發企業帶資開發整理Part4合作方的選擇及盈利模式建議序號投資商類型投資商投資的主要產業園一具政府背景的投資商天安數碼城有限公司由深圳泰然實業公司和香港天安中國投資有限公司合資創辦深圳天安數碼城、廣州番禺節能科技園深圳招商局集團創建蛇口工業區、與福建漳州市合作創辦漳州經濟開發區、收購南油工業區二無政府背景的投資商——————三風險基金威新集團有限公司深圳賽博韋爾軟件園（國內第一家利用風險投資創辦的產業園）天津泰達科技風險投資股份有限公司天津泰達華生生物園四知名科研院所北大資源集團北大科技園劍橋大學劍橋科學園案例：天安數碼城有限公司漳州開發區案例：招商局集團蛇口工業區特征概述具備較強的資金實力具備一定的園區開發經驗具備較強的資金實力和較好的信用對資金回報的長期性和風險性有較強心理準備對相關產業發展前景有深入研究賽博軟件園案例：威新集團有限公司案例：天津泰達華生生物園類型四：科研院所案例：北大資源集團北大科技園園區北大孵化器1期案例：劍橋科學園英國劍橋科學園位于英國東南部的劍橋郡，由劍橋大學圣三一學院于1970年創建。盈利模式建議國內工業園區經營面臨的主要問題

——工業用地出讓（轉讓）價格過低

工業用地出讓（轉讓）價格遠低于土地整理成本廣州工業用地熟地出讓價格一般不超過20萬元/畝，2005年云埔工業區熟地出讓價格約18~20萬/畝，廣州開發區熟地出讓價格約17~18萬/畝廣州工業用地開發整理成本一般介于20~30萬元/畝出讓時間地塊位置用地企業土地面積（畝）土地單價（萬元/畝）2005年9月云埔工業區東誠片A3海普材料科技公司259.152005年9月云埔工業區波斯塑膠顏料公司153.672005年7月高唐工業園區國藥集團醫藥物流公司592.942005年4月東沙經濟區順義投資公司114.782005年3月羅崗鎮劉村翔峰包裝公司373.442004年12月天河區高唐工業區第四小區廣東天之驕藥物開發384.47近期廣州工業用地出讓情況

資料來源：廣州市國土資源和房屋管理局

國內工業園區經營面臨的主要問題

——收益分配的不平衡

收益主體收入來源投資收益比較政府土地出讓金、基礎設施配套費、城市維護建設費等收益大，風險低入園企業稅收開發投資商土地轉讓回報低、風險高，回收期長自建物業出租產業投資園區服務案例一：大連軟件園案例二：上海張江高科技園區案例三：廣州番禺節能科技園案例三：廣州番禺節能科技園一期天安（番禺）科技創業中心大廈除小部分出售外其余出租，租金30元/月.平方米，平均售價3700元/平方米，租戶已基本全部入駐；二期天安科技創新大廈2005年9月公開發售，80%已售出，平均售價3950元/平方米。節能科技園以工業項目立項，園內已開發物業的各個單元都作為單獨廠房單獨報建，保證每個出售單元都有獨立房產證，使用年限為50年。園區更與招商銀行及農信社合作，為業主提供最高6成最長十年期的貸款按揭。一期項目科技創業中心除主要引入番禺區科技局、清華天安信息公司、清華力合公司、清華深圳研究院等園區合作機構、公司外，對科技園的招商對象也適當地擴延。首期入園企業還包括了售后服務、廣告及咨詢等產業配套服務企業，如首層的法拉利華南區售后維修站。項目盈利模式構建方向一

——政府收益的轉移支付項目盈利模式構建方向二

——增加經營性用地的比例項目盈利模式構建方向三

——多元化經營項目盈利模式構建方向四

——保證用地價值的合理顯化在地價較低的情況下，建議考慮適當減少“賣地”面積，自行建設物業進行出租，以享受長期的土地增值收益廣州科學城租金：1元/天.平方米（國際企業孵化器）番禺節能工業園租金：1元/天.平方米大連軟件園租金：2~8元/天.平方米上海張江科技園租金：2.3元/天.平方米建議適當增加工業寫字樓、教育培訓等變相經營性物業比例，以享受較高的土地收益工業寫字樓可拆分成獨立單元以廠房性質報建，既可賣，也可租項目盈利模式的構建盈利方式投入收益工業用地轉讓征地、拆遷、通平、管網、綠化、公建等賣地收入政府轉移支付征地、拆遷、通平、管網、綠化、公建等土地出讓金、基礎設施配套費、城市維護建設費、入園企業稅收返還自建物業出租定制廠房、工業寫字樓、員工宿舍、物流園等租金收入經營性用地開發寫字樓、商鋪、住宅、酒店公寓等物業建設土地二級轉讓、物業租售產業投資對入園企業投資企業分紅產業中介服務企業服務中心、人才服務中心、業務解決方案中心、物業設施管理中心等建設服務增值項目功能體系構建縱向產業功能——產業集群生產研發技術孵化規模生產產品應用中介咨詢金融服務生物會展貿易采購物流配送營銷管理委托研究委托生產縱向產業功能——近期以生產、物流等功能為主園區名稱發展方向產業鏈環節廣州國家級生物醫藥產業基地核心區廣州科學城生物醫藥產業園生物醫藥創新與孵化研發、孵化廣州國際生物島中醫藥現代化和功能基因研究為重點，國際性的生物醫藥研究與開發基地研發拓展區廣州白云生物醫藥健康產業基地

以生物醫藥制造業為重點

近期可考慮以生產、物流等功能為主流溪灣白云生物港以生物技術研發為重點、集生物產品制造與市場營銷于一體研發和龍生物服務區以世界生物經濟論壇為品牌，集生物產品博覽、信息咨詢、生物技術人才交流與培訓、協議臨床服務等于一體培訓、展示、交流縱向產業功能——中遠期發展研發等高附加值功能研發階段生產階段營銷階段科學研究技術開發中試孵化臨床試驗成果評價生產研發技術孵化規模生產產品應用新品研發中試孵化生產研發加工生產物流配送營銷服務產業鏈下游上游低高附加值產業微笑曲線從產業價值鏈來看，只有發展高附加值的研發、營銷等環節才能創造更高價值同類主題工業園區的競爭關鍵取決于誰最先搶得資源、搶占先機橫向城市功能——復合功能園區經驗借鑒大連軟件園園區建有產業區、科研區、商務區、生活區和森林公園，整體功能配套完善西安高新區雖然緊靠中心成熟區，但仍注重商務和生活設施的配套建設，經過十幾年的發展，已成為我國中西部地區人氣最旺、環境最優、發展最快的區域之一教訓汲取廣州開發區為廣州經濟和產業發展作出巨大貢獻，但由于一直缺乏生活配套，而始終沒有形成一個成熟的區域，成為制約其發展的瓶頸長春高新區由于鄰近市區，對生活居住配套的需求不迫切，加上首期啟動開發的是產業區，商業生活配套未能跟上，因此下班以后整個園區形同“死城”，缺乏城市的生活與活力橫向城市功能——復合功能園區產業、商貿、教育、商住、教育、娛樂、醫療、旅游、休閑產業核心產業產業配套居住公建服務商貿服務商業物流辦公咨詢綠地公園文娛教育醫療品質居住小區配套休閑度假生態旅游保健療養橫向城市功能——復合功能園區產業用地經營性用地道路廣場用地綠地規劃控制一般要求30~60%5~20%8~13%10~18%廣州科學城45~50%13~15%15%20%大連軟件園45~50%15~20%13~15%15~18%西高新開發區40~45%20~25%13~15%10~15%修正因素產業功能居主導，且有較大規模的生產和物流，建議取接近上限值對投資回報要求較高，建議靠上限取值無特殊要求，取中間值對環境有一定要求，建議取中上值本項目用地平衡比例建議約55%約18%約10%約15%橫向城市功能——復合功能園區產業功能（含公建配套）居住功能商用功能項目用地平衡比例約55%約15%約3%一般容積率要求0.9~1.81.0~2.31.8~2.5修正因素本項目除了生產、物流等功能外，還包括相當比例的孵化器、創業中心、教育培訓基地等工業寫字樓，建議取中上值，約1.5受用地條件及配套要求限制，本項目住宅開發將以二類或三類居住用地為主，建議平均容積率約為1.8建議取中間值約2.2本項目各功能開發比例建議約70%約23%約7%相關功能的空間聚集形式Part5

項目開發時序及相關啟動建議開發分區及開發時序開發分區分區考慮的因素以核心區為中心組織分區各分區設有次級核心，保證各分區功能的自我平衡開發的難易程度123一級核心次級核心次級核心次級核心開發分區——一級核心區規模：約1000~1500畝功能：以配套、服務功能為主，輻射整個園區開發進度：核心區分期建設，各期占有核心區的一部分核心區開發分區——分區一規模：約4500~5000畝開發進度：土地開發條件相對較成熟，東山工業區手續齊備，便于優先開發東山工業區開發分區——分區二規模：約4500~5000畝開發進度征地拆遷難度相對不大，且能與擬建大學城相呼應，可考慮作為中期建設用地位于新廣從公路和京珠高速公路交會處，且臨近京珠高速公路出口，交通便捷京珠高速公路——鐘落潭出口處開發分區——分區三規模：約4000畝開發進度：征地拆遷難度最大，所需時間較長，且與成熟鎮區相距較遠，應留作遠期開發用地良田村梅田村各分區開發時序123核心區根據征地拆遷、與成熟鎮區的距離、道路、市政管網的難易程度確定分區時序東山工業區的用地手續已經齊全，首期以該區為起點，并作相應擴充二期依托新廣從公路、京珠高速完善的道路網絡三期的初始條件較差，但首、二期建成后可對該片區有較強的帶動啟動區的選址及規模選址：緊貼新廣從快速路，與中心鎮一路之隔，且立足于原東山工業區的基礎，便于迅速啟動建議規模：約2000畝產業園啟動區規模經驗值：600~3000畝（長春高新區生物醫藥園：約750畝；大連軟件園：約1250畝；廣州科學城：約3000畝）修正因素：本項目啟動初期可能引入廣藥集團等生產型企業，對用地面積有一定要求，建議取中上值東山工業區啟動區啟動區的功能選擇功能選擇產業功能：圍繞龍頭企業引入園區主導產業教育、培訓功能：為廣州市生物醫藥科研機構和入園企業之間構建合作平臺，支撐科研成果產業化，增強基地核心競爭力住宅（配套）功能：出讓部分經營性用地，通過“住宅先行”帶動園區開發考慮因素：功能復合，多元促進，自成體系案例借鑒：大連軟件園引入東軟集團，吸引了大批與其業務相關的包括中國電信、中國聯通等著名企業入園；上海紫竹科學園：7000畝的大學園區不僅有上海交大等高校為科學園提供科研成果和人才支撐，上海職院等專科學院等還可為入園企業提供熟練技工。

開發階段的劃分劃分的依據廣州市其它區域工業用地的供應量項目的規模其它產業園區的實際開發經驗資金運用的考慮啟動期發展期成熟期2006200920152020開發階段的劃分啟動模式建議國內外工業園區啟動模式總結啟動模式企業啟動型引入龍頭企業逆向招商策略降低企業入園門檻資源啟動型先期引入相關審批及服務機構靠科研院校協力啟動創新政策的吸引已有工業園區的帶動依托周邊成熟區域的帶動啟動模式一——引入龍頭企業對本項目的借鑒本項目已經和廣藥集團達成有關入園的初步協議，故啟動期的工作重點應該是如何充分利用廣藥集團的各種資源優勢，發揮其在醫藥生產制造行業中的龍頭作用，吸引與其相關的企業入園。案例：大連軟件園與東軟集團強強聯手東軟集團和大連軟件園還建立了“園中園”——國家軟件產業基地（大連）國際軟件園暨大連東軟國際軟件園，采用共享人力資源、共同開發市場的嶄新模式，已初步形成一個更廣泛的對日軟件出口聯盟案例：海爾助推青島開發區發展啟動模式二——依托周邊成熟區域的帶動工業園區選址在城市成熟區域的周邊范圍，能夠充分承接成熟區域的輻射，故在啟動初期依托周邊成熟區域的帶動便迅速發展起來。成熟區域社會經濟、主導產業、城市規劃等各方面的發展直接影響工業園區的發展成熟區域擁有成熟完善的公共及生活配套資源，可以被啟動初期的工業園區利用成熟區域與工業園區之間應該是彼此影響、相互促進發展的關系對本項目的借鑒本項目啟動區緊鄰區域中心鎮——鐘落潭鎮，啟動期可考慮與中心鎮達成合作關系，利用其成熟的資源優勢帶動園區發展案例：西安高新區啟動模式三——先期引入相關審批及服務機構為了方便企業順利入駐，工業園區加強自身軟環境建設，在啟動先期將政府行政辦事機構和服務部門也同步引入園區，為企業提供“一站式辦公”、“一條龍服務”等，化簡減少其入園的審批環節，全面提高服務質量和效率。軟環境建設完善才能確保工業園區更具競爭實力園區應堅持高效、精簡、服務的原則，使入園企業得到方便、快捷、全程的服務和管理政府應充分授予工業園區必要的權力和應擔的責任對本項目的借鑒結合本項目以生物醫藥生產為主導產業的定位特點，建議在啟動期也將與醫藥產業相關的政府審批部門引入園區。啟動模式四——靠科研院校協力啟動工業園區與當地的科研機構或高等院校建立深入的合作關系，構建了將其科研資源引入園區的有效通道，并以此作為園區資源優勢，吸引相關企業入駐。園區在選址上靠近當地高校區或大學城，或者將科研機構及高校的部分單位遷入園區內充分利用科研院校的科研力量和人才資源，為入園企業提供培訓、研發和人才支持，發揮資源優勢同時，園區也為科研院校研究成果的轉換成實際生產力提供了有效途徑對本項目的借鑒本項目啟動階段可以充分利用廣州市醫藥科研機構和高等院校生物醫學、藥學專業的科研資源，為其和生物醫藥企業之間搭建合作橋梁。案例：長春高新區與多所科研院校建立合作關系長春高新區依托長春生物制品研究所、吉林大學醫科學院、北京醫科大學、吉林大學酶工程實驗室、軍需大學基因工程研究所、東北師范大學遺傳細胞研究所、吉林省生物研究所等科研單位，憑借良好的軟硬環境，吸引著吉林天藥、邁靈生物、吉大藥業、修正藥業、東寶藥業、三九生物、海王藥業等79戶醫藥企業入駐。案例：臺灣新竹工業園的“三角合作”模式對本項目的借鑒

其它啟動模式已有工業園區的帶動工業園區在舊工業廠區的基礎上成立起來，利用該區域內各工廠企業稅收返還作為園區的啟動資金之一，如長春高新區或者工業園區屬于大型開發區的擴充區域，依托原有開發區的各種資源迅速啟動，如廣州科學城降低企業入園門檻在初級建設階段，為了盡快使園區成長起來，園區管理部門刻意放寬松對入園企業的審核和管理，甚至包括部分產業性質與園區功能定位不符的企業，前提條件是土地只租不售，如臺灣新竹科學工業園逆向招商策略先招配套企業入駐園區，等配套企業規模發展到一定程度后，再招龍頭企業，但是要求園區在招商前必須給自己進行產業鏈定位，如吳江開發區項目啟動模式選擇的基本原則借鑒其它工業園區成功的啟動經驗，同時也要結合生物醫藥產業的特點和園區自身的實際情況，總結出一套最適合白云生物醫藥健康產業基地（簡稱“基地”）運用和操作的啟動模式任何工業園區的成功啟動絕非僅靠某種單一、固定的模式，而是多種啟動模式共同作用的結果建議一：發揮廣藥集團的龍頭作用——品牌效應廣藥集團擁有王老吉、陳李濟、潘高壽、白云山等一批名牌企業和明星產品，在國內外醫藥行業中頗具品牌影響力，所以，“基地”在對外招商引資和宣傳推廣中應充分利用這一資源優勢。啟動期重點建設廣藥專屬園區，發揮廣藥的品牌示范作用和集聚效應，利用其產業優勢和生產要素優勢，著力引進國際和國內知名醫藥企業入駐，加速形成生物醫藥產業的集聚。建議一：發揮廣藥集團的龍頭作用——產業集群啟動期同時還開辟配套工業園區，通過廣藥這家龍頭企業的凝聚力、向心力，吸引更多與其關聯度高的上下游企業為其配套生產，拉長生物醫藥生產制造的產業鏈條，促進產業集群。逐步形成以龍頭企業吸引配套企業，以中小企業的產業配套優勢吸引龍頭企業的良性循環，加快膨脹產業集群規模。研發階段生產階段營銷階段科學研究技術開發中試孵化臨床試驗成果評價生產研發技術孵化規模生產產品應用建議一：發揮廣藥集團的龍頭作用——資源共享“基地”在啟動區域已專門劃撥了范圍給廣藥集團作為其專屬園區使用，廣藥將承擔此片區內自用廠房、實驗室、辦公樓、宿舍等建筑物和管道、園內路網等基礎設施的建設。由于廣藥的基礎設施和專業配套設施的建設相對比較完備，在滿足自用的前提下，建議將某些資源提供給后期入園的中小型醫藥生產企業共享，如中試實驗室、污水處理系統、熱電供應系統、倉庫等。配套資源共享既能節約能源、降低成本，吸引中小型企業入園；同時，廣藥集團也能從中賺取部分經營收入。建議一：發揮廣藥集團的龍頭作用——規模集聚建議二：依托中心鎮的資源帶動——公共配套資源在“基地”啟動初期，園區內配套建設尚未完備，建議可以先利用中心鎮的居住、商業、教育、醫療、交通等相對成熟的配套資源為入園企業及其員工提供生活便利，使得中心鎮成為“基地”的孵化園。租用中心鎮的住宅作為園內企業的員工宿舍安排園內企業員工子女在中心鎮的幼兒園或學校接受義務教育醫院、商場超市、展館、體育運動場所等都讓中心鎮和基地實現共享建議三：先期引入生物醫藥產業審批及服務機構建議將與醫藥生產關聯度高的政府職能部門遷入園區內辦公，如藥檢局直屬的藥品檢驗所、藥品審評認證中心、藥品不良反應監測中心、執業藥師注冊中心等，以及藥品質量管理協會、藥學會、藥理學會等民間醫藥組織。這樣，既能為醫藥企業提供方便，也體現了“基地”在醫藥產業的專業性和權威性。建設以GLP（藥品非臨床研究質量管理規范）、GCP（藥品臨床試驗管理規范）、GMP（藥品生產質量管理規范）、GSP（藥品經營質量管理規范）為核心的4P新藥開發服務系統，引進中介機構，提供專業化動物實驗、新藥報批、臨床實驗、醫藥管理軟件、醫藥營銷等生物醫藥產業特色專業服務。建議四：借助科研院校的資源優勢——引入研發機構建議四：借助科研院校的資源優勢提供專業培訓白云區現有南方醫科大學、廣州中醫藥大學兩所重點醫學高等專業院校，加上中山大學醫學院、廣州醫學院等知名醫科大學，廣州市擁有豐富的醫、藥學教育資源，“基地”應該充分利用這一資源優勢，與這些高等院校合作，為其提供實驗基地和學生實習平臺。同時，依托其教育資源為園內醫藥生產企業提供專業培訓和輸送專業人才。費種返還程序返還比例（%）基礎設施配套費市財政局—區財政局—中心鎮100城市維護建設費市財政局—區財政局—中心鎮97.5新增建設用地土地有償使用收入（土地出讓金）市財政局—中心鎮扣除上繳中央部分其余全部返還廣州開發區稅收分配比例一覽表100房產稅、土地稅等其他稅費781210公路運管費6040土地增值稅241660個人所得稅4060國有企業所得稅241660非國有企業所得稅6040營業稅2575增值稅100消費稅備注廣州開發區市省中央稅費項廣州開發區作為國家級開發區在稅收分配上享有極大的優惠。開發區稅收除按一定比例上繳中央和省外，其余部分基本自留，用于開發區的滾動開發建議部分用地可考慮采用土地預出（轉）讓方式進行工業用地的出讓或轉讓。既可減輕開發的資金壓力，又縮短了土地的供應周期土地預出讓是指土地出讓方在土地征購或者整理過程中，由于資金不足，通過招標等方式，確定土地整理成熟后的受讓方，由受讓方預先支付土地征購費用。土地出讓方利用預出讓所得的資金，支付土地征購費用、完成出讓前的前期整理工作。在進行土地預出讓后，整理成熟的土地要按合同約定交給受讓方，不能通過招標、拍賣等方式出讓土地分析思路及說明成本估算收入測算盈虧平衡敏感性分析功能比例稅收返還反復調整基本設定土地轉讓進度工業用地在啟動期的最后一年(2009年)開始轉讓。此時廣藥集團已部分建成投產，區域的影響力基本形成，且市政基礎設施已開始建設經營性用地在發展期的第一年(2010年)開始轉讓，頭兩次出讓相隔一年，出讓量分別為總量的5%、7%土地轉讓進度方案比較方案一：逐年遞增出讓量每年遞增10%市場吸納壓力較小能較好地進行土地的價值預留，靜態利潤較好。方案二：先揚后抑前半段出讓量每年遞增10%，其后每年遞減10%市場吸納壓力較方案一稍大動態財務指標較理想土地出讓進度方案比較相同條件下(成本、土地轉讓價格、配套費返還，稅收返還等，目標收益率均為15%)，兩個方案的主要財務指標：比較項目方案一方案二起始出讓量(畝)323431最高出讓量(畝)921764土地轉讓收入(萬元)365,322342,882凈現值(萬元)42,46156,184靜態投資回收期(年)12.111.3動態投資回收期(年)14.713.9方案二減方案一差額凈現值(萬元)13,723方案二明顯優于方案一，建議采用方案二經營性用地比例的確定下表為經營性用地比例與稅收返還比例同時變化時，凈現值的變化情況(目標收益率為15%)。單位：萬元經營性用地比例

10%12.5%15%17.5%20%稅收返還比例0-51,696-43,663-35,631-27,598-19,56610%-45,155-37,441-29,727-22,013-14,29920%-38,615-31,220-23,824-16,429-9,03330%-32,075-24,998-17,921-10,844-3,76740%-25,534-18,776-12,017-5,2591,49950%-18,994-12,554-6,1143266,76660%-12,545-6,332-2115,91112,03270%-5,913-1115,69311,49517,29880%6276,11111,59617,08022,565經營性用地比例的確定目標收益率的確定選定方案相關指標土地出讓進度先揚后抑，在2015年左右達到出讓高峰經營性用地比例約占可用地面積的17.5%稅收返還區留成部分返還60%(地稅區留成約為40%，國稅約15%）目標收益率稅前目標收益率暫定為15%項目面積比例備注用地總面積9,466,060

折合14,198畝不可用面積498,5485%折合748畝，含農民居住地、污水處理廠、特殊用地、水域等可用地面積8,967,51295%折合13,451畝其中

道路面積807,0769%占可用地面積的9%綠化面積1,345,12715%未含退縮及出讓用地內部綠化公建配套448,3765%占可用地面積的5%工業用地4,797,61953.5%研發、廠房、孵化器、實驗室、中試基地、配套等其中配套335,8337%企業辦公、宿舍、物流等經營性用地1,569,31517.5%住宅、商務、商業等建筑面積10,559,245

平均容積率為1.18公建配套224,1882%容積率為0.5工業用地7,196,42868%容積率為1.5經營性用地3,138,62930%容積率為2.0各項重要數據、指標匯總項目數據備注總成本(萬元)310,121含營業稅可出讓土地平均成本(元/m2)487折合約32萬元/畝總收入(萬元)830,215含返還可出讓土地平均收入(元/m2)1,304折合約87萬元/畝稅前利潤(萬元)520,095

自有資金(萬元)109,136約占總投資額的35%貸款額(萬元)68,968約占總投資額的22%財務費用(萬元)17,125

內部收益率15.64%全部投資凈現值(萬元)5,911全部投資靜態投資回收期(年)11.0全部投資動態投資回收期(年)15.4全部投資內部收益率15.7%自有資金凈現值(萬元)5,958自有資金靜態投資回收期(年)11.4自有資金動態投資回收期(年)15.4自有資金成本構成比例成本匯總序號項目名稱投資金額(萬元)單方造價可出讓面積成本(萬元/KM2)可出讓面積成本(萬元/畝)備注一土地取得費用139,815

21,96014.6

1征地補償68,7046萬元/畝10,7917.2約6萬元/畝2拆遷安置43,4021,400元/m26,8174.5

3工業用地政府收益金14,1512.4萬元/畝2,2231.5僅計算工業用地和經營性用地4經營性用地政府收益金13,55943.2元/m2

二非經營性基礎設施76,270

11,9798.0

1道路工程32,283400元/m25,0703.4按道路面積計算2排水、排污工程17,93520元/m22,8171.9按可用地面積計算3高壓線入地5,8752,350元/m29230.6長度約2.5KM，11萬伏及22萬伏各一路4市政綠化工程20,177150元/m23,1692.1按綠化面積計算，含路燈三前期費用20,037

3,1472.1

1勘察設計費用318

500.0

2土方工程17,93520元/m22,8171.9按可用地面積計算3臨時三通一平1,784

2800.2

四不可預見費23,61210%

2.5

五企業管理費7,7923%

0.8

六營業稅25,4705.09%

2.7

七財務費用17,125

1.8

合計310,121

48,70832.5

成本估算——土地取得費征地補償費經了解，鐘落潭鎮的耕地征地費用在4～6萬元/畝之間，含征地補償、青苗補償、稅費等，本次估算取最高值：6萬元/畝。拆遷安置費回遷房建設費用。按農民新村用地面積約15.5萬平方米，容積率2.0計算，建筑面積單方造價為1,400元/平方米。含附屬物補償、搬遷費用等。土地收益金即土地處于生地狀態時的土地出讓金，按基準地價的20%計算，工業用地為2.4萬元/畝(12萬元/畝×20%，按土地面積計算)，經營性用地為43.2元/m2(216元/m2×20%，按建筑面積計算)。成本估算——前期費用規劃設計費參考廣州南沙的區域規劃設計費用，約為50萬元/平方公里土方工程土地平整費用，含換土、余泥雜物外運、土方平衡等費用臨時三通一平參考廣州南沙的臨時三通一平費用成本估算——非經營性基礎設施建設費道路工程含路燈、道路退綠、隔離帶綠化等，道路面積按可用地面積的9%計算，不含外部道路面積。排水、排污管線排雨水、排污管線，參考廣州南沙的費用。高壓線入地11萬伏及22萬伏高壓線路長度各約2.5公里，入地費用：11萬伏為850萬元/公里，22萬伏為1,500萬元/公里。綠化工程公共綠化面積按可用地面積的15%計算，單方綠化造價為150元。成本估算——稅收及其它費用營業稅按土地轉讓收入的5.09%計算，稅收返還、配套費返還等不計算營業稅。不可預見費由于項目規模大，開發周期長，存在較多不可預見因素，因此將不可預見費的額度增加，按征地補償費用、非經營性基礎設施費、前期開發費用之和的10%計算。企業管理費按征地補償費用、非經營性基礎設施費、前期開發費用之和的10%計算。財務費用按長期貸款年利率6.12%、根據資金缺口計算。收入構成比例收入估算——工業用地轉讓出讓時間地塊位置用地企業土地面積（畝）土地單價（萬元/畝）2005年9月云埔工業區東誠片A3海普材料科技公司259.152005年9月云埔工業區波斯塑膠顏料公司153.672005年7月高唐工業園區國藥集團醫藥物流公司592.942005年4月東沙經濟區順義投資公司114.782005年3月羅崗鎮劉村翔峰包裝公司373.442004年12月天河區高唐工業區第四小區廣東天之驕藥物開發384.47近期廣州工業用地（生地）出讓情況收入估算——工業用地轉讓項目工業用地熟地地價年均增幅按6%計算2005年廣州舊八區(不含開發區)工業用地成交均價同比增長約6%，2004年中國工業用地熟地價格約為32萬元每畝，而廣州平均水平約18~20萬/畝，仍舊存在較大上升空間云埔工業區開發初期熟地價格約13~15萬/畝，2005年熟地價格約18~20萬/畝，年均增幅約5~6%2004年工業用地平均成交價格2005年工業用地平均成交價格增幅3.3萬元/畝3.5萬元/畝6.1%廣州市(不含開發區及南沙)工業用地(生地)價格增幅收入估算——經營性用地轉讓項目經營性用地現時轉讓價格：樓面地價約250元/平方米廣州核心區同一地段商用地塊價格一般是住宅地價的1.2~1.5倍。鑒于本項目經營性用地中居住用地占80%，且商用地價與住宅地價相差不大，建議以住宅地價為標準計算本項目所在區域住宅的基準地價為160元/m2(2.7容積率時的樓面地價)，換算成2.0容積率時，基準地價為216元/m2項目所在區域附近住宅用地及物業供應相對較少，從2003年至今僅有三塊住宅用地公開出讓，而與項目區位條件較相似的花都地區一般商品房的銷售價格約2400~3500元/平方米。綜合考慮本項目的區位、配套、環境等各方面條件，通過修正得出本項目現時樓面地價約為250元/m2位置成交時間占地面積(m2)建筑面積(m2)成交金額(萬元)樓面地價(元/m2)白云區同和永泰村舊廣從公路以西，集賢莊以南2004.0446,77771,1006,700942白云區機場路西側廣州空氣壓縮機廠2004.1217,08722,1624,8802,202白云區新廣從公路東側白云種雞場地段2005.06151,536151,53650,0003,300收入估算——經營性用地轉讓項目經營性用地價格年均增幅以18%計算，2020年經營性用地均價將達到約2100元/平方米2004年廣州市一手住宅成交價格較2003年增長18%；2005年廣州市一手住宅成交價格較2004年增長約10%隨著本項目基礎設施建設和招商引資進度的不斷加快，土地價格將會不斷提升在琶洲會展中心尚未建設前，琶洲的商務辦公樓面地價約為800元/平方米；琶洲會展中心開始建設后，首次商用土地出讓樓面地價約為2,000元/平方米重慶茶園新城區在開建之初，綜合用地標價僅為5萬元/畝；2004年出讓用地價格已上漲至55萬元/畝，年均增幅達到２０～２５％收入估算——稅收返還本項目每平方米出讓工業用地稅收以700元計，區留成部分約280元（按４０％計算）2003年廣州開發區每平方公里出讓的工業用地實現稅收約為10.86億元，折合每平方米1,086元2004年上海張江高科技園區每平方米可出讓工業用地實現稅收約650~700元以2020年廣州醫藥產業735億預測產值計算，假設本項目工業產值約占總產值的30%，稅率以17%計，則本項目每平方米工業用地實現稅收約750元稅收返還從土地出讓后第二年開始，返還期以20年計收入估算——市政配套費返還資金平衡及籌措還貸計劃及財務費用的計算按照貸款余額每年支付利息依據每年的收入與運用的差額償還貸款本金，直至全部還清為止項目開發期內需要兩次貸款，分別是2009年約1.9億元，2011年約5億元，2013年約400萬元財務費用合共約1.7億元敏感性分析上圖為項目對土地轉讓價格、土地整理成本、稅收返還的敏感性對比圖，可以看出，項目對土地整理成本的敏感性最高，土地轉讓價格次之。為降低財務風險，項目開發建設時應將成本控制作為首要任務。敏感性分析——成本與轉讓價格同時變化單位：萬元

土地整理成本變化

-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%土地轉讓價格變化-20%14,8597,507155-7,196-14,548-21,899-29,251-36,603-43,954-15%19,97312,6225,270-2,082-9,433-16,785-24,136-31,488-38,840-10%25,08817,73610,3853,033-4,319-11,670-19,022-26,373-33,725-5%30,20322,85115,4998,148796-6,556-13,907-21,259-28,6110%35,31727,96620,61413,2625,911-1,441-8,793-16,144-23,4965%40,43233,08025,72918,37711,0253,674-3,678-11,030-18,38110%45,54638,19530,84323,49116,1408,7881,437-5,915-13,26715%50,66143,30935,95828,60621,25413,9036,551-800-8,15220%55,77648,42441,07233,72126,36919,01711,6664,314-3,037敏感性分析——成本與稅收返還同時變化單位：萬元

土地整理成本變化

-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%稅收返還變化-20%28,61521,26413,9126,561-791-8,143-15,494-22,846-30,198-15%30,29122,93915,5888,236884-6,467-13,819-21,171-28,522-10%31,96624,61517,2639,9112,560-4,792-12,144-19,495-26,847-5%33,64226,29018,93811,5874,235-3,116-10,468-17,820-25,1710%35,31727,96620,61413,2625,911-1,441-8,793-16,144-23,4965%36,99329,64122,28914,9387,586234-7,117-14,469-21,82010%38,66831,31623,96516,6139,2621,910-5,442-12,793-20,14515%40,34332,99225,64018,28910,9373,585-3,766-11,118-18,47020%42,01934,66727,31619,96412,6125,261-2,091-9,443-16,794結束語Thanks！祝項目圓滿成功！費用支付比例啟動期發展期成熟期

合計2006200720082009201020112012201320142015201620172018201920201、收地成本0%

工業用地政府收益金100%30%70%

經營性用地政府收益金100%30%70%

拆遷補償100%

20%

30%

50%

征地補償100%10%23%

34%

33%

2、前期費用0%

勘察設計費用100%100%

土方工程100%

33%

34%

33%

臨時三通一平100%

33%

34%

33%

3、非經營性基礎設施0%

道路工程100%

16.5%16.5%17.0%17.0%16.5%16.5%

排雨水工程100%

16.5%16.5%17.0%17.0%16.5%16.5%

排污水工程100%

33%

34%

33%

高壓線入地100%

100%

市政綠化工程100%

33%

34%

33%

資金運用單位：萬元啟動期發展期成熟期

合計200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020土地取得費用139,81515,18335,198-23,359-31,353-13,021-21,701-

-

-

-

-征地補償68,7046,87015,802-23,359-22,672-----

-

-

-

-拆遷安置43,402-----8,680-13,021-21,701-

-

-

-

-工業用地政府收益金14,1514,2459,905--

經營性用地政府收益金13,5594,0689,491

前期費用20,0373186,507-6,704-6,507-----

-

-

-

-勘察設計費用318318

土方工程17,935-5,919-6,098-5,919-----

-

-

-

-臨時三通一平1,784-589-606-589-----

-

-

-

-非經營性基礎設施76,270-14,9448,28615,3978,53714,94414,161----

-

-

-

-道路工程32,283-5,3275,3275,4885,4885,3275,327----

-

-

-

-排水、排污工程17,935-2,9592,9593,0493,0492,9592,959----

-

-

-

-高壓線入地5,875------5,875----

-

-

-

-市政綠化工程20,177-6,658-6,860-6,658----

-

-

-

-

-不可預見費23,6121,5505,6658294,5468545,2801,4161,302-2,170

-

-

-

-

-管理費7,7925121,8692731,5002821,743467430-716

-

-

-

-

-營業稅25,470---2145842919923961,9092,4172,9523,6553,8284,0154,216合計292,99617,56364,1849,38851,72110,25760,11817,03615,1481,90927,0042,9523,6553,8284,0154,216年度土地出讓計劃年度土地轉讓價格年度土地轉讓量

合計200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020工業用地(畝)5,896

368405445490539593652587528475428385工業用地(m2)3,930,909

245,430269,973296,970326,667359,334395,267434,794391,315352,183316,965285,268256,742經營性用地(m2)1,569,315

78,466

109,852

175,091192,600211,860233,046209,742188,767169,891合計5,500,223---245,430348,439296,970436,519359,334570,358627,394603,175585,229526,706474,036426,632

200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020工業用地(萬元/畝)106%9.610.210.811.412.112.813.614.415.316.217.218.219.320.521.7經營性用地(元/m2)118%2162553013554194945836888129581,1311,3341,5741,8572,192年度收入單位：萬元

合計200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420251工業用地出讓94,961---4,2094,9085,7226,6727,7809,07110,57710,0919,6279,1848,7618,358

經營性用地出讓405,428----6,572-12,811-28,43236,90447,90262,17766,03270,12674,473

配套費返還81,111

--10,4012,9454,4173,5645,5684,3127,3708,1077,8747,7226,9506,2555,629

稅收返還248,714-----1,6493,4645,4597,65410,06912,72515,64718,27720,64322,77324,69026,41626,41626,41626,416合計830,215-

-

-14,61014,42511,78826,51118,80749,47064,92078,82595,324101,214106,480111,86030,32026,41626,41626,41626,416資金平衡單位：萬元啟動期發展期成熟期

合計200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020資金來源310,12117,56364,1849,38851,72111,42661,28821,05219,1645,61230,0552,9523,6553,8284,0154,216自有資金109,13617,56364,1849,38818,000

貸款68,968

-19,112

49,499

357

收入再投資132,017

14,61011,42611,78821,05218,8075,612