1、前 言為了更好的支持公司快速發展,充分體現“管頭、管尾”、“過問不攬權、支持不包辦”經營思路,保障業務高效運轉。集團運營內控中心在現有制度文件的基礎上,本著系統、精簡和有效的原則,結合集團最新管理要求與行業實踐,牽頭組織集團各中心匯編此冊。本制度手冊是集團層面房地產業務管理的綱領性文件,明晰了三級管控的權責界面和管控要點,規范了集團項目開發及經營管理的關鍵動作與工作要求。手冊分為項目開發類制度手冊和綜合管理類制度手冊兩冊:項目開發類制度手冊按照房地產開發價值鏈分為投資發展、產品研發、運營內控、項目管理、營銷客服五大模塊。綜合管理類制度手冊按照經營管理專業劃分為財務管理、資金管理、法律事務、人力

2、資源、行政管理、品牌文化、董事辦七大模塊。本手冊涵蓋了截止2016年8月公司已發布且仍在執行的各項最新制度、最新條款,具有較強的時效性和針對性。總部各中心、區域在不違背本手冊的前提下,結合自身管理和操作需要可進一步制定相應的管理及操作類細則。原有各類規范性文件中與本手冊無沖突的條款,其實施效力不受影響。今后我們將充分結合公司實際和不斷發展的形勢需要,不斷更新、完善制度手冊,以充分發揮手冊的行為指南、工作導向性功能。在手冊編審過程中,得到了集團領導的大力支持,獲得了各單位的積極參與和配合,在此對大家表示衷心的感謝!管理是一個持續優化和改進的過程,希望廣大員工嚴格執行,歡迎各級管理部門批評指正,后

3、續運營內控中心也將定期組織對制度手冊進行修訂和完善。編制小組2016年8月目 錄一、財務管理制度 (1第1節 經營計劃管理制度 (2第2節 收款管理制度 (6第3節 付款管理制度 (9第4節 財務印鑒及票據管理制度 (19第5節 財務檔案管理制度 (21第6節 資金使用管理制度 (23第7節 管理費用管理制度 (24第8節 財務體系垂直管理制度 (29第9節 對外投資管理制度 (30第10節 全面預算管理制度 (35第11節 員工跟投管理制度 (40第12節 資產管理制度 (48第13節 分配管理制度 (55第14節 總部管理費管理制度 (57第15節 銷售財務管理制度 (59第16節 年度企

4、業所得稅匯算清繳方案指引 (68第17節 財務檔案管理指引 (73第18節 稅務籌劃與管控工作指引 (75第19節 項目投資測算及內部考核計息辦法(指引 (77第20節 新增股東關系指引 (78第21節 關于報銷發票的相關規范要求 (79第22節 關于明確財務報表編制以及上報要求的通知 (80第23節 管理費用與營銷費用管控體系 (82第24節 管理費用預算管控與總部管理費用分攤辦法 (84第25節 總部管理費用提取管理辦法 (87第26節 投資預算管理及投資資金支付規定 (88第27節 管理費用審批和報銷管理辦法 (90第28節 投資者關系管理 (94第29節 分配管理規定 (95二、資金管

5、理制度 (97第1節 資金使用管理制度 (98第2節 銀行開發貸操作指引 (99第3節 現金流報表編制指引 (106第4節 擔保管理制度 (108第5節 融資管理制度 (111第6節 授信管理制度 (116第7節 融資管理會議管理制度 (118第8節 項目合作方案操作指引 (119第9節 前端杠桿融資操作指引 (121第10節 前端杠桿融資退出操作指引 (124三、法律事務管理制度 (126第1節 日常、專項法律事務管理制度 (127第2節 訴訟法律事務管理制度 (133第3節 合同法律審查管理制度 (137第4節 股權管理制度 (141第5節 法務體系內部重大信息溝通制度 (147第6節 商

6、標管理制度 (149第7節 法務例會管理制度 (152第8節 公司設立、變更、年檢、注銷及證照管理制度 (157第9節 合同評審審批流程作業指引 (160第10節 訴訟案件管理流程作業指引 (163第11節 合同付款方式作業指引 (169第12節 公司設立、維護、注銷事項作業指引 (171第13節 公司組織機構(組成人員設置作業指引 (174第14節 營銷廣告發布操作指引 (180財務管理制度一、財務管理制度主責部門:財務管理中心1第1節 經營計劃管理制度1目的為實現集團整體戰略目標,通過對經營計劃的制定、經營指標的分解、下達與跟進、階段性經營結果的分析與總結,使集團和公司能夠全面、清晰的推動

7、整體工作和關鍵事項,最終達成項目經營目標的實現。同時,經營計劃作為對公司業務的監控和管理工具,應為管理層決策、公司業績考核與經營結果評價提供依據。2適用范圍經營計劃實施分為三個層面,即項目整體經營計劃、分期經營計劃和年度經營計劃(即年度全面財務預算。年度經營計劃的制定,必須滿足并支撐項目整體和分期經營計劃的實現,能夠明確分解為關鍵性的業務指標,便于落實與考核。2.1.1項目總收入、凈利潤、毛利率、凈利潤率、項目內部收益率(IRR(項目自身和包含融資的分別說明2.1.2項目整體現金流、土地款解決方案、融資方案、股東最大投入及回收時間2.1.3開發節奏,包括各期開工、開盤、竣工及其他關鍵節點2.1

8、.4項目各期的面積指標、價格、成本2.1.5項目整體銷售費用、管理費用、融資成本、稅金2.2.1項目開發節奏,包括開工、開盤、竣工及其他關鍵節點2.2.2分年度銷售指標,包括銷售合同額、回款、銷售價格、銷售去化率及庫存等2.2.3分期、整體及各產品的價格、成本和毛利率2.3年度經營計劃(年度財務預算的主要內容2.3.1年度結轉收入、凈利潤、毛利率、凈利率2.3.3年度各項目開工、開盤、竣工計劃2.3.7年度銷售費用、管理費用預算指標3 職責3.1.1項目啟動會階段,區域明確項目整體或分期經營計劃,使區域、事業部共同明確各項目公司的經營指標和具體的工作要求。并按統一格式提報“全項目運營測算表”并

9、作為目標主要指標控制版本,分期與分年經營指標需在此表數據基礎上分解,保證全項目目標與分期目標的一致性、可實現性。3.1.2年初各區域公司進行年度經營計劃(財務預算編制、明確年度經營指標,并與集團簽訂年度經營計劃責任書。區域董事長是經營計劃的第一責任人,年度經營計劃責任書的目標完成情況作為事業部總經理及其管理團隊工作評價與考核的首要依據。集團各職能部門對公司上報的經營計劃負有審核責任集團財務管理中心負責牽頭組織實施對經營計劃的審核與管理工作,集團各職能部門通過專業性的分析與判斷,共同參與各階段經營計劃的制定、審核、調整及經營指標的分解,為管理層的決策提供意見與建議,經營計劃委員會負責審批集團年度

10、經營計劃。集團各職能部門的具體審核職責如下:集團財務管理中心:審核利潤、現金流、稅金、管理費用;集團營銷中心:審核銷售合同額、銷售回款、主力產品價格、開盤計劃、銷售費用(包括營銷體系薪酬方案;集團項目管理部:審核開發節奏,開工、竣工及關鍵節點;集團成本管理中心:審核成本目標;集團產品研發中心:審核面積指標。集團融資管理部:審核融資計劃及融資成本;集團人力資源、行政管理、法律事務部:審核非營銷體系的薪酬及相關管理費用。區域公司應有效組織各項目公司根據下列原則編制經營計劃:依據恰當的編制基礎(全項目運營測算表(包括適用的財務報告編制基礎、適當的銷售預期假設等編制經營計劃,使其能夠真實反映已完成的經

11、營成果,并恰當的預期未來的經營狀況。設計、執行和維護必要的內部控制,以使經營計劃不存在由于錯誤和疏忽而導致的重大錯報。提供必要的條件(包括人員、制度等,以支持公司經營計劃能夠滿足經營管理需求的變化。提高經營計劃的嚴肅性、全面性、準確性、及時性。3.2.2集團本部及各職能部門可通過不同形式的管理工作會議,與公司充分溝通與反饋,負責對重要事項的把控與要求,負責對各公司日常執行情況的監督與跟進,最終實現集團整體經營目標。4 實施有效經營計劃管理的總體要求4.1集團本部應從股東和董事會的角度出發,制定并分解集團整體經營目標,能夠對公司及各項目的整體、分期及年度經營目標提出明確要求。4.2在對經營計劃管

12、理的過程中,強調集團的整體性,強調集團各職能部門之間的組織和配合,強調集團對影響公司經營指標實現的關鍵事項的把控與推動。4.3在對經營計劃編制的過程中,強調實效性、有用性,使經營計劃能夠全面反映公司的經營狀況和現金流量等。在此基礎上,還應根據不同時期、不同目的的管理需求,及時完善各項經營指標的更新、統計。4.4 強化經營計劃的嚴肅性,將經營計劃的執行結果作為考核與評價集團本部和事業部工作的首要依據。5組織經營計劃管理工作的具體流程5.1經營計劃的上報、研討和制定各區域公司應在項目啟動會匯報前,上報項目整體或分期經營計劃(全項目運營測算表。集團各職能部門通過啟動會后確定的指標與公司進行溝通與討論

13、,對其上報的經營計劃提出意見與要求,最終確定項目整體經營計劃最終方案。5.1.2.1各區域公司應在每年年底前根據集團安排和要求編制調整下一年度的經營計劃并上報集團財務管理中心。5.1.2.2集團財務管理中心負責匯總集團年度經營計劃,并牽頭組織各職能部門對公司上報的年度經營計劃進行初步審核,對各項業務指標的合理性、可操作性提出專業性判斷與建議,提交經營計劃委員會討論。5.1.2.3根據經營計劃委員會確定的集團整體戰略目標的要求和反饋意見,集團財務管理中心組織各職能部門共同對各公司年度利潤、現金流及主要業務指標提出明確要求,各公司根據要求對年度經營計劃進行調整。5.1.2.4集團總裁在每年首次召開

14、的董事會上,向董事會匯報集團年度經營計劃并最終確定;5.1.2.5根據確定后的經營計劃,集團財務管理中心組織各區域公司與集團簽訂年度經營計劃責任書。各區域公司應以區域為單位于每月8日前上報經營月報,結合當月/季度及年度累計完成情況進行分析,說明重要指標的執行情況及重大事項的推動進度、難點及解決方案。集團財務管理中心每月10日組織召開集團各部門參與的月底經營分析會,由各區域匯報,對區域經營計劃完成情況進行匯總與分析,跟進各公司的指標完成情況、重要事項的推進情況、存在問題及解決措施,對重點問題與公司進行深入溝通反饋,同時明確各事業部下月/季度經營指標和對近期重點工作的要求。5.2.1當市場、開發節

15、奏、規劃指標、公司組織架構等發生重大變化,對既定的經營指標造成重大影響時,各公司可對經營計劃提出調整方案和申請,經集團經營計劃委員會審批后調整。5.2.2當遇特殊或重大事項,集團需對既定的經營目標進行調整時,各區域公司應根據集團經營計劃委員會提出的調整方案和要求進行調整,由集團財務管理中心落實。6對經營結果的評價與考核項目整體經營計劃通過項目啟動會審核確定,作為項目運營目標及分解年度經營計劃的依據;年度經營計劃是集團對公司日常經營的指導和要求,是集團對公司進行總體排名時考核與評價的重要依據之一。7支持性文件附錄1審批職責表經營計劃管理制度管理審批職責表(集團本部、事業部報審內容發起流程名稱職能

16、管理審批流程主責及參與管理單位/部門關鍵管理職責經營計劃編制審批集團財務管理中心負責牽頭組織實施對經營計劃的編制與管理工作各事業部上報-集團財務管理中心-各職能部門相關職能部門通過專業性的分析與判斷,共同參與各階段經營計劃的制定、審核、調整第2節 收款管理制度1目的明確收款管理權責劃分,規范收款管理操作程序,建立收款管理審批路徑,為收款管理工作開展提供了制度依據。2適用范圍為提高銷售現場收款的規范性,加強財務在收款環節的審核與監督職能,防范財務風險,特制定本管理要求。本管理要求包含的內容有:現場收款的管理要求、財務收取各類款項的審核要求、退換房管理要求、辦理房款多退少補要求、以及回款確認管理要

17、求。3職責本要求主責部門為公司區域財務部,按本要求規定,嚴格執行收款管理要求與流程。4現場收款管理現場收款包含:收取房款、車位款、及各項代收稅費,如契稅、維修基金、裝修款和印花稅等。4.2.1為了規避銷售現場收取與保管現金的風險,必須安裝銀行POS機。原則上現場不得收取現金,如遇客戶現金交款的,應由銷售人員攜同客戶將現金送存公司開戶銀行;如遇客戶在銀行下班后交款的,經事業部財務負責人簽字確認后,由對應公司出納收取,轉天送存銀行。4.2.2各公司應根據現場多退少補的需要,合理安排現金備用金的額度。現場須配備保險柜用于存放零星現金及各類票據。現場收銀員每天必須盤點現金并制作現金盤點表、財務部應根據

18、管理實際需要對現場現金進行盤點和抽查。4.2.3原則上,公司不得為客戶墊付任何稅費。客戶未交相關稅費的,不得辦理任何形式的借款。4.2.4每月底,財務部銷售會計應核對ERP售樓系統模塊(或老項目的Excel銷售臺賬與帳套、資金日報的一致性,并制作核對銷售臺賬及其他銷售數據表單。4.3.1.1在ERP系統銷售模塊中實現銷售底價控制前,財務部需獲取由銷售部門提供的簽批完整的房屋價格審批表。收取定金或首付款前,需審核成交價格是否突破底價、優惠簽批是否符合相關流程。4.3.1.2優惠的金額原則上須在合同中明確體現,如果合同已經在房管網備案,則應當通過明確的補充協議等形式解決,以便正確確認收入。4.3.

19、1.3對于不符合流程的簽批,銷售會計在收款并辦理相關業務時需獲取區域公司董事長及集團營銷中心總經理短信確認,銷售經辦人員應及時補辦簽批手續,一周內須補簽至集團總裁。工抵要符合集團相關規定及具體要求。工抵應先辦理收款手續,再行辦理付款手續。即銷售流程相關手續,又反映正常的工程費用支付流程。原則上,交款人應與購房人保持一致。如遇非業主本人交款,交款人需出示本人及購房人的身份證原件并留存復印件;若由公司或其他企業組織代交款時,須提供企業當年度年檢通過的營業執照副本復印件。留存的復印件上應注明“代交款字樣”并簽字按手印確認或加蓋公司公章,同時在收款通知單中注明“代交款字樣”。4.3.4.1原則上,公司

20、不收取各類承兌匯票。如遇特殊情況只能收取銀行承兌匯票的,當日不得計入銷售回款和資金日報的余額中,待兌現或用于支付公司其他款項時,再行計入。收取承兌匯票前,須事先經集團財務管理中心總經理同意后方可接收。4.3.4.2如承兌匯票的開票人不是購房人本人時,收取的承兌匯票須經購房人提前做好背書。同時需要最終背書人為購房人提供的擔保函。4.3.4.3收到承兌匯票時,收款人員應登記承兌匯票臺賬,臺賬內容至少應包括項目名稱、分期、產品形式、房號、購房人、出票人、出票日期、到期日期、票據金額、最終背書人等內容。4 退、換房及更名的管理4.1合同類退、換房均需在房管局退房流程完成后才能辦理。4.2客戶持他人的合

21、同或票據來辦理換房、更名、變更合同、退款手續,原則上不予辦理,特殊情況須取得原合同或票據持有人的簽字確認函及兩人身份證原件等必要的手續并留存相應的復印件。4.3客戶辦理該類業務均須將原件手續全部交齊后才能開始辦理。4.4未簽合同的退房款、更名等業務,包含退首付款、協議款、定金、誠意金等,需最終簽批至事業部總經理。5 多退少補管理5.1辦理多退少補前,財務需取得由銷售部負責人簽批的房款多退少補明細表,作為退、補房款的依據。明細表內容至少應包含房號、業主姓名、預售面積、實測面積、面積差額、房款單價、房款退補金額等。5.2原則上,客戶必須本人來辦理多退少補事項。如遇特殊情況無法辦理的,應由客戶本人出

22、具委托書,被委托人需持客戶與自己的身份證原件與復印件及全部房款票據原件前來辦理。5.3客戶需要換開發票的,應將客戶所持有的票據原件全部收回,并辦理換開發票相關審批流程方可重新開具發票。如遇房款發票、收據丟失,必須登報掛失后,客戶持登報掛失原件辦理換票業務。6回款確認管理6.1回款確認:以財務實際到帳金額為準。符合集團規定的回款確認相關流程除代收款以外的全部收款均視作回款,包括誠意金、定金、首付款、銀行按揭款等。6.2客戶銀行放按揭款、公積金貸款如未獲取任何銀行收款單據,且通過網銀或銀行查詢未到賬的,不得確認銷售回款。6.3客戶交付支票的,支票未到賬的,不得確認回款。6.4客戶交付銀行承兌匯票的

23、,銀行承兌匯票待兌現或用于支付公司其他款項前,不得確認回款。6.5工程款抵房款須符合集團的相關規定確認回款。附錄1審批職責表收款管理制度管理審批職責表(集團本部、事業部、項目公司報審內容發起流程名稱職能管理審批流程主責及參與管理單位/部門關鍵管理職責收款管理工作審批各公司財務部涉及收款的各類審批文件事業部規定的審批流程相關部門涉及收款的各類審批文件第3節 付款管理制度1目的為提高各類付款的規范性,加強財務在付款環節的審核與監督職能,防范財務風險,特制訂本管理要求。本制度明確了付款管理權責劃分,規范了付款管理操作程序,建立了付款管理審批路徑,為付款管理工作開展提供了制度依據。2適用范圍適用于本管

24、理制定的付款包括:成本類合同付款、融資費用類付款、管理及銷售推廣類合同付款、薪酬類費用付款、合同類借款、賠付款項、其他業務付款。3職責本規定主責部門為各公司財務部,按本制度規定,嚴格執行付款管理要求與流程。4付款總體要求4.1公司應制定年度、月度付款資金計劃及超資金計劃付款審批流程。原則上各類付款需控制在資金計劃范圍內,未經流程審批的超計劃付款均不予支付。4.1.1 每月1號區域資金財務部必須向集團財務管理中心資金組提交初步審核過的本月資金計劃表及上月資金執行情況表。集團財務管理中心資金組須在每月5號前向分管副總裁提交初步定稿的全集團資金計劃。分管副總裁辦須在2天內完成審批。如遇節假日,則按通

25、知順延。4.1.2每個月最后2個工作日為非付款日,以便區域資金財務部進行資金執行情況及下月資金計劃數據的收集、審核。4.1.3如資金計劃需上報合作方的,需在董事長審批后,區域資金財務部方可向合作方提供,但可按提報計劃與合作方提前溝通。4.1.4資金計劃審批后資金支付時,在資金計劃總額范圍內,一級科目之間不予調整使用,二級科目細項可以局部調整,但必須事業部職能部門提報調整單,經區域/事業部財務部審核后報備財務管理中心。一級科目指土地成本支出、建造成本支出、銷售費用、管理費用、稅金、融資費用等。4.1.5月底已審批應付未付款項,符合支付要件齊全的要求,在次月資金計劃未審批前可支付,但必須納入次月資

26、金計劃,并納入考核。4.1.6對于無法預見但必須支付的緊急款項,未能列入資金計劃的,須走資金計劃外審批流程,審批通過后予以支付。4.1.7已經核定的當月資金計劃,且符合支付要件齊全的要求的,資金管理部安排資金予以保障。但事業部當月回款收入未達到計劃要求的,對資金支付計劃財務部有權按減收金額核減后執行。4.1.8招投標保證金支付納入資金計劃,在完成投標程序,并簽發完成“中標通知書”后,未中標單位保證金由事業部總經理終審審批退還。4.1.9單筆支付金額超500萬的,需按照大額單筆資金提報預申請表及提前時間要求提報。4.2公司須制定各類付款審批流程,明確各類付款各個節點審批人的審核重點事項及責任。4

27、.3除政府性收費(包含煤、氣、水、電、等前期開發與配套費用外,原則上付款時須提供合格的發票后方可支付。4.4除政府性付款外,其他以借款形式支付的工程款在付款時均需取得與付款金額相同的發票,如不能及時提供合法發票的,應在與對方此次的結算款項中扣除因不能取得發票而無法抵扣的稅款(包括所得稅、土地增值稅、增值稅,待合法發票提供后,方可支付扣除的稅費。與對方結算的金額和對方開具的收據金額,仍需按照含稅金額確認;同時由財務部為對方單位開具相應暫扣稅費金額的收據。(所得稅按照付款金額的25%扣除,土地增值稅按照各項目經營計劃中測算的稅率扣除,增值稅按照“營改增”政策確定的稅率扣除。4.5本管理要求內容包含

28、的付款,原則上均以匯款轉賬的形式支付。5成本類合同付款5.1.1合同付款包含土地出讓金、拆遷款、土地契稅、大配套費、工程款等款項。5.1.2各類付款應按照合同約定條件進行付款,原則上付款應滿足累計付款累計應付款累計產值合同值(或結算值的要求。工抵要符合集團工抵相關規定及具體要求。工抵應先辦理收款手續,再行辦理付款手續。即正常反映銷售流程相關手續,又反映正常的工程費用支付流程。6融資類付款融資類付款包含還貸及支付融資費用。融資類費用包括:貸款利息、財務顧問費、評估費、抵押登記費、保險費、信托手續費以及銷售按揭額度手續費等費用。6.2.1還融資款及支付融資類費用時,經辦人須填寫融資類付款審批單(詳

29、見附錄3,表單須填寫貸款的融資機構、貸款合同號、貸款起止時間、借款本金、本次還款金額、還款利息、其他融資費用、貸款余額及保證金余額等事項。6.2.2融資費用應嚴格按照融資類合同審批流程進行審批,付款時執行合同付款審批流程6.2.3支付融資費用前,財務人員人應嚴格依照融資合同或合作協議等文件約定對付款條件、付款進度、付款金額進行審核,審核無誤后方可付款。7管理及銷售推廣類合同付款管理及銷售推廣類合同付款應滿足,累計付款合同約定的付款總額合同(結算值的條件。各公司應加強對管理及銷售推廣類合同付款的驗收,付款前必須由主辦部門外的第三方部門對合同是否滿足付款條件進行審核和驗收。主要審核合同乙方是否按合

30、同約定提供了相應的服務或交付了相應的商品,并由經辦部門提供書面材料支持。具體驗收內容以公司相關管理文件為準。發生泛營銷業務時,應由領款人攜帶身份證原件及復印件直接到財務部領取款項;或者由銷售部提供領款人網銀賬號及身份證復印件,由財務部直接進行劃款。8薪酬類費用付款8.1薪酬類費用是指除日常薪酬外的各種獎勵款項。8.2獎勵款項發放前,應有明確的獎勵方案。獎勵方案經事業部經辦部門負責人、人力資源負責人、財務負責人、事業部總經理簽批后報集團相應職能部門、人力資源部及財務管理中心負責人、分管副總裁、總裁簽批。8.3公司的具體獎勵款項明細發放流程最終簽批至區域董事長即可。8.4財務取得簽批后的獎勵方案及

31、審批齊全的發放明細后付款。9合同類借款成本類合同(不包含研發、設計類合同、銷售推廣類合同、融資類合同在遇到以下兩種情況時可辦理借款,除此外均不得辦理合同借款:9.1.1事業部特殊情況按集團公司權責手冊執行。9.1.2特殊合同已審批通過,但不符合合同付款條件的,如未達工程部位或未至付款節點的合同類支出。無論借款金額,事業部總經理簽批后一律報送至集團相關部門負責人簽批。由各公司成本部最終把控借款是否需要簽批至集團。9.2.1借款時,需由經辦部門填寫合同類借款審批單(詳見附錄4,列明借款金額、歸屬項目、立項單號、審批進展及需以借款形式先行支付的原因;內容填寫須完整、準確、不得有涂改。9.2.2對于不

32、符合合同付款條件,需提前支付的,即確實需要為對方單位墊資的,應同時提交經對方單位加蓋公章確認后的墊資確認函,并需明確截止至借款時,該合同的應付款金額、累計已付款金額及還款或在后期付款中扣款金額和進度安排。9.2.3辦理合同類借款的,經辦部門須在付款后2周內完成相關立項審批、合同審批及相關合同付款審批;如需集團簽批的,須在3周內完成。9.2.4對于為對方單位提供墊資的,未清欠前次墊資款前,不得辦理二次墊資。項目公司經辦部門提交審批后,由審核部門的相關人員對審批單的相關內容進行審核確認,主要是針對借款的必要性、合同的付款條件和付款前的驗收,是否在成本或費用預算范圍內等相關要素進行審核。1所有合同類

33、借款必須有區域董事長和區域財務負責人簽批確認,對于區域內部的審核分工要求如下:a成本類的付款,由成本部審核。b銷售費用類的,各公司可根據實際情況自行確定由營銷體系以外的部門審核。c融資費用類的,由非融資財務人員審核。d墊資確認函由公司法務部審核。對于不能及時提供合法發票的,財務負責人在審核時須在合同類借款審批單上,對提供票據的時間提出明確要求。2需上報集團審核的合同類借款必須有集團執行總裁和財務管理中心總經理簽批確認,對于集團內部的審核分工要求如下:a由區域開發部、工程部(包括景觀部、精裝部提報的,項目管理部、成本管理部需審核;b由區域銷售部提報的,集團營銷中心需審核;c由區域資金財務部提報的

34、,集團融資管理部需審核;d為對方單位墊資的,集團法律事務部需審核。10賠付款項支付10.1.1質量賠付:由于房屋質量原因給客戶造成了損失而發生的賠付;10.1.2違約賠付:由于延期交房、房屋整體結構和設計與合同約定不符、辦理產權登記時間與合同約定不符等原因給客戶造成的損失而發生的賠付。10.2.1財務在支付賠付款項時,需審核賠付單據的各項內容是否填寫完整。應重點審核賠償原因是否填寫明晰、賠償額支付依據的計算過程是否詳細列示。10.2.2支付質量賠付款時,如果賠償金額的承擔者為施工方,經辦人員須取得施工方提供的對此筆賠付款項確認的承諾函,并交至財務存檔。若無法取得賠付承諾函,可用法務部門向賠付承

35、擔方發出的發函代替。11新設事業部專項備用金支付11.1適用范圍:適用于事業部新設到項目拿地初期半年內,因組建、運作項目所需有關租賃辦公、營銷、住房場所,辦公、固定資產購置(不含車輛、招待費等急需辦理的業務,因公司正常審批流程不能跟進的業務支付需求。11.2 額度:總額控制在30萬元內;在額度內可借支備用金,實行簡化審批流程,由總經理審批,可循環使用。即:經辦人發起-事業部財務復核-事業部總經理審批-出納支付。11.3報銷辦法:專項備用金支付對應的業務,后續需按照權責手冊及權限要求,按正常報銷流程發起審批,核準支付后,由財務負責收回沖銷專項備用金。11.4要求:新設事業部專項備用金,由事業部總

36、經理決定是否支用,如發生支付的款項在后續報銷中,不能按正常流程核準的,由事業部總經理承擔全部責任。11.5半年到期后,備用金納入正常權責手冊規定審批。已借支專項備用金的,需清理收回。12其他業務付款12.1其他業務付款,如贊助、捐贈等業務,需要結合公司特殊業務付款流程進行管理。12.2設立“事業部總經理專項經費”,僅指非合同類業務支付,如劃龍舟捐款、老人協會捐款、項目所在地攤派性質捐贈等小額其他業務性質的開支。12.2.1額度:以事業部為單位,每年控制在20萬元內,在支付事項發生時,由事業部總經理掌握開支。12.2.2報銷要求:此類業務發生時,需取得證明性材料如村委、協會收據等,并按簡易審批流

37、程審批支付。即:經辦人發起-事業部財務復核-事業部總經理審批-出納支付。12.2.3要求:事業部總經理從嚴控制此類開支,是第一責任人,并接受審計監察監督。財務作好專項經費支付記錄臺賬,控制總額,不得突破。13支持性文件13.1審批職責表13.2融資類付款審批單13.3管理及銷售推廣類合同付款驗收要求13.4合同類借款審批單13.5新設事業部專項備用金附錄1管理審批職責表付款管理制度管理審批職責表(集團本部、事業部、項目公司報審內容發起流程名稱職能管理審批流程主責及參與管理單位/部門關鍵管理職責付款管理工作審批各公司財務部涉及付款的各類審批文件集團已有審批流程、權責手冊相關部門涉及付款的各類審批

38、文件附錄2融資類付款審批單融資類付款審批單項目公司:項目:申期日期:融資機構貸款合同號貸款起止時間借款本金還款金額綜合費率利息費用其他融資費用還貸及融資費用金額備注保證金還款現金還款千百十萬千百十元角分貸款余額保證金余額合計(大寫事項說明:(支付其他融資費用時需注明費用明細融資專員財務負責人(或事業部財務負責人事業部總經理集團融資管理部集團融資管理部總經理集團總裁附錄3管理及銷售推廣類合同付款驗收要求管理類合同付款驗收要求:合同類型驗收要求租賃類合同物業費、房租、寬帶費等月度固定費用固定費用,按合同約定條款支付,不需填寫驗收單大宗固定資產購置購置固定資產固定資產申購單及供貨單位供貨清單采購類合

39、同辦公家具、設備、工裝、物料、批量禮品等采購供貨單位的銷貨清單,公司經辦人及經辦部門負責人在清單上簽收辦公區改造裝修辦公區改造裝修行政管理部、研發中心、項目管理部、成本管理中心聯合驗收并由總經理在驗收單上簽字人力資源類招聘會費用提供招聘會議安排及相關場地租賃清單及相應招聘會照片獵頭招聘費驗收單中注明獵頭推薦成功的員工姓名、所在部門、到崗時間、離職時間,并由該員工所在部門總經理簽字審計咨詢類各部門的專業服務費(審計、評估、訴訟、薪酬調研等驗收單中注明相關工作進度,由經辦部門確認階段性或成果性報告;如有對方代墊費用需提供費用明細政府性收費收費所依據的文件其他管理類合同獨立董事薪酬是否按照合同約定時

40、間支付,不需填寫驗收單月服務費要求按月與對方結算,每月初將上月服務內容及費用明細發送至財務管理中心,付款驗收時提供對方出具的結果性文件按工時的收費其他已經實際情況確定驗收標準銷售推廣類合同付款驗收要求合同類型驗收內容媒體發布費平面媒體發布報紙設計的報樣雜志設計的雜志戶外媒體發布大路牌對應實景照片道旗對應實景照片路名牌、IC卡電話亭、候車廳燈箱等對應實景照片其他戶外發布(車身廣告對應實景照片其它媒體網絡(網絡廣告、項目自有網站等對應截圖電臺、電視臺、樓宇液晶(分眾電視等電臺出具的確認單短信電信短信確認單DM直投、夾報(投遞/制作對應樣品,數量把控其它媒體發布(請注明發布形式現場照片制作、印刷費工

41、程圍擋對應實物照片沙盤(沙盤、戶型模型等對應實物照片制作費(噴繪、x展架、展板、易拉寶等廣告道具對應實物照片印刷品(戶型圖、樓書、宣傳冊等對應樣品,數量把控宣傳片/3D/效果圖等對應樣品,數量把控銷售現場包裝(售樓處、現場、通道、示范區等對應現場照片及合同策劃推廣費平面廣告公司費用對應廣告照片活動費用活動現場照片促銷贈品/禮品贈品及禮品購買票據及清單,購買及領用分開控制(第三方部門參與采購渠道行銷費用交易展會/外賣場/外展場費用租金合同裝修/搭建/飾品家具裝修搭建工程部確認單,飾品清單(第三方部門參與采購審核交通/租車費用合同、發票、收據勞務費用(外聘人員等綜管考勤及外聘人員費用確認單其它(請

42、注明費用名稱樣板間/示范區/售樓處設計費對應合同建安造價(租金工程部確認單及合同裝修施工工程部確認單及合同家具配飾配飾清單(第三方不參與采購審核代銷手續費置業/物業/高端租賃/中介/代理商等機構推薦對方確認單、發票老業主推薦獎勵老業主確認單泛營銷(其它個體推薦成交獎勵推薦成功確認單及明細物業費賣場/樣板間物業管理費物業公司確認單售樓處日常費用日常耗材、用品及水電等雜費用品清單(第三方部門參與采購審核客戶維系費社區文化建設、業主活動、補貼物管工資等活動照片,補貼工資的簽收確認單其他品牌費用對應品牌費合同雜項(不可預見費用相應明細及對應單據贈送物業費等相應明細及對應單據附錄5:新設事業部專項備用金

43、新設事業部專項備用金借款審批表借款單位時間年月日借款事由借款金額大寫:￥總經理:財務:經辦人:附錄4合同類借款審批單合同類借款審批單公司名稱:項目名稱:借款類別:成本類(推廣類(融資類(合同內容:合同立項、合同審批進展(如未完成,請預計完成時間:立項單號借款金額大寫:小寫:借款原因:借款時提供的票據種類:合法發票(一般收據(無票據(暫扣稅費金額:是否墊資:是否為二次墊資:還款安排及墊資確認函:其他說明事項:事業部審批主辦部門:經辦人:部門負責人:審核部門:審核人:部門負責人:法務部審核審核人:部門負責人:財務部審核審核人:部門/組負責人:項目總經理審批:事業部財務負責人:事業部總經理:集團審批

44、主管部門:審核人:部門負責人:主管部門:審核人:部門負責人:集團法律事務部審核審核人:部門負責人:集團財務管理中心審核審核人:部門負責人:集團執行總裁:第4節 財務印鑒及票據管理制度1目的為規范集團財務管理、防范資金風險,確保各公司對票據、印鑒的安全使用,特制定本規定。2適用范圍本管理規定主要包括公司財務章、人名章、發票專用章管理要求,及房款發票、房款收據、往來收據的管理要求,財務印鑒及票據交接的管理要求。本規定的主責部門為各公司財務部,嚴格按照本要求的流程執行印鑒與票據的管理;各公司財務經理應對本公司所負責公司財務印鑒、票據的使用與保管的安全性起到起監督、查核的職責。3 財務印鑒管理財務印鑒

45、指用于資金結算和會計核算的財務專用章、現行法定代表人名章(授權代理人名章。財務專用章與人名章應分別保管,財務專用章由財務經理或會計保管、人名章由出納保管。3.3.1出納在開出銀行結算票據時加蓋人名章、財務章保管人在核對支票金額無誤后加蓋財務專用章。3.3.2對外報送的財務報表、納稅申報表、與往來單位的對賬證明、其他會計報表賬冊等文件需加蓋財務印章時,由會計提出申請、經財務負責人相應財務經理確認后方可加蓋。3.3.3原則上,財務專用章和人名章不能攜帶到公司外或借給其他部門使用。如特殊原因需攜帶外出或其他部門借用的,建立財務印章外出/外借登記備案表,寫明印章的外出/外借時間、用途及經辦人,并由財務

46、負責人相應財務經理簽批。3.3.4財務印鑒保管人不得在空白單據、文件或信函上加蓋財務印章;不得擅自交由他人使用或保管。3.3.5財務印鑒的交接應隨財務人員的正常工作交接一同辦理,并在交接記錄上加蓋財務印章樣本,由交出人、接收人、監交人分別簽字。4 票據管理4.1房款發票、房款收據、往來收據等空白票據應與發票專用章、財務專用章分開保管。4.2發票及收據應在開出時,由印章保管人分別加蓋發票專用章或財務專用章。4.3現場收款處確須領用蓋好章的發票、收據時,則須由現場出納負責登記票據臺賬,記錄每一筆發票、收據的開票時間、票據號碼、票據金額、票據領取人等內容,并在憑證錄入后將每筆收據對應的憑證號登入臺賬

47、中。每天下班前將當天的臺賬報送至公司會計處備查。4.4票據領用與核銷時應登記票據登記表,表單應按票據種類分別登記,登記內容應包含:序號、票據起始號、票據終止號、領用日期、領用人、歸還日期、復核人等內容,并將票據臺賬作為附件進行審核。4.5票據管理人員應至少每周一次對公司及現場發票、票據的使用情況進行盤點檢查,并需有盤點記錄;定期核對票據領用與退回情況,隨時追蹤領用時間過長未還未退回的票據。4.6公司票據必須連號使用,不得涂改。填寫錯誤的應將票據一式幾聯同時作廢,以便審查。4.7票據管理人發生變動時,須與接管人辦理交接手續,交接內容包括未用票據、已用票據存根、票據登記表等相關材料。3支持性文件5

48、使用工具無第5節 財務檔案管理制度1目的為了規范財務管理中心檔案管理工作,保證會計、審計等各類文檔及相應審批授權等文件,完整地保存和有序的管理,并提高檔案使用效率,特制定本管理要求。2適用范圍本制度規范經營計劃文件資料、稅務文件、會計報表、憑證賬簿、票據、銀行貸款資料、與資金預算及劃撥相關的文件、費用預算相關文件等內容的檔案管理及檔案交接。財務檔案的保管與交接須嚴格按照本規定要求的流程執行。3檔案管理內容主要包括項目整體、分期及年度經營指標審批表,季度及年度匯報會資料,項目月報及反饋意見。主要包括土增稅清算報告、所得稅匯繳審計報告、資質年檢報告、年檢審計報告、驗資報告、各類評估報告、稅務登記證

49、、開戶許可證、稅務類協議、納稅申報資料等。會計報表、開銷戶審批表、銀行對賬單及調節表、現金盤點表、合同及合同審批單、合同付款臺賬、個人借款臺賬等。憑證、總賬、明細賬、現金及存款日記賬等。發票、收據、支票、支票領用登記簿、票據領用登記簿、已使用完的各種票據存根等。銀行審計報告融資審計報告、借貸款合同、銀行合作類合同、抵押合同、貸款卡等。現金流月度滾動預算和年度預算調整數據表、資金日報、內部資金調撥單、外部資金調撥單等。主要包括管理費用年度預算表、月度滾動預算表、預算調整表、勞務費申請表、總經理經費審批表等。3.9公司須經集團財務管理中心審批的各類財務文件。4檔案管理的工作流程及要求4.1檔案由對

50、應崗位責任人負責日常保管與歸檔。各公司財務部應指定專人負責部門整體的檔案管理,并保管所有崗位人員交接的記錄文件。4.2各崗位負責人應對檔案進行分類整理,編制目錄歸檔,做到擺放有序,查閱方便。各檔案目錄須按照集團行政管理部的要求統一編制。4.3部門負責人應不定時對檔案保管狀況進行檢查。4.4本部門或其他部門人員如需查閱檔案,都必須通過崗位負責人提取,如需借出使用,崗位責任人應作做借閱記錄,載明借用人、借用時間、用途、歸還時間。所借文件于當日下班前應歸還,如使用超過一天的,需借閱部門負責人和本部門負責人簽批。4.5如因稅務稽查、司法檢查等原因需要調閱或借閱公司財務資料的,需由財務負責人批準后,按照

51、以上手續辦理借閱、調閱。財務檔案管理人員及其他財務人員不得擅自公布財務資料;不得擅自銷毀、涂改、偽造財務檔案;不得擅自提供、抄寫、復制財務檔案;不得損毀、分散、丟失財務檔案。4.6公司清算注銷后,財務人員應將該公司所有資料移交至行政管理部,并填寫資料移交單。5檔案交接管理5.1財務人員因長時間休假(年假、產假、病假等、崗位調動、離職等情況發生時要應進行工作交接。5.2.1檔案交出人員所負責崗位的相關檔案,具體內容見本節第四條【檔案管理內容】。5.2.2涉及現金、銀行出納業務的還需有如下資料的交接:保險柜(及密碼、庫存現金、支付密碼器(含密碼;網上銀行密鑰(含密碼。5.3.1檔案交出人員需編制交

52、接清單,清單中應有交接人、移交人、監交人的簽字,交接清單一式四份由簽字人及部門檔案專員分別保管。5.3.2崗位人員交接時,監交人員需將本次交接記錄與上次交接記錄進行核對,查看是否有遺漏事項未作交接,核對無誤后進行簽字確認。5.3.3交接資料中如果有未完成事項的,要對未完達事宜進行書面說明。5.3.4財務負責人進行資料移交時,還必須將自己分管的財務工作、重大財務收支和財務人員的情況等向接替人員詳細介紹。對需要移交的遺留問題,應當寫出書面材料。6 檔案保管期限根據財政部(98財會字第32號會計檔案管理辦法文件中規定的保管年限保管。文件中企業和其他組織會計檔案保管期限表如下:序號檔案名稱保管期限一會

53、計憑證類1-3原始憑證/記賬憑證/匯總憑證15年二會計賬簿類4-6總賬包括日記總賬/日記賬/明細賬/輔助賬簿15年7現金和存款日記賬25年8固定資產卡片(固定資產報廢清理后5年三財務報告類9月季度財務報告包括文字分析3年10年度財務報告(決算包括文字分析永久四其他類11會計移交清冊15年12-13會計檔案保管清冊/會計檔案銷毀清冊永久14-15銀行余額調節表/銀行對賬單5年1目的為優化資金配置,提高資金使用效率,促進各區域公平、良性發展,實現集團資金總體平衡,特制定本制度。2適用范圍2.1集團所有操盤和對外投資項目。3通用規則3.1項目占用集團資金池資金:按年利率20%或15%計息。其中:20

54、15年4月16日獲取的樂清II項目至2016年3月10日獲取的寧波慶豐項目按20%計息,2016年4月8日及以后獲取的項目按15%計息。具體參照區域公司成就共享及費用口徑激勵機制。3.2集團資金池占用項目資金:按年利率8%計息。3.3計息開始時點:繳納土地保證金。3.4計息結束時點:對外融資本息歸還且自有投入全部收回停止計息,虧損項目清算時點停止計息。4項目對集團資金池資金占用計息價格4.1集團鼓勵項目公司開拓融資渠道,項目將所融資金給集團資金池使用的,按照項目實際融資金成本計息(如實際融資年利率低于8%,按年利率8%計息。4.2集團資金池對項目前端融資未在土地款支付前到位的墊付部分,按照每日

55、0.5計息(土地合同一般約定延期60日內按天1支付滯納金。4.3對于并購項目,集團資金池對并購貸款的墊付部分參照第4.3條執行,墊付部分的計息價格參照并購合同中約定的延期支付的罰息價格。4.4集團繳納的土地保證金,獲取土地的從保證金繳納之日起按年利率15%計息,未獲取土地的從保證金繳納之日起按每天0.5計息。5擔保收費5.1項目將融資資金自用且需要集團擔保的(含4.1、4.2部分,集團按擔保合同金額的0.5%收取擔保費。5.2需要董事長個人(或夫婦擔保的,另外按擔保合同金額的1%向董事長個人支付擔保費。5.3擔保費用按次收取,擔保期限不超過一年的按一次計算收取,超過一年的按兩次計算收取。5.4具體規定詳見擔保管理制度。6附則6.1本制度由財務管理中心負責解釋與修訂。6.2本制度自發布之日起執行。1目的為明確管理費用各項要求的管理權責劃分,規范管理費用各項要求管理操作程序,建立管理費用各項要求管理審批路徑,為管理費用工作開展提供制度依據。2適用范圍適用于為支持集團經營計劃利潤目標的實現,加強全員的費用控制意識、進一步嚴格管理費用預算控制和日常管理的操作規范,特制定本管理要求。本管理要求包含,公司各部門(含營銷部門管理類合同費用及日常