江西省自然資源資產整體評估估價報告撰寫提綱A.1《估價結果報告》撰寫提綱1估價報告封面估價報告封面應包括項目全稱、受托估價單位、估價報告編號、電子備案號、提交估價報告日期等；估價報告封面應項目齊全、表述完整、規范、清晰、設計美觀；正式提交的紙質版估價報告封面應包括經過報告備案系統生成封面（含二維碼）。1.1項目名稱估價項目名稱必須表述準確、規范，內容應包括估價對象（名稱、位置可按照委托函、出讓文件等載明坐落填寫）、估價目的（出讓）、價格類型等要素。1.2受托估價單位土地估價機構備案證明、礦業權評估機構備案證明等。1.3估價報告編號說明估價機構對該項目的編號，含有“（地名）估價機構簡稱（年度）組合供應（估）字第××號”等字樣，其中年度為提交估價報告日所在年度。1.4電子備案號應和自然資源部自然資源資產組合估價報告備案系統內編號一致。1.5提交估價報告日期說明估價報告提交的具體日期。應和自然資源部自然資源資產組合估價報告備案系統備案時間一致。2摘要2.1估價項目名稱同“1.1項目名稱”。2.2委托估價方應包括該項估價的委托單位全稱、單位地址、聯系人姓名和聯系電話。2.3估價目的服務于組合供應的，通常表述為“為出讓方通過集體決策確定出讓底價提供參考依據”或“為出讓方通過集體決策確定出讓底價提供參考依據，并為出讓方擬定成交溢價分配方案提供測算分析”。2.4估價期日（1）（2）應確定合理、表述清楚、前后一致。（3）（4）特殊情況下設定的估價期日，應充分說明理由，并說明接受委托、實地查勘日期。如存在不一致的情況應在需要特殊說明事項中說明理由。2.5估價日期應說明該項目估價工作的起止日期，具體到年月日。2.6估價對象和估價范圍應說明估價對象為自然資源資產包，列示資產包內所含資產清單；具體說明資產包內各門類自然資源實體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關聯性等。2.7價格定義應從價格種類、市場特征、權利類型、具體權能（用途）及其使用年期、規劃利用限制條件、開發程度、價格對應的市場特征，以及估價期日等方面進行清晰明確的設定；其中對用途、規劃利用限制條件、開發程度等要素應分別說明現狀實際情況與對應于本次評估結果的設定內涵。2.8估價結果①說明自然資源資產資產包總價金額、大寫金額。②說明資產包內各門類自然資源資產及權利（權能）的總價和單價，并可根據需要按具體權利權能分列，確實無法剝離或分攤的，須闡明原因。自然資源資產包估價結果匯總表示例自然資源資產單價（元/m2、元/m3、元/噸、元/立方米）規模（m2、m3、萬噸、萬立方米）總價（萬元）建設用地采礦權/探礦權森林資產農用地總計————注：土地、草地、林地、濕地、水面等以平面計量的，單位為：平方米，價格單位為：元/平方米；采礦權、取水權等以立體計量的，單位為：噸、立方米等，價格單位為：元/噸、元/立方米。單價以元為單位，總價以萬元為單位并保留四位小數。③風險披露：說明是否存在自然資源資產包的整體價格低于各門類自然資源資產單獨供應時的價格之和；各門類自然資源資產單獨供應情況下的價格可通過市場調查、交易案例統計分析等方法簡易估算。2.9專業評估師簽字由符合相關法律法規規定及管理要求的至少兩名承辦本次業務的專業評估師簽字。2.10估價機構應由法定代表人簽字或蓋章，并加蓋機構公章，載明報告出具日期；本項應與估價結果、專業評估師簽字在同一頁展示。3估價對象界定3.1委托估價方應說明委托單位名稱、與估價對象之間的關系、主營業務范圍、單位地址、法定代表人、聯系人和聯系電話。3.2估價對象應說明估價對象為自然資源資產包，列示資產包內所含資產清單。3.3估價對象概況①權利狀況：應分別說明資產包內各資源權利的來源及狀況。包括資源資產所有權、使用權或承包經營權，以及抵押權、擔保權、地役權、租賃權等存續的其他權利及相鄰關系等。②權能狀況：應分別說明資產包內各資源權利上設置的權能內容。③規劃限制條件：應說明資產包內各資源權利（權能）的規劃限制或經營限制條件。3.4組合利用模式或方案說明以資產包的構成特征及規劃限制條件為基礎，說明資產包整體開發利用的模式或具體方案。3.5資產包價格影響因素說明根據資產包的組合特征，選擇重要影響因素進行描述、說明，除各類自然資源資產評估中應關注的價格影響因素外，還需注意以下內容：①關注資產包所在地區自然資源資產組合供應的相關規定、開發利用實踐以及成交情況等宏觀、中觀層面的價格影響因素，以及待估資產包在區域中的相對位置，資產包內關聯影響因素情況等微觀層面的價格影響因素。②應客觀描述、用語規范、內涵準確，能夠定量反映的宜用定量數據表述。4估價結果及其使用4.1估價依據主要針對估價行為和估價過程中與估價目的有關的依據、法律法規、政策文件，以及技術規范等進行說明，也包括必要的確認估價對象權屬的相關文件，以及現場調查資料等。4.2自然資源資產包估價①估價原則：除自然資源資產包內各自然資源資產估價的一般性原則外，還應從資產包整體開發利用的角度，在評估過程中關注并體現可續利用原則、整體統籌原則、交換價值主導原則。②估價模式與方法：說明采用的評估模式與具體評估方法，前者包括分估、合估兩種模式，后者為各類自然資源評估技術體系中的既有評估方法；應具體說明估價方法選擇的理由；采用合估模式時，還應說明在合估總價基礎上，拆分確定各門類自然資源資產價格的方法。③估價結果：應說明每種估價方法的估價結果、最終估價結果。4.3估價結果和估價報告使用除各自然資源資產估價技術規程的要求外，還應具體說明各項自然資源資產權利或權能的假設條件(包括：各權能經營業態的假設、投資規模的假設、收益期假設等)，當某具體權能或利用方式在現行政策環境中存在較高的實現風險時，應給出風險提示；若自然資源資產包的整體價格低于各門類自然資源資產單獨供應時的價格之和，應進行風險披露；明確報告使用權限和使用有效期。5附件①估價委托書。②委托方法人機構統一社會信用機構代碼證。③估價對象權屬證明材料、開發利用條件或規劃證明材料等④估價對象區域位置圖和平面布置圖。⑤估價對象及比較案例照片。⑥專業評估師現場勘查照片。⑦盡職調查記錄表。⑧估價機構的營業執照、估價機構備案函。⑨簽字專業評估師資格證書復印件。⑩其他相關材料的復印件。A.2《估價技術報告（評估工作底稿）》撰寫提綱1自然資源資產組合估價技術報告封面1.1項目名稱估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、區全名，如“××市（區）”字樣。1.2受托估價單位1.3自然資源資產組合估價報告編號1.4自然資源資產組合估價技術報告（評估工作底稿）編號應說明估價機構對該項目的技術編號，含有“（地名）估價機構簡稱（年度）組合供應（技）字第××號”等字樣，其中年度為提交自然資源資產組合估價報告日期所在年度；當對各門類自然資源分別編寫估價技術報告時，編號應能夠體現關聯性。1.5電子備案編號1.6提交估價報告日期1.7關鍵詞①估價對象所在市、區全名，與項目名稱中市、區全名一致；②估價目的，應簡要說明本次評估的估價目的，如“出讓”等；③估價機構，說明估價機構全稱；④年度，說明提交自然資源資產組合估價報告日期所在年度。2總述2.1估價項目名稱2.2委托估價方2.3受托估價方應說明該項估價的受托估價機構、機構地址、估價機構資格及機構備案函獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法定代表人、聯系人、聯系電話等。2.4估價目的可適當增加對經濟活動相關背景的說明。2.5估價依據2.6估價期日2.7估價日期2.8價格定義2.9估價結果2.10需要特殊說明事項2.11專業評估師簽字2.12估價機構3估價對象描述及資產包價格影響因素分析3.1估價對象描述列示資產包內所含資產清單；具體說明資產包內各門類自然資源實體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關聯性等，并就以下內容進行闡述說明：①權利狀況：應分別說明資產包內各資源權利的來源及狀況。包括資源資產所有權、使用權或承包經營權，以及抵押權、擔保權、地役權、租賃權等存續的其他權利及相鄰關系等。②權能狀況：應分別說明資產包內各資源權利上設置的權能內容。③規劃限制條件：應說明資產包內各資源權利（權能）的規劃限制或經營限制條件。3.2組合利用模式或方案說明以資產包的構成特征及規劃限制條件為基礎，說明資產包整體開發利用的模式或具體方案，并增加說明組合利用模式或方案對評估對象是否會產生組合效應影響及主要影響情況等。3.3資產包價格影響因素分析在因素描述說明的基礎上，重點分析各類影響因素對評估對象價格的影響。4自然資源資產組合包整體估價4.1估價原則除自然資源資產包內各自然資源資產估價的一般性原則外，還應從資產包整體開發利用的角度，在評估過程中關注并體現可續利用原則、整體統籌原則、交換價值主導原則,并增加該原則在本次估價主要環節中如何具體體現或運用的說明。4.2估價方法與估價過程①估價方法的選擇②估價過程應符合相應門類自然資源資產評估技術規范的一般要求，同時還應充分考慮自然資源資產包內協同效應、權衡效應、規模效應等各類組合效應對關鍵評估參數取值的影響，在充分分析說明其影響機理的基礎上，采用市場調查、對比分析、實驗驗證、專家咨詢等多種途徑對其進行合理量化。各方法應用要點的闡述圍繞本文件第10、11中的相關規定展開。4.3地價的確定①確定估價結果針對同一待估對象采用兩種以上（含）估價方法的，應在比較分析各方法的運用過程中相關資料的可靠性、現勢性，參數取值的科學性、合理性，以及價格測算結果與市場的適配性等因素的基礎上，采用簡單平均、加權平均、調整修正，或其他統計方法綜合確定估價結果。采用合估模式的，還應分析闡述在合估總價基礎上，分拆得到各門類自然資源資產價格的方法、過程及結果。②估價結果說明自然資源資產包總價金額、大寫金額。說明資產包內各門類自然資源資產的總價和單價，并可根據需要按具體權利權能分列，確實無法剝離或分攤的，須闡明原因。風險披露：說明是否存在自然資源資產包的整體價格低于各門類自然資源資產單獨供應時的價格之和；各門類自然資源資產單獨供應情況下的價格可通過市場調