萬寧六連嶺·七彩旅游度假新圣地

——游淌在田園生活中的紅色之旅項目建議書2012.09.14一、公司概況二、項目背景三、項目建設可行性四、項目定位五、建設內容和規模六、投資估算和資金籌措七、建設期限和實施進度八、項目組織管理與運行九、效益分析一、公司概況

公司介紹

業務架構

團隊支持東方園林股份有限公司

全球景觀行業市值最高的上市企業，集苗木、設計、施工、養護一體化全產業鏈發展的城市景觀生態系統運營商，其中設計、施工能力國內最強。公司秉承“藝術造園、傳世千年”的發展理念，矢志成為中國園林行業的領跑者，世界園林行業的領先者。東方園林產業集團

中國城市景觀風貌版塊系統運營商，涵括文旅、農業、林業、地產四大產業的綜合性企業集團。集團以園林產業為核心，以凝萃地域文脈為基礎，以打造可傳承的城市風貌版塊為己任，以“統一規劃、統一建設、統一運營”來創新城市發展方式，通過“公園綜合體”與“田園綜合體”兩大核心產品，為中國城市發展塑造更為鮮明的個性與活力。公司介紹公司架構兩大系統，八大板塊

股份公司產業集團苗木設計施工養護地產文旅商業演藝酒店商業婚慶運動東方園林農業國際頂級團隊匯聚、整合世界的力量！EDSA—環境景觀、規劃設計行業的世界領袖企業

（東方園林下屬企業）NITA—荷蘭頂級設計團隊、國際頂級設計機構

（東方園林下屬企業）利禾—風景園林工程設計甲級資質、國內頂級設計機構（東方園林直屬企業）C2—世界頂級項目集成方案服務商

（東方園林專有合資合作伙伴企業）EDC—國際頂級娛樂策劃及制作設計公司

（東方園林專有合資合作伙伴企業）

東方園林專有戰略合作伙伴——張藝謀\王潮歌\樊躍

東方園林專有戰略合作伙伴——中國首席玫瑰坊中國新娘系列之中國嫁衣.郭培二、項目背景項目背景情況1、萬寧市區位分析萬寧市位于海南島東南部沿海，東經110.39°，北緯18.8°，東瀕南海，西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤。南距三亞市112公里，北離海口市139公里，處于東線高速公路中部。2、六連嶺區域分析六連嶺位于萬寧市西北部，距萬城30公里，為五指山余脈，呈東西走勢，山巒疊障，山峰連綿，最高峰海拔558米。三、項目建設可行性

宏觀經濟環境分析

微觀環境分析項目建設的必要性和可行性1、宏觀經濟環境分析海南省在2011年底的全省經濟工作會議上，提出實施“綠化寶島”行動，“提高生態質量、改善人居環境，為建設中外游客的度假天堂和海南百姓的幸福家園打下重要基礎”。

萬寧市“十二五”總體發展規劃提出，對于萬寧市旅游總體結構型戰略布局（即：一帶——東部沿海從北到南的海岸帶、兩區——大興隆旅游區和大萬城旅游區、兩片——東山嶺旅游片、龍滾及六連嶺旅游片）作為開發重點，提出“旅游強市富民”為目標，突出發展以旅游業為龍頭的現在服務業，大力發展熱帶特色的現代農業，集約發展利用優勢資源的新型工業，提升經濟發展的總體質量和效益，構建具有萬寧地方特色的經濟結構。項目建設的必要性和可行性2、微觀環境分析六連嶺紅色旅游資源得天獨厚，有六連嶺革命烈士陵園、紅軍洞、醫院、大操場遺址、四省百縣紀念村及原始森林、六連嶺大嶺谷、六連嶺團椅峰、水上飛機項目等。項目周邊旅游設施完整，有神州半島旅游區、石梅灣旅游區、博鰲亞洲論壇、興隆旅游區等配套，處于海南東線旅游傳統旅游帶上，形成山水一色旅游特點，六連嶺紅色旅游區域的旅游建設具有良好的基礎。六連嶺紅色旅游區是以“緬懷革命先烈、發揚艱苦奮斗的光榮傳統，激勵后人奮發向上，建設美好生活”為主題，根據現代旅游特點，按照“參與旅游、體驗生活、回歸自然”的要求，規劃設計以紅色旅游觀光、休閑度假、娛樂、田園觀光等項目。項目建設的必要性和可行性綜上所訴，在“一帶兩區”的發展戰略下，六連嶺紅色旅游區發展自身優勢，占據旅游發展先機，依托自身多重旅游資源，結合東方園林產業集團資源優勢，打造萬寧六連嶺東方田園，將成為海南島又一旅游度假核心區域，成為海南島旅游度假新圣地。對于萬寧市旅游發展，將起到顯著的帶動作用，并可實現長期可持續的發展。四、項目定位

項目站位項目理念

項目定位

項目規劃1、項目站位海南，國際旅游島，全球著名濱海度假地；對于海南的城市，應該以世界的眼光來審視他們的價值高度；萬寧，北緯18°39′-18°41′，是除三亞外，海南島又一位于北緯18°的美麗城市，是擁有眾多自然資源和人文景觀的風景名勝區。縱觀全球每一座位處北緯18°的城市，都是一個傳奇1.1太平洋十字路口——夏威夷馬克·吐溫說：夏威夷是大洋中最美的島嶼，是停泊在海洋中最可愛的島嶼艦隊。夏威夷地處熱帶，氣候溫和宜人，是世界上旅游工業最發達的地方之一，擁有得天獨厚的美麗環境，風光明媚，海灘迷人。晴空下，陽傘如花，晚霞中，海風載舞。群島鏈猶如新月，彎彎地鑲嵌在太平洋中部水域，有“太平洋十字路口”和“美國通往亞太的門戶”之稱。1.2東南亞生活之城——仰光仰光（Yangon），緬甸最大城市，也是仰光省首府，是一座具有熱帶風光的美麗海濱城市。城區三面環水，民間建筑具有傳統的緬甸風格，同時也有不少西式建筑。到處是植物，花草和佛塔，裸露左肩、穿著紅色袈裟在街上赤腳行走的僧人，與街道一墻之隔的露天浴室。處處流露的宗教文化與熱帶民俗風情，彰顯出這座城市的特色。1.3壁畫之都------墨西哥城墨西哥城是墨西哥合眾國的首都，位于墨西哥中南部高原的山谷中，是世界第二大城市。群山環繞，景色綺麗，氣候溫和，四季如春，是世界著名的旅游城市。市內古代阿茲特克文化的遺跡，西班牙殖民時期歐洲風格的宮殿、教堂和獨立后興建的高樓大廈交相輝映，構成了一幅墨西哥民族的歷史畫卷。大型壁畫隨處可見，色彩鮮艷、氣勢磅礴、富有濃郁民族風格，因而被稱為“壁畫之都”。1.4英雄之城---圣地亞哥圣地亞哥位于古巴島東部，是全國第二大城市和第二大海港，80%以上是森林和農業區，山區面積占63%，是一座山城，傾斜的街道盡顯圣地亞哥特色。圣地亞哥于1514年建鎮，也是古巴第一個首都，1522年才授予城市稱號，曾多次遭加勒比海盜襲擊，沿城筑有防御工地。它也是古巴的英雄城，古巴“祖國之父”卡洛斯.馬努埃爾.德賽斯佩德斯公園和古巴獨立先驅、民族英雄何塞.馬蒂之墓在那里。1.5人間珍海------海地太子港太子港（PORT-AU-PRINCE）是海地共和國的首都及政治、經濟、文化中心和第一大港市。位于戈納夫灣東南岸附近的庫爾德薩克平原上，屬熱帶雨林氣候。工業主要有制糖、水泥、紡織、面粉、釀酒、制皂、制藥、制鞋、服裝等。港口為天然良港，吞吐量占全國進出口物資的60～70%。建有國際機場，設有國際航線通加勒比海諸島，為交通樞紐。旅游業是其外匯主要來源之一，游客大部分是美國和加拿大人。1.6印度“大上海”----孟買孟買是印度西岸大城市和全國最大海港。是重要的貿易中心，同時也是印度的商業和娛樂業之都，是印度印地語影視業（寶萊塢）的大本營。擁有數項世界文化遺產，以及罕見的市內桑賈伊?甘地國家公園。孟買的GDP總量大概在1450億美元左右，約為上海的65%，近年印度當局提出了“讓全世界忘記上海，記住孟買”的城市發展目標。小結：北緯18°，是海洋的世界，是熱帶雨林的世界，是熱帶地域風情的世界，是宗教與民俗文化的世界，是旅游度假的世界......夏威夷的藍天碧海，仰光的地域民俗，墨西哥城的街頭藝術……這些同處北緯18°的著名城市，有眾多相同的山、林、湖、海資源，又有在這些資源之上形成的獨特地域文化，各具千秋。每一座位處北緯18°的城市，都有屬于自己的故事萬寧，這座具有同樣豐富資源稟賦的城市，在躋身國際舞臺的道路之上，也應該展示與眾不同的一面，綻放自己的獨特魅力。2、項目理念海南，風景名勝數不勝數，旅游項目遍布，任何一個角落，都有可能留下游客的腳步，要讓萬寧六連嶺項目脫穎而出，成為這個海景旅游資源遍布的海島獨特項目，就必須創新，必須探索一條新道路。2.1突破海南三亞：海南省風景名勝最多而又最密集的地方，在約兩百公里的海岸線上，密布亞龍灣、大東海、鹿回頭公園、天涯海角、海山奇觀、南山文化旅游區等聞名中外的旅游景點。她不僅具備現代國際旅游五大要素——陽光、海水、沙灘、綠色植被、潔凈空氣，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動植物、民族風情等各具特色的旅游資源，在國內外堪稱一絕。2.1突破海南海口：旅游資源豐富，有著名的有五公祠、海瑞墓、李碩勛烈士紀念亭、秀英炮臺、人民公園、萬綠園、假日海灘、熱帶海洋世界。迷人的碧海藍天，旖旎的海底世界，茂密的熱帶叢林，傳奇的少數民族風情，奇特的火山地質遺跡等。海南旅游業現狀南部是以三亞為代表的濱海旅游，西部主要是以展示少數民族風情為主的民俗旅游，北邊以海口為代表的人文旅游。但基本都依托濱海資源，景區分散，散點式鋪排，沒有形成一個有主題串聯的、整體性的綜合性旅游項目。突破海南現有項目對濱海資源的依賴，挖掘具有獨特主題性的項目。2.2項目認知2.2.1區域概況a.項目位于被稱為國際旅游島的海南省萬寧市西北30公里處的六連嶺，擁有紅色旅游資源。位于海南旅游帶上，周邊分布大量旅游資源。b.項目距萬城30公里，北距海口139公里，南距三亞市112公里。比鄰東線高速公路，山根出口距六連嶺景區僅4公里，交通十分便利。2.2項目認知2.2.2自然資源——山·海·湖·林a.六連嶺因六峰相連，逶迤騰浪，故古時有“連峰聳翠”的美名，是萬州八景之一。b.六連嶺景色奇物，山勢宏偉，丘壑縱橫，有著豐富的熱帶雨林景色，是海南省不可多得的天然植物王國。c.香車水庫、紅色水庫景色宜人，周邊林木蔥籠，水草豐盛。距海南東部海岸線僅2公里。2.2項目認知2.2.3歷史人文——紅色文化a.萬寧六連嶺革命烈士陵園在項目用地范圍內，1989年8月已被國務院批準列為全國重點烈士紀念建筑物保護單位，并已列入全國紅色旅游經典景區。b.六連嶺為五指山余脈，是瓊崖縱隊開辟的根據地。從1927年至1950年，六連嶺革命根據地軍民堅持了23年艱苦卓絕的斗爭，為奪取瓊崖新民主主義革命的勝利作出了重大貢獻，創造了“二十三年紅旗不倒”的奇跡。c.朱德元帥曾為六連嶺革命根據地題詩：“六連嶺上現彩云，豎起紅旗革命軍。二十余年游擊戰，海南人民樹功勛。”d.定期組織緬懷革命先烈、采風創作等活動，加強廣大人民群眾的愛國主義和革命傳統教育。紅色文化氛圍濃厚。自然資源與紅色人文資源于此匯聚，形成獨特的“四脈交匯、人文山水”旅游基礎，本案具備資源優勢，如何使之相互組合發揮最大價值至關重要。文脈：“二十三年紅旗不倒”的六連嶺革命根據地；

山脈：六連嶺屬五指山支脈；水脈：紅色水庫、香車水庫、南海；林脈：六連嶺森林保護區。項目理念萬寧，北緯18°，天賦優勢比肩國際名城。突破海南現有旅游項目的過度同質化，充分發揮東方園林創造復合風景的核心優勢，打造區別于旅游資源零散分布、無核心主題統領的海南市場現狀，填補海南旅游市場的空白。海南唯一復合風景，獨步海南，領秀中國復合風景的創造，必須具有主題性，貼近海南市場的需求。本案以六連嶺紅色人文資源為主線，串聯山、林、湖、海，形成主題鮮明的“紅色”效應，是具有文化、旅游功能和田園特色的綜合體項目，通過創造復合的風景，打造主題性核心吸引點，最終創造項目的專屬價值，實現經濟效益、生態效益、社會效益的統一考量。3.1基本思路3、項目定位3.2項目定位

3.2.1整體目標

山、林、湖、海——自然景觀

六連嶺紅色景區——人文景觀

整合項目所在這一系列優勢資源，我們要打造一種有特色的旅游休閑生活。打造海南唯一的、不同于其它任何項目的田園綜合體，它將成為海南頂級的旅游項目，并超越現有的市場產品。依托東方園林產業集團的核心優勢，復合風景要能夠囊括萬寧的人文與自然景觀，充分展示當地的山水、人文特色，也要有突出的核心吸引點。因此必須要求：主題性+綜合性+系統性主題性：是項目的靈魂與主旨，是項目的核心吸引點，貫穿從理念到設計、開發運營的所有環節。綜合性：是項目執行的思路，對各項資源施以有機整合，使之相互輔助提升，產生疊加效應，呈現復合風景，價值最大化。系統性：是項目開發運營的目標，綜合考量，兼顧生態效益、社會效益、經濟效益，形成長期的區域和諧系統。3.2.2項目定位

浪漫田園，七彩旅游度假新圣地

紅色。彰顯紅色人文旅游的項目魅力，是對紅色文化的最佳演繹；橙色。以溫暖的色調詮釋紅色旅游區溫泉度假，呈現特色生活；黃色。讓田園居住的舒適自然顯現，整體明朗活潑，富有詩意；綠色。以苗木基地、有機農業為重要組成板塊，因地制宜發展；青色。建設高端休閑配套、康體設施，綻放穩重、高尚生活色調；藍色。融合湖海資源，藍天水岸連成一體，呈現水天一色景觀；紫色。富有浪漫氣息的婚慶莊園，花海隨風波動，形成規模景觀。以七種繽紛色彩展示項目的各項資源，使之貼切的融入設計構想之中，將物理屬性形象化，是富有感染力、有聯想空間的宏大夢想。3.2.3主題吸引點多種自然資源基礎之上，以極具代表性的紅色文化為突出優勢，大力建設以“紅色旅游”為主題的綜合性休閑、旅游、文化基地。以紅色為撬動點，形成核心吸引力。

“紅”遍海南

“紅”動中國3.2.4執行思路以“紅色旅游”為主題，串聯七色元素，挖掘地方文化，對“紅色旅游”進行延伸，形成以“紅色”為核心的主題文化創意產業集群。建立具備生態、文化創意、休閑旅游等功能，擁有田園特色的獨特綜合體項目。4、項目規劃4.1紅色產業延伸緊扣主題吸引點，利用現有資源，對紅色旅游進行相關的產業延伸。以六連嶺紅色景區為核心，延伸出“休閑頤養、慶典表演、文化展示、活動體驗、自然與文化探索”等板塊。休閑頤養紅色花園紅色主題餐廳紅色驛站

慶典表演戰斗遺址軍事體驗文藝匯演自然與文化探索森林探險拓展濕地文化文化展示文化會展中心紅色文化主題教育活動體驗水上拓展南藥采摘攝影基地六連嶺紅色景區4.2板塊項目構想a.紅色文化展示（紅色文化會展，雕塑公園，當地人文景觀）b.紅色原生態情景體驗（紅軍村農耕文化體驗、南藥采摘、攝影）c.探險與素質拓展（露營野戰，軍事拓展，水上活動，燒烤野炊）d.旅游度假與商務會議（紅軍野戰醫院游戲/真人CS/會議接待）e.休閑頤養（紅色花園/主題餐廳/水療spa/南藥養生/健康運動）f.主題教育（干部培訓中心，青少年紅色主題教育，公務員培訓）六連嶺紅色景區紅色主題餐廳紅色文化主題教育森林探險拓展紅色花園山頂主題雕塑拓展體驗軍事體驗紅色主題攝影五、建設內容和規模用地性質

設計總平面功能布局分析紅色文化旅游功能分區分析功能分區意向規劃指標村莊建設用地文物古跡用地鎮建設用地設計范圍主要道路次要道路現狀水域香車水庫紅色水庫東線高速用地性質六連嶺自然保護區六連嶺烈士陵園南海山根鎮高速出口和樂鎮高速出口文化會展中心3田園集市4田園酒店5度假酒店6莊園社區7溫泉社區8酒店式公寓9婚慶莊園10水晶花坊11馬術12高爾夫13中央農場14景觀苗圃15生產苗圃16游船碼頭17水秀演義18運動匯1六連嶺烈士陵園2花海1235467891011121313714141415151616171819191420六連嶺自然保護區

總平面圖1921創意農莊2119特色餐廳20南海六連嶺自然保護區一心：紅色廣場；兩軸：紅色旅游景觀軸、

藍色水域景觀軸；兩核：香車水庫、

紅色水庫；三區：依山伴水居住區、

溫泉養生療養區、

休閑娛樂區。功能布局分析“一心，兩軸，兩核，三區”六連嶺自然保護區2354167891011121314234571紅色旅游景觀主軸紅色文化旅游

——功能布局文化會展中心3紅色餐廳4濕地文化5軍事拓展6軍事馬術體驗1紅色驛站27溫泉頤養紅色田園游線紅色山林游線1112131491015戰斗遺址山頂天池山野步道冒險吊橋1六連嶺烈士陵園山林露營紅村標識紅色主題教育會所水上飛機百果園田園茶社紅色花園234566森林探險78南藥采摘紅色廣場151616軍民魚水池

功能分區分析六連嶺自然保護區田園小鎮有機農業苗木基地--鄉村紅色旅游苗木基地苗木基地苗木基地苗木基地私家莊園中央農場中央農場中央農場私家莊園田園社區田園集市田園集市田園社區田園社區婚慶莊園創意農業高爾夫水晶花坊馬術度假酒店運動匯文化會展中心六連嶺烈士陵園六連嶺烈士陵園文化會展中心創意農業運動匯高爾夫馬術婚慶莊園度假酒店水晶花坊四大功能分區鄉村旅游—創意農莊果園餐廳采摘小動物園體驗拓展活動垂釣小動物園果園餐廳體驗拓展活動采摘鄉村旅游—

特色餐廳鄉村旅游—鄉村會所馬術高爾夫馬術高爾夫會所馬術會所鄉村旅游—婚慶莊園婚禮堂婚紗攝影婚慶莊園草坪婚禮鄉村旅游—酒店度假酒店田園酒店鄉村旅游—水晶花坊鄉村旅游—運動娛樂湖邊慢跑環湖自行車賽沙灘排球賽艇滑翔傘快艇鄉村旅游—游船碼頭—水上運動鄉村旅游—水秀演藝有機農業—中央農場苗木基地—生產苗圃、景觀苗圃濕地公園景觀苗圃花海田園小鎮—田園集市田園小鎮—田園社區—溫泉社區田園小鎮—田園社區—莊園社區田園小鎮—療養社區—溫泉療養功能分區指標板塊業態組成建筑面積(㎡)占地面積（畝）備注鄉村紅色旅游烈士陵園2.7萬2625

文化會展中心創意農莊

鄉村會所婚慶莊園

度假酒店水晶花房公共景觀有機農業私家農莊——10000中央農場田園小鎮田園集市2.3萬2375容積率0.35田園社區90萬容積率0.6苗木基地——10000總計——95萬25000板塊業態組成分期建筑面積(㎡)總建筑面積(㎡)分期占地面積（畝）總占地面積（畝）備注一期二期三期一期二期三期小計合計鄉村旅游創意農莊農家樂40004000854082625客棧+農家餐廳采摘——100——農事體驗——80農藝作坊拓展運動——63森林探險、繩索小動物園——30——垂釣——50——鄉村會所高爾夫練習場——420060530打位區共100個，共兩層9洞高爾夫——400會所8005打位區1200運動匯運動會所6005室內場館馬術會所80060——馬廄800馬場——婚慶莊園婚禮堂80080055一個婚禮堂度假酒店1000030001300010030130配置田園精品酒店或溫泉SPA酒店/容積率0.15水晶花坊餐飲酒吧200050002020含婚慶場所花木交易2500農藝展示500公共景觀——1532——有機農業私家農莊附贈農莊——1000100010000贈送業主，共200戶，平均5畝/戶，田岸線4000米認養農場——10001000客戶認養，共1000戶，平均1畝/戶企業會所10001000分別為田園餐廳和創意會所贈送部分，各500畝中央農場——400030007000由農業公司集中管理的農場田園小鎮小鎮中心田園餐廳5000230001002375銷售：1000㎡/個；共5個；創意會所8000銷售：800㎡/個；共10個田園集市10000自持物業田園社區50萬40萬90萬125010252275容積率0.6苗木基地——4000450015001000010000——合計54.5萬40.5萬1448075003020總計——95萬25000——

規劃指標

生態原則：保護生態，恢復生態，發展生態；保護碧海藍天，呈現人間天堂；

紅色旅游：以現有紅色旅游為發展的核心，建設紅色旅游精品體系，堅持以紅色旅游為重點，加大紅色旅游景區創建力度，輔以旅游休閑及溫泉療養；

產業帶動：以萬寧市“山海湖一體化”旅游發展導向為契機，依托萬寧市提出的“旅游強市富民”的發展思路，突出發展以旅游業為龍頭的觀光、體驗、度假等產業的現代服務業，大力發展熱帶特色的現代農業；

夢想田園：將六連嶺烈士陵園、六連嶺自然保護區等歷史文脈的紅色旅游項目；香車水庫、紅色水庫、濕地等生態旅游項目；田園集市、田園社區等特色居住項目合理滲透和融合，實現天人合一，打造人類生活的夢想田園。小結六、投資估算和資金籌措投資估算與資金籌措投資概算地產項目總投資約為80億元資金籌措方案項目資金籌措通過自有資本投入、銀行開發貸款及銷售資金回籠三項完成。七、建設期限和實施進度六連嶺自然保護區一期開發三期開發二期開發二期開發實施周期項目整體開發周期預計為8年，分三期開發。一期將重點圍繞“紅色、休閑、田園旅游”的主題，著力打造集創意農莊、運動會所、馬術俱樂部、婚慶莊園、水晶花坊、度假酒店（一期）等于一體的鄉村旅游度假中心，重點發展有機農業和苗木基地，同時輔以適量田園小鎮（一期）開發。二期將重點進行苗木基地打造，對項目的環境與功能再次提升。三期將重點圍繞項目日益成熟后，對項目進行的二次配套與提升，將重點打造創意農莊、鄉村會所、度假酒店（二期）、苗木基地、田園小鎮（二期）等。八、項目組織管理