人口、城市化與房地產專題研究主要結論：城市化路徑選擇：中國城市發展與城市化進程在經歷多重曲折之后，其發展的軌跡愈來愈清晰，城市群將是未來推進城市化進程的主體形態，城市化進程中產生的聚集效應有助于推動經濟長期平穩快速發展，我國城市群的集中度有待進一步提高，展望未來，除已經較為成熟的長三角、珠三角和環渤海東部三大城市群之外，還有成渝經濟區等中西部新興城市群，其房地產市場仍將有進一步發展和提升的巨大空間城市發展規律：城市發展一般經過三個階段：區域單中心城市階段、區域中心城市大都市化階段，城市群階段，不同城市所處發展階段決定了取地機會城市建設原則：在城市化路徑和城市發展規律背景下，中國城市發展又有其獨特性，中國歷史傳統上城市建設遵循先“城”后“市”的建設原則，造成很多地區空間的城市化快于人口的城市化，從而出現“鬼城”現象新城建設：國際上新城建設有6大模式，遵循產業和人口并行導入的開發模式更具生命力土地：中國城市建設用地占比偏低，突顯了土地資源的稀缺性，工業用地因為一直被低估再加上近期政府明確指出要減少工業用地，未來工業用地價格將迎頭改上，一線城市的商業用地價格才剛剛開始反應其投資價值人口：人口拐點雖已到來，但人口質量提升會創造新的需求，房地產行業遠未到見頂時刻2014年房地產市場：會貨幣政策、利率和家庭收入的減少，會有所降溫，市場結構性機會在一二三四線城市不斷輪動香港新加坡卡塔爾挪威瑞士澳大利亞阿聯酋印度俄羅斯南非巴西日本韓國美國德國英國法國中國2012年世界各國人均GDP與城市化率關系單位：萬美元各國城市化水平各國人均GDP數據來源：聯合國、世界銀行、中傳研究院整理1952-2012中國人均GDP與城市化率關系廣州（一線）（東部）鄭州（二線）（中部）德陽（三線）（西部）廣州：一線、東部沿海代表城市

鄭州：二線、中部代表城市

德陽：三線、西部代表城市中國從早期的犧牲城市化發展工業化，到工業化和城市化相互促進，目前正處于城市化的中期和工業化的中后期，房地產在98年住房改革后經歷了一輪快速發展，未來何去何從？本文試圖從人口和城市化的角度在世界和歷史的坐標系中尋找答案土地開發擁堵就業和技能資金水能源污染集中式分散式超大城市中心輻射式分布式增長小城鎮主導！！！！！！！！！！！！！高度壓力中度壓力低度壓力集中化遏制了土地流失超大城市擁堵情況日益嚴重，但大眾交通更高效，分布式增長模式在大眾交通、市內道路以及城市公交方面的投資總需求更大中小城市畢業生流失在集中化下較高的GDP可以支付較高的成本，人均GDP最高，規模效應和較高的生產率雖然大城市面臨水資源緊缺，但集中城市化下促進了高利用率價值較高的產業化促進了較大城市的效率，規模效應和較高的生產率污染將是一個全面的問題，但較高的密度使得全國的污染物得到更多控制，污染控制措施在大城市比在小城市執行范圍更廣，效率更高以超大城市為核心的集中型發展的典型國家：（美國、英國、法國、日本）城市發展的不同路徑城市化發展路徑選擇：政府主導的城市規劃其發展路徑經過了從分散式向集中式的轉變，由于集中式發展路徑在市場配置資源效率上更高，是城市化發展的最優方式中小城市及城鎮致命的缺陷是經濟效率偏低，不足以引致產業集聚，難以形成產業配套能力和相應的物流、金融、技術等服務條件。傾斜小城鎮還會導致土地資源浪費。而集中式的城市化發展模式將最有可能減輕城市系統的壓力，提高城市總體效率，是城市化發展的最優方式。無論從國家政策規劃，還是從國際經驗來看，中心輻射式的城市群發展方向符合國家長期導向，有其經濟的合理性以大中小城市相對協調發展的分散型的典型國家：（德國、荷蘭）中國城市化路徑選擇：中國城市發展與城市化進程在經歷多重曲折之后，其發展的軌跡愈來愈清晰，城市群將是未來推進城市化進程的主體形態1985年以來歷次“五年規劃”關于城市化路徑選擇內容名稱指導方向城市化/城鎮化七五計劃(1986-1990)堅決防止大城市過度膨脹，重點發展中小城市和城鎮。鑒于我國地域廣闊，交通不便，信息不靈，中小城市的發展也不應當過于分散，應當以大城市為中心和交通要道為依托，形成規模不等、分布合理、各有特色的城市網絡。城市化程度的提高和新城市的出現將是必然趨勢八五計劃(1991-1995)嚴格控制大城市的規模，合理發展中等城市和小城市，以鄉鎮企業為依托建設一批布局合理、交通方便、具有地方特色的新型鄉鎮。無九五計劃(1996-2000)未提及無十五計劃(2001-2005)大中小城市和小城鎮協調發展的多樣化城鎮化道路，逐步形成合理的城鎮體系。有重點地發展小城鎮，積極發展中小城市，完善區域性中心城市功能。發揮大城市的輻射帶動作用，引導城鎮密集區有序發展，防止盲目擴大城市規模。實施城鎮化戰略，促進城鄉共同進步十一五規劃(2006-2010)要把城市群作為推進城鎮化的主體形態，逐步形成以沿海及京廣京哈線為縱軸，長江及隴海線為橫軸，若干城市群為主體，其他城市和小城鎮點狀分布，永久耕地和生態功能區相間隔，高效協調可持續的城鎮化空間格局。特大城市要從調整產業結構的源頭入手，形成用經濟辦法等控制人口過快增長的機制。促進城鎮化健康發展十二五規劃(2011-2015)遵循城市發展客觀規律，以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展。特大城市要合理控制人口規模，大中城市要加強和改進人口管理，繼續發揮吸納外來人口的重要作用，中小城市和小城鎮要根據實際放寬落戶條件。防止特大城市面積過度擴張。預防和治理“城市病”。促進區域協調發展，積極穩妥推進城鎮化階段七五規劃(1986-1990)八五規劃(1991-1995)十五規劃(2001-2005)十一五規劃(2006-2010)十二五規劃(2011-2015)堅決防止大城市過度膨脹，重點發展中小城市和城鎮。嚴格控制大城市的規模，合理發展中等城市和小城市。大中小城市和小城鎮協調發展的多樣化城鎮化道路，逐步形成合理的城鎮體系。有重點地發展小城鎮，積極發展中小城市，完善區域性中心城市功能。要把城市群作為推進城鎮化的主體形態。遵循城市發展客觀規律，以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展。第三階段（2006年至今）政府首提“城市群”概念，并要求發展“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群”新型城鎮化第一階段（1986-2000年）政府主推“嚴格控制大城市規模，合理發展中小城鎮”的城鎮化發展道路第二階段（2001-2005年）政府提出“大中小城市和小城鎮協調發展”的城鎮化發展道路這個時期大城市的城鎮化發展受到限制，大城市數量偏少、發展滯后。解除了對于大城市的發展限制，其中對于農民工進城的態度從僅僅允許逐漸轉變為獎勵和支持，加速了大城市的城鎮化發展。情況規劃資料來源：五年規劃美國主要城市、州的人口聚集程度遠遠超過中國，中國人口集中度還有較大發展空間。從美國經驗來看，鼓勵人口東移，進一步提高大城市人口聚集度，將有利于提高經濟運行效率，減少資源浪費數據來源：國家統計局、美國經濟統計局、聯合國人口署、中傳研究院整理城市化進程中產生的聚集效應有助于推動經濟長期平穩快速發展，我國城市群的集中度有待進一步提高，展望未來，除已經較為成熟的長三角、珠三角和環渤海東部三大城市群之外，還有成渝經濟區等中西部新興城市群，其房地產市場仍將有進一步發展和提升的巨大空間19541990200020102000-2020年不同人口規模的城市個數1000萬以上500-1000萬100-500萬50-100萬50萬以下預計到2020年，500萬以上城市有2/3分布在三大城市群，1000萬以上城市將新增蘇州、成都、武漢。小城市中心城市小城市小城市小城市小城市擴張擴張擴張擴張中心城市主城區小城市小城市小城市小城市小城市小城市區域中僅有一個大規模城市，整個區域的資本、人才等各種資源向核心城市不斷集聚；核心城市吸聚的力量遠大于外擴的力量我國大部分的三、四線城市正處于該階段代表：臨沂、泰安、煙臺區域中心城市規模膨脹，不斷向外沿擴張，城市周邊出現以某種功能（居住、產業等）為主的快速發展的副城區；郊區化成為中心城市發展的趨勢我國的二線城市大多處于該階段代表：青島、濟南、重慶、太原、天津中心城市與周邊城市形成了產業分工和功能互補，逐漸形成區域次中心城市、功能性中心城市、功能增長型城市等城市等級；中心城市外擴的力量凸顯，成為發展趨勢一線城市正在逐步向該階段發展代表：北京、上海、廣州、深圳城市群階段區域中心城市大都市化階段區域單中心城市階段第二產業第二產業第二產業第三產業第三產業衛星城衛星城衛星城衛星城衛星城衛星城第三產業第三產業副城副城副城副城第二產業中心城市主城區副城副城副城副城城市發展規律：在城市化路徑明確之后，城市發展將遵循其自身的規律各類城市發展機遇的概要性判斷城市中心功能副中心城市近郊城市遠郊住宅類用地主要集中在新中心區域，且以市場化競買方式為主；部分衛星城存在土地運作空間城市中心區域以商業面積大比例的綜合用地或商業用地為主，部分核心熱點地塊以市場競買為主，其他地塊政府綜合考慮項目的長期價值、企業開發實力和土地收益，存在較多運作空間住宅類用地主要集中在城市中心區域或副中心；土地市場化程度比較高，但普遍存在運作機會；優質的商業項目資源多在本地開發商掌握，且市場容量非常有限；土地價格水平較高、項目毛利率較低，存在合作開發的空間住宅類產品主要集中在城市中心，商業類產品以低端業態為主；土地有較多運作空間，大盤模式較為常見成熟城市一二線城市熱點城市二三線城市新興城市三四線城市從區域結構看，商業地產發展呈現明顯的梯級態勢，一線城市機會少，郊區發展是機會點；二三線城市機會多，但中心區域競爭異常激烈；四線城市處于起步期，當前市場容量小，風險大商業市場出現了中小型的零售類物業；傳統商廈和街鋪為主；滿足基本生活需求為主；缺乏品牌認知度；市場內缺乏國際化品牌出現較大規模零售物業；以百貨及專業賣場為主要零售形態；連鎖經營品牌進入市場；奢侈品市場得到發展；百貨大樓和步行街是主要的商業形態，此類城市非耐用品占比減少，耐用品、消費品和服務性消費占比提升有現代化的購物中心；連鎖經營快速發展；中高檔市場得到快速發展；品牌認知度逐漸提高；國際化品牌開始逐漸進入市場，商業地產的形態以百貨公司和街鋪為主，其中高檔百貨公司獲得較快的發展，眾多城市有2-3個高檔百貨；耐用消費品占比保持相對穩定，服務性消費正逐漸占據主導形成多個大型商業中心；奢侈品市場快速發展；國際化品牌大規模進入；強調購物體驗；百貨店/大賣場正處于最佳發展時期，高端的購物中心發展相對成熟；城市總體的商業建筑體量已趨于飽和主要是地級市、縣級市以部分交通便利內陸城市和經濟較發達的城市為代表，如無錫、宜昌以部分沿海經濟發達城市和省會城市為代表，如杭州、南京、沈陽、成都等以北京、上海、廣州為代表四線城市：處于初級階段三線城市：處于逐步成長階段二線城市：處于快速發展階段一線城市：處于平穩成熟階段特點階段城市中國不同陣營的城市所處商業地產發展階段城市建設原則：在城市化路徑和城市發展規律背景下，中國城市發展又有其獨特性，中國歷史傳統上城市建設遵循先“城”后“市”的建設原則，造成很多地區空間的城市化快于人口的城市化，從而出現“鬼城”現象城市市城國修建城墻以戈守口CityCitizenship市民、市民權文字城與市先“城”后“市”先“市”后“城”中西方城市建設比較“空間城市化”快于“人口城市化”雖然空間城市化快于人口城市化，但目前局勢還并不可怕，其他國家人均建成區面積：德國555平米，法國710平米，丹麥1365平米，香港36平米，中國大部分大城市在56-110平米之間，這個比香港高，在國際上處于一個較低的水平。注：縣及縣級城市不包括在內目前來看，全國城市建成區的規模其實已經足夠，關鍵在于如何盤活存量土地和提高土地利用效率。繼續提升核心區域的容積率和優化土地供應結構（提高居住用地的供給占比）是盤活存量建設用地和提高土地利用效率的主要方法。新城建設模式：依據新城發展的內在核心驅動因素和城市功能的不同，可以分為6大新城發展模式新城發展模式田園新城產業新城邊緣新城行政中心新城國際案例Stevenage（英國，倫敦）MiltonKeynes（英國，倫敦）新城發展模式TOD新城爾灣（美國，加州）筑波科學城（日本，筑波）里斯頓（美國，華盛頓以西）Columbia哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）多摩新鎮（日本，東京都）沙田新市鎮（中國，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亞）副中心新城東京臨海副中心新城（日本，東京）拉德芳斯副中心（法國，巴黎）543216543拉德芳斯規劃模式以為通勤人員提供居所為目的建立的TOD新城由本地政府推動的，以捷運交通站點為中心社區建立在便捷的鐵路交通基礎上由企業推動，政府扶持建立建設開始就規劃好居住、產業、環境保護和城市配套設施的聯合發展方案打造高品位，體現個人價值的規劃理念由本地政府推動的，以商務功能為主的城市副中心與巴黎城市中心有便捷的軌道交通和公交系統相連多摩里斯頓2由企業推動建立，以高科技產業為主的產業新城初始設計完備的城市配套基礎設施規劃方案借勢洛杉磯硅谷的高科技產業地位優勢，大力發展高科技產業，并拉動其他產業的多元化發展爾灣1密爾頓凱恩斯接納從倫敦疏解出來的產業和人口而設置的建筑密度較低，注重景觀設計人口規模偏小，公共設施配套不足或運營困難為吸引倫敦的居民前往新城,英國政府制定了一系列減稅和補貼的優惠政策堪培拉主要為政府辦公大樓，居住區和零售商業較少中央和市政府以及各政黨總部所在地、許多國立機構，如國立圖書館、大學，眾多的地標性建筑和紀念碑，如議會大廈、澳大利亞戰爭紀念館等6筑波完全政府主導建立的以科研為主的產業新城由于政府直接管理，以及產業結構單一導致后期發展不利新城開發成功的關鍵因素規劃注重規劃的合理性，充分參考社會各界的意見，并預留待發展用地立法和政策政府在立法和政策上對新城建設給予支持交通新城與中心城之間要有便捷的交通系統相連接新城內部的交通要充分考慮公交系統、步行系統和主要交通干道的合理性和便捷性產業結構產業結構的非單一性、二、三產業都應齊備功能具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套高標準、完善的各類配套環境環境優美，能夠吸引中心城的人口過來居住資金大量的資金投入以保證新城的前期建設，資金來源于政府部門和其他私企新城建設中不同產品的開發次序，主要取決于其人口導入和產業導入的比較情況路徑A：并行導入人口和產業住宅居所（人口導入驅動）產業基地（產業導入驅動）商業配套（產業與城市化共同承載）休閑娛樂（第三產業發展帶動需求）新城開發次序計劃示意路徑B：優先導入產業，發展產業新城產業基地/工業廠房（產業導入驅動）普通住宅居所及配套（產業導入配套）路徑C：優先導入人口，發展居住新城住宅居所（城市化承載）商業配套娛樂休閑D：新城建設孵化期引入相關產業，帶動經濟發展，吸引外來人口依靠本地自身的城市化進程，發展新城世界知名新城建設的發展路徑舉例示意產業發展程度低低高高人口導入程度爾灣筑波多摩ACDB城市城市兩種發展路徑各有其優劣勢，以人口帶動有利于快速聚集人氣，而以產業帶動更利于長期持續發展路徑一：以人口帶動發展路徑二：以產業帶動發展優勢可以快速吸引人氣，吸收中心城市的消費能力能夠符合當地對于經濟增長的迫切需求具備新城長期持續發展的動力能夠有效解決居民工作、生活的一體化問題劣勢難以有效疏解市區功能，實現新城設立的目的純粹的居住型新城產生的工作、居住分離，將導致交通壓力更大從長遠來看，新城發展缺乏產業支撐，經濟增長動力不強不能充分利用區域所處的良好自然環境優勢產業導入起步較慢，短期內不利于獲得土地開發收益城市功能比較滯后新城代表人口帶動發展，以北京通州為代表第二產業帶動發展，以蘇州工業園為代表第三產業帶動發展，以總部經濟型產業園區為代表產業新城兩種發展路徑的優劣勢對比與此同時，新城建設在開發規模上有三種典型方式，是內在需求與供給能力對比的結果產業化程度城市化程度土地資源供給限制性政策存在三種典型的開發規模需求驅動型：新城的土地資源能相對地根據內在需求開發，是一種相對平衡和理性的方式謹慎開發型：新城受到資源限制開發滯后，產品供應不滿足需求，是一種相對保守的方式超前供應型：新城超前開發，產品過度供應，往往是政府推動結果，是較積極的發展方式實際產品供給能力低低高高新城的內在需求筑波多摩B謹慎開發型A需求驅動型C超前供應型爾灣新城開發的開發規模規劃原則中國大部分城市目前的開發模式整體發展應采取并行導入人口和產業、并由需求驅動開發規模的平衡型方案，強調產業和城市的和諧發展評述導入人口優先并行導入人口和產業謹慎開發型需求驅動型超前供應型開發次序導入產業優先開發規模平衡沒有產業支撐，對于新城、新區域開發而言很難持續發展不能充分利用區域所處的良好自然環境優勢產業的導入起步較慢，不利于快速獲得土地開發獲取收益所處區塊前期能夠供應的土地較多開發規模必須滿足未來發展需求激進的開發規模需要大量資金企業操作區域開發必須考慮回收周期選擇“造城”與“引入產業”并行的發展模式是新城開發模式的最佳選擇單純的“造城”可以快速吸引人氣，吸收大城市的消費能力；但從長遠來看本區域必須具備自我的經濟造血功能，僅依靠居住消費將引起新城發展動力不足的問題單純的“產業導入”能夠符合當地對于經濟增長的迫切需求，但無法體現土地應有價值因此，采取“并行導入人口和產業，控制開發規模”的平衡型發展思路是最佳選擇筑波的城市規劃和發展思路：城市功能和產業城市功能產業高新技術研究和生產制造通過建立新的高技術產業群來提高地方實業的技術水平，進而促進工業的發展，鼓勵研究與開發活動來保證地區經濟的持續發展，創造能吸引人才的良好的生活、工作環境。為了應付和減輕東京過度擁擠的環境，把那些沒有必要在東京的國家級實驗室、研究與教育機構遷入筑波科學城。由于基礎設施不足，減輕首都人口壓力的作用有限。后期增加對基礎設施的建設投入，部分緩解了規劃缺陷對城市功能造成的不良影響。為迎接科學技術革命時代的需要，實現高水平的研究和教育，把國家級實驗室、研究與教育機構遷入筑波科學城，創造一個適宜實驗性的研究和教育機構發展環境。高技術產業興城筑波科學新城技術城接納東京密集的人口多摩的城市規劃和發展思路：城市功能和產業住宅城市功能產業交通以居住功能為主，同時兼具商業和文化功能，通過快速鐵路等交通工具滿足東京人口膨脹的居住需求多摩居住新城文化商業無主導產業。多摩新鎮的規劃最初目標就是了滿足東京人口的居住需求，土地使用構成為：住宅面積占47%，道路面積占15.9%，公園和綠地面積占11.3%，教育設施面積占10.4%，商業和服務業設施面積占3.7%，其他公共福利設施面積占11.7%。1975年發展目標調整為建設工作居住平衡的都市。爾灣的城市規劃和發展思路：城市功能和產業城市功能產業多產業和城市功能綜合均衡發展的城市爾灣產業新城爾灣被譽為“加州的科技海岸”，吸引了眾多高科技公司的加入，包括醫學設備制造公司、生物醫學公司、電腦軟件和硬件公司和汽車設計公司。爾灣的產業結構豐富，除了高科技產業之外，同時他的制造業、第三產業也一樣生機勃勃。住宅商業工業休閑開發路徑對比發展背景產業人口成功不足筑波20世紀60年代，日本開始從“貿易立國”轉向“技術立國”，從技術模仿轉向技術創新，筑波科學城計劃是其中一項重要的措施科學城日本最大的科學研究中心國家級研究與教育學院所48個科學研究人員全國30％的國家研究機構及40％的研究人員都聚集在筑波國家研究機構全部預算的50％左右投資在這里加強了科學城內各研究機構的相互合作和有機聯系保護環境協調發展的規劃理念，筑波科學城成為世人所公認的生態科學城單一的產業定位沒有形成有機的產業結構，導致投資高，收益低基礎設施和配套設施的缺乏，對居住人口缺乏吸引力，沒有達到緩解東京人口壓力的目的多摩50年代后期，隨著經濟的快速發展，東京的人口急劇膨脹，在大力發展衛星城的理念指導下，產生了在多摩丘陵一代建設一座較大規模新鎮的設想無多摩新鎮的規劃最初目標就是了滿足東京人口的居住需求，因此以居住定位來指導整個新鎮的規劃以鐵路捷運系統為中心的交通網絡和節點整合來保證TOD站點的強大輻射力和吸引力開發時機應該在經濟發展初期：房地產開發先于鐵路保證客流量經濟持續衰退，老年化趨勢明顯，住房產品結構單一，東京市中心房價趨于合理，新鎮住房性價比下降，失去吸引力以居住為功能定位，產業不足，可持續發展受阻產業和人口不能形成不斷升級的良性循環爾灣1959年爾灣公司應加州大學請求捐出1000英畝土地作為加州大學校區。建筑師威廉·佩德拉和爾灣公司策劃部門則認為有必要在環繞大學的社區建立一個容納5萬人口的城市以高科技為主導，多元化的產業結構有競爭力的工資水平和足夠多的就業機會，其中2/3的崗位是由當地居民消化，其余1/3的崗位吸引了很多外來人口通過基礎設施建設吸引工業和商業繁榮當地市場優越的配套設施和服務吸引眾多公司總部駐落爾灣城市發展和環境、居住舒適度等各個方面保持良好的平衡關系

便捷的交通華夏幸福基業：新城+新區、園區+地產模式公司環首都經濟區開發項目分布新城+新區園區+地產住宅項目住宅項目園區項目在園區運營方面，通過與地方政府簽訂區域整體委托開發協議（BT模式），公司全權接管了園區開發的所有事宜，從前期的土地整理、基礎設施建設到招商引資，再到后期的綜合服務。園區委托開發方式業務類型委托內容結算方式支付方式基礎設施建設在委托區域組織道路建設及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎、排水等“九通一平”、場站及廠房建設等項目，由具備相關工程建設資質的施工單位承擔前述各個工程項目的施工任務基礎設施建設費（含稅，以審計結算為準）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年土地整理主要參與土地征轉計劃及征轉補償方案的擬定，組織、督導、跟進以政府部門為主體進行集體土地征轉補償以及形成建設用地的相關工作，并承擔土地征轉過程中的土地整理成本上一年度土地整理費（含稅，以審計結算為準）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年產業發展服務對委托區域內工業園區進行宣傳、推廣，進行招商引資項目的洽談，以及對入園企業提供“全程無憂式管家服務”，協助企業快速實現生產運營上一年度新增落地投資額的45%一次性支付或分期支付，但分期不超過5年園區綜合服務負責在委托區域組織有資質的服務單位，承擔物業管理服務、道路清潔、綠化等公共項目維護上一年度園區綜合服務費（含稅，以審計結算為準）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年土地整理、基礎建設房地產開發銷售政府獲得土地出讓收入和稅收招商引資（落地投資額45%返還）后期產業服務維護業務結構實現短中長期收益與現金流平衡發展企業墊資發展階段：初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里投資開發銷售房地產項目，實現銷售并獲取現金回流“短期、一次性”房地產開發收入+“長期”可持續園區運營政府返還基礎建設投資額新城+新區：土地成本低園區+地產：人口和產業導入中國城市建設用地占比偏低，突顯了土地資源的稀缺性資料來源：《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》占全國土地3.23%的建設用地中，十分之一為城鎮建設用地（占全國0.33%），十分之九是農村集體建設用地（占全國2.90%）。0.33％的城鎮建設用地支撐著6億城鎮人口，2.90%的農村集體建設用地支撐7億農村人口。顯見，人均建設用地占有量的城鄉差距非常大，這是導致城鎮建設用地緊張，非法占用農村集體建設用地的根本原因。69%28%3%3%0.33%中國城鄉建設用地構成（萬平方公里）土地供應結構進一步催生商住用房土地價格，近三年住宅用地供應總量和比例均呈下降趨勢，商服用地供應總量略有增加，但占比持續下降，工業用地和基礎設施等其他用地占據絕對數量，此種土地出讓模式勢必推動商住用房價快速上漲工礦倉儲用地商服用地住宅用地基礎設施等其他用地我國城市用地尤其是工業用地效率極其低下，即使在一些發達地區，工業項目用地容積率只有0.3-0.6，許多工業用地投資強度每畝僅幾十萬元，德國、法國、荷蘭等一些沿江、沿海自由貿易開放區、出口加工區投資密度均在60萬美元以上。其他國家城市化過程中一般不超過20%的城市新增土地使用于工業建設，而超過50-60%的新增土地用于住宅建設。現有土地出讓模式導致“人口城市化”與“空間城市化”之間嚴重不匹配，現有城市空間的大幅度擴張并沒有為不斷進入城市打工的遷移人口提供生活用地，而是主要用于以工業開發區為主體的生產建設用地。居住用地限量少供，房價過快增長，中低端可支付房地產供給嚴重不足，農村遷移人口絕大部分無法在城市實現永久定居。近期的中央城鎮化工作會議提出了推進城鎮化的六項主要任務，其中提到減少工業用地，適當增加生活用地特別是居住用地。會議要求，提高城鎮建設用地利用效率。按照促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀的總體要求，形成生產、生活、生態空間的合理結構。土地供需缺口長期存在，2009年以后房地產市場當年的土地供應面積（折算成建筑面積）一直小于商品房銷售面積，政府增加土地供應成為空談，未來房地產市場仍將面臨供應不足的情景，一旦政府行政調控和貨幣政策有所放松，房價又將面臨一個反彈式爆發增長億平方米政府增加土地供應成為空談未來仍將面臨供應不足不同城市土地地供需缺口有所差異，從近十年的房地產供需市場來看，全國主要城市除北上廣深一線城市之外，成都、重慶、西安、南京、廈門、南寧、烏魯木齊供需缺口較大，可積極進入，而沈陽、長春、長沙、呼和浩特等地潛在供應較多，市場吸引力不足西寧海口深圳烏魯木齊蘭州太原廈門銀川南寧南昌濟南

石家莊呼和浩特西安寧波貴陽福州哈爾濱南京大連長春昆明廣州鄭州合肥青島杭州武漢成都長沙上海天津北京沈陽重慶2002-2011十年各城市房地產開發企業累計土地購置面積2002-2011十年各城市房地產開發企業累計商品房銷售面積（萬平米）*統計局數據（更新至2011年）中國目前地價占房價比在30%左右，與國際上其它國家相比還較低，土地價格長期仍存在上漲的趨勢地價占房價比重特點其他美國全國平均20%～30%；土地利用控制較嚴、取得土地和建筑許可較難、經濟相對繁榮、城市人口增加較快（外來人口遷入）的地區（如加州）達到30%～50%地價占房價比重較低，原因：1、土地資源比較充足；2、當地價超過房價的30%時，銀行一般不給貸款房屋建造成本與金融成本占房價50%～70%英國全國平均30%～35%，倫敦40%～45%英國城市規劃要求在城市周圍建立“綠帶”以限制城市無節制擴張，這一政策提升了地價水平開發商近年來開始通過加大容積率規避高地價瑞典全國20%，首都斯德哥爾摩25%地價水平較低，原因：1、地廣人稀；2、居民更注重房屋建筑質量近年來住房質量與娛樂設施是影響瑞典房價的主要因素，占房價70%韓國全國50%～60%，首爾50%～65%近年地價增長率遠超GDP和CPI，原因：1、工業化和城市化快速發展以及人口快速增長；2、政府仿效英國在城市周圍設置“綠帶”限制城市擴張；3、土地投機行為日本全國60%～75%，東京65%～80%日本是世界上地價最貴的國家之一，原因：1、日本房屋從屬于土地，房地產價值主要看土地價值；2、土地資源稀缺；3、城市化水平高，城市人口密集開發商取得土地后的一項重要工作是拆除原有建筑并設計如何開拓出更大的土地空間新加坡目前50%～55%，上世紀80年代曾高達60%～70地價較高，主要原因是土地資源稀缺為充分利用土地，降低地價占房價的比例，政府鼓勵開發高層住宅從當前情況來看，如果將商業用地與住宅用地的地價之比作為一個衡量指標，可以看出世界大都市的該比值通常中5—20%，而中國一線城市2011年的該值為46%，其它城市的住宅用地與商業用地價格基本持平。80年代末歐美亞城市土地價格

東京巴黎臺北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商業地價（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業7.3%41.7%25.0%3.7%4.7%0.6%21.6%5.6%2011年中國地價一線城市二線城市三四線城市環渤海東北長三角珠三角中西部住宅用地均價8156.374532.192074.692672.242081.363984.583669.852679.03商業用地均價17698.84597.271584.424126.991940.623899.242570.372231.25住宅/商業46.08%98.58%130.94%64.75%107.25%102.19%142.78%120.07%中國商業用地價格只有一線城市目前才開始反應商業地產未來的投資價值中國工業用地價格僅為住宅用地的15%，被嚴重低估（日本高于50%），這與地方政策導向有關，未來工業用地價格將迎頭趕上工業用地價格遠低于住宅和商業用地，工業用地價格被嚴重低估，過去十年間工業用地價格停滯不前，政府以低價出讓工業用地來換取工業增長。與其他類型的土地價格相比，中國城市的工業用地價格過低，主要有兩個原因：一是房地產市場的繁榮推動住宅和商業用地價格迅速上漲，其與工業用地價格之間的缺口逐年放大；二是政府推行工業用地低價出讓戰略，以吸引現代工業企業以及外商投資。投資中國房地產的兩個核心問題基本觀點：房地產服務人的工作空間和生產空間人口變遷是驅動房地產市場的主要動力關于房地產行業的長期問題，絕大多數應通過人口分析來求解？中國房地產市場長期看人口短期看貨幣基本觀點：房地產的金融屬性，一切價格都是貨幣現象房地產企業的杠桿水平在所有行業中是偏高的，融資金額和資金成本影響著房地產市場的供方信貸投放和利率水平影響著買房市場購買力人口拐點雖已到來，但人口質量提升會創造新的需求人口數量分布質量個人家庭年齡地域教育健康人口總數家庭規模、家庭總數撫養比、老齡化比率城市化率、都市化趨勢高中、大學毛入學率預期壽命、傳染病控制2013年是中國人口增長率拐點，2025-2030年是中國人口總數拐點中國家庭規模的小型化過程已經基本接近尾聲中小學入學人數、高考報名人數、20-39歲（首次置業黃金年齡段）人口數均已出現下降，老齡化人口比例不斷增加我國目前城市化率約為50%，相當于美國的20年代、日本的60年代、韓國的80年代水平大都市的郊區化過程才剛開始、逆都市化過程還未發生中國高中毛入學率，大學毛入學率持續增長人口壽命逐步提高，延遲退體不可避免2013年是中國人口增長率拐點，2025-2030年是中國人口總數拐點，中國家庭規模的小型化過程已經基本接近尾聲，首次置業黃金年齡段人口數已出現下降，老齡化人口比例不斷增加，勞動力人口占比拐點將于2015年出現*聯合國《世界人口展望-2010年修訂版》、國家統計局數據庫總人口及人口增長率平均每戶家庭規模各年齡段人口占比老年人口、少年兒童及總撫養比教育程度和人口壽命的提高提升了財富創造的水平和持續時間，目前城的市化水平相當于日本的1960年代、韓國的1980年代，美國的1920年代，正處在工業化和城市化的中后期，大都市的郊區化過程剛開始不久、逆都市化過程還未發生高中階段和高等教育入學率人口平均壽命城鎮化水平城市化和工業化水平*國家中長期教育改革和發展規劃綱要(2010-2020年)、全國教育事業發展統計公報、全國三次人口普查數據城市化工業化從人口區域分布來看，新增人口方面東部區域依然多于中西部地區，顯示沿海發達經濟地區對人口的集聚效應依然明顯，但2012年以后差距開始縮小；從人口分區域構成來看，東部地區總人口比重仍在提高，但中西部地區城鎮化水平更快導致東部地區城鎮人口比重有所下降全國總人口分區域構成全國城鎮人口分區域構成各區域