（一）房地產名詞?1、房地產:主要是指土地、建筑和固定在土地上不可分割的部分。?2、土地使用權:使用國有土地所使用的權利,主要指建筑內容,使用年限?3、產證:是房屋竣工驗收后,由房管部門合法擁有房產的最主要證明材料.?4、三通一平:水,電,路(通).場地平整.?5、配套設施:主要是為方便提供各種設施.?6、容積率:建筑面積與土地總面積之比.?7、占地面積:小區所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內.??8、基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.?9、建筑面積:整個建筑每一層加起來的面積總和.?10、容積率:建筑面積與占地面積的一個比值(限制小區人口密度比).?11、綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比?12、得房率(公攤):套內使用面積與建筑面積比.?13、日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求.?14、中線:指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣.?15、層高:本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米.?16、凈高:本層樓地面與本層頂的高度.凈高+樓板厚度=層高.??17、承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體。?18、非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結構沒什么大的影響.?19、房型:指幾房幾廳幾衛幾陽臺.?20、動線:進門后,各個功能房之間的活動距離,動靜分開,干濕分開,廳與臥室不在一條直線上.?21、預置板:指預先按照尺寸統一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗滲性較差,廚、衛一定不能用。?22、現澆板：指在施工現場直接用水泥澆鑄的樓板。?（二）房地產建筑形態：

?低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。?多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。?小高層：7—11F的建筑稱為小高層。?高層：12—30F的建筑稱為超高層。?超高層：30F以上的建筑稱為超高層。?板樓：有稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。?雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。?三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。?獨棟別墅：既獨立一棟存在的別墅。?雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。??連棟別墅：多棟連在一起的別墅。?越（躍）層：又稱樓中樓，既室內有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。?店面：又稱門市房，用作商業，多為一樓，沿街。?經濟適用房：價位較低，適用于大多數消費的商品房，稱之為經濟使用。?商品房：作為商品，以產權出售的房屋，通稱為商品房。（三）房地產結構材質：

?磚混結構?框架結構?鋼架結構（四）何為五證二書：

?建筑土地使用許可證?建筑工程許可證?建筑用地規劃許可證?建筑工程施工許可證?商品房銷售許可證?商品房使用說明書?商品房質量說明書（五）何謂物業管理：?對社區安防、綠化、內部設施進行、房屋結構，進行維修，養護的管理，稱為物業管理。?（六）何謂智能化：?管理建筑物的軟件體設施，稱之為智能化。??（七）住宅基礎配置：

?1、水：一次供水，即自來水公司的統一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另設一獨立蓄水裝置，以供使用。?2、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統一的排水裝置。?3、通風管：多設在廚房或廁所。?4、電信設施：電話、電視。?7、供電：220V和380V。3．

房地產市場——通常叫3個級別的市場①一級市場：國有土地出讓市場，壟斷性，通過劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等方式②二級市場：土地使用權轉讓；新建商品房第一次交易③三級市場：通過轉讓的房地產再次轉讓，如二手房交易、租賃房地產基本概念培訓材料

一、房地產基本概念（一）

基本概念房地產是指土地、建筑物及附屬物和固定于其上不可分離的部分，以及由此衍生的各種權益的總稱。在上述定義中，所謂“不可分離”，是指不能分離，或者雖能分離但分離后會嚴重破壞房地產的功能、價值和完整性。不可分離部分包括為提高房地產的使用價值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、假山，也包括為提高建筑物的使用功能而安裝在其上的水、暖、電、通風、消防、電梯等設備。由此引出“不動產”概念，不動產是指不能移動或者移動后會使其價值、功能受到很大破壞的物體。包括房地產、以及水壩、機場、港口、地下工程等構筑物。因此，不動產是比房地產內涵更廣的概念。（二）

房產（物業，香港地區稱呼）分類：（1）

按照建筑物的用途劃分為1．

居住物業：包括住宅、公寓、別墅等。2．

商業物業：包括直接用于營業活動的房屋，如寫字樓、商住樓（東方名苑）、商場、酒店等；包括第三產業所使用的房屋，如酒店、銀行、郵電、旅館、飯店等。3．

工業物業：包括廠房、車間、倉庫等。4．

特殊物業：包括黨政機關辦公用房、博物館、大劇院、高爾夫球場、飛機場等。（2）

按層數劃分①低層：1-3層，低于12米的平房，別墅②多層：4-6層（6躍7），

24米>h>12米③小高層：7-13層，高度超過24米④高層：14-24層⑤超高層：25層以上，或者大于100米（3）

按住宅結構分①磚混結構：磚砌體和鋼筋混凝土構件共同作用得結構形式。便于就地取材，節約鋼材、水泥和建造成本，但墻體不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多層。②框架結構：由梁柱等線性桿件組成的一種結構體系。框架結構布置靈活，可以獲得較大室內空間，但承受水平荷載的能力較差，而且柱子的位置往往使得房間不完整，影響家具布置，造成使用率低。運用于多層工廠、購物中心。③剪力墻結構：由縱橫承重墻體組成的結構體系。空間整體性好，抗側力強度高，但不易布置成大空間，主要適用于高層住宅、公寓和旅館等。④框架剪力墻結構：是在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協同工作的結構體系。既有框架結構使用的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，適用于各種超高層住宅和公共建筑。⑤框筒結構：設計成圓錐形狀，如上海金茂大廈。（三）

房地產的屬性1．

自然屬性①固定性：屬于不動產。

一般商品：生產場所固定，產品流通；

房地產商品：生產過程流動，產品位置固定。②排他性：房地產商品沒有兩個完全相同的（像樹葉一樣），最起碼位置不一樣（帶來的采光、通風有差異，也是一房一價的基礎）。③永續性：只要是指房地產中的土地作為物質性資產是可以被永續利用的（不會折舊或者報廢），而且由于其自然供給的剛性（彈性很小），即稀缺性，使得土地權益將在資本的參與下被無限地交易下去，并逐步地保值增值。2．

經濟屬性①準商品性：可以轉讓、出租等，但不具備商品的全部屬性，例如商品本身不能自由流通，只是產權的流動和交易。②價值差異性：房地產的價值和價格的影響因素很多，難以用簡單的投入產出或者成本加利潤的方法加以測定。更多的是非經濟因素產生的價值偏離的結果，在市場經濟不夠完善、房地產市場更不完善的中國市場就表現的更為明顯。包括政治形勢、宏觀經濟形勢、區劃規劃等政策因素、個別特殊因素的影響。使得房地產的價格差異很大，這也加大了房地產開發經營的風險性。③增值性：房地產的使用價值不以時間的推移而減少，一般情況下，具有保值增值功能，因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還作為資本投入進行獲利和貨幣儲存。

二、居住區的基本概念1．

容積率：居住區內各類建筑的總建筑面積與總居住區占地面積的比值。從業主角度看，容積率一定程度上表征了居住區內未來的生活舒適度，在售價等其他條件相似的情況下，小區容積率越小，生活舒適度增加。從開發商角度看，容積率直接決定了固定土地面積上可出售的建筑面積，也就決定了項目開發的投資收益水平，在售價、銷售率等其他條件相似的情況下，小區容積率越高，可銷售面積越多，項目利潤空間越大。但小區容積率受到規劃局控制性規劃設計的容積率最高限制。但房地產市場到今天的發育程度和競爭激烈程度，以上關系都不是絕對的，而是相對的。一般情況下在南京別墅區：0.3-0.8之間普通多層+小高層混合社區：0.8-1.5之間小高層為主的社區：1.5-2.2之間市區單體高層物業（寫字樓、商住樓、高層住宅樓等）：3-16，如商茂世紀廣場容積率為16.72．

建筑密度（覆蓋率）：居住區內各類建筑的基底總面積占居住區占地總面積的比率。建筑密度在一定程度上體現了居住區建筑的密集程度，與樓間距、視野開闊度、綠化率等有直接關系。一般混合社區建筑密度為20%-35%單體建筑的建筑密度就較高，達到50%甚至70%3．

綠地率：居住區內各類綠地面積總和占居住區總占地面積的比率。一定程度體現小區景觀環境質量。4．

樓間距：確保1樓在每年冬至日的直接日照時間不少于2小時。建筑間距系數：指建筑外墻之間的水平距離與其中南面建筑的北側檐口至北面建筑室外地坪標高的垂直距離之比——《南京市城市規劃條例實施細則》1998.7.15修改（1）

位于生活居住建筑面南且與之平行布置的新建多層建筑，建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西00至300的，建筑間距系數在舊區不得小于1.0，在新區不得小于1.2；建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西300至450，建筑間距系數在舊區不得小于0.9，在新區不得小于1.1。依據上述規定計算間距小于15米的，按15米執行；（2）

位于生活居住建筑南面且與之不平行的多層建筑的建筑間距按本款第（一）項規定執行，但計算距離以最小端為準；（3）

單幢布置的高層建筑主體部分與其北面生活居住建筑的建筑的間距應當符合下列要求：不得小于高層建筑主體部分平面的正南北向外包矩形的東西方向長度，計算間距小于30米的按30米執行；

三、關于住宅套型的基本概念1．

套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅結構和類型。側重于從面積和結構角度來描述。小二房：70-85㎡，經濟適用，在大中城市郊區一般較受歡迎大二房：85-100㎡，寬敞舒適，在大中城市高房價樓盤較適合小三房：100-115㎡，經濟實用型普通三房：115-125㎡，舒適型大三房：125-140㎡，寬敞豪華型深圳、上海等地的特殊面積戶型，超級經濟緊湊。每個城市因房價水平、居住習慣等原因，面積標準不一樣。戶型分類：平層：錯層：錯1個臺階、3個臺階、10個臺階（上海明珠花園）躍層：較為完整的2層，通過戶內樓梯交通，樓下看不到樓上。躍層住宅一般位于樓頂。復式：由躍層設計啟發而來，不完整的2層，上層層次較低，實際是把層高較高（一般4.3米以下）隔成2層用，樓下可以看到樓上（客廳挑高），復式住宅一般位于樓頂或1樓（如澳麗嘉園）。樓中樓、疊中疊：2層中設夾層，用于廚房、餐廳功能，一般位于中間層，如方圓綠茵。2．

戶型：是共同占有一套單元住宅的一組社會成員特征的“一種表征”，如單身戶、三口戶之家、三代同堂戶，側重于從家庭人口結構來描述。但目前的交流中，把套型、戶型、房型混在一起。可以根據不同側重點來有所選擇。3．

開間：一個房間的兩道橫墻的軸線之間的距離，較小的開間有利于增強住宅的穩定性和抗震性，但不利于房間的通風、采光和景觀視野開闊。4．

進深：房間的進深是指房間的兩道縱墻軸線之間的距離。一幢住宅樓的進深是指住宅的兩道外縱墻的外界面之間的距離。較大的進深設計有利于住宅區容積率的提高，但將使距離門窗較遠的室內空間采光通風不足。如果加以分割，將會使朝南的房間較少，甚至形成部分黑房間。5．

層高與凈高：層高是指上下兩層樓面或者樓面與地面之間的距離；凈高是指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。關系：凈高=層高—樓板厚度開間、進深、層高是構成住宅立體空間的三個測量參數，一般情況下，開間、層高越大，成本造價越高，結構穩定性也越差，但居住的舒適性增強，產品更易受市場歡迎。所以，住宅設計要處理好這種關系。6．

臥室：供居住者睡眠、休息使用的空間。可分為主臥室、雙人臥室、單人臥室、兒童臥室（兒童房）、傭人臥室等。7．

起居室：供居住者會客、娛樂、團聚等活動使用的空間。也稱為起居廳、客廳，大戶型有休閑娛樂廳。8．

地下室與半地下室：地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2的空間。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高1/3，但低于1/2的空間。9．

朝向、日照與通風朝向與景觀視野、朝向與小區整體規劃的矛盾，南京人重視朝向，朝東南通風：穿堂風

四、關于面積《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》1995.12.11．

建筑面積：住宅標準層的建筑面積按外墻結構外表面、柱外沿、相鄰住戶界墻中心線所圍合的水平投影面積計算。當外墻設保溫層時（聚福園的外墻外保溫技術），按保溫層外表面計算。坡屋頂的面積另行計算：2.2米以下部分不算建筑面積。2．

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積3．

套內使用面積：亦稱凈使用面積，地毯面積4．

套內墻體面積=公用墻（商品房各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻、外墻（山墻）均為公用墻）墻體水平投影面積的一半*非公用墻體水平投影面積的全部。5．

陽臺建筑面積：封閉式陽臺按其水平投影面積計算

非封閉式陽臺（挑陽臺）按水平投影面積的一半計算6．

公用建筑面積：（1）

范圍（定義）：以一幢住宅樓為對象，共用建筑面積由以下2部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；②套與公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。（2）

公用建筑面積計算原則

整棟建筑物的公用建筑面積=整棟建筑物的建筑面積—整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和—已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。

作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。（3）

公用建筑面積分攤系數對于單一功能建筑：

公用建筑面積分攤系數=整棟建筑物的公用面積/整棟建筑物的各套套內建筑面積之和對于多功能建筑：

為哪部分功能服務的公共面積，就算哪部分公用分攤面積例如：商茂世紀廣場，11層設備層為商場服務，算商場公用分攤面積；

32層設備層和1樓大堂主要為寫字樓服務，算寫字樓公用分攤面積；寫字樓的得房率和商場的得房率是不一樣的。東方名苑的商場和住宅的得房率也是分開計算。（4）

公用建筑面積分攤計算

各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

各套分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數*套內建筑面積。7．

銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積得房率：以一幢住宅樓為對象，得房率=套內建筑面積總和/總建筑面積注：公用建筑面積分攤系數、得房率等參數都是以整幢住宅樓為對象計算出來的。

五、房地產交易1．

房地產交易方式：轉讓、租賃、抵押、信托、典當等房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。典當：轉移占有方式，房不起租，錢不起息；典當期滿不兌現，沒收房產。信托：房地產信托是指委托人基于對受托人的信任，將其房地產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人、利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為，主要包括資金信托業務、財產信托業務等。自益信托：委托者同時又是受益者；他益信托：受益者是委托者和受托者以外的第三人。2．

房地產轉讓：房地產權利人通過買賣、交換、贈與或其他合法方式，將其擁有的房地產轉移給他人的行為。主要包括以下方式：①買賣②交換③贈與：遺產稅，簽合同時寫名字父親、母親、子女父親名：去世后，母親50%+25%，子女25%父親名+子女名：父親去世后，母親25%，子女50%+25%依此原則類推④房地產作價入股：作為出資或合作的條件；國有企業改制過程⑤企業兼并或合并時，房地產權屬隨之轉移的⑥以產權調換方式安置被拆遷人房屋的，即實物拆遷（現在主要貨幣拆遷）⑦按房改規定或優惠政策售房的：房改房上市3．

房地產市場——通常叫3個級別的市場①一級市場：國有土地出讓市場，壟斷性，通過劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等方式②二級市場：土地使用權轉讓；新建商品房第一次交易③三級市場：通過轉讓的房地產再次轉讓，如二手房交易、租賃4．

房屋分類①商品房：房地產開發公司按市場標準新建并按市場標準出售、出租的房屋，內銷/外銷②經濟適用房：③政府廉租房、解困房④單位自建房、統建房、自用房⑤拆遷安置房、復建房；實物安置市中心拆平平房業主的房子⑥二手房

六、商品房預售與銷售《城市商品房預售管理辦法》2001.8.15修改《城市商品房銷售管理辦法》2002.6.11．

商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2．

商品房預售應當符合下列條件：（1）

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）

持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）

按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。3．

售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號4．

商品房現售：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。5．

商品房現售，應當符合以下條件：（1）

現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（2）

取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（3）

持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（4）

已通過竣工驗收；（5）

拆遷安置已經落實；（6）

供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）

物業管理方案已經落實。6．

房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。7．

合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。（1）

面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（2）

面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業并當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。①買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。②產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積—合同約定面積面積誤差比=

×100%

合同約定面積

七、南京市稅費標準1．

契稅南京市財政局

關于印發《關于〈進一步搞活房地產市場若干意見〉中有關契稅政策的實施細則的通知》2002.5.1起執行（1）

個人凡在我市購買普通住宅（含交換），契稅按房屋成交價格的2%征收。個人實際負擔0.75%，地方財政補貼1.25%。

前款所稱普通住房不包括三層以下（含三層）獨立或雙拼結構的高消費性房屋。（2）

我市個人用住房補貼購買自用普通住房的，其住房補貼款憑市房改辦出具的證明、新購房的買賣契約（原件及復印件）一次性抵扣契稅稅基，購房款超出住房補貼的部分按本細則第一條規定繳納契稅。

老職工抵扣契稅稅基的住房補貼額按房改有關規定計算。1998年12月1日以后參加工作的新職工抵扣契稅稅基的住房補貼額一律按5.4萬元計算。（3）

我市個人出售已購公有住房2年內又重新購買普通住房的，其購房款高于售房款的，按購房款與售房款的差額根據本細則第一條規定繳納契稅。2．

房屋交易稅費（1）

房屋產權交易過戶收費由三項費用組成：①房屋交易手續費②房屋產權登記費③房產測繪費（詳見表一）（2）

收費標準（2002年7月1日起執行）①新建商品住房房屋交易手續費：每平方米3元（由轉讓方承擔）房屋產權登記費：80元/套②非住宅房屋交易手續費：每平方米10元，由轉讓雙方各承擔50%（5元/平方米）房屋產權登記費：統一按宗定額收取，以一獨立產權人申請登記房屋為一宗；非住宅房所有權登記費：建筑面積（平米）100及以下100-500（含500）500-10001000-20002000-50005000-1000010000-2000020000以上收費標準（元/宗）200400600100015002000400010000

③經濟適用房房屋交易手續費：每平方米1.5元（由轉讓方承擔）房屋產權登記費：40元/套④存量住房房屋交易手續費：每平方米6元（由轉讓雙方各承擔50%）房屋產權登記費：80元/套⑤贈與房屋房屋交易手續費：按住宅每平方米3元、非住宅每平方米5元收取（由受贈方承擔）房屋產權登記費：80元/套⑥首次轉讓的房改房房屋交易手續費：每套200元（由轉讓雙方各承擔50%）房屋產權登記費：40元/套注：Ⅰ、城市居民最低生活保障對象辦理住宅房所有權登記，每套收取20元。Ⅱ、注銷登記不收費。Ⅲ、房屋他項權利（包括抵押權、典當權等）登記費，住宅房按每套80元收取，非住宅房按不超過上述非住宅登記費標準的60%收取。表一：房產測繪費收取標準

新建商品房存量房（由房屋開發經營者承擔）（二手房）及其他非交易房住房2.5元/平方米2元/平方米（房改房、經濟適用房減半）非住房4元/平方米3.5元/平方米

3．

南京市人民政府文件

寧政發[2002]110號

市政府關于印發《進一步搞活房地產市場的若干意見》2002.5.1實施①凡按房改政策購買的公有住房（含解困房、安居房、集資建房），房屋所有權、土地使用權即視同商品房的房屋所有權和土地使用權，可以直接上市交易。房改房及國有土地上私房上市交易暫免收土地收益金。②各單位應支持房改房上市，除有合同約定外一律不得扣發職工個人房屋所有權證，凡符合國家規定可以入市交易的房屋，產權人可自主上市交易。③放開對非成套公有住房出售的限制。按照維修自理的原則，房屋使用經界清楚，共用部位維修責任可以明確的非成套公有住房，均可按1998房改年度售房政策出售。④經房屋出租人同意，依法合理取得的公有住房的承租權可以有償轉讓，受讓人可按房改政策購買售讓承租權的公有住房。⑤1994年12月31日前，非開發企業在自用國有土地上建成的住房和開發企業的拆遷復建房因欠交規費或建房手續不完善，未能取得住房“兩證”且無權屬糾紛的，在完善規劃手續后，按房改政策出售，經市政府批準，核免欠交的規費。⑥非本市個人在我市購買存量成套住房，可參照購買商品房入戶規定辦理本市城鎮長住戶口。⑦個人出售普通住房取得的收入所交的個人所得稅，由地方財政補貼，即由售房人憑完稅證和買賣契約到同級財政辦理補貼手續。⑧房屋租賃稅費：（1）

租賃管理費：按租金0.75%收取；（2）

代征稅（出租方承擔）：按租金17.65%收取；+0.75%=18.4%

其中房產稅12%、營業稅5%、印花稅0.1%、城市建設維護稅0.35%、教育費附加0.2%（3）

土地使用稅：7元/（平方米/年）⑨個人購買公房承租權可按房改規定申請使用購房補貼和支取個人住房公積金，對個人購買公有住房承租權試行發放政策性貸款。⑩適當增加個人住房公積金委貸銀行。實行個人政策性貸款限額動態調整機制。

八、南京市車位配比要求——《南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則》物業類型計算單位機動車非機動車1、住宅別墅車位/戶1

商住車位/戶0.61一般住宅車位/戶0.21.8（9）2、辦公商業辦公（寫字樓）車位/100平方米建筑面積0.53（2）3、商業場所城市中心區車位/100平方米建筑面積0.38（3）

九、項目開發相關證件、法律文件：5證1書1、

參加協議、招標、拍賣、掛牌土地出讓，《土地出讓合同》：土地局2、

項目選址意見書：規劃局3、

建設項目立項批準文件：建委4、

建設用地規劃許可證，規劃設計范圍、要點：規劃局5、

土地使用權證：土地局6、

初步設計方案批準文件：規劃局7、

施工圖8、

建設工程規劃許可證副本9、

施工許可證：建委10、

建設工程規劃許可證：規劃局11、

商品房預售許可證、商品房銷售許可證：房產局12、

房屋所有權證：房產局十、房地產抵押——《城市房地產抵押管理辦法》2002.8.15修改1．

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人與抵押權人2．

預購商品房貸款抵押：是指購房人在支付首期規劃的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。3．

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。4．

以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。5．

房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。6．

以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。7．

抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意，迪亞房地產可以轉讓或者出租。迪亞房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。8．

處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：（１）

支付處分抵押房地產的費用；（２）

扣除抵押房地產應繳納的稅款；（３）

償還抵押權人債權本息及支付違約金；（４）

賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；（５）

剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。江蘇省財政廳關于明確契稅征收幾個具體政策問題的通知江蘇省財政廳關于明確契稅征收幾個具體政策問題的通知

------蘇財農稅［２００４］５號

各省轄市及常熟市財政局：

為統一契稅政策，規范契稅征收管理，根據國家契稅政策的有關規定，現將各地集中反映的契稅征收的幾個具體政策問題明確如下：

一、關于退房退稅的問題。現行契稅政策規定，購房者應在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權變更登記之前繳納契稅。對購房者已按規定繳納契稅，但由于各種原因在辦理房屋產權登記之前退房的，由納稅人申請，經過征收機關審核后，對其已納契稅稅款予以退還。

二、關于拆遷抵扣問題。用拆遷補償費和安置補助費購房地，可按拆遷安置的有關政策繳納契稅。

三、關于低保戶拆遷購房減免問題。對享受政府最低生活保障的居民，因縣級以上人民政府征用（占用）而重新購買自住房屋，其成交價格超出其拆遷補償費和安置補助費的部分，給予免征契稅的照顧。

四、關于商住樓、車庫、別墅的使用稅率問題。對商住樓、車庫、獨立和雙聯別墅按照4%的稅率征收契稅。

本通知從2004年4月1日起執行。江蘇省地方稅務局

財政廳

建設廳

轉發《國家稅務總局

財政部

建設部關于加強房地產稅收管理的通知》的通知

蘇地稅發［2005］105號

各省轄市及蘇州工業園區地方稅務局、財政局、房產局、建設局，常熟市地方稅務局、財政局、房產局、建設局，省地方稅務局直屬分局：

現將國家稅務總局、財政部、建設部《關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發［2005］89號，以下簡稱《通知》)轉發給你們，并補充如下貫徹意見，請一并遵照執行。

一、關于營業稅的政策問題

(一)單位和個人對外銷售住房，應主動到主管地方稅務機關申請開具發票，購買人在向售房人索要發票后，依法辦理房屋權屬登記。

(二)個人將購買超過2年(含2年)的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持下列資料到主管地方稅務機關辦理免稅手續。

1、居民身份證原件。

2、房屋所有權證或契稅完稅證明的復印件。

3、銷售該房屋時與購買方簽訂的買賣合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證的復印件。

4、銷售該房屋時向購買方開具的發票復印件。

主管稅務機關接受上述資料后，結合建設規劃部門提供的容積率資料進行審核。對符合條件的，直接辦理免稅手續。

(三)凡在此之前的規定與本通知不一致的，2005年6月1日后一律以本通知為準。2005年6月1日之前有關涉稅事宜仍按原政策規定執行。

二、關于契稅的政策問題

各地要嚴格執行按照省政府辦公廳蘇政辦發［2005］55號文件要求制定的普通住房標準，對個人承受非普通住房的，不得減免契稅。關于普通住房標準調整前后的契稅征管銜接問題，以契稅納稅義務發生時間為準，即對于2005年6月1日(含6月1日)以后簽訂房屋權屬轉移合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證的，按調整后的政策執行。對于2005年6月1日以前簽訂房屋權屬轉移合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證的，按調整前的政策執行。但各地要及時發布公告，要求納稅人限期進行納稅申報，逾期不申報的，按征管法有關規定處理。

三、各地在執行中遇到的問題，請及時與省地方稅務局、省財政廳和省建設廳聯系。

國家稅務總局

財政部

建設部關于

加強房地產稅收管理的通知

國稅發［2005］89號

各省、自治區、直轄市財政廳(局)、地方稅務局、建設廳(建委、房地局)，計劃單列市財政局、地方稅務局、建委(建設局、房地局)，揚州稅務進修學院，新疆生產建設兵團建設局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發［2005］26號)，進一步加強房地產稅收征管，促進房地產市場的健康發展，現將有關事項及要求通知如下：

一、各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門，要認真貫徹執行房地產稅收有關法律、法規和政策規定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協作配合。各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產稅收征管，并主動與當地的房地產管理部門取得聯系；房地產管理部門要積極配合。

二、2005年5月31日以前，各地要根據國辦發［2005］26號文件規定，公布本地區享受優惠政策的普通住房標準(以下簡稱普通住房)。其中，住房平均交易價格，是指報告期內同級別土地上住房交易的平均價格，經加權平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產管理部門會同有關部門測算，報當地人民政府確定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據房地產市場信息系統生成數據；沒有建立房地產市場信息系統的，依據房地產交易登記管理系統生成數據。

對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的當月，向同級地方稅務、財政部門提供權屬登記房屋的坐落、產權人、房屋面積、成交價格等信息。

市、縣規劃管理部門要將已批準的容積率在1.0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務、財政部門。新批住宅項目中容積率在1.0以下的，按月提供。

地方稅務、財政部門要將當月房地產