房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)溢價(jià)精析系列講座1上海PA國際（品林國際）總經(jīng)理張康曾任職地產(chǎn)藍(lán)籌股金地集團(tuán)澳大利亞柏濤PTA建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)思維理論市場(chǎng)操盤收獲知識(shí)改變命運(yùn)建筑設(shè)計(jì)知識(shí)改變地產(chǎn)項(xiàng)目的命運(yùn)思維如何吸引業(yè)主購買我們的房子？規(guī)劃溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)主題溢價(jià)形象溢價(jià)性價(jià)比市場(chǎng)改革開放30年，黨的主要方針：80年代改革90年代開放00年代發(fā)展10年代維穩(wěn)分配房屋集資建房購買商品房購買品質(zhì)房維穩(wěn)，所以2012之后，黨的政策將會(huì)趨于維持社會(huì)穩(wěn)定，就是更加關(guān)注低收入群體和普通民眾的感受，房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外，所表現(xiàn)的就是政策市場(chǎng)明顯。政策品質(zhì)剛需時(shí)代的到來品質(zhì)剛需時(shí)代的到來而限購限貸政策導(dǎo)致的存量房激增，投資客被迫轉(zhuǎn)移，購房人群被縮小，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面，價(jià)格必然下行。粗放的開發(fā)時(shí)代精細(xì)化的開發(fā)策略可能虧本可能賺錢收入不一定高要求一定不低數(shù)量龐大票房保證糾結(jié)的人群不是真正的窮人有限的資金僅有的買房機(jī)會(huì)對(duì)美好生活品質(zhì)的追求最挑剔、最難伺候衣食父母遷就客戶因?yàn)橛袃r(jià)格瓶頸必須有合理各項(xiàng)開發(fā)成本控制因?yàn)樽宰】蛻籼籼薇仨氂邢到y(tǒng)周密的戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)因?yàn)楦?jìng)爭對(duì)手多必須有與眾不同的規(guī)劃策略因?yàn)榭蛻粲衅焚|(zhì)需求必須讓人難以忘懷的居住體驗(yàn)剛需產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)而言：我們現(xiàn)在需要讓一群最糾結(jié)的人掏錢成本集約型房地產(chǎn)開發(fā)需要從定位開始就有成本控制意識(shí)控制成本有兩個(gè)方向“開源”VS“節(jié)流”為什么要“懂”設(shè)計(jì)？因?yàn)椤皯K痛”的代價(jià)讓我們值得重視讓我們看看發(fā)生在我們身邊真實(shí)的事情案例1理論項(xiàng)目的精神層面、靈魂性的東西，如同所謂的人的“氣質(zhì)”一樣。主題溢價(jià)規(guī)劃溢價(jià)主要涉及將有限容積率下的產(chǎn)品配比做到最優(yōu)，既能夠滿足盡量高的銷售總額，又要兼顧市場(chǎng)保證產(chǎn)品的去化能力。規(guī)劃溢價(jià)土地即糧食

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同樣多的糧食，還有什么分法？

怎么賣？

更多的價(jià)值

游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表低層數(shù)字2代表多層數(shù)字3代表高層游戲環(huán)節(jié)無任何條件下：

項(xiàng)目品質(zhì)最高的選擇（10秒）數(shù)字1代表

別墅數(shù)字2代表

洋房數(shù)字3代表

高層無任何條件下：

項(xiàng)目施工周期最短的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表

別墅數(shù)字2代表

洋房數(shù)字3代表

高層無任何條件下：

項(xiàng)目建筑面積最多的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表

別墅數(shù)字2代表

洋房數(shù)字3代表

高層無任何條件下：

項(xiàng)目資金積壓最少的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表

別墅數(shù)字2代表

洋房數(shù)字3代表

高層無任何條件下：

項(xiàng)目資金積壓最少的選擇（10秒）游戲環(huán)節(jié)數(shù)字1代表

別墅數(shù)字2代表

洋房數(shù)字3代表

高層施工周期最短建筑面積最多資金積壓最少品質(zhì)最高游戲環(huán)節(jié)（10秒）施工周期較短建筑面積較多資金積壓較少品質(zhì)較高得出規(guī)劃的結(jié)論：你知道你知道什么你知道你不知道什么怕你不知道你不知道什么規(guī)劃溢價(jià)的方法方法一：從平均層數(shù)入手容積率=總建筑面積總用地面積覆蓋率=總占地面積總用地面積=總建筑面積總占地面積容積率覆蓋率=平均層數(shù)容積率為3.0，覆蓋率為30%，平均層數(shù)為?從平均層數(shù)展開規(guī)劃設(shè)計(jì)平均層數(shù)的推導(dǎo)模式是一種理性的數(shù)據(jù)分析平均層數(shù)的運(yùn)用，是一種窮盡法的表現(xiàn)具有投資決策的高管尤為要注意方法二：從道路與產(chǎn)品入手道路的含義路網(wǎng)系統(tǒng)可以類比于排水系統(tǒng),將人從房間導(dǎo)向小區(qū)、大街、直到廣場(chǎng)、另一個(gè)城市、國外。人像水滴，經(jīng)支管、總管、蓄水池、江河、湖泊大海。我們規(guī)劃時(shí)得有層次的概念，確定我們?cè)谀囊粚?。不能跨層面地采用相同的手法。道路同時(shí)具備提升土地價(jià)值的特性,“要致富，先修路”，其本質(zhì)是帶來人流到達(dá)的方便，使其可使用性提高，進(jìn)而帶來銷售的可能。當(dāng)一個(gè)盡端變?yōu)楸亟?jīng)之地時(shí)，沿線的物業(yè)價(jià)值會(huì)大幅提高?？蛇_(dá)性=可售性。車行道路車行道路車行道路車行道路傳統(tǒng)聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排宅間距宅間距變?yōu)榛▓@舒適型聯(lián)排舒適型聯(lián)排宅間距變?yōu)榛▓@道路東西向時(shí)，行人在主路上看到的景象是這樣的：而當(dāng)?shù)缆纷優(yōu)槟媳毕驎r(shí)，行人在主路上看到的景象是……獨(dú)棟道路是一種積極因素道路的改變帶來的感官享受道路變化帶來了入戶模式的探索方法三：從尺度入手地塊規(guī)模:歐美：城市內(nèi)大致在75-100米，一般較小；郊區(qū)基本無小區(qū)概念，漫延排布國內(nèi)：舊區(qū)較小100米左右，新區(qū)150-300-600米都有。目前開發(fā)商基本用分期開發(fā)面積來界定。推薦采用150-200米間距,2.5-4.0公頃.(城區(qū)).250-350(外圍),5-12公頃.

面積規(guī)模:住宅起步的物管規(guī)模為300-500戶左右大致3-5萬㎡

用什么劃小?積極的:道路:喧鬧空間:便于輕松經(jīng)過.

我們常用的為1.5+6+1.5(較窄的城市支路=小區(qū)級(jí)道路：汽車單行+自行車雙行）、3+7+3<?<3+10+3m(一般的城市支路=小區(qū)級(jí)道路：汽車+自行車雙行）消極的圍墻:安靜空間:對(duì)是陌生人是死角,對(duì)個(gè)人是天堂.中性的水系可望不可及,巧妙的分隔.高差:隱蔽的拒絕.*城市（規(guī)劃模式）通常是用道路，地塊（總圖模式）均可酌情使用。規(guī)劃與總圖思考方式不同規(guī)劃技術(shù)要點(diǎn)總圖技術(shù)要點(diǎn)品林國際的經(jīng)驗(yàn)是當(dāng)用地超過一個(gè)最大的步行距離（400-500米），就需要從總圖模式，向規(guī)劃模式轉(zhuǎn)化。用地規(guī)模越大，就越偏向于規(guī)劃模式。規(guī)劃技術(shù)總圖技術(shù)總圖技術(shù)總圖技術(shù)總圖技術(shù)規(guī)劃技術(shù)規(guī)劃技術(shù)要點(diǎn)最少的道路形成并聯(lián)組團(tuán)是我們追求的目標(biāo)省下來的道路用作綠化和庭院空間總圖技術(shù)要點(diǎn)有效的總圖技術(shù)：開發(fā)分期和物管一票否決

最容易被忽略但最終會(huì)影響使用的限制一個(gè)規(guī)劃能否最終達(dá)到意圖,可以用閉合的圍墻合理的入口最少的道路不穿套的組團(tuán)四個(gè)要素來檢驗(yàn)。因?yàn)樯婕鞍踩⒈憬?、可分期?shí)施，幾乎也是以最高性價(jià)比完成規(guī)劃和建設(shè)的唯一方式。矩形是畝產(chǎn)最高的形狀,將不規(guī)則地塊矩形化有助于提高產(chǎn)出

并保證公共面積(城市道路)最小化+私有面積(小區(qū)或組團(tuán))最大化用作入口的空間，否則盡量消滅外部空地盡量內(nèi)部化的空地為內(nèi)部提供景觀資源有效的總圖技術(shù)：寸土必爭

有利于日照通過的基本總圖圖形土地拓展階段的判定項(xiàng)目評(píng)審階段的經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地招牌掛競(jìng)價(jià)階段的幅度控制原有規(guī)劃問題與建議800M快速判斷下規(guī)劃存在的問題？500米750米大家齊動(dòng)手500米750米目前規(guī)劃的困境在于:

1.組團(tuán)劃分過大

2.路網(wǎng)選擇有誤

3.開放空間短路

4.物管層次不清

5.外部資源利用不夠

6.區(qū)域