城市綜合體商業規劃主講人：何其琛目錄第一部分城市綜合體居住空間規劃第三部分城市綜合體的交通規劃第二部分城市綜合體商務空間規劃第四部分城市綜合體的電梯規劃城市綜合體的三種主要居住空間酒店式公寓商務公寓普通居住公寓123在都市綜合體中居住空間大致可以分為酒店式公寓、商務公寓、普通居住公寓這幾種形式。這幾種形式所面對客戶群各不相同。酒店式公寓面對的是長期出差、旅游及短期居住的客戶，普通居住公寓面對的是較長期居住客戶，商務公寓則面對的是亦商亦居的客戶。六個設計要點整體有機原則動態有機原則系統的次序與程序原則個性化及均好性原則料選用遵循親和力、家居性、舒適性和使用性的原則首先確定主色及主色調后，根據色差變化建立一個專門的色彩體系表，作為參照酒店式公寓設計要點酒店式公寓套型配比建議復雜型復合型的套型格局，將客廳與臥室分別設置在不同的房間內，可以是兩室、三室或三室以上的戶型。而且對于不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設計可以靈活分隔簡單型簡單型的套型格局客房為主要的居住體系，客廳以及全部的服務設施集中在一個大房間內

酒店式公寓內部空間設計指標大堂設計應具有開放性，且設有休息和接待區。

標準層凈高不低于2．7米，中央空調地區部分室內凈高不低于2．4米

二居以上的戶型，客廳面積不小于35平方米，采光面寬不小于3．6米，主衛面積不小于8平方米。位于都市綜合體中的酒店式公寓應同與之配套的寫字樓、商業中心、會展中心、酒店之間有便捷、安全的諒解通道

酒店式公寓安全保衛設施應設置四道安全防范設施，第一道為電視監控系統，第二道門禁管理系統，第三道防盜報警系統，第四道巡更系統。

有條件的可考慮應用安全防范集成技術，在夜間設防如果有人闖入設防區域內，安防系統在報警的同時，會打開相應區域的燈光，聯動附近的攝像機進行錄像。

可考慮應用門禁系統與電梯的集成技術，但住戶在進入大門刷卡的同時，系統能自動呼叫電梯到一層等候；重要的住宅樓層，也由門禁根據輸入的數據自動將住戶送往指定樓層，防止上下樓層的住戶互相干擾可考慮采用停車管理系統與電梯的集成技術，當住戶通過停車場入口時，停車管理系統會記錄入口的信息，根據該用戶所停車位，打開相應區域的照明，并在一定延時后自動呼叫電梯到該層等候，節省用戶的候梯時間。

香港太古廣場酒店式公寓柏舍和曦暹軒太古廣場位于香港商業區的心臟地帶，位于金鐘地鐵站之上，為港九交通樞紐中心。是包含了商業、酒店式住宅單位、五星級大酒店和寫字樓的綜合體。太古廣場的面積超逾五百萬平方尺，是全球最大的市區商業及零售商場之一。曦暹軒和柏舍為太古廣場的酒店式住宅。柏舍位于太古廣場內的港麗酒店11樓至37樓。曦暹軒位于萬豪酒店大樓內三十六至五十樓。柏舍酒店式公寓，提供有1220平方尺至2650平方尺酒店式公寓單位以供選擇；酒店式公寓客房從11樓至37樓，飽覽開揚景觀；免費享用港麗酒店的健身和休閑設施的會籍，包括室外泳池和健身中心。住客亦可以折扣和優惠享用酒店24小時房間餐飲及商務中心曦暹軒酒店式公寓，提供由606平方尺起開放式住宅單位至3388平方尺復式單位以供選擇；酒店式公寓客房從37樓至50樓，每個住宅單位都備有高雅的家私陳設，包括特色石灰巖浴室，及專人設計的床上用品；免費享用香港JW萬豪酒店的健身和休閑設施的會籍，包括室外泳池和健身中心。住客有酒店24小時房間餐飲及簽單的服務還享有餐飲折扣優惠；由太古廣場提供月租車位簡單型一室簡單型一室類別面積平方尺（平方米）主人套房客用套房浴室客用洗手間獨立桑拿浴室PenthouseA2,157（200）1－－11PenthouseB1，869（174）1－－11Duplex3，388（315）11－11CornerDouble2，157（200）11－1－PremierDouble1，716（160）11－－－ExecutiveDouble1，396（130）11－－－PremierSingle1，229（114）1－－－－ExecutiveSingle940（87）1－－－－Single807（75）1－－－－Studio606（56）開放式－1－－曦暹軒酒店式公寓房間類別城市綜合體的三種主要居住空間酒店式公寓商務公寓普通居住公寓123在都市綜合體中居住空間大致可以分為酒店式公寓、商務公寓、普通居住公寓這幾種形式。這幾種形式所面對客戶群各不相同。酒店式公寓面對的是長期出差、旅游及短期居住的客戶，普通居住公寓面對的是較長期居住客戶，商務公寓則面對的是亦商亦居的客戶。城市綜合體居住空間之商務公寓在建筑設計上，SOHO遵循的住宅設計規范，配套設施也以住宅及酒店的需求配置。在設計都市綜合體中的SOHO公寓時，首先要明確SOHO中商務功能與寫字樓間的互補關系，明確SOHO公寓中客戶定位與客戶需求，保證后期裝修能對房型有充分修改的余地，還要保證幾個戶型能夠拼接為一個戶型的可能。都市綜合體中的SOHO已經成為一個個性商務的符號，其商務配套基本借用都市綜合體內的辦公配套和酒店內的配套設施就可以滿足需求。城市綜合體的三種主要居住空間酒店式公寓商務公寓普通居住公寓123在都市綜合體中居住空間大致可以分為酒店式公寓、商務公寓、普通居住公寓這幾種形式。這幾種形式所面對客戶群各不相同。酒店式公寓面對的是長期出差、旅游及短期居住的客戶，普通居住公寓面對的是較長期居住客戶，商務公寓則面對的是亦商亦居的客戶。城市綜合體居住空間之普通居住公寓都市綜合體內的居住公寓可以憑借都市綜合體內的酒店、寫字樓、商業的高端形象輕而易舉地實現形象與價值上的提升，體現居住者的身份與優越感。

。都市綜合體的公寓，需要考慮都市綜合體整體形象檔次的不同與不同客戶群的匹配關系，同時還要考慮市場中競爭對手的產品避免同質化。通過打造客戶需求的產品與個性的功能空間實現其產品的使用價值。目錄第二部分城市綜合體商務空間規劃第三部分城市綜合體的交通規劃第一部分城市綜合體居住空間規劃第四部分城市綜合體的電梯規劃商務空間辦公空間將從建筑的平面設計、剖面設計及詳細設計這幾個方面展開來與大家共同研究探討都市綜合體內的辦公建筑的空間設計。酒店空間都市綜合體內的酒店空間設計需以交通組織為切入點，不但需要考慮從都市綜合體外部來的人流交通組織與空間關系，還要考慮都市綜合體內部來的人流交通組織與空間關系。尤其當酒店部分不是都市綜合體的“主角”時，酒店更需要在配合其他重要物業的空間設計中，尋找到其合適的空間位置。

城市綜合體商務空間規劃城市綜合體辦公空間——建筑平面設計結構的平面設計與核體設計有著極大的關系。在平面上平衡地布置適當數量的抗震墻及支撐，能夠滿足建筑經濟性的同時又能確保建筑的抗震性能。作為布置這樣的抗震要素的位置，核體部分的固定墻成為最合適的位置。

城市綜合體辦公空間——建筑的詳細設計辦公建筑配套標準層電梯及電梯等候區辦公區Genericdescriptionofthe5factors大堂大堂辦公建筑大堂首先要滿足單體寫字樓所需具備的功能需求與形象需求

辦公區要能做到任意劃分面積區間，保證后期裝修有充分的發揮余地。辦公區公共走廊裝修后寬度不小于1．8米，吊頂凈高不低于2．8米(辦公建筑中競爭指標之一)。辦公區可以考慮修建公共休息區，如空中花園及小型簡易的休閑娛樂設施。

由于都市綜合體內物業形態豐富，為了保證后期物業管理的便利建議在首層電梯前室實現智能刷卡進入管理。層高、采光、網絡地板、裝修、衛生間等一系列要求辦公建筑根據具體市場定位確定其商務配套的數量及容量?？梢愿鶕ㄎ灰笤O置不同的配套功能。如多媒體會議室，休閑娛樂中心(桌球、乒乓球、保齡球、羽毛球室、網球室、室內迷你高爾夫)。在商務寫字樓密集的地方，應考慮設置不同需求的餐飲配套，根據市場要求設置合理的面積。辦公區電梯及其等候區標準層辦公建筑配套都市綜合體的辦公建筑大堂首先要滿足單體寫字樓所需具備的功能需求與形象需求。包括以下空間要求：它是進入建筑后第一個內部形象展示面，在設計上要作為重點修飾對象，其大堂的開間及進深要和大樓整體形象成正比。功能分區要得當，配有大堂接待處，大樓信息中心，各種商務配套及大堂物業管理中心等功能。大堂要有主入口和次入口，其主入口要考慮雨篷落客功能。其次要處理好都市綜合體內寫字樓與其他功能建筑區銜接。

大堂商務空間辦公空間將從建筑的平面設計、剖面設計及詳細設計這幾個方面展開來與大家共同研究探討都市綜合體內的辦公建筑的空間設計。酒店空間都市綜合體內的酒店空間設計需以交通組織為切入點，不但需要考慮從都市綜合體外部來的人流交通組織與空間關系，還要考慮都市綜合體內部來的人流交通組織與空間關系。尤其當酒店部分不是都市綜合體的“主角”時，酒店更需要在配合其他重要物業的空間設計中，尋找到其合適的空間位置。

城市綜合體商務空間規劃城市綜合體酒店空間大堂設計總服務臺電梯廳電梯設備客房層走廊客房衛生間配套設施宴會廳康樂中心后館部分酒店的公共部分(簡稱“前館”)往往是一座酒店形象、品質的表征，是酒店投資的主要部分，因此常常被建筑師所重視，成為設計重點酒店的服務管理部分(簡稱“后館”)的組織主要受于酒店的經營管理模式制約。由于專業的限制，這一部分往往不被建筑師所重視。其實，后館是一座酒店高速運營的保障。酒店設計歸根到底是以酒店的經營和營利為目的，因此可以說公共空間的舒適性和易識別性，管理組織的便捷性和有序性是酒店經營的目標和保障。城市綜合體酒店空間——大堂設計大堂內部的空間關系及尺度設置在大堂的相關公共空間的相關要求

酒店的檔次

酒店的客房數現代大型商務酒店的大堂通常采用將門廳、休息廳及公共交通空間相結合的設計方式。這種方法在面積分配上很靈活，能夠使這三個非盈利部分的面積比例有適當的彈性，同時有利于營造宏大的空間。采用這種設計手法的酒店有北京的世紀金源大酒店、東方君悅大酒店、上海的四季大酒店等。這種酒店布局通常采用沿橫向展開布置休息廳和交通空間，同時也沿橫向展開總服務臺、西餐廳、商店、電梯廳、門廳酒吧、盥洗室、公用電話、行李以及通往宴會廳的交通通道等。這種布局可以使旅客很方便地到達總服務臺（通常休息廳的深度為一跨半到兩跨柱網），同時還可以很方便地到達電梯廳和休息廳，既方便旅客又有利于管理。在沿街立面方面，這種設計手法能夠強化和塑造酒店燈火輝煌的、熱烈的商務氛圍。

城市綜合體酒店空間——客房客房的開間與進深要求

上海四季酒店不超過4米×8米東方君悅大酒店3.6米×7.5米的小尺寸

深圳中心區某在建都市綜合體內酒店的客房4.5米×10米的尺寸

新建的五星級酒店客房均使用甚至超過4.2米×8米這個尺寸城市綜合體酒店空間——宴會廳宴會廳五星級酒店的大宴會廳通常都不小于40米×24米(可布置60個標準桌)，凈高通常都在6米以上。當不需要過大空間時，可用活動隔墻將大空間分成幾個小空間。但要注意這種做法不適用于過高的空間。同時要注意隔墻的隔聲效果。宴會廳要設前廳，由于站立的人所占用的面積是坐著的人的1／3左右，所以宴會廳前廳的理想面積是宴會廳面積的1／3，通常1／4也可以?，F在宴會廳也要舞臺表演功能，設置專業的音響配套，影響控制室，后臺化妝更衣間。且在設計上還要具備兼容和擴容的能力保證其專業演出的需要。大型酒店宴會廳一般都有對外出租的功能，此時獨立的宴會廳門廳顯得尤為重要。門廳外面要配備能停大巴車的停車場，門前還要有回車場地。一般租用大型宴會廳都會有較專業演出甚至專業演出，這樣舞臺及音響控制就需要改裝及擴容，在出現這種情況我們設計時要保證其貨運通道流暢，最好配有貨運電梯在地下室與貨運車輛接駁。

城市綜合體酒店空間——康樂中心同時考慮綜合體內客戶的消費設置一個或兩個出入口健身部分設計成開敞空間可以烘托運動主題人性化的設計始終要貫徹在酒店設計中游泳池周邊要有相當面積的休息空間，還要配置一定的綠化面積游泳池一般采用戲水池的形式城市綜合體酒店空間——后館部分廚房、洗衣房安防客戶服務貨運平臺后館主要部分后館部分雖然很少被旅客看見，但卻是在平面設計中對整個酒店運營影響最大的部分。這部分的主要目標是管理和效率。設計中尤其要注意后館部分與前館部分的銜接位置。一個運營中的旅館幾乎整天都有進貨、卸貨、驗收、儲存等的工作。管理好貨品，以免遺失是一項重要工作。另外都市綜合體是高密度、高容積率的建筑群，我們應充分合理的應都市綜合體的室外空間，應盡量將更多的室外空間作為商務休閑、商業休閑及娛樂休閑空間，而貨運通道及卸貨平臺飲盡量將其設置在地下空間。職工出入口通常應靠近或緊貼貨物收發區，由于偷竊者通常企圖從后勤區進入，這樣可以將這兩個區域同時監控。垃圾儲藏間也是竊賊經常利用的地方，最好也布置在收發辦公室能看到的位置，并且盡量不采用垃圾井。職工經過打卡后應分成兩條流線：一條是廚房工作人員流線、另一條是其他職工流線。以上這些考慮皆以客戶的安全為首要目的?，F代旅館一般不設樓層服務臺。使客房服務員室和備品庫靠近獨立的貨梯、空調機房布置，有利于分區和管理。消防電梯可兼做貨梯使用。通過加強保安監控和旅客電子鎖匙控制電梯的方法(如上海四季飯店)來保障旅客安全。雖然現在的物資供應使得廚房不再需要那樣多的儲藏空間，但是廚房設備的推陳出新依然需要有足夠的靈活面積。專業廚具公司的流程設計有利于保證廚房設計的整體性、便捷性、安全性和前瞻性。在廚房和洗衣房設計時一定要充分處理好通風、排氣功能，創造良好的工作環境

貨運平臺安防客戶服務廚房、洗衣房目錄第三部分城市綜合體的交通規劃第二部分城市綜合體的商務空間規劃第一部分城市綜合體居住空間規劃第四部分城市綜合體的電梯規劃車輛的行駛和停放各類廢棄物的運輸、存放和處理商品和其他各類固體物品的運輸、倉儲、搬運、卸載能夠容納足夠的人流量給予顧客足夠的便利性商家所需要的人流流向物流人流城市綜合體中的交通完整的交通體系6、員工通道1、體外交通體系結構2、綜合體內人流動線結構3、綜合體內客用車流動線結構4、綜合體內貨運動線結構5、綜合體內廢棄物動線結構完整的交通體系包括哪些部分都市綜合體基本交通特征234都市綜合體的這些特點使其交通出行在時間上分布不均衡，商務等就業崗位量大而集中，與城市交通流量在時間上分布特征基本相符，在早晚通勤交通流量出現峰值；夜間多為購物、娛樂、休閑、居住車流，與日間交通流量出現互補現象。都市綜合體一般集區域商務、金融、經濟、產業等的中樞職能，同時都市綜合體的建筑密度大、土地利用強度高，具有高層化的集聚形態，導致交通規劃成為都市綜合體規劃建構的核心問題之一。都市綜合體內部的交通網絡是城市總體交通運輸網絡的重要組成部分，因此都市綜合體交通規劃在保持內部交通結構完整性的基礎上，應加強與城市交通運輸系統的有機聯系和銜接，其交通組織方式和系統構成形態成為都市綜合體規劃特色的體現和關鍵要素之一在都市綜合體的交通運作中，需要大量的停車位及高效的停車系統給予支撐。停車系統、人行交通系統、人流與車流的銜接系統等在都市綜合體規劃中極為重要。其規劃的合理性直接影響都市綜合體的正常運作。城市綜合體基本交通特征注意都市綜合體交通結構層次關系?？紤]要素

都市綜合體用地周邊現狀與未來的交通市場調查、對現狀交通的評估、對未來交通的預計。明確都市綜合體各物業的價值梯度關系與體量關系，明確都市綜合體交通規劃的重點方向。都市綜合體區域的交通出行率及吸引率，出行方式研究。需要重點研究城市公共交通、城市未來小汽車擁有量。都市綜合體的步行系統，往往會被忽略，需要引起重視對都市綜合體立體交通組織要有足夠的重視都市綜合體所處城市的交通規劃體系城市綜合體交通規劃設計考慮要素

城市綜合體交通規劃設計考慮要素

車行交通組織都市綜合體車行交通組織案例都市綜合體停車系統容量設計車行交通組織的四點注意進行都市綜合體的車行交通規劃設計時，首先得分析各個物業的特點、場地的特點及地塊外圍交通的特點，確定每一種物業的交通需求

都市綜合體中交通規劃的車流系統遠遠復雜于一般的物業，主要有商業的卸貨車流、酒店卸貨車流、垃圾處理車流、酒店住客車流、公寓住客車流、辦公車流、裝修車流及其消防通道等。

確定每一種物業的交通需求，對價值最大、體量最大的重點物業需要完全滿足其交通需求，對次要的物業則盡量滿足其交通需求商業的人氣是十分需要車流與人流量來進行烘托的，處理時必須做到適度車行交通組織都市綜合體車行交通組織案例都市綜合體停車系統容量設計項目基本情況是占地面積較小，容積率高，地塊內聚集了寫字樓、商業、居住、酒店等多種物業形態，項目整體體量大，寫字樓是其重點物業。在現有周邊道路交通無法完全解決項目的交通問題，地塊內必須要有一條市政道路通過。在德思勤為其服務時，項目工程已經處于挖掘地基階段，工程進度要求其挖掘工作必須在雨季前完成，項目已經開始規劃招標，但招標方案中交通的問題解決的并不好，我們需要對此項目提出一個最優的交通解決方案。地下夾層處理地下一層處理地上處理123交通設計的備選方案方案一：地下夾層處理處理方法是將項目控規要求的城市道路與交通轉換層一起規劃在地下夾層中(即在地下一層與地上一層間的部分空間根據交通的要求設置的車行交通系統)，將所有的卸貨區域設置在地下一層。優點缺點解決了項目交通問題，在任何情況下不會出現人和車相互干擾的情況：實現了完全人車分流。只是增加了地下室的層高，地下室的層數沒有增加。特殊層高的地下一層空間可以用作地下商業空間，增加的地下一層的層高、交通夾層頂部的室外標高高于室外地面標高增加了地上空間的豐富性，可以做一個有下沉廣場，又有上升廣場的主題商業廣場。增大了地下室的總深度，從而也增加了造價與工期，但工期和造價都比增加一層地