城鎮(zhèn)土地定金的類型及類型

城市土地是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的載體，是自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等諸多因素綜合影響的產(chǎn)物。城鎮(zhèn)土地定級(jí)就是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用,對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析,揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異,評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí),為全面地、科學(xué)地管理土地,合理利用城鎮(zhèn)土地,以及為有關(guān)部門制定規(guī)劃、計(jì)劃和有償使用土地提供依據(jù)。土地定級(jí)是土地估價(jià)的基礎(chǔ)和前提,土地定級(jí)成果的質(zhì)量高低直接關(guān)系到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的合理性和準(zhǔn)確性。城鎮(zhèn)土地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析,按綜合評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí)。分類定級(jí)指分別對(duì)影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行分析,按分類評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí);分類定級(jí)有商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)、工業(yè)用地定級(jí)等。我們對(duì)莒南縣城區(qū)進(jìn)行了綜合定級(jí)、商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)和工業(yè)用地定級(jí),研究不同定級(jí)結(jié)果的相似性和差異性,為城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估提供參考。1因素綜合評(píng)定法根據(jù)國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》,以多因素綜合評(píng)價(jià)法評(píng)定土地級(jí)別,以市場(chǎng)資料分析法進(jìn)行驗(yàn)證。多因素綜合評(píng)定法是通過對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多種因素的綜合分析,揭示城鎮(zhèn)土地的使用價(jià)值或價(jià)值及其空間分布的差異性,劃分土地級(jí)別。它的基本思路是依據(jù)一定的目的和原則,以土地單元為樣本,選擇對(duì)土地單元發(fā)生作用的因素因子作為鑒定指標(biāo),并賦予相應(yīng)參數(shù),然后用適宜的模式將樣本加以歸并,劃分土地級(jí)別。2土地分類步驟2.1選擇影響土地分級(jí)和土地異質(zhì)性的因子定級(jí)因素指對(duì)土地級(jí)別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。利用多因素綜合評(píng)定法進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí),因素因子的選擇和權(quán)重的確定是重要的基礎(chǔ)和前提。因素選擇是否合理、權(quán)重確定是否得當(dāng),對(duì)定級(jí)成果有著重要的影響。影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、人口狀況等,每類因素又包含眾多因子。不同因素因子對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量影響不同,即使是同一因素因子對(duì)不同用途土地的影響程度也不相同。所以,不同類型的土地定級(jí)應(yīng)選擇相應(yīng)的定級(jí)因素因子及其權(quán)重。綜合定級(jí)和商業(yè)用地定級(jí)應(yīng)重點(diǎn)考慮商服繁華度、交通條件、基本設(shè)施條件等,住宅用地應(yīng)重點(diǎn)考慮基本設(shè)施、交通條件等;工業(yè)用地應(yīng)重點(diǎn)考慮交通條件、基本設(shè)施條件、產(chǎn)業(yè)集聚效益等。我們采用特爾斐法選擇因素因子及其權(quán)重。經(jīng)過兩輪專家征詢、反饋、統(tǒng)計(jì),確定了各類定級(jí)因素因子體系及其權(quán)重(見表1、表2、表3、表4)。2.2土地采用功能區(qū)主,城市街區(qū)內(nèi)部分定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位,是各定級(jí)因素分值計(jì)算的基礎(chǔ),單元內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件基本一致。定級(jí)單元?jiǎng)澐质峭恋囟?jí)工作中十分重要的一環(huán),其劃分合理與否直接影響到土地級(jí)別界限的位置。我們?cè)趯?duì)莒南縣城區(qū)土地劃分定級(jí)單元時(shí),以功能區(qū)主,結(jié)合其他方法劃分評(píng)價(jià)單元。城區(qū)內(nèi)部將土地使用性質(zhì)相同、地段相連的區(qū)域劃為一個(gè)單元。城市郊區(qū)近期擬建設(shè)用地,依據(jù)道路通達(dá)度的同時(shí)采用網(wǎng)格劃分定級(jí)單元。每個(gè)單元面積控制在5～25公頃。全工作范圍劃分為866個(gè)定級(jí)單元。這樣劃分單元,既能保證定級(jí)結(jié)果的科學(xué)性和合理性,又能縮短工作時(shí)間。2.3不同類型土地的量化方式定級(jí)因素的定量化分面狀因素定量化和和點(diǎn)、線狀因素定量化。面狀因素是指對(duì)土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān),而與距離無關(guān),其量化在各類定級(jí)一樣。點(diǎn)線狀因素是指對(duì)土地的影響既與因素涉及的點(diǎn)、線狀分布的設(shè)施規(guī)模有關(guān),又與土地和設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)。這類因素對(duì)不同類型用地的影響方式不同,所以在不同類型的土地定級(jí)中應(yīng)選擇不同的量化方式。如商業(yè)用地對(duì)商服中心、道路反映敏感,受其影響隨著距離的增加以指數(shù)形式迅速減弱,而住宅用地、工業(yè)用地對(duì)商服中心、道路反映敏感程度較商業(yè)用地差一些,所以商服繁華影響度、道路通達(dá)度在綜合定級(jí)和商業(yè)用地定級(jí)中,以公式Fi=F0(1-r)i計(jì)算作用分值,在住宅用地和工業(yè)用地定級(jí)中,以公式Fi=F0(1-ri)進(jìn)行衰減。2.4土地級(jí)別劃分以加權(quán)求和法計(jì)算每個(gè)定級(jí)單元的總分值,以0.5分作為一個(gè)分值區(qū)間,統(tǒng)計(jì)各個(gè)分值區(qū)間單元數(shù)目,并繪制單元總分值分布頻率直方圖。分析單元總分值的疏密分布程度,以聚類分析方法劃分分值區(qū)間,初步劃分土地級(jí)別。不同定級(jí)分值聚類狀況不同,綜合定級(jí)和商業(yè)用地定級(jí)單元分值變化范圍較大,劃分四個(gè)分值區(qū)間即四個(gè)級(jí)別,住宅用地定級(jí)和工業(yè)用地定級(jí)單元分值變化范圍較小,劃分為三個(gè)分值區(qū)間即三個(gè)級(jí)別(表5)。根據(jù)分值區(qū)間,在工作底圖上落實(shí)級(jí)別界線,得到土地級(jí)別理論曲線圖。2.5土地級(jí)別調(diào)整。根據(jù)市場(chǎng)交易資料評(píng)估,直接可土地級(jí)別理論曲線完全以理論分值劃定,級(jí)別圖中出現(xiàn)了部分跳級(jí)和級(jí)別界線不規(guī)則現(xiàn)象,需進(jìn)行調(diào)整。通過實(shí)地踏勘,初步調(diào)整土地級(jí)別;以市場(chǎng)交易資料評(píng)估的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行級(jí)別驗(yàn)證,進(jìn)行個(gè)別調(diào)整;將有關(guān)因素因子作用分值圖,土地級(jí)別理論曲線圖,初步土地級(jí)別圖以及中間成果和數(shù)據(jù)分析成果一并提交土地定級(jí)估價(jià)領(lǐng)導(dǎo)小組,并組織專家進(jìn)行評(píng)議、論證,對(duì)不合理的小部分作調(diào)整,最終確定土地級(jí)別,繪出土地級(jí)別成果圖,(見圖1～圖4)。3土地級(jí)別分布規(guī)律從土地級(jí)別圖可以看出,綜合定級(jí)、商業(yè)用地定級(jí)和住宅用地定級(jí)得到的土地級(jí)別總體分布規(guī)律比較接近。這主要是綜合定級(jí)從評(píng)價(jià)因素選擇到權(quán)重確定,再到分值計(jì)算,主要反映了商業(yè)用地和住宅用地的要求,反映了隨著到市中心結(jié)節(jié)點(diǎn)距離的增大,經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度逐漸減小的規(guī)律。三類定級(jí)級(jí)別分布規(guī)律是土地級(jí)別整體呈同心環(huán)狀結(jié)構(gòu),土地高級(jí)別與縣級(jí)、區(qū)級(jí)商服中心基本相對(duì)應(yīng),與城市混合型主干道的分布相對(duì)應(yīng),體現(xiàn)了土地定級(jí)以經(jīng)濟(jì)價(jià)值為主進(jìn)行評(píng)定的原則,以及城市土地對(duì)交通的依賴性。一級(jí)地分布于由主要交通干道包圍的中心城區(qū)。這一區(qū)域是人流物流集散地,既是交通樞紐又是最繁華的商服中心,隨著城市建設(shè)的發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善,區(qū)位條件越來越好,商服業(yè)更加集聚,成為全城區(qū)最繁華的區(qū)域,使得這一地段的綜合經(jīng)濟(jì)效益最高,其土地等級(jí)也必然最高。低級(jí)別土地基本圍繞高級(jí)別土地呈不規(guī)則環(huán)狀向外擴(kuò)散。工業(yè)用地土地級(jí)別規(guī)律與前三類相比差異較大,其分布大體上沿城區(qū)內(nèi)的主要干道呈“口”字狀分布。這主要是由于工業(yè)用地對(duì)交通依賴性最大,從而使得土地級(jí)別沿交通干道兩側(cè)向外遞減分布。由于交通、產(chǎn)業(yè)集聚效益對(duì)工業(yè)用地的綜合影響,在土地級(jí)別分布中出現(xiàn)了一級(jí)地包圍二級(jí)地、工業(yè)小區(qū)跳級(jí)的現(xiàn)象。4商業(yè)用地、住宅用地基準(zhǔn)融合鑒定研究表明,綜合定級(jí)、商業(yè)定級(jí)和住宅定級(jí)選用的因素接近,其定級(jí)結(jié)果相似,工業(yè)定級(jí)結(jié)果與其它定級(jí)結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。以市場(chǎng)交易地價(jià)資料進(jìn)行驗(yàn)證,商業(yè)用地、住宅用地地價(jià)變