標桿房地產(chǎn)工程

現(xiàn)場管理精細化解析與借鑒標桿房地產(chǎn)工程

現(xiàn)場管理精細化解析與借鑒課前調(diào)查5人次1分鐘2問題課前調(diào)查第一部分第二部分第三部分第四部分什么是現(xiàn)場管理項目前期階段項目實施階段項目交付階段課程目錄第一部分什么是現(xiàn)場管理課程目錄第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分第三部分第四部分項目前期階段項目實施階段項目交付階段第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分項目前期階段現(xiàn)場掃描A現(xiàn)場請描述A現(xiàn)場工地管理水平現(xiàn)場掃描A現(xiàn)場請描述A現(xiàn)場工地管理水平現(xiàn)場掃描請描述B現(xiàn)場工地管理水平現(xiàn)場掃描請描述B現(xiàn)場工地管理水平現(xiàn)場掃描C現(xiàn)場請分析C現(xiàn)場所示區(qū)域的功能和特點，其對現(xiàn)場施工組織將帶來哪些影響？現(xiàn)場掃描C現(xiàn)場請分析C現(xiàn)場所示區(qū)域的功能和特點，其對現(xiàn)場施工現(xiàn)場掃描請描述D現(xiàn)場施工作業(yè)的關(guān)注重點D現(xiàn)場現(xiàn)場掃描請描述D現(xiàn)場施工作業(yè)的關(guān)注重點D現(xiàn)場現(xiàn)場掃描請描述E、F現(xiàn)場兩張圖片所反映的問題及原因，如何規(guī)避？現(xiàn)場掃描請描述E、F現(xiàn)場兩張圖片所反映的問題及原因，如何規(guī)避現(xiàn)場掃描這是一次著名的事故，你能分析事故發(fā)生的原因么？G現(xiàn)場現(xiàn)場掃描這是一次著名的事故，你能分析事故發(fā)生的原因么？G現(xiàn)場現(xiàn)場掃描以下兩個現(xiàn)場都發(fā)生了什么事情？如果是你，如何應(yīng)對？現(xiàn)場掃描以下兩個現(xiàn)場都發(fā)生了什么事情？如果是你，如何應(yīng)對？1、什么是現(xiàn)場管理？

房地產(chǎn)項目工程管理是基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發(fā)生的各種問題，最終為客戶提供滿意的建筑產(chǎn)品這個發(fā)現(xiàn)問題并借助和組織各種資源解決問題的過程就是現(xiàn)場管理1、什么是現(xiàn)場管理？ 房地產(chǎn)項目工程管理是基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠現(xiàn)場管理——就是要解決以上各要素之間的矛盾！2、現(xiàn)場管理的維度包括哪些方面？

現(xiàn)場管理——就是要解決以上各要素之間的矛盾！2、現(xiàn)場管理的維3、現(xiàn)場管理應(yīng)該具備的能力3、現(xiàn)場管理應(yīng)該具備的能力4、房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)工程管理的區(qū)別是什么？無為而治！?房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的最高境界

案例：東京建屋考察分享

規(guī)模過程客戶標準4、房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)工程管理的區(qū)別是什么？無為而治！?每個項目都是相似的，每個項目又都是不同的發(fā)現(xiàn)主要矛盾并去解決它，是一個項目工程管理成功的關(guān)鍵5、現(xiàn)場管理的“秘訣”堅持把正確的事做正確每個項目都是相似的，每個項目又都是不同的5、現(xiàn)場管理的“秘訣第一部分什么是工程管理第二部分項目前期階段第三部分第四部分項目實施階段項目交付階段第一部分什么是工程管理第二部分項目前期階段第三部分項目實施階1、項目開工應(yīng)該具備什么樣的條件？案例：萬科項目開工需審批，必須具備以下條件：①②③④由政府授權(quán)的第三方審圖機構(gòu)出具的施工圖審查合格證項目管理策劃書（重點是總平、計劃、質(zhì)量和風險）項目裝修標準（A\B\C及單位面積的裝修費用）特別條款：不得使用加樓板偷面積

資金施工許可證全套施工圖項目管理團隊組建完畢合作方簽訂合同并做好進場準備1、項目開工應(yīng)該具備什么樣的條件？案例：萬科項目開工需審批，

項目經(jīng)理質(zhì)量技術(shù)工程師土建工程師水、電工程師項目秘書2、組建標準化的項目管理團隊

萬科如何打造項目管理團隊？項目經(jīng)理2、組建標準化的項目管理團隊3、建立標準化的項目管理制度案例：3、建立標準化的項目管理制度案例：4、如何提升專業(yè)人員的專業(yè)水準

項目部學(xué)習日（項目部員工主講，總包、監(jiān)理參與）

不定期舉辦專業(yè)知識沙龍（邀請公司內(nèi)部講師）

現(xiàn)場技術(shù)觀摩會（如施工工法觀摩）

外出學(xué)習交流在制度與流程之外，項目部應(yīng)該經(jīng)常性組織：4、如何提升專業(yè)人員的專業(yè)水準項目部學(xué)習日（項目部員工主5、我們需要什么樣的合作資源？案例：選擇大企業(yè)的困惑（之成都篇與武漢篇）5、我們需要什么樣的合作資源？案例：選擇大企業(yè)的困惑（之成都5、我們需要什么樣的合作資源？再優(yōu)秀的資源也是需要考察認證的！總包考察評分大于70分合格（監(jiān)理大于60分），具備投標資格，大于90分為優(yōu)秀5、我們需要什么樣的合作資源？再優(yōu)秀的資源也是需要考察認證的5、我們需要什么樣的合作資源？清單招標清單招標的前提是全套施工圖，既定單價又定總價替代方案：模擬清單招標定單價，施工圖出奇后2-3個月內(nèi)確定總價即使是安全文明施工或措施費，都建議用清單定價5、我們需要什么樣的合作資源？清單招標清單招標的前提是全套施6、工程前期介入

評估方案的可實施性優(yōu)化設(shè)計方案，從而節(jié)約成本嚴把施工圖紙質(zhì)量關(guān)（預(yù)審）有利于編制更具針對性的前期策劃提前進行跨部門協(xié)同，有利于后期配合6、工程前期介入評估方案的可實施性7、事半功倍的項目前期策劃案例：7、事半功倍的項目前期策劃案例：第一部分第二部分什么是現(xiàn)場管理項目準備階段第三部分項目實施階段第四部分項目交付階段第一部分什么是現(xiàn)場管理第三部分項目實施階段第四部分項目交付階1、合作方管理

與合作方的第一次親密接觸合作方過程評估與管理（以總包為例）1、合作方管理與合作方的第一次親密接觸1、合作方管理1、合作方管理1、合作方管理

能力復(fù)制---對合作方的管理輸出從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地—設(shè)計——報建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個環(huán)節(jié)都離不開與我們合作的供方，如果供方提供的產(chǎn)品和服務(wù)能滿足我們的要求，則我們的工作質(zhì)量和效率就會大大提高。

供方高層供方項目團隊供方施工班組過程評估 客戶理念 管理流程 工藝標準 后評估萬科1、合作方管理能力復(fù)制---對合作方的管理輸出從產(chǎn)品開發(fā)的1、合作方管理

尊嚴---可以讓合作方的工作更有效尊重+尊嚴1、合作方管理 尊嚴---可以讓合作方的工作更有效2、項目外圍協(xié)調(diào)管理

常抓不懈的外聯(lián)工作

規(guī)劃、建設(shè)（質(zhì)、安檢）、消防、人防、交通、城管。。。。

壟斷的供電、供水、供氣、供暖。。。。案例：緊急掛靠才通過驗收的強電工程2、項目外圍協(xié)調(diào)管理常抓不懈的外聯(lián)工作規(guī)劃、建設(shè)（質(zhì)、安2、項目外圍協(xié)調(diào)管理

主動歡迎積極引導(dǎo)爭創(chuàng)口碑學(xué)會與公眾及媒體打交道

案例1：農(nóng)夫山泉“標準門”事件 案例2、開盤前三天，為“火災(zāi)事件”滅火2、項目外圍協(xié)調(diào)管理主動歡迎積極引導(dǎo)爭創(chuàng)口碑學(xué)會與公眾及媒3、現(xiàn)場技術(shù)管理

全套施工圖????基礎(chǔ)施工圖

建施、結(jié)施、水施、電施、暖施

精裝

景觀

圖紙內(nèi)審與會審施工圖（擴初）內(nèi)審設(shè)計師/設(shè)計院/與業(yè)工程師/監(jiān)理施工圖會審質(zhì)量工程師/設(shè)計師/與業(yè)工程師/

設(shè)計院/監(jiān)理/總包/與業(yè)分包圖紙會審最忌諱的就是走過場！必須重視和認真！

有圖施工---把好圖紙審查關(guān)3、現(xiàn)場技術(shù)管理全套施工圖?基礎(chǔ)施工圖圖紙內(nèi)審與會審施工

技術(shù)交底分享：日本工地早會制度案例：樣板引路交底

按交底對象：

?專業(yè)工程師

?監(jiān)理

?總包

?班組、工人3、現(xiàn)場技術(shù)管理

按交底內(nèi)容：

?圖紙交底

?規(guī)范交底

?合同交底

?現(xiàn)場交底技術(shù)交底分享：日本工地早會制度按交底對象：3、現(xiàn)場技術(shù)

方案技術(shù)優(yōu)化3、現(xiàn)場技術(shù)管理

設(shè)計方案優(yōu)化

施工方案優(yōu)化案例：奶酪墻施工方案優(yōu)化方案技術(shù)優(yōu)化3、現(xiàn)場技術(shù)管理 設(shè)計方案優(yōu)化

“四化”管理3、現(xiàn)場技術(shù)管理“四化”管理3、現(xiàn)場技術(shù)管理

工程經(jīng)驗總結(jié)與傳承3、現(xiàn)場技術(shù)管理

各階段優(yōu)秀做法推介

技術(shù)比武活勱

學(xué)習平臺（如論壇）

。。。。案例1：萬科E-learning系統(tǒng)案例2：VK設(shè)計系統(tǒng)“風玫瑰”運動工程經(jīng)驗總結(jié)與傳承3、現(xiàn)場技術(shù)管理 各階段優(yōu)秀做法推介建造成本的70%以上已經(jīng)在設(shè)計階段之前就決定了！現(xiàn)場管理如果影響到整體成本的5%，公司管理很失敗！

成本是由哪些因素決定的？4、現(xiàn)場成本控制建造成本的70%以上已經(jīng)在設(shè)計階段之前就決定了！成本是由哪

什么是目標成本？4、現(xiàn)場成本控制什么是目標成本？4、現(xiàn)場成本控制

目標成本的形成與執(zhí)行4、現(xiàn)場成本控制目標成本的形成與執(zhí)行4、現(xiàn)場成本控制4、現(xiàn)場成本控制

方案成本優(yōu)化

從意識著手

從技術(shù)著手

從管理著手

對過剩成本的優(yōu)化案例1：開關(guān)50000次的櫥柜合頁案例2：希爾頓酒店外立面方案優(yōu)化4、現(xiàn)場成本控制方案成本優(yōu)化 從意識著手4、現(xiàn)場成本控制

簽證判斷

簽證必要性判斷

方案經(jīng)濟性判斷

手續(xù)規(guī)范性判斷????????權(quán)力限制原則：不在權(quán)限之內(nèi)的簽字一律無效.若造成損失，追究責任時間限制原則：實行嚴格的時間限制，禁止事后補辦一單一算原則：一個設(shè)計變更及簽證單編制一份結(jié)算書一月一清原則：每月10日前，截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計變更 及現(xiàn)場簽證，核清造價并簽字確認，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。完工確認原則：在完工后5日內(nèi)簽字確認，隱蔽工程，須在覆蓋之前確認原件結(jié)算原則：齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)多級審核原則：結(jié)算至少要經(jīng)過二級以上的審核標準表格原則：必須使用規(guī)定的標準表格辦理簽證的八大原則4、現(xiàn)場成本控制簽證判斷簽證必要性判斷?權(quán)力限制原則：4、現(xiàn)場成本控制

規(guī)避施工管理無效成本4、現(xiàn)場成本控制規(guī)避施工管理無效成本4、現(xiàn)場成本控制

工程師“三大件”一般不看的圖紙基本不看的合同不用不看的規(guī)范提問：如今工程師必須隨身攜帶三工具是什么？4、現(xiàn)場成本控制 工程師“三大件”

一級計劃：公司年度計劃二級計劃：各項目里程碑節(jié)點計劃三級計劃：各項目（詳細實施）計劃5、現(xiàn)場進度管理

三級計劃體系一級計劃：公司年度計劃5、現(xiàn)場進度管理三級計劃體系5、現(xiàn)場進度管理

如果編制開發(fā)計劃（里程碑）5、現(xiàn)場進度管理如果編制開發(fā)計劃（里程碑）5、現(xiàn)場進度管理

合理工期與趕工5、現(xiàn)場進度管理合理工期與趕工5、現(xiàn)場進度管理

決戰(zhàn)示范區(qū)5、現(xiàn)場進度管理決戰(zhàn)示范區(qū)5、現(xiàn)場進度管理

如何實現(xiàn)高效的項目運營

“項目管理群”制度

計劃運營專員設(shè)置 必須的績效考核 項目運營圖5、現(xiàn)場進度管理如何實現(xiàn)高效的項目運營“項目管理群”制度萬科實施集團戰(zhàn)略合作集中采購制度和材料設(shè)備供應(yīng)商認證評估制度6、現(xiàn)場材料管理

材料選用萬科實施集團戰(zhàn)略合作集中采購制度和材料設(shè)備供應(yīng)商認證評估6、6、現(xiàn)場材料管理

材料封存內(nèi)容詳見老師ppt6、現(xiàn)場材料管理材料封存內(nèi)容詳見老師ppt6、現(xiàn)場材料管理

材料進場驗收驗收內(nèi)容

規(guī)格、樣式、數(shù)量質(zhì)量物理數(shù)據(jù)指標污染物檢測重要的乙供材料，如鋼筋、砌塊等需甲方工程人員見證送檢6、現(xiàn)場材料管理材料進場驗收驗規(guī)格、樣式、數(shù)量重要的乙供?目的：確定工序質(zhì)量標準，控制大面積施工?范圍：每一道關(guān)鍵工序（見清單）?時間：關(guān)鍵工序施工前?要求：樣板的施工工藝和質(zhì)量合格后，才能大面積施工。?注意事項：工藝樣板的實施時間必須盡量提前，給設(shè)計修改和工藝改進預(yù)留足夠的時間。7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

樣板引路---工藝樣板?目的：確定工序質(zhì)量標準，控制大面積施工7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

范圍：每一家總包單位、每一種戶型

作用：

1、檢驗各家總包單位及分包商的質(zhì)量水平，及早發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷

2、讓各承包商明白萬科的質(zhì)量要求。

3、經(jīng)過驗收的施工樣板間作為施工的質(zhì)量標準。7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

樣板引路---施工樣板間范圍：每一家總包單位、每一種戶型7、現(xiàn)場質(zhì)量管理樣板引解決設(shè)計缺陷和功能問題

完成時間：在大面積裝修施工開始前

完成標準：按交樓標準完成整套房間的全部施工

作用：檢驗設(shè)計合理性、材料部品效果，確保工程產(chǎn)品滿足營銷、設(shè)計要求和客戶正常使用要求。7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

樣板引路---交樓標準間解決設(shè)計缺陷和功能問題7、現(xiàn)場質(zhì)量管理樣板引路---交樓標7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

工序驗收與交接

目的：工序檢查表的建立主要是填補過程控制的空白，使之 在分步驟驗收中規(guī)定更具體。 內(nèi)容：確定項目工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡要闡述該 施工步驟需控制的主要技術(shù)要點。 執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應(yīng)作為合同簽訂的附件，要求 監(jiān)理公司和承包單位按工序檢查表格要求進行驗收工作。7、現(xiàn)場質(zhì)量管理工序驗收與交接200201201201201第1200200200

萬科全集團所有項目100%推動實測實量結(jié)合第三方“飛行檢查”結(jié)果實施“拉閘”制度操作指引即為萬科在質(zhì)量方面的企業(yè)標準，其要求顯著高亍國家標準實測實量結(jié)果與一線公司老總及項目人員的績效考核掛鉤項目組織架構(gòu)設(shè)置中專門設(shè)置“質(zhì)量技術(shù)工程師”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99% 90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期實測合格率觀感得分率綜合合格率7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

實測實量200201201201201第1200200200萬科全7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

成品保護分享：成品保護方面的經(jīng)驗與教訓(xùn)

7、現(xiàn)場質(zhì)量管理 成品保護7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

竣工驗收

竣工驗收準備

編制竣工驗收計劃組織現(xiàn)場驗收移交竣工資料辦理交工手續(xù)政策層面業(yè)主層面

政策層面驗收

客戶開放日（預(yù)驗收）客戶意見整改具備竣工備案手續(xù)交付驗收7、現(xiàn)場質(zhì)量管理竣工驗收竣工驗收準備編制竣工驗收計劃政要解決質(zhì)量通病，一是重規(guī)，二是要有科學(xué)的方法7、現(xiàn)場質(zhì)量管理

質(zhì)量通病預(yù)防要解決質(zhì)量通病，一是重規(guī)，二是要有科學(xué)的方法7、現(xiàn)場質(zhì)量管理8、現(xiàn)場安全與文明施工管理

領(lǐng)導(dǎo)和項目團隊高度重規(guī)合理投入、措施到位分與業(yè)、分區(qū)域、責任管理嚴格的過程監(jiān)控、檢查到位眼明腿勤，高度責任感讓所有人養(yǎng)成工完場清的習慣可視化案例：12年9月13日，武漢一在建工地施工升降機高墜，19人死亡

安全文明施工的關(guān)鍵在于：

為什么要“安全第一”？8、現(xiàn)場安全與文明施工管理領(lǐng)導(dǎo)和項目團隊高度重規(guī)案例：128、現(xiàn)場安全與文明施工管理

可視化案例1：日本工地可視化管理案例2：安全帽上大有可為！案例3：清單計價也是可視化8、現(xiàn)場安全與文明施工管理可視化9、現(xiàn)場風險管理

什么是風險？1.風險管理：是一個預(yù)見、識別風險，并通過一定的管理方法和應(yīng)對措 施規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低（消除）、接受風險影響的過程2.房地產(chǎn)項目管理常見風險：

戰(zhàn)略執(zhí)行偏差風險、團隊管理風險、經(jīng)營計劃風 險、資源整合風險、法律法規(guī)風險、自然條件風

險、安全隱患風險、質(zhì)量風險等3.項目風險管理目標：使?jié)撛诓淮_定因素變?yōu)榭蓽y知的關(guān)注點9、現(xiàn)場風險管理什么是風險？1.風險管理：是一個預(yù)見9、現(xiàn)場風險管理

工程管理中容易發(fā)生的風險“五搶”風險無證施工、圖紙不全、安全事敀、現(xiàn)場出入口管理、施工噪音、周圍道路污染、項目外部信息宣傳、政府處罰、周圍居民投訴、同行舉報、天氣等； 施工安全、材料組織、人力資源、技術(shù)應(yīng)變措施、政府驗收協(xié)調(diào)、圖紙進度和 質(zhì)量不合拍、質(zhì)量風險、天氣等；材料組織、人力資源、施工安全、設(shè)計變更、周圍居民投訴、天氣（臺風等）、施工質(zhì)量、政府過程檢查及整改等；材料組織、人力資源、前期報建與竣工備案一致性、政府驗收部門公關(guān)協(xié)調(diào)、驗收資料準備（甲方、總包、監(jiān)理、設(shè)計院）、贈送面積、施工質(zhì)量、天氣等；備案證件不全、質(zhì)量風險（施工細節(jié)、觀感）、使用功能風險、外界媒體、銷售承諾一致、合同風險（按時交付）等。搶開工：搶預(yù)售：搶封頂：搶竣工備案：搶交付：9、現(xiàn)場風險管理工程管理中容易發(fā)生的風險“五搶”風險無證施9、現(xiàn)場風險管理

工程管理中容易發(fā)生的風險合作方扯皮風險

平等尊重是前提，己所不欲勿施于人重視前期游戲規(guī)則的建立規(guī)范完善的合同管理避免超低價中標和大量后期索賠過程中的定期和不定期交流非常重要案例：一錘子買賣的合作方9、現(xiàn)場風險管理工程管理中容易發(fā)生的風險合作方扯皮風險平9、現(xiàn)場風險管理

工程管理中容易發(fā)生的風險交付風險

左圖關(guān)注兩點：

1、立面線條影響窗戶

2、立面線條影響陽臺欄桿

交付風險應(yīng)該在實施前就發(fā)現(xiàn) 并提出針對性的解決方案！案例：里面風格帶來的交付風險9、現(xiàn)場風險管理工程管理中容易發(fā)生的風險交付風險案例：里面9、現(xiàn)場風險管理

工程管理中容易發(fā)生的風險驗收風險【民用建筑設(shè)計通則】“臨空高度在24M以下時，欄桿高度不應(yīng)低于1.05M。”105CM“欄桿高度應(yīng)從樓地面戒屋面至欄桿扶手頂面垂直高度計算，如底部有寬度大于或等于0.22M，且高度低于或等于0.45M的可踏部位，應(yīng)從可踏部位頂面起計算。”

這類風險應(yīng)該在審圖環(huán)節(jié)就發(fā)現(xiàn)并變更解決！案例：陽臺欄桿高度影響驗收問題25CM45CM9、現(xiàn)場風險管理工程管理中容易發(fā)生的風險驗收風險【民用建筑10、內(nèi)部配合管理

開放日，配合很重要

確定開放區(qū)域和范圍制定專項方案和計劃全員參與（包括施工單位和監(jiān)理單位）各專業(yè)協(xié)同一致，責任到人提前通知