現代房地產投資項目策劃東南大學

一、現代房地產投資

項目過程分析（一）房地產投資項目程序的劃分通常情況下，房地產項目投資可以分為四個階段，即：投資機會選擇與決策分析階段Ⅰ前期工作階段Ⅱ建設階段Ⅲ租售階段ⅣⅠⅡⅣⅢ整個項目開發期（二）房地產開發階段對整個項目的影響

影響曲線時間前期開發建設期投資曲線（三）、房地產項目開發主要步驟

投資開發四個階段可細化為八個主要步驟，即：投資機會尋找投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權規劃設計與方案報批簽署有關合作協議施工建設與竣工驗收市場營銷與物業管理（四）對房地產投資項目過程的分析1、房地產項目投資，應從粗獷、經驗型向技術、精確型轉化。2、房地產投資項目能否成功的關鍵在于項目的前期，即在項目的策劃決策階段。3、四個階段的輕重排續由重到輕應為Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。4、當然，項目進展到任何一個階段均為關鍵。

二、房地產投資項目

整體策劃理念（一）何為房地產投資項目整體策劃房地產投資項目策劃是指為達到投資目標，在調查、分析有關資料的基礎上，按照一定的程序對房地產投資項目的實施事先進行系統的、全面的構思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執行方案，以及根據目標要求和現實環境變化，對方案進行修改、調整的一種創造性的活動。（二）房地產投資項目整體策劃的含義策劃是為一定的目標服務的，應完全服從目標要求。策劃是建立在對有關的情況調查、研究基礎上的。策劃包括制定方案、選擇方案、調整方案三個方面。來自中國最大的資料庫下載

（三）項目策劃與可研的區別項目投資項目策劃投資項目的可研內容總體性、全局性的方案策劃項目在經濟、技術上是否可行研究范圍從項目開始直至物業管理全過程項目立項之前地位整體性的是策劃過程中的一個步驟或一部分結果從多個方案中選擇科學的、合理的最優方案僅僅回答是否可行,不一定是最優的落實通常必須落實到計劃、予以實施并不一定落實到計劃，只是一個階段性工作（四）項目策劃與決策的區別策劃的過程包括制定方案、選擇、調整方案；決策是對方案的優選。項目可研、決策都應是策劃工作的具體內容，策劃更廣泛。（五篇）項談目策白劃的鋼特性目的虹性超前病性程序育性創造精性整體穩性現實薪可行尺性調適飄性三、烤房地昆產投鋤資項阻目古策鳥劃分攏類與編內容（一恐）房酒地產馳投資技項目色策劃野分類已有杯明確戰項目哈的全殖過程忽策劃還沒航有明視確項襪目的積投資綿策劃單項椅策劃（二絡）已綢有明銹確項紫目的坡投資參策劃這種列情況加是指升以有化項目修批文瘋，已緞拿到蘋土地靠的項殖目。很這種解類型友的策喉劃一鍵般是哲從項苦目分丈析開歷始直盡至項澤目結孝束。證主要敏內容短包括忌：1、市場器分析2、目標傘市場編確定相、產廚品定虎位3、財務哨評價4、營銷質策劃5、開發托過程手策劃6、融資跨策劃7、物業湖管理舊策劃8、投資麗風險砌分析映及控廳制市場險分析政策紫分析木研究供給挨分析需求勇分析消費守者研叢究競爭創對手叫研究對未讀來市閑場的循預測目標箭市場早確定蹤蝶、產臉品定磚位1、擇市場舟細分誤，確奧定子訪市場框（一春個或傾若干遼個）2、版項目足概念服定位3、恰項目糾功能并定位4、巧產品醉的研掌發5、特產品向功能芝的優蹄選與蝦組合6、腎規劃季設計薯任務橫書財務傳評價1、噸項目命成本知分析2、壞項目患效益攻評價3、兔評價籃指標爭與方并法（1強）評站價指斥標：投資稱收益出率；舒內部汗收益示率；品自有嗽資金苦收益達率、妖投資繼回收泥期等濕。（2廳）分拉析方銳法：動態攜的、多現金銳流量強分析媽、盈病虧分表析、葡敏感號性分爆析等叨。營銷愁策劃1、臉營銷穿調研2、淚產品糕策略3、本價格蝦策略4、殲廣告淋策略5、械銷售繩執行尖與控沉制賣等開發粘過程曉策劃采用蒜現代侄項目擁管理友的手尼段對經項目納進行淘策劃璃。主返要內類容應慮包括葡：1、威通過遍招投庸標優滋選工帳程承專包、網監理善單位杯。2、湖采取謝建設中監理燈方式檔對工艘程實喘施管樣理、票控制竿。主要滑內容希有：熱成本通、工廊期、擔質量鞠的控改制；合同宮、信愚息管拆理；各種培關系星的協硬調等管。融資煙策劃t投入投資投資曲線銷售收入曲線銷售收入資金差額開發建設期營銷期利潤0融資隆策劃1、塌測算描投資撿成本罵及其咽分布叫，制未定資鈴金投元入計灘劃。2、堡預測愿項目寬銷售孟收入墊，制程定資傾金回筋收計或劃。3、蹈結合乏企業拘自有慰資金萬狀況賢，測林算項約目資壁金需燙求情舟況。4、憐選擇汁融資逗方式腦、制博定融也資計競劃。5、鹽融資爐方案囑分析后及確孝定。物業瓶管理義策劃1、泉物業油管理刃標準芳策劃2、愛物業埋管理娃方式拴選擇3、帳物業組管理被合同燦準備4、持物管州的特肅色服鋒務5、糞物業晝管理址的收棉費標患準等投資若風險碌分析習及控眼制1、橋投資姥風險脖的辨書識在眾幸多的駁風險筐中辨謝別哪鑒些可落能在撤本項掉目中甲發生作。2、到風險類的評溜價對風村險何巖時發鉗生、嗓強度勺、持址續時意間等換進行相評價椅。3、完風險濱的處孫理承擔兔、回漠避、聯轉移應、分禾散…酬….借等。4、憲風險六的控耍制制定條風險權控制弱、防伯范計皆劃，萄指導腰項目屆實施剝。（三糊）還源沒有罰明確救項目釀的投羨資策社劃這種叢情況煙往往黃是投戰資者趣還沒栽有明圓確項蜻目時施所進湯行的佛策劃貨。主譜要內碧容包酒括：1、漂投資箏開發腳區位記分析鉗與選纖擇2、補投資罩開發委方向沙及內腸容分璃析與她選擇3、憶投資昂規模已分析模與選賞擇4、口投資弱開發到合作托方式纏分析皆與選湖擇5、禮項目皮融資脈方式拌的分秤析與皇選擇6、叢開發造完成貫后