08年廈門市房地產專題報告2021年1月提綱：一、廈門城市概況1. 地理區位2. 交通環境3. 行政區劃及人口分布（包括城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面）二、發展綜述1. 總體經濟運行情況2. 居民消費能力分析3. 產業結構及特征4. 主要產業基地及概況5. 城市發展概述三、城市發展規劃（當地城市近、中期規劃發展方向描述）1. 城市發展總體規劃、功能布局2．土地利用規劃3. 公建配套設施建設規劃 (1)公共基礎設施建設 (2)交通設施建設四、房地產市場研展（城市總體及重點片區）1. 土地市場(1) 近3年土地出讓情況及分析(2)廈門07、08年商住土地出讓情況分析（3）2021-2021年廈門商住地塊分區出讓情況(4) 土地市場小結及發展趨勢預測（5）08年上半年土地出讓情況2. 商品房市場(1) 03-08年房地產開發投資情況分析(2) 房地產銷售情況(3) 市場價格走勢分析(4) 未來供需分析(5) 板塊分布與典型樓盤(6) 市場小結3．當地市場主要開發商情況六、08年市場總結及09年預測1．08年市場總結2．09年預測及發展建議一、廈門城市概況同安區1、地理區位同安區廈門市位于東經118o04′04″、北緯24o26′46″，地處我國東南沿海——福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，面對金門諸島，與臺灣寶島和澎湖列島隔遠古時為白鷺棲息之地而稱“鷺島”。宋太平興國年間，因島上產稻“一莖數穗”又名“嘉禾嶼”。地處我國東南沿海——福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，面對金門諸島，與臺灣寶島和澎湖列島隔海相望。廈門由廈門島、鼓浪嶼、內陸九龍江北岸的沿海部分地區以及同安等組成，陸地面積1565.09多平方公里，海域面積300多平方公里。是一個國際性海港風景城市。

廈門的主體——廈門島南北長13.7公里，東西寬12.5公里，面積約128.14平方公里，是福建省第四大島嶼。廈門港是一個條件優越的海峽性天然良港，其海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，港區外島嶼星羅棋布，港區內群山四周環抱，港闊水深，終年不凍，是條件優越的海峽性天然良港，歷史上就是我國東南沿海對外貿易的重要口岸。

廈門屬亞熱帶氣候，溫和多雨，年平均氣溫在21℃左右，夏無酷暑，冬無嚴寒。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，風力一般3至4級，常向主導風力為東北風。由于太平洋溫差氣流的關系，每年平均受4至5次臺風的影響，且多集中在7至9月份。

海滄區思明區區湖里區區海滄區思明區區湖里區區翔安區集美區廈門市“海灣型”城市道路系統規劃采用快速路、主干路、次干路及支路四個等級劃分，總體規劃的重點是快速路及主干路。

a、快速路系統規劃①放射干線：依托跨海通道規劃三條放射干線，分別在城市擴展的不同方向與區域快速交通走廊相銜接。

中線——以集美大橋、集美二橋為通道，向北銜接同三線區域交通走廊，服務廈門與集美、規劃大學城、鐵路客站、同安等快速交通聯系，是廈門北向主要的城市進出口道路西線——以海滄大橋為通道，向西經蔡尖尾山隧道，沿孚蓮路銜接同三線區域交通走廊，承接廈門與海滄、新陽、東孚的快速交通聯系，是廈門西向的城市主要進出口道路。

東線——依托新建東通道，向東、向北穿越規劃的翔安新區，與同三線區域交通走廊銜接，主要承接廈門與翔安區的快速交通聯系，是廈門東向的城市主要進出口道路。②環形聯絡線：是島外東、西海域間快速聯系干線，連接翔安新區、西柯、大學城、新陽，為島外組團功能聯系提供快速交通服務，并為“海灣型”城市功能結構的一體化提供交通服務條件；環形聯絡線東向預留與金門通道和銜接，并從區域城市群（帶）的發展前景考慮，預留石獅、泉州方向的沿海通道。

③其它地區性快速道路：主要在快速路主構架系統下，根據土地利用和交通需求特征，規劃增加快速路的銜接線路，以提高交通服務水平。

b、主干路系統規劃

根據主干路所承擔的交通功能，將部分聯系組團的道路提升為結構性主干路。主干道間距800～1200米，盡量均勻地布置于城市各個組團，主干路紅線寬度40～60米，雙向4～8車道。3、行政區劃及人口分布廈門位于福建省東南沿海，位處漳廈平原和泉州平原的中心，北面與泉州地區南安市、安溪縣為鄰，西面與漳州市長泰縣、龍海市相接，東臨金門縣，處于發源于閩西、橫貫龍巖、漳平、華安、長泰、龍海等地的九龍江口。與臺灣隔海相望，與金門一衣帶水，為祖國東南沿海的重要門戶。

廈門市行政建制始于宋朝，稱“嘉禾里”，屬泉州府同安縣；1949年，成立廈門市人民政府，屬福建省人民政府直轄。1980年，國務院在廈門市湖里區設立經濟特區，2021年5月國務院批復廈門市行政區劃調整，廈門市下轄思明、湖里、海滄、集美、同安、翔安等六個行政區，市域行政面積為1565平方公里，廈門廈門面積為133.25平方公里。

全市人口中以漢族居多，另有回、滿、壯、畬、苗、及高山等20多個少數民族。由于地理環境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺同胞。至2021年末，全市戶籍人口167.24萬人，常住人口為243萬人。在戶籍人口中，城鎮人口為114.16萬人，島內的思明、湖里兩個區人口合計76.57萬人，占全市人口的比重達67.07%；全市人口出生率為12.12‰，人口死亡率為3.67‰，人口自然增長率8.46‰，比上年提高0.94個千分點；男性人口和女性人口分別為84.43萬人、82.81萬人，各占50.48%和49.52%，性別比為101.96（女性為100）。二、發展綜述1、總體經濟運行情況08年1－6月，廈門市實現地區生產總值719．7億元，同比增長15．1％。規模以上工業總產值1454．87億元，增長19％。規模以上工業增加值完成339．37億元，增長20．9％，同比提高5．3個百分點。2021年，全市實現生產總值（GDP）1375.26億元，比上年增長16.1%，全年經濟運行呈現出逐漸上升的態勢。這一增長速度高于全省平均水平1個百分點，在省內九地市和全國15個副省級城市中也屬較快增長水平。2、居民消費能力分析08年1-6月，廈門城鎮居民人均可支配收入12389元，比增9．5％。農民人均現金收入5170元，增長10．6％。2021年，廈門市城鎮居民人均可支配收入21503元，首次突破2萬元，比上年增長16.2%。增幅比上年提高3.3個百分點。農民收入保持較快增長，連續3年增幅超過10%。2021年，全市農村居民人均純收入7637元，比上年增長11.2%。2021年全市人均生產總值（按常住人口計算）為56595元，比上年增長11.3%，折合美元突破7000美元，達7398美元。2021年，廈門市財政總收入首次超過300億元，達348.44億元，比上年凈增81.09億元，為全市生產總值的25.3%，比上年提高1.7個百分點,高出全省平均水平近10個百分點。3、產業結構及特征廈門三次產業結構中，仍以二次產業為主導，如現在島內的湖里區、島外四區均分布了不同程度的工業。三次產業也占有了近一半的比例，且近年來三次產業的比值逐步增長，這說明廈門作為海灣型城市，其豐富的旅游資源為廈門的經濟增長做出了越來越大的貢獻。4、主要產業概況自2021年來，廈門的固定資產投資均保持了較高的增長率，2021年的增長幅度達到了64.86%，2021年增幅仍保持在40.11%，增加凈值為265.6億元。這表明廈門正在加快速度的進行基礎設施的建設，特別的對島內外的交通設施的加強。如現在正在建設的通往海滄的隧道、公交快速路等。同時，近年房地產市場投資額的增加也是固定資產投資額迅速增加的原因之一。08年上半年投資運行特點:A．工業投資增速減緩08年上半年共完成全社會固定資產投資372.81億元，增長3.76%，呈現出低速增長態勢，其中農村投資4.4508年1-6月全市城鎮以上工業固定資產投資94.01億元，增長2.12%。三大支柱產業累計完成投資37.71億元，下降28.59%。B．基礎設施投資下降上半年城鎮基礎設施投資126.55億元，下降3.08%。其中教育行業完成投資8.87億元，下降23.17%；衛生行業完成投資1.69億元，下降42.46%；今年受環東海域丙洲、西爐片區項目投資量減少的影響，上半年水利、環境及公共設施管理業投資30.62億元，下降27.94%。在城市快速公交brt、集美大橋、杏林大橋、翔安隧道等重大交通基礎設施項目的有力支撐下交通運輸、倉儲和郵政業完成投資63.01億元，增長21.96%。C．房地產投資增速回落國家對房地產業的宏觀調控政策的影響逐步顯現，與一季度相比較，今年上半年全市房地產開發投資增幅逐步回落，1-6月累計完成房地產開發投資136.13億元，增長8.47%，增幅較一季度回落5.4個百分點。其中，土地購置費56.6億元，增長2.8%，增幅較一季度回落了3.4個百分點。由于去年新拍土地的項目今年多數還處于籌備或觀望狀態，導致今年房地產新開工面積大幅下降，今年1-6月全市房地產新開工面積僅為224.2萬平方米，下降44.2%。雖然今年以來開工面積降幅較大，但由于去年末結轉項目較多，今年房地產施工繼續保持較大規模。1-6月房屋施工面積2867.71萬平方米，增長27.8%。此外，由于前兩年開工建設的房地產項目今年大部分已處于竣工收尾階段，造成商品房竣工面積大幅增加，1－6月商品房竣工面積237.82萬平方米，增長100.4%，竣工面積中以非住宅的廠房、商業用房和辦公樓增長較快，分別增長3.05倍、2.09倍和1.63倍，商品住宅僅增長57.33%。投資增速回落的原因分析08年以來，物價持續高位運行，煤電油運緊張，宏觀調控力度不斷加大，銀根抽緊，銀行存款準備金達歷史最高水平，宏觀環境趨緊。與前兩年相比，今年我市固定資產投資增幅出現大幅回落，上半年共完成全社會固定資產投資372.81億元，增長3.76%，較上年末下降了36.36個百分點，投資增速回落的主要原因：D．07年投資增長較快，造成基數較高。從2021-2021年四年間的固定資產投資情況看，是我市投資增幅最快、投資最大的一個時期，在短短四年的時間里突破了300億、400億、600億、900億幾個關口，特別是去年全市固定資產投入達到了927.7億元。投資的高增長使得去年同期基數較高，今年繼續保持投資的高速增長難度很大。E．缺乏新的大項目支撐，投資后勁不足08年1-6月我市投資上億元項目（不含房地產項目）明顯減少，共40項，項目個數較去年同期減少10個，投資總額為113.04億元，較去年同期減少26.13億元，占城鎮投資總額的比重由去年的39.11%下降為今年的30.68%。從新開工項目看，今年1-6月我市共有新開工項目95個，項目個數較去年同期增加22個，但新開工項目計劃總投資和新開工項目平均規模為分別下降46.0%和58.51%。從數據上看，今年投資后勁明顯不足，缺乏新的大項目的支撐也是造成當前我市投資增速下滑的主要原因。F．適度從緊的貨幣政策加大企業融資難度由于國家實行適度從緊的貨幣政策，銀行加強了風險管理，企業貸款難度增加，很多項目在沒有足夠資金保障前提下不敢倉促上馬。如通士達節能光源制造基地、海峽西岸電子資料市場等工業投資項目，因難以籌措更多的資金用于項目建設。此外，一些中小企業工業投資由于單筆貸款額度較小，手續繁雜，擔保困難，貸款融資難度進一步加大。G．征地拆遷困難影響項目投資進度因征地拆遷滿足不了工程進度的要求，直接造成工程進度滯后。今年我市受征地工作進展緩慢或土地未按時交付影響的市重點投資項目多達十幾項，主要有：歐厝游艇產業基地、同綸實業（二期）、正新海燕（二期）、金保利光電、金保利科技、廈門至安溪城際快速路（龍門-云埔-田厝段）、海翔大道、環島干道、海滄疏港通道（海新路-孚蓮路段）、國道324復線（西湖-馬巷段）、理工學院（二期）、華僑大學廈門校區（二期）、高林居住區、五緣公寓、臺灣水果銷售集散中心等項目。此外，部分項目因前期申報環節工作滯后影響項目正常開工；部分項目受市政配套或電力配套不同步影響正常工作進度。H．房地產投資增長放緩、市場需求減弱今年全市房地產投資緩慢的主要原因：一是受房地產市場低迷和國家嚴格土地政策的影響，今年以來我市土地拍賣市場嚴重萎縮，觀望心態濃重。在上半年四次土地拍賣中出現兩次整體流拍現象，但進入二季度后，我市土地市場出現回暖，在今年4月8日推出8個地塊中，有6塊成交，總成交價款32億元，隨后6月8日推出的地塊中有7塊成交，但成交總價僅為7.48億元，大部分以底價成交，給下半年土地市場留下很大懸念。與一季度相比較，今年上半年全市房地產開發投資增幅回落，1-6月累計完成房地產開發投資136.13億元，增長8.47%，增幅較上月回落5.4個百分點。其中，土地購置費56.6億元，增長2.8%，增幅較一季度回落了3.4個百分點。土地拍賣減少直接影響房地產投資減少，也影響財政收入，并對項目后續建設資金造成極大影響。二是由于上半年我市新開工項目大幅減少和竣工項目大量增加，全市房地產在建規模相對縮減，也導致房地產建安工作量逐步下降，造成房地產投資相對減少。1-6月房地產建筑工程投資67.92億元，增幅比一季度末減少5.7個百分點。全年投資預計08年投資形勢嚴峻，面臨困難較大。受宏觀調控影響，我市一些大的產業項目因籌資困難，放慢投資進度；brt、集美大橋、杏林大橋等重大項目下半年工程量逐漸收尾；一些片區調低年度投資計劃，其中：環東海域片區由95億調整為75億（下調20億）、杏林灣片區由49億調整為40億（下調9億）、五緣灣片區由38億調整為29.5億；原定全年152億土地拍賣計劃實現難度較大。從目前形勢上看，預計全年完成投資只能與去年基本持平。5、城市發展概述2021年，《國務院關于廈門市城市總體規劃的批復》指出：“廈門是我國經濟特區，東南沿海重要的中心城市，港口及風景旅游城市。”這就是國家對廈門所作的明確定位，是對廈門體制優勢、區位優勢和資源優勢的總結。城市建設發展目標：按照“優化島內、拓展海灣、擴充腹地、城鄉互動”的開發原則,把形態開發、功能開發和生態開發有機結合起來,加快推進海灣型城市生態建設,加快推進兩大基地、四個中心建設,力爭到2021年,基本建成海灣型城市框架,到2021年,全面建成國際性港口風景城市和區域性中心城市。“兩大基地，四大中心”，即在未來10-20年間把廈門建設成為高新技術生產研發基地、對臺交流合作基地和航運物流中心、金融商貿中心、旅游會展中心和文化教育中心，形成具有強大競爭能力、服務能力和集聚擴散能力的區域性中心城市。城市用地發展方向選擇

廈門城市空間拓展方向：（1）優化廈門的存量建設用地，嚴格限制向廈門東部繼續大規模拓展城市建設用地，為廈門城區的可持續發展留有余地。廈門東北部的用地關系到廈門長遠發展和功能提升，具有極高的戰略價值，而且廈門的實際人口規模已經超過控制上限，從保護和合理利用廈門土地資源的原則出發，應避免廈門建設用地繼續大規模擴展。

（2）選擇島外東西兩翼為今后城市空間拓展的重要方向，根據兩翼的發展現狀和實際條件，采取“同時發展、各有側重”的方式，從空間上真正實現從海島型向海灣型的發展。在區域聯系的層面上，由于山地丘陵的限制，東西兩翼是連接漳州和泉州的重要通道，是最有潛力的發展區位，選擇拓展東西兩翼有利于發揮廈門作為區域中心城市的功能。

（3）杏林和集美以用地功能完善和優化為主，輔以適度的外延拓展。杏林和集美是島外開發最早的功能組團，已經具備一定的規模，功能仍需完善，但缺乏有規模的可建設用地，應以功能完善和優化為主。

（4）推進同安城區的完善與拓展的同時，積極引導同安的集中城市化和農業產業化進程。同安位于城市市政走廊的北側，在經歷了長期發展后已經具備一定的發展規模和基礎，同時也擔負著為周邊村鎮服務和通過城市化引導周邊地區發展的重任。應積極推進島外新市鎮的規模化擴展，撤并一般小集鎮，引導農村二、三產業及非農人口向新市鎮集中，相應促進新市鎮的城市綜合功能發展，嚴格控制島外其他一般城鎮的發展規模。

廈門城市未來空間發展總體應以“優化廈門、拓展島外、兩翼并舉、各有側重、集約高效、持續發展”為指導方向。三、城市發展規劃1、城市發展總體規劃、功能布局廈門城市總體規劃自1991年3月開始調整編制，到1996年12月終稿，前后歷時約6年。廈門城市總體規劃分近期（2021年）、遠期（2021年）、遠景三個階段。城市規劃區面積560平方公里，廈門將從“海島城市”逐漸發展成為“海灣城市”，遠期城市面積將擴大到154平方公里以上，人口156萬人左右，最終將建筑成為現代化國際性城市。廈門的城市性質是：海港、風景城市，我國東南沿海中心城市之一。廈門城市結構以廈門本島為中心，形成眾星拱月的格局。城市總體分為四大片區：本島中心片區，包括中部新市區、南部舊城區、鼓浪嶼-萬石山風景名勝區、北部港區、高科技工業區和東部前埔副中心；西片區包括新陽工業區、海滄新市區、南部工業區和海滄港區；北片區包括集美、杏林、同安組團；東片區包括馬巷、新店、劉五店、大嶝島，遠景還包含金門島等組團。2、土地利用規劃

（1）優化廈門的存量建設用地，嚴格限制向廈門東部繼續大規模拓展城市建設用地，為廈門城區的可持續發展留有余地。廈門東北部的用地關系到廈門長遠發展和功能提升，具有極高的戰略價值，而且廈門的實際人口規模已經超過控制上限，從保護和合理利用廈門土地資源的原則出發，應避免廈門建設用地繼續大規模擴展。

（2）選擇島外東西兩翼為今后城市空間拓展的重要方向，根據兩翼的發展現狀和實際條件，采取“同時發展、各有側重”的方式，從空間上真正實現從海島型向海灣型的發展。在區域聯系的層面上，由于山地丘陵的限制，東西兩翼是連接漳州和泉州的重要通道，是最有潛力的發展區位，選擇拓展東西兩翼有利于發揮廈門作為區域中心城市的功能。

（3）杏林和集美以用地功能完善和優化為主，輔以適度的外延拓展。杏林和集美是島外開發最早的功能組團，已經具備一定的規模，功能仍需完善，但缺乏有規模的可建設用地，應以功能完善和優化為主。

（4）推進同安城區的完善與拓展的同時，積極引導同安的集中城市化和農業產業化進程。同安位于城市市政走廊的北側，在經歷了長期發展后已經具備一定的發展規模和基礎，同時也擔負著為周邊村鎮服務和通過城市化引導周邊地區發展的重任。應積極推進島外新市鎮的規模化擴展，撤并一般小集鎮，引導農村二、三產業及非農人口向新市鎮集中，相應促進新市鎮的城市綜合功能發展，嚴格控制島外其他一般城鎮的發展規模。（5）舊城區是廈門的發祥地,自然環境、人文環境卓越，各項公共設施已有相當規模和水平，是廈門市的“黃金地帶”，具有強大的“磁性”，對于它的更新改造，有著許多有利條件。依據城市總體規劃對全市產業結構的調整策略和土地價值的級差規律，成為舊城發展第三產業、改善環境、更新城市空間，提高三個效益的有利條件。同時，廈禾路、鷺江道、市府大道的改造，以及相應產生的房地產開發，對舊城的發展起到很大推動作用。由于，舊城區建筑稠密、危房普遍、拆遷量大，基礎設施薄弱，超負荷運行，成為舊城發展的制約因素；道路交通和停車設施的嚴重滯后，制約了傳統商業街的進一步發展。所以舊城區分區規劃力求從城市綜合的、整體的、多方面的角度制定相應的策略，以期達到優化用地結構，完善公共服務設施，提高舊城整體環境品質，強化舊城特色的目的。確定舊城區分區規劃性質為規劃在力求保持舊城原有格局的前提下，改善居住環境和購物環境。完善居住區級的公共服務設施，特別是集中綠地、中、小學和敬老院等，使居民感受到生活舒適、便利；改善道路交通環境，完善交通設施，如增加停車場（庫），為廈門舊城區傳統商業街的購物創造好的環境，同時規劃還對城市設計，歷史風貌街區，商貿旅游，提出多項導控措施。規劃用的規模：857公頃規劃人口規模：21.5萬人規劃完成時間：2021年3月規劃編制單位：廈門市城市規劃設計研究院廈門公布2021－2021住房建設規劃3年開建108萬平方米保障房；2021年-2021年，廈門市擬開工建設7個社會保障性住房項目。”《廈門市住房建設規劃(2021-2021年)》前日對外公布(以下簡稱《規劃》)，此前，2021年和2021年的規劃已經公布。各區建設規劃《規劃》預計，廈門本島以優化調整為主，繼續推進湖邊水庫、五緣灣、高林五通等新區的建設。海滄區重點是推進海滄新城的建設；集美區建設重點為火車站新站片區、杏林灣片區及集美北部片區(環東海域部分)；同安區由大同老城區周邊向同安南部如西湖片區、潘涂周邊推進；翔安區重點仍在翔安新城、新店及馬巷鎮周邊。開建108萬平方米保障房《規劃》預測，2021-2021年，全市中低收入住房困難家庭保障房需求約為5.1萬套。預計2021年新開工住房建筑面積490萬平方米，主要包括社會保障性住房18萬平方米，商品住房382萬平方米，外口住房90萬平方米。預計2021年新開工住房建設面積540萬平方米，主要包括社會保障性住房40萬平方米，商品住房430萬平方米，外口住房70萬平方米。預計2021年新開工住房建設面積590萬平方米，主要包括社會保障性住房50萬平方米，商品住房478萬平方米，外口住房62萬平方米。90平方米以下戶型占70%商品住房規劃實施與保障措施上，調整城市住房的供給結構，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應，力求年度住房建設總量中90平方米以下的戶型面積比率達到70%。3. 公建配套設施建設規劃(1)公共基礎設施建設中小學校布局規劃：《中小學校布局規劃》以教育要面向現代化、面向未來為知迸思想，根據廈門市城市邑體規劃和教育事業發展的需要，按照“著眼發展、立足當前、新舊有別、科學布局、盤活資源”的基本思路，確定學校建設標準以及建設數量，以保證教育貧源總量按需增加。規劃遵循幾條規則：ａ嚴格遵循城市規劃的要求，ｂ從客觀實際出發，合理調配理有資源，ｃ對教育需求進行科學預測，防止二次建設造成的浪費，ｄ小學初中應盡量滿足就近人學的原則，ｅ學校建應保證一設定的規模，提高教學水平。由于現狀已建的學校多套用舊標準，相對指標低，而進一步擴建的難度非常大，所以對現狀已建和未建的學校也選取用不同的標準，其中一個基本思路可是能大的盡量大點，高標準地建立些示范點〔20%以上〉，基本滿足教學需求。對于個別確實有困難而近期又難以解決的，盡量靠近保護線，遠期通過擴大用地生源再分配等途徑分期解決。規劃中學生均用地指標：島內：舊城區——現有學校采用13平方米，新建學校采用15平方米，新城區——現有學校采用18平方米，新建學校采用18-22平方米，島外：舊城區——現有學校采用16平方米，新建學校采用18-22平方米，新城區——現有學校采用20平方米，新建學校采用22平方米，規劃小學生均用地指標：島內：舊城區——建議學校采用15-15平方米/生，新城區建議學校采用15平方米/生，島外：舊城區——建議學校采用12-15平方米/生，新城區建議學校采用18平方米/生，新建學校的規模，小學以24班或30班，中學以30班或36班較佳對于需要改造的學校，則應具體情況具體分析，規劃在總量上保證需求。廈門市消防規劃：根據一九八九年公安部建設部財政邵和國家計委聯合頒發的《城市消防規劃建沒管埋規定》以及國務院辦公廳轉發的《消防改革與發展綱要》的要求進行編制的，是城市經濟規劃的深化和補充。本規劃的期限和范圍誠市總體規劃相致，規劃的內容包括確定誠市消防發展目標、城市重點消防發展目標、城市重點消防地區城市消防安全布局誠市消防站布局，消防供水、通汛通道供電規劃以及燃氣消防森林防為、消防與抗震人防，此外還對實施觀劃的保障借施，近期建設內容和經濟測算迸行了闡述根據該規劃，廈門市將建設四十個陸上消防站、兩個水上消防站個空救站以及消防指揮中心消防訓練中心和后勤保障基地，增強消防隊伍的裝備力量將在老誠區適當打通若干條消防通道。將限制島內危險品庫區的發展，搬遷些島內的分散油庫，并對危險品倉庫碼頭，主要的油庫區，液化氣碼頭和儲存站提出了選址及布局意見，對運載危險品車輛穿越城市的路線及時間提出了限制本規劃的編制為建立廈門市誠市消防安全保障體系，有效提高城市整體防災抗災能力，防止和減少火災的發生提供了行動指南。 (2)交通設施建設鐵路：年內完成投資150億元，繼續加快溫福、福廈、龍廈、廈深、向莆等5條快速鐵路和湄洲灣北岸、福州可門和江陰疏港鐵路建設，年底前完成溫福鐵路福建段鋪軌，開工建設峰福鐵路峰南段電氣化項目。2021年，投資200億元以上，溫福鐵路福建段、福廈鐵路年內投入運營，加快建設福州、廈門等現代綜合交通樞紐；開工建設贛龍鐵路復線（含漳州港尾鐵路）、武夷山至福州高速鐵路。2021年，投資260億元以上，爭取龍廈鐵路投入運營；推進南（平）三（明）龍（巖）鐵路、浦（城）建（寧）龍（巖）鐵路、泉（州）永（安）長（汀）鐵路、衢（州）寧（德）鐵路、沿海貨運、城際鐵路及一批疏港鐵路項目前期工作。高速公路：年內完成投資180億元，建成浦南高速公路、泉三高速公路三明段、福州灣邊大橋及接線，開工建設廈漳跨海大橋、永安至寧化高速公路、南安至廈門高速公路、福泉、廈漳高速公路擴建、寧德至武夷山高速公路、漁溪至平潭大橋高速公路。2021年，投資240億元以上，開工建設湄洲灣至永定、福州至永泰等9條高速公路。2021年，投資340億元以上，開工建設福州、廈門、泉州等繞城高速公路和仙游至南安、建甌至閩侯等5條高速公路。普通公路：年內完成投資100億元，全年完成農村公路路面硬化5500公里。明后年普通公路各投資140億元，每年完成普通公路改造和農村公路路面硬化5000公里以上；進一步改造完善“兩縱兩橫”國道、“八縱九橫”省道網絡，加快新農村公路網建設。港航：年內完成投資60億元，新增港口吞吐能力3000萬噸。明后年投資分別不低于70億元和80億元，新增港口吞吐能力分別為4000萬噸和5000萬噸。重點加大“兩集兩散”重點港區開發力度，開工建設一批新的港口配套項目。全面推進沿海與臺灣地區海上直航的各項工作。民航：明后年機場建設投資分別為10億元和20億元，加快機場新建、擴建步伐。全面推進對臺空中直航的各項工作。

廈漳跨海大橋：國家一級公路、總長12.3公里、寬33米。福建省提出推進海峽西岸經濟區建設后，漳州市也提出了新的發展思路：充分發揮對臺、港口、農業的比較優勢，打造兩岸經貿合作基地、新興制造業基地和優質食品供應基地，把漳州建成與廈門特區互動、對臺合作緊密、對外開放領先的生態工貿城市。為了加快與廈門在產業鏈銜接、基地共建、港口合作、基礎設施建設及政策、市場的對接，漳州致力于打造兩地之間無障礙的“半小時通道”，著眼于構建“大漳州”的目標，實施中心市區沿著九龍江東移，與龍海市連片發展，形成城市帶，進而直接與廈門對接。為了打破九龍江的阻隔，漳州市除了積極配合廈門做好廈漳跨海大橋的前期工作外，還抓緊籌備長洲至海滄跨海大橋高速公路支線，拓建角海線（角美——海滄）公路，改建長泰至同安、陳巷至灌口等公路，做好廈深（廈門——深圳）鐵路、贛龍漳鐵路的前期工作，從而把漳州市區、藍田工業區、角美工業區、龍池開發區與廈門市區、漳州港連成一體。四、城市房地產市場分析1土地市場（1）近三年廈門土地出讓情況及分析根據廈門市土地礦產資源交易市場的統計數據顯示，2021年廈門全市共出讓土地面積194.27萬平方米，相比2021年224.14萬平方米的出讓量，減少了29.87萬平方米，同比下降了13.3％；建筑面積為517.96萬平方米，與去年508.09萬平方米基本接近；總成交金額達250億元，遠遠高于去年的145.314億元，增長幅度高達136%（2）廈門07年、08年商住土地出讓情況分析根據廈門市土地礦產資源交易市場的統計數據顯示，2021年廈門共出讓商住地塊27幅，共141萬平方米，平均樓面地價5739元/平方米，平均每畝地價1040萬元。而2021年1~6月，廈門市共出讓16幅商住用地，其中成交11幅，流拍5幅，成交面積29．904萬平方米，平均樓面地價4454元/平方米，平均每畝地價875萬元。廈門市土地市場成交情況比較表：如上表數據統計，08年上半年總體情況與07年全年相比，土地成交面積29.9萬平方米，僅為07年全年141萬平方米的21.2%。成交量極度萎縮。如下圖：08年上半年土地出讓價格與07年全年相比，平均樓面地價下跌22.4%，每畝地價下跌15.9%。（3）2021-2021年廈門商住地塊分區出讓情況土地編號：2008G02位置：湖里大道與五石路交叉口樓面價：4150元/㎡用途：居住、變電站土地編號：2008G土地編號：2008G02位置：湖里大道與五石路交叉口樓面價：4150元/㎡用途：居住、變電站土地編號：2008G05位置：龍山中路以西樓面價：6596元/㎡用途：居住商業土地編號：2008G08位置：仙岳路南側，云頂中路東側樓面價：6500元/㎡用途：居住商業思明區、湖里區土地編號：2008G01位置：育青路與陽臺路交叉口南側樓面價：7975元/㎡用途：居住商業土地編號：2008G06位置：湖里大道西側樓面價：5362元/㎡用途：居住商業土地編號：2021TG14位置：同安區環東海域片區樓面價：4500元/㎡用途：居住商業土地編號：2021TG14位置：同安區環東海域片區樓面價：4500元/㎡用途：居住商業土地編號：2021TG12位置：東海科技園內樓面價：2193元/㎡用途：居住商業土地編號：H2008G07位置：角嵩路以北，興港路以東樓面價：4490元/㎡用途：居住商業土地編號：H2008G06位置：角嵩路以北，海新路以西樓面價：2988元/㎡用途：居住商業土地編號：H2008G01位置：過蕓溪以東，沈海高速公路以南樓面價：2600元/㎡用途：居住商業(4)土地市場小結及發展趨勢預測由以上土地成交數據可看出：今年廈門投入市場并成交的地塊共有56個，各區分別成交地塊數為：集美區、同安區12個地塊思明區2個地塊湖里區8個地塊五緣灣2021G29地塊以17486元/平方米成為地王翔安區5個地塊島外出讓地塊比重明顯增加，今年島外共出讓31幅地塊，島內除加油站外只出讓10幅地塊，只出讓10幅地塊。今年成交地塊的用途以居住、商業為主，其中商住用地28幅，共出讓居住用地建筑面積384.90萬平方米，與去年同比下降了10.56％；商業用途用地面積52.73萬平方米，建筑面積133.06萬平方米，與去年同比分別上升了99.73％、151.77%；加油站和工業的比重有所增加，其中加油加氣站共成交了13幅（集美1幅），工業集中在湖里和同安，共成交8塊。從今年的土地成交價格來看，無論島內還是島外，樓面價再創新高。今年島內樓面地價超過10000元/平方米的地塊就有3宗，最高達17486元/平方米，均位于五緣灣片區。島外有8幅土地樓面地價超過6000元/平方米，大部分位于集美，其中杏林灣2021JG03地塊樓面價為12066元/平方米。2021年供應重點區域：五緣灣片區仍然是島內供應的的重點區域，島外則以集美為主（集灌路、杏林灣），同安片區環東海域供應大面積工業用地，翔安做為新興崛起的一個區域，有4幅商住地塊出讓，最高樓面價6029元/平方米。07年與08年上半年廈門“地王”比較：2021年的地王位于島內五緣灣片區，占地約50畝，容積率2.2，于2021年9月成交，成交總額12.9億，樓面地價17486.07元/平方米。每畝單價2565萬元。而2021年上半年的“地王”位于思明區，占地約13畝，容積率2.4，于08年4月成交，成交總額1.67億，樓面地價7975元/平方米。每畝單價1279萬元。半年時間，“地王”價格下跌50%。07年與08年上半年廈門同區域位置成交地塊情況比較：上表中的4個地塊位置較為接近，同屬五緣灣片區，07年的成交樓面地價在13147~17486元/平方米的范圍。而08年成交的一塊編號為2021G06的地塊，占地約37畝，容積率2.0，于08年4月成交，樓面地價5362.9元/平方米。比07年同區位成交價最低的編號為2021G28的地塊（其成交樓面地價為13147元/平方米）下降了7784元/平方米，跌幅59.2%。此兩地塊相距離幾百米。（5）08年上半年土地出讓情況2021年上半年，廈門全市共出讓土地（商住）11幅，面積29.904萬平方米，建筑面積為88.076萬平方米，總成交金額達39.2315億元。上半年土地出讓總成交金額與全年預算差距較大。在財政局發布的2021預算報告中，因受國家政策影響，2021年的地產和房地產市場存在較大不確定因素，2021年全市土地出讓收入預算僅安排177.11億元，為2021年土地基金預算收入的65.8％。

上半年2.18、4.8和6.8三場土地出讓會，“流拍”是最讓人印象深刻的詞語。2月18日，新春首場土地出讓會，所推的同安區9幅地塊因無人報價均告流拍，成為有史以來最冷的土地出讓會。4月8日，推出的10幅商住用地，4地塊流拍，6地塊成交，讓拍地現場重現生機。6月8日，推出的12幅地塊，7幅成交，5幅流拍。據統計，上半年廈門市共推出25幅地塊（商住），面積54.54121萬平方米，但成交率僅為54.83%。第一場2月18日新春第一場土地出讓會，所推的同安區9幅地塊因無人報價均告流拍，成為有史以來最冷的土地出讓會。繼2021年底同安區四幅出讓的地塊全部流拍后，同安區出讓的土地再度全部流拍。上午出讓的四幅地塊均位于同安工業集中區內，梧侶路北側，分別是2021TG01、2021TG02、2021TG03、2021TG04。前三幅地塊為商住地塊，每幅地塊面積均為1萬多平方米，另一幅是酒店用地，規劃為三星級以上酒店用地，建筑面積24790平米，起叫價為2500萬元。下午掛牌出讓的另五塊地都位于濱海西大道東側、濱海旅游路西側，分別是2021TG05、2021TG06、2021TG07、2021TG08、2021TG09，均為商住地塊。掛牌起始總價最高的地塊是位于同安區濱海西大道東側的2021TG06地塊，建筑面積90060平米，起始總價4.05億元，增價幅度200萬元。掛牌起始總價最低為位于同安工業集中區內，梧侶路北側，經三路西側的2021TG04地塊，規劃為三星級以上酒店用地，建筑面積24790平米，起叫價為2500萬元。分析：除了受宏觀調控影響導致廈門房地產市場陷入集體觀望的因素外，開發商資金緊張，地塊周邊配套欠缺也是同安區9幅地塊接連流拍的原因。第二場4月8日共出讓十塊土地，六幅地塊成功出讓，四幅地塊宣布流拍。六地塊總建筑面積659970平方米，總成交價格32.017億元。成交詳情如下：

位于思明區仙岳路南側，云頂中路東側的2021G08地塊由融坤房地產以5.59億競得，樓面價6500元/平方米。

位于同安區東海科技園內，西柯南路與橫五路交叉口東側的2021TG12地塊由廈門高科房地產以1.897億元競得，樓面價2193元/平方米。

位于同安區環東海域片區，濱海大道東側，濱海旅游路西側的2021TG14地塊由金都房產以15.68億競得，樓面價4500元/平方米。

位于思明區育青路與陽臺山路交叉口南側的2021G01地塊由1號競買人特房集團筼筜公司以1.67億元競得，樓面價7975元/平方米。

位于思明區龍山中路以西，龍昌路以東，誼愛路以北，龍山路以南的2021G05地塊競爭最為激烈，最終由88號廈門禾豐建設以4.52億元競得，樓面價6597元/平方米。

位于環湖里大道西側的2021G06地塊，由福建紫金房地產開發以2.66億元總價競得，樓面價5363元/平方米。

第三場6月8日上午公開出讓7幅地塊，其中2021G22地塊、2021JG05地塊、2021TG11地塊及J2021G04地塊，因在報價截止時間內，無人報價而宣告流拍。廈門市同安房地產公司以底價3330萬元拍得T2021G04地塊；廈門野山谷生態樂園公司以底價1530萬元競得T2021G03地塊；福建省億力房地產公司則以8915萬元競得2021G02地塊。下午，翔安2021XG02地塊因無人報價而宣布流拍，H2021G01地塊由廈門海滄土地開發公司以底價21100萬元競得，樓面價2602元/平。廈門海投公司則分別以底價15000萬元和23800萬元，將H2021G06地塊和H2021G07地塊獲取。而商業服務用途的H2021G02地塊則由廈門國貿公司開拍第一聲，以1100萬元競得。2、商品房市場（1）03-08年房地產開發投資情況分析08年上半年全市房地產開發投資增幅逐步回落，1-6月累計完成房地產開發投資136.13億元，增長8.47%，增幅較一季度回落5.4個百分點。其中，土地購置費56.6億元，增長2.8%，增幅較一季度回落了3.4個百分點。由于去年新拍土地的項目今年多數還處于籌備或觀望狀態，導致今年房地產新開工面積大幅下降，今年1-6月全市房地產新開工面積僅為224.2萬平方米，下降44.2%。雖然今年以來開工面積降幅較大，但由于去年末結轉項目較多，今年房地產施工繼續保持較大規模。1-6月房屋施工面積2867.71萬平方米，增長27.8%。此外，由于前兩年開工建設的房地產項目今年大部分已處于竣工收尾階段，造成商品房竣工面積大幅增加，1－6月商品房竣工面積237.82萬平方米，增長100.4%，竣工面積中以非住宅的廠房、商業用房和辦公樓增長較快，分別增長3.05倍、2.09倍和1.63倍，商品住宅僅增長57.33%。（2）房地產銷售情況2021上半年全市商品房共批準預售140.84萬平方米，供應量主要來自思明區和同安區，比2021年上半年供應264.24萬平方米大幅下滑46.7％。上半年市場實現商品房銷售面積僅74.51萬平方米，與2021年上半年和下半年銷售面積分別為187.69萬平方米和184.25萬平方米相比，大幅下滑60.3%和59.6%.上半年商品房銷售量以島內為主，思明區與湖里區兩區實現銷售面積為48.83萬平方米，占全市銷售65.5%。上半年全市商品房供應和銷售比為1.89,市場表現為供大于求，市場供應量充足。2021上半年全市商品房銷售均價為9982元/m2，各月整體均價走勢較為平穩。2021年上半年和下半年銷售塔價分別為9226元/m2和9972元/m2，上半年與2021年同期相比上漲8.2%，與2021下半年相比上漲僅為0.1%，漲幅明顯減緩。可以看出2021上半年商品房供應量較往年大幅減少，受政策影響，消費者仍保持較為謹慎的觀望態勢，半年商品房銷售量也大量回落，遠遠不及同期1/2。而交易價格雖然較2021年上半年有較大的上漲，但是與2021下半年相比，上漲幅度微乎其微，一改以往價格飛速上漲的發展態勢。A、住宅銷售量暴跌，不足同期1/3，均價艱難中爬升2021上半年全市住宅供應量為121.38萬平方米，與2021年同期相比下滑39%，供應量主要來自島內兩區，其中思明區住宅供應量占全市住宅供應量30％。2021上半年住宅銷售量大幅萎縮，僅銷售50.01萬平米，比去年同期大幅下滑66%,不足去年同期1/3。房產新政致使大部分投資者退出，部分自住需求者長時間持幣觀望，住宅整體去化量緩慢。從銷售均價看，受島內住宅銷售量占主體地位的影響，2021上半年住宅銷售均價依然堅挺，維持在萬元線上下波動，全市住宅均價10779元/m2，與2021年同期相比上漲21%，與2021年下半年的10050元／平方米相比上漲7.3%，半年價差僅729元／平方米，月均上漲率僅為1.21％。2021上半年整體均價依然有小幅上漲，但上漲幅度明顯放緩，價格在艱難爬升。樓市風云變幻，商品住宅自然是首當其沖，成為受影響最大的物業類型。2021上半年住宅銷售量暴跌，不足2021年同期1/30盡管成交量大幅度減少，市場進入低迷時期，但商品住宅成交價格保持了較為平穩態勢，在島內兩區成交主力比例變大的堅挺下，全市住宅成交均價沒有大跌反而微幅上漲大落，價格在艱難中爬升。2021年上半年，廈門全市住宅共成交4393套，對比2021年上半年的12257套，成交量下跌64.16%。住宅成交面積515449.7平方米，同比下跌67.97%。住宅成交總金額5,485,378,856.41元，同比下跌61.72%。價格方面，2021年上半年全市住宅均價為10,641.93元/平方米，對比2021年上半年的8667.46元/平方米上漲23%。島內住宅均價13,724.90元/平方米，對比去年的10757.25元/平方米上漲28%；島外住宅均價為7,120.97元/平方米，對比去年的5922.63元/平方米上漲20%。其它物業類型上，寫字樓成交486套，均價7,426.26元/平方米；商場成交481套，均價20,613.63元/平方米；車庫成交1563套，均價4,016.76元/平方米；別墅成交22套，均價16,609.65元/平方米；廠房成交26套，均價812.49元/平方米；其它物業類型成交28套，均價5,515.74元/平方米。(3)市場價格走勢分析成交量作為一個樓市的方向標，在很大程度上可以反映出當地樓市的活躍度。從上表我們可以看出，廈門整體市場成交量從２月的２２８套，逐步放大，5月成交1017套，比３月增長14％，但只有上年同期的41％，而6月成交980套，相當于上年同期的40％，我們可以得出一個結論，觀望氣氛籠罩著的今年上半年廈門房地產，一手交易市場成交量整體大幅度萎縮。廈門房價一直處于穩步上升狀態，2021年住宅均價達到了9456元/㎡，同比2021年上漲40.7%，2021年的雖然遭遇金融危機，成交量下滑，但價格仍然保持在高位。2021年-2021年各區月均房價變化趨勢2021年商品居住用房（包括住宅和別墅）平均價格為9456元/平方米，同比上升40.73%，其中，島內商品居住用房均價為12479元/平方米，島外商品居住用房均價為6399元/平方米。從商品住宅的全年分區價格看，島內思明區全年商品住宅均價12681元/平方米，較2021年上漲54%，湖里區住宅均價12021元/平方米，較2021年上漲90.5%，集美區住宅均價6415/平方米，較去年上漲48.4%，海滄區住宅均價8146元/平方米，較去年上漲64.7%，同安區住宅均價5287元/平方米，較去年上漲59.5%。2021年，共有3個區的漲幅超過50%，島內湖里與島外海滄住宅漲幅大，其中湖里的漲幅高達90.5％。島內島外成交分析島內商品住宅的銷量比例為52.2%，較去年同期下降11.68%，其中思明區銷售99.10萬平方米，較去年同期下降28.85%，湖里區銷售66.65萬平方米，較去年同期上升62.731%。島外銷量占總量的47.8%，較去年上升16.87%，島外住宅銷量主要集中在海滄區，共銷售74.37萬平方米，比去年增長20.55%，占總銷量的23.4%。隨著交通的便利，島外逐漸成為了新的成交亮點。(4)未來供需分析市場存量仍在持續放大，存量已超過上年全年銷售量，而成交量只相當于上年前5月9794套的35%，整體市場存量仍在持續加大。而2021－2021兩年商品房累計開發將達1080萬平米，這無疑將加劇廈門市場的消化壓力。2021年上半年，廈門全市住宅共成交4393套，對比2021年上半年的12257套，成交量下跌64.16%。住宅成交面積515449.7平方米，同比下跌67.97%。住宅成交總金額5,485,378,856.41元，同比下跌61.72%價格方面，2021年上半年全市住宅均價為10,641.93元/平方米，對比2021年上半年的8667.46元/平方米上漲23%。島內住宅均價13,724.90元/平方米，對比去年的10757.25元/平方米上漲28%；島外住宅均價為7,120.97元/平方米，對比去年的5922.63元/平方米上漲20%。其它物業類型上，寫字樓成交486套，均價7,426.26元/平方米；商場成交481套，均價20,613.63元/平方米；車庫成交1563套，均價4,016.76元/平方米；別墅成交22套，均價16,609.65元/平方米；廠房成交26套，均價812.49元/平方米；其它物業類型成交28套，均價5,515.74元/平方米。(5)板塊分布與典型樓盤思明區區域定位與城市規劃建設在建設海峽西岸經濟區的進程中，在廈門新一輪跨越式發展中，思明區力爭到2021年實現兩個突破，建成三個產業集中區，形成五大領先優勢：即地區生產總值突破650億元，財政總收入突破100億元；建成同安工業集中區思明園、觀音山國際商務營運中心和思明光電產業園三個集中區。思明區始終堅持‘強三優二’的產業發展原則，加強對區域經濟的調控，大力扶持引導產業發展。為拓展發展空間，思明區全力做好五個集中區建設，即以同安工業集中區思明園、思明光電產業園、環東海域思明工業園為代表的工業集中區，以軟件園二期為代表的軟件產業集中區，以觀音山國際商務營運中心為代表的商務集中區，以環島路旅游經濟帶為代表的旅游型集中區及以中山路、禾祥西路、富山商圈為代表的商業集中區。2021年以旅游業、現代服務業、商貿業為重點的第三產業發展迅猛，一批高星級酒店和新興旅游景點項目陸續建成并投入使用，中山路、富山等商圈和禾祥西路、廈門電子數碼街等特色商業街建設取得新成效。2021年，思明區精心打造的觀音山海濱旅游休閑區部分功能區已完工，并陸續投放使用，開展營業。思明區商品房市場10月思明區商品住宅成交量全是冠軍，均價回歸萬元以上島內商品住宅成交主要集中在思明區，10月思明區商品成交套數和面積分別為201套和2.65萬平。成交均價為10412元/平方米，思明區商品住宅均價9月首次跌破萬元后，10月重新回升到萬元以上。但區域市場還是未回歸到正常水平，樓市觀望氣氛仍持續濃厚；思明區住宅成交冠軍是夏商禾祥尚筑，本月成交36套，均價9672.74元/平方米。排在該區第二的是鴻山小區二期，本月共成交22套，均價9915.36元/平方米。位于火車站商圈羅賓森廣場，本月住宅成交16套，均價為7815.01元/平方米。而位于新華路北側、華菲大廈西側的新華城本月也成交了14套，均價為11216.24元/平方米。英皇湖畔華庭二期、新景世紀城、萬科金域藍灣花園等樓盤均有一定的成交量。其他樓盤成交相對較少。思明區樓盤地圖萬科金域藍灣鴻山小區二期夏商禾祥尚筑萬科金域藍灣鴻山小區二期夏商禾祥尚筑思明區樓盤考察夏商禾祥尚筑（10月銷售量第一）樓盤地址:思明區湖濱東路與禾祥東路交匯處。建筑面積：2.28萬㎡容積率：3.79開發商：廈門夏商房地產開盤日期：08年9月現價格：9000元/㎡產品類型：普通住宅鴻山小區二期樓盤地址:思明區思明南路鴻山大廈旁。建筑面積：16.69萬㎡容積率：3.0開發商：萬科1期開盤日期：07年6月產品類型：普通住宅、別墅現普通住宅價格：13000元/㎡；現別墅價格：23000元/㎡萬科金域藍灣樓盤地址:思明區呂嶺路以南、洪蓮路以東；建筑面積：2.38萬㎡；容積率：4.19；開發商：廈門華遠建設集團；1期開盤日期：07年10月現價格：10500元/㎡；產品類型：普通住宅湖里區域定位與城市規劃建設在做高做優工業經濟的同時，湖里區按照提升中心城區的綜合服務和輻射功能要求，抓住全市跨越式發展的有利時機，通過打造“一片、兩帶、三圈、四市場”，即五緣灣片區新商埠，臨港物流帶、鐘宅－五通濱海旅游帶，鳳湖、江頭、寨上三大商貿圈，建材、汽車、果蔬、機械產品四大專業市場，形成大市場、大商貿、大物流的發展格局，力求做大做強第三產業，在打造新的中心城區方面再創新輝煌。湖里區的區域發展戰略是西、中、東并舉。在湖里西部一些老的工業項目騰巢換鳳轉移島外的同時，騰出的發展用地將進行全新的規劃布局；湖里中部則加快新城區建設，特別建設一批典型的商業市場和商住區，以提升整個區域的城市化水平；湖里東部則發展成為廈門新客廳、閩南新商埠。目前隨著五緣灣、湖邊水庫、高林片區等重點項目的加快建設，湖里區作為廈門重要中心城區的全新框架已現雛形。2021年，湖邊水庫40年來首次開閘放水，準備進行清淤整治。經過綜合整治和開發建設，湖邊水庫片區將成為廈門東部亮麗的水岸新景地，并成為五緣灣、軟件園及觀音山營運中心的商住依托。2021年湖里新行政辦公大樓的建設完成，并于2021年1月投入使用，這是一系列行政部門東移的開始。湖里區政府東移，實施的是“東進”戰略，是為了進一步加快中部和東部區域的發展，消除區域的不平衡。湖里區商品房市場10月湖里住宅商品住宅均價全是最高成交量上漲10月湖里區商品住宅成交套數和成交面積分別為81套和0.81萬平方米，本月商品住宅成交均價為12835元/平方米，商品住宅成交均價全是最高，湖里區成交冠軍是上周剛剛完成工程封頂的福隆國際，本月成交25套，均價11906.95元/平方米；幸福密碼緊隨其后，本月成交10套，均價7098.75元/平方米；排在第三和第四位的是源昌集團的源昌鑫海灣和源昌豪庭，本月分別成交9套和8套，成交均價分別為22583.45元/平方米和12,953.15元/平方米。水晶森林、聯發五緣灣、富貴門10月均通過一些促銷活動，拿到一定量的成交，其他樓盤也有相對很少的成交。樓盤地圖源昌豪庭福隆國際源昌鑫海灣源昌豪庭福隆國際源昌鑫海灣湖里區樓盤考察福隆國際樓盤地址:湖里區嘉禾路與呂嶺路交匯處。建筑面積：9.5萬㎡容積率：4.9開發商：廈門福隆置業開盤日期：08年3月現價格：12600元/㎡。產品類型：普通住宅源昌鑫海灣樓盤地址:湖里區環島路南側、枋鐘路東側。建筑面積：22.75萬㎡容積率：2.57開發商：廈門源昌房地產開發開盤日期：07年10月現普通住宅價格：17000-24000元/㎡；現別墅價格：23000-28000元/㎡。產品類型：普通住宅、別墅。源昌豪庭樓盤地址:湖里區興隆路以南，康樂新村以北。建筑面積：12.46萬㎡容積率：1.95開發商：廈門源昌房地產開發開盤日期：07年3月現普通住宅價格：6000-8500元/㎡；現別墅價格：14000-18000元/㎡。產品類型：普通住宅、別墅。海滄區域定位與城市規劃建設海滄新城規劃為“一核、二區、三片、十中心”。一核為海滄內湖，二區為濱海綠化帶和內湖周圍，三片為東嶼生活片區、漸美綜合片區和嵩嶼海景城區。海滄"新工業區、新港區、新市區"建設步伐不斷加快，已成為廈門海峽西岸重要中心城市的新經濟增長點和重要的工業基地。海滄區三大支柱產業鼎足而立，初步形成以翔鷺石化、翔鷺滌綸紡纖為核心的石化產業鏈，以金龍客車、廈船重工為核心的機械制造產業和以夏新電子、多威電子為核心的電子產業集群。2021年12月20日，福建省政府和廈門市政府決定，停止在廈門海滄區興建臺資翔鷺集團對二甲苯(簡稱PX)工廠，將該項目遷往漳州古雷半島興建。海滄區商品房市場10月海滄區住宅成交124套成交均價5672元/平方米10月份海滄區商品住宅成交套數和成交面積分別為124套和1.52萬平方米，本月商品住宅成交均價為5672元/平方米，海投房產旗下的未來海岸系列藍水郡樓盤通過一些促銷活動以及項目推廣拿下海滄區成交的前三甲，三盤本月共計成交109套；本月成交剩下的15套則被禹州華僑城、海景奧斯卡等樓盤所瓜分。樓盤地圖海景奧斯卡未來海岸-天心島海景奧斯卡未來海岸-天心島海滄區樓盤考察未來海岸-天心島樓盤地址:海滄區興港路西側，臨近金融商貿中心。建筑面積：12.04萬㎡；容積率：1.85開發商：廈門海投房地產開盤日期：07年2月現價格：6500元/㎡。產品類型：普通住宅海景奧斯卡樓盤地址:海滄海滄大道與濱湖北路交匯處。建筑面積：7.16萬㎡；容積率：3開發商：廈門當代置業開盤日期：08年9月現價格：6800-7300元/㎡。產品類型：普通住宅集美區域定位與城市規劃建設2021年9月，第六屆中國(廈門)國際園林花卉博覽會在園博園舉行。園博園選址杏林灣，西至杏林北環路，東至集美大道、集美高速路連接線，北至杏北路及規劃水面，南至集杏海堤，規劃區總用地面積約12.1平方公里，其中園博園面積約6.76平方公里；根據廈門市政府公布的方案，BRT一期建設的6條線路，分別為一號線（第一碼頭至廈門西客站）、二號線（嘉庚體育館至同安工業集中區）、成功大道專線（廈港至灌口工業區）、海滄專線（第一碼頭經海滄大橋、新陽大橋至集美大學城）、環島干道專線（廈港至機場）和聯絡線（農科所至會展中心），總長146公里5年后，廈門西客站將投入使用，到時廈門將一改過去50年來僅有一條鐵路進出通道的歷史，鷹廈鐵路將與新建成的福廈、廈深、龍廈鐵路在西客站交匯，這里將成為福建最大的鐵路樞紐中心和東南鐵路沿海樞紐站。廈門西客站鐵路方面的設施擬按一次性建成設計，14條股道，6個站臺，包括1個基本站臺和5個中間站臺。集美區商品房市場10月集美區住宅成交58套成交均價5588元/平方米,商品住宅成交套數和成交面積分別為58套和0.61萬平方米，本月商品住宅成交均價為5588元/平方米，雙橋明珠拿下本月集美區成交冠軍，成交套數為22套，成交均價為4027.91元/平方米，排在成交量第二位的是夏商大學康城，本月成交13套，成交均價為5,193.40元/平方米；泉舜泉水灣以13套成交，均價8,267.30元/平方米成為本月集美區成交季軍。樓盤地圖夏商大學康城泉舜泉水灣康城雙橋明珠夏商大學康城泉舜泉水灣康城雙橋明珠集美區樓盤考察雙橋明珠樓盤地址:集美區灌口鎮鳳泉廣場西側雙橋頭。建筑面積：8.51萬㎡；容積率：1.8開發商：廈門新福依房地產開發開盤日期：06年8月現價格：4000-6000元/㎡。產品類型：普通住宅夏商大學康城樓盤地址:集美區杏濱街道錦園村以西的杏北新城內。建筑面積：38.46萬㎡；容積率：2.73開發商：廈門夏商房地產開盤日期：07年12月現價格：44000-7300元/㎡。產品類型：普通住宅泉舜泉水灣樓盤地址:集美區樂海路。建筑面積：25.15萬㎡；容積率：3.16開發商：廈門泉舜房地產開盤日期：08年4月現價格：7500-11000元/㎡。產品類型：普通住宅同安區域定位與城市規劃建設總體布局“一灣、三片”。“一灣”即環同安灣的東南部沿海發展區，該區重點發展商業、房地產業、旅游業等第三產業和文教服務業。“三片”包括同安綜合工業園區、洪塘產業片區、西北部生態產業片區；12平方公里的同安工業集中區基本形成，輕工食品、城南、洪塘石材，蓮花等工業區配套不斷完善。工業區規模擴展到18.6平方公里。工業支撐力和帶動力更加凸顯，食品、紡織、皮革、建材、電子等五大產業集聚效應增強。全年實現工業總產值195億元，增長25.7%，其中，281家規模以上工業企業總產值達174.89億元，增長20.4%；固定資產投資力度加大。完成全社會固定資產投資45.82億元，增長64.4%。五緣灣商務營運中心（同安園）順利建設，環東海域濱海旅游大道、同安灣大橋及引線、同集路輔道改造工程等項目陸續動工。福廈高速鐵路同安段征地拆遷基本完成。國道新324復線、城市快速路等工程開始實施。同安區商品房市場10月同安區住宅成交量暴跌成交均價4955元/平方米

10月份同安區商品住宅成交套數和成交面積分別為35套和0.28萬平方米，本月商品住宅成交均價為4955元/平方米，比上月上漲了2％。成交量與上個月住宅成交255套相比，成交跌幅可以用瘋狂來形容，上個月是因為支撐該區成交量的樓盤廈航同城灣二期本周回歸平穩。上個月由于推出60平的內部員工價房源大大的帶動了同安的成交量。本周廈航同城灣二期本月成交17套，均價4496.79元/平方米。另外，錦輝國際花園本月成交7套，均價5855.04元/平方米；蕓溪居住公園本月同樣成交7套，均價4,706.55元/平方米；同安大唐世家本月成交6套，均價5,981.80元/平方米；其他樓盤有少量成交。樓盤地圖錦輝國際花園廈航同城灣二期錦輝國際花園廈航同城灣二期同安區樓盤考察廈航同城灣二期樓盤地址:同安區鳳山路以南、岳東路以西、碧溪路以北。建筑面積：14.28萬㎡；容積率：2.44產品類型：普通住宅、別墅開發商：廈門航空房地產開發開盤日期：07年7月現普通住宅價格：3700-8400元/㎡；現別墅價格：16000-17000元/㎡錦輝國際花園樓盤地址:同安區環城南路同安文化體育中心正對面。建筑面積：9.01萬㎡；容積率：2.3開發商：廈門藝輝建設發展開盤日期：08年7月現價格：4000-6500元/㎡產品類型：普通住宅同安大唐世家樓盤地址:同安城南大街與銀蓮路交匯處；建筑面積：8.97萬㎡；容積率：2.0開發商：廈門大唐房地產開盤日期：08年4月現價格：5200-8000元/㎡產品類型：普通住宅翔安區商品房市場10月翔安區住宅成交3套均價6726元/平方米翔安區住宅市場起步比較晚，不管從土地的供應還是住宅供應相對均少，本月住宅成交3套，均價6726元/平方米。成交量全部來自匯景新城中心。樓盤地圖匯景新城中心匯景新城中心翔安區樓盤考察匯景新城中心樓盤地址:翔安區區府大道與馬新路交匯處。建筑面積：11.72萬㎡；容積率：2.27產品類型：普通住宅開發商：廈門匯景集團開盤日期：08年3月現價格：6500-8800元/㎡(6) 市場小結上半年全國房地產市場首次出現了近十年來銷售量和銷售額雙回落現象。島城的新房、二手房的交易量及房價走勢如何呢？記者調查獲悉，島城上半年樓市交易量大幅度下降，且房價漲幅明顯趨緩。調查顯示，廈門上半年樓市總供應量72081套，總成交量17207套，成交率僅為23.9%。二手房交易雖無權威統計數據，但據多家房屋中介反映，由于市民持幣觀望者居多，導致二手房市場陷入歷史低谷。與此同時，每平方米比商品房價格低2021元左右的保障性住房供應源源不斷，讓普通老百姓更有盼頭。上半年新房成交僅1.7萬套日前，市房地產交易中心網上交易平臺發布2021年上半年島城樓市交易報告，報告顯示上半年樓市總供應量72081套，總成交量17207套，成交率僅為23.9%。剛剛過去的6月份成交2676套，環比下降8.1%，住宅成交面積為279197平方米，環比下降5.9%。在上半年各區市的表現中，市南區新房成交為698套，僅占全市成交總量的4%；市北的新房市場同樣平淡，在售項目30個，銷售總量1116套，占全市成交總量的7%；四方區上半年供應總量有1613套，新房成交801套，成交率達50%，這與政策性住房鹽灘改造工程的入市及個別商品房的低價銷售戰略有較大關系；而李滄新房共成交2719套，其中政策性住房占2171套，所占比率高達79.8%。此外，嶗山區因麥島金岸、御景峰、金領世家等23個新建項目上市，上半年新房市場的成交總量達2181套。城陽區、平度市、膠南市等區市均出現新房大量積壓的情況，這給下半年的樓市帶來很大壓力。各區房屋均價均有滑落另據公告顯示，在各區市的新房交易中，保障性住房的入市在一定程度上拉低了該區的房價。市南區銷售均價在10000元/平方米上下，2月、3月份“柏麗瀾庭”的熱銷導致市南均價達到14981元/平方米，創了新高。而均價只有5600元/平方米的政策房“海爾臻園”在四五月份開始熱銷，市南區均價出現前所未有的下滑，僅為8095元/平方米，創了新低。3．當地市場主要開發商情況（1）廈門特房廈門經濟特區房地產開發集團，廈門市政府授權的資產經營一體化的集團性企業之一，注冊資本為人民幣9.41億元，主業圍繞廈門市的城區開發與建設，從事房地產開發與經營管理，是國家建設部核定的具有綜合開發一級資質的房地產公司。

特房集團公司前身——廈門經濟特區房地產開發公司成立于1984年1月。二十多年來，公司始終堅持“質量為本、信譽第一”的原則，以豐富的綜合開發經驗、先進的開發與營銷理念，不但成功開發了湖里2.3平方公里的土地，更積極參與土地競拍，先后競得廈門2021G01地塊、廈門2021G03地塊、廈門2021XG01地塊、廈門X2021G01地塊、漳州2021A04地塊、漳州2021A05地塊等總面積近300萬平方米的多幅土地。公司現已開發建成了康樂新村、前埔安居工程、南泰苑、海景公寓、青翔花園、豪景閣、特房G01新座、特房華苑等數十個居住小區，漳州錦繡一方、藍灣國際、特房新G01等商品房項目均出現熱銷的良好局面。（2）聯發集團聯發集團系成立于1983年10月，注冊資本為6億元人民幣的大型綜合性中外合資企業。

公司創立后，投入巨資參與特區發祥地湖里工業區的開發建設，至今已開發建成各類商品住宅、通用廠房、酒店以及辦公樓共計200多萬平方米，開發住宅小區10多個，并堅持立足本地，積極向外拓展的經營方針，除在本地獲取五緣灣土地，積極參與廈門跨越式發展的開發外，還在桂林、南昌、南寧和重慶實施開發經營，聯發房產品牌逐步從本地走向異地。公司可租賃物業面積超過70萬平方米，可開發的工業、商業和教育物業面積50余萬平方米，租購聯發各類物業的國內外客商已超過100家。此外，已累計投資建立30多家中外合資合作及內聯企業，絕大多數屬具有先進生產技術裝備和實行一流管理的高新技術企業，其中廈門宏發電聲、華聯電子、達真磁記錄等各項技術指標和效益均處于領先地位，已成為全國同行中的佼佼者，輝煌裝修、聯發物業、聯信誠、麗軒酒店和金原擔保等配套企業發展迅速，這些企業為我司的經營發展奠定了堅實的基礎。（3）建發廈門建發集團創立于1980年12月，經過二十余年不斷的創新與變革，建發已發展成為注冊資本27億元人民幣，資產總額超過260億元，年營業收入超過340億元的大型國有投資型企業集團，主要業務涵蓋供應鏈運營、房地產開發、旅游酒店、會展、信托等多個領域，2021年位列中國企業500強第172名、中國服務業500強第59名，并連續多年位居福建省企業集團100強首位。

建發房地產集團是建發集團的全資企業，系房地產開發一級資質企業。目前，在廈門、漳州、石獅、福州、長沙、上海、成都、香港等地擁有十余家全資及控股企業，形成了以房地產開發為核心，以土地開發、物業管理、銷售代理等相關行業為配套，跨區域的專業房地產集團。

（4）海投廈門海投房地產成立于2021年11月，目前注冊資本金3.98億元，股東由海滄投資總公司和海投經貿公司組成，股比分別為95%和5%。公司具有獨立法人資格，2021年9月取得國家房地產開發企業一級資質，主要從事房地產開發經營業務。公司先后開發了十多個住宅小區，其中三個小區榮獲省市安全文明及綠化小區。良好的開發品質為“海投房產”在廈門及周邊地區贏得了很高的知名度及美譽度。目前開發建設占地70余萬平方米，建筑面積超百萬平方米、投資近60億元人民幣的未來海岸系列房產項目。（5）廈門萬科萬科于2021年6月8日以底價人民幣66800萬元競得編號為2021G06地塊。該地塊位于思明區呂嶺路以南、洪蓮路以東。建筑面積為166971.66平方米的商住用地，該項目地塊萬科取名為金域藍灣，現在售價為10500元/平米。同日，萬科還參與了另一宗地塊的拍賣，但卻無功而返。五、08年市場總結及09年預測1、08年市場總結（1）根據以上資料統計，截止2021年前10月，廈門經營性用地出讓總金額為48.78億元，幾乎為07年同期（220.16億元）的五分之一；不僅是土地總成交金額的急速萎縮，前三季度，廈門商品住宅成交量不足80萬平方