房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案〔一〕前言招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)籌劃必不行少,而且必需做到位。型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的建工程.本工程占地7000平方米，依據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，工程由三層裙樓〔含負(fù)一層〕和兩棟塔樓〔分別高四層〕組成，總建筑面積約為15000余平方米,850065001800經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,本工程初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城.依據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,結(jié)合目前工程現(xiàn)狀,本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本工程做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)籌劃的角度動(dòng)身，對(duì)工程的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。一、工程營(yíng)銷(xiāo)總體策略營(yíng)銷(xiāo)總體策略是認(rèn)真分析、科學(xué)劃分并精精準(zhǔn)入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略,最大限度提升工程的附加價(jià)值,獵取工程的最大利潤(rùn),并全面樹(shù)立和提醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。二、工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針本工程營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。1、樹(shù)立一個(gè)銳概念:休閑式購(gòu)物商業(yè)。2、提倡一個(gè)財(cái)寶理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。3、提煉一個(gè)鮮亮主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確.5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴:本工程將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全的休閑商業(yè)，里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。1、銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解8—5五、工程銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分表達(dá)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)格.〔一〕工程入市時(shí)機(jī)及姿勢(shì)1、入市時(shí)機(jī)：依據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)預(yù)備，在20＊*年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)〔或20*＊年9月〕，可以抓住20＊＊年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等20＊＊年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起的銷(xiāo)售高潮。全休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。〔二)價(jià)格定位及價(jià)格策略1、價(jià)格定位的原則:承受比價(jià)法和綜合平衡法。23580/3328/4000/平方米.〔3380/m2,尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。(一〕宣傳策略主題1、共性特色：“××商業(yè)城財(cái)寶地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將產(chǎn)、獵取穩(wěn)定回報(bào)“的投資理念。便捷，是北部區(qū)域首選的抱負(fù)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域的核心區(qū)域，進(jìn)展前景好,購(gòu)置本錢(qián)低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。〔二)宣傳媒介組合深度挖掘,媒體主要以報(bào)紙為主,電視為輔。電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主,配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、工程招商說(shuō)明會(huì)等形式。房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案(二)由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有創(chuàng)成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)籌劃,主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)展創(chuàng),激發(fā)潛〔如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面〕；供給一種效勞模式〔如管家式的物業(yè)效勞〕；提倡一種生活方式〔如運(yùn)動(dòng)、安康、休閑、品位等〕；營(yíng)造一種文化等等。一、將來(lái)進(jìn)展趨勢(shì)一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概心理需求,查找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時(shí)代“開(kāi)頭回歸，進(jìn)展商更加重視產(chǎn)品的大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必需以其共性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一〕；追求〔如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近);追求干凈〔對(duì)光線(xiàn)、綠化、自然氣配備節(jié)比較關(guān)注.在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的狀況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值,穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源？如何依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)置需求，進(jìn)一步深特的品牌共性,突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上連續(xù)掀起一股的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代“的趨勢(shì)？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)展系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)籌劃.二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)籌劃一是籌劃為先.在整個(gè)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中,從思維上應(yīng)當(dāng)籌劃在先，包括工程認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程治理、材料選的資料,也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、等.依據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的開(kāi)放調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的創(chuàng),包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上,利用消費(fèi)者古怪、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合:丈夫贈(zèng)送健節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。三是塑造差異。差異化能夠制造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)籌劃過(guò)程中,應(yīng)在不同層計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃命設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、穎性和本錢(qián)方面權(quán)衡考慮,由于企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在工程開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要表達(dá)人性化意識(shí)，進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等.在傳播方面，從炒播送和戶(hù)外廣告等,在生活方式、生活品嘗等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，依據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際狀況,查找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要擅長(zhǎng)培育樓盤(pán)的子品牌.固然,對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn),單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在,因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升穎的形象，從而保持品牌的穎感。總之,將來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注:如園林設(shè)計(jì)好，有較大的和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)治理好，最好是封閉式治理；交通、購(gòu)物便利,使的心態(tài),務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售產(chǎn)品的特點(diǎn),使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng),另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案〔三〕公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程籌劃.依據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單.工程定位，工程的經(jīng)濟(jì)效益分析等.二、工程的推廣整合籌劃：包括工程的VI設(shè)計(jì)，工程推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的籌劃方案等等.價(jià)格確實(shí)定等；工程的商業(yè)局部還要進(jìn)展業(yè)態(tài)定位籌劃和招商籌劃。全程籌劃核心流程現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)籌劃營(yíng)內(nèi)容包括:1、工程投資籌劃營(yíng)銷(xiāo);2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃營(yíng)銷(xiāo)；3、工程質(zhì)量工期籌劃營(yíng)銷(xiāo);4、工程形象籌劃營(yíng)銷(xiāo)；5、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣籌劃；6、工程參謀、銷(xiāo)售、代理的籌劃營(yíng)銷(xiāo)；7、工程效勞籌劃營(yíng)銷(xiāo);8、工程二次籌劃營(yíng)銷(xiāo)；隨著房地產(chǎn)全程籌劃理論的逐步完善，籌劃師、詢(xún)問(wèn)參謀的作用重被房地過(guò)簡(jiǎn)潔。那么,房地產(chǎn)籌劃師或詢(xún)問(wèn)參謀到底是干什么的?醫(yī)生的職能通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)展綜合分析，最終得出正確的診斷結(jié)論。房地產(chǎn)籌劃師或詢(xún)問(wèn)參謀受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商托付,對(duì)所開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)展具體的診地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后,針對(duì)“建什么”？“怎要從居住者安康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫楣こ踢M(jìn)展人性化的定位。法律參謀職能為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家和地方政府公布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制〕，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、WTO、路寬度限制……等,必需以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)展調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全把握。財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)籌劃師或詢(xún)問(wèn)參謀可以告知你如何更有效全程籌劃,并要保證工程在將來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入狀況——將資金投在能使工程增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。導(dǎo)演的職能房地產(chǎn)籌劃師或詢(xún)問(wèn)參謀是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公，將工程的概念定位演繹成功。船長(zhǎng)的職能認(rèn)為房地產(chǎn)籌劃師或詢(xún)問(wèn)參謀的工作只是出方法的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)設(shè)計(jì)圖看作海圖的話(huà)，就是要嚴(yán)格依據(jù)海圖航線(xiàn)航行，局部變動(dòng)必需征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證工程概念定位準(zhǔn)確實(shí)施.環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題,同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以表達(dá).而居住區(qū)景觀師或詢(xún)問(wèn)參謀。可見(jiàn)，房地產(chǎn)籌劃師或詢(xún)問(wèn)參謀是通才型人才,同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)工程的全程專(zhuān)家組成的群體才能夠完成.房地產(chǎn)籌劃師國(guó)家職業(yè)資格房地產(chǎn)籌劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案籌劃、投融治理、產(chǎn)品方案；房地產(chǎn)工程的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作；房地產(chǎn)工程的運(yùn)營(yíng)工作.20＊＊33110052關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。房地產(chǎn)籌劃師職業(yè)確實(shí)立，不僅可以培育大批專(zhuān)業(yè)人才,解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人進(jìn)展,對(duì)加快推動(dòng)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有格外重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展，一支全的房地產(chǎn)籌劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并快速成長(zhǎng)，估量5年后,我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)籌劃師的崗位.20＊*1215年會(huì).標(biāo)志著“房地產(chǎn)籌劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效勞群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)籌劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效勞群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向邁進(jìn).而中國(guó)房地的標(biāo)準(zhǔn)、安康進(jìn)展。房地產(chǎn)籌劃的地位和作用地位第一、房地產(chǎn)籌劃在學(xué)問(wèn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)制造社會(huì)產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步進(jìn)展,社會(huì)所需的學(xué)問(wèn)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè),其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、安排及應(yīng)用學(xué)問(wèn)的巨大的能量.其次、房地產(chǎn)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親切業(yè)效勞的每個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)籌劃的案例精彩、手段的幫助與支持,給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，制造更多的經(jīng)濟(jì)效益。第三、房地產(chǎn)籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)中自始至終貫穿一起，為工程開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)要完成一個(gè)工程周期,需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、工程些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)消滅問(wèn)題，都會(huì)影響到工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)程,甚至使工程變成半拉子工程。房地產(chǎn)籌劃參與工程的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種籌劃手段,使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占據(jù)市常作用第一、房地產(chǎn)籌劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避開(kāi)工程運(yùn)作消滅偏差。房地產(chǎn)籌劃工程在運(yùn)作中消滅的偏差。其次、房地產(chǎn)籌劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程增加競(jìng)爭(zhēng)力量,使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重“洗牌”，概念不斷創(chuàng),開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一在這種狀況下