房地產估價師之開發經營與管理提升訓練提分卷帶答案

單選題（共100題）1、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A2、某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是（）。A.形象差異化戰略B.人員差別化戰略C.服務差別化戰略D.產品差別化戰略【答案】C3、當宏觀經濟進入周期循環的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩健【答案】A4、下列房地產經營模式中，現金流出不包括“運營成本”的是（）。A.購買-更新改造-出售B.購買-持有出租-出售C.開發-持有出租-出售D.購買-更新改造-出租-出售【答案】A5、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A6、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的因素是（）。A.城市或區域產業結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步【答案】A7、消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別，從而使消費者市場具有（）的特點。A.分散性B.復雜性C.伸縮性D.季節性【答案】B8、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.需求預測B.吸納率分析C.房地產市場建造周期循環運動情況的分析D.家庭規模與結構分析【答案】C9、銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D10、混凝土在持續荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變【答案】D11、房地產開發的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規劃設計、建設、租售B.決策分析、可行性研究、建設、租售C.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段D.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業管理【答案】C12、下列房地產開發項目的許可證書或文件中，明確用地性質、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設用地規劃許可證C.國有建設用地使用出讓合同D.商品房買賣合同【答案】B13、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B14、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】B15、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統C.柱子D.基礎【答案】A16、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產中，存貨的變現能力最強B.由于某種原因，部分存貨可能已經損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經抵押給債權人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題【答案】A17、在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入稱為（）。A.凈現金流量B.現金流入C.現金流出D.現金流量【答案】D18、對于一般的房地產投資項目，（）指標值應該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A19、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經費C.戶外發布會D.技術開發費【答案】C20、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88【答案】C21、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小【答案】B22、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于()。A.物業的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業的周圍環境D.物業所處區域的繁華程度【答案】A23、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越小B.越大C.無法判斷D.不存在關系【答案】B24、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載【答案】A25、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。A.權益融資B.債務融資C.發行企業債券D.吸收其他機構投資者資金【答案】B26、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】C27、房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。A.符合國土空間規劃或城鄉規劃B.利益最大化C.規模最大化D.報酬率最小化【答案】A28、在房地產開發項目投資估算中，房屋開發費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設施建設費C.土地費用D.基礎設施建設費【答案】C29、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B30、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A31、從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的速動比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B32、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】A33、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A34、寒濕痰瘀，阻滯凝結，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調茶飲【答案】C35、下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經營稅金及附加估算表【答案】C36、某房地產開發企業在制定其開發項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產開發企業類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰定價法B.價值定價法C.成本加成定價發D.認知價值定價法【答案】A37、銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D38、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B39、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統C.柱子D.基礎【答案】A40、下列因素或措施可能會導致房地產價格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升【答案】A41、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D42、在（）授權開發企業負責實施土地開發時，由開發商負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A.銀行B.經銷商C.業主D.政府【答案】D43、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業化C.產品專業化D.市場專業化【答案】A44、基本報表中，反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是（）。A.投資計劃與資金籌措表B.項目投資現金流量表C.財務計劃現金流量表D.投資者各方現金流量表【答案】C45、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C46、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是（）。A.專家調查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法【答案】B47、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場D.空置率【答案】C48、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資【答案】A49、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D50、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙【答案】A51、能夠反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產負債率【答案】D52、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D53、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入【答案】A54、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是（）。A.將現金存入銀行B.購進一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D55、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C56、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B57、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題【答案】D58、下列財務指標中，屬于可通過資產負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應收賬款周轉率C.股東權益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A59、進行靜態條件下的計算與進行動態條件下的計算，兩者的區別是()。A.是否考慮計算公式的影響B.是否的考慮設備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設備磨損的影響【答案】C60、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D61、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用（）。A.挑戰定價法B.領導定價法C.目標定價法D.隨行就市定價法【答案】D62、對于收益性物業的管理費和利潤通常是物業（）的一個百分比。A.有效毛收入B.凈經營收入C.潛在毛收入D.稅后現金流量【答案】A63、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發行人B.證券投資者C.證券監管機構D.證券市場的中介機構【答案】B64、產生房地產價格泡沫的基礎是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】A65、采用貨幣作為計量單位、記錄和反映企業的生產經營活動，是指（）。A.會計主體B.貨幣計量C.會計分期D.持續經營【答案】B66、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D67、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業拆借利率【答案】A68、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的（）天內較快，以后增長逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20【答案】C69、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統是（）。A.消防栓系統B.自動噴灑系統C.分質供水系統D.分區分壓供水系統【答案】A70、某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C71、某公司開發的酒店項目在建成經營一段時間后，根據市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強定位方式B.產品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式【答案】D72、房地產開發項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經營D.銷售【答案】D73、制定物業管理計劃的基礎是（）的目標。A.政府B.物業管理機構C.業主D.租戶【答案】C74、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B75、下列的會計恒等式，不正確的是（）。A.資產＝權益＝債權人權益＋所有者權益B.資產＝負債＋所有者權益C.所有者權益＝資產＋負債D.收入－費用＝利潤【答案】C76、開發投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A77、物業甲為寫字樓項目，2016年末價值為1000萬元，預計2017年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2016年末價值為1000萬元，2017年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。A.甲物業投資風險較大B.乙物業投資風險較大C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B78、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。A.市場供求風險B.通貨膨脹風險C.利率風險D.或然損失風險【答案】B79、（）是反映房地產開發商對未來市場預期的指標。根據開發商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.住房價格合理性指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者信心指數【答案】C80、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C81、某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.1年B.2年C.1個月D.2個月【答案】B82、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法【答案】C83、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A84、在房地產開發項目投資估算中，房屋開發費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設施建設費C.土地費用D.基礎設施建設費【答案】C85、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A86、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C87、在（）授權開發企業負責實施土地開發時，由開發商負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A.銀行B.經銷商C.業主D.政府【答案】D88、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。A.規劃設計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權益【答案】C89、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B90、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B91、在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A.開發商B.承包商C.監理工程師D.使用單位【答案】C92、若商業性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D93、開發項目房地產市場分析應該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析【答案】D94、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關系D.無法判斷【答案】A95、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】C96、下列關于資產負債表不正確的是()。A.資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況B.資產負債表反映項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表D.編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標【答案】B97、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B98、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B99、關于預算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業服務企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業服務企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算D.年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化【答案】D100、根據馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現率【答案】C多選題（共40題）1、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優B.期望值相同，標準差大的方案為優C.標準差系數大的方案為優D.標準差系數小的方案為優E.標準差相同，期望值大的方案為優【答案】AD2、宏觀經濟周期循環的擴張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復蘇E.重生【答案】AD3、房地產開發的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD4、制訂物業管理計劃的租金方案和出租策略時應做到（）。A.物業租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應考慮業主希望的投資回報率D.市場經濟條件下，應充分考慮同類物業的市場供求關系E.利用已有類似出租物業的租金數據時，應進行相應的修正【答案】ACD5、在市場趨勢分析中，時間序列分析法可進一步分為（）。A.指數平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.加權移動平均法E.市場因子推演法【答案】ABCD6、房地產投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究E.項目評估與決策【答案】BCD7、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續期。2008年4月30日，乙公司以該商業房地產作價出資成立合資公司。A.該宗商業房地產的收益年限為28年B.該宗商業房地產的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響C.該宗商業房地產的收益年限為38年D.該宗商業房地產的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經濟壽命的影響【答案】AB8、若按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，就會形成不同偏好的細分市場，這時會出現三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質偏好E不同質偏好【答案】ABD9、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。A.開發項目的選址、定點審批B.核發建設用地規劃許可證C.設計方案審批D.核發建設工程規劃許可證E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD10、政府規范房地產市場行為的措施有（）。A.健全市場準入制度B.推動行業誠信體系建設C.調整銀行貸款利率D.規范交易程序E.加強產權管理【答案】BD11、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目的類型包括（）。A.描述性調查B.試探性調查C.抽樣性調查D.因果性調查E.電話回訪性調查【答案】ABD12、衡量房地產泡沫常用的指標有（），A.房價收入比B.租金售價比C.實際價格與理論價格之比D.房地產供求比E.房地產價格指數與居民消費價格指數之比【答案】ABC13、反映和描述房地產市場狀況的指標包括()指標。A.供給B.需求C.空置量D.市場交易E存量【答案】ABD14、預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現有以下幾種情況()。A.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，物業實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變B.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，物業實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變C.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了D.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現金流與預期收益現金流一樣，報酬率升高了【答案】AC15、房地產置業投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ACD16、房地產市場營銷因素調查包括的類型有()。A.競爭情況調查B.價格調查C.市場需求質量調查D.分銷渠道調查E促銷策略調查【答案】BD17、隨著市場細分化理論在企業營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。A.消費習慣因素B.人口因素C.消費行為因素D.消費心理E.經濟因素【答案】BCD18、通過資產負債表，可以了解企業的（）。A.償債能力B.經營能力C.經濟實力D.現金流量情況E.經營成果【答案】ABC19、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。A.固定價格合同B.可調價格合同C.獨立承包合同D.成本加酬金合同E.計量估價合同【答案】ABD20、可行性研究的步驟包括（）。A.接受委托B.調查研究C.方案選擇和優化D.財務評價和投資評價E.編制可行性研究報告【答案】ABC21、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.項目投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC22、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括（）。A.開發期B.開發經營期C.建設期D.出租率E.出租經營期的起始點【答案】ABC23、房地產企業在制定宣傳策略時應做好以下工作()。A.與房地產主管部門協調B.確定宣傳目標、實施宣傳方案C.選擇宣傳的信息與工具、評價宣傳效果D.與其他房地產企業的溝通E實施宣傳方案【答案】BC24、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標估算法B.根據類似工程經驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC25、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD26、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續費【答案】ABCD27、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規模和發展前景C.細分市場的差異性大小D.企業的目標和資源E.細分市場結構的吸引力【答案】BD28、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD29、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.失業率【答案】BD30、下列投資中屬于金融投資的有（）。A.股票B.保險C.彩票投資D.貨幣市場的存款E.流動資產投資【答案】ABCD31、關于房屋施工面積的說法中，正確的有（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應為各層建筑面積之和【答案】BC32、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括（）。A.開發期B.開發經營期C.建設期D.出租率E.出租經營期的起始點【答案】ABC33、下列系統風險屬于政治風險的有（）A.戰爭風險B.經濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB34、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細分市場C.人口密度的大小D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征【答案】ACD35、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD36、下列關于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。A.土建工程屬于分部工程B.建設項目可由一個或幾個工程項目構成C.工程項目也稱單項工程，是建設項目的組成部分D.高等院校的綜合教學樓屬于單位工程E.通風工程屬于單位工程【答案】BC37、房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現值判斷風險，正確的有（）。A.標準差系數越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數越小，風險越小【答案】B38、房地產市場營銷因素調查包括的類型有()。A.競爭情況調查B.價格調查C.市場需求質量調查D.分銷渠道調查E促銷策略調查【答案】BD39、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD40、實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權【答案】ABC大題（共20題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】三、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】五、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】六、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】七、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】八、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】九、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】一十二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=10