房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力檢測(cè)提分A卷帶答案

單選題（共100題）1、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B2、()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D3、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【答案】C4、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.折舊D.財(cái)務(wù)損耗【答案】A5、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考【答案】D6、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D7、將縣級(jí)市升格為地級(jí)市，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是（）。A.促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降C.可能促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降D.對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響【答案】A8、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值各為110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()。A.50萬(wàn)元B.55萬(wàn)元C.60萬(wàn)元D.60萬(wàn)元以上【答案】C9、“……肝氣衰，筋不能動(dòng)，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D10、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D11、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.不可移動(dòng)【答案】C12、被認(rèn)為是一種相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財(cái)力，可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的方法的是（）。A.路線價(jià)法B.市場(chǎng)法C.假設(shè)開發(fā)法D.收益法【答案】A13、當(dāng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采取（）政策。A.高地價(jià)B.低地價(jià)C.優(yōu)惠D.折中【答案】B14、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A15、下列哪項(xiàng)不是血瘀的形成因素A.陰虛B.血熱C.瘀血D.痰濁【答案】A16、成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式是()。A.開發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)B.開發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)D.開發(fā)利潤(rùn)÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】A17、比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng)：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C18、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.獨(dú)立客觀公正原則【答案】D19、某成交實(shí)例成交總價(jià)為24萬(wàn)元，分三期付款，首期付8萬(wàn)元，6個(gè)月后支付8萬(wàn)元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實(shí)例的實(shí)際價(jià)格是（）萬(wàn)元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C20、可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D21、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來(lái)發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D.需測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)【答案】C22、下列哪項(xiàng)不屬于氣機(jī)失調(diào)A.氣滯B.氣逆C.氣脫D.氣虛【答案】D23、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價(jià)格B.交換價(jià)值C.源泉價(jià)格D.市場(chǎng)價(jià)格【答案】C24、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D25、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭(zhēng)C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽(yáng)失調(diào)【答案】A26、“從陰引陽(yáng)，從陽(yáng)引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項(xiàng)觀念指導(dǎo)下的治療原則A.整體觀念B.辨證論治C.知常達(dá)變D.陰平陽(yáng)秘【答案】A27、若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】C28、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】C29、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。A.互補(bǔ)性B.權(quán)益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【答案】C30、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬(wàn)元/年，同期市場(chǎng)凈租金為65萬(wàn)元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A31、下列與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率【答案】D32、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。A.宅基地使用權(quán)B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)D.土地租賃權(quán)【答案】C33、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬(wàn)元，投資利息為50萬(wàn)元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為（）萬(wàn)元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C34、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友嗯K腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】D35、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是A.水火既濟(jì)B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D36、價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象【答案】C37、客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格可以通過(guò)（）出來(lái)。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測(cè)D.隱定或探索【答案】C38、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%。現(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】C39、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用【答案】B40、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D41、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都與時(shí)間有關(guān)【答案】D42、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D43、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C44、在人民法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)拍賣中，人民法院是（）。A.估價(jià)利害關(guān)系人B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人C.估價(jià)委托人，不是報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人和報(bào)告使用者【答案】D45、在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向買方（）。A.最低賣價(jià)B.最高買價(jià)C.最低買價(jià)D.最高賣價(jià)【答案】B46、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬(wàn)元，乙宗地價(jià)值為50萬(wàn)元。合并后的房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若乙宗地土地權(quán)利人購(gòu)買甲地塊，下列最合理要價(jià)是（）萬(wàn)元。A.70B.80C.90D.100【答案】C47、利用直線趨勢(shì)法對(duì)某類商品住宅2004～2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢(shì)方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D48、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C49、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域B.估價(jià)目的C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模D.價(jià)值類型【答案】B50、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.用途多樣【答案】C51、從估價(jià)的角度來(lái)看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤(rùn)B.利息C.收入D.收益【答案】A52、假設(shè)某住宅重置成本為500萬(wàn)元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時(shí)該住宅的每年折舊額是（）萬(wàn)元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C53、下列對(duì)報(bào)酬資本化的相關(guān)表述正確的是（）。A.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期中B.報(bào)酬資本化公式中估價(jià)對(duì)象對(duì)未來(lái)各期的凈運(yùn)營(yíng)收益可以每期不變，也可以按一定規(guī)律變動(dòng)C.報(bào)酬資本化公式中的未來(lái)各期的凈運(yùn)營(yíng)收益、報(bào)酬率、持有期單位可以不同，計(jì)算結(jié)果后再相互轉(zhuǎn)化D.在實(shí)際估價(jià)時(shí)，報(bào)酬率可以根據(jù)實(shí)際情況的變化而變化【答案】B54、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說(shuō)法，正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變【答案】C55、下列()不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B56、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.預(yù)期未來(lái)收益B.預(yù)期收益能力C.預(yù)期價(jià)格高低D.預(yù)期價(jià)格漲落【答案】A57、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來(lái)講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B58、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C59、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是A.溫煦、推動(dòng)、興奮B.涼潤(rùn)、寧?kù)o、抑制C.構(gòu)成臟腑的基本物質(zhì)D.推動(dòng)和調(diào)節(jié)人體生長(zhǎng)、發(fā)育和生殖機(jī)能【答案】B60、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則【答案】B61、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。A.勞動(dòng)B.價(jià)值C.利息D.地租【答案】B62、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法C.過(guò)去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D63、房屋完損等級(jí)，是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價(jià)格B.測(cè)算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評(píng)定房屋的功能【答案】B64、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用【答案】D65、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B66、近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是（）。A.在建工程抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)【答案】D67、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B68、每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D69、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B70、下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，表述錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值C.價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”D.現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易【答案】C71、在計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】D72、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.獨(dú)立客觀公正原則【答案】D73、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C74、客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格可以通過(guò)（）出來(lái)。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測(cè)D.隱定或探索【答案】C75、寒病即見寒象所采用的治法是A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】C76、通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了()對(duì)地價(jià)的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D77、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？A.濁邪外阻B.氣不內(nèi)守C.氣的升舉無(wú)力D.氣隨血脫【答案】A78、商品經(jīng)濟(jì)是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式D.存在于一切社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形式【答案】C79、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.設(shè)備折舊【答案】A80、關(guān)于征收和征用，下列說(shuō)法正確的是（）。A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D.征收是無(wú)償?shù)模饔檬怯袃數(shù)摹敬鸢浮緼81、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A82、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為（）。A.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率B.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋投資帶來(lái)的優(yōu)惠率C.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋通貨膨脹補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率D.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率【答案】D83、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬(wàn)元、180萬(wàn)元和350萬(wàn)元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，成本利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C84、關(guān)于合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值B.續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值C.房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值【答案】D85、已知一年期國(guó)債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，投資帶來(lái)的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A86、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【答案】C87、適用于陽(yáng)盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B88、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B89、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計(jì)算的土地重新購(gòu)建價(jià)格和建筑重新購(gòu)建價(jià)格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬(wàn)元，戶型設(shè)計(jì)落后引起的折舊為8萬(wàn)元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬(wàn)元。若土地報(bào)酬率為6%，則該住宅成本價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B90、出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C91、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是（），對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格作出推測(cè)、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢(shì)擬合分析C.時(shí)間序列分析D.相關(guān)分析【答案】C92、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報(bào)酬資本化法C.早期購(gòu)買年法D.直接資本化法【答案】C93、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C94、某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬(wàn)元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬(wàn)元。A.370B.385C.420D.550【答案】B95、（）由委托人和估價(jià)目的雙重決定。A.估價(jià)要素B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.價(jià)值類型【答案】C96、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)C(jī).測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)D.測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格【答案】B97、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.房地產(chǎn)投機(jī)B.物價(jià)變動(dòng)C.財(cái)政收支狀況D.居民收入水平【答案】A98、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢(shì)【答案】B99、一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。下列選項(xiàng)中，不屬于無(wú)形資產(chǎn)的是（）。A.專利權(quán)B.專有技術(shù)C.商標(biāo)權(quán)D.房地產(chǎn)【答案】D100、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計(jì)劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為（）萬(wàn)元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C多選題（共40題）1、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC2、應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有（）。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD3、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況【答案】AD4、在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD5、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC6、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC7、在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案，估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E違約責(zé)任【答案】ABCD8、下列估價(jià)中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。A.征收補(bǔ)償估價(jià)B.在建工程估價(jià)C.出讓地塊估價(jià)D.改變用途房地產(chǎn)估價(jià)E.房屋抵押估價(jià)【答案】BCD9、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購(gòu)房首付款比例【答案】AC10、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費(fèi)用E.銷售稅金【答案】ABCD11、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD12、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D13、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括（）。A.政府進(jìn)行道路建設(shè)B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C.改進(jìn)物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設(shè)施設(shè)備【答案】CD14、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有（）。A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)B.估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域C.有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D.估價(jià)對(duì)象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開發(fā)程度一致E.估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限相同【答案】BC15、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。A.比較法B.收益法C.成本法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法E.推測(cè)法【答案】ABD16、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD17、收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括（）。A.成交價(jià)格B.議價(jià)時(shí)間C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD18、與動(dòng)態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。A.銷售費(fèi)用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤(rùn)E.管理費(fèi)用【答案】CD19、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財(cái)政收支及金融狀況、利率D.物價(jià)、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD20、有關(guān)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線價(jià)區(qū)段B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)D.制作價(jià)格修正率表E.計(jì)算臨街土地的價(jià)值【答案】ACD21、某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評(píng)估，出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為20年。在未來(lái)20年內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此估價(jià)報(bào)告()。A.均要負(fù)法律責(zé)任B.在經(jīng)過(guò)1年之后也無(wú)需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估C.經(jīng)過(guò)1年之后需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估D.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告失效，需要重新評(píng)估E如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)有效，不需要重新評(píng)估【答案】ABD22、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】ABC23、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（）。A.假設(shè)開發(fā)法B.路線價(jià)法C.市場(chǎng)法D.成本法E.收益法【答案】CD24、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無(wú)形收益E.潛在收益【答案】ABCD25、下列資料中一般應(yīng)放入估價(jià)報(bào)告附件的有（）。A.估價(jià)委托書B.估價(jià)委托合同C.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明D.估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表E.估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件【答案】AC26、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。A.較樂觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過(guò)高的估計(jì)值D.過(guò)低的估計(jì)值E.可能的估計(jì)值【答案】AB27、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD28、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD29、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD30、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費(fèi)附加D.城市維護(hù)建設(shè)稅E.土地增值稅.企業(yè)所得稅【答案】ABCD31、下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)水平【答案】AD32、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)【答案】CD33、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD34、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】AC35、【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作【答案】ABD36、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.投資利息【答案】AB37、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于（）。A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格B.預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等C.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABD38、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】BC39、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅【答案】CD40、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括（）等。A.估價(jià)測(cè)算過(guò)程B.估價(jià)基本事項(xiàng)C.估價(jià)結(jié)果確定D.市場(chǎng)背景描述與分析E.估價(jià)方法適用性分析【答案】ACD大題（共20題）一、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）四、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）五、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】六、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。七、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元一十、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】一十一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元一十三、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）一十四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格