國際化養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)

與商業(yè)盈利模式目錄中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求項目規(guī)劃開發(fā)及投資分析國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀我國老年市場需求為8000億元，現(xiàn)在僅確定基本需求1000億元幫子女購房抑制了老年人的有效需求空巢、高齡、失能老人所占的比例越來越多民營養(yǎng)老院環(huán)境好，但是價位太高；公辦養(yǎng)老院床位緊張，根本住不進去社會化的家庭專業(yè)養(yǎng)護服務(wù)缺乏中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.2005年-2009年老年人口數(shù)據(jù)年份60歲以上老年人口（萬人）占總?cè)丝诒戎兀?）20051450911.120061490111.320071534011.620081598912.020091671412.5數(shù)據(jù)來源：2009年中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報截至2009年底，中國60歲及以上的老年人口達到1.6714億，占總?cè)丝诘?2.5%未來40年我國老齡人口變化趨勢中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.老年機構(gòu)現(xiàn)狀敬老院臨終關(guān)懷院養(yǎng)老形式護理院托老所養(yǎng)老公寓老年社區(qū)(CCRC)全國數(shù)據(jù)北京數(shù)據(jù)需要入住養(yǎng)老機構(gòu)老人-835萬人現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)-4萬多家-299.3萬個床位占全國老年人口的1%需要入住養(yǎng)老機構(gòu)人數(shù)-226.6萬人

現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)-3816家-61823個床位占北京老年人口的2.7%中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.77新的養(yǎng)老議題中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.隨著我國老年化進程的加快，新的養(yǎng)老議題應(yīng)運而生：人口老化加劇，撫養(yǎng)負擔更加沉重；健康與社會照顧議題重要性凸顯；家庭照顧功能漸趨式微、支援機制亟需介入；經(jīng)濟保障風險增加；國家社會生產(chǎn)力的巨大沖擊；高齡者友善居住、交通運輸系統(tǒng)建構(gòu)；高齡者休閑揮動、養(yǎng)生需求的相關(guān)配套制度；養(yǎng)老防老的意識抬頭；中國養(yǎng)老事業(yè)遇到的瓶頸用地政策問題機構(gòu)辦養(yǎng)老的政策缺乏沒有專業(yè)化做養(yǎng)老的團隊服務(wù)人員沒有資格認證標準技術(shù)指標缺乏老年配套服務(wù)設(shè)施沒有行業(yè)標準養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模問題商業(yè)融資模式商業(yè)融資模式中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求目標市場容量12零點調(diào)查本次調(diào)查由零點調(diào)查完成，共完成137個有效樣本，樣本采集選擇在中高檔社區(qū)、老年活動中心等目標消費群體較為集中的區(qū)域進行。周歲年齡年齡比例男女比例生活自理度個人月收入養(yǎng)老地生活決策者數(shù)據(jù)組成60歲以上60-70歲，70歲以上6:41:1.2完全自理，健康，不需要他人的特別照顧不低于￥3000元將選擇在北京養(yǎng)老老人自己不同職業(yè)、性別、收入、家庭常住人口合理分布中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.樣本條件中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.所有被訪者對養(yǎng)老社區(qū)項目感興趣程度8.8%6.6%72.9%11.7%比較感興趣不太感興趣非常感興趣一般1414

123344

60歲以上的自理型老人，其中空巢占一半左右；

高、中、低學歷水平人群平均分布；

收入水平和價格承受力均相對較強，個人收￥3000元以上，擁有自有房產(chǎn)；

企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員與工人近七成；35與子女關(guān)系密切；市場調(diào)研目標人群人口統(tǒng)計學與社會特征1515

不愿意出售自有房產(chǎn)解決入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用;123344

生活不便需要照顧時會選擇養(yǎng)老社區(qū)，尋求更方便的照顧；

很少開車，僅有10%的目標人群開車；最常接觸的渠道是電視和報紙雜志，并對這兩個媒體最為信任；35業(yè)余愛好廣泛，主要集中在讀書、看報；市場調(diào)研目標人群消費行為特征中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.目標人群對養(yǎng)老機構(gòu)的訴求點

17關(guān)于價格關(guān)于產(chǎn)品40-60㎡一居室最被親睞醫(yī)療條件是最具影響力的因素社區(qū)名稱：養(yǎng)老社區(qū)的接受度遠遠高于退休社區(qū)距離對于入住選擇影響較小保證金總額對養(yǎng)老社區(qū)的選擇影響力最強最被認可組合：40㎡-60㎡一居40-50萬保證金3000元/月/人（或4500元/月/兩人）關(guān)注的三大要素：醫(yī)療條件保證金月服務(wù)費中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路一、合理的項目選址二、設(shè)計規(guī)劃與發(fā)展策略三、投資策略四、成本與費用預算五、消費者（老年）的財務(wù)狀況六、定價策略七、展望未來一、咐合理趨的項晶目選使址近郊拆，環(huán)飛境優(yōu)餐美，交通荒方便2.附近餃有醫(yī)雪院或陷醫(yī)療設(shè)施距離重中心裝主干流道不超梳過30公里二、陸設(shè)計蕉規(guī)劃白與發(fā)趁展策來略美國餡的老陽年公掉寓，塑可大局致分耗為以嘴下幾臣種類湖型：（一凱）In呼de捎pe架nd螞en辮t島Li戀vi訴ng，獨若立居惕住型皮公寓至，即庭仍然越可以犧獨立浮生活候的健秋康老費年人耕公寓（二蟻）As云si涼st勻ed挑L款iv襪in善g，輔什助居匹住型阿公寓滔，即運健康藍狀況助欠佳胳，部耀分生沖活需繡有醫(yī)呀護人難員照射顧的認老年榜人公愁寓（三預）Nu治si模ng齊C版ar梁e，護市理居容住型撤公寓農(nóng)，即蓮基本階喪失團自我愉生活咽能力躺，全然天候篩需有違醫(yī)護零人員裹照顧亮的老嶺年人騙公寓老年熱公寓辣策劃掀書?流程核圖10個重喝要問引題你的陵社區(qū)許規(guī)劃糕將涵暖蓋什智么內(nèi)描容？你期濤待怎嘉么的職住戶絮群體誦？是否慢向獨右立居姜住型恥住戶堆提供商輔助傻型服零務(wù)，峽如何藝提供鋸？是否釘提供拘輔助悉居住緩型規(guī)僚劃？入住毀標準踏是什善么？你的臟整體竟設(shè)計票理念幻玉和策歲略是意什么騾？你計紙劃雇習用多井少員粘工？社區(qū)察開發(fā)誼和運聚營的陜成本學如何般？如何咽定價亡？預期甜初期輔入住胖率如霧何？三、拔投資險策略警惕3個策遠略性絨錯誤絹：在錯病誤的廣事情爹上投魔入忽略壺整體竟戰(zhàn)略亂目標在非浩優(yōu)勢跳項目摸上花病費過多權(quán)衡初性投逢資策棍略當考輪慮兩濱個不免同時毯段的漢成本售投入禍時，堆要評羞估回猶收期獻并計景算投晴入對持社區(qū)菠整體攏價值臉的影址響。對社悶區(qū)價亦值的腔整體大評價根據(jù)協(xié)價值宗和用舉途規(guī)雕劃資誰本投麻入“亮閱點價饒值”供概念耗影響姨投資亮點連價值=消費儲者認紐奉知價映值/實際并價值四、悲成本稍與費顛用預火算預算茶首要以原則兩個移組成綢部分12大元引素3個關(guān)章鍵經(jīng)趕營比騙率4個經(jīng)爪營費泊用類半別經(jīng)營冷成本貞管理豎的8個著交眼點預算鄙首要賓原則你的叼初期己資本猛預算灑應(yīng)該防包括防社區(qū)絮設(shè)計宣、開堆發(fā)和驢建筑周所需稍要的習大量類必要漏投入辮。該尺預算搖還應(yīng)報包括深在合凳理的霧時間旗內(nèi)為裹你的侍社區(qū)材帶來攔至少93摩%的穩(wěn)謀定居麗住率袖的其秀他成絮本。兩個氏組成獅部分硬件從成本軟件蛇成本資本燭預算膽的12大要盞素1.工地健成本2.工地萄開發(fā)萄與基彼礎(chǔ)設(shè)霉施3.硬體軍建筑級成本4.設(shè)計脾與施鄰工費駐用5.家具香、固奪定裝傾置和位設(shè)備6.開發(fā)睛費用7.建筑謊貸款葬利息8.運作位資本/儲備雁資金9.銷售故與市注場預警算10紹.融資攝與保寬險成姜本11陷.不可弱預見粗成本12茅.債務(wù)他服務(wù)踐儲備類金3個關(guān)乞鍵的夫經(jīng)營鮮比率1.經(jīng)營下費用撥比率2.經(jīng)營蒼利潤挖空間3.日經(jīng)剛營費尸用（PR宿D(zhuǎn)）4個經(jīng)淡營費格用類扯別1.管理遺費用2.儲備越資金3.不可地預見珍費用4.年度繞費用初增長竿額經(jīng)營慌成本萍管理月的8個著椅眼點1.降低瘋初期致成本蓬投入2.密切走關(guān)注索經(jīng)營舒費用3.建設(shè)拾規(guī)模妥足夠作大的吼社區(qū)問來優(yōu)茶化運申營效礎(chǔ)率4.盡可漂能避機免正蜓式員象工的致成本撒增長5.資金森花費近決策畢要經(jīng)弓得起與時間距的考場驗6.要讓庸社區(qū)潑財務(wù)掃運轉(zhuǎn)諸獨立鏡且自旨給自伙足7.考慮揭整體件價格傭策略8.制定武綜合監(jiān)的、圣靈活欠的初仗期財徹務(wù)預蛙算五、身消費嘴者（鼓老年系）的牲財務(wù)剩狀況養(yǎng)老困社區(qū)便管理樸的5大需勉求典型連項目使管理約提供變的10大服莫務(wù)內(nèi)薦容管理蠶（服薦務(wù)）執(zhí)費用痕如何除確定辯？老年裁人關(guān)凍注房歌產(chǎn)的4個關(guān)團鍵事臟項老年鑰人的膠財務(wù)爆規(guī)劃養(yǎng)老撤社區(qū)糕管理繼的五腫大需淹求1.系統(tǒng)賤、政景策與掏流程2.規(guī)模唱經(jīng)濟3.保持議領(lǐng)先4.運營串策略5.實施梁風險撥（危逆機）鏟管理典型外項目恭管理庫提供屑的10大服斤務(wù)內(nèi)面容1.總體匙管理炸服務(wù)2.銷售千與市妻場拓槐展3.提供或運營嗚體系珠、政喇策與仍流程4.員工/人力傾資源5拆.整體置財務(wù)終管理釘與監(jiān)翠控6斤.預算示管理即與監(jiān)調(diào)控7.制定尋月度從財務(wù)奧報告8.用戶殖關(guān)懷9.風險(危機)管理10身.資金愛花費管理先（服轎務(wù)）圍費用棗如何榴確定袋？1.開盤未前期頁或用曠戶入形住前訪，已教經(jīng)開厭始提蕩供服圈務(wù)2.開盤幅初期峽的服浴務(wù)（唇費用寶）3.穩(wěn)定辦運營臘之后每的費敗用4.入住忠費用老年顆人關(guān)洪注房夏產(chǎn)的4個關(guān)番鍵事券項1.創(chuàng)造尊更多疲的流收動資賢產(chǎn)2.立即項激活場新的多現(xiàn)金抓收入3.合力侵支付需養(yǎng)老你社區(qū)發(fā)的入遙住費寫用4.強化泉生活巧品質(zhì)老年跌人的線財務(wù)同規(guī)劃1.列出寇老年罷人可勉用的綱財務(wù)禍資源2.估算女養(yǎng)老洪社區(qū)董生活系成本3.支付簽?zāi)芰兜恼戵w評餅估(缺口請還是拆盈余)4.消費縱者支糾付能澆力分詢析六、李定價部策略1.定價障是科植學而痛不是耗藝術(shù)2.服務(wù)羞全面爽、增肝值概弓念3.房主/經(jīng)營員者的陡價格軌預期4.消費臣市場路的價亞格預搏期5.與老遙年消箭費者熊就你住的定腔價進瘦行溝滴通6.獨立嚷居住納型養(yǎng)執(zhí)老社攻區(qū)的巡壽定價謀原理六、全定價泰策略Co棒nt進.7.摟3種基聞本的伶健康毯關(guān)護較類型A型——廣義丸型B型——限定面型C型——服務(wù)屈費型8.平衡冒老年塑人與斑投資越商之溜間的內(nèi)財務(wù)棟目標9.制定絹共贏候的財插務(wù)計辮劃七、清展望鄙未來10步棋吉通向喪精品楊社區(qū)優(yōu)雅釀的裝剪扮全力愚運作了解燥用戶裂心理換位遙思考給住穩(wěn)戶提陷供更似多的麥日常芳活動倡導捷健康非和適菜當?shù)谋⒒顒舆\用瓶、激使勵和很培訓洽人力楊資源志愿豆者住幅戶回佩訪計四劃每個遮住戶色都要革有代恐言人推行碎“你環(huán)傾訴免，我汪傾聽權(quán)”的汁市場扇定位沈策略養(yǎng)老墨社區(qū)啞組織歸的每烈月活庭動安鉗排表摘錄2天如辛下：10號，寇星期羞二的蜂活動誤安排園：7:蘿00油—9求:0長0熱點辯式早薯餐，9:隱30輪椅格或站科立身多體鍛偶煉，2:推00居民活行動會蔽議，3:催00情人酸節(jié)手鮮工藝悅品課鋤程，3:熔00段—5百:3剩0理療橫時間29號，菊星期低日的勿活動雞安排蔬：10樣:3瞎0—票12恩:3排0去教卵堂時序間（千有車甲接送湖），1:信00茶點乞集會局，3:驚00游戲渴，7:宅00小電角影院晚看古噴典電刻影還有唐很多覺固定眨時間杏的活鍛動安星排，苗如，每星鈔期一未，六摔上午10虛:0蛙0集體里逛商倆場（兩有車刷接送扶）每星嚷期一摩，三母，五吐，下魂午3:鑼00游泳餃課以連及游角泳鍛帶煉每星征期三伯，五結(jié)，上派午8:疤00謊—1俱2:掙00，為踐看醫(yī)腐生時勺間（根有車帥接送逮）每星篩期五毅，下突午2:灰00，計期算機易及網(wǎng)解絡(luò)課河，等伯等。候鳥淋式旅扔游老年掌大學全國養(yǎng)老年膛一卡系通老年恥產(chǎn)品討銷售……這是尊在維壟吉尼怨亞洲接的阿略靈頓氣市深，建帳造的20層高孫的老會人公壩寓樓去群，諸包括珠有商膊店,餐廳,圖書窗館,游戲宇室,運動滾中心,室內(nèi)穩(wěn)游泳音池,一個34附0輛車迎位的鹿地下臥停車毒場和及語音誘啟動憶緊急嚷呼叫會系統(tǒng)攏。榮糖獲美真國19兼94年“村最佳衣老年討公寓能獎”太申殘祥和閱山莊案例扶：地理護位置鹽：太申圓祥和并山莊警：項目多簡介地理烈位置：京胃城正丸北，床東臨懂中關(guān)傍村國頃際商可城，田西臨閉海淀往中關(guān)扶村科抽技園沃區(qū)，繡南臨野三一員產(chǎn)業(yè)槍園區(qū)訊，距但航天借城一鉆公里迎。建筑授面積進：占地彩面積畏十萬基平米挺。建筑陸風格餓：，采齊用中弦國傳評統(tǒng)古玩典園盤林建簡筑太申冰祥和翻山莊偷集養(yǎng)死老、交養(yǎng)生電、醫(yī)現(xiàn)療、瘦餐飲劇、娛擋樂、兇住宿么為一矮體的得大型胸綜合撒性服丹務(wù)機注構(gòu)。開業(yè)筑年限僅：20前03年1月22日開帖業(yè)項目趨簡介湖區(qū)它面積：10樣00平米卻的水老面床位攻：10旋00張床秩位客房阿：50紹0間客梳房平面看圖：太申度祥和作山莊太申農(nóng)祥和洽山莊——太和頃府是教一座祖典型繡的明耐清王核府式究園林畏建筑趁，位抽于北囑京西隆山龍骨脈的跑龍澤煌地區(qū)濟，在延地勢吹上得廢西山蹤蝶拱衛(wèi)養(yǎng)，碧魂水環(huán)蜜抱，燭藏風踢聚氣牧，紫恢氣東遣來，舉可謂攻方寸語之地秩，極呆盡王埋府古山樸神信韻，挽皇家緊福地斯俱攬鞏懷中限。整座捧王府跳建筑驗群分軋為府亡邸、朝后花走園、昏王府警會館趨三個憤部分勇。府勞邸建哪筑氣攔勢恢悠宏、啊布局冠規(guī)整脹，每瀉座建僵筑都桃沿著月一條哈由南藍到北仿的“憤中軸志線”屈分東特中西輪三路洋展開序，左涼右均應(yīng)衡對堆稱，暑高低媽起伏疫變化不，呈睛現(xiàn)出昏雄偉揀、壯譽觀、欺開闊貍的氣天勢。建筑購風格蛇：景觀攪設(shè)計冰：太申潤祥和肉山莊『太和魔府』這座貧新型縱中國里古典味建筑墻，為古廣大段賓客太提供伯了一邊座功丈能齊慎全、顆獨具印特色先的度捎假養(yǎng)屢生勝怎地。在這威座古關(guān)色古朱香的『太和諷府』里，姨看御鑄醫(yī)、畏吃御委膳、洽住王拾府、荒養(yǎng)護釣身心驚、頤限養(yǎng)天浮年實兼乃人擺生一練大樂雀事。太申單祥和臂山莊國際消養(yǎng)老各公寓國際機養(yǎng)老扔公寓鍵是北單京市棉為僑然服務(wù)麻定點那單位槳，連場續(xù)三刺年被糖評為溜北京鋼市文乞明敬悼老院盲，已形通過IS毅O9習00勿1、IS制O1派40上01管理圣體系磨認證攀。是全集國首渴家推但行會剃員制努新型吹養(yǎng)老刑模式和的國兔際敬拿老院鞠，會描員老膀人可霞享受阻優(yōu)惠擠價位熄及為秘其提慌供的簽各項療服務(wù)閘。所粥有房分間均撞設(shè)有明應(yīng)急投呼叫盲系統(tǒng)張，24小時釋熱水承供應(yīng)市，電究視、昌電話菜、空躲調(diào)等誰一應(yīng)最俱全勵，每篩天有嫩專人洗打掃企衛(wèi)生強、護脅理，保整個插區(qū)域密采用銜無障遮礙通淹道，腹防滑百地面打。老綱年餐矛廳為狀會員突提供慶營養(yǎng)童套餐晚及零休點餐設(shè)有鉗圖書老閱覽師室、康健身姐房、腿康復告訓練炕室、禁書畫困室等焦；還歉組織互成立窯了合吸唱隊斃、舞謝蹈隊趣、模屑特隊持、園鉗藝組她、攝大影沙廁龍等完喜聞騙樂見晨的娛愿樂團喬體。為其注提供啟服務(wù)安的太紀申祥秤和醫(yī)因院(一級火甲等)被評轟為定朗點醫(yī)啊療機榨構(gòu)。動擁有杠一流蓄的體湯檢設(shè)促備，嘗可進賤行呼爪吸、拌循環(huán)雖、消挺化等紀七大折系統(tǒng)肺的常憐規(guī)體判檢生閉化B超、抹心電挑圖及申癌前扇普查承；由利門診雞處置評、巡驅(qū)房查勁房、勸專家刊門診什、醫(yī)桂療咨衛(wèi)詢、鴉健康猜查體呢、健描康宣汁教、24小時己醫(yī)護仰值班寧等服部務(wù)工糠作。漠每年跪為免挎費為抄會