漣水圣特路北側地塊定位報告

2011年3月目前一頁\總數一百三十四頁\編于十五點本次報告需要解決的問題

如何為項目精確定位，使其成為與漣水城市發展相呼應的標桿性項目？目前二頁\總數一百三十四頁\編于十五點報告結構第二章漣水市場分析第三章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產品建議第四章項目核心問題第一章宏觀經濟環境目前三頁\總數一百三十四頁\編于十五點漣水處在淮安、宿遷、連云港、鹽城之間，區位獨特，文化底蘊濃厚漣水縣位于江蘇省北部，在淮安市東北部。東南以古黃河與阜寧、楚州兩縣區分界，東北與響水、濱海兩縣毗鄰，西南與淮安市區、淮陰區接壤，西北與沭陽、北與灌南相接。漣水歷史悠久，人文薈萃。自公元前117年建縣至今，已有2100余年歷史。文化底蘊深厚，養育過鮑照等古代文化名人和吳強等當代作家，米芾、吳昌碩兩位書畫大家曾經在此任職。此外，境內還有妙通塔、月塔、米公洗墨池等眾多名勝古跡。目前四頁\總數一百三十四頁\編于十五點漣水目前已經形成了海、陸、空一體化的交通體系，城市投資價值逐步顯現漣水區位顯要，交通便捷。南屏蘇滬，北扼齊魯，有5條省道、3條國道穿境而過。寧連高速、同三高速、京滬高速在境內匯合。縣城距連云港、南京、上海、北京分別僅需45分鐘、2個半小時、4個小時和8個小時車程。新長鐵路、京杭大運河離縣城僅25公里。黃金水道—鹽河貫穿全境，南經大運河與長江相連，北經灌河與黃海相通。境內黑色化道路全面通達，縣、鄉、村三級交通網已經建成。2010年9月27日首航的淮安飛機場在縣境內陳師鎮，離縣城區10公里。

目前五頁\總數一百三十四頁\編于十五點城市人口增長緩慢，對外吸納能力弱，城市住宅基本為滿足本地居住需求目前六頁\總數一百三十四頁\編于十五點根據規劃，漣水城市定位為新興工業基地，教育發達、生態優良的縣域中心城市，城市規模將不斷擴容一、城市總體布局西片工業區，中片新城區，南片老城區，東片文教區，以“二河、二渠”穿插其間。二、城市布局結構將自然環境融于城市布局的生態園林式結構，即“二河、二渠、四片、一中心”生態型園林式城市結構。三、漣水城市性質新興工業基地，教育發達、生態優良的縣域中心城市。四、城市用地功能分區老城區發展商業金融、休閑旅游和優良人居環境的居住用地；新城區為行政中心、商貿中心和現代城市居住用地；西片工業區以新興工業園區為主，兼有倉儲、商貿、物流、港口、交通用地功能；文教區以高等教育、職業教育、文化、體育用地為主，生活居住用地為輔。目前七頁\總數一百三十四頁\編于十五點城市經濟增長快速，但人均地區生產總值偏低，目前城市房地產主要以解決生存需求為主發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展，單純數量型快速發展，以數量為主，數量和質量并重半穩定發展，以質量為主，數量和質量并重緩慢發展，綜合發展型目前八頁\總數一百三十四頁\編于十五點從產業結構看，漣水農業依然占據較大比重，城市第二、第三產業有較大的提升空間目前九頁\總數一百三十四頁\編于十五點目前城市固定資產投資增長較快，房地產所占比重雖然較小但近期增幅很大目前十頁\總數一百三十四頁\編于十五點隨著城市經濟的發展，居民收入水平持續增加，消費意識不斷增強，房地產市場消費空間較大2009年漣水城鎮居民人均生活消費支出7909元，城鎮居民恩格爾系數35.4%，城鎮居民人均住房建筑面積34平方米。目前十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點經濟發展：漣水市經濟發展總體滯后，但目前已經快速啟動；城市規模以及人口規模擴展速度慢表明城市工業體系不完善，對外來人口吸引力不強，是典型的中小型城市；城市建設啟動相對較晚，房地產發展水平不高，且目前城市化水平較低，城市擴張能力緩慢，但未來隨著產業的發展和產業人口的導入，城市成長空間潛力較大，對于房地產行業是較好的機會。宏觀小結目前十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點城市發展及消費需求：從規劃結構看，本案所在片區為文教區，教育資源豐富，發展價值突出；當地居民、周邊鄉鎮居民是住宅市場消費的絕對主體，高收入人群主要是一些職位較高的公務員、企事業單位領導以及部分個體工商戶。近期隨著漣水舊城改造力度的加大、當地居民消費意識的增強和對居住要求的提高，當地住宅市場將迎來新一輪發展動力。宏觀小結目前十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點報告結構第二章漣水市場分析第三章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產品建議第四章項目核心問題第一章宏觀經濟環境目前十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點漣水房地產市場特征：供應量龐大，需求也非常旺盛漣水房地產市場發展起步較晚，各項配套設施均相對落后。統計數據不全，信息公開度不足。這為研究漣水房地產市場帶來了一定的困難。總體來說漣水房地產市場發展過熱，近30個在售項目，使得漣水房地產市場看起來整體開發量過大。項目大小不一，最大的中聯一城總建設面積約52萬平方米。估計總體開發量接近400萬平方米。在整個縣城人口不足的20萬的條件下，顯得漣水房地產供大于求的現象十分明顯。但是從我們調研眾多項目的客戶來源來看，多數項目的客源以鄉鎮客源為主，達到近80%。從這點來看，城市化進程在漣水房地產市場十分明顯，104萬的總人口似乎可以支撐如此龐大的開發量。目前十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點2010年漣水加大了舊城改造步伐，未來商品住宅的年銷售面積可能持續增長漣水從2010年開始加大了舊城改造步伐，漣水舊城（西門汽車站附近）基本上可以說是推倒從來，這就產生了大量被拆遷的被動買房戶，以及大量鄉下在外打工人員回家買房。目前十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點漣水住宅市場特征：小高層抗性逐步減弱，市場主力產品相似，售價偏低市場供應量巨大，客戶爭奪將日趨激烈促銷力度加大，各個項目均有9.2至9.7折優惠一次性付款方式占據主導，貨幣政策松動對購房者影響較小同質化的趨勢嚴重，小高層目前推案量較少，但從銷售結果來看，市場反映比較接受小高層產品。105-120平米三房為市場主力產品，90平米以下小戶型住宅比例較低。整體住宅市場均價保持在3000-3500元/平米左右，在高價位樓盤價格達到4000元/平方米。目前十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點漣水房地產格局:大致劃分為三個板塊：政務板塊（開發區板塊）、城東板塊、城西板塊。

項目位置目前十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點政務板塊政務板塊——開發區板塊以政務板塊發展最為火熱，集中了大部分房地產開發項目，開發量最大。該區域集中了包括萊茵風情、府前?御景園、清華苑等等漣水營銷最為成熟的房地產項目。區域內集中了以縣政府為主，包括檢察院、公安局、國土局等等政府機構，以及眾多企業也集中在該區域。同時漣水最好的中學漣水中學也在該區域內，但是目前該區域各項配套尚不成熟；該區域的房地產開發起初均以這部分機構的客戶為主，在項目后期的客戶構成中以鄉鎮客戶為主，近期已經達到80%左右。目前十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點在售項目分析：多層、小高層產品居多，主力面積在80-115㎡，售價3000-3700元/平方米不等項目名稱規模建筑類型主力戶型在售期數銷售價格開盤時間供應套數銷售套數月均成交新港·清華苑16萬多層、小高層88-110尾盤3340元（小高層）2009年10月86386054萊茵風情9萬多層、小高層124－134三期多層3700元小高層3500元2009年10月52950231狀元府28萬洋房、多層、小高層、高層82－117三期3750－4150元2009年9月1296119670

首府國際花苑12萬洋房、多層、高層、別墅90－132二期未定2009年5月37530114府前御景園20萬多層、小高層100-130尾盤3000－3500元2009年1月98295738金輪世家13萬多層、小高層83-115尾盤3000元2008年11月————怡和苑10萬多層80-100二期未定2008年8月————銀河灣11萬別墅259、315、403一期--2010年12月3284新港新天地19萬別墅、高層--未開盤未定——————中聯壹城52萬多層、小高層、高層100－130二期多層3500高層37002010年4月87664581開元名都27萬小高層、高層--一期未定——————隨著區域開發的日益成熟和項目的增多，開始出現洋房、別墅等售價較高、品質較佳產品目前二十頁\總數一百三十四頁\編于十五點城東板塊城東板塊——老城改造板塊城東板塊（項目所在地）主要以舊城改造為主，各項配套成熟而完善，銷售價格為三個板塊中最高的板塊，平均售價達到3500元/平方米；由于該板塊屬于老城改造部分，區域內集中了大量的生活配套。包括縣醫院、新時代購物中心、劇院、中小學等等。生活相對另外兩個區域較為成熟，開發量也相對較小，但是售價較高。原來漣水居民隨著政務板塊的興起，均搬遷至開發區，本區域由大量鄉鎮客戶支撐，占到總體客戶構成達到80%以上，而在這80%的鄉鎮客戶中又有很大一部分客戶以解決孩子上學為主要目的，學區房受到非常大的重視。目前二十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點在售項目分析：基本為多層、小高層產品，主力面積在82-130㎡，售價3000-3800元/平方米不等項目名稱板塊規模建筑類型主力戶型在售期數銷售價格開盤時間供應套數銷售套數月均成交套數永興上御城東18萬多層、小高層85-130一期3000元2010年1月56652540萬香國際花園

城東21萬多層、小高層85－105一期3200－3500元2010年12月238228114華源國際城東多層、高層90－110二期未開盤——————中央城城東100萬小高層、高層未定未開盤未定——————漣水城市廣場城東18萬聯排、高層82－124未開盤未定——————紅日金城城東多層、小高層二期未開盤2010年8月34333656學士苑城東9萬多層、小高層84－118二期多層3400－4000小高層34002010年7月52935250炎黃國際花園城東20萬多層、小高層70－130三期多層3800小高層36002010年10月540413103龍源國際花園城東39萬多層、高層未定一期未開盤——————大量項目即將開盤，本案未來面臨競爭非常激烈，從物業類型看，城東目前住宅產品較為單一目前二十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點城西板塊：在售項目較少，但起點較高城西板塊——房地產新興板塊城西板塊屬于剛剛起步的房地產板塊，開發量最小、銷售價格最低。但是從我們走訪的漣水市民對本版塊的認知來看，他們對城西板塊的期望最高。一方面漣水人民對于李源潮支持城西發展的傳說，而對城西的發展表現得信心十足；另外一方面城西離正在建設中淮安機場較近、離淮安市區僅30公里，對于漣水與淮安聯動發展也表現出強烈的信心；第三，該板塊環境較好，生態果園等等原有的成熟的生態配套使得本區域環境高于其他板塊。項目名稱板塊規模建筑類型主力戶型在售期數銷售價格大名城城西18萬聯排、多層、小高層小高層60-70未開盤未定水岸城邦城西50萬雙拼、聯排、洋房、多層108－133一期未開盤目前二十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點重點競爭項目分析首府國際花園狀元府萬香國際花園學士苑項目位置目前二十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點重點個案分析—首府國際花園三期聯排疊加一期多層二期項目位置：漣水新交通局北側，淮浦路與泰山路交界處（市中心、湖邊）建筑面積：117342平方米物業類型：聯排疊加別墅、多層、高層一期開盤時間：2009年5月份二期開盤時間：2009年11月份

面積供應套數銷售套數銷售率高層96-981208066.67%洋19%疊加169-2171088982.41%聯排291423173.81%合計

37530180.27%目前二十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點目前二十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目亮點：漣水首席別墅區，整體品質感佳；項目緊鄰縣政府，區位較佳；目前二十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點重點個案分析—狀元府2400均價二期2010.5-62600元/平方米多層洋房項目位置：炎黃大道與淮浦路交叉口東南占地面積：169589平方米總建面積：28.5萬平方米容積率：1.565規劃戶數：2116戶機動車位：1269戶物業類型：高層、小高層、多層開盤時間：2010年9月三期3750－4150元/平方米在售產品物業類型主力面積供應套數銷售套數銷售率小高層、多層82-1171296119692.28%目前二十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點多層戶型目前二十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點高層戶型項目亮點：歐式建筑風格，整體品質感佳；項目緊鄰縣政府，區位較佳；項目自身戶型面積控制合理，總價不高目前三十頁\總數一百三十四頁\編于十五點重點個案分析—萬香國際花園項目位置：漣水縣鄭梁梅學校東側建筑面積：247579平方米；容積率：1.7物業類型：多層、高層總戶數：建設項目總建筑面積247579m2，其中住宅233789m2，商業7390m2在售期數：一期開盤時間：2010年12月一期在售產品物業類型主力面積供應套數銷售套數銷售率多層96-106三房23822895.80%目前三十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點戶型設計：經濟型房型為主，產品設計缺乏亮點96平方米102平方米項目亮點：西班牙建筑風格，整體品質感佳；項目周邊學區較佳；項目自身戶型面積控制合理，總價不高目前三十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點重點個案分析—學士苑項目位置：漣水縣鄭梁梅學校東側建筑面積：247579平方米；容積率：1.7物業類型：多層、高層總戶數：建設項目總建筑面積247579m2，其中住宅233789m2，商業7390m2在售期數：一期開盤時間：2010年7月在售產品物業類型主力面積供應套數銷售套數銷售率多層106三房31224979.81%小高層116-120三房21710347.47%目前三十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點多層戶型設計目前三十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點小高層戶型面積較大，銷售困難項目亮點：項目周邊學區較佳；項目多層戶型面積控制合理，總價不高目前三十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點城市住宅需求將逐漸增加，隨著漣水城市化進程和舊城改造力度的加大，漣水住宅未來將呈現明顯的供銷兩旺態勢，價格也將穩步上漲政策調控對一二線城市影響巨大，尤其是限購令的出臺更是壓制住了大量城市住宅需求，這就導致了部分需求被擠壓到三西線城市，從而帶動當地住宅銷售；漣水舊城改造力度的加大將產生大量的住宅需求，另外城市化進程的加快也帶來大量的住宅需求，整體來看，漣水城市住宅具有較大的發展潛力。需求逐漸放大目前三十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點目前來看，本案所在城東板塊整體市場競爭力明顯不及其它板塊，項目發展需有所突破

政務板塊城東板塊城西板塊區位較佳中等中等資源佳較佳佳住宅供應量大大小售價較高較高低開發品質較高中等較高客戶來源鄉鎮、老城區鄉鎮漣水全城目前三十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點強相關競爭個案分析反映出本案依靠外部資源，提高項目品質、合理壓縮戶型面積的重要性首府國際花園：地段/高品質低密度產品運用狀元府：地段/項目品質/經濟戶型配置萬香國際花園：學區/項目品質/經濟戶型配置學士苑：學區/戶型面積控制目前三十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點報告結構第二章漣水市場分析第三章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產品建議第四章項目核心問題第一章宏觀經濟環境目前三十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目區位：項目地處漣水東南，位于圣特路和尚學路交叉東北側中片新城區項目位置南片老城區西片工業區東片文教區目前四十頁\總數一百三十四頁\編于十五點地塊基本情況注：1、以凈地方式出讓，宗地外基礎設施（路、水、電）以現狀為準。2、在《國有土地使用權出讓合同》簽訂后6個月內交付土地。3、要求在土地交付之日起6個月內動工建設，自開工之日起36個月內建成。地塊編號土地位置出讓面積（畝）規劃用地性質容積率建筑密度綠地率成交價（萬元）2011-02號圣特路北側，尚學路東側109.3居住商業混合用地1≤R≤3≤28%≥30%16500目前四十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點宗地四至：東至規劃道路（現有溝渠），南至圣特路，西至尚學路，北至渠南東路；目前四十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點宗地現狀：地塊北側為農民用房，南側為農田，原地居民住宅尚未拆遷目前四十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目配套：生活配套不齊全，且檔次較低；有較好的學區；酒店：人才飯店教育：鄭梁梅幼兒園、鄭梁梅小學、鄭梁梅中學、旺旺幼兒園公園：五島公園、城東公園醫院：松壽堂大眾藥房、仁慈醫院鄭梁梅中學城東公園宗地鄭梁梅小學目前四十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目配套：周邊商業以居民日常配套為主，整體層級一般目前四十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目周邊環境：綜合環境較好1、北側緊鄰渠道，具有一定的景觀資源；2、規劃為城東公園，具有較好的生態環境；3、緊鄰鄭梁梅中學，學區較好；4、緊鄰城市主要干道金城南路；5、漣水中學，亦為重點學校；6、項目東側為居民用房，一定程度上影響了整體檔次；123456目前四十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點大市政配套道路：南側路網完成，其他道路路網尚未建設；供水：管線已接圣特路；污水、雨水排放：管線已接至圣特路；圣特路尚學路渠南東路規劃路目前四十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點規劃控制要點1、臨圣特路設計小區主入口；2、容積率：1.0《R《3.0；3、綠化率》30%4、建筑密度《28%；目前四十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點規劃控制要點注：1、住宅建筑不少于0.6輛/戶；2、高層建筑面積不小于總建筑面積的30%；3、沿路建筑物三層及三層以下的外墻裝飾以石材為主；目前四十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點地塊SWOT分析—優勢環境景觀優勢：項目北側和東側緊鄰天然河道；地塊東南側緊靠城東公園，具有較好的景觀資源；同時地塊內部自身也存在一定數量的樹木；教育資源的優勢：本項目位于漣水的文教區，周邊有鄭梁梅中學等學校，具有優越的教育資源優勢；交通便利：雖然項目位于城市的東南方向，周邊交通路網發達，緊靠金城南路和今世緣大道；產品具有后發優勢：本項目目前處于一個尚未定型的階段，產品具有很大的可塑性，在后期規劃中，可以針對市場情況及接受程度做出有利市場接受的差異性產品；目前五十頁\總數一百三十四頁\編于十五點地塊SWOT分析—劣勢整體居住形象一般：從實地調查情況看，本案周邊陳舊建筑物較多，居住人群較為嘈雜，整體居住形象不佳，但未來規劃較好，需要時間。周邊配套檔次不高；目前項目區域內配套檔次不高，基本滿足生活日常需要；項目規劃設計要點限制：項目容積率過大，做足容積率，高層受到一定的抗性；降低容積率，項目成本則相應增加；目前五十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點地塊SWOT分析—機會城市整體開發水平不高給本案發展帶來機遇：從市場情況看，目前漣水開發尚處于起步階段，整體開發水平不高給本案發展帶來機遇；區域發展機遇：作為城市的文教區，地塊周邊環境的改善將大為增強區域的形象和市場接受度。目前五十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點地塊SWOT分析—威脅政策及宏觀市場威脅：國家宏觀政策抑制房地產市場過熱，通過提高首付、加息、限購令等政策調控市場；市場競爭威脅：從漣水競爭市場來看，漣水商品住宅供應體量較大的局面將長期存在一段時期，供大于求的嚴峻形勢將對本案未來入市帶來巨大挑戰。目前五十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點SWOT總結及應對策略充分強化項目優勢深度挖掘項目潛力提高項目競爭力通過本身優勢和后期產品塑造，弱化抗性，進而轉化為競爭力適應環境，消化威脅放大挖掘景觀教育配套交通配置市場住宅產品亮點不足，本案產品后發優勢弱化彌補地塊周邊居住形象一般周邊配套檔次一般容積率高未來競爭壓力大強化優勢，利用機遇，彌補劣勢，弱化威脅優勢與機會劣勢與威脅

目前五十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點優勢機會點可利用的資源，以及市場契機發展方向景觀、教育、交通配套地塊緊鄰河流和城東公園，周邊鄭梁梅中學、小學、幼兒園較佳，另外地塊周邊交通路網較佳充分利用項目的各項資源，吸引對環境、教育、交通要求較高的客戶漣水住宅市場產品缺乏亮點目前漣水市場住宅產品塑造缺乏亮點，附加值普遍欠缺；漣水住宅品質較佳的項目主要體現在項目立面與內部景觀塑造上抓住漣水住宅發展趨勢，提升項目形象產品發力，提升項目競爭力結論：強化項目優勢景觀、教育配套概念，利用漣水住宅開發產品缺乏亮點等因素，通過合理的項目規劃設計及產品細節打造提升項目品質及綜合競爭力針對優勢與機會的發展策略目前五十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點劣勢威脅點需要解決的問題解決方法地塊周邊居住形象一般地處老城邊緣，距漣水成熟地段有一定距離城市主要向西發展，本案所在東邊發展缺乏規劃支撐周邊陳舊建筑物較多，居住人群較為嘈雜，整體居住形象不佳通過對項目品質打造，樹立項目中高端形象，提高市場知名度通過對項目自身配套的打造弱化地塊偏僻等帶來的負面影響周邊配套檔次一般目前項目區域內配套檔次不高，基本滿足生活日常需要；通過對項目自身配套的打造提升項目形象容積率高項目容積率高，未來開發可能以高層為主，而漣水住宅主要以多層、小高層為主，高層存在一定的抗性以產品為導向，創造高附加值的優質產品政策的不確定性帶來的風險政策調控風險較大，其中主要是金融政策；以產品為導向，創造高附加值的優質產品，占據市場競爭優勢，將市場風險降至最低后續市場競爭壓力大漣水城區規模提升項目的產品價值（產品發力）；通過總價控制，提高項目差異化競爭力，擴大項目的客群面。結論：通過項目品質與自身配套打造來樹立板塊價值、弱化偏僻劣勢，吸引目標客群關注；塑造高附加值的優質產品，通過差異化競爭，來提升項目競爭力，擴大客群來源。針對劣勢與威脅的解決策略目前五十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點SWOT戰略突破總結發揮學區優勢優質教育地產打造利用自身配套注重自身配套的完善與檔次，給客戶提供完善的居家配套服務以產品發力為導向以產品為導向，創造高附加值的優質產品發揮景觀優勢優質內外雙景打造目前五十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點報告結構第二章漣水市場分析第三章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產品建議第四章項目核心問題第一章宏觀經濟環境目前五十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點本案核心問題思考：面對區域常態化價值發展速度：如何超越區域價值評判標準？面對地段或單價優于本案的競品：如何跳脫紅海競爭？Questions1：Questions2：面對區域住宅單價較低現象：如何提高售價？控制項目成本？Questions3：目前五十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點它山之石，案例借鑒南京——金地自在城Questions1：目前六十頁\總數一百三十四頁\編于十五點案例借鑒：金地自在城板橋梅鋼、經適房郊區、生地污染/形象差遠、無配套宜居性弱生活不便目前六十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點金地自在城靠什么強力拉升了市場對區域價值的固有認同？目前六十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點大手筆配套：體育公園、蓮花湖、mall、商業街、學校、會所強產品力：景觀、建筑氣質、戶型創新規劃利好：板橋新城、濱江大道、江東路南沿快速接駁奧體原因分析：目前六十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點與金地自在城相比，本案可在產品力、項目自身配套方面做文章相似條件項目自身區位不佳，配套不完善熱銷借鑒大手筆配套強產品力規劃利好可結合公司其它地塊一起塑造需要塑造目前塑造亮點不足目前六十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點Questions1小結：通過強產品力的塑造超越區域價值評判標準，提高項目售價和整體利潤面對區域常態化價值發展速度：如何超越區域價值評判標準？強產品力目前六十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點競爭來源：Questions2：老城區政務區城西地段優于本案，住宅售價超過本案區域交通優于本案，住宅售價和本案區域相當發展潛力優于本案，住宅售價低于本案區域目前六十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點本案具有一定規模且開發企業在當地后續開發項目眾多，為保證銷售，提高企業品牌，我們必須全城截留客群競爭策略：全城截留客群老城區政務區城西高項目品質和低單價、低總價策略高項目品質和低總價策略高項目品質和低總價策略目前六十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點Questions2小結：通過高項目品質的塑造彌補區位和發展潛力不足劣勢，通過低總結策略分流各區域客群高項目品質面對地段或單價優于本案的競品：如何跳脫紅海競爭？低總價（控制戶型面積）目前六十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點因此，對本案而言，強產品力塑造是關鍵，其中高性價比戶型打造是核心面對區域常態化價值發展速度：通過強產品力塑造超越區域價值評判標準面對地段或單價優于本案的競品：通過高項目品質和高性價比戶型塑造跳脫紅海競爭Questions1Questions2目前六十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點Questions3：提高售價控制成本提高項目品質，樹立項目在區域市場的領先地位在建筑、景觀、戶型、公共空間等嚴控成本目前七十頁\總數一百三十四頁\編于十五點本案核心問題思考結論：樹立項目在區域市場的高端品質和領先地位在項目各個方面控制成本高項目品質和高性價比戶型塑造強產品力塑造目前七十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點依托景觀、教育資源，創造一種漣水從未有過的居住體驗我們的目標：因此，針對本項目的價值體系打造是：目前七十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點價值體系→高規格,高附加值,創新產品打造景觀建筑公共空間節能環保運用會所（配套）戶型截客體系→精準的客戶鎖定營銷推廣體系→強勢形象及推廣策略職業特征來源區域媒體組合營銷推廣主題公關活動導入體系需求偏好客層品牌形象定位三大體系打造目前七十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點建筑質感景觀感染力戶型附加值及舒適度節能環保會所（配套）公共空間本案產品價值體系落地點：目前七十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點在區域競爭日趨激烈，項目自身區位不佳、容積偏高的情況下，控制產品面積、控制總價成為項目吸納其它項目客群的關鍵另外良好的自然生態環境也是目前漣水住宅檔次較高的主要特征因此本案核心價值落點在：高性價比戶型的塑造震撼園林景觀的打造目前七十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點報告結構第二章漣水市場分析第三章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產品建議第四章項目核心問題第一章宏觀經濟環境目前七十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目主題定位出發點全面整合企業品牌資源豐富的景觀資源實現“差異化”競爭策略實現產品創新營造獨特的產品力充分利用周邊教育資源通過差異化產品和主題定位實現獨特的人文居住背景利用學區的號召力，創造漣水最有人文氣息的居住社區。

成長教育主題社區

以教育為核心主題概念，倡導并營造社會所需求的成長型教育模式，展現具有漣水第一人文特征的成長教育社區，達到差異化推廣的目的。

差異化的產品主題定位目前七十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目主題定位“漣水首席成長型教育水岸社區”——“水岸生活，純粹人文”定位詮釋：1）“水岸生活”：以項目具有一線水岸景觀，以及靠近城東花園等資源，展現本項目獨有的景觀資源。2）“純粹人文”：以鄭梁梅幼兒園、鄭梁梅小學和鄭梁梅中學等學區為核心價值點，精心打造具有人文生態社區。以生活、教育、文化為核心主題元素，在財富依托智慧，生活回歸人文的社會發展狀態下，喚起目標客戶潛在意識中對文化、藝術、生活、家庭發展的高層次需求；實現本項目從簡單居住概念到人文成長關懷概念的跨越式進步。目前七十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目主題定位“漣水首席成長型教育水岸社區”產品創新與人文環境創造并舉，以先進教育文化為藍本，強調知識與財富、教育與發展的多重關系，營造一個代表社會最高層次發展追求的人文主題社區。極致的人文內涵表現——極至人文氣息，大師歷史背后的生活感悟，激情與理想共舞的人生格言，這一切只有具有深厚文化沉淀的背景才能提供；極致的成長型的教育配套服務——不僅僅停留在配套設施的層面，而是涵蓋人生起步階段的品牌教育，通過整合利用教育體系的資源，建立一個從幼兒園、小學以及中學成長型教育體系，實現對客戶的終身人文教育關懷；極致的開放式園林景觀——營造具有符合大學人文精神的園林景觀環境，彰顯項目對人文精神的極致追求；項目主題核心表現：目前七十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點客戶定位—客群特征學區因素追求生活品質、舒適的環境和空間關注下一代成長環境，考慮子女學區問題中高端收入者，對居住環境要求比較高一般為白領，企業管理層，或泛公務員對交通有一定要求，對購買物業的價格比較敏感，有部分市區人口，較大部分為鄉鎮人群；品質驅動生活習慣習慣本區域生活，保持原來的生活交際圈改善置業者，當地拆遷戶，小部分投資者等等；目前八十頁\總數一百三十四頁\編于十五點客戶定位—客戶定位核心客戶重要客戶邊緣客戶1核心客戶:購買學區人群，以購買學區房為主，考慮子女上學問題；客戶預計約占60％。2重要客戶:考慮生活品質，注重生活品質，對居住環境具有較高的要求，預計約占30％3邊緣客戶:受生活環境影響、總價和區域前景吸引的區域客戶，預計約占10％目前八十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點產品定位容積率下產品線如何定位？Q2產品價值提升如何實現？定位關鍵點目前八十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點產品定位項目容積率解析產品線容積率高層≧1.8小高層1.4-1.6多層（花園洋房）1.0-1.2聯排別墅0.6-0.8項目產品線選擇：

產品線一：高層產品線二：小高層產品線三：多層產品線四：聯排別墅目前八十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點比較內容產品形態高層小高層多層聯排別墅項目綜合容積率≤3.0單位面積的價值★★★★☆★★★☆★★★★☆對提高樓盤品質的貢獻★★★★★★★★★★★犧牲容積率的風險★★★★★★★★★★土地的利用率★★★★★★★★★★產品附加值★★★★☆★★★☆★★★★得房率★★★★★★★★★★總價控制度★★★★★☆★★★區域市場的競爭性★★★★★★★★——優勢各產品線價值解析目前八十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點「充分競爭市場的產品生存之道」產品形式產品評估市場/競爭成本溢價安全性評估小高層、高層公寓大眾剛需類產品紅海競爭很低多層安全型產品藍海競爭較高聯排別墅風險型產品市場成熟度不高低各產品線綜合評估目前八十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點定位思路市場的角度地塊位置及規劃前景一般，未來競爭較大，區域產品存在一定同質化現象價值的角度市場+風險的角度花園洋房+公寓項目可一分為二達到價值最大化多元化產品線，競爭力強安全性高，易于控制總價符合市場的需求重點營造產品力設計前提大膽型定位穩妥型定位聯排別墅+花園洋房+公寓產品定位目前八十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點產品定位：建議本案產品配置走穩妥型路線，以小高層、高層公寓結合部分花園洋房配置地塊：項目較為偏僻，周邊環境及市場接受度一般，且地塊本身占地有限，多業態組合難度較大市場：漣水當地經濟落后，高收入人群容量有限競爭：當地別墅物業較少且銷售一般，市場容量有限規劃：如規劃為高層與低密度產品組合，勢必提高高層部分容積率、減小土地占地面積，這將對未來銷售增加難度。大膽型定位風險較大，不建議采用目前八十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點金地·未未來位于浦東高行板塊，五洲大道以北，張揚路以西，毗鄰軌道交通6號線五州大道站直通翔殷路隧道，連接五角場，軌道交通四通八達，到達人民廣場、外高橋港區、陸家嘴金融貿易區、金橋出口加工區等上海最重要的幾個現代服務業產業聚集區極為方便。

占地面積約9.64萬㎡。社區規劃3棟高層TOWNHOUSE、7棟空中院館及22棟組合式TOWNHOUSE，總戶數1611套，其中近80%的戶型小于90㎡。案例借鑒：金地未未來目前八十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點總平面圖目前八十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點園林景觀一樓洋房擁有3重不同院落空間，前廳后院一個不少。目前九十頁\總數一百三十四頁\編于十五點建筑立面建筑外立面分析:高層建筑強調建筑的水平線條與垂直線條的交叉，挺拔的姿態淡化了高層建筑區域的壓抑感。目前九十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點建筑外立面分析:花園洋房以強調橫向線條，使情景洋房的親地感大增，增強了洋房的別墅感與尊貴感。目前九十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點戶型設計組合式TOWNHOUSE：一層：超大庭院超值享受別墅生活：擁有南北兩個庭院；獨特的入戶陽臺帶地下室的多層生活空間。目前九十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點二層：四房兩廳兩衛，在同時贈送露臺、庭院的情況下贈送地下室，不僅開創了花園洋房贈送地下室的先河，也在贈送面積和功能多樣化上遠遠超越其他競爭戶型。目前九十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點未未來花園洋房成交均價為1.56萬/平方米普通公寓成交均價為1.37萬/平方米其溢價率為1.14：1

90平米的兩房是去化速度最快，安全系數最高的戶型，既避歸了市場風險，又增加了產品的豐富性產品的附加價值的提升，使得產品力充分展現，從而帶來了高溢價產品溢價目前九十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目設置有安全系數比較高的戶型，規避了市場風險，同時項目整體產品的附加值較高，帶來了比較高的溢價。從營銷策略來看，第一步通過推售花園洋房建立市場和價格高度；第二步通過高層TOWNHOUSE創新產品，確立高品質創新形象，吸聚人氣；第三步最后通過空中院館的價格優勢實現第三類型的產品銷售。雖然整體價格呈現走低的趨勢，但是相對于產品的性價比，價格相對走高。項目總結一、項目產品打造需提高附加值二、項目的營銷策略決定項目未來成敗與溢價空間目前九十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點報告結構第四章漣水市場分析第二章項目概況分析第五章項目整體定位第六章項目產品建議第三章項目核心問題第一章宏觀經濟環境目前九十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點建議圍合式規劃設計，提升小區景觀均好性，提升小區整體品質目前九十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點項目整體布局示意水流建議將花園洋房設置在小區內部，提高私密性和對景觀的充分利用建議將高層沿北側水岸排布，可以充分利用水系對產品價值的提升建議將小高層與商業設置在小區南側，在充分發揮商業價值的同時提高項目的整體私密性目前九十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點建議建筑立面選用新古典的設計風格，提高項目品質特色的建筑風格能較好地提升項目的檔次。從目前市場各檔次樓盤來看，歐式建筑風格項目市場接受度較高；整體樓盤風格的發展方向來看，新古典風格一直為中高檔樓盤建筑風格的主流，也是高檔樓盤普遍選擇的風格之一，因此一直以來得到市場的廣泛認可；從客戶群認知來看，新古典主義風格也是客戶傳統認知的高品質住宅，識別性較強，選擇新古典主義更有利于目標市場的接受和產品檔次的升級，因此該風格更符合他們的心理預期；從和項目規劃匹配來看，新古典主義風格更符合項目高品質的規劃要求。目前一百頁\總數一百三十四頁\編于十五點真石漆，給人穩重，典雅，高貴感。在打造高品質立面的同時有效減低了成本。目前一百零一頁\總數一百三十四頁\編于十五點立面簡潔明快，注重橫向線條。目前一百零二頁\總數一百三十四頁\編于十五點洋房繼續延續高層新古典主義的風格，將懷古的浪漫情懷與現代人對生活的需求相結合，兼容華貴典雅與時尚現代。目前一百零三頁\總數一百三十四頁\編于十五點目前一百零四頁\總數一百三十四頁\編于十五點戶型設計原則高性價比戶型的塑造小高層、高層花園洋房為規避高層、小高層與多層相比，得房率低的問題；為提高項目與其它區域項目的競爭力，建議小高層、高層采用低總價策略，即通過壓縮產品面積降低總價，另外在產品設計上提高產品附加值花園洋房作為本案提升品質和利潤空間的主要因素，建議面積適當放寬，但同樣也要提高產品附加值目前一百零五頁\總數一百三十四頁\編于十五點小高層、高層戶型面積建議對于本案的戶型建議：兩房產品作為本案的主力產品，建筑面積控制在75-95平方米，其中90-95平方米產品可改造為三房產品；三房一衛產品可作為次主力產品，建筑面積控制在100-115平方米，其中110-115平方米產品可改造為四房產品；一房產品作為本案的輔助產品，建筑面積控制在40-60平方米，其中50-60平方米產品可改造為兩房產品。漣水競爭項目主力產品及面積：105-120平方米左右3房目前一百零六頁\總數一百三十四頁\編于十五點戶型競爭力提升建議高附加值、創新性作為四級城市，因城區面積有限，項目的區位、交通、價格、配套等方面的差異性和居住影響遠遠弱于大中城市。戶型設計等實用性產品自身因素對客戶購房因素權重中占據了重要性位置，因此對項目戶型競爭力提升至關重要！戶型競爭力提升著眼于以下基本原則：目前一百零七頁\總數一百三十四頁\編于十五點高附加值戶型參考合肥萬科金色名郡：兩梯4戶（89、79、79、118）

目前一百零八頁\總數一百三十四頁\編于十五點目前一百零九頁\總數一百三十四頁\編于十五點合肥華潤幸福里：兩梯4戶（89、88、88、89）目前一百一十頁\總數一百三十四頁\編于十五點旭輝中央宮園：兩梯4戶（97、69、69、97）目前一百一十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點創新戶型參考：高層townhouse新型高附加值戶型——2房可變4房演繹公寓戶型中的聯體別墅空間的無限可能性住戶可利用客廳的6米挑高進行分割，增加一個多功能房，這個空間是完全不計入面積的。近20平米南北陽臺，住戶可將其封閉，成為陽光書房。2剖面示意21目前一百一十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點創新戶型參考：子母房針對客群做戶型設計如子母房，可豐富產品擴大客群面40+90㎡子母房30+88㎡子母房目前一百一十三頁\總數一百三十四頁\編于十五點創新戶型參考：挑高一房目前一百一十四頁\總數一百三十四頁\編于十五點花園洋房一層（附送地下室）140㎡花園洋房參考戶型目前一百一十五頁\總數一百三十四頁\編于十五點花園洋房二層（附送地下室）140㎡目前一百一十六頁\總數一百三十四頁\編于十五點三層110㎡四層90㎡五層90㎡目前一百一十七頁\總數一百三十四頁\編于十五點法式景觀風格規則式布局，突出軸線，平面圖案式園林，利用寬闊園林形成貫通的透視線噴泉、雕塑、水池花壇、花格墻、樹籬景觀設計：景觀為體現項目品質，建議采用法式景觀風格目前一百一十八頁\總數一百三十四頁\編于十五點法式景觀風格：法式園林注重主從關系，強調中軸和持續，提出雄偉，端莊法式園林屬于平面圖案式園林法式園林善于利用寬闊的園路形成貫通的透視線噴泉、水池、花壇、花格墻、樹籬、雕塑等都是法式園林的構成元素目前一百一十九頁\總數一百三十四頁\編于十五點法式景觀主題卵石草格景觀墻上的浮雕目前一百二十頁\總數一百三十四頁\編于十五點法式景觀主題底層架空庭院花廊花藝浪漫小品目前一百二十一頁\總數一百三十四頁\編于十五點法式景觀主題建議社區內景觀由三個空間層次構成，即公共綠地、組團院落和私家庭院。公共綠地為英式園林風格，崇尚寧靜與自然，包含了大面積的草坪緩坡、林緣大片的繁花、古典的噴泉和雕塑等常用的元素。東西區各有一處大的中心綠地，可以為戶主提供運動和停留的場所。園林設計理念一目前一百二十二頁\總數一百三十四頁\編于十五點法式景觀主題組團院落入口的景觀呈規則式，強調軸線和對稱，主要設置水池、雕塑、豪華鋪裝、修剪整齊的植物等，以突出宅邸的尊貴。院落兩側景觀則偏自然式，主要用于隔離建筑和滿足戶主日常游憩需要，主要設置庭