年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)有望迎來(lái)復(fù)蘇一、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展不及預(yù)期，行業(yè)數(shù)據(jù)消失較大下滑

房地產(chǎn)是一個(gè)較為簡(jiǎn)單的綜合概念。從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成，土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起，建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。對(duì)于一般百姓來(lái)說(shuō)，房子更多的是一種居住和使用的功能。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，走出了一條極具自身特色的進(jìn)展道路。2022年的樓市，經(jīng)受了此前幾年不曾有過(guò)的深度調(diào)整。購(gòu)房需求減弱，疊加部分項(xiàng)目停工及疫情反復(fù)等因素，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)。2023年1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.29萬(wàn)億元，比上年下降10%。其中，住宅投資10.06萬(wàn)億元，下降9.5%。

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依據(jù)我發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展深度調(diào)研與將來(lái)投資猜測(cè)報(bào)告（2022-2029年）》顯示，2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬(wàn)平方米，下降7.3%。房屋新開(kāi)工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積88135萬(wàn)平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬(wàn)平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬(wàn)平方米，下降14.3%。

2022年1—12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售狀況

2022年1—12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售狀況"/>

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在商品房銷售和待售狀況方面，2022年全國(guó)商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

2022年末，商品房待售面積56366萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

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盡管統(tǒng)計(jì)局價(jià)格數(shù)據(jù)存在結(jié)構(gòu)性因素影響，但長(zhǎng)周期數(shù)據(jù)節(jié)奏與周期節(jié)奏基本全都，22年商品房銷售均價(jià)9814元/平米，同比下降3.2%，為有數(shù)據(jù)以來(lái)最大幅度回撤（08年-1.7%、14年+1.4%），住宅銷售均價(jià)10185元/平米，同比下降2%，同樣為歷史最大跌幅。東中西部分區(qū)表現(xiàn)來(lái)看，均消失了量?jī)r(jià)齊跌，其中中部區(qū)域價(jià)格降幅最大，而西部區(qū)域的成交量下降最明顯。

2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)一覽

2022年商品房東部中部西部東北住宅銷售額（化元）1333087741328358244563080116747同比-0.267-0.251-0.257-0.306-0.409-0.283銷售面積(萬(wàn)方）1358375638840750345904109114631同比-0.243-0.23-0.213-0.277-0.379-0.268銷均價(jià)(元/平)98141372969597070749610185同比-0.032-0.027-0.056-0.0410.049-0.02數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

二、政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)有望走出低谷

2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時(shí)也為地方因城施策釋放空間。2022年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求……支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。”提出通過(guò)住房改善擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇。2023年1月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)按揭利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，住建部提出努力實(shí)現(xiàn)住房公積金在全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)差別受理，同標(biāo)準(zhǔn)辦理。流淌性支持，盤活資產(chǎn)，穩(wěn)住投資，都是穩(wěn)定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的目標(biāo)。

2023年以來(lái)各部門關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)和政策

時(shí)間部門詳細(xì)內(nèi)容2022/12/30央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)四季度例會(huì)，提出要用好政策性開(kāi)發(fā)性金融工具，重點(diǎn)發(fā)力支持和帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)﹔滿意房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求。2023/1/4央行央行2023年工作會(huì)議召開(kāi)，提出:1）精準(zhǔn)有力實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流淌性合理充裕。2）加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供應(yīng)體系的支持力度，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和重大項(xiàng)目建設(shè)﹔落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展。3）持續(xù)完善宏觀審慎管理體系，優(yōu)化宏觀審慎壓力測(cè)試機(jī)制。2023/1/5央行、銀保監(jiān)會(huì)央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制:各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度其次個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。2023/1/5住建部指出:1）對(duì)于購(gòu)買第一套住房要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)﹔購(gòu)買其次套住房要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要賜予政策支持﹔購(gòu)買三套以上住房原則上不支持。2）增加保障性租賃住房的供應(yīng)和長(zhǎng)租房市場(chǎng)的建設(shè)，讓新市民、青年人能夠更好地安居。3）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升很有信念。2023/1/7央行1）將當(dāng)期總收入最大可能地轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資。貨幣政策加大向民企的傾斜力度，豐富民企融資渠道，鼓舞互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。2)努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，落實(shí)“金融十六條”措施，以保交樓為切入點(diǎn)，以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表為重點(diǎn)。前瞻應(yīng)對(duì)不良資產(chǎn)反彈風(fēng)險(xiǎn)。2023/1/10央行、銀保監(jiān)會(huì)央行聯(lián)合銀保監(jiān)召開(kāi)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào):1）各主要銀行要合理把握信貸投放節(jié)奏，適度靠前發(fā)力，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)有力支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)﹔2）推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新進(jìn)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表方案;3）用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具〈“其次支箭”)，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿意行業(yè)合理融資需求。2023/1/10住建部住建部發(fā)文，到2025年，我國(guó)將基本形成全系統(tǒng)業(yè)務(wù)協(xié)同、全方位數(shù)據(jù)賦能、全業(yè)務(wù)線上服務(wù)、全鏈條智能監(jiān)管的住房公積金數(shù)字化進(jìn)展新模式。2023/1/12國(guó)資委著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，做好債務(wù)、房地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，牢牢守住不發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的底線。2023/1/13金融部門金融部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表方案行動(dòng)方案》，擬重點(diǎn)推動(dòng)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸平安區(qū)間。明確要完善針對(duì)3家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)章，在保持規(guī)章整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。2023/1/13銀保監(jiān)會(huì)銀保監(jiān)會(huì)2023年工作會(huì)議提出，努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)，落實(shí)“金融十六條”措施，“因城施策”實(shí)施差別化信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新進(jìn)展模式平穩(wěn)過(guò)渡2023/1/14央行2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè):1）著力支持?jǐn)U大國(guó)內(nèi)需求，在總量上確保社會(huì)總需求得到有力支撐。2）發(fā)揮好結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具引導(dǎo)作用。貨幣政策司司長(zhǎng)表示，在討論推出幾項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具，重點(diǎn)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。3）保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，用好保交樓專項(xiàng)借款，保交樓貸款支持方案等政策工具。實(shí)施好改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表方案，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。4）引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)各類全部制企業(yè)一視同仁，進(jìn)一步擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資規(guī)模。2023/1/16央行央行上海總部召開(kāi)2023年貨幣信貸工作會(huì)議，做好房地產(chǎn)金融工作，推動(dòng)落實(shí)金融十六條等政策措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求﹔落實(shí)好差別化住房信貸政策，保障剛性和改善性個(gè)人住房貸款需求﹔加大住房租賃金融支持力度。2023/1/16銀保監(jiān)會(huì)銀保監(jiān)會(huì)官微發(fā)文。努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)，堅(jiān)持“房住不炒"，落實(shí)好“金融十六條"，“因城施策”實(shí)施差別化信貨政策，滿意剛性和改善性住房需求。2023/1/17國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在會(huì)上表示:1）今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)整體好轉(zhuǎn);2）房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累不會(huì)比2022年大，房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)具有一些有利條件；3）固定資產(chǎn)投資有望連續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)有望逐步恢復(fù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

2023年以來(lái)，各地連續(xù)出臺(tái)政策，通過(guò)放松限購(gòu)限貸、放松落戶要求、提高公積金貸款額度等方式提振行業(yè)需求，部分城市開(kāi)頭支持二手房“帶押過(guò)戶”，滿意居民賣舊買新、賣小買大的改善性需求。同時(shí)，各地樂(lè)觀召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)，化解企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，促進(jìn)行業(yè)健康平穩(wěn)進(jìn)展。

總而言之，地方小步快行，不斷放開(kāi)不合時(shí)宜的限制措施，力促房地產(chǎn)銷售邊際改善。假如只有流淌性支持，負(fù)債續(xù)期，沒(méi)有銷售改善，資產(chǎn)盤活，則房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法消解。從中央到地方，力促地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的態(tài)度是明確的。

2023年以來(lái)地方政府層面關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)和政策

時(shí)間地區(qū)政策內(nèi)容2022/12/30成都父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨(dú)家庭在戶籍對(duì)應(yīng)的限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買一套住房。2022/12/30紹興1)購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、備案價(jià)格等2022年出臺(tái)的政策延長(zhǎng)至2023年底;2)全力推動(dòng)2023年第一輪房屋拆改500萬(wàn)m，房票使用范圍擴(kuò)大至二手房。2022/12/31長(zhǎng)春主城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)“二孩、三孩家庭”首次申請(qǐng)公積金，貸款額度可提高10萬(wàn)元、20萬(wàn)元2023/1/1河南2023年起全面實(shí)施“交房即交證2023/1/3揚(yáng)州大專及以上人才在市區(qū)購(gòu)買首套房賜予契稅50%補(bǔ)貼，將延期到2023年6月30日2023/1/3河南將加大對(duì)居民購(gòu)房和房企合理融資支持力度:從信貸、股權(quán)、債券融資三方面縱深拓展房地產(chǎn)融資渠道﹔取消和調(diào)整過(guò)熱時(shí)期阻礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持集中團(tuán)購(gòu)商品住房2023/1/3鄭州戶籍改革新政:凡在鄭州市中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住宅（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請(qǐng)登記城鎮(zhèn)居民戶口，此前需持居住證滿1年，社保繳費(fèi)年限需滿6個(gè)月。2023/1/5深圳推廣二手房帶押過(guò)戶模式，先試點(diǎn)買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的帶押過(guò)戶﹔再逐步推廣至非同一家銀行的帶過(guò)戶。2023/1/5六安發(fā)布新政:1）公積金貸款額度上調(diào)20%，即單職工家庭調(diào)至36萬(wàn)元，雙職工家庭調(diào)至48萬(wàn)元;2)二孩及以上家庭購(gòu)買144m及以下的新居及公寓，按契稅的50%賜予補(bǔ)貼;3)土地競(jìng)買保證金最低比例下調(diào)至土地起始價(jià)的20%。2023/1/5上栗發(fā)布新政:1）首套房首付比例下調(diào)至20%、二套房下調(diào)至30%;2）首次申請(qǐng)公積金貸款的，首付比例下調(diào)至20%、貸款額度上調(diào)至60萬(wàn)元;二次申請(qǐng)的首付下調(diào)至30%、額度上調(diào)至50萬(wàn)元;3）對(duì)畢業(yè)5年內(nèi)的畢業(yè)生，簽訂1年以上勞動(dòng)合同并繳納3個(gè)月以上社保的，最高賜予10萬(wàn)元一次性購(gòu)房補(bǔ)貼;4）對(duì)2023年1月1日至6月30日期間購(gòu)買上栗縣新居的，賜予200元/m補(bǔ)貼;購(gòu)買首套房按契稅50%賜予補(bǔ)貼。2023/1/5蘭州1月6日起開(kāi)通商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)。2023/1/6東莞首套房購(gòu)買非一般住宅(144m以上）首付比例從3-4成下降至2成，二套房購(gòu)買非一般住宅首付比例從6成下降至3成，與一般住房全都。2023/1/6佛山二套房購(gòu)買非一般住宅（144mr以上）首付比例從6成下降至3成，與一般住房全都。2023/1/6烏魯木齊公積金最高貸款額度從70萬(wàn)上調(diào)至80萬(wàn)，且公積金貸款購(gòu)買二手住房首付比例從3成下降至2成。2023/1/9東莞實(shí)施差別化信貸政策:1）首套房（〈無(wú)貸款）最低首付20%，利率4.1%;2）首套房（有貸款記錄）及有一套住房(已結(jié)清貸款）最低首付30%，利率4.1%;3)有一套住房〈貸款未結(jié)清）最低首付30%，利率4.9%;4)有2套及以上住房〈已結(jié)清貸款)，由金融機(jī)構(gòu)視狀況確定首付和利率。