2010年2季度西安房地產市場季度分析報告(圖)----------西安房地產信息網數據探討中心西安房地產信息網800j時間：2010-07-27字體大小9px10px12px14px16px19px書目：一、宏觀運行背景1.1經濟環境1.2政策法規1.3規劃建設1.4熱點動態二、土地市場2.1土地市場動態2.2本季度土地供應分析2.3本季度土地成交分析2.4典型地塊分析三、商品房市場3.1本季度市場供應特征3.2本季度市場銷售特征各物業銷售狀況各物業價格表現四、分物業市場4.1一般住宅4.2商服用房4.3寫字樓4.4別墅五、分城區商品房市場5.1城南區5.2城北區5.3城西區5.4城內區5.5高新區5.6城東區六、本季度新開盤項目簡介

一、宏觀經濟概況

1.1經濟環境

2010年上半年，西安市經濟總體呈現“經濟較快增長、效益明顯好轉、結構調整加快、物價溫柔上漲、民生不斷改善”的發展態勢。初步核算，上半年，全市生產總值1372.44億元，按可比價格計算，同比增長16.8%，比上年同期提高3.5個百分點，高于全國5.7個百分點，與全省持平。2010年上半年，西安經濟總體運行保持平穩向好、加快發展的良好趨勢，市場物價平穩增長，居民消費價格同比累計上漲2.5%，漲幅比去年同期擴大3.3個百分點。

工業增速逐月回落

企業效益明顯好轉

今年以來，隨著工業企業生產經營逐步好轉，工業生產增速保持較快增長，上半年，全市規模以上工業增加值401.3億元。受上年同期基數抬升的影響，工業呈現高開穩走、逐月微落的態勢，但增速仍高于以往正常年份的同期速度。

固定資產投資較快增長房地產市場發展放緩

在國家加強對固定資產投資調控，逐步收縮信貸投放規模的政策作用下，全市固定資產投資較上年同期有所回落，但增速仍舊較快。全市上半年完成全社會固定資產投資1596.84億元，比上年同期增長29.0%，增幅同比回落12.7個百分點，比一季度提高3.9個百分點。

居民收入穩步增長

上半年，全市地方財政一般預算收入累計增幅連續6個月在30%以上，收入規模達到121.80億元，同期首次突破100億元，同比增長33.5%，較上年同期提高13.7個百分點，保持了穩定的回升勢頭。

隨著經濟整體穩步回升，改善民生各項政策落實到位，帶動居民收入穩步增長，上半年，全市城鎮居民人均可支配收入11078元，同比增長15.2%，農夫人均現金收入4046元，同比增長16.4%。1.2政策法規

時間政策名稱頒布部門主要內容及影響4.3《西安市物業管理條例》省十一屆人大常委會第13次會議本次新條例在監管方面有兩個突出的亮點，第一個就是將物業管理行政監管各部門的職權明晰化、詳細化，“兩級政府，一級管理”。街道辦事處、鄉鎮人民政府共同擔負起組織指導轄區內業主大會的成立和業主委員會的工作，監督其依法履行職責，調解處理糾紛。而且還提出物業管理協會的監督職能。4.3《關于加強城中村改造安置房建設及回遷工作的實施看法》市城改辦依據我市城中村改造進程，市城改辦適時進行工作重心轉移，確定今年工作重點由“大拆遷”轉向“大建設”，繼而實現“大回遷”，做到抓整村拆除與安置房建設并重。3月31日，市城改辦特地召開2010年城改回遷安置工作動員會，并下發了《關于加強城中村改造安置房建設及回遷工作的實施看法》。4.4四大國有銀行均取消首套房貸7折實惠中國農業銀行總行中國農業銀行總行已向各分支行下發了文件，從4月1日起，將首套房貸款利率由7折調高至8折。至此，四大國有銀行均已調整了利率7折實惠政策。4.11部分城市二套房首付須達60%中國銀行業監督委員會在4月11日上午召開的“全球金融監管的新格局”論壇上，中國銀行業監督委員會主席劉明康表示，現在很多熱錢或者投機會進入房地產市場，比如在北京、上海買上幾十套住房。但是首套房一般都是比較平安的，因此必需要把一套房、二套房進行區分，并且在首付的要求、在利率議價方面都必需有所差別。他表示，我們肯定要關注首付。首套房首付30%，其次套房必需達到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點。4.14貸款買二套房首付不得低于50%國務院常務會議國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，探討部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買其次套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4.22新的房貸政策

房屋數量成為認定標準銀監會銀監會銀行業監管一部主任楊家才21日解讀了最新出臺的房貸新政。他強調，新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為其次套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準出現了根本性的變更。4.27享受經適房者禁購二套房住建部26日，住建部有關負責人表示將加強經適房管理。據悉，已享受經適房的家庭，再購買其他住房須辦理退出手續或補交價款取得完全產權；買賣、出租經適房須供住房保障部門出具的書面看法；違規出售、出租、閑置、出借經適房，依據規定收回，并取消5年內再次申購資格。住房城鄉建設部有關負責人26日說，針對部分地方經濟適用住房存在的準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，住房城鄉建設部日前發出通知，加強經濟適用住房管理。4.29將農夫工納入經濟適用房范圍住建部國務院昨日向十一屆全國人大常委會第十四次會議作關于轉移農村勞動力、保障農夫工權益工作狀況的報告。在同等享受公共服務方面，農夫工子女受教化、住房保障以及戶籍成為日益突出的問題。4.29違規出租出售經濟適用房將被收回住建部住房和城鄉建設部26日對外公布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，針對部分地方經濟適用住房存在的準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出了有關規定。該通知規定，對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自變更住房用途且拒不整改的，將依據有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。5.4加強對房地產開發企業購地和融資的監管國務院通知指出，國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參加土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其供應借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。5.5明確廉租房違規轉租或出借將被收回住房和城鄉建設部、民政部、財政部針對部分地方廉租住房管理中出現的房源閑置、出借，日常管理和修理養護資金不落實，準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出有關規定。明確廉租房家庭再購買其他住房的，應當辦理廉租房退出手續；對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正值理由長期空置，違規轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。5.4"小產權房"清理整治方案提上日程14部委

中國國土資源部執法監察局局長李建勤4日公開表示，當前，對于各地發覺的小產權房問題，將實行“一案一處理”的方式。對于全國小產權房的處理，要等到小產權房處理政策出臺后一并處理。目前國土部等十四部委正在探討制定小產權房清理整治政策方案。

5.5《進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干看法》，西安市政府從加快保障性住房建設、增加一般商品住房供應、加強房地產市場監管、擴大二手房交易等四個方面提出16條詳細措施，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，滿意居民住房需求5.1監控房屋預售款住房和城鄉建設部正會同人民銀行、銀監會等相關部門據報道，住房和城鄉建設部正會同人民銀行、銀監會等相關部門擬對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控。依據擬定的方案，房地產企業的預售賬款將存入監管部門指定的特地賬戶，并依據項目開發進度和工程資金所需“專款專用”。房地產企業只有在項目竣工交付及結算時，才能支配運用項目此前的預售賬款。5.1存款打算金率中國人民銀行中國人民銀行確定,從2010年5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款打算金率0.5個百分點,農村信用社、村鎮銀行暫不上調。5.26《關于土地增值稅清算有關問題的通知》國家稅務總局為了進一步做好土地增值稅清算工作，國家稅務總局日前下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算時收入確認、房地產開發費用扣除等有關問題。6.17《關于加快發展公共租賃住房的指導看法》七部門近日，由住建部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導看法》正式發布。公共租賃住房應向外來務工者開放;投資者可轉讓公租房;租賃合同期滿可續租;拖欠租金從工資中扣

1.3規劃建設

時間主題主要內容及影響4.1今年可實現產值20億－－我省最大風電產業項目首批風力發電機組下線昨日，我省目前最大的風電產業項目——西安金風科技在經開區涇渭新城隆重實行開業典禮，同時，該企業第一批風力發電機組正式下線。4.1今年我市重點項目美麗開局－－一季度330個項目實現投資186億元安排新開工項目逾半數開建為歷年最好記者昨日從市發改委獲悉，我市重點項目建設推動快速，進展總體良好。一季度330個重點項目已實現投資186.3億元，占年度投資安排的23%。80個新開工項目中，有42個已經開工，創歷年新高。4.13西安將來10年每年3000億搞城建

4月9日，西洽會上，西安市以及各區縣分別實行項目推介和集中簽約，不但簽約項目多，而且大單不少，超過10億元的項目隨處可見。西安分團：40個項目拿下470億元,灞橋：單個項目投資達100億元,臨潼：47個項目簽約引資164億.4.18今年住宅供地18萬公頃保障房等用地超過70%保障性住房用地為24000多公頃，與去年相比增加一倍多，經濟適用房用地與去年實際供地相比增加79%，廉租房用地與去年實際供地相比增加4.7倍。

5.7西安大興新區25個重點項目集中開工5月6日上午，西安大興新區總投資近80億元的西安國際商貿基地等25個重點項目集中開工，這是我市大力推動城市建設、加快發展方式轉變、建設國際化大都市的又一重要舉措。5.18我省房地產市場專項檢查全面綻開建設廳于2010年5月17日至26日組織有關人員對全省10個設區市和楊凌示范區就落實國務院、省政府關于促進房地產發展和房地產市場監管等狀況進行專項檢查。6.13外來人口市民化可實施居住證制度要為外來人口的“市民化”留出充分余地，應當借鑒廣東、上海等地的做法，實行“主動漸進，梯度賦權”的戶籍制度改革思路。近年來，上海、廣東等地實施了“居住證”制度，外來人口憑居住證享有一些基本權利，在領取居住證和繳納社會保險費達到肯定年限，且滿意其他附加條件后可申請常住戶口，進而享有更多權利。6.2國土部掀土地違法清查風暴官員問責將啟動核心提示：7月，國土部將組織督察組赴地方檢查;8月召開集體約談會，重點約談違法用地嚴峻的城市政府負責人;9月組織驗收評估工作，依據檢查結果，啟動問責工作。6.2全國累計建成節能建筑面積逾40億平方米記者20日從今間實行的“2010年內地與香港建筑業論壇”獲悉，“十一五”期間，全國建筑節能的各項工作取得主動成效，截至目前，累計建成節能建筑面積逾40億平方米，一些地方試點生態城建設也取得實質性進展。6.22西安力爭2015年建成國家一流創新型城市昨日，市政府常務會議通過了《西安國家創新型城市試點工作實施方案》。我市將以建設統籌科技資源改革示范基地為統領，實踐“學問-技術-產業”的發展模式，力爭成為國家一流創新型城市。6.3西安11座公園將整體改造城市公園將變“綠海”今年至明年，西安市將對11個公園進行整體改造。通過對基礎設施、服務設施的建設與改造，以及綠量的增加，讓一個個公園變成美麗的“綠海”。此外，全市其余43座公園也將接連改造。本輪植綠重點對市區內的11個公園實施整體改造。這11個公園為興慶宮公園、長樂公園、革命公園、蓮湖公園、紡織公園、豐慶公園、經二路公園、中山門公園、土門街心公園、勞動公園、兒童公園。

1.4

熱點動態

時間主題主要內容及影響4.1金融機構入駐西安浐灞最高可補1000萬西安市對入駐西安金融商務區并在區域內正常運營的金融機構賜予多項財政實惠支持。其中，金融機構總部遷入西安金融商務區的，最高可獲西安財政補助1000萬元。4.4將有近萬戶家庭可購買到經適房今年一季度，我市經濟適用房新開工面積57.92萬平方米，若按每套住房60平方米面積計算，則可向市場供應約近1萬套經濟適用房，這意味著又將有近1萬戶家庭可以購買到經濟適用房了。4.2四月樓市風暴席卷古城春季西安住博會大幕將啟經市政府批準由市城鄉建設委員會、市規劃局、市住房保障和房屋管理局、西安日報社、西安市城中村（棚戶區）改造辦公室、西安市會展業發展辦公室等單位聯合主辦，由西安市房產交易管理中心、西安曲江千秋文化傳播有限公司、西安市房地產超級市場有限公司共同承辦的“2010春季西安住宅及建筑科技產業博覽會”將于4月16—19日在曲江國際會展中心盛大啟幕。4.7900多億元項目“找婆家”－－高新技術、旅游等五大主導產業上會參展第十四屆西洽會西安分團籌備工作新聞發布會上獲悉，目前西安分團各項籌備工作進展順當，基本就緒，在本次西洽會上，我市選定的重點招商項目達220個，總投資974.8億元。4.82010找尋大西安宜居精品項目推介會5月20日實行由宜居中國·宜居大西安組委會發起，陜西房地產探討會、西安房地產信息網協同舉辦，宜迅傳媒承辦，眾多主流媒體機構參加的大型“找尋大西安宜居精品項目推介會，將于5月20日在陜西省體育場隆重實行。4.13西安高新區西洽會攬金370億

本屆西洽會，西安高新區簽約的38個項目全是高新技術產業項目和創新型服務業項目，總引資額達370.3億元，其中外資項目總投資10.06億美元。4.15陜西設立“質量管理獎”獲獎企業可獲百萬重獎昨日，記者從省政府召開的2009年陜西名牌產品生產企業表彰大會上獲悉，我省今年設立“陜西省質量管理獎”，2010年度申報勝利的每家企業將獲得100萬元獎金。4.15灞橋今年招商引資創歷史新高今年以來，灞橋區招商引資工作捷報頻傳。目前全區已成交內外資項目38個，總投資約380．84億元人民幣。其中外資項目4個，合同總額約20．036億元；內資項目34個，合同總額360．8億元，創該區歷史新高。4.21西安交易團成交1.57億美元,新產品占到參展產品總數的半數以上昨日，第107屆廣交會一期落下帷幕。截至18日，我市交易團累計成交1.57億美元，比上屆增長21.07%，其中民營企業成為肯定主力。5.5中國國土資源部公開18起土地違法典型案件中國國土資源部4日向社會公布了依法肅穆查處、公開掛牌督辦的18起土地違法典型案件。5.6西安住房均價突破6000元今年國家出臺系列調控政策，對很多一線城市房價影響立竿見影。昨天記者從西安市房管局獲悉，4月份我市商品住房均價突破6000元大關。專家表示西安房價穩中有升，不會大起大落，國家調控新政影響有限。5.1西安收緊異地購房房貸部分剛需受影響近日西安各大銀行已經起先對“異地購房”的貸款客戶實行行動，執行嚴格的限制措施，不能供應年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的，將不能取得購房貸款。

5.11針對小產權房問題，國務院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立特地領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作國務院要求：一是全部在建及在售小產權房必需全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組探討小產權房問題，拿出相關處理看法和方法。5.17西安住房公積金管理中心關于發行住房公積金聯名卡的通告為進一步完善西安地區住房公積金管理體系，不斷提升服務水平，維護繳存職工合法權益，依據國務院《住房公積金管理條例》、《西安市住房公積金管理條例》和《西安市住房公積金聯名卡管理方法（試行）》，西安住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）與托付銀行將于近期聯合向住房公積金繳存人發行住房公積金聯名卡5.24西安房地產市場17年房價走勢查詢系統西安房地產信息網作為西安房地產市場探討的領軍者，重磅推出“西安17年房價走勢查詢系統”。西安房地產信息網依照本系統，通過對西安房地產市場的發展和演化進行梳理，將17年來西安房地產市場發展歷程從房價走勢方面分為相對穩定、初現上漲、持續上漲和快速上漲四個階段，希望能夠通過它總結市場發展規律，預料市場發展動態，重現西安房地產市場17年間的發展脈絡。6.1西安樓市調控“16條”新政今起實施今日，被稱為西安樓市調控“16條”新政的《進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干看法》將正式實施。該《看法》主要在加快保障性住房建設、增加一般商品住房供應、加強房地產市場監管、擴大二手房交易等方面提出了詳細措施，以促進我市房地產市場平穩健康發展，滿意居民住房需求。6.4房產稅呼之欲出西安暫無開征安排“房產稅”可能開征的消息，近日再次成為人們關注的焦點。記者昨日從市地稅部門獲悉，西安“房產稅”政策目前暫未出臺。6.85月全國住宅用地成交面積環比下降13%受調控政策影響，開發企業普遍調低拿地預期，5月份全國住宅用地成交接著低迷。中國指數探討院7日公布的報告顯示，5月份全國70個重點城市住宅用地成交188宗，環比削減14%，同比削減11%；成交土地面積1347萬平方米，環比削減13%，同比增加11%。6.12房價漲幅14個月來首次回落“拐點”或現國家統計局昨公布的最新數據顯示，樓市調控效果初步顯現，全國70個大中城市房價今年5月份同比漲幅14個月以來首次回落，而且環比漲幅也創下14個月新低。廣州房價同比上漲8%，環比回落0.4%。6.1216家房企未按時填報“信用檔案”資質將被處理為了規范房地產市場秩序、促進房地產業健康發展，建立和完善西安房地產行業信用檔案是加強房地產行業管理的重要措施。今年4月20日，住房和城鄉建設部在《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中，再次強調要加強房地產信用管理，指出“信用檔案應當作為考核企業資質的依據”。6.1270城市房價漲幅首次回落西安漲幅高于全國水平5月份，西安房價同比漲14%，商品住房均價5750元/平方米，比4月便宜了290元。全國70個大中城市房價同比漲幅14個月來首次回落，樓市調控新政作用起先顯現。6.15房價大規模調整步伐靠近拐點出現三個信號房市調控雷聲不斷，房價下跌看似雨點不大，實則暗潮涌動。近期出現的一系列信息尤其讓房價拐點顯現，房價大規模調整的步伐近了。首先是房價先行指標紛紛回落。其次，政策方仍有彈藥。第三，開發商護盤行為起先松動。6.16西安房屋租賃價格環比上漲4.23%記者從房屋主管部門了解到，樓市新政實施后，西安市房屋租賃價格環比上漲了4.23%。

二、

土地市場

2.1市場動態

土地政策

2.1.1.1國土資源部召開2010年全國住房用地供應安排新聞發布會

國土資源部土地利用管理司司長廖永林在2010年全國住房用地供應安排新聞發布會上表示：全國安排供應住房用地狀況：一是擬安排供應住房用地擬供應18萬公頃，總量明顯增長，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房占77%；二是安排供應保障性住房用地24454公頃，與去年相比增加一倍多，并且能夠滿意保障性住房用地需求；三是棚戶區改造用地安排首次納入住房用地安排管理。2010年的住房供地安排，從總量上看比往年有大幅度增長，從結構上看，突出了確保自住性住房用地供應。

2.1.1.2國土部將在80個城市進行全覆蓋土地例行督查

國土部副部長甘藏春透露，國土部今年將在全國80個城市進行全覆蓋例行督查，督查力度超過往年，以此來推動房地產市場的健康發展。甘藏春說，2010年是國土部土地衛片執法檢查覆蓋全國的第1年，違法違規用地將通過衛星遙感圖片清楚的反映出來。另外，今年也是依據衛片執法檢查結果實施15號令，對政府的主要負責人問責的第1年，加上大力度的督察工作，這都將有助于推動房地產市場的健康發展。

2.1.1.3國土資源部、監察部聯合通報“未報即用”違法用地清查整改狀況

2010年5月24日，國土資源部、監察部聯合召開電視電話會議，就兩部聯合組織的清查整改“未報即用”違法用地狀況向地方人民政府進行通報，會同相關部門督促各地進一步加大整改查處力度，遏制違法違規用地，落實最嚴格的耕地愛護制度和最嚴格的節約集約用地制度。

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2.1.2土地市場動態

2.1.2.1上海土地出讓告辭“價高者得”報價因素僅占30%

上海規劃和國土資源網發布18號土地出讓公告，以招標形式出讓莘莊地鐵上蓋大型綜合性地塊。由評標小組依據招標出讓文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審綜合評分，并依據綜合評分結果確定中標候選人。文件顯示，招標評分主要分為技術標和商務標，兩項各占50分，其中競買報價是商務標中的一項，總分30分，僅僅占到全部評標環節中的30%。價格將不再是確定是否競得地塊的確定性因素，與之相應的，建設規劃方案等將成為更加重要的因素。在上海持續多年的“價高者得”的土地出讓模式第一次發生轉變。

2.1.2.2北京招拍掛新規出臺考評綜合條件取代價高者得

16日，北京土地招拍掛新規出爐。北京市將更多采納“綜合條件最優者得”的綜合評標方式，改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式,將投標價格因素由過去的50分降低到25分，最終依據綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。綜合評標條件包括，投標價款、付款進度、開發建設周期、政策性住房建設條件、土地節約集約程度、企業資質、業績、財務狀況、以往出讓合同履約狀況、參加建設的政策性住房規模、近期拿地狀況和對將來商品住房銷售價格的承諾等因素。

2.1.2.3上海：地價近一年來首次下降

上海松江區廣富林2-6號地塊的樓面地價與相鄰地塊相比，有19%的下跌幅度。這也是上海土地市場近一年以來，地價首次出現下調趨勢。

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2.1.3西安土地市場動態

《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》的政策效應在本季度前兩個月得到了體現，4月份起，西安市國有建設用地運用權掛牌出讓結果公示中增加了對于項目開竣工時間的規定，之后5月所供應的YL3-3-6-2宗地，在其土地出讓公告中加入了90/70限制，中小套戶型的供應得到了強調，“國十九”條的政策導引之下，西安土地市場的監管力度漸漸加大，市場的公開透亮度也不斷增加。

2010年2季度全市土地掛牌供應面積201萬平方米，環比上漲57.69%；供地性質包括住宅、商業、綜合和市政設施用地，其中商業用地供應為2季度供應主體，住宅用地環比供應有所下滑；2季度全市土地成交187萬平方米，環比上漲28.70%；成交用地性質包括住宅、商業、工業和綜合用地，其中住宅用地成交量環比下滑34.47%,不過商業用地成交量卻大幅上漲1366.91%，推漲2季度全部土地成交量28.70%；成交價格方面，城東區成交量較大的商業用地居高的樓面地價對本季度總體成交金額的走高起到了較大的影響。整體上來看，供應成交總量走高，住宅用地市場低迷成為2季度西安市土地市場的特征。

2.2土地供應

2季度全市掛牌供應土地43宗，面積合計2010253.801平方米，環比上漲57.69%，供地性質包括住宅、商業、綜合和市政設施用地。其中住宅用地供應17宗，合計781447.2平方米，占土地供應總面積的39%，環比下滑13.68%；商業用地23宗，合計1006757平方米，占土地供應總面積的50%，環比上漲1510.00%；工業用地1宗，合計32805.8平方米；綜合用地1宗，合計186849.6平方米。整體上看來，2季度全市土地市場供應中商業用地的供應所占的比重最大，且漲幅較大。

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總結，2季度全市土地供應特征：

（1）2季度全市土地供應總量相比1季度增加57.69%，其中住宅用地供應量占到了39%，環比削減13.68%。受2010年全國住房用地供應安排的延遲發布的影響，本季度全市住宅用地的供應量有所削減，不過隨著國土資源廳今年的土地供應總體安排要求，及市國土資源局所下達的2010年土地供應安排，預料后市住宅用地供應量將會走出本季度的低谷，并且所占比重將會加大。

（2）從用地性質的供應狀況來看，2季度商業用地替代了住宅用地，成為了全市土地供應的主角，供應面積比重達到了50%，從區域上來看，主要集中在城東的浐灞區域。

（3）從土地供應區域上來看，2季度土地供應源頭集中在城東、城南、臨潼和長安，除了碑林區的土地出讓之外，城南本季72.41%的土地集中在了三環及其曲江二期擴展區域，再加上城東的浐灞板塊較大比重的商業和住宅用地供應、長安區的大宗綜合用地供應、以及閻良板塊的住宅用地，本季度全市土地供應幾乎全部集中在了三環及其以外的區域，城市發展骨架拉大的格局在本季度土地供應中尤為凸顯。

2.3土地成交

從季度的土地市場成交比較來看，2季度全市的土地成交總量相比1季度環比增長28.70%，結合不同性質用地的成交比重來看······

總結，2季度土地成交特點：

（1）

盡管調控政策不斷出臺，2季度全市的土地成交數量卻沒有削減，城東區商業

用地的較大成交量和長安區占地面積較大的綜合用地的成交使得本季度全市的土地成交量環比增長28.70%，成交價格也因此得到了拉升；

（2）

從用地性質的成交量上來看，商業用地的成交成為2季度土地成交市場的一大

亮點，環比增幅高達1366.91%，取代住宅用地成交位置，市場比重占到48%，且主要集中在浐灞區域；

（3）

從成交土地所處的地理位置來看，三環及其以外成為了2季度土地成交的分布

區域，特殊是浐灞區域商業用地的較熱成交，凸顯了城市發展外推的趨勢，預期該地段的住宅用地供應量也將隨著商業板塊的崛起而增多。

三、商品房市場

3.1市場供應特征

2010年第2季度，西安市商品房投資額為662894萬元，與去年同期相比增長25.74%，與上季度相比增長28.53%········

2010年第2季度商品房施工面積3888402平方米，環比增長26.38%，與去年同期相比增長3.07%；本季度商品房竣工面積········

3.2市場銷售特征

2季度西安商品房銷售面積為3266392平方米，同比上年小幅增長8.26%，環比上季度增長20.19%。其中住宅銷售面積為2929064平方米，同比上年增長6.83%，環比增長24.9%。盡管數據仍表現為增長態勢，但自中心政府啟動新一輪房地產調控尤其國務院4月中旬出臺“新國十條”以來，力度空前的房地產調控政策已經在肯定程度上顯現了效果。為期兩個月的政策消化之后，需求市場觀望心情更加深厚，進入6月，恒大地產、綠地集團、中海國際社區、中新浐灞半島等開發企業紛紛加入“實惠促銷”行列，市場供求關系已起先逆轉。

以下從西安市商品房各月銷售量來看，“4?15新政”就是一道分水嶺。新政出臺前，樓市高歌猛進，房價頻頻“越位”，銷售量也在2月短暫的回落后沖高；新政出臺后，西安商品房市場市場迎來全面降溫，樓市新政除了對投資性購房一聲棒喝外，同時對剛性需求心里產生了影響，市場觀望態勢漸濃，這導致了西安房地產市場供求關系快速逆轉，消費者與開發商博弈，導致銷售量在4月沖高后，5、6月銷售量連續下滑。

···········

截止6月底，2010年上半年西安市商品房成交面積為598.4萬平方米，雖與2009年下半年銷量相比下滑29.1%，但與2009年上半年的銷量相比仍有21.37%的增幅；其中一般住宅銷量共計527.42萬平方米，同比增長18.69%。

各物業銷售狀況2010年2季度西安各城區各物業銷售面積一覽表（略）

本季度西安商品房市場成交量為326.64萬平方米，同比增長8.26%，增長幅度大幅度縮小，本季度環比增長20.19%。······

各物業價格表現

從本季度各城區物業成交均價走勢圖中可以看出：城內區一般住宅類物業的成交均價是六城區中最高的，城南區、高新區以及城西區緊隨其后；其中各城區中西高新和城北區一般住宅成交均價環比增幅最大，分別為18.68%和11.02%，這與區域內推出中高端項目有關······

四、分物業市場

4.1一般住宅

市場供應

2010年2季度一般住宅完成投資額為558024萬元，較去年同期相比增長26.17%，占本期商品房投資總額的84.18%。2010年2季度西安一般商品住宅施工面積3514338平方米，與去年同比增長3.13%，占同期商品房總施工面積的90.38%；竣工面積為3146285平方米，較去年同比上揚13.03%，占同期商品房總竣工面積的89.19%；新開工面積2967826平方米，同比上年增長3.05%，占同期商品房新開工面積總量的90.37%。本期西安一般住宅平均成交價格為5729元/平方米，較去年同期增長26.35%，環比上季度同樣有4.61%的漲幅。

2季度末西安一般住宅空置面積為96.28萬平方米，與2010年1季度相比增長26.98%，占商品房空置面積總量的59.37%。

4.1.2市場銷售

4.1.2.1銷量走勢

2010年2季度西安市一般住宅類物業成交面積292.91萬平方米，同比增長6.83%，環比增幅為24.9%；銷售額1678018萬元，與1季度相比增長33.26%，與2009年2季度相比增長36.19%，本季度一般住宅銷售面積占同期商品房銷售量的比例為88.2%，銷售額所占比例為83.36%。

從季度交易量的走勢層面來看，歷經2009年每個季度一般住宅交易量都大幅上漲的樓市瘋狂，雖然2010年春節前后樓市略顯低迷，但成交量卻回升明顯，1季度市場的傳統清冷期交易量達到234.51萬平方米，與2009年同期的170.17萬平方米相比，大漲37.81%。但在2季度的4月，“國十條”等收緊政策的接連出臺，其影響在隨后的5-6月日漸凸顯，整個2季度來看，雖然5-6月交易量回落明顯，但4月的末班車效應促交易量很高，2季度的整體交易量照舊比1季度上漲24.9%。但與上季度同比來看，同比增長幅度有明顯的下滑，本季度僅僅同比增長了6.83%。

.2價格表現

2010年2季度西安市一般住宅類物業成交面積292.91萬平方米，同比增長6.83%，環比增幅為24.9%；銷售額1678018萬元，與1季度相比增長33.26%，與2009年2季度相比增長36.19%，本季度一般住宅銷售面積占同期商品房銷售量的比例為88.2%，銷售額所占比例為83.36%。

從季度交易量的走勢層面來看，歷經2009年每個季度一般住宅交易量都大幅上漲的樓市瘋狂，雖然2010年春節前后樓市略顯低迷，但成交量卻回升明顯，1季度市場的傳統清冷期交易量達到234.51萬平方米，與2009年同期的170.17萬平方米相比，大漲37.81%。但在2季度的4月，“國十條”等收緊政策的接連出臺，其影響在隨后的5-6月日漸凸顯，整個2季度來看，雖然5-6月交易量回落明顯，但4月的末班車效應促交易量很高，2季度的整體交易量照舊比1季度上漲24.9%。但與上季度同比來看，同比增長幅度有明顯的下滑，本季度僅僅同比增長了6.83%。

進入2季度，受4月中旬“新國十條”收緊政策的影響，給自2009年以來瘋狂的樓市急劇降溫。從目前市場運行狀況來看，進入5月后，不少的開發企業紛紛亮出了“折扣牌”，市場上出現了很多家項目的實惠促銷信息，有些開發商也放慢了開發節奏，總的來說市場觀望態勢比較深厚，這與新政出臺的影響有關系，也與國內一線城市高房價受到打壓有關聯。由此樓市政策的影響下，出現了房價下跌的狀況，這與全國同等城市房市運行狀況基本一樣，西安房地產信息網數據探討中心監測數據顯示：本季度全市一般住宅類物業成交均價為5729元/平方米，環比上漲6.69個百分點，變動比率出現了明顯的下滑趨勢，預料政策效力會接著顯現。

.3本季度排行

（略）

4.1.2.4購買年齡分布狀況

一般住宅購買人群年齡分布圖顯示，雖然25-35歲年齡段仍是本季度主要購買人群，市場份額相比上季下滑幅度仍舊較大，占本季度市場份額的37.58%，但與上季度相比下滑8.63%，這部分的下滑無不體現了支付實力較弱的置業群體觀望心情漸漸顯現；其次35-45歲年齡段市場份額為29.79%，該比例與上季度相比增長2.89個百分點，可見這部分年齡段人群從支付實力方面來看，相比25-35歲要強，對新政的敏感度相對較低。

.5一般住宅分面積段銷售狀況

本季度一般住宅銷售總套數為28851套，環比增加21.53%。從各面積銷售套數分布狀況來看，90-110平方米仍是主要成交面積段，占總成交套數的25%。從該面積區間的戶型來看······

4.1.2.6一般住宅分戶型銷售狀況（略）

4.1.2.7一般住宅分價格段銷售狀況（略）

4.1.2.8一般住宅購買人群來源狀況（略）

4.2商服用房

市場供應

2010年2季度西安商品房中用于商服用房的投資額為58998萬元，較去年同比增長129.31%，占同期商品房投資總額的8.9%。

2010年2季度西安商服用房施工面積為188976平方米，較去年同比下滑3.11%，環比增長29.85%，占同期商品房施工面積的4.86%；本季度西安商服用房竣工面積為196488平方米，與去年同比增長35.02%，占同期商品房竣工面積總量的5.57%；新開工面積為191134平方米，與去年同期相比下滑2.26%，占同期商品房新開工面積的5.82%。

2010年2季度西安商服用房空置面積累計為32.85萬平方米，較上季度下滑17.55%，同比也呈現18.55%的下滑幅度。占同期商品房空置面積的20.26%。

4.2.2市場銷售

4.2.2.1銷量走勢

2010年2季度商服用房銷售面積為171213平方米，較去年同期銷售量相比增長24.64%，環比增長5.34%，占本期商品房銷售總量的5.24%；本期商服用房銷售額為196818萬元，較去年同比增幅達55.64%，環比上季增幅為18.19%，占同期商品房銷售額的9.78%。由于西安商業地產發展較為緩慢，多數以住宅項目底商為主，因此各季度商服用房類物業成交量變動較為明顯，但從去年3季度起先商服用房類物業呈明顯的上升階段。隨著樓市調控政策威力漸顯，住宅市場觀望心情更加明顯，住宅投資投機行為也得到肯定程度的遏制。住宅投資收緊，不少投資客起先轉戰商業地產，一些品牌企業也都紛紛將目光瞄準了商業地產。從目前市場狀況來看，商業項目的租金回報照舊較高，投資商業地產依舊能取得不錯的收益。在住宅市場出現不確定后，商業可能將會是很多投資者的新選擇，因此商業地產很可能成為繼住宅投資后又一受歡迎的投資渠道。

.2價格表現

2010年2季度商服用房銷售面積為171213平方米，較去年同期銷售量相比增長24.64%，環比增長5.34%，占本期商品房銷售總量的5.24%；本期商服用房銷售額為196818萬元，較去年同比增幅達55.64%，環比上季增幅為18.19%，占同期商品房銷售額的9.78%。由于西安商業地產發展較為緩慢，多數以住宅項目底商為主，因此各季度商服用房類物業成交量變動較為明顯，但從去年3季度起先商服用房類物業呈明顯的上升階段。隨著樓市調控政策威力漸顯，住宅市場觀望心情更加明顯，住宅投資投機行為也得到肯定程度的遏制。住宅投資收緊，不少投資客起先轉戰商業地產，一些品牌企業也都紛紛將目光瞄準了商業地產。從目前市場狀況來看，商業項目的租金回報照舊較高，投資商業地產依舊能取得不錯的收益。在住宅市場出現不確定后，商業可能將會是很多投資者的新選擇，因此商業地產很可能成為繼住宅投資后又一受歡迎的投資渠道。

從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，本季度全市商服用房類物業成交價格為11495元/平方米，環比上漲12.19%；本季度商服用房類物業成交量為17.12萬平方米，較上季成交量增加5.34%。

.3本季度銷售排行（略）

4.3寫字樓

市場供應

2010年2季度西安商品房中用于寫字樓項目的投資額為24859萬元，較去年同比增長140.5%，占同期商品房投資總額的3.75%。2010年2季度西安寫字樓施工面積為100710平方米，較去年同比增長36.19%，占同期商品房施工面積的2.59%；竣工面積為112178平方米，與去年同期相比增長96.21%，占同期商品房竣工面積總量的3.18%；新開工面積為89327平方米，同比上年增長18.18%，占同期商品房新開工面積的2.72%。

2010年2季度西安寫字樓空置面積累計為26.29萬平方米，較上期空置面積增加8.32%，其占同期商品房空置面積的16.21%。

市場銷售

4.3.2.1銷量走勢

本季度寫字樓銷售面積為117855平方米，是上年交易量的1.73倍，環比上季下滑23.71%，占同期商品房銷售總量的5.24%；銷售額為77228萬元，較去年同期相比增長2.25倍，環比大幅下滑27.74%，占同期商品房銷售額的3.84%。

.2價格表現

本季度寫字樓成交均價及變動比率走勢圖上看，本季度寫字樓成交價格為6553元/平方米，與上季度相比下滑5.28%，市場占有率為5.24個百分點；本季度西安寫字樓類物業各區都有所成交，但仍舊是以高新區和城北區成交為主，從以下排行榜中就有所體現。

.3本季度銷售排行（略）五、分城區商品房市場

5.1城南區

2010年2季度城南區共有在售項目87個，占全市總項目數的19.21%，在售個案數量較上季度有所增加，在售個案數量居全市各城區其次位。本期該城區施工面積為1010207平方米，較去年同期相比下滑5.32%，占全市施工面積總量的25.98%；竣工面積為935525平方米，與去年同期相比增長6.4%，占全市竣工面積總量的26.52%；新開工面積為889986平方米，較去年同比略下滑0.22%，占到新開工面積總量的27.1%。

本季度城南區商品房銷售面積853456平方米，較2010年1季度增長33.04%，較2009年2季度相比下滑3.37%，占本期商品房總銷售面積的26.13%；銷售額為603211萬元，較上季度增長30.95%，同比增長23.45%，占本期商品房總銷售額的29.97%。本季度城南商品房成交價格為7068元/平方米，與去年同比上升27.76%，環比出現了下滑，但幅度較小僅為1.57個百分點。

各物業價格表現

2010年2季度城南區各物業成交價格依次為：一般住宅類6389元/平方米；商服用房11085元/平方米；寫字樓9180元/平方米；別墅類17499元/平方米。

5.1.2各物業銷售狀況

本季度城南區商品房銷售量環比增長33.04%。其中，一般住宅類物業本季度銷量為74.65萬平方米，環比增長38.84%，占本季度城南區總銷量的87.47%；本季度寫字樓類物業銷量為0.7萬平方米，占本季度城南區總銷量的0.82%；本季度車位/地下室類物業銷量為0.6萬平方米，占本季城南區中銷量的0.7%。

5.1.3一般住宅銷售狀況

5.1.3.1一般住宅銷售排行（略）

5.1.3.2一般住宅分面積段銷售狀況

本季度城南區一般住宅類物業共銷售6783套。其中90-110平米依舊為本季度城南區一般住宅成交面積主要區間，成交套數占本季度區域內成交總套數的24%；其次是130-144平方米成交比例占18%。

5.1.3.3一般住宅分價格段銷售狀況

從本季度成交價格分布圖中可以看出，6000元/平方米以上價格段銷量達3305套，占城南區成交總量的48.7%，是成交的主要價格區間，······

5.1.3.4一般住宅購買人群來源狀況（略）

5.1.4城區新盤介紹

5.2城北區

2010年2季度城北區共有在售項目108個，占全市項目總數的23.84%，仍舊是六城區中在售項目最多的城區。城北區本季度商品房施工面積為1388937平方米，與去年同比增長38.87%，占全市商品房總施工面積的35.72%，成為六城區中供應量最大的城區；竣工面積為1160235平方米，較去年同期增幅達48.88%，占全市商品房總竣工面積的32.89%；新開工面積為1155012平方米，同比上年上升46.81%，占全市新開工面積總量的35.17%。

本季度城北區銷售面積為1137157平方米，較去年同比大增55.68%，較上期也有57.79%的增幅，占到全市銷售面積的34.81%；銷售額為619132萬元，較上期大幅增長72.67%，較去年同比增長1.05倍，占全市商品房銷售額的30.76%。2010年2季度城北區商品房成交均價為5445元/平方米，較去年同期增長31.71%，環比增長9.43%，是六城區中同比增長幅度最大的城區。

5.2.1各物業價格表現

2010年2季度城北區各類物業成交價格依次為：一般住宅成交均價為5229元/平方米，商服用房類為12100元/平方米，寫字樓類物業為5996元/平方米，車位/地下室成交均價為4863元/平方米。

5.2.2各物業銷售狀況

本季度城北區商品房市場銷售量與上季度相比增長57.79%，各類物業除商服用房成交有所下滑外，其他物業均呈現不同的增幅。······

5.3城西區

2010年2季度城西區有在售、待售項目共計90個，占本期全市項總數的19.87%，該比率較上季度增長了1.85個百分點。本季度城西區商品房施工面積為309128平方米，較去年同比增長了41.76%，占全市施工面積總量的7.95%，該比例較上季度下滑2個百分點；竣工面積為281504平方米，較去年同期相比也增長了66.2%，占全市商品房總竣工面積的7.98%；新開工面積為268310平方米，較去年同比增長15.38%，占全市商品房新開工面積