房地產(chǎn)投資與項(xiàng)目管理主講：田曉晨Email:gultw@辦公室：7-302知識(shí)點(diǎn)回顧：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)經(jīng)營(yíng)收入估算：租售方案的確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)法租售價(jià)格的確定市場(chǎng)比較法搜集交易實(shí)例選擇比較實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)比較實(shí)例的比較和修正確定比準(zhǔn)價(jià)格一、經(jīng)營(yíng)收入的估算經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入租金收入土地轉(zhuǎn)讓收入配套設(shè)施銷售收入自營(yíng)收入租售收入1、銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入。計(jì)算公式為：銷售收入=可出售建筑面積×銷售單價(jià)用途：還本付息進(jìn)行再投資作為利潤(rùn)2、租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。計(jì)算公式為：租金收入=可出租建筑面積×租金單價(jià)注意：空置期和出租率對(duì)租金的影響潛在總收入=可出租面積×單位租金(不考慮空置期和出租率)實(shí)際總收入=潛在總收入×（1-空置率）+其他收入

=潛在總收入×出租率+其他收入凈經(jīng)營(yíng)收入=實(shí)際總收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（人員工資、辦公費(fèi)用）3、自營(yíng)收入開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。

經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的。它比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量（產(chǎn)值）更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入的扣減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷售和交易階段要發(fā)生一些稅費(fèi)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種為：1、經(jīng)營(yíng)稅金及附加1）營(yíng)業(yè)稅從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法為：營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入×稅率2）城市建設(shè)維護(hù)稅用于城市維護(hù)建設(shè)而征收的一種稅。城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納稅人所在地區(qū)而有所差別：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在以上三地的，稅率為1%3）教育費(fèi)附加國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)而言，教育費(fèi)附加的計(jì)費(fèi)依據(jù)是實(shí)際交納的營(yíng)業(yè)稅，稅率一般為3%。

2、土地使用稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)交納的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。土地使用稅的計(jì)算方法：年應(yīng)納土地使用稅稅額=應(yīng)納稅土地面積（平方米）×定額稅率3、房產(chǎn)稅投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)交納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%，按房產(chǎn)租金計(jì)征的，稅率為12%。4、企業(yè)所得稅對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交納的所得稅公式：所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額-允許扣除項(xiàng)目的金額利潤(rùn)總額主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期間租售收入允許扣除項(xiàng)目為總開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為25%。5、土地增值稅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)的出租、房地產(chǎn)的繼承不征收土地增值稅。土地增值稅=（收入額-國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額）×稅率增值額增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。（2）扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目土地增值稅的稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即30%-60%。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。土地增值稅的免稅規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的因國(guó)家建設(shè)需要征用的房地產(chǎn)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入銷售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%

3增值額

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過(guò)50%至100%部分：40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分：60%

6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表1土地增值稅計(jì)算表練習(xí)某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為100萬(wàn)元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。思考：名義年利率和實(shí)際年利率i為實(shí)際年利率；r為名義年利率；m為每年計(jì)息次數(shù)。例如：年利率為12%，要求實(shí)際上按季度計(jì)息擴(kuò)展：1、國(guó)內(nèi)借款利息的計(jì)算1）借款時(shí)的利息計(jì)算對(duì)建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額÷2）×年利率（實(shí)際年利率）

=年初借款累計(jì)×年利率例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年。在建設(shè)期第1年借款300萬(wàn)元，第2年600萬(wàn)元，第3年400萬(wàn)元，年利率為12%，試計(jì)算建設(shè)期貸款利息。2）還款時(shí)的利息計(jì)算（1）要求等額還本付息時(shí)等額還本付息方式，是指在還款期內(nèi)借款人每期以相等的金額償還貸款。其中，每期償還的金額中包括每期應(yīng)付的利息和應(yīng)歸還的本金。等額還本付息中，雖然各年償還的本利和相等，但各年內(nèi)支付的本金數(shù)不等、利息數(shù)也不等，償還的本金部分將逐年增多，支付的利息部分將逐年減少。計(jì)算步驟：①計(jì)算建設(shè)期末或?qū)捪奁谀┑睦塾?jì)借款本金與利息之和Ic；②計(jì)算年還本付息額A。

式中：A:每年的還本付息額；Ic:寬限期末固定資產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和；i:年利率（實(shí)際利率）；n:貸款方要求的借款償還時(shí)間（由還款期開(kāi)始計(jì)算）；③計(jì)算每年應(yīng)支付利息每年支付利息=年初借款余額累計(jì)×年利率每年初借款余額累計(jì)=Ic－本年以前各年償還本金累計(jì)④計(jì)算每年償還本金每年償還本金=A-每年支付利息練習(xí)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，借款1500萬(wàn)元，年利率11.7%，要求按年等額還本付息。從借款當(dāng)年起，15年內(nèi)還清本息。試計(jì)算每年還本付息額及償付的本金和利息。作業(yè)等本償還、利息照付時(shí)如何來(lái)做出該項(xiàng)目的還本付息計(jì)劃。提示：等本償還，利息照付，