房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第1頁(yè)/共100頁(yè)1.1資金投入方式與來(lái)源渠道1.2項(xiàng)目的融資組織形式1.3負(fù)債融資與信用保證措施1.4籌（融）資方案分析21.融資基本理論第2頁(yè)/共100頁(yè)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù)2.1短期資金籌措2.2中長(zhǎng)期資金籌措2.3開(kāi)發(fā)各階段融資方案2.4資金回籠與資金管理3Return第3頁(yè)/共100頁(yè)3.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新4我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。要改變目前的不合理現(xiàn)狀，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化。專(zhuān)家們建議我國(guó)房地產(chǎn)融資要向上市融資、股權(quán)融資、信托計(jì)劃等方向大力發(fā)展。

第4頁(yè)/共100頁(yè)3.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新53.1傳統(tǒng)融資方式3.2現(xiàn)階段融資方式3.3融資方式創(chuàng)新第5頁(yè)/共100頁(yè)61.1資金投入方式與來(lái)源渠道在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投入方式：資本金（股東權(quán)益資金）借入資金（債務(wù)資金）Return第6頁(yè)/共100頁(yè)資本金7項(xiàng)目資本金是指由項(xiàng)目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)與控制權(quán)的方式投入的資金。對(duì)于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金應(yīng)占項(xiàng)目總投資的30%及以上。Return第7頁(yè)/共100頁(yè)債務(wù)資金8債務(wù)資金來(lái)源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國(guó)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款出口信貸外國(guó)政府貸款國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款銀團(tuán)貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃Return第8頁(yè)/共100頁(yè)91.2項(xiàng)目的融資組織形式1.2.1既有項(xiàng)目法人融資1.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資Return第9頁(yè)/共100頁(yè)1.2.1既有項(xiàng)目法人融資10又稱(chēng)為公司融資。－－不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。建立單一項(xiàng)目子公司非子公司式投資多家公司以契約式合作結(jié)構(gòu)投資第10頁(yè)/共100頁(yè)111.2.1既有項(xiàng)目法人融資公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集來(lái)自于公司的自有資金，包括：企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得的可用于項(xiàng)目的資金企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)企業(yè)增資擴(kuò)股第11頁(yè)/共100頁(yè)121.2.1既有項(xiàng)目法人融資公司融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說(shuō)，有很多人不愿意把自己的股權(quán)讓出來(lái)一部分，或者當(dāng)別人用股權(quán)融資的時(shí)候認(rèn)為人們是賤賣(mài)，其實(shí)恰恰理解錯(cuò)了。股權(quán)解決的是自有資金，當(dāng)自有資金增加的時(shí)候，哪怕剩余的股權(quán)數(shù)量小了，但是資本增值了，一塊錢(qián)等于兩塊錢(qián)。如果這個(gè)公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢(qián)的凈資本可能只值五毛。

Return第12頁(yè)/共100頁(yè)1.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資13又稱(chēng)為項(xiàng)目融資。由項(xiàng)目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營(yíng)。以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來(lái)的收益和權(quán)益作為建立項(xiàng)目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。第13頁(yè)/共100頁(yè)141.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資Return項(xiàng)目融資方式下的項(xiàng)目資本金籌集新建項(xiàng)目法人的資本金，由項(xiàng)目投資者為擬建項(xiàng)目提供的資本金，通常以注冊(cè)資本的方式投入。有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款。資本金的出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資。第14頁(yè)/共100頁(yè)151.3負(fù)債融資與信用保證一般的負(fù)債融資的資金來(lái)源主要有：商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款國(guó)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款出口信貸外國(guó)政府貸款國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款銀團(tuán)貸款發(fā)行債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券融資租賃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目債務(wù)資金來(lái)源主要是上市開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要是信托機(jī)構(gòu)第15頁(yè)/共100頁(yè)161.3負(fù)債融資與信用保證Return貸款有無(wú)擔(dān)保品劃分信用貸款：憑信用，無(wú)需抵押品或擔(dān)保擔(dān)保貸款：保證貸款（第三人擔(dān)保）、抵押貸款和質(zhì)押貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信用保證票據(jù)貼現(xiàn)：未到期的商業(yè)票據(jù)賣(mài)給銀行而取得貸款第16頁(yè)/共100頁(yè)17信用保證當(dāng)借款人的資信不足時(shí)，可用其它的信用保證措施，如：財(cái)產(chǎn)抵押動(dòng)產(chǎn)或權(quán)益質(zhì)押政府保證投資方擔(dān)保第三方保證股東承諾帳戶(hù)監(jiān)管第17頁(yè)/共100頁(yè)18信用保證(1)抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，是指抵押人以其擁有的財(cái)產(chǎn)作為本人或第三人償還債務(wù)或履行合同的擔(dān)保。第18頁(yè)/共100頁(yè)19信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)連同房屋坐落的地塊的土地使用權(quán)同時(shí)作價(jià)抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)按所抵押房屋建筑面積占整幢樓宇總建筑面積的比例，將相應(yīng)比例的土地使用權(quán)與該抵押房屋同時(shí)作價(jià)抵押。第19頁(yè)/共100頁(yè)20信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同期權(quán)抵押。購(gòu)房人從簽訂房屋預(yù)售合同生效之間起便擁有了該房屋的所有權(quán)，就有權(quán)憑借證明其擁有的該房屋的所有權(quán)預(yù)售合同設(shè)定抵押。第20頁(yè)/共100頁(yè)21信用保證與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地使用權(quán)房屋房屋預(yù)售合同在建工程項(xiàng)目或企業(yè)未來(lái)的收益和現(xiàn)金流公司擁有的其他財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器、運(yùn)輸工具等第21頁(yè)/共100頁(yè)22信用保證Return（2）質(zhì)押貸款質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)益質(zhì)押：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。可以質(zhì)押的權(quán)益包括：匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單、股票、股份、商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)、公路收費(fèi)權(quán)。

第22頁(yè)/共100頁(yè)231.4籌（融）資方案分析

融資方案分析，就是比選并推薦資金來(lái)源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案4.1資金（融資）成本分析4.2融資結(jié)構(gòu)分析4.3融資風(fēng)險(xiǎn)分析4.4資金來(lái)源計(jì)劃表4.5房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案案例第23頁(yè)/共100頁(yè)1.4.1融資成本分析24融資成本是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。包括兩部分：資金籌集費(fèi)資金占用費(fèi)

資金籌集費(fèi)是指資金籌集過(guò)程中支付的一次性費(fèi)用資金占用費(fèi)是指占用資金支付的費(fèi)用，如股票的分紅派息、銀行借款、發(fā)行債券的利息等第24頁(yè)/共100頁(yè)1.4.1融資成本分析25（1）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析（2）債券融資成本及分析（3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析（4）綜合融資成本項(xiàng)目融資成本一般采用資金成本率來(lái)表示第25頁(yè)/共100頁(yè)（1）金融機(jī)構(gòu)貸款融資成本及分析式中，R1－為長(zhǎng)期借款利率

F1－資金籌集費(fèi)用率

T—所得稅稅率26第26頁(yè)/共100頁(yè)（2）債券融資成本及分析式中，Kb－債券資金成本

Ib－債券年利息

T－所得稅率

B－債券融資額

Fb－債券融資費(fèi)用率

27第27頁(yè)/共100頁(yè)（3）股權(quán)（資本金）融資成本及分析Ks－普通股資金成本Dc－預(yù)期年股利額Pc－普通股融資額Fc－普通股融資費(fèi)用率普通股優(yōu)先股Kp－優(yōu)先股資金成本D－年支付優(yōu)先股股利PF－企業(yè)實(shí)收股金f--優(yōu)先股融資費(fèi)用率28第28頁(yè)/共100頁(yè)（4）綜合融資成本Kw－綜合資金成本Kj－第j種個(gè)別資金成本W(wǎng)j－第j種個(gè)別資金占全部資金的比重（權(quán)數(shù)）

29第29頁(yè)/共100頁(yè)1.4.2融資結(jié)構(gòu)分析30融資結(jié)構(gòu)是指項(xiàng)目所占用各種資金的構(gòu)成或其比例關(guān)系。最佳的融資結(jié)構(gòu)標(biāo)志：綜合融資成本最低投資者的財(cái)富最大化

財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)第30頁(yè)/共100頁(yè)投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)31第31頁(yè)/共100頁(yè)投資者的財(cái)富最大化與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)32第32頁(yè)/共100頁(yè)1.4.2融資結(jié)構(gòu)分析33融資結(jié)構(gòu)分析：（1）資本金與債務(wù)資金的比例結(jié)構(gòu)分析（2）股本結(jié)構(gòu)分析（3）債務(wù)結(jié)構(gòu)分析政府規(guī)定為35％。項(xiàng)目資本金比例過(guò)低，債務(wù)比例過(guò)高，會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)帶來(lái)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及主要股東方參股意愿，合理確定參股各方的出資比例。項(xiàng)目債權(quán)各方為項(xiàng)目提供的債務(wù)資金的比例。第33頁(yè)/共100頁(yè)1.4.3融資風(fēng)險(xiǎn)分析34（1）資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)（2）利率風(fēng)險(xiǎn)（3）匯率風(fēng)險(xiǎn)第34頁(yè)/共100頁(yè)1.4.4資金來(lái)源計(jì)劃表35第35頁(yè)/共100頁(yè)362.1短期資金籌措短期籌資具有期限短（3－6個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)一年）、用于彌補(bǔ)短期資金周轉(zhuǎn)需要、金融工具具有較強(qiáng)的貨幣性等特點(diǎn)。常見(jiàn)的形式有：

第36頁(yè)/共100頁(yè)372.1短期資金籌措(1)商業(yè)信用指企業(yè)之間以延期付款、預(yù)收貸款等方式進(jìn)行產(chǎn)品的購(gòu)銷(xiāo)所形成的借貸關(guān)系。賒購(gòu)期票預(yù)收貨款第37頁(yè)/共100頁(yè)382.1短期資金籌措Return(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)－－本票與匯票(3)短期貸款第38頁(yè)/共100頁(yè)392.2中長(zhǎng)期資金籌措（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金一般開(kāi)發(fā)商應(yīng)有占項(xiàng)目總投資35%以上的自有資金投入開(kāi)發(fā)。自有資金包括：現(xiàn)金及其他可以立即變現(xiàn)的資產(chǎn)（立即可以?xún)冬F(xiàn)的商業(yè)票據(jù)（本票、匯票）、股票、債券，立即可出售的建成的樓盤(pán)，其他項(xiàng)目上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，以及在近期?nèi)可收回的出售各類(lèi)物業(yè)的回款等。第39頁(yè)/共100頁(yè)402.2中長(zhǎng)期資金籌措（2）銀行抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他財(cái)產(chǎn)抵押貸款開(kāi)發(fā)企業(yè)各種權(quán)益質(zhì)押貸款土地使用權(quán)證抵押貸款在建工程抵押貸款按揭貸款第40頁(yè)/共100頁(yè)412.2中長(zhǎng)期資金籌措（3）信托貸款（4）以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開(kāi)發(fā)（5）預(yù)售回款與定金房地產(chǎn)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為資金的重要來(lái)源。2004年,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金中,定金及預(yù)收款達(dá)7395.34億元,分別是國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。這種狀況不僅存在潛在風(fēng)險(xiǎn),而且還間接使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴(lài)及占用。

Return第41頁(yè)/共100頁(yè)422.2中長(zhǎng)期資金籌措（6）讓承建商帶資承包（7）增資擴(kuò)股（8）股東借款（9）股票（上市股份制開(kāi)發(fā)企業(yè)）（10）發(fā)行公司債券（11）銀團(tuán)貸款Return第42頁(yè)/共100頁(yè)432.3開(kāi)發(fā)各階段融資方案4.3.1土地競(jìng)投與購(gòu)地4.3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)和場(chǎng)地準(zhǔn)備4.3.3±0以下工程4.3.4主體結(jié)構(gòu)工程4.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)Return第43頁(yè)/共100頁(yè)2.3.1土地競(jìng)投與購(gòu)地44（1）資金投入量競(jìng)投保證金地價(jià)款第44頁(yè)/共100頁(yè)2.3.1土地競(jìng)投與購(gòu)地45Return（2）資金來(lái)源企業(yè)自有資金：合作開(kāi)發(fā)成立新的項(xiàng)目法人進(jìn)行資本金的籌集第45頁(yè)/共100頁(yè)2.3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)與場(chǎng)地準(zhǔn)備46（1）資金需求規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用三通一平費(fèi)用（2）資金來(lái)源土地使用權(quán)抵押貸款（向信托機(jī)構(gòu)申請(qǐng)過(guò)橋貸款）Return第46頁(yè)/共100頁(yè)2.3.3±0以下工程47（1）資金需求工程款工程材料款開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（2）資金來(lái)源承建商墊資賒購(gòu)工程材料土地使用權(quán)抵押貸款上述的其他可用的資金來(lái)源

Return第47頁(yè)/共100頁(yè)2.3.4主要結(jié)構(gòu)工程48（1）資金需求工程材料與設(shè)備款工程款（2）資金來(lái)源尚未進(jìn)行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用權(quán)抵押貸款在建工程抵押貸款預(yù)售樓盤(pán)回收款（預(yù)收帳款）賒購(gòu)工程材料和設(shè)備（應(yīng)付帳款）以預(yù)售樓盤(pán)抵工程款上述的其他可用的資金來(lái)源

Return第48頁(yè)/共100頁(yè)2.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)49（1）資金需求拖欠的主體施工工程款裝飾工程款基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用第49頁(yè)/共100頁(yè)2.3.5多層主體封頂（高層主體2/3)50（2）資金來(lái)源樓盤(pán)銷(xiāo)售回款（包括銷(xiāo)售樓盤(pán)按揭貸款）未銷(xiāo)售的可銷(xiāo)售樓盤(pán)抵押貸款分期開(kāi)發(fā)的在建工程抵押貸款分期開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)部分的土地使用權(quán)抵押貸款以房抵工程款企業(yè)現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)抵押貸款企業(yè)現(xiàn)有各種權(quán)益質(zhì)押商業(yè)票據(jù)融資典當(dāng)Return第50頁(yè)/共100頁(yè)512.4資金回籠與資金管理2.4.1資金回籠2.4.2資金運(yùn)作管理2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧Return第51頁(yè)/共100頁(yè)2.4.1資金回籠52在完成了項(xiàng)目的各項(xiàng)定位，并對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)有了一全面的部署和安排，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)成本和營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作成本有了明確的預(yù)算，并且項(xiàng)目的投資策略和技巧也已經(jīng)定了板。那么，在這種情時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就需要知道他什么時(shí)候需要投入多少錢(qián)，在有收回多少錢(qián)，資金的運(yùn)作方式應(yīng)如何作技術(shù)性處理。第52頁(yè)/共100頁(yè)2.4.1資金回籠53第53頁(yè)/共100頁(yè)2.4.1資金回籠54Return第54頁(yè)/共100頁(yè)2.4.2資金運(yùn)作管理55資金管理滲透到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。算清每一個(gè)環(huán)節(jié)中的資金運(yùn)行情況、投入多少、運(yùn)行時(shí)間、貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗。第55頁(yè)/共100頁(yè)2.4.2資金運(yùn)作管理56資金運(yùn)作管理的原則：節(jié)約現(xiàn)金是最安全的如果運(yùn)作得當(dāng)，銷(xiāo)售順利，自有資金我只需30%就夠了什么時(shí)候需要錢(qián)，心中應(yīng)該有數(shù)一般來(lái)說(shuō)，用錢(qián)的高峰主要是三個(gè)階段：辦土地證和銷(xiāo)售證的時(shí)候封頂之前入伙之前Return第56頁(yè)/共100頁(yè)2.4.2資金運(yùn)作管理57資金運(yùn)作管理的原則：節(jié)約現(xiàn)金是最安全的如果運(yùn)作得當(dāng)，銷(xiāo)售順利，自有資金只需30%就夠了什么時(shí)候需要錢(qián)，心中應(yīng)該有數(shù)對(duì)回款的速度和回款量要有準(zhǔn)確并保守的估計(jì)一般一次性付款占30－40%，按揭50－60%，按揭一般是七成到八成，所以一幢樓賣(mài)掉后馬上就收到錢(qián)最多是一半，況且其中還有退地而減少的土地使用權(quán)抵押貸款或在建工程抵押貸款。Return第57頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧58（1）資金運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)回避一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中的資金運(yùn)作需要視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、資金回收條件、貸款利率高低及變動(dòng)趨勢(shì)、資金占用時(shí)間等因素作綜合分析后決定。下面是幾個(gè)應(yīng)注意的方面：

第58頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧59盡量減少自有資金的投入數(shù)量。盡量增大應(yīng)付款。向銀行融資中，可優(yōu)先考慮將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的土地使用權(quán)或正在建設(shè)的工程作為貸款抵押，其次再考慮利用公司其他或項(xiàng)目無(wú)關(guān)的資產(chǎn)作為貸款抵押。第59頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧60對(duì)確實(shí)看好的項(xiàng)目又缺乏資金時(shí)，合作開(kāi)發(fā)則最有效的途徑。此種情況下可由雙方就此項(xiàng)目成立項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)公司，一方出地，一方出資，或雙方共同出資競(jìng)投土地，一方利用在當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌信譽(yù)，另一方利用雄厚的資金實(shí)力，或一方利用品牌優(yōu)勢(shì)，一方利用自己的資金和土地等。既能減少雙方籌資的負(fù)擔(dān)，又能共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共亨利潤(rùn)。另外，合作雙方應(yīng)在合作過(guò)程中保持良好的合作關(guān)系，對(duì)于突發(fā)事件或可能出現(xiàn)的問(wèn)題就在早期就有協(xié)議準(zhǔn)備，避免中途合作不下去，使項(xiàng)目拖延從而對(duì)雙方都極為不利，這一點(diǎn)極為關(guān)鍵。第60頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧61在達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的情況下，就盡可能預(yù)售樓盤(pán)，但要根據(jù)市場(chǎng)情況，尋找適當(dāng)?shù)娜胧辛紮C(jī)。提前預(yù)售是保證開(kāi)發(fā)商收益，分散開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，籌措建設(shè)資金的有效辦法。雖然提前預(yù)售可能會(huì)因價(jià)格較低而致開(kāi)發(fā)商損失掉一些利潤(rùn)，但也同時(shí)避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑帶來(lái)的損失。另一方面，預(yù)售回款可以提高開(kāi)發(fā)自有資金的使用率，加速自有資金的周轉(zhuǎn)。Return第61頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧62SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁張欣認(rèn)為，從資金來(lái)源上說(shuō)，SOHO中國(guó)的資金可以分為四類(lèi)：自己存的錢(qián)、銀行借來(lái)的錢(qián)、客戶(hù)付的錢(qián)和華爾街的錢(qián)。其中成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最小、占比最大的來(lái)源是客戶(hù)付的錢(qián)，也就是目前的期房預(yù)售制度中買(mǎi)房者的購(gòu)房款。

“客戶(hù)付的錢(qián)是最真實(shí)的市場(chǎng)融資方式，沒(méi)有利息，而且預(yù)售的房子已經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場(chǎng)空置的風(fēng)險(xiǎn)性?！睆埿勒f(shuō)，預(yù)售制度是絕大部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，SOHO中國(guó)在CBD開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大部分是這類(lèi)的，預(yù)售的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子蓋的速度要快，一棟100米高的5萬(wàn)平方米的房子，建設(shè)可能要一年半的周期，但在今年的市場(chǎng)來(lái)講基本是五到六個(gè)月就可以結(jié)束銷(xiāo)售，提前一年實(shí)現(xiàn)回款。

Return第62頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧63用房子抵換主要施工工程款、裝修工程款，甚至電梯等設(shè)備都可以這樣做。（把成本轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售，以楊換枊）Return第63頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧64(2)資金投入與回籠技巧短線投資的資金投入與回籠技巧滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分盤(pán)銷(xiāo)售，占用資金量少，提高開(kāi)發(fā)商自有資金利用率，加速自有資金周轉(zhuǎn)。一次性建成，整盤(pán)出售給一個(gè)單位以回籠全部資金，可大大減少開(kāi)發(fā)費(fèi)用。根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，僅完成前期工種，或僅有地皮及項(xiàng)目策劃，將項(xiàng)目出售給另一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，迅速收回投資。第64頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧65(2)資金投入與回籠技巧長(zhǎng)線投資的資金投入與回籠技巧先投入資金將項(xiàng)目建成，然后尋租，以收取租金回報(bào)。先投入資金將項(xiàng)目建成，然后繼續(xù)投入資金運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，以獲取經(jīng)營(yíng)回報(bào)。對(duì)于別墅居住區(qū)的開(kāi)發(fā)，往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間去營(yíng)造別墅環(huán)境，然后才能出售，這往往也屬于長(zhǎng)線投資。周期較長(zhǎng)的先租后售，也是長(zhǎng)線投資的一種方式。第65頁(yè)/共100頁(yè)2.4.3資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧66Return(2)資金投入與回籠技巧長(zhǎng)短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)成熟時(shí)再出售。先出租或自己經(jīng)營(yíng)，待物業(yè)搞旺時(shí)再將產(chǎn)權(quán)出售。提高租金及建設(shè)集資收費(fèi)，租戶(hù)用一定時(shí)間后取享有產(chǎn)權(quán)。無(wú)貼息返本銷(xiāo)售，先適當(dāng)提高房?jī)r(jià)，一次性付清樓款，到一定年限后將原款不貼息返還給買(mǎi)家。售后返租。先賣(mài)樓，回籠部分資金，然后將賣(mài)出去的樓以額定的價(jià)格租回來(lái)以出租或自己經(jīng)營(yíng)。第66頁(yè)/共100頁(yè)3.1傳統(tǒng)融資方式67自有資金+銀行貸款

如一個(gè)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商只要有10%的啟動(dòng)資金，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、建筑企業(yè)貸款等就能夠構(gòu)筑起項(xiàng)目總投資70%的資金，再加上賣(mài)樓花辦個(gè)人住房抵押貸款、公積金委托貸款融資就達(dá)到了總投資的90-100%總的融資成本不高于6%。因此可以說(shuō)房地產(chǎn)事業(yè)就是銀行的事業(yè)就是房地產(chǎn)金融。目前該種融資總成本大約在6%，相對(duì)其他直接融資成本較低。第67頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式68現(xiàn)階段融資方式:（1）自有資金+信托計(jì)劃我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托資金以信托合同而非憑證方式向少數(shù)人募集，信托計(jì)劃的規(guī)模也有所限制，資金規(guī)模較小，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，難以實(shí)現(xiàn)組合投資，無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目較大的資金需求。房地產(chǎn)信托基本上以負(fù)債類(lèi)信托為主，2005年，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，貸款類(lèi)業(yè)務(wù)近八成。產(chǎn)品短期化特征明顯，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金需求期限長(zhǎng)的特點(diǎn)不相符，并且不利于股權(quán)類(lèi)信托產(chǎn)品的發(fā)展。信托產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)流通，與國(guó)際上流行的房地產(chǎn)投資信托投資基金(REITs)有本質(zhì)的區(qū)別。第68頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式69現(xiàn)階段融資方式:（2）股權(quán)融資+銀行貸款也有開(kāi)發(fā)商采用了股權(quán)融資+銀行貸款的融資方式，但通常股權(quán)融資成本較高，目前市場(chǎng)上這種平均融資成本在15%到20%.而且對(duì)投資方來(lái)講股權(quán)上的管理比較困難.因此該種融資的成功率并不高。對(duì)于中小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一條融資捷徑：一是尋求與大公司合作,這能得到大企業(yè)部分資金支持,也可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購(gòu)房者；二是尋求民間資金，目前很多民營(yíng)企業(yè)手里頭握著大量資金,苦于沒(méi)有出路,明知地產(chǎn)投資回報(bào)高,但因?qū)I(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)只能望洋興嘆。

。第69頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式70現(xiàn)階段融資方式:（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)性基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資近年來(lái)比較活躍,但由于相關(guān)法律沒(méi)有出臺(tái),目前沒(méi)有更多的可操作性。第70頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式71現(xiàn)階段融資方式:（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金04年10月銀監(jiān)會(huì)推出了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(征求意見(jiàn)稿)，但至今尚未正式頒布。根據(jù)該《辦法》，房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將突破200份限制。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，該辦法全面推廣后將改變我國(guó)房地產(chǎn)融資的格局。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《辦法》的部分條款已涉及了房地產(chǎn)基金概念。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)甚至認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)目前尚沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基金法的情況下，這個(gè)《辦法》事實(shí)上既是一部房地產(chǎn)信托法規(guī)，同時(shí)又帶有一定的不動(dòng)產(chǎn)基金法色彩。

第71頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式72現(xiàn)階段融資方式:（3）自有資金+房地產(chǎn)投資基金2007年3月開(kāi)始實(shí)施“新兩規(guī)”，在新的《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中，“200份合同”的限制取消了，取而代之的限制是，委托人必須為合格投資者；單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過(guò)50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。

第72頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式73現(xiàn)階段融資方式:（4）買(mǎi)殼上市、借殼上市

2002年以來(lái)，全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買(mǎi)殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。據(jù)了解，萬(wàn)通、泰躍、首創(chuàng)等開(kāi)發(fā)商已紛紛通過(guò)買(mǎi)殼，成功參股或控股上市公司，潘石屹的SOHO中國(guó)有限公司也希望通過(guò)在香港直接上市的方式進(jìn)入資本市場(chǎng)，從而獲得穩(wěn)定的融資通道。2003年有十余家公司成功通過(guò)借殼上市，而到2004年，借殼上市的卻寥寥無(wú)幾第73頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式74現(xiàn)階段融資方式:（4）買(mǎi)殼上市、借殼上市04年2月25日，“華發(fā)股份”，在上證所掛牌，成功發(fā)行6000萬(wàn)A股，募集資金總額4．06億元。而幾乎與此同時(shí)，上海最大的民營(yíng)發(fā)展商——復(fù)地集團(tuán)在港成功發(fā)行6．38億股H股。第74頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式75現(xiàn)階段融資方式:（4）買(mǎi)殼上市、借殼上市全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中,有35家是上市或者控股上市公司,另外還有多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)也正在謀求上市。公開(kāi)上市是正在逐步擴(kuò)大的融資渠道，2005年以來(lái)，保利地產(chǎn)在A股上市，北辰股份繼H股之后，也實(shí)現(xiàn)A股上市，為奧運(yùn)項(xiàng)目融資。最新的案例是業(yè)務(wù)主要在上海的瑞安房地產(chǎn)2006年10月份在香港掛牌上市，融資62億元。

第75頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式76現(xiàn)階段融資方式:（4）買(mǎi)殼上市、借殼上市對(duì)于上市融資，目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司不足60家，只占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%，其中，通過(guò)借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。

第76頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式77現(xiàn)階段融資方式:（5）企業(yè)債券證監(jiān)會(huì)發(fā)審委2004年第44、45次會(huì)議審核結(jié)果顯示，大同煤業(yè)股份有限公司首發(fā)、金融街控股股份有限公司增發(fā)、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司可轉(zhuǎn)債獲得發(fā)審委的通過(guò)。

其中萬(wàn)科A曾于2002年6月發(fā)行15億元的可轉(zhuǎn)債。此次擬發(fā)可轉(zhuǎn)債更是高達(dá)19.9億元

第77頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式78現(xiàn)階段融資方式:（5）企業(yè)債券我國(guó)房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一，在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)債券，三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力。相比較而言，美國(guó)市場(chǎng)上的企業(yè)債券大多都是20年到30年期的長(zhǎng)期債券，而且?guī)缀醢怂械慕鹑趧?chuàng)新，企業(yè)債券有多種品種，可贖回、可轉(zhuǎn)換、帶認(rèn)股權(quán)證、浮動(dòng)利率、零息以及高風(fēng)險(xiǎn)債券等。

－－目前可尋求企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以外的債券，如項(xiàng)目債券第78頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式79現(xiàn)階段融資方式:（6）企業(yè)之間的資金拆借第79頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式80現(xiàn)階段融資方式:（7）境外基金04年初，上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬(wàn)美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。4月份，順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。第80頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式81現(xiàn)階段融資方式:（7）境外基金6月中旬，由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)基金目前在中國(guó)已注資4個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)。6月22日，金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ(下稱(chēng)MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，其中金地出資約7500萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的15％。MSREF出資2．75億元，占55％股份，上海盛融出資1．5億元，占30％。

第81頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式82現(xiàn)階段融資方式:（7）境外基金國(guó)外房地產(chǎn)基金也開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地產(chǎn)資本頻頻與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手,在北京、上海等一線城市合作投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，2004年中國(guó)外匯儲(chǔ)備凈增2070億美元，其中貿(mào)易順差為319億美元，引進(jìn)外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲(chǔ)備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元的凈增外匯儲(chǔ)備無(wú)法與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)掛鉤。第82頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式83第83頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式84現(xiàn)階段融資方式:（7）境外基金“171號(hào)”文件提高了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“門(mén)檻”，在此背景下，海外資金開(kāi)始改變進(jìn)入方式。通過(guò)參股、合作開(kāi)發(fā)等曲線形式進(jìn)入的外資項(xiàng)目增加。如06年8月份，花旗集團(tuán)注資2000萬(wàn)美元參股上海徐房集團(tuán)，以共同開(kāi)發(fā)的形式參與徐匯區(qū)“建業(yè)里”改造工程。同期，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司與荷蘭金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方將合作投資金地天津格林世界項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。ING基金將首先投資1.88億元人民幣。第84頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式85現(xiàn)階段融資方式:（8）外資銀行貸款04年7月5日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)科已與德國(guó)銀行HypoRealEstateBankInternatinal(簡(jiǎn)稱(chēng)HI)達(dá)成合作協(xié)議，由后者出資3500萬(wàn)美元，雙方共同在中山完成“萬(wàn)科城市風(fēng)景花園”項(xiàng)目。11月份，香港永新集團(tuán)旗下的上海永龍房地產(chǎn)公司從東京三菱銀行上海分行獲得了一筆約8億元人民幣的組合貸款。

第85頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式86現(xiàn)階段融資方式:（8）外資銀行貸款按照中國(guó)加入WTO的承諾，從04年12月11日起，中國(guó)一些城市對(duì)外資銀行開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)。從此，外資銀行的分支機(jī)構(gòu)將可以面向企業(yè)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)，這意味著開(kāi)發(fā)商可向外資銀行申請(qǐng)貸款。

第86頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式87現(xiàn)階段融資方式:（9）典當(dāng)自03年以來(lái)，典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開(kāi)發(fā)商的融資渠道之一，有人甚至把典當(dāng)行為稱(chēng)為中小企業(yè)融資“便利店”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開(kāi)始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性。在金融緊縮的大環(huán)境下，日益活躍的典當(dāng)融資市場(chǎng)不僅為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑，也為加速形成房地產(chǎn)業(yè)的多元化融資做出了有益嘗試。第87頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式88現(xiàn)階段融資方式:（9）典當(dāng)在國(guó)外被稱(chēng)為“第二銀行”。我國(guó)典當(dāng)行業(yè)企業(yè)共2052家、行業(yè)注冊(cè)資本總額170多億元、2006年典當(dāng)總額達(dá)800億元。

－－月利率2.5-3%，回贖期3－6個(gè)月，資金實(shí)力不足。《典當(dāng)管理辦法》2.7%第88頁(yè)/共100頁(yè)3.2現(xiàn)階段融資方式89現(xiàn)階段融資方式:（10）短期融資券短期融資券是指中華人民共和國(guó)境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，依照《短期融資券管理辦法》規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)（9個(gè)月內(nèi)）還本付息的有價(jià)證券。

第89頁(yè)/共100頁(yè)3.3融資方式創(chuàng)新90（1）開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款所謂“開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息其實(shí)質(zhì)是一種賣(mài)方信貸。開(kāi)發(fā)商出資貼息貸款給購(gòu)房者買(mǎi)房對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開(kāi)發(fā)商.（03年8月，今典集團(tuán)張寶全提出，用于“蘋(píng)果社區(qū)”項(xiàng)目）第90頁(yè)/共100頁(yè)3.3融資方式創(chuàng)新91（2）信托+房地產(chǎn)銷(xiāo)售期權(quán)此外，利用信托+房地產(chǎn)銷(xiāo)售期權(quán)的方式進(jìn)行融資方式:是整合開(kāi)發(fā)商、信托中介、商業(yè)銀行及房產(chǎn)需求者資源，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售股本融資、購(gòu)房者投資購(gòu)房雙受益。開(kāi)發(fā)商以協(xié)議銷(xiāo)售的方式與購(gòu)買(mǎi)者之間達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)房款在取得銷(xiāo)售許可證和按揭貸款前以購(gòu)買(mǎi)“項(xiàng)目信托憑證”的方式支付給信托公司，并取得信托公司的信托憑證和與開(kāi)發(fā)商簽訂信托憑證到期購(gòu)買(mǎi)