廣東省深圳新世界尖崗山項目市場匯報頁第1頁/共41頁宏觀政策市場分析2011深圳別墅市場回顧2012深圳別墅市場分析深圳高端市場總結4123Structure匯報框架第2頁/共41頁Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,20102011年宏觀經濟調控的首要任務是穩定物價水平，控制通脹

經歷了2009年的4萬億元救市政策后，2010年經濟平穩發展，2011年宏觀經濟則面臨著通脹增加、經 濟增長減緩的兩難境地。今年兩會上，中央明確提出2011年宏觀調控的首要任務是抑制通脹，穩定物 價水平，這為宏觀調控定了主基調。

2008年初：防止經濟過熱年中：保經濟增長，控制物價水平第四季度：全力保經濟增長

2009信心比黃金重要4萬億救市計劃千方百計促進經濟增長

2010提高宏觀調控水平，保持經濟平穩較快發展遏制部分城市房價上漲過快

2011穩定物價水平，抑制通貨膨脹房地產調控三管齊下，房價調控問責制第3頁/共41頁Codeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,20100%8%6%4%2%

圖：1-7月三次加息10%2008091520070915200707212007031820110406201012262008122320081030一年期貸款利率一年期存款利率2011年貨幣政策趨緊，全年三次加息，六次調高存準率

今年前三季度貨幣政策一直處于緊縮狀態。政策主要集中在上半年出臺，第三季度持續緊縮，年底貨 幣政策才開始微調。上半年每個月提高一次存準率，并分別在2月、4月和7月加息。7月存準率達到

21.5%的歷史高峰，5年期貸款利率也達到7.05%的高位。10%22%18%14%

圖：上半年每月提高一次存準率26%2008 012008 022008 042008 052008 062008 092008 102008 112008 122010 012010 022010 052010 112010 112010 122011 012011 022011 032011 042011 052011 06數據來源：中國人民銀行第4頁/共41頁Codeofthisreport|11?CopyrightCentalineGroup,20101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中原二手成交價格一手價格2011年政策調整頻繁，下半年政策面穩定市場轉向

在整體經濟環境從緊，房地產行業又經歷了“限貸令”、“限購令”、“限價令”等多重調控政策高壓之下，房地產市場如期出現調整。：國家統計局數據顯示，從第三季度開始，深圳新建商品住宅價格環比零增長；深圳二手房市場量價齊跌；購房者信心嚴重不足，房地產市場迎來了深度調整期。

3月：加強版 “限購令”1月：“新國八條”

4月：限價令

7月：二手房 評估價征稅7月：加強版 “限價令”

圖：深圳一二手房價走勢與主要調控政策圖第5頁/共41頁Codeofthisreport|6?CopyrightCentalineGroup,2010年底貨幣政策微調，2009年來首度下調存款準備金率下調存款準備金率：2011年底三季度貨幣政策一直處于緊縮狀態。政策主要集中在上半年出臺，第三季度持續緊縮，年底才出現松動。12月5日央行下調存款準備金率，這是央行自2009年來首度下調準備金率，共計釋放資金4千億元左右，也意味著貨幣政策出現了松動；統一房產登記平臺：近日，國家開始在40多個省市范圍內，統一房產登記平臺將在2013年完成。為限購令嚴格執行做支持同

時，為后期物業稅征收的可操作性做好準備。最新政策變化

第6頁/共41頁Codeofthisreport|17?CopyrightCentalineGroup,2010歷年土地成交情況——全年僅兩宗土地流拍，分別為一宗工業用地和一宗商服用地

2011年全年住宅用地出讓全部掛牌出讓成功。全年僅兩種土地流拍，分別為一宗工業用地和一宗商服 用地。工業用地、商服用地、以及住宅用地建筑面積分別比2010年增長了-33.7%，56.4%，2.8%。

圖：2006-2011年各類土地成交建筑面積

（單位：萬平米）

1200 1000 800 600 400 200

0工業倉儲用地商業服務業用地住宅用地

2006 9.73 90.02205.39

2007 93.92 54.34108.70

2008347.01124.53237.87

2009388.52 56.54145.24

2010698.39126.18157.212011年1-11 462.74 197.37 161.59數據來源：深圳中原第7頁/共41頁規劃期新供應商品住 房用地城市更新商品住 房用地征地返還 用地新供應及拆遷安置保障 性住房用地城市更新保障性住 房用地總計20113012940807286201230110405020250201330110405023253201430101406025256201530100406035265總計1505502003001101310未來五年，新增住宅用地供應將主要依賴城市更新和保障性住房用地供應

根據深圳市十二五住房建設規劃，深圳市新增商品房住房用地供應僅150公頃，占總用地供應的11.5%

，而城市更新用地供應占42%，保障性住房用地供應占31.3%。單位：公頃 數據來源：深圳市住房建設規劃（2011-2015）

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表：深圳市住房用地供應結構表（2011-2015）數據來源：《深圳市住房建設規劃（2011-2015）》

?CopyrightCentalineGroup,2010第8頁/共41頁07/011108/011109/011110/011111/01030507090305070903050709030507090305070911Codeofthisreport|34?CopyrightCentalineGroup,2010一手房市場量價走勢

從量價走勢上看，2011年上半年一手房市場量跌價穩，下半年走勢發生改變，量價齊跌，這種趨勢與

2007年下半年走勢類似，不同的是，2007年下半年受銀行信貸收縮以及927新政的影響，價格和量都 出現了急速的下跌，而2011年末受降價促銷影響，成交量有所回升。

圖：2007-2011年一手房量價走勢

0數據來源：深圳中原90500060 17000 1300030 90002100025000成交量成交價格第9頁/共41頁07/011108/011109/011110/011111/01050703030707030509030509050709050903070911?CopyrightCentalineGroup,2010二手房市場量價走勢——下半年成交量跌至2008年低迷時期水平

2011年上半年，二手房市場處于量跌而價漲的走勢，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至

2008年低迷時期水平。

圖：2007-2011年中原成交二手房量價走勢數據來源：深圳中原020405000

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1300010 90001700030 210002500029000成交量成交價格第10頁/共41頁Codeofthisreport|61?CopyrightCentalineGroup,2010

開發商供應看，2012年去庫存化壓力加大

11月底，中原監測到的標桿房企在售項目的庫存量約為2395萬平方米，環比上月增加21%，房企庫存 壓力增大。其中，除中海庫存量小幅下降外，其余9家開發商本月庫存量環比都上升。2012年企業去庫 存化壓力增加。

圖：11月標桿房企的庫存情況數據來源：中原地產研究中心第11頁/共41頁Codeofthisreport|62?CopyrightCentalineGroup,2010

開發商負債率超過2008年，2012年償債高峰，資金壓力增加，快速出貨成 必然

2011年底各大上市房企的資產負債率均超過2008年時期，隨著償債高峰期的到來，開發商資金回籠壓 力加大，快速出貨成為必然。數據來源：中原地產研究中心第12頁/共41頁穩中求進——2012年經濟工作主基調

面臨經濟增速的放緩，經濟可能出現的蕭條，12月中央經濟工作會議工作會議確定2012年經濟工作的 第一任務是繼續加強和改善宏觀調控，促進經濟平穩較快發展。“穩中求進”是明年經濟工作的主基 調和基本出發點。2010定調2011：穩增長抑通脹調結構2009定調2010：保持政策連續性穩定性2008定調2009：擴大內需2007定調2008：控總量穩物價調結構2006定調2007：繼續穩健財政政策2005定調2006：繼續搞好宏觀調控2004定調2005：鞏固宏觀調控成果2003定調2004：保持宏觀政策連續性2002定調2003：積極財政穩健貨幣政策2001定調2002：擴大內需

1 2 3 4 5?CopyrightCentalineGroup,2010

加強和改善宏觀調控，促進經濟平穩較快發展 抓好“三農”工作，增強農產品供給保障能力 加快經濟結構調整，促進經濟自主協調發展深化重點領域和關鍵環節改革，提高對外開放水 平 大力保障和改善民生，加強和創新社會管理

Codeofthisreport|55第13頁/共41頁宏觀市場小結全國“降價潮”越演越烈，欲以價換量，預計明年大多新入市項目將低于預期價格入市；2012年，中央的調控態度依然堅決，政策的大方向上不會有大的改變；市場下行通道已經打開，市場遭遇信心危機，深圳成交量降至08年水平，可能依然維持該水平主要結論：下行通道開啟，房地產2012不可指望“靠天吃飯”，唯有自尋出路，自力更生，以求突圍。第14頁/共41頁宏觀政策市場分析2011深圳別墅市場回顧2012深圳別墅市場分析深圳高端市場總結4123Structure匯報框架第15頁/共41頁曦城散點個盤供應中央原著金地天悅灣紫園鴻威海怡灣水榭山熙園山院十二橡樹莊園觀湖園觀瀾湖公園大地星河時代閱山華府紫麟山招商觀園和黃懿花園天麓愛琴灣皇庭璽園天琴灣萬澤云頂蘭江山地萬科璞悅山關內傳統別墅區幾乎開發殆盡，少量位于南山和鹽田，關外別墅分區明顯，且呈散點供應，部分熱點區域集中供應。南移：后海灣升級為新興豪宅片區。曦城、紫園、鴻威海怡灣北擴：香蜜湖等豪宅片區豪宅已基本無別墅供應；而觀塘片區為市場供應量集中片區東擴：龍崗逐漸成為市場的主戰場：紫麟山、閱山華府、公園大地、星河時代資源：依托東部濱海資源發展度假旅游物業為主，以大梅沙為核心區域。東部華僑城天麓、愛琴灣、天琴灣、皇庭璽園第16頁/共41頁在售項目產品類型銷售均價推售總量推售時間成交總套數月均套數剩余貨量星河時代疊加220-260m2聯排/雙拼298-302m23-5萬182套2010.1026套2.1套102套曦城4期獨棟350-610m210萬19套2011.75套1套獨棟14套聯排250-340m26萬38套2011.716套3套聯排22套天麓

獨棟別墅350-600㎡4000萬左右------0套1套疊拼175-288㎡9萬51套2011.9.176套2套20套愛琴灣獨棟400㎡、雙拼310㎡、聯排260-340㎡7-12萬72套2011.930套10套42套皇庭璽疊拼148-239㎡6萬31套現售0套0套31套觀瀾湖比佩亞獨棟別墅630㎡4-6萬25套2010.42套0.1套比佩亞獨棟別墅4套君悅山290㎡3.3萬16套2011.66套1套君悅山聯排別墅10套疊加別墅270-280㎡2.5萬24套2011.107套3.5套疊加別墅17套紫麟山聯排203㎡3萬23套---4套0.3套20套公園大地220-330平米聯排1300萬左右14套---6套0.5套8套天悅灣疊拼240-260㎡3.6萬76套2011.9.1013套4.3套63套（聯排、雙拼未推）水榭山聯排230-350㎡6.4萬30套2011.917套4.25套28套熙園山院疊拼203-220㎡7-12萬76套2011.9月底10套3.3套疊拼56套雙拼243-304㎡7-12萬18套8套2.6套雙拼8套合計585套156套429套2011年別墅全市供應總量約585套，受到政策影響，消化速度緩慢．

消化156套別墅，剩余429套第17頁/共41頁熙園山院：項目賣點：稀缺：近中心地段、景觀資源、高鐵地段產品打造：產品設計，風格庭院設計開盤時間：2011年11月容積率：1.2總占地：6.8別墅總戶數：96套開發商：鴻榮源產品類型：成交客戶特點描述：2011年成交30多套，深圳客戶區域主要來自福田、南山傳統豪宅區，看中資源及近中心地段，自住為主。部分外地客戶，主要是靠近高鐵，交通便利，用于自住及資產保值。熙園山院疊拼203-220㎡7-12萬76套雙拼243-304㎡7-12萬18套第18頁/共41頁曦城4：開盤時間：2011年11月容積率：0.51綠化率：75%別墅總戶數：57套開發商：招商、華僑城產品類型：獨棟350-610m210萬19套聯排250-340m26萬38套成交客戶特點描述：2011年成交約14套。客戶主要用于自住，來自深圳福田中心區，及華僑城片區。大部分為外地開發商住在深圳，看中大盤社區。第19頁/共41頁觀瀾高爾夫：君悅山二區開盤時間：2011年9月別墅剩余總戶數：45套開發商：駿豪產品類型：比佩亞獨棟別墅630㎡4-6萬5套君悅山1區290㎡3.3萬16套君悅山2區270-280㎡2.5萬24套成交客戶特點描述：2011年成交25套，以深圳客戶為主，外地客戶有所增加，港客減少。客戶主要是看中資源，及高爾夫生活方式，多數用于資產保值。客戶案例：2套比佩亞大宅第20頁/共41頁愛琴灣：開盤時間：2011年9月別墅剩余總戶數：72套開發商：新潤園產品類型：成交客戶特點描述：2011年成交22套，客戶分布較廣，外地客戶占比60%以上。客戶主要是看中沿海資源，及高贈送戶型，游艇會會籍身份。自住為主，保值投資為輔。獨棟400㎡、雙拼310㎡

聯排260-340㎡7-15萬72套項目賣點：稀缺：海景資源產品打造：最低1:2，最高1:4贈送面積客戶案例：一次性3套第21頁/共41頁項目賣點：稀缺：深圳唯一城堡建筑，僅51席！超低容積率0.12，84.22%綠化覆蓋率產品：160-290㎡疊拼，高贈送開盤時間：2011年9月容積率：0.12

綠化率：80%總戶數：51物業費：9.90元/平方米·月開發商：深圳東部華僑城有限公司產品類型：天麓：成交客戶特點描述：2011年成交8套，客戶分布較為廣泛，外地客戶明顯增加。客戶主要是看中資源，自住及度假需求，資產保值投資用途。50%一次性付款。疊拼175-288㎡9萬51套第22頁/共41頁水榭山：項目賣點：區位：深圳CBD北，中央居住區！產品純粹，目前少有的純TOWNHOUSE小區首個北美風格的純別墅小區!開盤時間：2011年9月容積率：0.6

綠化率：49%總戶數：300物業費：7.50元/平方米·月開發商：深圳市水榭花都房地產有限公司產品類型：成交客戶特點描述：2011年成交17套，客戶以深圳本地客戶為主，主要為福田CBD客戶。客戶主要是看中項目區位及純粹性，自住需求，資產保值投資用途。30-40%一次性付款。220-300㎡聯排6-9萬26套第23頁/共41頁年度小結·銷售面銷售壓力大，競爭趨于白熱化，受政策影響銷售難度會延續至2012年結論全市整體呈現散點供應新型豪宅區域集中供應整體銷售速度緩慢，全市整體庫存量大去化速度受面積段、總價影響第24頁/共41頁年度小結·客戶面1區域：23外地客戶占比逐步放大，占整體市場約50%深圳客戶受政策影響購買力受限。目的：由投資需求逐步轉變為自住（僅中心區盤尤為明顯），資產保值成為主要驅動力。類型：一次性付款客戶比例增加，大客戶一次性購買多套成為豪宅市場亮點。第25頁/共41頁年度小結·營銷面開盤期間9折客戶各個擊破現場談價換房革命競墅行動瑞士深度游噱頭降價促銷渠道4大手段購房抵扣券活動大抽獎送精裝、庭院設計裝修高傭啟動二三級活動客戶拓展跨界客戶拓展第26頁/共41頁宏觀政策市場分析2011深圳別墅市場回顧2012深圳別墅市場分析深圳高端市場總結4123Structure匯報框架第27頁/共41頁行政區項目占地(萬平方米)建面(萬平方米)容積率預計套數預計推售時間面積區間（平方米）南山招商K項目5.4153----2012年聯排福田萬澤云頂香蜜湖-----------112012年340平聯排別墅福田蘭江山第花園----------28套2012年360平聯排、260-330平疊加寶安潤恒御園7.257.60.77142套2012-2013雙拼、聯排寶安御景水岸8.7410.15----2012年別墅寶安深房光明高新區9.1218.12----2013年別墅龍崗紫瑞花園4.413.2350套2012年獨立、聯排別墅龍崗閱山華府---7.2---30套

2012年220-250平聯排別墅龍崗美地里園1.31.2122套2012年250平獨棟和聯排別墅龍崗凱旋灣83.20.440套2012年300-350平獨棟/聯排別墅龍崗萬科璞園7.254.350.642套2012年300多—400多龍崗中糧瀾山5.316321套2012年雙拼別墅鹽田山海間0.50.2---6套2012年400平別墅2012-2013年別墅市場供應約400套，主要集中在龍崗和寶安，產品主要以獨棟和聯排為主，少量疊加。第28頁/共41頁2012年大平面豪宅市場供應：約2028套，月均供170套，呈供不應求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈激烈。片區項目主力戶型均價剩余存量南山/華僑城香山里二期146-159平3房，170-176平4房3.2萬元150余套寶能太古城176平米的4+1房單一產權5.8萬元108套名居綠海灣159㎡5房4.2萬元145套鴻威海怡灣143-165㎡四房；19套250-300㎡聯排4.7萬元-6.8萬元40余套君匯新天200㎡非合拼、1棟230平4.7萬元114余套首地容御170㎡—220㎡三房、四房，3.8萬元109余套福田蘭江山第聯排360㎡，疊墅330—26㎡，空中合院312㎡，復式310㎡，四房260—180㎡，四房260—180㎡——826套（高層加別墅）國富大戶型為主（具體戶型不詳）——規劃中萬澤云頂香蜜湖大戶型為主4.5萬233套四季山水三房140㎡，四房140-150㎡，180-240㎡4房3.3萬192套龍崗公園大地復式270平2.7萬20套萬科璞悅山175-230平非合拼大平面住宅2.2-2.3萬91套（除42套雙拼別墅）2012年大平面豪宅市場供應：約2028套，月均供170套，呈供不應求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈激烈。第29頁/共41頁觀瀾湖明年推售的單位主要集中在洋房與公寓以及少量的獨棟和疊加；產品多樣化特征明顯，推售節奏稍顯緊湊，可能會出現變動。主要營銷：品牌推廣、高傭聯動2012年推貨計劃戶型套數預計主要走量階段158~194㎡御林山洋房962012年2月中下旬開始推出630㎡獨棟262012年四到五月君悅山三-六區280㎡疊加242012年七到八月觀瀾湖：第30頁/共41頁別墅產品疊拼、雙拼均已推出；目前銷售價格為7-12萬。2012年推貨計劃戶型套數預計主要走量階段200~220㎡疊拼76在售240~300㎡雙拼18在售熙園山院：主要營銷：高傭聯動第31頁/共41頁項目剩余產品均已面市在售；項目預計將于2012年全面清盤。2012年推貨計劃戶型套數預計主要走量階段220-300㎡聯排26在售465㎡雙拼2在售水榭山：主要營銷：高傭聯動、線下活動拓客第32頁/共41頁四期產品持續銷售中，剩余產品為聯排與獨棟，其中獨棟數量較多；預計2012年6月左右六期開盤，推出的是120套左右的疊拼單位。2012年推貨計劃戶型套數預計主要走量階段250~340㎡四期聯排72012年上半年350~66