培訓房地產投資策略分析第1頁/共18頁房地產投資借貸分析杠桿對投資者不利（貸款越多，收益越低）意義——即使僅有買一套房的錢，你也可以去建一棟樓（巧用財務杠桿）例：總投資3000萬，利率10%，投資收益率20%，投資期限1年。

(1)貸款與自有資金的比例2:1投資收益＝300020%1＝600萬第2頁/共18頁房地產投資借貸分析貸款利息＝200010%1＝200萬投資凈收益＝600–200＝400萬自有資金收益率＝400/1000＝40％(2)貸款與自有資金的比例5:1，其他不變投資收益＝300020%1＝600萬貸款利息＝250010%1＝250萬投資凈收益＝600–250＝350萬自有資金收益率＝350/500＝70％第3頁/共18頁房地產投資借貸分析(3)投資收益率降為8%，其他同(1)投資收益＝30008%1＝240萬貸款利息＝200010%1＝200萬投資凈收益＝240–200＝40萬自有資金收益率＝40/1000＝4％(4)貸款與自有資金的比例5:1，其他同(3)投資收益＝30008%1＝240萬貸款利息＝250010%1＝250萬第4頁/共18頁房地產投資借貸分析投資凈收益＝240–250＝–10萬自有資金收益率＝–10/1000＝–1％財務杠桿與所得稅貸款利息允許稅前扣除，減少了應納稅所得額，使投資者獲得稅金豁免的好處，從而提高自有資金收益率實例：某投資者投資住宅房產用于出租，投資額185000元。房產每年折舊6000元，第5頁/共18頁房地產投資借貸分析租金收入46000元，營業費用22000元，所得稅稅率33%。（1）若沒有借貸資金，第一年應納所得稅額為：(46000

–22000

–6000)33%＝5940元，稅后現金流量＝46000–22000

–5940＝18060元，自有資金收益率＝18060/185000＝9.76%（2）若抵押貸款148000元（80%），分期第6頁/共18頁房地產投資借貸分析等額償還，年償還額14388元。其中第一年還款中利息為13266元。第一年應納所得稅額為：(46000

–22000–6000–13266)33%＝1562元，稅后現金流量＝46000–22000

–14388–1562＝8050元，自有資金收益率＝8050/(185000–148000)＝21.76%第7頁/共18頁房地產投資借貸分析抵押貸款及其償還房地產抵押貸款類型（1）土地使用權抵押貸款（開發貸款）（2）房屋抵押貸款——包括購房貸款和普通房屋抵押貸款抵押貸款的分期償還（1）必須明確的條件：貸款額、利率及計息周期、償還期限、每期償還方式第8頁/共18頁房地產投資借貸分析（2）采用每期等額本息方式還款的償付公式為：式中：An——每期等額還款額（月供）

L——貸款額

i——每個計息期的利率

n——分期還款期數第9頁/共18頁房地產投資借貸分析（3）討論※

貸款總額越大，利率越高，還款期限越短，每期還款額越高。※貸款總額一定，利率一定，還款期限越長，每期還款額越低，但累計還款額越高（4）實例：貸款20萬，月利率0.5%，每月等額本息方式還款。※期限20年，每月還款額為第10頁/共18頁房地產投資借貸分析還款總額＝1432.86240＝343887元支付利息＝343887–200000＝143887元※期限10年，每月還款額為第11頁/共18頁房地產投資借貸分析還款總額＝2220.41120＝266449元支付利息＝266449

–200000＝66449元（5）采用每期等額本息方式還款，各期還款額中本、息數額的計算※上例中，以10年期計算第1個月：還利息2000000.5%＝1000元，還本金2220.41–1000＝1220.41元；第2個月：還利息(200000–1220.41)0.5%第12頁/共18頁房地產投資借貸分析＝993.90元，還本金2220.41–993.90＝1226.51元；第3個月，第4個月，…（類推）（6）提前還款※借款人在還款期內提前結清剩余貸款本金，應償還金額為原貸款總額減去已償還的本金累計額第13頁/共18頁房地產投資借貸分析與金融機構的溝通選擇對自己最有利的還款計劃了解銀行擁有的權利注意研判銀行利率的走勢了解融資、貸款的相關手續疏通多種融資渠道第14頁/共18頁房地產投資借貸分析財務杠桿與風險1、財務杠桿是一柄“雙刃劍”——經營狀況好，財務杠桿會放大投資者的收益水平；經營狀況差，財務杠桿又會擴大投資者收益的不理想狀態（損失率）2、加大財務杠桿的同時風險也在增加風險的來源：還本付息風險的補償：借方——更高的收益預期第15頁/共18頁房地產投資借貸分析貸方——貸款增加，利率提高3、財務風險——投資的現金收益（現金凈流入、凈營運收入）不足以償還抵押貸款本息的風險財務風險是使用財務杠桿的直接后果償債保障比率——指實際營運收入低于預期收益但仍足夠償還債務的程度，即年凈營運收入與年第16頁/