全過程成本管理在房地產企業項目管理中的應用,碩士論文我們國家房地產行業豐厚利潤的黃金時期已經悄然結束,近些年房地產利潤持續收窄.伴隨國家住房消費政策和市場環境隨之不斷變化的客觀現實,低成本競爭之路成為必然,完善成本管理工作是提高經濟效益的重要方面.房地產企業的開源節流,簡單來講就是多收錢少花錢.開源,也就是多收入,影響因素多為外界因素;節流,即少花錢,才是房地產開發企業成本管理的重中之重.通過加強企業內部的成本管理,減少支出,增加利潤空間.首先,本文通過對房地產開發項目的成本管理相關理論進行研究,闡述項目成本的構成與控制,提出全經過成本管理的概念,劃分項目的成本管理階段,分析各個階段的成本控制重點.強調房地產開發企業在項目開發經過中進行的是真正意義的全經過,全要素和全方位的造價管理,是介入各方的總組織者,在成本管理經過中具有重要地位.然后,以L房地產開發公司A項目為案例,深切進入分析A項目在成本管理經過中存在的問題及其成因.從項目的設計階段,招標階段,施工階段,結算階段,結合實際情況,對成本管理現在狀況進行梳理.提出房地產開發企業項目成本管理的改良措施,運用對全經過成本管理的方式方法對項目成本工作進行改良和優化,改善成本管理現在狀況.同時,建立成本管理經過中的保障措施,為成本管理創造有利執行的條件,不斷創造良好的企業環境,做到企業的可持續發展.最后,通過對房地產開發項目的全經過成本管理的討論,得出結論.希望對房地產開發企業的項目成本管理具有參考和借鑒意義.本文關鍵詞語:成本管理,全經過,房地產開發AbstractThegoldenageoffatprofitsinChinasrealestateindustryhascometoanend,theprofitskeepreducinginrecentyears.Low-costcompetitionbecomesinevitablefortheimprovementofhousingconsumptionpolicyandchangesofmarket.Promotingcostmanagementisimportanttoincreasebenefits.Increasingincomeandreducingspendingmeansthatenterprisesneedtomakemoremoneyandspendless.Increasingincomeismainlyaffectedbyexternalfactors,whilereducingspendingiscriticalforthecostmanagementofrealestatedevelopmententerprises.Promotingcostmanagementandreducingspendingcanincreaseprofits.Firstly,thispaperstudiedtheoriesconcerningcostmanagementofrealestatedevelopmentprojects,introducedthestructureandcontrolofprojectcost,proposedwhole-processcostmanagement,dividedcostmanagementintoseveralstages,analyzedkeypointsofeverystage.Realestatedevelopmententerprises,theorganizer,playanimportantroleinthemanagementofcost,factorsandresourcesinthewholeprocess.Andthen,problemsandcausesincostmanagementofAprojectofLrealestatedevelopmententerprisewereanalyzed.Combinedwiththereality,thecurrentsituationofcostmanagementinthestagesofdesign,bid,constructionandsettlementwasstudied.Thesolutionstoimproveprojectcostmanagementofrealestatedevelopmententerpriseswereproposed,projectcostmanagementwasimprovedbywhole-processcostmanagementmethod.Inthemeanwhile,safeguardmeasureswereestablishedtofacilitatecostmanagement,createhealthyenterpriseenvironmentandachievesustainabledevelopment.Finally,thewhole-processcostmanagementofrealestatedevelopmentprojectswasstudied,conclusionwasdrawn,whichmayprovidereferencefortheprojectcostmanagementofrealestatedevelopmententerprises.KeyWords:Costmanagement;Whole-process;Realestatedevelopment目錄摘要.............................................................................................................................IAbstract..............................................................................................................................II1緒論..........................................................................................................................11.1選題背景.......................................................................................................11.2選題目的與意義...........................................................................................21.3研究思路與框架...........................................................................................22房地產開發項目成本管理相關理論......................................................................42.1房地產開發項目成本的構成與控制方式方法...................................................42.1.1房地產開發項目成本的構成............................................................42.1.2房地產開發企業項目成本控制的方式方法............................................42.1.3房地產開發企業項目成本控制的原則............................................52.2房地產開發項目全經過成本管理簡述.......................................................62.2.1房地產開發項目的階段劃分............................................................62.2.2房地產開發項目各階段特點............................................................72.3房地產開發項目各階段成本管理簡述.......................................................72.3.1設計階段的成本管理........................................................................72.3.2招標階段的成本管理........................................................................82.3.3施工階段的成本管理......................................................................102.3.4結算階段的成本管理......................................................................113L房地產開發公司A項目成本管理中存在的問題及原因分析........................133.1L房地產開發公司A項目大概情況...............................................................133.1.1項目簡介..........................................................................................133.1.2L房地產開發公司A項目成本管理的現在狀況................................143.2L房地產開發公司A項目成本管理存在的問題...................................163.2.1地下室開發成本過高......................................................................163.2.2設計方案的技術經濟指標不經濟..................................................173.2.3施工任務委托形式不當..................................................................183.2.4施工經過中成本浪費......................................................................183.2.5合同條款存在漏洞..........................................................................193.3L房地產開發公司A項目成本管理問題的成因分析...........................193.3.1缺乏實用有效的成本管理測算資料..............................................193.3.2全員成本管理意識差......................................................................203.3.3成本管理欠缺系統性......................................................................204L房地產開發公司A項目全經過成本管理改良措施......................................214.1A項目設計階段的成本管理....................................................................214.1.1規劃報批階段的成本測算..............................................................214.1.2實行限額設計..................................................................................214.1.3跨部門審核施工圖..........................................................................244.2A項目招標階段成本管理........................................................................244.2.1制定合約規劃并且規范招標流程..................................................244.2.2提高合同文件的精準度并做好交底工作......................................254.3A項目建設階段成本管理........................................................................284.3.1項目進度成本的審核體系..............................................................284.3.2加強反索賠管理..............................................................................304.3.3全面實行合同管理..........................................................................304.4A項目完工結算階段成本管理................................................................304.4.1核實結算清單構成統一格式的成果文件......................................304.4.2結算資料的積累..............................................................................314.5改良方案與原方案的比照分析.................................................................325L房地產開發公司A項目全經過成本管理保障措施........................................345.1建立全員責任成本考核體系.....................................................................345.2建立成本數據信息化系統.........................................................................355.3建立多層次的審核制度.............................................................................366結論與瞻望............................................................................................................386.1研究結論.....................................................................................................386.2研究瞻望.....................................................................................................38參考文獻................................................................................................................40致謝..........................................................................................................................41大連理工大學學位論文版權使用受權書......................................................................421緒論1.1選題背景在房地產行業收益暴利的時期,房地產企業對成本管理一般處于粗放的狀態.在市場形勢和國家政策的不斷規范下,使房地產企業認識到成本管理的規范化和精細化的重要地位.成本管理是房地產企業成長壯大經過中的必修課.(1)土地購置面積顯著下滑土地交易量的減少,造成土地價格上漲,進一步限制了投資的需求性.導致房地產企業的拿地積極性并不高,投資相比照較慎重.2022年1-5月,房地產開發企業的土地購置面積5170萬平方米,同比下降33.2%,比2021年同期下滑35.3個百分比.2022年以來土地購置面積同比增速一直處于歷史的低點,土地購置面積同比最低點是2018年1-3月的-40.1%.土地購置面積增速的大幅下滑給將來房地產市場的供應和房價帶來隱憂[1].(2)房地產企業加快轉型升級從地產行業銷售的數據來看,改善型住房的銷售比例在逐年提升.講明我們國家國民的需求從以往的有房住,也提出了要住好房的需求.人們不僅要求房地產產品的質量要到達標準,而且在物業服務,園區綠化等生活配套設施方面也提出了更高層次的品質需求.房地產企業意識到政策施行的長期性和消費者的需求,加快了企業的品牌化,專業化的發展方向,積極與物業公司,教育集團和醫療公司等之間的合作,實現跨界聯合,提高產品背后的附加值,逐步從單一的開發商變身為服務企業.(3)L房地產公司A項目成本管理轉型是提高利潤的關鍵A項目是L公司開發的高層住宅項目,在房地產行業中具有代表性.A項目施行經過中過分追求品質,保守設計,管理缺陷等一系列問題,出現了成本超支的結果,壓縮了預期收益空間.L房產公司在成本管理上存在行業通病,成本管理水平處于模糊經歷體驗階段,并且不夠精細.利潤是一個企業不斷壯大和持續發展的根本源頭,因而,如今的L房地產企業應該愈加注重產品開發經過中各個階段的數據積累與分析,建立完善的制度,實行全經過成本管理,不僅能夠提升管理能力,也便于傳承下去,使企業持續發展.當前A項目已經結束,L公司還在進行下一個項目的開發.通過A項目成本管理的深切進入研究,為下一個項目奠定基礎.1.2選題目的與意義根據相關文獻和學者在房地產項目上的研究,一些研究者以為,項目的成本管理及相關控制機制流程,需要因地制宜,即在一些規范化的成本控制方式方法上,結合項目的特殊性,補充規范化成本控制方式方法的缺乏之處.但由于房地產項目因開發量的大小、業態類型等各類因素,導致在成本管理上需因項目的詳細情況不同而采取成本控制方式方法上的差異,應根據項目本身的特點以及討論資金規劃需求進行設計、管理,同時根據已有的資料報告來看,當前理論和實際的結合方式將有很大的空白需要補充,十分是對于怎樣應用房地產成本控制方式方法的研究和討論尚未到達令人滿意的程度[2].對于房地產開發企業而言,構成有效的成本控制體系,在實踐中歸納成果,不斷推進項目成本的進行,為成本的精細化管理建立起基礎,是企業成本發展道路上的有效保證.本文通過L房地產企業的A住宅項目為案例,分析房地產開發企業在項目中各個階段成本管理出現的問題,提出房地產開發企業的項目全經過成本管理方式方法,將全經過成本管理的理論應用到現實的項目管理工作中,從動態管理的角度改善管理方式方法,提高房地產企業的成本管理水平,加強行業核心競爭力,有效提高利潤空間.同時對同行業其他企業的成本管理的優化具有借鑒意義.1.3研究思路與框架全文共六個部分.幅較長,部分內容省略,具體全文見文末附件6結論與瞻望6.1研究結論通過對L房地產開發企業A項目的成本管理問題的分析,結合相關理論的探尋求索,主要得出下面結論:(1)在房地產開發項目的全生命周期的四個階段中,結合目的成本為中心,進行成本管理,在施行經過中,整合各類資源,進行動態管理,實現房地產開發項目的全經過動態成本管理體系.該體系包含了全體成員的獎罰考核體系,目的成本體系,成本數據信息化體系等,在這些體系上進行細化和系統化.(2)工程項目的三個主要目的是質量,成本,進度,而這三個方面的目的又是辯證統一的關系.論文尋求三個目的的關系,建立各目的的考核體系,將質量目的和進度目的進行量化,以工程成本結算款的形式把握三者的關系,避免各個目的的脫節.實現目的產品的輸出和成本控制的雙贏狀態.另外,通過三個目的的結合,有效的調動全體成員在成本控制經過中的介入感.(3)在成本管理經過中,提倡成本管理工作的重心在設計階段,成本控制在后續的招標階段,項目建設階段和結束階段.在設計階段,也就是項目剛開場投入的階段,進行成本的合理規劃,細化并深化成本的計劃工作,使開發的產品價值最優,成本更低,實現企業的利潤最大化.(4)合同簽署后,項目施行階段,合同文件起到了至關重要的作用,對合同進行分析和交底,是項目施行階段避免成本失控和責任界線劃分的重要根據,應該引起高度的重視.全體成員對合同理解的一致性是施工細節中避免亂發簽證和變更的保障.(5)強化成本意識,使成本管理的理念深切進入員工的潛意識,以考核指標和獎罰機制為動力,鼓勵員工通過各個不同的業務流程主動施行成本管理和控制,提高整個項目成員的成本管控能力.(6)推廣成本管理的信息化.成本管理的信息化,是企業歷史數據的積累,也是將來決策的參考根據,在產品開發的各個階段提供向導的作用.公司實體的制度結合信息化的體系,是全面施行成本控制的重要保障.6.2研究瞻望房地產開發產品趨于向環保,智能化的方向發展,然而建筑施工技術的標準化程度越來越高,市場價格越加透明,在這樣的形勢下,房地產開發企業開發產品的創新性和成本管理水平顯得愈加突出.將成本管理重點放在前期階段,利用系統的管理方式方法,將產品開發成本控制在目的成本之內,是房地產開發企業的成本管理的目的.伴隨著網絡技術和信息化程度的提高,房地產企業面臨著向信息化發展的轉型階段.房地產項目牽涉的體系復雜且范圍廣,尤其是大型房地產開發項目,怎樣進一步實現信息化的管理,怎樣將成本管理的效率和準確性進一步提升,是將來發展的方向.參考文獻[1]鄒士年.2022年上半年房地產市場形勢分析與瞻望[J].中國物價,2022(07):63-66.[2]牛中愉.房地產項目開發成本控制研究[D].天津工業大學,2022.[3]Revelation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