地產集團營銷策劃管理銷售代理公司、全案廣告公司的選擇項目開工后，最遲不超過項目開盤前5個月，由集團為各分公司項目統籌安排銷售代理公司。各地營銷中心會同銷售代理公司按照公司有關規定選定全案廣告公司。全案廣告公司的選擇標準為：1、參與項目提案或進行深入洽談的候選廣告公司，在上一年度必須是在房地產專業廣告領域的全國十強，并且是廣告行業協會認定的4A公司，或當地房地產服務排名前5位具有房地產全案服務經驗的廣告公司。2、該廣告公司在近3年內，曾經服務過的地產項目至少在15個以上，規模在20萬平米以上的中大型項目至少5個以上。3、該廣告公司在近3年內，曾經服務過當地大型房地產開發企業的項目，或全國知名房地產企業的項目。4、該廣告公司曾經獲得全國或者當地廣告行業協會、或房地產業協會、或其他機構（如媒體）評比的廣告作品或綜合服務獎項，且排名在前十位。如榮獲類似《***報》*屆“**杯”平面廣告雙年獎金獎\十佳廣告代理公司\中國房地產優秀廣告公司排行榜十佳等殊榮。5、若當地沒有符合上述相關條件的候選廣告公司的，可就近選擇周邊更大城市的廣告公司或全國房地產廣告十強在當地的分公司。銷售中心、樣板房、銷售開放園區的建設方案項目開工后，最遲不超過項目開盤前5個月，各分公司營銷中心會同銷售代理公司與設計院、招標中心、工程部（總工室）共同研究銷售中心、樣板房、銷售開放園區的建設方案。經由各分公司總經理簽字確認后上報集團營銷品牌中心審批。銷售中心、樣板房、銷售開放園區的選擇及建設方案具體要求原則如下：1、選擇銷售開放區力求在開盤時能最好的展示項目的景觀、園林等優勢，其中銷售開放區的設置需綜合考慮到工程后期施工與進度、園林景觀、配套等因素。銷售開放區與施工區域設置要完全分開，不能相互交叉和重疊。2、選擇銷售中心應在使用面積較大的業主會所或酒店。選定之后需根據不同功能進行區域劃分，包括：前臺、模型擺放區域、洽談區、展示區、VIP室、會議室、辦公室、法律文件公示區等。銷售中心在開放時，周圍的園林景觀必須施工完畢。3、選擇樣板房的位置選定需滿足下列條件：朝向、景觀良好，圍蔽方便，靠近銷售中心，在戶型中具有代表性。樣板房安排需相對集中。高層樣板房開放時盡量保證電梯開放。樣板房、入戶大堂、樓梯通道等按照交樓標準進行裝修。售樓中心、樣板房選址及銷售開放環境建設方案范本參見附件一制定開盤工作計劃當營銷中心與銷售代理公司、全案廣告公司組成開盤營銷隊伍時，須對開盤前的工作進行詳細的部署和倒排，編寫開盤工作計劃表。開盤工作計劃表應在銷售團隊組建后一周內制定，經分公司總經理批準后，報集團營銷品牌中心備案，其具體包括以下部分：1、樣板房、銷售中心、開放區園林景觀等工程配套的竣工開放時間；2、開盤策劃方案、媒體投放計劃、銷售策略、公關活動等方案制訂、審核、進入實施階段的時間安排；3、各類推廣所需3D廣告片、影視宣傳片的腳本擬定、拍攝制作、審核的時間安排；4、開盤廣告和VI系統的設計、審核的時間安排；5、各類銷售資料的設計、審核、制作的時間安排；6、銷售團隊組建、培訓、上崗的時間安排；7、銷售現場包裝布置和模型的設計、審核、制作的時間安排（其中，模型的制作工藝、尺寸、比例、數量需報集團審批）；8、開盤活動方案的擬訂、審批及實施時間安排。3D片的制作開盤前4個月，各分公司營銷中心必須以招標的形式選擇全國知名、實力雄厚，擁有多次為大型開發商或者大型項目3D制作經驗的數碼制作公司。3D片制作方案應該包括如下內容：公司資質、創意腳本（畫面、分鏡頭、解說詞、字幕等）、工作計劃、服務小組名單、費用標準及付款方式。以上方案需報集團營銷品牌中心審核后方可執行。3D片的制作應充分表現項目的市場定位、區域價值、各大賣點。畫面結構完整、連貫、精美，中間如需穿插的實景素材，需與廣告片的風格相協調，片長以5-8分鐘為宜。影視片的拍攝制作開盤至少3個月前，各分公司根據項目及當地媒體投放特點，確有必要制作專項影視片的，在上報集團審批后，當地營銷中心必須以招標的形式選擇全國知名、實力雄厚，擁有多次為大型開發商或者大型項目拍攝宣傳片影視公司。影視片制作方案應該包括如下內容：公司資質、創意腳本（畫面、分鏡頭、解說詞、字幕等）、工作計劃、服務小組名單、費用標準及付款方式。以上方案需報集團營銷品牌中心審核后執行。各分公司營銷中心必須將合作單位的資質、公司情況、合作的基本約定條款、影視公司提供的腳本報集團營銷品牌中心審核后執行。模型的制作項目開放（或開盤）前3個月，各分公司營銷中心必須會同當地采購中心以招標的形式選擇實力雄厚，擁有豐富的模型制作經驗的制作公司。模型的制作類型包括：區域模型、小區總規模型、會所剖面模型、主力戶型模型等。各分公司營銷中心必須將模型的制作工藝、尺寸、比例、報價及模型制作策劃方案等報集團營銷品牌中心審核后制作。模型制作的基本要求：表現項目優勢，風險提示，如實反映項目的各項公建配套。各分公司營銷中心在模型制作過程中需跟進制作進度，并在模型制作后期會同設計、開發、園林等部門進行審核驗收，經各方會簽后方可安裝使用。模型應該在項目開放前一周制作完畢，項目開放時投入使用。開盤營銷策劃方案項目開盤前2個月，營銷中心必須會同代理公司、廣告公司將《開盤營銷策劃方案》上報集團領導通過，明確樓盤市場宣傳定位和相關工作要求。開盤實施方案必須包括以下內容：項目概況區域市場分析目標競爭個案分析項目優劣勢（swot分析）項目市場定位項目賣點支撐廣告主題語、定位語（三組以上備選方案）平面廣告的表現（含報廣、VI系統，三組以上風格）新聞發布會等公關活動開盤推廣節奏和價格策略開盤活動營銷媒體廣告投放計劃（含媒體組合、投放時間、投放金額及所占的費用比例等）新聞宣傳計劃銷售資料樓書、宣傳單張、銷售單張、戶型手冊、紙袋、名片、信封等其他用品；以及認購書、合同等其他銷售資料現場布置和流線安排售樓部及樣板房室內布置：展板、噴畫、吊旗、銷控表、通道布置、戶型說明牌、隨樓附送牌。現場戶外布置：條幅、戶外噴畫、戶外圍墻包裝、氣球、拱門、對旗、地毯等布置指示系統設計看樓交通車、道路安排、停車安排及指示系統等開盤銷售方式營銷費用預算銷售現場的組織和人員安排物業服務保安、保潔、電瓶車人員安排和形象要求現場綠化安排管理費收費建議物業增值服務建議其他方面建議開盤前工作倒排計劃（細致到每天的工作計劃）《開盤營銷策劃方案》必須以PPT的形式上報集團。具體的格式及思路參見附件《武漢XX華府營銷策劃方案》。產品新聞發布會各分公司第一個項目首次開盤原則上需召開產品新聞發布會（以后陸續推出的項目是否召開新聞發布會由各公司根據當地市場情況而決定）。通過新聞發布會向各類媒體推介與全面展示XX品牌及項目優勢，從而達到提升XX品牌及項目知名度、美譽度的作用，進一步加強與各類媒體良好的合作關系。新聞發布會之前應在當地選擇幾家活動策劃公司，分別提交專項策劃執行方案，通過評審擇優選擇一家公司負責執行。產品新聞發布會原則上需于項目報紙廣告刊出的第一天在所在區域具有代表性的高檔豪華場所舉行。具體要求為：1、會議內容為XX地產集團品牌展示、項目產品推介、項目與戰略合作者入駐簽約儀式（項目戰略合作者如：戴德梁行、一兆韋德、花園酒店、學校等）。2、參加人員為當地公司中層干部、簽約單位代表、項目所在區域各類媒體記者、相關政府官員、銷售代理公司代表、廣告代理公司代表等。3、在會議組織形式上需在現場播放XX地產集團品牌宣傳片、項目3D宣傳片、相關戰略合作單位簽約儀式、各分公司代表發言、銷售代理公司代表發言、簽約各單位代表發言、現場展板展示、向嘉賓贈送禮品（印有項目logo的禮品）等。項目開盤活動的規定項目開盤活動在各分公司各項目首次開盤當天于項目現場舉行。開盤活動之前應在當地或周邊其它中心城市選擇幾家大型活動策劃公司，分別提交專項策劃執行方案，通過評審擇優選擇一家公司負責執行。開盤活動方案應包括如下內容：開盤活動主題、活動流程、舞臺布置、活動區域分布、保安措施、活動組織架構、費用標準及付款方式等。各分公司第一個項目首次開盤，建議邀請有一定知名度的明星作為嘉賓出席開盤活動。開盤活動應包括嘉賓亮相儀式、剪彩與啟動儀式、公司領導及嘉賓代表發言、其它文藝表演活動等。開盤當天，需邀請項目所在區域各類媒體記者、相關政府官員、相關合作單位代表、公眾參與開盤活動。開盤活動之前，應向政府相關部門進行申報，并應盡量取得政府在交通管制、現場保衛等方面的支持和配合。開盤活動中，應盡量協調好場外活動與現場銷售、樣板房活動等環節的關系，以實現人氣和銷售的雙贏。各分公司第二個項目或一個項目第二期以上開盤，根據實際銷售情況及項目的影響力，制定符合常規的開盤活動。報廣投放策略管理規定各分公司第一個項目首次開盤需進行密集的報廣投放。原則上選擇兩家左右主流媒體以頭版包版等特殊規格于項目開盤前兩周投放三至四次（首次媒體亮相當天、開盤前一天及中間周三至周五中某天）。其它時段及次要媒體按整版形式投放。電視媒體投放策略管理規定各分公司第一個項目首次開盤，應在當地和周邊相關目標市場地區的各大電視媒體上采用密集型的投放策略。電視媒體投放周期原則上為項目開盤前約半個月至開盤，選擇時段為18:00-23:00，播放廣告片長度為30秒或60秒（以60秒為首選）。短信投放策略管理規定各分公司項目開盤及日常銷售中需有針對性的進行短信投放。投放周期與時間一般安排在項目開盤前約10天至開盤期間以及日常銷售期的周五至周日、節假日等。短信內容原則上為70字以內。投放范圍一般為：特定的區域性手機用戶；具有購買能力的潛在手機客戶；其它目標手機客戶。在各短信投放日，各營銷中心應組織相關人員對短信投放進行現場監控，以確保投放質量。其他非主流媒體投放管理規定各分公司項目開盤及日常銷售期間可以在網絡、電臺、雜志、戶外廣告牌等媒介上有針對性選擇投放。投放范圍應為：特定的區域性媒體；特定的房地產廣告主流媒體；其它目標客戶群經常接觸到的媒體。各項媒體投放計劃表參見附件二。集團統一標識管理規定項目在推廣過程中，需統一使用“城市名+項目名稱”的命名法（如：成都地區的XX城項目，對外宣傳為“成都·XX城”。）同時配合使用集團統一的組合Logo.并在醒目的位置標示集團的品牌定位語“XX地產精品領袖中國十強”。影視宣傳片和3D廣告片在結尾時，須統一標上并配上響亮的畫外音：集團的組合logo及品牌定位語、項目開盤時間、銷售熱線等信息營銷費用各分公司的年度營銷費用預算平均比例應控制在當年總預售金額的3.5%以內。新項目開盤營銷費用由集團統一審批，正常銷售期不超過2.5%。定價管理規定項目整體均價的制定必須以市場發展規律為基礎，綜合考慮項目的目標成本和目標利潤，通過對目標市場、客戶和競爭對手的深入分析，結合本項目的優勢及賣點，制定出合理的、符合集團發展需要的價格策略。項目整體均價的制定過程必須選取6個以上的競爭樓盤作為定價的市場依據。應選擇與項目同區域、同規模、同產品類型的樓盤作為競爭樓盤，如項目周邊沒有足夠的競爭樓盤，也可選擇項目周邊區域與項目具有相同目標客戶群（或市場）的樓盤作為競爭樓盤。項目價格實施方案中所有的價格均為銷售面價，并統一按建筑面積計算單價和總價（當地政府特殊規定除外）；所有單位的具體面積（包括建筑面積、套內面積、花園面積、項目總規圖、戶型圖等）需得到預決算部、開發部和總工室簽名確認后方可使用。定價原則主要是為每個單位定價時所需考慮的影響因素，包括：樓層差、朝向差、景觀差、物業類別差、戶型差、噪音差、附加值等。其中樓層差應以樓宇的中間層作為基準層，并按每層（6層以下的物業）或每兩層（7層以上的物業）制定層差系數。項目價格實施方案上報審批，還需提交以下幾份資料：定價范圍內的所有戶型圖（戶型圖應以標準層平面圖的形式表達，平面圖需有每戶的建筑面積、套內面積、房號、戶型、指北針和該棟樓宇在項目總平圖上的位置）；項目的總平面圖（總平面圖需標注：每棟樓的樓號、層數；該次定價的樓宇范圍；項目內外對房屋單位價格有影響的因素的位置，如：高壓線、變電站、垃圾回收站、地下車庫出入口、加油站、鐵路等）；定價范圍內的所有單位價格明細表。（以上資料格式模板見附件）項目價格實施方案中所有的價格均為銷售面價，并統一按建筑面積計算單價和總價（重慶地區除外）；所有單位的具體面積（包括建筑面積、套內面積、花園面積等）需得到預決算部和開發部經理簽名確認后方可使用。價格審批模版參見附件三分公司總經理擁有單套單元2%的折扣權限，但給予折扣的單元累計總量不能超過已售單位的5%。如遇特殊情況需申請大于2%的優惠折扣時，由分公司總經理直接請示董事局主席批準。銷售價格需以銷售文件的形式進行下發，具體流程如下：1、營銷中心負責將樓盤的銷售方案報公司領導審批，當地公司領導審批后，報集團營銷品牌中心，經集團領導審批同意后，營銷中心必須在銷售方案轉發批示的48小時內，指定專人草擬相應銷售文件，明確文件執行的時間、樓宇價格、付款方式、優惠折扣、裝修標準等。涉及價格