茅山半島基本信息項目地址江蘇省鎮江市句容市茅山風景區茅山大道十七公里處占地面積120萬㎡（一期住宅：6.4㎡，酒店：3.3萬㎡）容積率0.46土地性質70年住宅產權建筑面積55萬㎡（一期住宅：2.9萬㎡，酒店：3.1萬㎡）建筑風格新中式風格配套規劃有星級養生酒店、主題商業街、生態農莊、藥田等開發商亞東建發集團&匯金控股集團物業公司南京亞東物業管理有限公司開盤時間2015年7月總體規劃：呈“兩軸八區”分布，規劃有養生度假酒店、高爾夫練習場、生態濕地公園、主題商業街、生態農莊、兒童探險區和濱湖休閑區等；項目定位：依托茅山道教文化和自然生態資源優勢，打造“養生度假村”；

開發路徑：養生酒店和別墅先行開發（預計16年底交付使用），回籠資金同時提升人氣，再根據先期開發情況，調整后續配套和產品；主打養生主題，15年7月開盤，2個月去化40余套，11月加推當月去化近60%，憑借成交的產品定位和精準的圈層營銷，成為茅山周邊區域度假型項目。養生度假酒店涵田酒店一期住宅公園藥田售樓處/會所商業街茅山水庫待規劃區域茅山大道養生度假酒店茅山半島B-208(東）/215（西）㎡雙拼主力面積138-160㎡（總價200-320萬），有效控制總價，符合本地及周邊城市投資/度假型置業者的預算。總價把控C-190(東）/196（西）㎡雙拼D1-160㎡聯排D2-150㎡聯排E1-158㎡聯排（邊套）E2-137㎡聯排（中間套）戶型面積套數配比B208-2152010%C190-196189%D11604221%D21504221%E11583819%E21383819%合計198100%地上二層，三面庭院環繞，附贈門前車位，新中式風格，符合本地及周邊置業者的置業偏好。一層老人房+餐客廳公共空間，二層2間套房臥室；符合三代人度假和居住需求。茅山半島交付標準2000-3000元/㎡，免去投資型業主自裝煩惱，同時與同價位毛坯交付的別墅產品相比，提高了自身性價比。樣板房契合項目禪意養生逐日，采用簡約中式風格打造。裝修交付區域配置品牌全屋中央空調美的插座西蒙廚房櫥柜歐派爐灶、油煙機、消毒柜歐派水槽五金歐派衛生間臺盆、坐便器、五金、浴缸美標浴霸偶皮安保可視對講系統視得安茅山半島包裝體驗在售樓處布置、置業顧問衣著、樣板間打造等融入中式元素，突出“養生”主題，增強了體驗感和感受性。茅山半島客戶圈層南京句容常州上海滬寧高速

客源分布

茅山半島主要來自句容市區以及滬寧高速沿線的南京、常州和上海，其中距離較近購買力較強的南京客戶占40~50%，其次是常州約占23~30%；而能級較低的句容和距離偏遠的上海客源較少。

置業類型就一期客源來看，90%為投資型置業者，其中50%為投資兼自用，40%為純投資。

客戶特征項目在首期銷售時，主要通過圈層推廣，主推南京大學EMBA校友和南大高爾夫群體，該群體文化程度高，且關注物業經濟價值。針對年收入百萬以上、規模龐大的南京大學EMBA校友網絡進行圈層，成功推動項目快速去化。南京大學EMBA校友遍布江蘇省內各地區和全國其他各省市、自治區、直轄市，由政企學研高端人士組成，他們或為國內大中型企業高管，或任政府官員，或為各個領域的行業精英，其中82%的校友為公司副總經理以上級別。南京大學EMBA項目，自2002年開辦以來，已有校友逾2000人，目前已形成龐大的校友網絡。茅山半島茅山半島銷售成功的關鍵因素：借鑒點失敗做法對本案的意義主題主打中式“養生”，主題定位鮮明。主打一個明確的主題，如“隱世”，可令購房者對項目有總體的認知。資源企業資源開發商東亞集團旗下品牌“涵田”已有多家成功運營的度假酒店產品，酒店開發資源充足，項目充分利用自有優勢資源，引入“涵田酒店”作為核心配套，與其他項目相比落地行更強。在水系、景觀等自然資源條件基本相同的情況下，在項目中引入企業現有資源，將成為項目有效的競爭力和亮點。規劃整體規劃緊密圍繞“養生”主題，規劃有養生酒店、藥田、農莊等，突出了項目自身的特色。圍繞項目核心主題，規劃主題化配套，突出項目特色。產品面積配置一期戶型主力面積138-160㎡（總價200-320萬），有效控制了總價，符合本地及周邊城市投資/度假型置業者的預算范圍，市場接受度較高。面積配置宜在100-200㎡左右，既可以控制總價，又可保證舒適度。建筑形態地上二層，三面庭院環繞，附贈門前車位，新中式風格，符合本地及周邊置業者的置業偏好。別墅產品不宜設置地下室，地上二至三層為宜。

附贈大尺度庭院和車位，可提高別墅產品力。戶型設計一層老人房+餐客廳公共空間，二層2間套房臥室；符合三代人度假和居住需求。戶型設計上宜配置2-3房，以滿足2-3代全家庭度假需求。交付標準精裝交付（配備歐派整體廚房、美的空調和美標衛具等，精裝標準2000元/㎡），免去投資型業主自裝煩惱，同時與同價位毛坯交付的別墅產品相比，提高了自身性價比。可考慮附贈簡單裝修，提升性價比和產品競爭力。服務資產管理項目未來將引入“途家”進行管理，提升項目附加價值和投資價值。引入第三方資產管理企業，提供附加服務，提高從投資價值。營銷陣地包裝在售樓處布置、置業顧問衣著、樣板間打造等融入中式元素，突出“養生”主題，增強了體驗感和感受性。未來在打造售樓處及樣板房時，融入主題文化元素，提升體驗感。（或可將巡游球場作為銷售環節的一部分）圈層針對南京大學EMBA和南京高爾夫愛好者群體進行圈層營銷，通過群體效應實現快速下銷售。針對周邊高爾夫人群如無錫高爾夫球會等進行圈層。茅山半島高德莊園基本信息項目地址S38常合高速（沿江高速）茅山服務區正對面占地面積246.7萬㎡（住宅24萬㎡）容積率1.1土地性質70年住宅產權建筑面積38萬㎡（1~4期17萬平米，由9.7萬平米的別墅及5.3萬平米左右的度假酒店組成）建筑風格西班牙風格配套規劃溫泉酒店、花田景觀公園、生態有機農田、牧場、醫療康復中心等開發商北京翔峰房地產開發有限公司物業公司句容市高德物業管理有限公司開盤時間2012年5月總體規劃：采用“一園、二軸、三帶、五板塊”布局，規劃有別墅居住區、商務綜合區、花田景觀區、醫療康復區和溫泉度假區，五大板塊；項目定位：根據“以人為本”和“業態、生態、形態”三態合一的設計理念，以花田公園為核心打造“主題公園式”旅游項目；

開發路徑：最先開發南側別墅，但由于銷售情況較為不理想，轉而開發旅游產業，先推出花田景觀公園；12年開盤近2年才去化完首期29套別墅，14年2期開盤月均銷售1套，銷售情況不理想，轉而寄希望于開發旅游項目。一期別墅二期別墅三期酒店式公寓+商業溫泉酒店四期別墅花田景觀公園醫療康復中心牧場農場商業有機農場花田景觀公園高德莊園二期主打248-460㎡大面積別墅，（總價380-1000萬），對于度假/投資型產品而言，總價過高，維護成本大，不符合市場需求。總價過高A-460㎡獨棟B-320㎡雙拼C-350㎡雙拼D-275㎡聯排E-248㎡聯排高德莊園銷售失敗的關鍵因素教訓失敗做法對本案的意義主題養老、田園旅游、溫泉酒店……項目標簽過多，重點缺失，造成沒有亮點。項目主題設定需要精煉突出。規劃缺乏核心主題，商業街、酒店、花田、溫泉酒店、醫養中心、有機農場等規劃配套眾多，但沒有亮點。項目配套需要圍繞核心主題，才能突出項目的特色和亮點。產品面積配置主打248-460㎡大面積別墅，（總價380-1000萬），對于度假/投資型產品而言，總價過高，維護成本大，不符合市場需求。為了保證去化，產品面積需控制在200㎡以下，總價不宜超過350萬。建筑形態地下1層地上三層的常規產品，未考慮到本地及周邊客群的居住習慣（本地及南京客群對地下室抗性較大）。建筑層數設計上，需考慮目標客群的住宅習慣和偏好，不宜過高，也不宜設置地下室。服務缺少資產管理、物業維護等服務。引入資產管理、物業維護等增值服務，可提升客群購買意愿，促進銷售。高德莊園惠山區市中心陽山鎮陽山鎮東方田園桃花源休閑度假區鄉村旅游主力田園主題樂園田園主題樂園田園主題樂園健康養生區農業產業集群農業產業集群農業產業集群田園小鎮群主題酒店&文化博覽區農業產業集群1期田園小鎮群田園小鎮群鄉村旅游主力田園主題樂園一期田園東方基本信息項目地址惠山區-陽山鎮-陽山鎮新河路與桃源東路占地面積414.6萬方容積率0.7土地性質住宅建筑面積11.67萬方建筑風格中式配套華德福教育基地、主題餐廳、咖啡廳、特色面包房、原鄉民宿、主題親子樂園、田園市集等開發商無錫田園東方投資有限公司物業公司無錫田園東方物業管理有限公司開盤時間2014.5.1附送置業業主可租賃部分土地用于種植蔬菜瓜果田園東方為度假村式綜合體強銷項目，旅游+地產組合式成功項目，14年10月開盤，推出337套房源，目前累計去化約2/3。憑借精準的主題定位與主題配套成為長三角地區成功度假綜合體項目。總體規劃：整體分為鄉村旅游集群、田園主題樂園(兼華德福教育基地)、健康養生區、農業產業集群、田園小鎮群、主題酒店及文化博覽等六大板塊；項目定位：以“復興田園，尋回初心”為理念，打造田園式休閑度假社區；田園東方田園東方主力產品為97-175㎡聯排，建筑采用中式風格、外立面為涂料，基本為三層產品，一層設置為客餐廳、廚房，二層以上為臥室；產品力相對較弱。三層南北通透，采光充足，動靜分離，約45°大露臺，景觀視線較好。97㎡180㎡創意挑空餐廳大面積豪華套房南北闊景大露臺，180°景觀視線一層寬敞客廳、餐廳，二層南北大面積雙露臺，三層尊享舒適套房121㎡145㎡一層贈送大面積院子，二層南北大面積雙露臺，三層尊享舒適套房田園東方主力客戶次主力客戶無錫本地市區客戶周邊城市群客戶周邊城市群客戶田園東方客源分布無錫市區為絕對主力客戶來源，占比約為80%，周邊其他城市占比約為20%；職業類型客群多為私營業主、企業高管。

客戶特征購買客群多為投資、休閑居住，看中項目的主題與陽山資源，田園東方以無錫市區為絕對主力，多為休閑度假自住兼投資，95%為第二或第三居所。借鑒點做法借鑒意義資源陽山自然資源依托陽山自然生態景觀資源，打造休閑度假區本案可依托茅山自然景觀資源規劃田園綜合體以“復興田園，尋回初心”的理念，集現代農業、休閑旅游、田園社區等產業為一體的田園綜合體主打一個明確的主題，可客戶對項目有總體的理解產品戶型200㎡以內的小面積別墅，總價可控制范圍面積配置宜在100-200㎡左右，既可以控制總價，又可保證舒適度。售樓處純中式的售樓處，處處體現“田園風光”售樓處與項目整體定位相匹配，具有特色亮點風格建筑風格建筑風格全部為中式園林式建筑，處處體現“田園式休閑度假區”理念建筑風格與項目整體定位相統一樣板房樣板房裝修為中式風格，通過古箏、書法等，做到與“回歸田園”主題相統一樣板間設置要能渲染項目的理念，如，高爾夫運動主題/休閑度假主題等主題化配套圣甲蟲鄉村鋪子以“回歸自然”為主題的鄉村鋪子。圍繞項目核心主題，規劃主題化配套，突出項目特色兒童綠樂中心手工打造綠色王國，國內首個專業研創兒童教育第二課堂的模式品牌餮餐廳以“蔬食”為主題的時尚概念餐廳華德福教育基地德國教育模式，注重心和靈教學，區別于當下中國的應試教育拾房書院傳承書香，交流夢想，以“師法自然，復興文化”為主題的書院窯·燒手感面包坊源自臺灣，融入桃木醇香，可以自己動手烤制面包井咖啡酒店石板古井枯藤味，咖啡露茶輕食蕾，“禪意”風格的概念咖啡廳邸·主題民宿舊居民宿“風格，在老房子基礎上改建的宅邸式酒店，打造高端、愜意的悠閑享受后期服務運營模式引進“途家”托管，后期可為客戶提供售后返租的模式引入第三方資產管理企業，提供附加服務，提高投資價值租地種植后期業主可根據需要，租賃部分土地，可自己種植蔬菜瓜果提高項目后期的附贈率，提供租地/送地等措施主題鮮明，以“田園生活”為主題，比較符合當前快生活節奏的人們的度假需求，多種配套以及后期運營服務等。田園東方兒童綠樂中心——手工打造綠色王國，國內首個專業研創兒童教育第二課堂的模式品牌。文化集市——以“回歸自然”為主題的鄉村鋪子。餮餐廳餮餐廳——以“蔬食”為主題的時尚概念餐廳。建筑面積600㎡，可容納人數60-68人。華德福教育基地圣甲蟲鄉村鋪子兒童綠樂中心華德福教育基地——德國教育模式，注重心和靈教學，區別于當下中國的應試教育。配套亮點選址于曾經的拾房村舊址，并按照“修舊如舊”的方式，選取十座老房子修繕和保護，配套以主題餐廳、咖啡廳、特色面包房、原鄉民宿、主題親子樂園、田園市集等。田園東方