五星級酒店開發條件2011年3月目錄一、五星級酒店市場概況二、五星級酒店成功開發條件三、建議一、五星級酒店市場概況綜合評定：★★★★酒店業里程碑事件

2010年2010年12月2日，國家旅游局發布了關于印發《旅游飯店星級的劃分與評定》（GB/T14308-2010）實施辦法的通知，此標準將于2011年1月1日實施。酒店業里程碑事件下圖為五星級店申報流程圖：酒店業發展歷程增長762.6%增長51%2009年酒店業全年數據統計2009年，一線城市和三線城市的五星級酒店市場平均每間客房收益的差距達到人民幣403元，換句話說，一線城市實現了高于三線城市85%的客房收益溢價表現。對比2007年數據，三線城市的五星級酒店平均房價成正增長，但RevPAR呈現負增長。87.64%2010年四季度酒店業情況平均房價差幅63.7%2010年四季度重點旅游城市星級飯店情況2010年浙江省五星級酒店數量2010年浙江省星級酒店已達到約1100多家，其中五星級酒店有45家。備注：以上數據均指在冊數據2010年全國五星級酒店共計492家，其中浙江省的五星級酒店有45家

，位居全國第一。

備注：以上數據均指在冊數據2010年浙江省五星級酒店經營狀況增長3.2個百分點增長5%2010年年四季度酒酒店業收入入比例注：全國11109家星級飯店四季度的營業收入總計為53,663,839.03千元。注：營業收入中客房收入為23,214,765.64千元，占營業收入的43.26%，餐飲收入為23,701,727.68千元，占營業收入的44.17%。87.43%酒店業開業業統計表2011年2月相比2010年12月五星級酒店開業數環比大幅下降316.7%二、五星級級酒店開開發條條件成功條件一：良良好的選址址、精準的的定位綜合評定：：★★★★★定位（★★★★）——酒店多維分分類五階段戰略略分析三線城市綜合性酒店國際連鎖五星級+=瑞平山酒店條件二、合合作團隊（（內部管理理、外部合合作）綜合評定：：★★★戰略合作團團隊（★★★★））定位設計運營酒店經營管管理談判過程：：建議酒店定定位報告提提交后可與意意向的酒店店管理公司司接觸洽談，如如果雙方有有合作意向向可先簽署《意向協議書書》，然后再簽署正式合合作合同。。談判時間：：從接觸到談談判成功最最少需兩個月月，長則達達2、3年。酒店設計支支持酒店管理公司酒店定位建建議酒店開發階段

酒店管理公公司選擇酒店管管理公司尋找=媒人介紹面談=相親《意向協議書書》=訂婚正式協議書書=結婚2011.122011.52011.42011.8選擇酒店管管理公司=找老婆結婚婚合適＞品牌《酒店定位報報告》=優質證書禁止腳踏兩兩只船頂級合作團團隊參考內部管理團團隊（★★★）條件三、良良好的財務務狀況綜合評定：：★★★模式一：自自主經營模模式二二：投資者者自己管理理經營，但但是加入一一個更大的的聯盟團體體來獲得一一些支支持模式三：投投資者把酒酒店交給專專業的酒店店管理公司司管理模式四：投投資者自己己經營管理理飯店，但但是通過特特許經營等等方式，加加入一個更更大的酒酒店品品牌集團模式五：委委托管理＋＋特許經營營的雙重運運作模式六：讓讓委托管理理方成為酒酒店的股東東，帶資管管理投資和管理理酒店的6種模式一、酒店自自身的營運運收入二二、酒店店采購中的的高折扣三三、向向上、下游游產業擴展展，形成產產業集群四四、管管理擴張，，向飯店管管理集團發發展五五、土地儲儲備的升值值效益五星級酒店店的投資效效益與投資資方式酒店的投資資成本及回回報分析：：1、按照建建筑單位面面積的價格格(不包括括買地的錢錢)：五星星級酒店一一般為：9000——10000元/m22、按照客客房總數計計算：五星星級總造價價=房間數數×150萬元元/間3、以酒店店總建筑面面積均攤至至客房，則則每間客房房所占建筑筑面積為：：五星級為120m2～180m24、投資成成本類別比比例的大致致劃分：土土建成本占占30%、機電成本占占30%、裝修成本占占40%5、中國的的五星級酒酒店投資回回報率能達達到8%或9%，一般投資回回報周期為為15-20年。6、土建建建造成成本：1400—1800元元/m22，施工方方成本：：1100-1200元元/m227、對五星級級酒店而而言，入入住率至至少達到到60%才可盈利利，財務分析析原則及及標準五星級酒酒店運營營收入情情況：五星級酒酒店運營營成本情情況：運營成本本、收入入分析運營成本本、收入入分析客房成本比重11%客房收入比重48%餐飲成本比重23%客房收入比重34%與美國同同類投資資的比較較酒店融資資模式條件四、、優越的的配套綜合評定定：★★★★★★★配套資源源比較高端別墅墅配套資資源比較較項目限制制因素總結三、建議議1、盡早早確定酒酒店管理理模式及及合作伙伙伴：明明確酒店店定位及及管理模模式，找找好酒店店管理公公司，2、梳理理前期流流程：梳梳理酒店店辦理前前期各項項工作流流程、招招投標流流程，明明確相關關職能部部門；3、招商商引資先先行：根根據項目目進度，，編制最最佳投融融資方案案，先行行洽談。。建議謝謝謝！模式一：：自主經經營飯店投資資者不同同任何外外部公司司產生任任何關系系，采用用自己經經營、管管理的方方式運營營飯店，，也就是是選擇作作為單體體飯店(IndependentHotel)存在這種種單體飯飯店的經經營模式式在我國國最為常常見，目目前大量量的國有有飯店都都采用了了這種方方式。這種模式式的優點點在于飯飯店投資資者可以以從所有有權、管管理權、、營銷權權等各個個方面對對飯店進進行嚴格格的控制制，如果果飯店投投資者有有良好的的管理團團隊、知知名度很很高的品品牌形象象及完善善的營銷銷系統渠渠道，飯飯店可以以獲得良良好的發發展，并并且，這這種模式式可以使使飯店投投資者得得到飯店店經營所所產生的的所有利利潤。這種模式式的缺點點在于這這種單體體飯店無無法獲得得通過網網絡化經經營實現現的規模模經濟，，在提高高品牌知知名度和和擴大營營銷渠道道方面存存在很大大困難。。在國外外，隨著著各種形形式的飯飯店集團團的發展展，大型型飯店集集團憑借借其強大大的品牌牌及營銷銷優勢對對單體飯飯店施加加了巨大大的壓力力，大量量單體飯飯店紛紛紛加入某某個飯店店集團的的系統。。在歐美美等飯店店業發達達的國家家，單體體飯店在在飯店業業中的比比重不斷斷降低。模式二：：投資者者自己管管理經營營，但是是加入一一個更大大的聯盟盟團體來來獲得一一些支持持飯店完全全由投資資者來進進行管理理和經營營，但通通過加入入一個或或幾個飯飯店聯盟盟獲得營營銷和預預訂方面面的支持持。這種種情況在在國內比比較少見見。目前前國內雖雖然也有有一些聯聯盟性組組織，但但尚無法法對酒店店的運營營帶來實實質性效效益。國外的一一些飯店店在完全全由投資資者經營營和管理理的同時時，會選選擇加入入諸如世世界一流流飯店組組織(LeadingHotelsofTheWorld)、世界小小型豪華華飯店組組織(SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等飯店聯聯盟的方方式獲得得營銷方方面的支支持。這種模式式的優點點在于選選擇加入入飯店聯聯盟所支支付的費費用要遠遠遠小于于加入某某個特許許經營聯聯號系統統，而且且飯店自自身的品品牌不必必發生改改變，可可以保持持相當的的獨立性性。但是是由于飯飯店聯盟盟不像飯飯店聯號號那樣給給飯店全全面的營營銷支持持，飯店店自身營營銷能力力的強弱弱和品牌牌知名度度的高低低成為了了選擇這這種模式式的飯店店成功與與否的關關鍵因素素。此外外，如果果自身沒沒有一個個良好的的管理隊隊伍的話話，這類類飯店的的發展會會受到很很大的限限制。模式三：：投資者者把酒店店交給專專業的酒酒店管理理公司管管理投資者選選擇由獨獨立的飯飯店管理理公司或或聯號管管理公司司管理飯飯店，再再加入飯飯店聯盟盟在飯店店投資者者沒有飯飯店業管管理經驗驗的情況況下，選選擇專業業的管理理公司管管理飯店店成為一一種較好好的選擇擇。這種模式式的優點點在于，，如果投投資者本本身并不不具備管管理酒店店的先進進經驗以以及其它它資源儲儲備，那那幺專業業的管理理公司將將幫助他他實現這這些并帶帶來良好好效益。。這種模式式的缺點點在于投投資者必必須將飯飯店的管管理權讓讓渡給飯飯店管理理公司，，對飯店店經營管管理的控控制大大大降低。。而且，，聘請專專業的飯飯店管理理公司往往往需要要支付高高昂的管管理費用用和人員員開支，，使飯店店的經營營利潤受受到侵蝕蝕。此時時，管理理公司的的選擇和和管理合合同的談談判變得得十分重重要。選選擇了飯飯店管理理公司以以后，投投資者面面臨的一一個問題題是如何何擴大飯飯店自身身的影響響，增強強營銷能能力。這這種情況況下可以以選擇加加入飯店店聯盟的的方式參參與到更更大范圍圍內的促促銷、常常客優惠惠計劃、、信用卡卡優惠折折扣等活活動中吸吸引到更更多的客客源。模式四：：投資者者自己經經營管理理飯店，，但是通通過特許許經營等等方式，，加入一一個更大大的酒店店品牌集集團。飯店投資資者可以以成為某某一個飯飯店聯號號的特許許經營受受許方，，使用其其品牌，，但由自自己經營營管理飯飯店一些些飯店在在長期的的發展過過程中積積累了豐豐富的管管理經驗驗，對客客服務已已經達到到了很高高的水平平，但是是由于品品牌的知知名度較較低，限限制了飯飯店客源源的進一一步擴大大。這種模式式的優點點在于可可以利用用具有知知名酒店店品牌在在整個市市場上的的廣泛影影響力提提高自己己的銷售售能力。。一般來來說，這這種飯店店由于沒沒有將管管理權讓讓渡給外外部的管管理公司司，投資資者對飯飯店仍可可以實施施嚴格的的控制，，讓渡出出去的僅僅僅是飯飯店的營營銷權，，所給付付的也僅僅僅是與與飯店客客房數量量比例關關系固定定的特許許經營費費用，不不會隨飯飯店經營營狀況的的變化而而變化。。對于管管理水平平很高的的飯店來來說，這這種模式式是迅速速擴大自自身影響響的一種種有效方方式。這種模式式的缺點點在于酒酒店的未未來發展展，要受受到品牌牌的限制制。模式五：：委托管管理＋特特許經營營的雙重重運作飯店的投投資者可可以通過過某種一一攬子協協議，或或者在和和某個飯飯店聯號號簽訂管管理合同同的同時時又和這這家飯店店聯號簽簽訂一份份特許經經營協議議，即：：一家飯飯店可以以同時接接受一家家飯店聯聯號提供供的兩類類不同的的服務——管理服務務和品牌牌及相關關營銷服服務目前前，諸如如希爾頓頓、喜來來登等大大型的飯飯店公司司既可以以向飯店店投資者者提供飯飯店管理理服務，，同時又又可以向向飯店投投資者提提供飯店店品牌特特許經營營服務。。各個不不同的飯飯店公司司所提供供服務的的功能、、特色、、費用是是各不相相同的，，在這種種情況下下，一些些飯店投投資者往往往選擇擇最有利利于自身身的組合合方式，，由不同同的飯店店管理公公司分別別提供不不同的管管理服務務和品牌牌許可服服務。但是，一一般而言言，飯店店的投資資者在選選擇飯店店品牌和和飯店管管理公司司的時候候，最好好能選擇擇同一家家飯店公公司。在在飯店業業的實踐踐中，投投資者可可以和飯飯店公司司簽訂兩兩份合同同，也可可以和飯飯店公司司簽訂一一份總括括性的管管理合同同，特許許經營的的相關內內容同時時包含在在管理合合同中，，也就是是通過一一個一攬攬子的管管理合同同同時得得到一家家飯店公公司能提提供的兩兩類服務務。模式六：：讓委托托管理方方成為酒酒店的股股東，帶帶資管理理選擇帶資資管理合合同，飯飯店管理理公司參參股飯店店，成為為聯合投投資者。。一些飯店店管理公公司在和和飯店業業主簽訂訂管理合合同的同同時購買買飯店的的部分股股權。這這種方式式的優點點在于將將管理公公司和飯飯店捆綁綁到一起起，防止止飯店管管理公司司做出不不利于業業主的決決策。同同時，飯飯店管理理公司可可以在飯飯店的戰戰略計劃劃制定過過程中起起關鍵作作用，減減少戰略略決策失失誤而給給業主和和管理方方帶來損損失的可可能性。。雖然目目前進入入中國市市場的國國外飯店店集團大大都只是是單純提提供管理理服務，，不介入入飯店的的產權投投資，但但是也有有一些飯飯店公司司在提供供飯店管管理合同同的同時時通過參參與股權權投資的的方式加加強對被被托管飯飯店的控控制能力力。酒店自身身的營運運收入按照一般般說法，，在正常常房價下下（千分分之一定定價法）），酒店店盈虧平平衡點的的入住率率大約在在60％左右，，平衡點點可以依依據管理理水平而而浮動。。但是實實際上這這個數字字可能不不準確。。重慶的的五星級級酒店在在2002年底房價價曾跌破破400元。擁有有頂級品品牌的重重慶希爾爾頓酒店店標準間間房價僅僅398元，而希希爾頓酒酒店的主主管表示示實行這這一房價價下酒店店并不會會虧，因因為常住住客戶的的房價比比這還要要低（常常住客戶戶的房價價水平至至少在贏贏利水平平點上））。而更更有業內內人士稱稱五星級級酒店單單間客房房的每日日經營成成本僅100多元。2）五星級級品牌效效應，帶帶來衍生生性收益益。在任何一一個二線線城市，，五星級級酒店都都是一個個知名度度極高的的品牌，，這種知知名度可可以帶來來各種衍衍生性收收益。比比如當五五星級酒酒店試圖圖以其品品牌進入入經濟型型酒店市市場時，，它的市市場推廣廣和營銷銷活動的的成本，，建立品品牌形象象的成本本，要遠遠遠低于于一般酒酒店。可可以迅速速地獲得得市場認認可。酒店采購購中的高高折扣一般來說說，高星星級酒店店的房間間數量都都比較多多，對于于酒店日日常運營營中的易易耗品需需求數量量大，在在采購中中可以獲獲得最高高的折扣扣，從而而使得其其在許多多方面的的運營成成本，按按照單間間客房計計算，甚甚至低于于三星級級酒店。。向上、下下游產業業擴展，，形成產產業集群群向上可以以發展酒酒店易耗耗品制造造業，向向下，可可以向旅旅游業、、餐飲業業、娛樂樂廣告業業發展……形成產業業集群。。管理擴張張，向飯飯店管理理集團發發展五星級酒酒店的運運營管理理，具有有明顯的的市場領領先性和和示范性性，所以以在向飯飯店管理理集團方方向發展展方面，，五星級級酒店有有著無可可比擬的的先天優優勢。通通過管理理其它酒酒店，可可以獲得得豐厚的的管理收收入，并并且進一一步提升升酒店品品牌和形形象。土地儲備備的升值值效益五星級酒酒店一般般除主要要客房建建筑外，，還擁有有眾多的的附屬設設施，從從而占地地面積很很大。在在中國經經濟快速速增長的的這個時時期，土土地價值值也在快快速攀升升。五星星級酒店店可以在在土地價價值的升升值中獲獲得巨大大收益。。這也是是目前許許多地區區五星級級酒店投投資商瞄瞄準的主主要收益益點之一一。謝謝1月-2300:17:5200:1700:171月-231月-2300:1700:1700:17:521月-231月-2300:17:522023/1/60:17:529、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。00:17:5200:17:5200:171/6/202312:17:52AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2300:17:5300:17Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:17:5300:17:5300:17Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2300:17:5300:17:53January6,202314、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。06一月月202312:17:53上上午00:17:531月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2312:17上上午1月-2300:17January6,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/60:17:5300:17:5306January202317、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。12:17:53上上午12:17上午00:17:531月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。00:17:5300:17:5300:171/6/202312:17:53AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2300:17:5300:17Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。00:17:5300:17:5300:17Friday,January6,202313、不知香積寺寺，數里入云云峰。。1月-231月-2300:17:5300:17:53January6,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。06一一月月202312:17:53上上午午00:17:531月月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通