目錄前期手續篇投資篇序言前期手續篇投資篇序言TOC\o"1-1"一、編纂《住宅操作手冊》之緣起1二、本手冊的編制原則與說明1三、住宅項目的開發流程及本手冊的內容21.投資篇工作內容概述52.項目尋找63.項目的可行性分析74.項目談判135.簽訂項目合作協議14附件151前期手續篇概述162項目立項審批173成立項目實施機構184規劃設計報批215市政管線綜合及四源報裝256取得國有土地使用權證277拆遷安置及拆遷補償328工程招投標359取得工程開工許可證3910取得預售許可證43工程篇營銷篇規劃設計篇11前期相關稅費44工程篇營銷篇規劃設計篇1.住宅規劃設計概述462.方案設計473.初步設計494.施工圖設計505.裝修設計516.設計合同527.住宅規劃設計技術要點531房地產營銷概述592.房地產策劃工作603房地產銷售90附：市場調查的方法102附件1041.工程項目建設與管理1062.工程建設項目的招標與投標1113.工程項目的前期管理1145.工程項目的技術管理1236.工程項目的質量與進度控制管理1397.工程項目的預算成本管理1438工程項目的設備材料管理1449.工程項目的合同管理14810.工程項目的安全管理15211.工程項目監理15412.工程項目的竣工驗收和工程結算16513.工程項目的信息管理170售后服務篇預算控制篇售后服務篇預算控制篇1.工作概述1732.工程造價測算1743.工程預算的管理與控制1754甲方供貨預算管理1765工程經濟合同管理1766工程款及其它工程建設費用的支付控制177附件1：發包辦法177附件2：招標實施細則178附件3：工程經濟洽商簽定規則181附件4：工程建設費用支付程序182附件5：零星工程事項預算管理規則1831概述：1842售后服務過程中與有關機構的關系1843售后服務各階段工作內容及程序185物業管理篇物業管理篇1.工作內容概述2052.物業管理的幾個階段及與地產商、業主的關系2063.前期物業管理中的業務環境調查工作2074.項目本身的資料準備工作2095.物業管理部門對發展商在項目開發中的建議工作2126.業主入住的文件編寫工作2147.物業管理部門內部管理文件的編寫工作2158.物業管理公司接管物業工作2169.業主入住工作21710.業主入住后的裝修管理工作21811.業主檔案的建立工作22112.與發展商的溝通及保修協議的履行工作22213.服務設施及服務項目的設立工作22314.住宅小區的日常管理工作22415.成立業主委員會的工作22716.與業主建立有效溝通的工作22917財務管理管理工作230附件232法律篇法律篇1.法律篇述及范圍2342.現行房地產法律體系2343.房地產法2354.現行房地產法律體系中幾項重要制度2365.房地產開發企業2376.開發形式2377.房地產開發用地2388.集體土地征用2399.城市房屋拆遷24010.工程建設24111.預售24312.交付24413.物業管理245附件一：法規245附件二：合同246財務篇財務篇（內容暫缺）序言一、編纂《住宅操作手冊》之緣起二、本手冊的編制原則與說明1、本手冊的編制原則1.1編輯體例：考慮到初次編制該類大型手冊，因而實行以時間為經，以操作內容為緯，獨立成篇的體例。在時間上，大部分工作內容都橫跨可研階段、前期階段、開發階段、售后服務等時間段，因而在使用本手冊時，應根據工作內容的需要，交叉使用。1.2內容上既考慮到了方法與流程的通用性，更多地總結多年來在房地產項目運作中的經驗和教訓。1.3強調方法與流程的可操作性。1.4內容上力求全面詳實。2、為什么編制“住宅操作手冊”而不編制“房地產操作手冊”2.1因為房地產的品種多，包括土地開發、住宅、寫字樓、商業物業、工業物業等。不同的物業運作的重點、難點、流程均不盡相同，如果要在一個手冊里概括齊全，手冊將過于復雜，指導意義和使用價值將大打折扣。2.2住宅作為房地產開發的主要品種具有較強的代表性，開發數量大，對國民經濟發展的影響大，受公共政策的影響深，在開發過程中，各種開發策略、管理、營銷諸環節都能充分展開，而且北京今后的發展方向是住宅開發。因此決定編制“住宅操作手冊”。2.3“住宅手冊”確定了，在開發其他物業時，其基本原則、方法、程序均可借鑒。3.按手冊操作與靈活變通3.1手冊有如軍隊的作戰條令，雖然條令已經規定戰斗應該怎樣進行，并羅列了細節，但是指揮官在每一次戰斗中都不是完全按照條令操作，最后的結果總是既執行條令又適應變化的情況，從而取得了最后勝利。我們在操作項目時也要遵循這樣的原則，既要遵循手冊規定的操作要領，又要根據每一個項目的特殊性,適應變化的情況，靈活地處理。3.2手冊是動態的3.2.1我們將面臨內外環境的不斷變化,開發項目的情況不斷變化，項目的數量不斷增加，經驗和教訓就會不斷積累,因而手冊也會不斷豐富。3.2.2市場會不斷變化，隨著消費者的購買行為和購買偏好的不斷變化，因而要推出的產品也會不斷變化。3.2.3政府的住房公共政策也會調整。3.2.4人民的生活水平也在提高，消費者對住宅的環境、功能等要求也在提高，對發展商的要求也在提高。3.2.5科技在發展，規劃水平、建設水平在提高，新技術、新材料、新工藝的廣泛采用，新的管理方法在不斷發展，手冊也是永遠處在動態中。3.2.6但是，也有不變的內容，這就是：為客戶創造多種價值的理念、精心策劃、精心建設的精神，嚴格進行質量控制和成本控制的基本操作方法等。3.2.7手冊的修改正是因為內、外部環境的變化，為使手冊能指導開發實踐，必須不斷地修訂,每過一段時間（大致為一年），積累一定的資料,想法成熟后就推出新的版本。4.手冊和ISO9000質量保證體系文件的關系4.1手冊應和ISO9000質量保證體系文件接軌，因為ISO9000質量認證通過之后,在ISO9000文件做了規定的地方，應按該文件操作，否則,認證機構在檢查時將取消認證資格。當然，認證也失去了意義。而在ISO9000文件沒有規定的地方，或者質量（廣義的）以外的部分應適用本手冊。4.2盡管如4.1項所述,編制本手冊仍有意義,因為ISO9000體系特別強調文件的歷史繼承性和可操作性,在不違背ISO9000基本原則的情況下,這些文件仍能發揮作用,許多文件經過修改后,將進入ISO9000質量體系文件中，仍然可以使用。三、住宅項目的開發流程及本手冊的內容住宅項目的開發流程是指從項目投資動議開始到項目開發完畢，移交給物業管理公司進行物業管理的全過程，涵蓋投資開發經營的全部內容，見下列流程圖：投資策劃法律法規財務策劃服務階段投資策劃法律法規財務策劃服務階段開發階段前期階段可研階段物業管理售后服務預算控制工程管理營銷實施前期手續規劃設計營銷策劃整個流程大致應經過如下幾個階段：可研階段、前期階段、開發階段、服務階段。但是這四個階段并不是完全線性排列的，其中有若干相互交叉之處。本手冊正是涵蓋上圖所涉及的項目開發全過程之內容，共有10篇組成。篇名分別為：投資篇、前期手續篇、規劃篇、營銷篇、工程管理篇、預算控制篇、售后服務篇、物業管理篇、財務篇、法律篇。其中財務篇和法律篇幾乎貫串于整個流程的始終。各篇具體內容如下：投資篇：在充分調研市場及掌握項目本身情況的前提下，對項目進行分析、測算，完成可行性分析報告，作為決策的依據。前期手續篇：按照項目開發計劃，完成項目立項、拆遷、方案審定、市政條件的落實、土地出讓等工作，并辦妥建設用地許可證、建設工程規劃許可證、投資許可證、國有土地使用證、開工證、商品房預售許可證等項目開發銷售的必要證件。（3）規劃篇：根據市場定位及項目自身狀況，提出項目規劃設計要求，并組織規劃設計，完成產品定型工作。（4）營銷篇：分為前期階段的營銷策劃和開發階段的營銷實施兩部分內容。選定項目后，根據市場情況和項目自身狀況，完成項目的檔次、功能、價格定位，確定廣告、宣傳、項目包裝策劃及銷售方案，并在項目開發過程中組織實施。（5）工程篇：根據項目的開發銷售計劃安排、實施工程管理。（6）預算篇：組織工程招投標，并全程參與，控制工程成本。（7）售后服務篇：為業主提供各種服務，如辦理按揭手續、提供裝修服務、辦理產權證，向物業管理公司交接物業。（8）物業管理篇：物業竣工交付使用后，由物業管理公司對物業進行全面管理，并對業主及租戶提供全面服務。（9）財務篇：包括項目的財務安排與控制、資金籌劃、稅務籌劃（以達到綜合賦稅最小之目的）等工作，通過合理的籌劃安排，達到既能保證開發所需資金，又能降低項目綜合成本之目的。（10）法律篇：由于房地產項目開發周期長，過程復雜，涉及多種法律法規，在此獨立成篇，以期達到在項目運作過程中減少決策風險之目的。這十篇構成了項目運作的完整體系，其中投資篇、營銷篇、規劃篇對于項目的成功與否起著舉足輕重的作用，投資決策是戰略性的環節，只有投資決策的正確才能為項目的成功提供可能性。營銷和規劃為項目提供產品設計方案，也是產品能否為市場接受，項目能否成功的重要部分。前期手續篇、工程篇、售后服務篇、物業管理篇將前期的各項設計變為現實，使項目成為完整的產品，并把它送到客戶手中。財務篇、預算篇、法律篇是項目必不可少的支持系統，使融資得以實現，使成本得以控制，使政策法律風險得以避免?？傊?，十篇內容的完美組合，將使項目走向成功。投資篇1.投資篇工作內容概述1.1投資篇：根據以公司的經營戰略和中長期發展規劃為基礎而確定的公司年度經營目標、公司的資本資產結構和資金籌措情況，有計劃、分步驟地儲備可供開發的符合城市規劃的土地和住宅開發項目。1.2工作目的：為公司進行項目和土地儲備1.3工作原則：有一整套科學、嚴謹的項目論證體系。項目選擇的成敗是項目成功運作的前提和保證。通過各種渠道尋找到的項目，需要經過現場考察、地域和環境分析、城市規劃及發展預測、市政及配套條件的調查、市場的供給和需求分析、市場定位和預測、各種經濟指標的測算等大量的調查、論證工作之后，才能進行項目的投資決策。1.4工作內容：：項目尋找--可行行性分析項目談判簽定合作協協議，取得項項目或土地信息反饋饋與項目跟蹤蹤1.5投資篇的工工作重點：項目的投資決策工工作涉及到的的問題復雜，面面臨的市場風風險、政策風風險、投資風風險等較多，如如何在幾十個個、上百個項項目中選擇出出市場前景廣廣闊、開發成成本較低的項項目，需要我我們在項目可可行性分析階階段盡量將工工作做細、做做實，使項目目的投資決策策建立在科學學、可靠的基基礎上。概括括起來，本篇篇的工作重點點如下：注重對市場的跟蹤蹤和分析工作作，以市場作作為評判項目目好壞的主要要依據。根據對住宅市場的的整體把握，確確定公司住宅宅開發的模式式和進行公司司住宅開發目目標客戶群的的定位，并以以此指導項目目的選擇工作作。同時，對對每個具體預預選擇項目的的區域性市場場進行較全面面的調查、分分析，了解其其市場潛力，以以保證我們所所選擇的項目目是為市場所所認可的。注重項目的經濟評評價工作。項目的投資決策應應建立在科學學的基礎上，以以通過周密的的測算得出的的各經濟指標標作為判斷項項目好壞的依依據。所以，在在日常項目經經濟測算工作作中，應善于于總結經驗，逐逐步建立起一一整套住宅項項目經濟測算算模式，并在在實踐中不斷斷調整、完善善，使我們的的經濟分析工工作真正做到到準確、科學學。落實項目拆遷及市市政問題。拆遷及市政條件的的解決方案是是否可行對項項目操作難度度影響極大，在在項目投資決決策前，應全全面了解項目目拆遷計劃和和市政解決方方案的可行性性及其成本、落落實進度等。高度重視對土地方方、原項目方方實力及資信信的考察，以以及與其的的的談判和公關關工作。合作伙伴的的好壞壞往往成為項項目成敗的因因素，所以，應應高度重視對對合作伙伴的的選擇。一個個好的項目一一定有很多開開發商感興趣趣，為了力挫挫群雄爭取到到項目，為了了爭取到更寬寬松的合作條條件、合作方方式，以降低低項目開發成成本，提高項項目獲利能力力，對土地方方或原項目開開發商（特別別是主要決策策人員）的公公關工作必不不可少的。與規劃局、計委、建建委等房地產產相關政府部部門以及房地地產中介機構構等建立長期期、穩定的業業務聯系。以以拓寬項目來來源渠道、增增加項目盈利利空間、提高高辦事效率等等。做好信息反饋和項項目跟蹤、研研究、總結工工作。在項目目實施過程中中，連續跟蹤蹤調查項目的的投入和產出出情況，分析析和研究真實實的數據資料料，并依據研研究結果調整整市場研究的的方向，修正正預測的手段段，總結市場場規律。2.項目尋找2.1住宅項目的的來源:通常情況下北京市市住宅項目的的來源有以下下幾個途徑：：通過國有土地出讓讓及轉讓獲得得一手住宅開開發項目。這這類項目一般般包括老城區區的舊城改造造項目和新城城區、郊區的的住宅開發項項目。與通過劃撥土地獲獲取基建立項項的項目土地地方合作，以以聯建的方式式取得項目的的開發權。這這類項目一般般為城區工廠廠拆遷項目或或國營公司、國國家機關的基基建項目等。從一級開發商手上上轉讓的二手手項目。2.2尋找項目的的渠道：房地產開發有關的的政府管理部部門。規劃局、計計委、建委、房房地局等作為為房地產開發發的管理部門門，全面掌握握著全市各地地塊、各項目目的用地性質質、開發規模模、地價水平平、操作進度度、轉讓意向向等全方位的的信息，這無無疑是我們尋尋找項目的最最佳途徑。國營大型房地產開開發公司。國營房地產產公司有大量量的土地儲備備，但由于資資金壓力或利利益趨使等原原因，其一般般將一些地塊塊完成土地前前期開發后，進進行項目轉讓讓。房地產中介機構。隨隨著房地產二二級市場的不不斷健全，投投資顧問等專專業中介隊伍伍逐漸成熟、壯壯大，其憑借借各自的資源源掌握著大量量項目投資的的信息。業務合作伙伴及朋朋友介紹?，F場掃項目。3.項目的可行性性分析3.1項目可行性性分析的工作作流程:項目背景及法律文件項目背景及法律文件現場考察項目環境、配套情況現場考察項目環境、配套情況了解項目地塊的城市規劃情況了解項目地塊的城市規劃情況項目市政條件摸底及尋找解決方案項目初步論證項目市政條件摸底及尋找解決方案項目初步論證了解拆遷成本，提出拆遷安置方案了解拆遷成本，提出拆遷安置方案市場分析市場分析了解項目的規劃設計情況了解項目的規劃設計情況提出項目的規劃設計構想提出項目的規劃設計構想同類物業整體市場分析同類物業整體市場分析初步確定項目的開發節奏目標地塊的市場調查初步確定項目的開發節奏目標地塊的市場調查目標客戶的需求調查目標客戶的需求調查經濟分析經濟分析市場走勢預測市場走勢預測編制項目可行性分析報告編制項目可行性分析報告3.2項目初步論論證了解項目的背景及及法律文件的的真實、有效效性為了保證項目的合合法性及對其其進行可行性性分析的有效效性，尋找項項目時，應要要求對方提供供政府對項目目的各種批復復文件及相關關法律文件，具具體包括：項目可行性研究報報告及立項批批復；項目規劃要點、規規劃設計條件件；項目審定方案通知知書；項目建設用地規劃劃許可證；項目建設工程規劃劃許可證；項目地塊的土地轉轉讓合同、土土地證及地塊塊現狀圖等，以以明確合作項項目土地的權權屬問題。如如沒有，應去去房管部門查查詢或去測繪繪部門購買等等；項目開工證；項目市政四源協議議；項目規劃方案及設設計方案；合作方的公司營業業執照；合作方如為合資企企業，應要求求其提供合資資合作協議書書及公司章程程。（上述政府的批復復及法律文件件并不是每個個項目都要求求對方提供，應應根據項目的的進展情況，要要求對方提供供相應文件。）對以上文件審查時時，應注意以以下幾個問題題：必須是政府有關部部門的批復文文件而不是上上報件；對于未能提供的文文件（無論對對方稱是否已已上報），都都應設法落實實該方面是否否存在麻煩，以以避免投資后后出現問題，造造成經濟損失失。應嚴格審查對方提提供文件的可可靠性及有效效性，例如是是否已過期？？或是否同政政府的新政策策有沖突等。除明確合作伙伴的的法律地位外外，要與其上上級主管部門門接洽，了解解合作方開發發設想，其開開發設想是否否得到其主管管部門的認可可等情況。對目標項目的道路路交通、周圍圍環境、配套套設施等區域域市場特性進進行現場調查查。包括：項目所在地塊的道道路交通是否否通達、方便便？環境是否干凈、優優雅、安靜？？周圍現有物業的類類型、檔次如如何？學校、幼兒園、商商場、郵局、銀銀行、醫院等等配套設施是是否齊全？周邊社區居民的文文化程度和收收入水平周邊建筑的建筑風風格、色彩等等。以上這些將幫助我我們初步判斷斷該地塊適合合做什么類型型的房地產開開發？適合做做什么檔次的的項目等。了解項目所處地塊塊的城市規劃劃情況。內容包括：該區位在整體城市市發展中所處處的地位目標地塊的用地性性質規劃要點目標地塊周邊土地地的用地性質質、開發現狀狀和開發計劃劃目標地塊周圍的市市政設施發展展規劃等。對項目所在區域現現存的市政條條件進行模底底，落實下一一步項目開發發所需市政條條件的解決方方案等。現場考察項目現狀狀，了解項目目拆遷量、拆拆遷難度，制制定拆遷計劃劃，計算拆遷遷成本，論證證項目拆遷方方案的可行性性等。了解項目規劃、設設計情況。某些項目在我們談談判時規劃設設計方面已做做了大量工作作，有時這些些規劃工作與與我們的思路路有較大差距距，甚至會給給項目的操作作帶來困難。所所以，在項目目前期，應全全面了解項目目規劃、設計計工作的進展展情況，明確確調整規劃設設計方案的難難度及操作的的可行性等。規規劃設計調查查應包含以下下內容：項目規劃設計審批批的進展情況況；規劃部門批準的規規劃設計條件件（總建筑面面積、容積率率、綠化率、建建筑高度、配配套情況等）；；規劃設計情況(戶戶型、單體外外觀、環境、交交通組織、停停車)3.3市場調研及及項目初步市市場定位市場調研的目的::對項目市場風險作作出理性判斷斷；進行目標項目的初初步市場定位位、檔次定位位等；根據市場活躍程度度，提出項目目的開發周期期、開發節奏奏、平均售價價水平以及銷銷售進度預測測等項目經濟濟測算的基本本假設；市場調研的內容整體市場分析,內內容包括：同類樓盤的供應量量同類樓盤的空置率率同類樓盤的實際成成交價格同類樓盤中，哪些些樓盤的銷售售情況具有代代表性？同類樓盤中，哪個個地段的樓盤盤最好銷？好好銷的原因是是什么？同類樓盤普遍的銷銷售情況是否否理想？如不不理想，是什什么原因造成成的？同類樓盤的客戶需需求分析？其它種類的樓盤開開發對本類樓樓盤的市場有有沒有沖擊？？目標地塊的市場調調研，內容包包括：相鄰物業的開發情情況（包括開開發面積、規規劃設計情況況、戶型設計計情況、建材材設施檔次、項項目開發進度度等）、相鄰物業的銷售情情況（銷售價價格、銷售對對象、銷售進進度、什么戶戶型和面積最最受歡迎等），潛在競爭對手的優優劣勢分析等等；目標客戶的需求調調查，內容包包括：背景材料個人材料：職業、年年齡結構、家家庭成員構成成經濟背景：個人收收入、家庭收收入文化背景：學歷、生生活環境消費行為習慣：消消費理念、習習慣，經常接接觸的媒體等等；目前的住房情況：：產權歸屬、位位置、面積、價價格等；是否有車：公車、私私車、計劃購購車需求特點購房動機：提高生生活質量、投投資置業購房用途：居住（第第一居所）、度度假（第二居居所）購房預算：購房、裝裝修計劃的付款方式：：一次性、分分期、按揭區位要求：意愿購購房的區位傾傾向環境要求：周邊環環境、配套設設施、建筑風風格、綠化及及園林、停車車位戶型要求：毛坯房房、廚衛精裝裝、全部精裝裝物業管理要求：小小區內服務、社社區文化及物物業管理收費費標準市場走勢預測,包包括：區域住宅市場潛在在供給的預測測（總量與結結構）區域住宅市場需求求預測區域住宅市場價格格走勢預測在以上市場調研的的基礎上，得得出項目市場場分析的結論論，并完成項項目的市場定定位工作，即即項目的目標標客戶是誰，項項目的檔次如如何等。3.4提出項目的的規劃設計構構想內容包括：市場定位容積率戶型及各種戶型的的比例總體規劃風格園林風格建筑單體風格停車率及停車方式式3.5初步確定項項目的開發節節奏包括：分期開發？分幾期期開發？具體開發計劃等；；3.6經濟分析項目經濟分析的目目的:了解項目的的利潤有多大大，何時實現現；項目需要要的投資多大大，何時投入入，最大的凈凈投資多少，最最大用款量預預計發生在什什么時間等等等。項目的經濟分析的的工作方法：：需要建立一一個綜合的經經濟指標評價價系統。對于于房地產項目目來講，常用用的評價指標標有財務內部部收益率、凈凈現值、投資資回收期及成成本利潤率。因因此需要建立立成本表，收收入－支出表表和現金流量量表等（見附附件2），對任何何一種可能的的假設進行理理想化分析，并并對關鍵因素素進行敏感性性分析。此外，經濟評價中中，利潤固然然是重要的決決策因素。但但對于項目經經濟評價中，要要注重項目費費用對于公司司的貢獻。如如管理費用，銷銷售費用、利利息費用、不不可預見費用用等等，這些些費用指標也也是我們評價價項目的重要要參考值。而而一些項目如如果利潤不高高，但項目運運做中能夠使使公司在輕松松的融資計劃劃中完成，對對公司并不是是一個壞項目目。確定項目經濟測算算的基本假設設條件，包括括：根據了解的項目規規劃設計構想想，估算項目目總建筑面積積；根據項目周邊配套套設施調查及及項目規劃設設計構想要求求，估算住宅宅建筑面積及及公建面積、車車庫面積等；；根據項目合作條件件，估算可售售面積；根據項目市政條件件摸底，估算算項目市政費費用取費標準準；根據項目拆遷量摸摸底，估算項項目的拆遷成成本；根據項目的市場定定位，確定項項目的建安成成本及取內配配套的取費標標準；根據初步確定的項項目開發節奏奏及市場分析析結果，確定定開發周期、銷銷售周期等；；根據資本成本和行行業平均利潤潤率，確定項項目使用的貼貼現率。項目開發成本一般般包括：土地取得費用：包包括征地、拆拆遷費用及購購買項目的費費用；市政配套費：主要要為項目紅線線以外開發商商應承擔的市市政建設費用用。由于項目目位置及市政政條件不同，該該費用的差距距較大，所以以，在項目前前期市政調研研時了解清楚楚。綜合地價：包括土土地出讓金、市市政配套費、四四源費。注意意這里的市政政配套費不能能重復計算；；其他代繳費用：包包括電貼費、防防洪基金、各各項行政事業業收費等；前期費用：包括勘勘察設計費、規規劃設計費、監監理費及質量量監督費、招招投標費等；；建安工程費：包括括建安造價、紅紅線內市政配配套費用、區區內綠化費等等；公司費用：包括開開發管理費、銷銷售費用、資資金利息、不不可預見費及及物業管理基基金等；稅金：包括投資方方向調節稅、營營業稅及附加加；以上各項稅費的取取費標準參見見附件“住宅項目參參數及總投資資估算表”。風險分析由于構成房地產開開發成本的各各類因素均處處于變動之中中，所以項目目評估要做不不確定因素分分析。通常用用敏感性分析析的單變量法法，選出對最最終利潤和財財務內部收益益率影響甚大大的變量指標標，然后用三三項預測值（樂樂觀、悲觀、一一般）方法，認認真分析。但但敏感性分析析并不能提供供項目盈利變變化可能性的的大小，即只只能定性，無無法定量。有有人用概率分分析的方法對對項目進行風風險分析，以以便于對于開開發商承擔的的風險進行量量化。項目的風險一般出出現在以下幾幾個方面：政策風險：政府經經常在征地、拆拆遷、土地使使用性質、銷銷售等方面出出臺新的政策策法規，這將將影響項目開開發進度、開開發成本及銷銷售進度等。但但這種風險我我們無法預估估，這就要求求我們經常與與政府部門溝溝通，迅速掌掌握政策走向向，并及時調調整項目經濟濟測算模式和和項目操作方方式。經濟風險：包括通通貨膨脹的風風險；房屋貶貶值的風險：：利率的風險險；成本費用用的風險；融融資風險市場風險：供求的的變化、購房房者心理的變變化等都將影影響項目的銷銷售價格、銷銷售進度等，在在項目測算時時應予以考慮慮；合作方風險：由于于合作方的實實力，合作各各方營運方式式的差別以及及合作各方對對項目運作方方式的意見不不一致等將影影響項目的具具體操作。所所以，在項目目決策前，對對合作方的實實力、資信情情況的摸底是是必不可少的的。3.7編制項目可可行性分析報報告《房地產項目可行行性分析報告告》的內容包包括以下幾個個方面：項目背景及概況項目環境分析（道道路、交通、配配套設施、市市政條件、項項目所在區域域的城市規劃劃、人文環境境等）市場分析（整體市市場分析、項項目所在區域域的市場分析析、目標客戶戶的需求分析析等）市場定位和競爭策策略項目規模和規劃設設計構想市場預測（市場反反映、銷售價價格和進度、資資金回收進度度等）項目開發計劃資金籌措及資本成成本項目經濟評價及風風險分析結論和建議4.項目談判4.1選擇項目合合作方式通常的項目合作方方式有：項目目買斷、聯建建、合作開發發。項目買斷:指從有有項目綜合開開發權的開發發商手中以三三通一平，七七通一平的價價格進行國有有土地使用權權的再轉讓。這種方式的缺點是是前期資金投投入量高，往往往要求短期期內支付項目目轉讓費用的的大部分，這這就對投資商商的資金運做做和市場營銷銷提出較高的的要求。這種種方法的好處處在于，雙方方一經談定轉轉讓價格，三三大部分成本本中的二大部部分：土地取取得成本、向向政府交納的的各項費用容容易鎖定，項項目開發成本本有利于控制制。此類項目談判的要要點應放在接接手項目公司司的股權上。聯建:是一種不規規范的房地產產開發方式。主主要利用國有有企事業單位位為本單位或或本系統職工工解決住宅的的基建性質項項目，投資方方投入全部建建設資金，土土地方出土地地，雙方按比比例分得實物物物業，有時時還需支付給給土地方一定定的現金。投投資方將建成成的住宅，以以集體產權過過戶的形式，轉轉讓給第三方方。或者在項項目建成后，向向市開發辦申申請基建轉開開發批文，向向土地部門補補交自己這部部分物業的土土地出讓金，然然后推向市場場。此方法最大優點是是開發商前期期可回避諸如如交付出讓金金等費用，降降低項目前期期資金壓力，但但其缺點是很很難預售，無無法面對個人人購房者。對于這類項目通常常采取的策略略為：物業分成方式：鎖鎖定土地方的的分配面積、建建筑標準后，從從前期規劃入入手，取得項項目的規劃、設設計、施工、銷銷售及物業的的控制權。股權方式：這種方方式是有利于于我們的開發發方式，應首首先爭取。合作開發:是指與與土地方或擁擁有開發權的的開發商共同同組成項目公公司進行房地地產開發。合合作的形式多多種多樣。土土地的開發方方式也分為國國有土地、集集體土地。尤尤其集體土地地涉及到農轉轉非，勞動力力安置等政策策性很強的工工作。這類合作的中心問問題，是敲定定雙方的出資資比例、出資資方式和分配配方式及項目目完成后的物物業管理權屬屬等問題。選擇合作方式:投投資模式的選選擇受多種因因素制約，如如原項目方（土土地方）的意意愿及面臨的的問題、項目目的具體情況況限制、我方方的具體情況況限制等，對對于這種專業業化的房地產產開發公司而而言，我們選選擇投資模式式時，應考慮慮以下兩點：：利潤的最大化或資資金效率最大大化應控股或掌握項目目實際操作權權4.2具體合作條條件的談判根據項目的具體情情況和談判雙雙方的利益趨趨勢的要求，雙雙方談定合作作方式后，接接著我們需要要依據經濟測測算結果就付付款進度、利利潤分配方式式及分成比率率等合作協議議的具體條款款與對方進行行討價還價，以以爭取到最好好的條件，盡盡量降低項目目取得成本。但但這項工作的的難度很大，需需要我們做大大量的公關工工作。4.3起草項目合合作協議經過艱苦的項目談談判后，合作作雙方就具體體合作意向、合合作方式、合合作條件等達達成了共識，最最后需要以正正式合同文本本的形式予以以確認。為使使雙方的合作作不留“后遺癥”，要求合同同文本在法律律意義上的全全面、嚴密、用用詞準確。項項目轉讓合同同（或項目合合作合同）的的主要內容如如下：項目概況合作條件：股權比比例、利潤分分配方式或地地價、付款方方式；項目開發進度；項目管理方式；合作雙方的權力和和義務等；5.簽訂項目合作作協議項目《可行性分析析報告》及《項目合作(或轉讓)協議》經公司總經經理辦公會討討論通過后,,報公司董事事會批準,才能簽署《項目合作(或轉讓)協議》。簽署項目合作協議議屬公司重大大投資行為，一一般應組織、安安排簽字儀式式，并應根據據項目具體情情況做相應的的對外宣傳工工作?！皟x式”的組織要體體現公司的工工作風格，儀儀式的準備工工作要細致，不不得出現失誤誤。在合作協議定稿后后，應按統一一規格制作正正式合同文稿稿，除合同規規定的份數外外，公司法律律審計室、公公司檔案室、公公司財務部應應分別留存一一份。附件1、北京市房地產開開發稅費一覽覽2、住宅項目參數及及總投資估算算表（靜態表表）前期手續篇1前期手續篇概述1.1前期手續篇篇之定義:自簽署項目開發之之正式協議后后,按照房地產產開發項目申申報程序,辦理項目立立項、規劃、市市政、配套、拆拆遷等項目開開發前期手續續，取得五證證（包括建設設用地規劃許許可證、建設設工程規劃許許可證、國有有土地使用證證、開工證、預預（銷）售許許可證）的全全過程。1.2前期手續篇篇之目的:由于公司取得住宅宅項目的手段段不同,每個項目案案例的前期手手續工作任務務有顯著差異異。本篇之目目的是使公司司從事前期手手續報批的員員工,全面了解住住宅項目從立立項開始,到取得項目目年度開工計計劃和項目預預（銷）售許許可證過程中中要從事的工工作內容及工工作程序。1.3前期手續篇篇之工作原則則：明確工作計劃及工工作程序，嚴嚴格掌握各項項工作進度及及各工作間的的時間銜接，做做到有條不紊紊，高效、快快速；謙虛謹謹慎、以誠待待人，充分利利用社會資源源，為公司儲儲備可持續發發展的房地產產開發政府資資源和社會資資源。1.4前期手續篇篇之工作內容容:項目立項審批成立項目實施機構構規劃設計報批市政管線綜合及四四源報裝取得國有土地使用用證拆遷安置及拆遷補補償工程招投標取得工程開工許可可證取得預（銷）售許許可證2項目立項審批2.1立項審批::將住宅項目由公司司與其他企業業法人之間的的各種合作協協議，通過立立項程序，將將其轉化為經經市計委批準準實施的項目目建設任務書書的過程。住宅項目分為開發發立項和基建建立項兩種方方式。但做為為固定資產投投資項目，不不論哪種方式式，都必須列列入國家每年年的基本建設設計劃之中。而而任何投資項項目只有得到到市計（建）委委的立項批準準，才具備納納入國家基本本建設計劃的的必要條件。2.2立項審批涉涉及的上級業業務主管部門門市計委投資處市建委開發辦市規劃局市規劃院2.3立項審批之之工作程序::起草項目建議書（即立項申請），上報市計委、市建委起草項目建議書（即立項申請），上報市計委、市建委立項申請應附上以以下文件：項目概況（項目初初步可研報告告）;項目地形圖；項目初步規劃方案案；請市規劃院提出項目控制性規劃方案，向規劃局申報規劃要點合作意向書或合作作協議書。請市規劃院提出項目控制性規劃方案，向規劃局申報規劃要點協調市計委、建委向規劃局發出《規劃征求意見函》，征求規劃局的意見協調市計委、建委向規劃局發出《規劃征求意見函》，征求規劃局的意見組織約請市計委、建委、市開發辦、規劃局調查項目選址說明：前期工作人人員要隨時掌掌握規劃局的的動態，提出出對策意見；；組織約請市計委、建委、市開發辦、規劃局調查項目選址說明：以便為上述述部門簽署規規劃征詢意向向函和簽署立立項批復提供供基礎依據；；市規劃局依據城市規劃及現場情況簽署意見，并組織有關處室會簽后將《意見函》簽署意見返回市計委、市建委。市規劃局依據城市規劃及現場情況簽署意見，并組織有關處室會簽后將《意見函》簽署意見返回市計委、市建委。市計、建委下達立項批復市計、建委下達立項批復依據立項批復，完成可行性研究報告，上報市計、建委，申請規劃設計任務依據立項批復，完成可行性研究報告，上報市計、建委，申請規劃設計任務說明：可研報告要要附市政、公公用、供電、供供熱等單位對對四源及供電電供應的可行行性咨詢意見見。市計、建委對可行性研究報告會簽批復，下達規劃任務，即可研報告批復市計、建委對可行性研究報告會簽批復，下達規劃任務，即可研報告批復說明：可研批復后，項目目列入市開發發辦前期工作作計劃；小項目在市計、建建委下達立項項批復時，直直接下達規劃劃設計任務通通知書；據可研批復及規劃設計任務，進行前期規劃準備，去市規劃局申請規劃設計條件，取得規劃任務通知書。據可研批復及規劃設計任務，進行前期規劃準備，去市規劃局申請規劃設計條件，取得規劃任務通知書。3成立項目實施機構構3.1項目實施機機構之定義::為了完成某住宅項項目建設而成成立的專業組組織機構。此此機構負責該該住宅項目的的規劃設計、施施工管理、銷銷售管理、售售后服務、物物業管理全過過程。本篇項目實施機構構：1）意指具備備房地產開發發資質的的企企業法人；22）意指以聯聯建形式組建建的項目聯建建辦公室。3.2成立項目實實施機構的目目的:建立、健全項目管管理機構，實實行項目經理理負責制。通通過科學管理理的手段，達達到項目利潤潤最優化之目目的。依據國家和北京市市有關法規，只只有取得房地地產開發資質質的企業方能能在京從事房房地產開發。取取得某項目房房地產開發權權方式有二種種：一是投資資者本身具備備房地產開發發資質；二是是投資者與有有房地產開發發權的房地產產開發公司合合作。目前，北京市房地地產開發公司司有三類：房地產開發專營公公司：北京現現有兩種：一一種是可以在在全市進行房房地產開發的的綜合性公司司，多為一級級資質的綜合合開發公司；；一種是利用用本系統、本本行業原占有有土地從事房房地產開發，多多為二級資質質的房地產開開發公司。房地產開發項目公公司：是由有有房地產開發發資質的企業業與土地方、投投資方合作，多多方共同組成成項目公司，對對指定項目或或成片開發項項目進行開發發，在項目按按程序申報立立項的同時，由由市計委、市市建委共同批批準成立，項項目開發經營營完成后，項項目公司解散散。3.3成立項目實實施機構之原原則:因項目而設立不同同類型的管理理機構。追求求行之有效的的管理模式，不不拘泥于形式式上的小而全全。充分利用用公司的各類類資源，加強強部門協同作作戰的工作作作風，明確合合理分工，減減少公司成本本。3.4項目實施機機構設立之內內容對于來講，因已具具有二級房地地產開發資質質。根據有關關規定，二級級資質的綜合合房地產開發發公司可以按按規定征用土土地從事開發發建設，也可可與土地方根根據合作協議議共同組織項項目公司。針針對某住宅項項目而言；可可分三種類型型：開發公司單獨開發發；設立項目公司（內內資公司或外外資公司）；；設立聯合建設辦公公室3.5項目實施機機構設立之程程序內資項目公司設立立其程序適應《公司司法》中有限限責任公司設設立的相關條條款。其過程程如下：取得項目建議書批復后，據此向工商局申請企業法人名稱預登記取得項目建議書批復后，據此向工商局申請企業法人名稱預登記當企業名稱被認可后，領取企業登記申請書當企業名稱被認可后，領取企業登記申請書并提供下列文件企業名稱及企業章章程經營場所的權屬證證明就業人員的資格證證明注冊資金證明企業主要負責人的的身份證明及及照片第一屆董事會任職職文件工商局對所提交的文件審查，核實開辦條件，經核準后核發企業法人營業執照工商局對所提交的文件審查，核實開辦條件，經核準后核發企業法人營業執照在取得營業執照三十天內去注冊所在地稅務局辦理稅務登記在取得營業執照三十天內去注冊所在地稅務局辦理稅務登記有外資方參與的項項目公司設立立適應《中外合資經經營企業法》及及《實施條例例》，其設立立程序為：申請名稱預登記。申請名稱預登記。需提供下列文件組建負責人簽署的的申請書；項目建議書及期批批準文件；投資者所在國（地地區）政府出出具的合法開開業證明送審合資或合作合同、章程送審合資或合作合同、章程需提供下列文件設立涉外企業的申申請報告項目可行性研究報報告及批復；；雙方簽署的合同及及章程；各方營業執照副本本，外方銀行行出具的資信信證明；涉外企業當地政府府同意設立場場所的書面通通知當合同、章程批復后，申領外商投資企業批準證書。當合同、章程批復后，申領外商投資企業批準證書。需提供下列文件：：北京市中外合資、合合作企業申請請書；外方營業執照或營營業登記、外外方銀行出具具的資信證明明；中方企業法人執照照；申請舉辦企業的立立項、可研及及其批準文件件；合同、章程及附件件、送審報告告及批準文件件；董事會名單、中外外方董事長、董董事的委派書書區、縣、局出具的的中方董事未未任黨、政職職務的證明；；中外合資、合作企企業備案表。在批準證書簽發后在批準證書簽發后30日內，應向工商管理局申請開業登記，領取營業執照。需提供下列文件：：由正副董事長簽署署的外商投資資企業登記注注冊申請書；；合同、章程（附件件及外文本）以以及審批機關關的批準文件件，批準證書書（其中副本本原件一份，副副件二份）；；項目建議書、可研研報告及其批批準文件；投資者所在國家（地地區）出具的的合法開業證證明；投資者銀行資信證證明；董事會名單及董事事人員，正副副總經理的委委任書和上述述人員的身份份證明；外商投資企業法定定代表人登記記表；企業住所證明；其它領取營業執照后，辦理稅務登記及海關登記，同時去外匯管理局開設外匯帳戶領取營業執照后，辦理稅務登記及海關登記，同時去外匯管理局開設外匯帳戶聯建辦公室的設立立聯建辦公室作為以以基建程序申申報的住宅項項目,合作雙方按按照一定比例例分配物業,,其實施機構構的組建,可簡化為雙雙方組成聯合合辦公室共同同辦公。這種種聯合辦公室室應當注意項項目管理權限限的劃分，盡盡量控制聯建建方對項目的的干涉權利，避避免工作中出出現不必要的的糾紛。4規劃設計報批4.1規劃設計報報批之定義解解釋:項目在經過設計單單位進行規劃劃和方案設計計后，通過市市規劃部門的的分階段審核核、認可，取取得“兩證一書”──《建設用地地規劃許可證證》、《建設設工程規劃許許可證》、《審審定設計方案案通知書》的的全過程。4.2規劃設計報報批階段涉及及到的上級業業務主管部門門:市規劃院：是市人人民政府負責責組織編制城城市規劃的工工作機構；對對本市總體規規劃方案中的的各項專業規規劃和區縣人人民政府負責責組織編制的的規劃，在編編制工作中進進行業務指導導和綜合協調調。市規劃局：是本市市城市規劃行行政主管部門門，對各項建建設用地和建建設工程實行行統一規劃管管理。土地利利用和各項建建設必須符合合城市規劃，服服從規劃管理理。首都規劃建設委員員會辦公室：：當房地產開開發項目獲得得已批準的設設計任務和規規劃設計方案案后，首規委委辦負責組織織各有關部門門對初步設計計進行審批，開開發單位要擬擬文上報首規規委，以獲得得初步設計的的批復。首都建筑藝術委員員會：屬于非非常設的專家家咨詢機構。其其辦事機構設設在首都規劃劃建設委員會會辦公室──規劃設計處處。負責對重重要的規劃設設計方案進行行審定，由規規劃局報送材材料。4.3規劃設計報報批之工作內內容當項目取得立項批批復后，要根根據項目建議議書的批復編編制可行性研研究報告，報報市計委批準準后，項目即即取得年度預預備項目資格格。做為年度度預備項目，公公司要根據公公司年度發展展計劃，適時時決定每年的的投資規模和和每一個立項項項目開工計計劃。從北京京市規劃局項項目規劃審批批時間上看，一一般在半年左左右可以做到到申領項目的的工程規劃許許可證階段。而而取得項目工工程規劃許可可證是項目申申報年度計劃劃的基礎條件件。所以公司司在此階段應應從二個方面面開展項目的的規劃設計工工作：一是選擇設計單位位。委托設計計單位做項目目的規劃設計計：總體規劃劃設計、方案案設計、初步步設計、施工工圖設計；二是按照項目立項項批復的建設設內容，開始始依照項目的的規劃審批程程序，跑項目目規劃設計的的審批手續。第一方面的內容，請請參閱“規劃設計篇”。本節主要要介紹項目的的規劃設計報報批手續。4.4規劃報批之之工作程序去規劃局辦理去規劃局辦理規劃設計任務單，人防條件通知單需提供市計、建兩兩委的立項批批復文件；向規劃局申報項目選址，定點，取得向規劃局申報項目選址，定點，取得選址規劃意見通知書需提供以下文件：：批復的立項文件；；擬好的申請用地的的函件；工程情況的簡要說說明和選址要要求；擬建方案；1/2000或11/500地地形圖.其它。申請建設用地規劃許可證及建設用地釘樁通知單說明：凡需新選定定建設地址、擴擴大原有用地地、改變原有有用地用途的的建設項目，要要向規劃局申申請定址的函函件，填寫建建設工程定址址申請書。建建設地址方案案經批準后，經經綜調室發出申請建設用地規劃許可證及建設用地釘樁通知單需提供以下文件：：計劃部門批準征用用土地的計劃劃任務書；征用集體土地時，市市政府的批文文，使用國有有土地時，市市房地局對用用地和拆遷安安置意見；1/2000或11/500地地形圖5份;選址規劃意見通知知書要求取得得的有關協議議;說明：在取得建設設用地許可證證后，規劃局局下發釘樁條條件通知，由由公司請測繪繪院釘樁，其其結果蓋章。到市規劃局辦理到市規劃局辦理申請委托規劃設計條件需提供以下文件：：計劃部門批準的計計劃任務書；；公司對擬建項目的的說明；擬建方案示意圖；；地形圖三份（單體體建筑1/5500,居住住區1/20000,其中中一份用鉛筆筆劃出用地范范圍）;其它說明：在領取“規規劃設計條件件通知書”前應按規定定交納費用。憑憑收據領取。申報設計方案，辦理審定方案通知書申報設計方案，辦理審定方案通知書填好設計方案送審審書，并提供供以下必備文文件：設計方案報審表；；總平面圖2份（單單體建筑1//500，居居住區1/11000）各層平、立、剖面面圖，街景立立面圖等（11/200或或1/1000)2份;方案（不少于兩個個）及方案說說明書;局審項目還需增報報下列圖紙及及文件：環境關系平面圖工程位置圖;環境關系模型;其它說明：需首規委審查的項項目，由規劃劃局上報。規規劃局應在二二周左右通知知公司審定結結果。在申報設計方案過過程中，有一一定規摸的項項目都要經過過首藝委審查查。審查意見見由規劃局通通知公司，凡凡經首藝委首首規委審查的的設計方案，其其今后的初步步設計和施工工圖設計要受受到首規委規規劃設計處和和規劃局的監監督實施。此外，方案確定，總總平面圖出來來后，公司要要征求消防，人人防，環保，市市政，文教，商商業網點等部部門對總平面面圖的審查意意見。并據此此修定方案。規劃局下達審定設設計方案通知知書是取得建建設工程規劃劃許可證的必必備文件，是是編制初步設設計或施工圖圖的依據。征求消防、交通、人防、衛生、綠化、項目所在地區配套辦等部門意見，確定總平面圖位置。征求消防、交通、人防、衛生、綠化、項目所在地區配套辦等部門意見，確定總平面圖位置。需提供以下文件：：地形圖；總平面圖及有關資資料說明：與項目所在在地區的配套套辦簽定項目目非營業性公公共配套設施施協議，并繳繳納部分公共共配套設施費費。請規劃局確定詳細規劃條件請規劃局確定詳細規劃條件委托勘察院進行勘探說明：當規劃局確確定詳規條件件后，委托設設計單位出據據詳規方案圖圖，詳規方案案圖返回規劃劃局或首規委委辦審定。審審定通過后，請請規劃局蓋章章。委托勘察院進行勘探需提供以下文件：：建設用地規劃許可可證；擬勘探場地平面位位置圖和相應應的勘探條件件填寫《工程地質勘勘探委托書、地地下管線調查查表》；雙方合同；說明：勘探報告出出來后，交納納費用、領取取勘探報告?？笨碧綀蟾嬉崽峁┙o設計單單位。申報初步設計申報初步設計需提供以下文件：：初步設計包括說明明、圖紙、概概算等全套文文件；計劃和規劃方面已已取得的文件件資料；其它申報申報建設工程規劃許可證需提供以下文件：：年度施工任務批準準文件（合資資項目：計委委；開發項目目：計、建兩兩委）；報審圖紙：1/1000總平平面圖二份所有專業施工圖目目錄、報審章章、節能章建筑平、立、剖，結結構平、立、剖剖、基礎平、立立、剖首規委單體審批通通知單：兩份報審表方案通知書總平面圖1/10000（蓋章章）單體1/100((蓋章)1/500單元放放大圖人防審批意見5市政管線綜合及四四源報裝5.1定義:市政管線綜合意指指使項目達到到七通一平的的熟地轉讓要要求或者開工工的要求,使住宅區內內的自來水、下下水、污水、天天然氣（煤氣氣）、熱力、電電信、電力等等區內管網與與市政主干網網相接駁。四源報裝意指按照照北京市政府府規定，接用用市政府主干干網的自來水水、污水、天天然氣、供熱熱等公用設施施應交納各項項集資費用，在在項目開工證證上取得上述述部門的蓋章章認可。5.2內容在項目談判初期的的市場調查中中，一個極為為重要的調查查就是市政摸摸底調查。公公司前期工作作人員要自此此開始，分階階段與市政部部門保持密切切接觸，對項項目所在地的的市政條件進進行調查。了了解本項目的的市政管網：：自來水、下下水、污水、天天然氣（煤氣氣）、熱力、電電信、電力等等主干網的位位置，道路的的交通組織方方式。這樣，有有利于公司在在市政規劃設設計中，做到到心中有數。在在與各市政主主管部門接洽洽中，爭取最最佳的供應方方案。5.3程序市政管線綜合申請市政規劃設計條件申請市政規劃設計條件需提供以下文件：：批準的項目規劃設設計方案地形圖工程項目說明書第一次市政協調會：安排市政解決方案第一次市政協調會：安排市政解決方案需提供以下文件：：計委立項批復；首首藝委（重要要項目）會議議紀要；小區總平面圖；主要經濟指標；項目地形圖；規劃方案；項目說明；說明：由公司委托托首規委市政政處約請供電電局、電話局局、熱力公司司、天然氣（煤煤氣）公司、自自來水公司、市市政工程監理理所、交通管管理局、規劃劃局市政處等等單位參加。請請求各市政配配套部門提出出關于項目的的供電、供熱熱、供水、排排污、燃氣、電電信、交通道道路等方案。對對會議討論結結果要行成會會議紀要，會會后分送各專專業公司。第二次市政協調會：進行市政管線綜合第二次市政協調會：進行市政管線綜合說明：會議由規劃劃局市政處或或首規委主持持。進行市政政管線配套綜綜合。對各專專業部門提出出的方案進行行研究，并確確定配套方案案，會議內容容寫進會議紀紀要，分送參參加會議各單單位。報審市政配套規劃方案報審市政配套規劃方案需提供以下文件：：計委立項批復；首首藝委（重要要項目）會議議紀要；小區總平面圖；主要經濟指標；項目地形圖；規劃方案；項目說明；按要求編制的方案案圖紙；簽過字的設計方案案；說明：規劃局接到到方案后，發發送各部門進進行會簽，并并報首規委審審查。委托市政工程設計委托市政工程設計需提供以下文件：：相關批文；地形圖；用地范圍圖；建筑總平面圖；市政用量等；說明：持以上文件件到各專業部部門辦理報裝裝手續，并交交納有關費用用。報裝后，委委托各專業部部門的設計單單位按方案進進行設計。設設計分為初步步設計和施工工圖設計。初初步設計完成成后，要經過過主管部門審審查和公司審審查，凡提出出修改意見的的，返回設計計單位修改，審審查通過后，即即可進行施工工圖設計。市政用量的報裝（見工程篇3.44.8）6取得國有土地使用用權證6.1定義意指通過農村集體體用地的征用用申請和報批批,和交納土地地出讓金，將將農村集體用用地轉為商品品住宅用地,,或將城鎮劃劃撥用國有土土地通過出讓讓、轉讓的法法律手續,將其轉化為為商品住宅用用地的過程。6.2集體土地征征用內容按照《中華人民共共和國土地管管理法》的有有關規定，任任何單位和個個人需要使用用土地的，必必須依法申請請使用國有土土地。國有土土地又分為兩兩類，一類是是原即屬國家家所有的土地地，一類是國國家征用的原原集體土地。另另外，涉及農農用地轉為建建設用地的，應應當辦理農用用地征用審批批手續。由于國家對農業用用地的嚴格限限制，開發企企業在利用農農業用地進行行房地產開發發時，要依據據北京市城市市發展總體規規劃，向市規規劃院提出咨咨詢，首先確確定地塊的開開發建設符合合總體規劃。在在此基礎上，委委托市規劃院院對項目做控控制性詳規設設計。控制性性詳規科研成成果出來后，要要報規劃院聯聯席會議通過過，取得聯席席會議紀要；；公司做為有限責任任公司，因無無上級主管部部門，可以用用公司的名義義或以合作方方鄉人民政府府共同申請上上報區人民政政府。取得區區人民政府同同意后，代區區人民政府擬擬文（《關于于……的請示》），并并以區人民政政府的名義上上報市人民政政府辦公廳。市人民政府辦公廳廳接文后，報報主管副市長長批示。依據據主管副市長長的批示，轉轉發有關市級級主管部門征征詢意見。征征詢意見返回回后，市政府府辦公廳主持持召開協調會會，在取得各各主管部門意意見之后，以以市政府的名名義擬文對區區人民政府的的請示，給予予答復；市計委、建委在項項目得到市人人民政府辦公公廳批復后，可可依據公司的的申報文件，進進行立項批復復；公司依據立項批復復文件，申請請選址文件，及及其它有關資資料，向市規規劃局、市房房地管理局申申請項目建設設用地，同時時取得擬征用用土地所在地地的區、縣房房地部門同意意；市規劃局提出建設設地點和面積積初步方案，連連同《建設用用地征詢意見見表》一并交交開發單位。市市房地局根據據初步方案，發發出《補償安安置方案書》；；公司持以上文件，向向擬用地所在在的區縣人民民政府、財貿貿、市政、文文教衛生、環環衛、房地局局、鄉政府、村村民委員會進進行調查摸底底，征求意見見。調查摸底底內容：人口口、勞動力、人人均占地、前前三年平均年年產值、糧田田、菜田、宅宅基地、轉居居數、轉工數數、超轉人口口數。征求意意見內容：土土地補償、單單位及個人拆拆遷、補償、取取得一致意見見后，填報兩兩表并簽署意意見；公司陪同規劃、房房地局人員勘勘察地形，確確定征地范圍圍；公司與被征地單位位簽定土地征征用初步協議議，連同兩表表，返回區房房地局審核，蓋蓋章后報市規規劃局；進行上述工作時，公公司要完成下下述表格的填填報：《住戶戶調查表》、《轉轉戶人口核實實登記表》、《農農轉工名單》、《農農轉工審批表表》、《農轉轉工定級表》、《發發放生活補助助費用調查表表》、《撤隊隊類別表》、《農農轉工工資待待遇生活補助助核定表》、《農農轉工人員工工資、生活補補貼名單》、《集集體財產表》；；市政府批準房地局局上報的征地地報告后，公公司到房地局局辦理用地批批準書，到規規劃局辦理建建設用地許可可證及撥地紅紅線圖、釘樁樁通知。而后后，公司持用用地許可證、紅紅線圖、釘樁樁通知去被征征地區、縣房房地局請求正正式安排處理理用地事宜；；組建聯合征地機構構，發出征地地通告。同時時，在市政府府批準征地之之日起，凍結結戶口，停止止戶口遷入，防防止私搭、亂亂建。公司憑規劃局開據據的《建筑用用地釘樁通知知書》委托測測繪處釘樁科科，進行土地地測量；公司與被征地單位位具體辦理征征地事宜。包包括：簽訂征征地協議書；；申請辦理轉轉工手續，經經公安局審批批后，辦理變變更手續；辦辦理勞動力轉轉工審批，進進行勞動力安安置；與民政政部門簽訂超超轉人員協議議，發放各項項補償；如有有墳地，發遷遷墳通告；交交納耕地占用用稅，菜田開開發基金等；；征地工作完成后，填填報《征地結結案表》，報報送區縣地政政管理部門，辦辦理結案。6.3集體用地的的征用程序：：委托測繪院出具委托測繪院出具1/500至1/2000的擬征地范圍的地形圖需提供文件：據立立項批復文件件向市規劃局申請選址，獲取規劃局提出的初步選址方案向市規劃局申請選址，獲取規劃局提出的初步選址方案需提供以下文件：：立項批復文件；地形圖；前往擬征地區縣政府房地局、規劃局、鄉政府、村委會調查摸底、征求意見，并與各單位簽署土地征用初步協議前往擬征地區縣政府房地局、規劃局、鄉政府、村委會調查摸底、征求意見，并與各單位簽署土地征用初步協議需提供以下文件：：《建設用地征詢意意見表》；市規劃局、房地局對建設用地要求及“兩表”中的意見進行審查蓋章，規劃局發出批準用地報告，市房地局為市政府代擬批準文稿、征地簡圖，報市政府審批；《補償安置方案書書》六聯單（從從土地管理市規劃局、房地局對建設用地要求及“兩表”中的意見進行審查蓋章，規劃局發出批準用地報告，市房地局為市政府代擬批準文稿、征地簡圖，報市政府審批；對擬拆遷用地的住戶，單位進行調查，統計轉居、轉工、超轉人員，并完成各項表格填報；對擬拆遷用地的住戶，單位進行調查，統計轉居、轉工、超轉人員，并完成各項表格填報；市政府根據房地局上報的文稿，和項目規劃方案，對征地項目進行審查，對征地涉及的問題，協商下列主管部門后，批準征地。市政府根據房地局上報的文稿，和項目規劃方案，對征地項目進行審查，對征地涉及的問題，協商下列主管部門后，批準征地。說明：市政府需協協商的主管部部門包括：首首規委、規劃劃局、計委、建建委、公安局局、教育局、勞勞動局、民政政局、農辦、市市政管委、房房管、財政、園園林、公用、供供電、區政府府等；到市房地局領取用地批準文件，到規劃局辦理建設用地許可證，征地紅線圖到市房地局領取用地批準文件，到規劃局辦理建設用地許可證，征地紅線圖委托測繪院釘樁委托測繪院釘樁需提供以下文件：：釘樁通知書；地形圖與被征用地的區縣房地局商談用地事宜與被征用地的區縣房地局商談用地事宜需提供以下文件：：市政府批準用地文文件；拆遷許可證；征地圖；與用地單位共同召開聯席會議，并辦理有關如下征地手續與用地單位共同召開聯席會議，并辦理有關如下征地手續持用地許可證、紅紅線圖到區縣縣規劃部門進進行紅線圖登登記；與被征地單位簽訂訂實征移交土土地協議書；；組建聯合征地機構構，發布征地地公告，凍結結戶口，停止止征地范圍內內的建設活動動，租賃活動動；進一步核實先期調調查，并將填填報的各種表表格名單報送送地政、公安安、勞動、統統計、銀行等等部門核實批批復；請區縣房地局進行行拆遷補償估估價；具體辦理轉非、轉轉工、轉超手手續。公安局局發出轉非戶戶口通知后，在在當地派出所所辦理轉戶；；持農轉工人人員登記表到到勞動局審批批，辦理轉工工；持用地批批準文件農轉轉居表冊，與與民政局簽訂訂協議，交納納費用，發放放領費證；辦理各種經濟補償償，安置補助助，交納耕地地征用稅、菜菜田基金等；；實施拆遷（見第八八節）6.4城鎮國有土土地使用權的的取得內容在北京可進行一級級房地產開發發的城鎮土地地有三種：危舊房改造建設用用地，開發地地塊上的權屬屬較為復雜。宗宗地上往往有有房地局權屬屬下的公房，私私人權屬下的的私有房屋，企企業、事業、行行政單位權屬屬下的土地；；國有企業、行政、事事業單位閑置置用地、擬改改變使用性質質的土地；城鎮區域內集體企企業閑置用地地、擬改變使使用性質的土土地；按照《中華人民共共和國房地產產管理法》的的規定，城鎮鎮國有土地使使用權的取得得渠道，分為為出讓，轉讓讓，和劃撥三三種方式。并并規定，出讓讓國有土地應應采取招標和和拍賣的方式式進行。通過過出讓取得國國有土地再轉轉讓時，應完完成一定的投投資量方可轉轉讓。實際運運作中房地產產公司只要與與該宗土地現現具有國有土土地使用權的的單位達成合合作協議，并并取得項目立立項批復文件件，即可辦理理土地出讓手手續。同時進進行地上物的的拆遷與居民民、單位的安安置、補償。如如果是舊區危危舊房改造項項目，可由具具有資質的房房地產公司，直直接向項目所所在區縣及市市危舊房改造造辦公室申請請開發任務。經經審查同意后后，由區、縣縣計委上報市市計委、市建建委辦理審批批手續，立項項后，即可辦辦理土地出讓讓手續及地上上物的拆遷補補償。6.5城鎮國有土土地取得程序序向房地局地政處提出用地申請向房地局地政處提出用地申請需提供以下文件：：用地申請表；立項批復文件；地塊平面圖；環境報告等；地政處擬定用地方案，選址、定點、定面積地政處擬定用地方案，選址、定點、定面積委托具有房地產評估資質的房地產評估事務所進行地價評估委托具有房地產評估資質的房地產評估事務所進行地價評估房地局局審會議通過后，報市政府審批房地局局審會議通過后，報市政府審批市政府審批后，地政處辦理用地通知書市政府審批后，地政處辦理用地通知書與地政處簽訂土地出讓合同與地政處簽訂土地出讓合同交納地價款交納地價款到指定區辦理國有土地使用權證到指定區辦理國有土地使用權證7拆遷安置及拆遷補補償7.1定義拆遷安置及拆遷補補償意指依照照政府有關拆拆遷法規將建建設用地上各各種地上物拆拆除及將地上上物的所有權權人,使用權人妥妥善安置的過過程.7.2內容拆遷安置及拆遷補補償的工作內內容從用地性性質分為：集體用地征用時各各項補償與安安置。國有土地出讓時的的安置與補償償。安置及補償工作內內容從具體對對象分為：對城鎮居民的補償償、安置；對農民的補償、安安置；對農業集體經濟組組織及國有企企事業單位或或城鎮集體企企業單位的補補償、安置。7.3拆遷安置的的工作程序拆遷前的前期準備工作對城鎮居民的補償償、安置拆遷前的前期準備工作包括：編制拆遷計劃、確確定拆遷方式式、籌措安置置用房、進行行文圖準備、核核定拆遷范圍圍。準備以下資料：批準用地的文號、地地點、征地面面積、用途、拆拆遷安置的步步驟及措施；；設計平面圖、施工工平面圖、開開竣工期限、市市政管道路線線圖及有關計計劃；建設用地內的詳細細現狀資料。如如居民戶數、人人口數、舊房房數、建筑面面積、使用面面積、臨建面面積及地上其其他附著物。安置計劃；臨時周轉措施。周周轉理由、方方式、地點。周周轉地的商業業服務配套，文文教衛生配套套情況。要填填寫拆遷《居居民臨時周轉轉申請表》報報當地房地局局；提供用地批準文件件、用地許可可證、批地紅紅線圖、地形形圖、規劃平平面圖填報《凍結戶口明細表》，由房地局簽發《凍結戶口通知》填報《凍結戶口明細表》，由房地局簽發《凍結戶口通知》說明：憑《建設用地規劃劃許可證》，去去房地局領取取《凍結戶口口明細表》，并并持《抄錄函函》到當地派派出所抄錄戶戶口卡，填報報《凍結戶口口明細表》。經經審批后，與與房地局簽發發的《凍結戶戶口通知》一一并送到區公公安局，通知知派出所執行行。取得當地房管部門、派出所配合，入戶摸底調查戶口凍結后，通知知區縣房地局局、規劃部門門停止房屋買買賣、租賃、抵抵押，停止審審批新建、擴擴建工程，及及修改繕計劃劃。取得當地房管部門、派出所配合，入戶摸底調查調查內容包括：家庭成員情況；房屋產權歸屬；房屋情況（間數、方方向、面積、房房屋結構、裝裝修情況、新新舊程度）；；由區房地局指定房地評估事務所對房屋進行評估，提出項目所在地的房屋重置價格及房屋補償價格。由區房地局指定房地評估事務所對房屋進行評估，提出項目所在地的房屋重置價格及房屋補償價格。根據《北京市拆遷管理方法》，制定并上報安置方案，報區房地局審批根據《北京市拆遷管理方法》，制定并上報安置方案，報區房地局審批向市房地局申辦拆遷許可證向市房地局申辦拆遷許可證需提供以下文件：：建設用地批準書；；用地許可證；拆遷計劃；規劃圖；地形圖；建設項目所在區縣縣建委提出拆拆遷申請；說明：經審查合格格后，由區縣縣房地局發拆拆遷許可證；；準備拆遷用人力、車輛如果委托拆遷，此此項工作可由由拆遷資質單單位進行。準備拆遷用人力、車輛說明：如委托拆遷遷，此項工作作由拆遷資質質單位進行。以政府名義發布拆遷公告，召開拆遷動員會以政府名義發布拆遷公告，召開拆遷動員會說明：在做完全部部準備工作后后，成立專門門拆遷機構，即即以區縣政府府名義發出拆拆遷公告，并并召開動員會會。成立拆遷小組，下戶動員拆遷成立拆遷小組，下戶動員拆遷簽訂拆遷協議書、補償協議書，提供搬家補償費用簽訂拆遷協議書、補償協議書，提供搬家補償費用說明：拆遷搬空戶，清運運渣土。認真處理釘子戶，必