第65頁(yè)共65頁(yè)招商工作方案書(shū)范文招商工作方案書(shū)范文。目錄前言第一局部商業(yè)定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)二、工程總體定位三、工程的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四章商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、金潤(rùn)物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二局部招商策略第一章招商總策略第二章招商階段設(shè)置第三章招商工作方案表前言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活潑著——高回報(bào)刺激著巨資開(kāi)發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的困難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析^p大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合工程本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的降臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的場(chǎng)面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。工程要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的根底上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。第一局部工程定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)本工程不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)工程，因此在對(duì)它進(jìn)展評(píng)介和探究其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｇ捌趫?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查根底上，深化研究了南昌市的商業(yè)開(kāi)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)mall”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出可供參考的選擇。沒(méi)有可以充分表達(dá)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)mall”的市場(chǎng)定位同樣無(wú)法全面表達(dá)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的局部?jī)?nèi)容進(jìn)展了深度分析^p。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為防止正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本工程在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本工程自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的根底上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、工程的總體定位本工程立足于效勞周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、工程的功能定位1、功能組合〔1〕展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過(guò)動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本工程的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表如今：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利〔吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)〕；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)〔有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨〕；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)〔通過(guò)展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本工程，表達(dá)本工程的中檔商品交易中心的定位〕；銷售形式以開(kāi)架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境〔良好的購(gòu)物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境〕對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需到達(dá)展示功能要求〔設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)形式、類似街面專賣店〕；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)展客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理〔mis系統(tǒng)〕-預(yù)留管線。〔2〕會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)效勞功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是進(jìn)步本案的檔次和程度；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家參謀組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定根底；有方案、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列……動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和；有目的、有方案地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，進(jìn)步經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，開(kāi)展其技能，開(kāi)發(fā)其潛力，變得更有才干；〔3〕零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，可以帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購(gòu)客戶，它走的是一種cc的批零兼售的倉(cāng)儲(chǔ)式超市功能。或者引入專業(yè)商店的品牌商家，如國(guó)美、蘇寧等電器經(jīng)銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國(guó)的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。將行業(yè)的巨無(wú)霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營(yíng)店，可以會(huì)聚消費(fèi)人流，增加本工程的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加工程的成功率。〔4〕休閑娛樂(lè)功能本案的經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營(yíng)群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂(lè)功能存在著宏大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂(lè)設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘完畢，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒(méi)有較高檔次的休閑娛樂(lè)設(shè)施和場(chǎng)所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂(lè)設(shè)施，可以填補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮仔趨^(qū)，以滿足本工程經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂(lè)的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的工程，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑工程；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂(lè)、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。〔5〕倉(cāng)儲(chǔ)物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)mall，倉(cāng)儲(chǔ)物流功能是重要組成局部。不僅為本案的經(jīng)營(yíng)商家效勞，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤(rùn)天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；倉(cāng)儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉(cāng)儲(chǔ)效勞區(qū)兩種方式；對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝形式；整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流效勞可以委托第三方物流公司進(jìn)展經(jīng)營(yíng)，引入倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)形式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；主要的功能有倉(cāng)位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送效勞、驗(yàn)收貨物、車庫(kù)、租車。〔6〕信息效勞功能信息效勞功能區(qū)主要是搜集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目的，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析^p和搜集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體〔雜志、報(bào)〕、inter網(wǎng)絡(luò)。委托高校或研究所，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析^p市場(chǎng)前景；有組織的搜集，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)男冢粍?chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)效勞，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)效勞，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)效勞，進(jìn)步市場(chǎng)的整體形象程度；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完好的廣告方案，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；借inter網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。〔7〕商務(wù)辦公效勞功能區(qū)由于本案的主要目的客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加本錢，商務(wù)功能效勞區(qū)就是代理商務(wù)效勞。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金才能有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)可以提供一個(gè)完善商務(wù)效勞的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒(méi)有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)效勞；會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議使用；俱樂(lè)部：中小企業(yè)家的樂(lè)園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和效勞；電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)〔打字、復(fù)印、、裝幀等〕，但必須定價(jià)效勞，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)本錢；各種咨詢效勞，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)者的某些缺乏；秘書(shū)效勞：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，、網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)記錄效勞，會(huì)談?dòng)涗浀龋焕碡?cái)效勞：是代理財(cái)務(wù)管理〔記帳、憑證、報(bào)表〕，真正理解經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算效勞：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的平安性和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)效勞業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套效勞，與鋪位交易形成互動(dòng)。〔8〕管理功能管理是保證交易的正常化的根本保障組織由政府有關(guān)部門、開(kāi)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)管理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)視產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問(wèn)題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介效勞組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。〔9〕公共設(shè)施、環(huán)境效勞區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)可以正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接表達(dá)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購(gòu)物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、明晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的根底上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合形式門類配置標(biāo)準(zhǔn)門類權(quán)重比例門類細(xì)分根底門類食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等煙酒類煙、酒、飲料等服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等開(kāi)展型門類家居類35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精巧工藝品、花卉等電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂(lè)器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類休閑用品10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚(yú)器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等影象圖書(shū)各類圖書(shū)、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本工程的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套效勞構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套效勞功能于一體的大型展示交易中心。F132.三、商業(yè)案名定位為降低工程風(fēng)險(xiǎn)，本工程的商業(yè)案名定位為：江西國(guó)際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、效勞功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)城市形象、個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還是城市整體價(jià)值的集中表達(dá)。四、管理功能定位商業(yè)籌劃的結(jié)果是籌劃了一個(gè)案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。商業(yè)籌劃的核心表達(dá)在籌劃工程的長(zhǎng)期繁榮，所以功能定位至關(guān)重要。中國(guó)物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的缺乏。首先，從興旺國(guó)家來(lái)看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供給鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是根據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的本錢提供客戶需要的物流管理和效勞。而如今，我國(guó)多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)根底上開(kāi)展而來(lái)的，企業(yè)效勞內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉(cāng)儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)可以做到提供綜合性的物流效勞，現(xiàn)代物流效勞的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國(guó)的物流企業(yè)，無(wú)論是物流效勞的硬件還是軟件與高效率低本錢的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息搜集、加工、處理、運(yùn)用才能、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌籌劃和精細(xì)化組織與管理才能都明顯缺乏。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的開(kāi)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性開(kāi)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)絡(luò)越來(lái)越嚴(yán)密。但是，我國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各局部分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)展管理。根據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)展政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，阻礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步開(kāi)展。1、現(xiàn)有管理格局洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原來(lái)的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原因是其物流市場(chǎng)散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。詳細(xì)表如今：鴻順德2、金潤(rùn)物流中心的管理功能定位金潤(rùn)物流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉(cāng)儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷、效勞等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的同時(shí)創(chuàng)始了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤(rùn)物流中心的管理還突出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原來(lái)任其搶生意到對(duì)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主施行任務(wù)提供，依托統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照的金潤(rùn)物流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資并提升為具有現(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的場(chǎng)面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面，以確保最終的價(jià)值最大化目的的實(shí)現(xiàn)。3、金潤(rùn)物流中心現(xiàn)代化的管理體系4、矩陣式管理架構(gòu)詮釋矩陣式管理構(gòu)造是指：按職能劃分的部門與按產(chǎn)品、效勞或工程工程劃分的部門結(jié)合起來(lái)的組織形式，每個(gè)成員均要在“條”和“塊”兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。這種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核算，進(jìn)步了決策質(zhì)量。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位商業(yè)要成功，經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)形式，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，我司在對(duì)本工程的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)的論證之上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。1.主題物流定位本工程處于洪城板塊的洪城大市場(chǎng)的正南面，且有承接洪城大市場(chǎng)及周邊五大市場(chǎng)宏大人流和商機(jī)的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)物流而言，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)輻射力。無(wú)論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。前在中國(guó)西部、中部乃至東部沿海蓬勃開(kāi)展的現(xiàn)代物流建立，根本停留在“大流通、大商貿(mào)、大物流”的初級(jí)認(rèn)識(shí)階段，這種不具備任何主題、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對(duì)物流的投資認(rèn)識(shí)，這也正是國(guó)內(nèi)物流建立之所以“雷聲大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。主題物流在現(xiàn)代物流根底上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品采購(gòu)物流、消費(fèi)物流、銷售物流、配送物流、回收物流全過(guò)程。2.經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位金潤(rùn)物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧組成,真正實(shí)如今一個(gè)單一的物流主題下進(jìn)展多元化經(jīng)營(yíng),最大限度地延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)間，提升了消費(fèi)的比率與金額。、定位指標(biāo)表主題理念定位現(xiàn)代商業(yè)生活形象定位商業(yè)航母；新城標(biāo)；新引擎功能定位批零市場(chǎng)功能區(qū)門類定位定位根底性門類35%食品煙酒信息效勞區(qū)服裝開(kāi)展性門類35%家居電器玩具、文具展示交易中心娛樂(lè)休閑區(qū)潛質(zhì)性門類10%休閑用品酒店影象圖書(shū)大綜傳統(tǒng)門類17%日用小百貨倉(cāng)儲(chǔ)配送特殊門類3%土特產(chǎn)貨運(yùn)效勞區(qū)古玩管理及商務(wù)辦公區(qū)目的客戶批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、輔助商業(yè)、配套效勞價(jià)格定位3.定位規(guī)劃1)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城定位前提在前期市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)對(duì)“xx大”的關(guān)注，我們注意到“三農(nóng)”問(wèn)題在中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。江西是農(nóng)業(yè)大省，糧農(nóng)產(chǎn)品收入占農(nóng)民收入的29％，所以三農(nóng)問(wèn)題尤顯突出。南昌市是江西省唯一一個(gè)核心城市，南昌在解決“三農(nóng)”問(wèn)題方面的態(tài)度直接影響著江西三農(nóng)改革的方向。在地理位置上，江西省銜接中國(guó)兩大“都市經(jīng)濟(jì)圈”〔長(zhǎng)三角、珠三角〕，如何幫助、引導(dǎo)江西的優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入以上述兩個(gè)地區(qū)為代表的興旺地區(qū)市場(chǎng)，進(jìn)而擴(kuò)展到國(guó)際市場(chǎng)，進(jìn)步農(nóng)民依賴農(nóng)產(chǎn)品銷售的直接收入；降低市場(chǎng)門檻，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)入到商貿(mào)流通領(lǐng)域，改變以往農(nóng)民出力、商家賺錢的傳統(tǒng)市場(chǎng)形式；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品流通組織，不斷拓寬農(nóng)民的增收渠道；運(yùn)用信息技術(shù)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)展和扶持一批現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通組織，降低糧農(nóng)產(chǎn)品流通本錢，都是南昌市今天不得不面對(duì)的事情。隨著中國(guó)政府對(duì)農(nóng)村科技開(kāi)展的強(qiáng)力推動(dòng)，今天的中國(guó)農(nóng)業(yè)已經(jīng)接近耕種“工業(yè)化”，解放農(nóng)村，引到一局部農(nóng)民剩余勞動(dòng)力“下崗”，通過(guò)有效地扶持引導(dǎo)，依靠他們對(duì)自身產(chǎn)品的熟知度進(jìn)步產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)獲取更大的市場(chǎng)回報(bào)，也是三農(nóng)改革的思路之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)正在逐步成為江西經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的“助推器”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)集商品展示、交易和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作等功能為一體，并具備信息咨詢、投資中小企業(yè)融資和商務(wù)效勞等配套功能，在貿(mào)易往來(lái)、技術(shù)交流、信息溝通、經(jīng)濟(jì)合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作用，其1:10的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)讓會(huì)展經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扮演著越來(lái)越重要的角色。金潤(rùn)物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比別人高一個(gè)層次，這就需要我們的定位根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來(lái)嚴(yán)密地聯(lián)絡(luò)政治形式，使定位別具一格卻又具有可操作性。定位規(guī)劃由此我司在對(duì)本工程的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依托糧農(nóng)產(chǎn)品主題物流，進(jìn)步江西農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可借此加大政府對(duì)本工程的支持度，將本工程提升到一個(gè)高度。亟待解決的“三農(nóng)問(wèn)題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都為本工程開(kāi)發(fā)提供了定位根據(jù)，我司站在籌劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心城市的地位與作用，經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，打造江西糧農(nóng)的商貿(mào)航母“中國(guó)〔江西〕糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城”糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會(huì)展、交易、物流、信息、效勞功能于一體，其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地方土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、消費(fèi)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引入了消費(fèi)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資兩項(xiàng)交易主體。依靠先進(jìn)的管理理念，通過(guò)博覽城營(yíng)運(yùn)中心、信息中心和營(yíng)銷中心的功能設(shè)置，改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重落后、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境惡劣、交易行為不標(biāo)準(zhǔn)以及產(chǎn)品整合才能差的落后市場(chǎng)形式。效果預(yù)測(cè)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城是緊扣“三農(nóng)”問(wèn)題，因此，政府無(wú)論是在關(guān)注上還是在支持度上都會(huì)有所側(cè)重。而且只要宣傳到位的話，市場(chǎng)引爆的威力還是挺大的。只要管理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城的經(jīng)營(yíng)及開(kāi)展的具有很大的潛力。2)制造業(yè)主題定位前提糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城由于與政策的聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密，一方面在政策上可能獲得優(yōu)惠，但另一方面的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，所以，我司尋找另一條同樣是具有市場(chǎng)力，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的定位。定位規(guī)劃提出制造業(yè)為后補(bǔ)定位。江西制造業(yè)產(chǎn)品博覽城效果預(yù)測(cè)第二局部招商策略第一章招商策略一、策略延續(xù)“贏了再打”的策略不僅是金潤(rùn)物流中心整個(gè)工程的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié)之中。在招商策略之中，每一個(gè)步驟的展開(kāi)也是遵循著“贏了再打”的策略，在前一個(gè)步驟“贏了”的前提下，執(zhí)行下一個(gè)步驟。二、招商策略1、敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦全國(guó)性高檔次的或是座談，〔論題可以類似為：中國(guó)物流市場(chǎng)各何處去？新經(jīng)濟(jì)下中國(guó)特色物流中心的建立、南昌物流的特點(diǎn)及根底等〕，邀請(qǐng)官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的權(quán)威人士。媒體報(bào)道緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì)；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大或是座談的影響。2、圍魏求趙本地媒體與全國(guó)性媒體結(jié)合進(jìn)展。跳出南昌狹隘的圈子，對(duì)全國(guó)各地的物流及對(duì)與本工程相關(guān)的商業(yè)經(jīng)歷和總結(jié)進(jìn)展相關(guān)報(bào)道，到達(dá)以全國(guó)的“眾星”襯托出本工程這個(gè)“月”之效。3、做一個(gè)樣板市場(chǎng)不管是現(xiàn)代物流也好，主題物流也罷，經(jīng)營(yíng)者和投資商是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)工程不同于住宅工程的一個(gè)重要特征。在香江和鴻順德以單一、明確的利益點(diǎn)切入市場(chǎng)，這種定位目的準(zhǔn)確，命中率高，在細(xì)分市場(chǎng)上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個(gè)利益點(diǎn)，而將工程定位于一處狹小的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì)后期開(kāi)發(fā)不是很有利。金潤(rùn)物流中心工程要真正做成一個(gè)物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必須立足于南昌這個(gè)大的環(huán)境中，通過(guò)南昌來(lái)襯托本工程，通過(guò)南昌的開(kāi)展來(lái)襯托出本工程的前景。因此在招商過(guò)程中不能單純地宣傳本工程的特點(diǎn)。通過(guò)對(duì)南昌市場(chǎng)進(jìn)展考察及對(duì)全國(guó)相關(guān)市場(chǎng)的研究后，我司提出將南昌做成一個(gè)“樣板市場(chǎng)”的招商策略，一方面為金潤(rùn)物流中心在全國(guó)市場(chǎng)的推廣做一次預(yù)演與探究、測(cè)試方案，并積累各方面的經(jīng)歷；另一方面，打破南昌，便可以“樣板市場(chǎng)”吸引全國(guó)各地的經(jīng)銷商，爭(zhēng)取通路的全力支持。4、完善的商業(yè)方案書(shū)完善的商業(yè)方案書(shū)對(duì)招商起到事半功備之效。第二章招商階段設(shè)置一、階段設(shè)置表二、補(bǔ)充說(shuō)明前期招商主要是對(duì)主題產(chǎn)業(yè)〔如主力店、專業(yè)市場(chǎng)〕及地區(qū)級(jí)的交易招商，對(duì)廣告、物業(yè)及經(jīng)營(yíng)公司采取招標(biāo)形式。本工程的招商特點(diǎn)是前期招商、招標(biāo)和公開(kāi)招商同時(shí)進(jìn)展，到一定階段后，進(jìn)展調(diào)整整合，假如此時(shí)的結(jié)果沒(méi)有到達(dá)目的，那么補(bǔ)充主題物流招商；假如到達(dá)預(yù)期目的，那么進(jìn)展公開(kāi)招商的散戶招商階段。第三章招商工作方案表工作內(nèi)容XX年XX年XX年4567891011121234567891011121234一期前期招商招標(biāo)公開(kāi)招商正式招商〔或主題物流招商〕二期前期招商招標(biāo)正式招商〔或主題物流招商〕正式招商三期前期招商招標(biāo)公開(kāi)招商正式招商〔或主題物流招商〕f132.更多工作方案編輯推薦廣告招商工作方案書(shū)一、五江廣場(chǎng)簡(jiǎn)介1、廣場(chǎng)地址：漣市主干道交通中段，2、廣場(chǎng)功能：擬定為商住綜合大樓，3、廣場(chǎng)具備的條件：廣場(chǎng)建筑面積16000平方米，是漣市重點(diǎn)工程工程，也是交通路上的標(biāo)志性建筑，在人民路東南側(cè)建立的一幢高層(A座16層，B座12層)的綜合樓，北退解放路紅線10米，東退地界6米，西距高層營(yíng)住樓16米，該樓為全框架構(gòu)造東西，東西總長(zhǎng)49054米，南北進(jìn)深63.24米，地下室為停車場(chǎng)及設(shè)備間，一至四層為營(yíng)業(yè)，建筑面積11937016平方米，A座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端，東西長(zhǎng)49054米，南北進(jìn)深19044米，高4809米，建筑面積11533066平方米;B座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端，東西長(zhǎng)4905米，南北進(jìn)深12064米，高40.6米，住宅建筑面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上局部為牙白色面磚配以黃色，蘭色外干墻漆。我公司將臨街負(fù)一層、一層、二層、三層、四層對(duì)外招租，(每層2000平方米—3000平方米)。每層貨載KG，擬定商場(chǎng)配置扶梯6部、觀光電梯1部、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)停車位約3000平方米等設(shè)施。三、投資前景分析^p1、廣場(chǎng)的位置：五江廣場(chǎng)雄居主干道交通路東段，道路寬闊，交通便利，西北接駁火車站和各大商場(chǎng)的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閑、娛樂(lè)、經(jīng)濟(jì)，一觸即發(fā)，適逢市規(guī)劃向東南開(kāi)展，預(yù)計(jì)在不短時(shí)間內(nèi)，這里將代替僅一街之隔的商業(yè)繁華的平原大道，此處尚未有一家有規(guī)模的商場(chǎng)，但周邊的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯(lián)超市、美容美發(fā)，小型步行街、小吃類等。沿盛潤(rùn)廣場(chǎng)商住樓往東，大片的住宅樓正在建立之中，此處多為高級(jí)住宅區(qū)，應(yīng)有很好的開(kāi)展前景。2、廣場(chǎng)的周邊環(huán)境：五江廣場(chǎng)座落于商業(yè)、文化、行政、簇?fù)淼姆比A地段，商業(yè)氣氛異常濃重，周邊財(cái)政局、市委、市政府，眾多行政機(jī)關(guān)單位云集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達(dá)花園、富達(dá)大酒店等均屬于高檔社區(qū)不勝枚舉，這里文化氣氛良好，居民消費(fèi)檔次高，生活品味高，是漣市最合適做社區(qū)購(gòu)物中心的地段，另外醫(yī)院、學(xué)校、銀行、證券公司遙相照應(yīng)，道路寬闊，出行方便，可以吸引四區(qū)八縣的消費(fèi)群體，是居家經(jīng)商的理想之地，也是有實(shí)力、有先進(jìn)管理程度的商家擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、打造旺鋪的黃金寶地，五江廣場(chǎng)的原址被稱為“龜背仙地”集天時(shí)、地利、人和為一體，是商家云集的風(fēng)水寶地，可望在不久的將來(lái)，五江廣場(chǎng)必將成為決定全域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的新的商業(yè)中心。3、五江廣場(chǎng)裝飾經(jīng)營(yíng)配套情況：五江廣場(chǎng)是有著A級(jí)資質(zhì)證書(shū)的中國(guó)建立技術(shù)集團(tuán)設(shè)計(jì)而成，以歐式風(fēng)格為主體，創(chuàng)造出一種個(gè)性化、色彩很強(qiáng)的一種建筑風(fēng)格，表達(dá)出現(xiàn)代生活的快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和前衛(wèi)，大廈的商場(chǎng)局部全部由玻璃幕墻加以深駝色大理石石材而成，顯示出大廈的莊重、沉穩(wěn)，塔樓是橫向窗配以高級(jí)象牙色外墻涂料組成，表達(dá)大廈優(yōu)雅、高貴、莊重的特點(diǎn)。個(gè)人招商工作方案書(shū)范文前言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活潑著——高回報(bào)刺激著巨資開(kāi)發(fā);而經(jīng)營(yíng)的困難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析^p大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合工程本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的降臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的場(chǎng)面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。工程要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶;而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的根底上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。·市場(chǎng)工作方案書(shū)·教學(xué)工作方案書(shū)·會(huì)計(jì)工作方案書(shū)·招商工作方案書(shū)·服裝店工作方案書(shū)·工程方案書(shū)·企業(yè)方案書(shū)·培訓(xùn)方案書(shū)·創(chuàng)業(yè)方案書(shū)模板第一局部工程定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)本工程不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)工程，因此在對(duì)它進(jìn)展評(píng)介和探究其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｇ捌趫?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查根底上，深化研究了南昌市的商業(yè)開(kāi)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒(méi)有可以充分表達(dá)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)定位同樣無(wú)法全面表達(dá)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的局部?jī)?nèi)容進(jìn)展了深度分析^p。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為防止正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本工程在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本工程自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的根底上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、工程的總體定位本工程立足于效勞周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、工程的功能定位1、功能組合(1)展示、交易功能區(qū)招商工作方案書(shū)范文2023招商工作方案書(shū)范文目錄前言第一局部商業(yè)定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)二、工程總體定位三、工程的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四章商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、金潤(rùn)物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二局部招商策略第一章招商總策略第二章招商階段設(shè)置第三章招商工作方案表前言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活潑著——高回報(bào)刺激著巨資開(kāi)發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的困難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析^p大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合工程本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的降臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的場(chǎng)面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。工程要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的根底上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。第一局部工程定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)本工程不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)工程，因此在對(duì)它進(jìn)展評(píng)介和探究其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｇ捌趫?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查根底上，深化研究了南昌市的商業(yè)開(kāi)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)mall”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒(méi)有可以充分表達(dá)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)mall”的市場(chǎng)定位同樣無(wú)法全面表達(dá)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的局部?jī)?nèi)容進(jìn)展了深度分析^p。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為防止正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本工程在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本工程自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的根底上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、工程的總體定位本工程立足于效勞周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、工程的功能定位1、功能組合〔1〕展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過(guò)動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本工程的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表如今：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利〔吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)〕；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)〔有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨〕；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)〔通過(guò)展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本工程，表達(dá)本工程的中檔商品交易中心的定位〕；銷售形式以開(kāi)架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境〔良好的購(gòu)物環(huán)境有利于吸引品牌或企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境〕對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需到達(dá)展示功能要求〔設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)形式、類似街面專賣店〕；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)展客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理〔mis系統(tǒng)〕-預(yù)留管線。〔2〕會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)效勞功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是進(jìn)步本案的檔次和程度；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定的專家參謀組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定根底；有方案、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列……動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；有目的、有方案地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，進(jìn)步經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，開(kāi)展其技能，開(kāi)發(fā)其潛力，變得更有才干；〔3〕零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，可以帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購(gòu)客戶，它走的是一種c倉(cāng)儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉(cāng)儲(chǔ)效勞區(qū)兩種方式；對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝形式；整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流效勞可以委托第三方物流公司進(jìn)展經(jīng)營(yíng)，引入倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)形式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；主要的功能有倉(cāng)位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送效勞、驗(yàn)收貨物、車庫(kù)、租車。〔6〕信息效勞功能信息效勞功能區(qū)主要是搜集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目的，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析^p和搜集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體〔雜志、報(bào)〕、inter網(wǎng)絡(luò)。委托高校或研究所，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析^p市場(chǎng)前景；有組織的搜集，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)男冢粍?chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)效勞，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)效勞，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)效勞，進(jìn)步市場(chǎng)的整體形象程度；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完好的廣告方案，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；借inter網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。〔7〕商務(wù)辦公效勞功能區(qū)由于本案的主要目的客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加本錢，商務(wù)功能效勞區(qū)就是代理商務(wù)效勞。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金才能有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)可以提供一個(gè)完善商務(wù)效勞的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒(méi)有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)效勞；會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議使用；俱樂(lè)部：中小企業(yè)家的樂(lè)園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和效勞；電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)〔打字、復(fù)印、、裝幀等〕，但必須定價(jià)效勞，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)本錢；各種咨詢效勞，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)者的某些缺乏；秘書(shū)效勞：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，、網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)記錄效勞，會(huì)談?dòng)涗浀龋焕碡?cái)效勞：是代理財(cái)務(wù)管理〔記帳、憑證、報(bào)表〕，真正理解經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算效勞：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的平安性和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)效勞業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套效勞，與鋪位交易形成互動(dòng)。〔8〕管理功能管理是保證交易的正常化的根本保障組織由政府有關(guān)部門、開(kāi)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)管理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)視產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問(wèn)題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介效勞組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。〔9〕公共設(shè)施、環(huán)境效勞區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)可以正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接表達(dá)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購(gòu)物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、明晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的根底上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合形式門類配置標(biāo)準(zhǔn)門類權(quán)重比例門類細(xì)分根底門類食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等煙酒類煙、酒、飲料等服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等開(kāi)展型門類家居類35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精巧工藝品、花卉等電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂(lè)器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類休閑用品10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚(yú)器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等影象圖書(shū)各類圖書(shū)、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本工程的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套效勞構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套效勞功能于一體的大型展示交易中心。三、商業(yè)案名定位為降低工程風(fēng)險(xiǎn)，本工程的商業(yè)案名定位為：江西國(guó)際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、效勞功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)城市形象、個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還是城市整體價(jià)值的集中表達(dá)。四、管理功能定位商業(yè)籌劃的結(jié)果是籌劃了一個(gè)案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。商業(yè)籌劃的核心表達(dá)在籌劃工程的長(zhǎng)期繁榮，所以功能定位至關(guān)重要。中國(guó)物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的缺乏。首先，從興旺國(guó)家來(lái)看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供給鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是根據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的本錢提供客戶需要的物流管理和效勞。而如今，我國(guó)多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)根底上開(kāi)展而來(lái)的，企業(yè)效勞內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉(cāng)儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)可以做到提供綜合性的物流效勞，現(xiàn)代物流效勞的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國(guó)的物流企業(yè)，無(wú)論是物流效勞的硬件還是軟件與高效率低本錢的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息搜集、加工、處理、運(yùn)用才能、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌籌劃和精細(xì)化組織與管理才能都明顯缺乏。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的開(kāi)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性開(kāi)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)絡(luò)越來(lái)越嚴(yán)密。但是，我國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各局部分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)展管理。根據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)展政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，阻礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步開(kāi)展。1、現(xiàn)有管理格局洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原來(lái)的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原因是其物流市場(chǎng)散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。詳細(xì)表如今：鴻順德2、金潤(rùn)物流中心的管理功能定位金潤(rùn)物流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉(cāng)儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷、效勞等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的同時(shí)創(chuàng)始了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤(rùn)物流中心的管理還突出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原來(lái)任其搶生意到對(duì)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主施行任務(wù)提供，依托統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照的金潤(rùn)物流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資并提升為具有現(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的場(chǎng)面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面，以確保最終的價(jià)值化目的的實(shí)現(xiàn)。3、金潤(rùn)物流中心現(xiàn)代化的管理體系4、矩陣式管理架構(gòu)詮釋矩陣式管理構(gòu)造是指：按職能劃分的部門與按產(chǎn)品、效勞或工程工程劃分的部門結(jié)合起來(lái)的組織形式，每個(gè)成員均要在“條”和“塊”兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。這種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核算，進(jìn)步了決策質(zhì)量。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位商業(yè)要成功，經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)形式，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，我司在對(duì)本工程的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)的論證之上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。1.主題物流定位本工程處于洪城板塊的洪城大市場(chǎng)的正南面，且有承接洪城大市場(chǎng)及周邊五大市場(chǎng)宏大人流和商機(jī)的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)物流而言，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)輻射力。無(wú)論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。前在中國(guó)西部、中部乃至東部沿海蓬勃開(kāi)展的現(xiàn)代物流建立，根本停留在“大流通、大商貿(mào)、大物流”的初級(jí)認(rèn)識(shí)階段，這種不具備任何主題、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對(duì)物流的投資認(rèn)識(shí)，這也正是國(guó)內(nèi)物流建立之所以“雷聲大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。主題物流在現(xiàn)代物流根底上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品采購(gòu)物流、消費(fèi)物流、銷售物流、配送物流、回收物流全過(guò)程。2.經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位金潤(rùn)物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧組成,真正實(shí)如今一個(gè)單一的物流主題下進(jìn)展多元化經(jīng)營(yíng),限度地延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)間，提升了消費(fèi)的比率與金額。、定位指標(biāo)表主題理念定位現(xiàn)代商業(yè)生活形象定位商業(yè)航母；新城標(biāo)；新引擎功能定位批零市場(chǎng)功能區(qū)門類定位定位根底性門類35%食品煙酒信息效勞區(qū)服裝開(kāi)展性門類35%家居電器玩具、文具展示交易中心娛樂(lè)休閑區(qū)潛質(zhì)性門類10%休閑用品酒店影象圖書(shū)大綜傳統(tǒng)門類17%日用小百貨倉(cāng)儲(chǔ)配送特殊門類3%土特產(chǎn)貨運(yùn)效勞區(qū)古玩管理及商務(wù)辦公區(qū)目的客戶批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、輔助商業(yè)、配套效勞價(jià)格定位3.定位規(guī)劃1)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城定位前提在前期市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)對(duì)“xx大”的關(guān)注，我們注意到“三農(nóng)”問(wèn)題在中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。江西是農(nóng)業(yè)大省，糧農(nóng)產(chǎn)品收入占農(nóng)民收入的29％，所以三農(nóng)問(wèn)題尤顯突出。南昌市是江西省一個(gè)核心城市，南昌在解決“三農(nóng)”問(wèn)題方面的態(tài)度直接影響著江西三農(nóng)改革的方向。在地理位置上，江西省銜接中國(guó)兩大“都市經(jīng)濟(jì)圈”〔長(zhǎng)三角、珠三角〕，如何幫助、引導(dǎo)江西的優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入以上述兩個(gè)地區(qū)為代表的興旺地區(qū)市場(chǎng)，進(jìn)而擴(kuò)展到國(guó)際市場(chǎng)，進(jìn)步農(nóng)民依賴農(nóng)產(chǎn)品銷售的直接收入；降低市場(chǎng)門檻，引導(dǎo)更多農(nóng)民進(jìn)入到商貿(mào)流通領(lǐng)域，改變以往農(nóng)民出力、商家賺錢的傳統(tǒng)市場(chǎng)形式；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品流通組織，不斷拓寬農(nóng)民的增收渠道；運(yùn)用信息技術(shù)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)展和扶持一批現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通組織，降低糧農(nóng)產(chǎn)品流通本錢，都是南昌市今天不得不面對(duì)的事情。隨著中國(guó)政府對(duì)農(nóng)村科技開(kāi)展的強(qiáng)力推動(dòng)，今天的中國(guó)農(nóng)業(yè)已經(jīng)接近耕種“工業(yè)化”，解放農(nóng)村，引到一局部農(nóng)民剩余勞動(dòng)力“下崗”，通過(guò)有效地扶持引導(dǎo)，依靠他們對(duì)自身產(chǎn)品的熟知度進(jìn)步產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)獲取更大的市場(chǎng)回報(bào)，也是三農(nóng)改革的思路之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)正在逐步成為江西經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的“助推器”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)集商品展示、交易和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作等功能為一體，并具備信息咨詢、投資中小企業(yè)融資和商務(wù)效勞等配套功能，在貿(mào)易往來(lái)、技術(shù)交流、信息溝通、經(jīng)濟(jì)合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作用，其1:10的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)讓會(huì)展經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扮演著越來(lái)越重要的角色。金潤(rùn)物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比別人高一個(gè)層次，這就需要我們的定位根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來(lái)嚴(yán)密地聯(lián)絡(luò)政治形式，使定位別具一格卻又具有可操作性。定位規(guī)劃由此我司在對(duì)本工程的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依托糧農(nóng)產(chǎn)品主題物流，進(jìn)步江西農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可借此加大政府對(duì)本工程的支持度，將本工程提升到一個(gè)高度。亟待解決的“三農(nóng)問(wèn)題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都為本工程開(kāi)發(fā)提供了定位根據(jù)，我司站在籌劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心城市的地位與作用，經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，打造江西糧農(nóng)的商貿(mào)航母“中國(guó)〔江西〕糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城”糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會(huì)展、交易、物流、信息、效勞功能于一體，其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地方土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、消費(fèi)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引入了消費(fèi)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資兩項(xiàng)交易主體。依靠先進(jìn)的管理理念，通過(guò)博覽城營(yíng)運(yùn)中心、信息中心和營(yíng)銷中心的功能設(shè)置，改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重落后、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境惡劣、交易行為不標(biāo)準(zhǔn)以及產(chǎn)品整合才能差的落后市場(chǎng)形式。效果預(yù)測(cè)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城是緊扣“三農(nóng)”問(wèn)題，因此，政府無(wú)論是在關(guān)注上還是在支持度上都會(huì)有所側(cè)重。而且只要宣傳到位的話，市場(chǎng)引爆的威力還是挺大的。只要管理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城的經(jīng)營(yíng)及開(kāi)展的具有很大的潛力。2)制造業(yè)主題定位前提糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城由于與政策的聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密，一方面在政策上可能獲得優(yōu)惠，但另一方面的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，所以，我司尋找另一條同樣是具有市場(chǎng)力，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的定位。定位規(guī)劃提出制造業(yè)為后補(bǔ)定位。江西制造業(yè)產(chǎn)品博覽城效果預(yù)測(cè)第二局部招商策略第一章招商策略一、策略延續(xù)“贏了再打”的策略不僅是金潤(rùn)物流中心整個(gè)工程的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié)之中。在招商策略之中，每一個(gè)步驟的展開(kāi)也是遵循著“贏了再打”的策略，在前一個(gè)步驟“贏了”的前提下，執(zhí)行下一個(gè)步驟。二、招商策略1、敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦全國(guó)性高檔次的論壇或是座談，〔論題可以類似為：中國(guó)物流市場(chǎng)各何處去？新經(jīng)濟(jì)下中國(guó)特色物流中心的建立、南昌物流的特點(diǎn)及根底等〕，邀請(qǐng)官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的人士。媒體報(bào)道緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì)；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響。2、圍魏求趙本地媒體與全國(guó)性媒體結(jié)合進(jìn)展。跳出南昌狹隘的圈子，對(duì)全國(guó)各地的物流及對(duì)與本工程相關(guān)的商業(yè)經(jīng)歷和總結(jié)進(jìn)展相關(guān)報(bào)道，到達(dá)以全國(guó)的“眾星”襯托出本工程這個(gè)“月”之效。3、做一個(gè)樣板市場(chǎng)不管是現(xiàn)代物流也好，主題物流也罷，經(jīng)營(yíng)者和投資商是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)工程不同于住宅工程的一個(gè)重要特征。在香江和鴻順德以單一、明確的利益點(diǎn)切入市場(chǎng)，這種定位目的準(zhǔn)確，命中率高，在細(xì)分市場(chǎng)上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個(gè)利益點(diǎn)，而將工程定位于一處狹小的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì)后期開(kāi)發(fā)不是很有利。金潤(rùn)物流中心工程要真正做成一個(gè)物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必須立足于南昌這個(gè)大的環(huán)境中，通過(guò)南昌來(lái)襯托本工程，通過(guò)南昌的開(kāi)展來(lái)襯托出本工程的前景。因此在招商過(guò)程中不能單純地宣傳本工程的特點(diǎn)。通過(guò)對(duì)南昌市場(chǎng)進(jìn)展考察及對(duì)全國(guó)相關(guān)市場(chǎng)的研究后，我司提出將南昌做成一個(gè)“樣板市場(chǎng)”的招商策略，一方面為金潤(rùn)物流中心在全國(guó)市場(chǎng)的推廣做一次預(yù)演與探究、測(cè)試方案，并積累各方面的經(jīng)歷；另一方面，打破南昌，便可以“樣板市場(chǎng)”吸引全國(guó)各地的經(jīng)銷商，爭(zhēng)取通路的全力支持。4、完善的商業(yè)方案書(shū)完善的商業(yè)方案書(shū)對(duì)招商起到事半功備之效。第二章招商階段設(shè)置一、階段設(shè)置表二、補(bǔ)充說(shuō)明前期招商主要是對(duì)主題產(chǎn)業(yè)〔如主力店、專業(yè)市場(chǎng)〕及地區(qū)級(jí)的交易招商，對(duì)廣告、物業(yè)及經(jīng)營(yíng)公司采取招標(biāo)形式。本工程的招商特點(diǎn)是前期招商、招標(biāo)和公開(kāi)招商同時(shí)進(jìn)展，到一定階段后，進(jìn)展調(diào)整整合，假如此時(shí)的結(jié)果沒(méi)有到達(dá)目的，那么補(bǔ)充主題物流招商；假如到達(dá)預(yù)期目的，那么進(jìn)展公開(kāi)招商的散戶招商階段。第三章招商工作方案表工作內(nèi)容XX年XX年XX年4567891011121234567891011121234一期前期招商招標(biāo)公開(kāi)招商正式招商〔或主題物流招商〕二期前期招商招標(biāo)正式招商〔或主題物流招商〕正式招商三期前期招商招標(biāo)公開(kāi)招商正式招商〔或主題物流招商〕招商工作年終方案書(shū)工作方案是行政活動(dòng)中使用范圍很廣的重要公文。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的各級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)一定時(shí)期的工作預(yù)先作出安排和打算時(shí)，都要制定工作方案。工作方案實(shí)際上有許多不同種類，它們不僅有時(shí)間長(zhǎng)短之分，而且有范圍大小之別。目錄前言第一局部商業(yè)定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)二、工程總體定位三、工程的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四章商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、金潤(rùn)物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二局部招商策略第一章招商總策略第二章招商階段設(shè)置第三章招商工作方案表前言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活潑著——高回報(bào)刺激著巨資開(kāi)發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的困難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析^p大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合工程本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的降臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的場(chǎng)面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。工程要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的根底上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。第一局部工程定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)本工程不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)工程，因此在對(duì)它進(jìn)展評(píng)介和探究其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｇ捌趫?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查根底上，深化研究了南昌市的商業(yè)開(kāi)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)mall”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒(méi)有可以充分表達(dá)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)mall”的市場(chǎng)定位同樣無(wú)法全面表達(dá)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的局部?jī)?nèi)容進(jìn)展了深度分析^p。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為防止正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本工程在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本工程自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的根底上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、工程的總體定位本工程立足于效勞周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、工程的功能定位1、功能組合〔1〕展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過(guò)動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本工程的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表如今：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利〔吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)〕；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)〔有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨〕；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)〔通過(guò)展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本工程，表達(dá)本工程的中檔商品交易中心的定位〕；銷售形式以開(kāi)架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境〔良好的購(gòu)物環(huán)境有利于吸引品牌或企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境〕對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需到達(dá)展示功能要求〔設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)形式、類似街面專賣店〕；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)展客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理〔mis系統(tǒng)〕-預(yù)留管線。〔2〕會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)效勞功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是進(jìn)步本案的檔次和程度；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定的專家參謀組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定根底；有方案、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列……動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；有目的、有方案地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，進(jìn)步經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，開(kāi)展其技能，開(kāi)發(fā)其潛力，變得更有才干；〔3〕零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，可以帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購(gòu)客戶，它走的是一種c倉(cāng)儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉(cāng)儲(chǔ)效勞區(qū)兩種方式；對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝形式；整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流效勞可以委托第三方物流公司進(jìn)展經(jīng)營(yíng)，引入倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)形式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；主要的功能有倉(cāng)位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送效勞、驗(yàn)收貨物、車庫(kù)、租車。〔6〕信息效勞功能信息效勞功能區(qū)主要是搜集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目的，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析^p和搜集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體〔雜志、報(bào)〕、inter網(wǎng)絡(luò)。委托高校或研究所，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析^p市場(chǎng)前景；有組織的搜集，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)男冢粍?chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)效勞，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)效勞，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)效勞，進(jìn)步市場(chǎng)的整體形象程度；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完好的廣告方案，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；借inter網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。〔7〕商務(wù)辦公效勞功能區(qū)由于本案的主要目的客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加本錢，商務(wù)功能效勞區(qū)就是代理商務(wù)效勞。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金才能有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)可以提供一個(gè)完善商務(wù)效勞的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒(méi)有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)效勞；會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議使用；俱樂(lè)部：中小企業(yè)家的樂(lè)園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和效勞；電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)〔打字、復(fù)印、、裝幀等〕，但必須定價(jià)效勞，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)本錢；各種咨詢效勞，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)者的某些缺乏；秘書(shū)效勞：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，、網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)記錄效勞，會(huì)談?dòng)涗浀龋焕碡?cái)效勞：是代理財(cái)務(wù)管理〔記帳、憑證、報(bào)表〕，真正理解經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算效勞：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的平安性和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)效勞業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套效勞，與鋪位交易形成互動(dòng)。〔8〕管理功能管理是保證交易的正常化的根本保障組織由政府有關(guān)部門、開(kāi)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)管理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)視產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問(wèn)題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介效勞組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。〔9〕公共設(shè)施、環(huán)境效勞區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)可以正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接表達(dá)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購(gòu)物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、明晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的根底上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合形式門類配置標(biāo)準(zhǔn)門類權(quán)重比例門類細(xì)分根底門類食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等煙酒類煙、酒、飲料等服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等開(kāi)展型門類家居類35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精巧工藝品、花卉等電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂(lè)器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類休閑用品10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚(yú)器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等影象圖書(shū)各類圖書(shū)、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本工程的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套效勞構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套效勞功能于一體的大型展示交易中心。三、商業(yè)案名定位為降低工程風(fēng)險(xiǎn)，本工程的商業(yè)案名定位為：江西國(guó)際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、效勞功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)城市形象、個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還是城市整體價(jià)值的集中表達(dá)。四、管理功能定位商業(yè)籌劃的結(jié)果是籌劃了一個(gè)案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。商業(yè)籌劃的核心表達(dá)在籌劃工程的長(zhǎng)期繁榮，所以功能定位至關(guān)重要。中國(guó)物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的缺乏。首先，從興旺國(guó)家來(lái)看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供給鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是根據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的本錢提供客戶需要的物流管理和效勞。而如今，我國(guó)多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)根底上開(kāi)展而來(lái)的，企業(yè)效勞內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉(cāng)儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)可以做到提供綜合性的物流效勞，現(xiàn)代物流效勞的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國(guó)的物流企業(yè)，無(wú)論是物流效勞的硬件還是軟件與高效率低本錢的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息搜集、加工、處理、運(yùn)用才能、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌籌劃和精細(xì)化組織與管理才能都明顯缺乏。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的開(kāi)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性開(kāi)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)絡(luò)越來(lái)越嚴(yán)密。但是，我國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各局部分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)展管理。根據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)展政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，阻礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步開(kāi)展。1、現(xiàn)有管理格局洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原來(lái)的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原因是其物流市場(chǎng)散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。詳細(xì)表如今：鴻順德2、金潤(rùn)物流中心的管理功能定位金潤(rùn)物流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉(cāng)儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷、效勞等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的同時(shí)創(chuàng)始了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤(rùn)物流中心的管理還突出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原來(lái)任其搶生意到對(duì)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主施行任務(wù)提供，依托統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照的金潤(rùn)物流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資并提升為具有現(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的場(chǎng)面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面，以確保最終的價(jià)值化目的的實(shí)現(xiàn)。3、金潤(rùn)物流中心現(xiàn)代化的管理體系4、矩陣式管理架構(gòu)詮釋矩陣式管理構(gòu)造是指：按職能劃分的部門與按產(chǎn)品、效勞或工程工程劃分的部門結(jié)合起來(lái)的組織形式，每個(gè)成員均要在“條”和“塊”兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。這種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核算，進(jìn)步了決策質(zhì)量。招商工作方案書(shū)精編第一局部商業(yè)定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)二、工程總體定位三、工程的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四章商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、金潤(rùn)物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二局部招商策略第一章招商總策略第二章招商階段設(shè)置第三章招商工作方案表前言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活潑著——高回報(bào)刺激著巨資開(kāi)發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的困難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析^p大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合工程本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的降臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的場(chǎng)面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。工程要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的根底上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。第一局部工程定位第一章工程總體定位一、前期溝通總結(jié)本工程不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)工程，因此在對(duì)它進(jìn)展評(píng)介和探究其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｇ捌趫?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查根底上，深化研究了南昌市的商業(yè)開(kāi)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒(méi)有可以充分表達(dá)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)定位同樣無(wú)法全面表達(dá)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的局部?jī)?nèi)容進(jìn)展了深度分析^p。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為防止正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本工程在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本工程自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的根底上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。【您正閱讀的文章由ｗｗｗ．ＤｉＹｉFANWEN.(§網(wǎng))整理，原作者、原出處所有。】二、工程的總體定位本工程立足于