樓市動態及項目競爭案例調研置高機構研究部01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場/宏觀政策/土地市場目錄01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場

/土地市場/宏觀政策據透明售房網統計，截止到8月30日，杭州主城區住宅可售房源已經跌破6000套，目前可售房源為5810套01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場

/土地市場/宏觀政策供應量成交價

杭州09年(以春節為時間節點)已經在官方網站上公告、預告的住宅用地，達2612.8畝，可建建筑面積394.2萬方，是08年住宅用地出讓量的3倍，是07年住宅用地出讓量的2/3.已經出讓和預告的地塊90%集中在拱墅區和江干區，故預計09年的土地供應量會超過07年。預計杭州未來三年，可供應住宅存量1200萬方（2007年359萬方、2008年169萬方、2009年559萬方、06年及以前100萬方），按120方/套，即10萬套，以07年的賣房速度，也足夠賣超過3年。

8月18日，西子控股以77777萬元戲劇性的價格，奪得29號南星橋糧庫地塊，24295元/平方米的樓面價，刷新了杭州住宅樓面價的最高紀錄（西湖8號公館樓面價24032元/平方米）。7月23日，義烏小商品城擊敗綠城，以20650元/平米的樓面價拿下錢江新城地塊，這個價格已經逼近西湖8號公館的樓面價歷史紀錄，創下了當時住宅樓面價的第二高。同日，德信集團連奪九堡19、20號地塊，將九堡的樓面地價拉升至7623元/平方米的高位。7月28日，濱江集團聯合三花控股，將筧橋黎明村的樓面價推高至近1萬元/平方米更早的6月30日，欣盛房產，以近萬的樓面價奪得申花15、16號地塊，刷新了申花板塊的樓面地.........結論：未來杭州樓市不差房結論：“面粉貴過面包”，09“地王”創新高01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場

/土地市場/宏觀政策近日，針對今年以來杭州樓市常見的“擠牙膏”式少量多推的推盤模式，杭州房管部門在預售許可證審批時悄悄提高審批門檻：要求開發商將達到預售條件的房源一次性申領預售證。8月份，《北京市城市房地產轉讓管理辦法》已進行修訂，今后預售住宅或現房銷售應按照套內建筑面積計價，而經適房和兩限房銷售則按建筑面積計價和結算房價款。杭州相關部門表示暫不跟進。二套房貸政策收緊。目前雖沒有統一的二套房貸利率調整文件下達到銀行，但杭城多家銀行的房貸部門表示，對于二套房貸，目前均嚴格執行首付四成，利率上浮10%的政策。01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場

/土地市場/宏觀政策小結：成交量下滑，“地王”頻出，二手房貸政策收緊，房價的不斷提高和種種關于后市宏觀調控的猜測，都預示著未來樓市將不再平靜，新一輪調整不可避免。目錄02、項目競爭案例調研分析/周邊住宅項目/同類面市項目/同類未面市項目本項目水碧苑水月苑水清苑水映苑水起苑水曲苑水滟苑02、項目競爭案例調研分析/周邊住宅

/同類已面市/同類未面市都市水鄉二手房親親家園一期親親家園二期親親家園三期親親家園幸福里02、項目競爭案例調研分析/周邊住宅

/同類已面市/同類未面市親親家園二手房02、項目競爭案例調研分析/周邊住宅

/同類已面市/同類未面市其他項目二手房銘雅苑東區三墩頤景園紫金港灣蘭韻天城潤達花園美都公寓02、項目競爭案案例調研分分析/周邊住宅宅/同類已面面市/同同類未面市市小結：區域內二手手房價格基基本在10000元元/平方米米左右。假定本項目目售價13000元元/平方米米，50平平方米，總總價65萬萬，首付五五成，需32.5萬萬，則32.5萬的的首付在區區域內能買買到怎樣的的房子？作為2成首首付，則可可以購買162.50萬總價價的房子，，按1萬/平方米計計，即165平方米米。作為3成首首付，則可可以購買108.34萬總價價的房子，，按1萬/平方米計計，即108平方米米。區域內二手手房價格不不高，對本本項目定價價影響較大大。尤其是是高定價對對于自住客客來說的門門檻加大。。02、項目競爭案案例調研分分析/周邊住宅/同類已面市市/同類未未面市白馬尊邸———杭州白馬房地地產開發有限限公司項目位置：杭州市西湖湖區三墩鎮厚厚仁路親親家園西側側開盤時間：2008.06.22入住時間：2010.05.31項目規模：項目總占地地面積73770平方米米，總建筑面積14萬平方米，容容積率1.9，由排屋、高層、、小高層組成成主力戶型：排屋主力面面積約220-260㎡㎡，公寓主力力面積以86-130平米二二房、三房為為主銷售情況：目前兩幢高層層剩余4套，，小高層剩余余34套，成成交均價在9000元/平方米左右右；排屋40套，已售17套。公寓寓在售均價13000元元/平方米，，排屋2.3-2.6萬萬元/平方米米。客戶構成：購房者大多多在城西或是是三墩附近工工作；項目曾去義烏烏作過推介會會，也不排除除存在一部部分其他地區區投資客的可可能02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面面市/同同類未面市市金溪園———中海地產（（杭州）有有限公司項目位置：西湖區金金渡北路近近古墩路；；銘雅苑西西側，親親親家園北開盤時間：2009.05.23入住時間：2010.12.31項目規模：總建筑面面積6萬平平方米，綠綠化率30%，由5幢高層住住宅和多幢排屋組成主力戶型：90㎡銷售情況：公寓約500套，目目前剩余5套，成交交均價在9200元元/平方米米左右；排排屋共56套，目前前剩余5套套，成交均均價23749元/平方米。。部分公寓邊套的房源源單價高達達12000元/平方米，但但也被一搶搶而空，三三墩房價由由此邁過每每平方米萬萬元的大關關客戶構成：購房者逾8成的客戶戶為首次置業業，其中大多多為杭州企事事業單位的菁菁英，包括大大學老師、企企業白領、私私企經營者等等。他們在城城西有較長的的居住經歷，，對三墩的居居住環境、商商業配套特別別認可02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅/同類已面市市/同類未未面市自在城———杭州金地自自在城房地地產發展有有限公司項目位置：西湖區三三墩鎮金渡渡北路通濟濟路開盤時間：2009.06.20入住時間：2010.05項目規模：項目占地地面積546畝，總總建筑面積積約85萬萬㎡，建筑筑類型包括括大規模城城市別墅組組團、花園園洋房、精精裝修高層層景觀公寓寓、時尚SOHO等等主力戶型：72㎡一房、、90㎡左右右二房、120㎡和135㎡的三房房和145至至150㎡的的四房戶型銷售情況：排屋已經開盤盤159套，，目前已售47套，成交交均價26818元/平平方米。精裝裝修公寓預計計10月份開開盤，價格未未定。小結：區域內一手手房公寓的的供應量未未來主要來來自金地自自在城，故故自在城精精裝公寓的的定價對本本項目定價價有一定的的影響。據據悉，金地地精裝公寓寓的售價在在14000元/平平方米左右右。02、項目競爭案案例調研分分析/周邊住宅宅/同類已面面市/同同類未面市市02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市視界之窗———杭州川海置置業有限公公司項目位置：濱江區江江陵路603號開盤時間：2008.11.02入住時間：2011.12.01用地性質：40年辦辦公用地項目規模：用地面積積約7603㎡；總總建筑面積積約22583.45㎡，2-5層為為帶租約式式銷售，作作為酒店用用房。結構為4.98米米層高loft。主力戶型：40-60㎡銷售情況：目前已售280套，，可售150套，2-7層已已基本售罄罄，已售均均價15441元/平方米。。客戶構成：購房者除杭州本地地和溫臺等等地投資客客外，還有有部分工作作在濱江的的年輕群體體視界之窗戶戶型圖02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市40㎡loft一樓樓40㎡loft二樓樓視界之窗樣樣板間02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市40㎡loft一樓樓40㎡loft二樓樓視界之窗樣樣板間02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市二樓衣柜二樓臥室衛生間02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市MOHO尚尚筑——浙江創佳房房地產開發發有限公司司項目位置：上城區東東至近江路路、北至秋秋濤路東北北開盤時間：2008.09.12入住時間：2010.04.30用地性質：40年商商業金融用用地項目規模：項目占地5836㎡，總總建筑面積積25716㎡，地地上建筑面面積19206㎡，，共308戶，由1－3層層商務裙樓樓、4-18層4.78米米loft空間和2層層地下車庫庫組成。主力戶型：40-65㎡銷售情況：目前已售298套，，公寓可售售1套，預預定4套，，已售均價價19347元/平平方米。客戶構成：購房者主要為溫臺臺和義烏地地區的投資資客MOHO尚尚筑標準層層平面圖02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市附注：A戶型大小小:40方方B戶型大小小:60方方C戶型大小小:48方方D戶型大小:50方MOHO尚筑筑標一層平面面圖02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市MOHO尚筑筑樣板間實景景圖02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市MOHO尚筑筑銷售道具———海報02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市MOHO尚筑筑銷售道具———樓書折頁頁02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈——杭州德泰置業業有限公司項目位置：拱墅區祥符符阮家村，豐豐潭路以東開盤時間：2008.08.26入住時間：2009.09用地性質：40年商業業金融兼容辦辦公用地項目規模：項目總建筑面積23961平平方米，地下下車位301個，總套數數423套，其中2-7層層高為4.98米的的LOFT，，8-9層層層高為4.78米的LOFT，10-19層層層高是2.94米。主力戶型：40㎡銷售情況：目前已售391套，可售售32套，已已售均價12202元/平方米，loft部分分已全部售完完，其中1-4層為限制制性房產。客戶構成：三類人群，，創業者、商商業機構、年年輕白領02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈平面圖02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈效果圖loft一樓樓效果loft二樓樓效果02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈效果圖loft戶型型剖面圖02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市小結：選取了主城區區部分loft商住樓進進行分析，在在經歷09年年一輪的行情情過后，這些些項目基本售售完或銷售大大半。對本項項目不構成競競爭或競爭較較小。02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市錢龍名匯公館館——杭州錢龍置業業有限公司項目位置：濱江區濱盛路路與漢江路交交叉口開盤時間：預計2009.10入住時間：不詳用地性質：50年綜合合用地項目規模：項目占地面面積約8152平方米，，總建筑面積積約49861.47平平方米，純4.78米LOFT物業業，其中1~3商商業層群樓，，商業部分面面積6446平方米，住住宅部分面積積30212平方米。主力戶型：主力面積50㎡，另有100、120、160㎡銷售情況：預計10月份份開盤，毛坯售價預計計13000元/平方米米02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市錢龍名匯公館館實景圖柏悅軒錢江MOHO錢龍名匯公館館02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市錢龍名匯公館館銷售道具02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際———同方聯合控股股集團項目位置：江干區秋濤路路和艮山西路路交叉口，浙浙大華家池校校區北側開盤時間：預計2009.10入住時間：2011用地性質：50年綜合合用地項目規模：項目總建筑面積約約5萬平方米米，由1幢28層的主樓樓和5層裙樓樓構成，規劃劃1-5層為為休閑商業配配套，6-28層為精精裝修酒店式式公寓，以40-54㎡㎡的高檔精裝裝修小戶型為為主力戶型，，共651戶主力戶型：40-54㎡銷售情況：預計10月份份開盤，精裝售價預計計17000元/平方米米02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際戶型型圖A戶型46㎡㎡B戶型46㎡㎡(主力)02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際戶型型圖C戶型40㎡㎡D戶型50㎡㎡02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際戶型型圖E戶型54㎡㎡G戶型40㎡㎡02、項目競爭案例例調研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市UN公社———浙江海陸房地地產開發有限限公司項目位置：西湖區小和山山高教園留和和路（新浙江江工業大學對對面）開盤時間：預計2009.10以后入住時間：2011用地性質：科研用地地，50年年使用權項目規模：項目總建建筑面積約約為11萬平方米，，由6層、7層、8層、11層等各建筑筑形態的十十八棟建筑筑組成。精精裝修loft公寓，4.79米層高主力戶型：60㎡銷售情況：預計10月月份以后開開盤，推出出50—90㎡的精精裝修Loft戶型型，價格預預計會在5000-6000元/㎡左左右02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市UN公社戶戶型圖標準層平面面圖02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市UN公社戶戶型圖02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市西鑒楓景商商住樓———浙江大學科科技園方易易建設發展展有限公司司項目位置：西湖區競舟舟路南端（（天目山路路口）開盤時間：目前工程已已到5層入住時間：不詳用地性質：50年辦辦公綜合用用地項目規模：項目為一幢地下一一層、地上上11層綜綜合辦公樓樓，建筑筑高度60米，總建建筑面積為為11480.2平平方米(其其中地上部部分為9404.1平方米，，一層架空空層為238.1平平方米，地地下部分為為2076.1平方方米)。物業結構為為4.78米層高loft。主力戶型：40-60㎡銷售情況：預計年內會會開盤，目目前工程已已到5層左左右，毛坯坯交付，項項目質量較較差，不預預埋槽鋼。。開發商希望望售價在17000元/平方方米左右。。02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市西鑒楓景商商住樓效果果圖02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市西鑒楓景商商住樓設計計圖02、項目競爭案案例調研分分析/周周邊住宅/同類已面市市/同類未面市市小結：同類未面市項項目基本在10月份左右右面市，都是是為了能盡量量搭上這輪行行情的“末班班車”。這些項目對于于本項目有一一定的競爭性性，一旦10月份由于定定價過高或是是政策變動，，這些項目銷銷售不理想，，則當本項目目開盤時市面面上的投資型型產品體量將將會增大。END9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20229:25:51AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20229:25:51AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香積寺寺，數里入云云峰。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/17