昌平牛蹄嶺別墅項(xiàng)目

定位與開發(fā)建議謹(jǐn)呈：北京地源達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司研究思路

項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí)北京別墅市場(chǎng)研究項(xiàng)目客戶來源分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：與其它高檔別墅板塊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議2一、項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí)3北京以得天獨(dú)厚的地理位置、自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，便成就了北京別墅的集中化。因此我們經(jīng)常習(xí)慣性的按區(qū)域性將北京的別墅分為八大區(qū)域：中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、城南別墅區(qū)，而在這其中最具代表性的就是奧北別墅區(qū)與潮白河別墅區(qū)。大區(qū)位4123544本項(xiàng)目位置順義城區(qū)（老）北京城區(qū)北六環(huán)路京承高速公路京藏高速亞奧京北別墅區(qū)65亞奧京北別墅區(qū)是北京自然山水環(huán)境優(yōu)勢(shì)與交通環(huán)境優(yōu)勢(shì)較為集中的地域，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點(diǎn)化。從“亞北”到“奧北”，北京最早的別墅集中地帶借奧運(yùn)新火再次升溫。申奧成功后，北京市政府決定投資15個(gè)億，進(jìn)行全面改造，亞奧地區(qū)作為北京樓市最熱的黃金地段，占盡天時(shí)地利之勢(shì)，一直以來就為購房人所青睞，房地產(chǎn)商投資別墅的熱點(diǎn)區(qū)域。

房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn),從某種意義上說，成為最被看好的京城“富人區(qū)”，是一種地位和財(cái)富的象征，房地產(chǎn)未來的發(fā)展在“奧北板塊”。隨著奧運(yùn)利好消息不斷，奧北以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)加快，以奧北為代表的北部樓市風(fēng)云再起，如今，八達(dá)嶺高速路以東、北苑路以西、五環(huán)沿線甚至來廣營鄉(xiāng)都因奧運(yùn)而成為新的投資熱點(diǎn)。亞奧京北別墅區(qū)6項(xiàng)目周邊保利壟上遠(yuǎn)洋傲北7東方普羅旺斯湯山庭院8興壽鎮(zhèn)上莊村牛蹄嶺旅游區(qū)北側(cè)，距離小湯山13公里，奧運(yùn)村26公里本項(xiàng)目位置上莊村在北京昌平的興壽鎮(zhèn)往北約10公里左右,.僅挨著公路是下莊村.距昌平區(qū)城30公里，毗鄰110國道，村域面積1296.5公頃，均為山地。該村共有560多戶，人口1300多人。上莊村北連百合，西南臨湖門、下莊，東連接下莊、連山石、木廠村，從村口而過的桃峪口公路為該村主要對(duì)外交通線路

9牛蹄嶺度假村：餐飲、住宿、采摘、垂釣、真人CS10二、北京別別墅市場(chǎng)研研究11北京別墅市市場(chǎng)發(fā)展歷歷程1992-1997起步期1998-2002停滯期2003-2005復(fù)蘇期2005-2008迅速放量期期粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)新項(xiàng)目較少存量消化期市場(chǎng)復(fù)蘇眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)提速發(fā)展。政策調(diào)控刺激別墅項(xiàng)目迅速放量市場(chǎng)逐步品質(zhì)化、高端化發(fā)展玫瑰園麗京花園橘郡碧水莊園萊蒙湖別墅46號(hào)令2008-2010品質(zhì)提升期期122010年別墅成交交量情況成交：2010年北京別墅墅量跌價(jià)漲漲600萬以上別墅墅占主力2010年北京別墅墅成交套數(shù)數(shù)同比跌32.55%2010年1-12月北京別墅墅成交量同同比大幅減減少。今年年全年累計(jì)計(jì)成交2996套，成交面面積107.61萬平方米，，同比分別別減少32.55%和29.13%。從月度成成交情況來來看，2010年5、6月別墅成交交量急速下下挫，跌至至年內(nèi)谷底底，7月開始緩慢慢回升，8月以后的月月均成交量量保持在300套，相比住住宅市場(chǎng)，，別墅需求求異常旺盛盛。13成交均價(jià)方方面，北京京別墅市場(chǎng)場(chǎng)的走勢(shì)較較為平穩(wěn)，，受政策影影響的程度度較小，僅僅在6月-9月月期間出現(xiàn)現(xiàn)較大的波波動(dòng)，而月月成交均價(jià)價(jià)最低點(diǎn)則則出現(xiàn)在傳傳統(tǒng)淡季2月份，為為21719元/㎡，最高點(diǎn)點(diǎn)為9月份，月月成交均價(jià)價(jià)達(dá)28752元/㎡。數(shù)據(jù)顯顯示，全年年成交均價(jià)價(jià)為25271元/㎡，相比2009年年的17021元/㎡，漲幅高高達(dá)8250元元/㎡。2010年別墅成交交價(jià)情況142010年總成交金金額為271.81億元，同比2009年的262.94億元，上漲漲3.37%。從產(chǎn)品價(jià)價(jià)格區(qū)間來來看，1-12月北京成交交別墅中600萬以上的別別墅受到市市場(chǎng)的青睞睞，占60.31%，其中，千千萬級(jí)別墅墅占17.86%。2010年頻繁推出出的樓市調(diào)調(diào)控政策雖雖然讓熱銷銷的樓市降降了溫，但但不可否認(rèn)認(rèn)的是導(dǎo)致致部分投資資資金流向向高端樓市市，助推別別墅市場(chǎng)的的成交，別別墅的稀缺缺性和強(qiáng)抗抗壓性讓有有實(shí)力的投投資者青睞睞。2010年別墅成交交金額情況況152010年年北京成交交熱點(diǎn)別墅墅區(qū)域是城城南、潮白白河及中央央別墅區(qū)，，分別以514套、、463套套、371套位居前前三，其中中城南陽光光別墅成交交套數(shù)占比比較去年增增長了5.96個(gè)百百分點(diǎn)。城城南陽光別別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅成成交較為集集中，且深深受改善性性購房者的的關(guān)注，因因此區(qū)域出出現(xiàn)旺盛的的需求。2010年別墅成交交區(qū)域情況況16別墅分布區(qū)區(qū)域特征總總結(jié)區(qū)域區(qū)域性質(zhì)產(chǎn)品功能產(chǎn)品形象價(jià)格第一居所第二居所海淀城市、郊區(qū)高檔山地別墅42000朝陽城市郊區(qū)高檔城市別墅51000順義郊區(qū)高檔涉外別墅38000昌平郊區(qū)高性價(jià)比別墅鄉(xiāng)村別墅37690大興城市、郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型城市低密度住宅26300通州郊區(qū)低檔別墅249002010年別墅成交交均價(jià)情況況172011年3月北京別墅墅市場(chǎng)在““新國八條條”及“京京15條”的雙重重打壓下，，成交量一一路下滑，，無論是成成交套數(shù)、、成交金額額還是成交交面積都較較2月份有所下下降，尤其其是3月第一周僅僅3套成交。不不過值得注注意的是，，雖然成交交量下滑不不止，北京京別墅市場(chǎng)場(chǎng)成交均價(jià)價(jià)逆市上揚(yáng)揚(yáng)，突破了了30000元/㎡，是自2010年1月以來成交交均價(jià)最高高的一個(gè)月月。3月成交的項(xiàng)項(xiàng)目中，千千萬級(jí)別墅墅占到了絕絕對(duì)的主力力位置，共共成交67套，占總成成績(jī)的61.47%，經(jīng)濟(jì)型別別墅（套價(jià)價(jià)600萬以下的別別墅）僅成成交24套。經(jīng)濟(jì)型型別墅的主主力購買人人群主要是是出于改善善居住條件件的需求，，而他們大大多屬于““京15條”中限購購的人群，，因此經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅受受到?jīng)_擊較較為明顯，，2011年別墅成交交均價(jià)情況況181、2010年北京京別墅新增增供應(yīng)3087套，，累計(jì)成交交2996套，供銷銷比為1.03:1，供需矛矛盾弱化，，顯示出較較為平衡的的局面。2、2010年新增增供應(yīng)套數(shù)數(shù)雖然略有有下降，但但新增面積積卻有小幅幅上漲，且且新增獨(dú)棟棟別墅供應(yīng)應(yīng)量最大，，新增戶均均面積由378平方方米增大到到422平平方米。暫暫無出現(xiàn)去去年預(yù)測(cè)的的“類別墅產(chǎn)產(chǎn)品將成為為市場(chǎng)主流流，市場(chǎng)份份額將逐漸漸上升”現(xiàn)現(xiàn)象。別墅墅供應(yīng)產(chǎn)品品的結(jié)構(gòu)趨趨向舒適性性、高品質(zhì)質(zhì)發(fā)展。3、別墅市市場(chǎng)成交套套數(shù)和成交交面積同比比分別下跌跌32.55%和29.13%，下跌跌的原因除除受供求關(guān)關(guān)系的影響響外，與政政府在2010年期期間，頻繁繁出臺(tái)的樓樓市調(diào)控政政策密切相相關(guān)，新政政對(duì)高端置置業(yè)者的心心理產(chǎn)生了了一定影響響，也使得得別墅消費(fèi)費(fèi)客群受到到限制。4、別墅稀稀有特征更更為突出，，市場(chǎng)價(jià)格格大幅上漲漲。數(shù)據(jù)顯顯示，全年年成交均價(jià)價(jià)為25271元/㎡，相比2009年年的17021元/㎡，漲幅高高達(dá)8250元元/㎡。從區(qū)域域成交價(jià)格格方面看，，西山別墅墅區(qū)成交均均價(jià)高達(dá)47971元/㎡，成為成成交均價(jià)最最高的別墅墅區(qū)。不斷斷上漲的價(jià)價(jià)格勢(shì)必會(huì)會(huì)對(duì)高端置置業(yè)者的消消費(fèi)心理產(chǎn)產(chǎn)生影響。。5、雖然2010年年北京別墅墅成交量下下跌，但由由于成交價(jià)價(jià)格的上漲漲，整體成成交金額為為271.81億元元，同比上上漲3.37%。其其中，600萬以上上的別墅受受到市場(chǎng)的的青睞，占占六成。說說明部分投投資購房者者已經(jīng)撤離離別墅市場(chǎng)場(chǎng)，具有剛剛需需求的的高端置業(yè)業(yè)者將目光光慢慢轉(zhuǎn)向向高品質(zhì)樓樓盤，別墅墅產(chǎn)品的品品質(zhì)將被要要求進(jìn)一步步提高.結(jié)論19別墅產(chǎn)品特特征的衍變變產(chǎn)品形式不不斷豐富，，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)不斷升級(jí)級(jí)；營造社區(qū)自自然環(huán)境和和人文環(huán)境境漸成理念念；早期

粗放型發(fā)展，產(chǎn)品形式單一，品質(zhì)平平。近期

市場(chǎng)趨于細(xì)化，針對(duì)不同需求的Townhouse、小獨(dú)棟、花園洋房等新的產(chǎn)品形式不斷涌現(xiàn)。

總體產(chǎn)品素質(zhì)提高，出現(xiàn)了部分人性化、高品位的精品項(xiàng)目，并取得良好市場(chǎng)反應(yīng)。20客戶特征演演變別墅客戶群群體逐步本本土化。別墅客戶群群層面擴(kuò)大大，別墅從從少數(shù)人彰彰顯身份的的專屬品走走向追求引引領(lǐng)居住時(shí)時(shí)尚的別樣樣生活方式式。1997年前1997年后持外國護(hù)照的客戶比例為70%：國內(nèi)客戶占至自用型客戶的80%；港、澳、臺(tái)客戶約占50%，以自住和投資客戶為主；東南亞、歐美等客戶約占20%，多為機(jī)構(gòu)客戶。別墅購買群體逐步本土化，并且有持續(xù)增長的潛力。

國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長下，中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模不斷擴(kuò)大；價(jià)格適中的亞別墅、小獨(dú)棟等產(chǎn)品出現(xiàn)，使中產(chǎn)階級(jí)的別墅夢(mèng)成為可能；

SARS的出現(xiàn)，極大的加快了中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)化進(jìn)程；213月，除了了西山、亦亦莊開發(fā)區(qū)區(qū)和八達(dá)嶺嶺昌平三個(gè)個(gè)別墅區(qū)再再度交出白白卷以外，，其它幾個(gè)個(gè)別墅區(qū)均均有成交。。亞奧京北別別墅區(qū)上周周觸底反彈彈，不但一一洗3月第第一周零成成交的“恥辱”，，更在所有有成交數(shù)據(jù)據(jù)上獨(dú)占鰲鰲頭，成交交面積為1398㎡，占總體體成交量的的40.15%，位居居各別墅區(qū)區(qū)之首；成成交套數(shù)為為3套；成成交金額為為0.54億元，領(lǐng)領(lǐng)先第二名名0.41億元；成成交均價(jià)為為38847元/㎡，是上周周北京別墅墅市場(chǎng)唯一一一個(gè)成交交均價(jià)超過過30000元/㎡的別墅區(qū)區(qū)。該區(qū)域域在3月第二周周成交的項(xiàng)項(xiàng)目均為中中高端別墅墅，其中2套為千萬萬級(jí)別墅，，占區(qū)域總總成交的66.67%。22五月預(yù)計(jì)開開盤別墅北京別墅市市場(chǎng)5月計(jì)計(jì)劃開盤項(xiàng)項(xiàng)目12個(gè)個(gè)，與4月月開盤個(gè)數(shù)數(shù)相比增加加2個(gè)。但但與去年同同期開盤21個(gè)項(xiàng)目目預(yù)期的相相比，下跌跌42.9%。在新新政的影響響下，開盤盤量的不足足也勢(shì)必會(huì)會(huì)對(duì)未來幾幾個(gè)月北京京別墅的成成交量有一一定的影響響。5月開開盤項(xiàng)目均均價(jià)為23000元元/平方米米，環(huán)比持持續(xù)下降，，降幅為14.18%。在開開盤的12個(gè)項(xiàng)目中中，遠(yuǎn)洋··傲北（巴巴摩梭羅））、遠(yuǎn)洋··天著、恒恒盛·小鎮(zhèn)鎮(zhèn)藝墅、中中建·紅杉杉溪谷為純純新項(xiàng)目，，其他均為為老項(xiàng)目后后期。新開開盤供應(yīng)集集中在6個(gè)個(gè)區(qū)域，分分別為通州州、順義、、昌平、大大興、密云云和亦莊。。其中通州州、順義和和大興各有有3個(gè)項(xiàng)目目開盤，共共占比75%23目前北京別別墅市場(chǎng)在在售項(xiàng)目85個(gè)，待售項(xiàng)項(xiàng)目32個(gè)。5月打折優(yōu)惠惠的別墅共共53個(gè)，占整體體項(xiàng)目的45%，較上月的的46個(gè)項(xiàng)目環(huán)比比增長15%。其中，昌昌平區(qū)有10個(gè)項(xiàng)目打折折排在打折折區(qū)域榜的的前列，保保利壟上的的送精裝優(yōu)優(yōu)惠、恒盛盛·小鎮(zhèn)藝墅辦辦理搜房白白金卡可享享受5萬抵30萬的優(yōu)惠等等特殊優(yōu)惠惠在5月份繼續(xù)保保持，珠江江·紫宸山全款款95折更是可以以享受最高高500萬元的優(yōu)惠惠在售別墅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠情情況24三、項(xiàng)目客客戶來源分分析25本項(xiàng)目的客客戶來源地緣客戶（潛在客戶）

新國展、汽車基地、空港工業(yè)區(qū)的建設(shè)以及首都機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建將使本項(xiàng)目所在區(qū)域出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人群的聚集通勤的便利性和良好的環(huán)境將使這些產(chǎn)業(yè)人群可能成為本項(xiàng)目的客戶來源非地緣客戶

傳統(tǒng)的別墅客戶來源中關(guān)村科技園區(qū)的輻射人群主要是來自于東北部城區(qū)（使館區(qū)、CBD）的財(cái)富階層及準(zhǔn)財(cái)富階層客戶26北京總規(guī)修修編對(duì)昌平平發(fā)展的規(guī)規(guī)劃兩軸、兩帶帶、多中心心北京“兩軸兩帶多多中心”的規(guī)劃修編編，明確了了東部發(fā)展展帶是疏導(dǎo)導(dǎo)新北京產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的方向。昌昌平則是該該軸紅帶的的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)之一；昌平新城“昌平新城城”區(qū)別于于過去，““新城”將將擁有自主主產(chǎn)業(yè)與相相關(guān)配套，，吸納城市市新的產(chǎn)業(yè)業(yè)和人口，，未來昌平平新城規(guī)劃劃人口為50萬，其中70%以上就地就就業(yè)。《北極城市空空間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略》完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”，建設(shè)“多中心”，形成“兩軸、兩帶帶、多中心心”的城市空間間新格局。。完善“兩軸”，保障首都都職能和文文化職能的的發(fā)揮；強(qiáng)化“東部發(fā)展帶帶”，疏導(dǎo)新北北京產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展方向；；整合“西部生態(tài)帶帶”，創(chuàng)建宜居居城市的生生態(tài)屏障；；構(gòu)筑以城市市中心與副副中心相結(jié)結(jié)合，市區(qū)區(qū)與多個(gè)新新城相聯(lián)系系的新的城城市形態(tài)；；27四、項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析：：區(qū)域內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)28亞北板塊以自然資源源條件取勝勝。北京的的上風(fēng)上水水地區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)別墅墅多為景觀觀型別墅，，不僅具有有良好的外外部景觀條條件，而且且往往注重重打造良好好的社區(qū)內(nèi)內(nèi)部自然環(huán)環(huán)境購買本板塊塊的客戶主主要以自住住為目的，，投資現(xiàn)象象較少板塊整體產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)較較高，老項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)發(fā)展，新項(xiàng)項(xiàng)目精彩不不斷主要的客戶戶來源為亞亞運(yùn)村，隨隨著納帕溪溪谷、溫哥哥華森林等等別墅升級(jí)級(jí)產(chǎn)品的出出現(xiàn)，開始始吸引來自自于東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)的客客戶。板塊關(guān)鍵詞詞亞運(yùn)村京昌路湯立路溫榆河29亞北板塊代代表項(xiàng)目--溫哥華森林林位置昌平北七家鎮(zhèn)東沙各莊項(xiàng)目概況占地面積71.1萬（一期23萬平米）建筑面積31萬（一期10萬，現(xiàn)推2.8萬萬），地上22萬總套數(shù)770（一期300）容積率0.38建筑風(fēng)格都鐸、草原、維多利亞等風(fēng)格的組合景觀中央森林園景主力戶型面積區(qū)間：350-600平米（300-600），地上面積220-400平米，按地上面積計(jì)總價(jià),主推250-300戶型銷售價(jià)格11000元/平方米，（送地下室、花園），合計(jì)地上與地下面積后為8000元/平方米。備注一期戶型面積偏小，58套剩余10套；二期面積放大，158套售出30套，銷售狀況不甚理想；30亞北板塊代代表項(xiàng)目--橘郡/水印長灘位置亞運(yùn)村立水橋以北16公里項(xiàng)目概況占地面積20公頃容積率橘郡0.47/水印長灘I-II期0.33/水印長灘Ⅲ期0.21總套數(shù)240套建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格景觀中央湖景主力戶型橘郡180-230平方米，水印長灘246-500平方米；平均單價(jià)橘郡10000元/平米，簡(jiǎn)裝修；水印長灘灘三期目前達(dá)到17000元/平米，毛坯；銷售狀況橘郡售完，水印長灘目前剩至7-8套未售。項(xiàng)目評(píng)價(jià)以亞運(yùn)村為中心形成的居住梯度圈層是橘郡成功的客觀條件，而嶄新的產(chǎn)品形象、出眾的產(chǎn)品素質(zhì)以及恰當(dāng)?shù)臓I銷手段應(yīng)用是橘郡成功的主動(dòng)因素。31亞北板塊代代表項(xiàng)目--湯House位置

昌平小湯山鎮(zhèn)大柳樹環(huán)島西項(xiàng)目概況占地面積19萬平方米建筑面積15萬平方米容積率0.8總套數(shù)約990套，一期368套建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式賣點(diǎn)溫泉入戶主力戶型146-268平方米聯(lián)排別墅，主力戶型190平方米；平均單價(jià)

總價(jià)區(qū)間80-200萬元/套（無地下室）銷售狀況2004.04內(nèi)部認(rèn)購，2004.06月公開發(fā)售，一期368套目前銷售約30%。32亞北板塊代代表項(xiàng)目--納帕溪谷位置昌平溫榆河上游九華山莊對(duì)面項(xiàng)目概況占地面積80公頃建筑面積25萬平米容積率0.33總套數(shù)576棟獨(dú)棟別墅（一期）建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格景觀8000平方米人工湖主力戶型190-260㎡(地上)的小戶型217套；

325-343㎡(地上)的大戶型145套，400-475㎡71套；小戶型與大戶型套數(shù)比為2:3，總建筑面積比例約為1:1。平均單價(jià)開盤價(jià)鉻10000元/平方米，目前升至11000元/平方米銷售狀況2003.11月推出300套別墅，小戶型80%的銷售率，大戶型（460平方米尚余一套），保持平均30套/月的熱銷態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目評(píng)價(jià)有效的控制了面積和總價(jià)的小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品是該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年銷售速度超4萬平米的主力軍，從中也可見北京市的準(zhǔn)財(cái)富/上層中產(chǎn)這一新的細(xì)分市場(chǎng)有著巨大的購買潛力。33整體評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置聚聚集，但無無正面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。項(xiàng)目規(guī)模偏偏小，容積積率在0.3-0.4之間，以獨(dú)獨(dú)棟別墅社社區(qū)為主；；缺乏完善的的生活配套套設(shè)施，會(huì)會(huì)所功能單單一；在售項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格平臺(tái)低低，難以突突破9000元/平方米；地段產(chǎn)品檔檔次低、無無鮮明的形形象，拉低低區(qū)域價(jià)值值；區(qū)域別墅市市場(chǎng)發(fā)展較較慢，龍?jiān)吩穭e墅后，，無知名品品牌項(xiàng)目承承接區(qū)域形形象。34五、項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析：：

與其他他高檔別墅墅板塊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)35高檔別墅板板塊分布天竺亞北昌平西山天竺傳統(tǒng)高檔涉外別墅區(qū)輻射東部地區(qū)高起的價(jià)格平臺(tái)亞北昌平依托亞運(yùn)村的中東部輻射區(qū)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū)，成熟的生活配套；西山貴地貴人貴宅；人文價(jià)值與景觀價(jià)值的結(jié)合，西部權(quán)貴階層的首選；高檔別墅的的競(jìng)爭(zhēng)，是是市域范圍圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；根據(jù)各自不不同的基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)展條件件，高檔別別墅市場(chǎng)形形成了板塊塊競(jìng)爭(zhēng)，且且各具鮮明明特點(diǎn)。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，往往表表現(xiàn)為板塊塊間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。36高檔別墅板板塊特征對(duì)對(duì)比板塊天竺昌平/亞北西山知名/認(rèn)知度★★★★★☆★★★自然景觀資源★☆★★★★★生活/交通成熟度★★★★★★★板塊氣質(zhì)國際、洋氣溫馨、家居官氣、貴氣人氣走勢(shì)↓↑↑輻射區(qū)域東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)(CBD)使館區(qū)亞運(yùn)村中關(guān)村西城中關(guān)村主力客戶外籍客戶傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴官、官商中關(guān)村新貴產(chǎn)品特征類型高檔獨(dú)棟經(jīng)濟(jì)型家居別墅山地景觀別墅用途投資/租賃自用自用價(jià)格平臺(tái)15000元/平米10000元/平米16000元/平米品質(zhì)品質(zhì)平平，注重公共空間產(chǎn)品整體素質(zhì)高依賴西山傳統(tǒng)、獨(dú)特的區(qū)域價(jià)值37不同別墅板板塊的主要要客戶來源源對(duì)北京中軸軸線以北區(qū)區(qū)域居住圈圈層現(xiàn)狀進(jìn)進(jìn)行勾畫，，如右圖所所示。香江/天竺、昌平/亞北、西山根據(jù)其不同同的位置和和特色分別別承接來自自市區(qū)內(nèi)不不同地區(qū)的的客戶。根據(jù)相互位位置及主力力客戶來源源，本項(xiàng)目目所在區(qū)域域與西山板板塊不存在在可比性，，主要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)來自于昌昌平/亞北板塊以以及香江/天竺板塊昌平亞運(yùn)村西部西山中關(guān)村使館區(qū)CBD香江天竺亞北萬柳馬坡38馬坡板塊板塊關(guān)鍵字字京順路潮白河高爾夫俱樂樂部賽馬場(chǎng)自然資源和高爾夫資源源是區(qū)域最突突出的兩大大優(yōu)勢(shì)；主打“商務(wù)務(wù)休閑度假假”形象的的第二居所所項(xiàng)目居多多，市場(chǎng)存存在明顯的的租賃現(xiàn)象，租用用主要為私私人休閑、、度假商務(wù)務(wù)會(huì)議；奧運(yùn)賽馬場(chǎng)場(chǎng)和水上中中心項(xiàng)目的的建設(shè)，為為板塊形象象原動(dòng)力，，帶動(dòng)區(qū)域域后續(xù)發(fā)展展；價(jià)格平臺(tái)最最低，板塊內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目普遍表表現(xiàn)不佳，，缺乏叫好好又叫做的的新的標(biāo)志志性項(xiàng)目，，市場(chǎng)關(guān)注注度逐漸走走低。5341267編號(hào)項(xiàng)目名稱1楓橋別墅2龍?jiān)穭e墅3陽光花園4恒豐花園5金寶花園6北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅7華中園-新內(nèi)閣39楓橋別墅占地面積168360平方米建筑形式獨(dú)棟別墅總建筑面積100224平方米面積區(qū)間404-770平方米(含地下)綜合容積率0.33平方米銷售單價(jià)9300元/平方米總套數(shù)188套總價(jià)范圍350-750萬元/套入市較早，，是馬坡目目前的代表表性項(xiàng)目。。項(xiàng)目自身運(yùn)運(yùn)作的問題題影響了銷銷售進(jìn)度，，造成目前前銷售不佳佳的狀況。。項(xiàng)目銷售情情況差強(qiáng)人人意，目前前正在內(nèi)部部認(rèn)購的項(xiàng)項(xiàng)目二期，，值得關(guān)注注。40金寶花園占地面積約47萬平方米建筑形式獨(dú)棟別墅總建筑面積約16萬平方米面積區(qū)間297-438平方米(含地下)綜合容積率0.32平方米銷售單價(jià)8300元/平方米已建套數(shù)141套總價(jià)范圍230-350萬元/套開發(fā)周期長長，第一、、二期141套住宅用時(shí)時(shí)6年；項(xiàng)目看好馬馬坡未來前前景，加之之別墅宏觀觀政策的利利好消息，，發(fā)展商有有意延長第第三期的入入市時(shí)間；；41龍?jiān)穭e墅占地面積約25萬平方米建筑形式獨(dú)棟別墅總建筑面積87014平方米面積區(qū)間338-880平方米(含地下)綜合容積率0.34平方米銷售單價(jià)10000-13000元/平方米總套數(shù)231套總價(jià)范圍350-1150萬元/套馬坡板塊最最早的別墅墅項(xiàng)目；作為涉外住住宅區(qū)，龍龍?jiān)穭e墅吸吸引了大量量的外籍人人士，占目目前住家的的60%；項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)環(huán)境極佳，，居住氛圍圍濃厚；租賃市場(chǎng)活活躍；42其他項(xiàng)目陽光花園別墅總建筑面積110760㎡容積率0.34面積區(qū)間249-378㎡建造套數(shù)54套平均單價(jià)7300元/㎡總價(jià)范圍190-300萬元恒豐花園總建筑面積22322㎡容積率0.38面積區(qū)間244-438㎡建造套數(shù)70套平均單價(jià)8000*元/㎡總價(jià)范圍200-360萬元北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅總建筑面積約20000㎡容積率0.5*面積區(qū)間344-396㎡建造套數(shù)55套平均單價(jià)$1000元/㎡總價(jià)范圍$35-45萬元華中園新內(nèi)閣總建筑面積約56000㎡容積率0.5*面積區(qū)間208-365㎡建造套數(shù)94套平均單價(jià)--總價(jià)范圍200-656萬元43天竺板塊板塊關(guān)鍵詞詞機(jī)場(chǎng)使館區(qū)京順路對(duì)使館和機(jī)場(chǎng)場(chǎng)依托而成成為最早起起步、相對(duì)對(duì)成熟、市市場(chǎng)認(rèn)可度度最高的高高檔別墅板板塊，自然景觀資資源相對(duì)缺缺乏；洋氣十足，，源于大量量的外籍居居住者，涉涉外租賃市市場(chǎng)活躍。。傳統(tǒng)高檔板板塊形象是是區(qū)域內(nèi)早早期眾多項(xiàng)項(xiàng)目取得成成功的主要要支撐因素素。區(qū)域內(nèi)內(nèi)的項(xiàng)目大大多為“香港制造”，新入市的的產(chǎn)品也都都是品質(zhì)一一般，無論論是建筑設(shè)設(shè)計(jì)、社區(qū)區(qū)內(nèi)自然環(huán)環(huán)境和人文文環(huán)境的營營造與其他他板塊項(xiàng)目目相比都有有一定差距距。早期別墅項(xiàng)項(xiàng)目均為高高檔項(xiàng)目，，勻質(zhì)性較較好。盡兩兩年來入市市的產(chǎn)品有有兩極分化化的趨勢(shì)，，高檔獨(dú)棟棟別墅社區(qū)區(qū)和townhouse及其他類別別墅產(chǎn)品均均有供應(yīng)。。早期別墅買買家和租賃賃客均以外外籍人士居居多，近年年來隨著北北京別墅市市場(chǎng)總體的的客戶變化化，本板塊塊的別墅客客戶也出現(xiàn)現(xiàn)了本土化化的趨勢(shì)，，且自住現(xiàn)現(xiàn)象有所增增加。44天竺板塊代代表項(xiàng)目--萊蒙湖別墅墅位置

順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南項(xiàng)目概況占地面積16.7萬平方米建筑面積10萬平方米容積率0.59總套數(shù)110棟獨(dú)棟別墅，109套聯(lián)排公寓建筑風(fēng)格美式湖景別墅會(huì)所配套5000平方米景觀中央人工湖景主力戶型

獨(dú)棟325-433平米，聯(lián)排217-317平米，主力230平米銷售價(jià)格獨(dú)棟別墅：2000-2100美元/平米，贈(zèng)送地下室和精裝修聯(lián)排別墅：14000元/平米銷售狀況

獨(dú)棟、聯(lián)排基本售磬45天竺板塊代代表項(xiàng)目--大湖山莊位置朝陽區(qū)和平路8號(hào)項(xiàng)目概況占地面積24萬平方米建筑面積6萬平方米總套數(shù)153（獨(dú)立別墅）容積率0.25層高3.4米景觀綠地公園、一萬平米的T型水面主力戶型面積范圍：300-600/500㎡（地上），20余種戶型銷售價(jià)格16000～21000元/平米（贈(zèng)送地下室）銷售狀況2003年底開始內(nèi)部認(rèn)購，目前銷售率在80%以上，面積在300-400的小戶型銷售狀況比較好。備注花園面積500-1000平米；地下室面積100-200平米，層高3米46天竺板塊代代表項(xiàng)目--麗高王府位置北京首都機(jī)場(chǎng)路溫榆河畔花園三街項(xiàng)目概況占地面積16.9萬平方米建筑面積12.74萬平方米容積率0.75總套數(shù)132套別墅/7棟四層聯(lián)排洋房/8棟8-9層高級(jí)公寓建筑風(fēng)格南歐古典設(shè)計(jì)風(fēng)格會(huì)所西班牙南部阿林堡宮建筑風(fēng)格景觀前臨3300米自然綠化長廊開盤時(shí)間2002.3.1主力戶型544平米/445平米/465平米/323平米銷售價(jià)格均價(jià)$2400/平米，送車庫和花園，精裝修，贈(zèng)地下室銷售情況剩余32余套備注全部現(xiàn)房。客戶：外國駐華使節(jié)，國際跨國公司管理人員，演藝名人等47天竺板塊代代表項(xiàng)目--長島瀾橋位置北京朝陽區(qū)機(jī)場(chǎng)高速公路北皋出口項(xiàng)目概況占地面積20萬平米，建設(shè)用地16萬平方米建筑面積11.5萬平方米容積率0.575總套數(shù)共301套，以雙拼為主。雙拼224套，獨(dú)棟23套，四聯(lián)排52套，景觀3萬多平米原生水域主力戶型雙拼290-300㎡（地上），224套，套數(shù)比例75%；獨(dú)棟510-540㎡（地上），23套；四聯(lián)別墅210㎡（地上），52套銷售價(jià)格獨(dú)棟1000萬左右，雙拼400萬左右，四拼230萬左右。銷售情況一期已售完，二期于2004年4月開盤，首先推出的10套獨(dú)棟，一個(gè)月內(nèi)銷售90%。48天竺板塊代代表項(xiàng)目--優(yōu)山美地位置順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)榆楊路4號(hào)項(xiàng)目概況占地面積70萬平方米建筑面積46萬平方米容積率0.59總套數(shù)600余套，分A\B\C三區(qū)，其中A區(qū)230套；一期81套，二期62套；建筑風(fēng)格北美風(fēng)情獨(dú)棟別墅會(huì)所歐洲王宮式豪華會(huì)所，建筑面積超12000平米主力戶型一期295-380平方米（地上）地下室100-200平方米二期300-600平米（地上），以500-600平方米（地上）為主。銷售價(jià)格$2200/㎡（包含250美金/平米的精裝修）銷售狀況一期03.07月開盤，目前銷售率80%，實(shí)現(xiàn)535－785萬的總價(jià)。二期04.06月內(nèi)部認(rèn)購，04.07正式銷售，目前300-400間的小戶型已售出10余套，大戶型銷售狀況不明朗。49位置北京首都機(jī)場(chǎng)溫榆河畔天竺林蔭路項(xiàng)目概況占地面積15公頃建筑面積9萬平米總套數(shù)286套，其中32套雙拼，其他為多聯(lián)或四層公寓。建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約。容積率0.46景觀三個(gè)主題花園，75000平米流水園林主力戶型面積區(qū)間：260-360㎡，送私家花園、露臺(tái)、私家會(huì)所、車位銷售價(jià)格（精裝修）疊拼12000元/㎡，聯(lián)排12000-13000元/㎡，雙拼13800元/㎡銷售情況銷售情況不佳，一共售出20-30套，目前正在由世邦魏理仕代理出租。天竺板塊代代表項(xiàng)目--美林香檳小小鎮(zhèn)50天竺板塊代代表項(xiàng)目--水木蘭亭位置順義天竺路13號(hào)地，空港工業(yè)區(qū)南項(xiàng)目概況占地面積5.4萬平方米建筑面積5.6萬平方米容積率0.9總套數(shù)共225套，一期疊拼別墅16棟建筑風(fēng)格疊拼會(huì)所配套17000平方米主力戶型168-245平方米銷售價(jià)格6800元/平方米銷售狀況2003年底開盤，截至2004.03月已售出60-70套。51亞北板塊代代表項(xiàng)目--順馳林溪位置

昌平百善鎮(zhèn)（北六環(huán)南）項(xiàng)目概況占地面積52萬平方米建筑面積19.8萬平方米容積率0.46總套數(shù)508，一期230套，二期278套。建筑風(fēng)格美式風(fēng)格景觀內(nèi)部人工溪流主力戶型

雙拼別墅250-350平方米，獨(dú)棟別墅400-500平方米平均單價(jià)雙拼：8300元/平方米獨(dú)棟：11000元/平方米聯(lián)排：7800元元/平方米銷售狀況

一期230套于2004年，目前銷售約達(dá)到50%52典型別墅銷銷售狀況分分析小戶型別墅墅的銷售速速度快，支支撐眾多項(xiàng)項(xiàng)目快速消消化；同一項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)，資源佳佳的大戶型型銷售速度度快；實(shí)用的特色色產(chǎn)品銷售售速度快；；53碧水莊園（三期）銷銷售分析最佳臨湖位位置的41套別墅售完完；位置較差，，但總價(jià)較較低的小面面積單位1000平方米500平方米700平方米300平方米54碧水莊園（三期）銷銷售分析銷售狀況呈呈兩極化態(tài)態(tài)勢(shì)：超大大戶型景觀觀別墅與小小戶型別墅墅為快速消消化戶型；；超大戶型享享有臨湖最最佳的自然然資源與景景觀優(yōu)勢(shì)，，平均4套/月；小戶型別墅墅位置略差差，社區(qū)的的超大規(guī)模模與生活配配套支撐該該戶型銷售售率超過60%；55區(qū)域價(jià)值對(duì)對(duì)項(xiàng)目推盤盤順序的影影響大戶型→小戶型小戶型→大戶型萊蒙湖別墅前前期重點(diǎn)推出出的獨(dú)棟別墅墅，依托了天天竺良好的區(qū)區(qū)域形象和認(rèn)認(rèn)知度，以及及早已形成的的高起的價(jià)格格平臺(tái)；獨(dú)棟棟別墅的入市市塑造了項(xiàng)目目高端形象，，也為萊蒙湖湖后期聯(lián)排別別墅的銷售奠奠定形象及價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)。橘郡推出之時(shí)時(shí)，亞北地區(qū)區(qū)在北京別墅墅市場(chǎng)缺乏知知名度和市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知，區(qū)域域不具任何資資源優(yōu)勢(shì)。橘橘郡依靠新穎穎的產(chǎn)品打開開市場(chǎng)，靠高高性價(jià)比的小小戶型別墅樹樹立項(xiàng)目和區(qū)區(qū)域形象，建建立區(qū)域價(jià)格格平臺(tái)。后期期水印長灘則則憑借已有的的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，，擴(kuò)大產(chǎn)品面面。56競(jìng)爭(zhēng)方向的判判定1：馬坡Vs亞北馬坡亞北馬坡傳統(tǒng)別墅方向，發(fā)展歷程長，具備一定認(rèn)知基礎(chǔ)；自然環(huán)境較好，特色運(yùn)動(dòng)休閑配套良好的區(qū)域規(guī)劃，奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)，區(qū)域活力旺盛目前在售別墅項(xiàng)目較少，且普遍表現(xiàn)不佳，無良好的居住形象，市場(chǎng)關(guān)注度較低亞北亞北板塊的產(chǎn)品極具特色，創(chuàng)新的小戶型產(chǎn)品開拓了新的別墅客戶層面；作為新興的高檔別墅板塊，目前受市場(chǎng)關(guān)注度極高。新興板塊，新項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)關(guān)注度高；產(chǎn)品新穎且品質(zhì)高，且性價(jià)比較高，滿足別墅大眾化需求；區(qū)域整體自然環(huán)境相對(duì)較好馬坡具備更佳的自然資源、配套基礎(chǔ)，奧運(yùn)會(huì)和區(qū)域規(guī)劃又為這里帶來了后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，同亞北相比，差在產(chǎn)品素質(zhì)與市場(chǎng)關(guān)注度。板塊的市場(chǎng)關(guān)注度的提高可以通過打造高素質(zhì)、在市場(chǎng)上叫好又叫座的產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)從通勤的距離離和時(shí)間上看看，發(fā)展勢(shì)頭頭強(qiáng)勁的亞北北別墅群將是是馬坡板塊的的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手；亞北板塊依靠靠新產(chǎn)品、高高質(zhì)素進(jìn)入高高端別墅市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展模式式是馬坡的發(fā)發(fā)展方向。57項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策策略判定天竺竺方方向天竺板塊的傳傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)依然然強(qiáng)勁，在京京順路方向上上對(duì)馬坡形成成客戶攔截。。本項(xiàng)目若采采用同樣的產(chǎn)產(chǎn)品策略，將將無法與之競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。但目前天竺已已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)品品兩極化發(fā)展展階段，出現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)空檔。。亞北北方向向馬坡具備更佳佳的資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)和更好的區(qū)區(qū)域發(fā)展前景景，目前差在在產(chǎn)品素質(zhì)與與市場(chǎng)關(guān)注度度，但市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度的提高高可以通過打打造在市域市市場(chǎng)上叫好又又叫座的項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目周邊區(qū)域周邊項(xiàng)目目大多為規(guī)模模較小，入市市時(shí)間較久遠(yuǎn)遠(yuǎn)的老項(xiàng)目，，且多口碑一一般。別墅項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)又是板塊塊的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目所所在的這樣目目前受關(guān)注度度不高，形象象一般的板塊塊而言，板塊塊內(nèi)部的項(xiàng)目目間更多的是是共贏而非競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。因此本項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)主要來來自于區(qū)域外外部。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略1：亞奧板塊產(chǎn)產(chǎn)品空白點(diǎn)，，避開與其正正面交鋒；2：通過打造素素質(zhì)較高、在在市場(chǎng)上叫好好又叫座的產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目成功58六、項(xiàng)目定位位591、借力影視基基地的宣傳理理念2、打造1+1>2的贏利模式3、建造有特色色的新居住理理念根椐對(duì)項(xiàng)目地地理位置與產(chǎn)產(chǎn)品特征的理理解我們可以以試想引入一一些文化娛樂樂方面與建筑筑體相融合的的產(chǎn)品，此類類產(chǎn)品的幾大大優(yōu)勢(shì)：60橫店影視城下下轄12個(gè)影視拍攝基基地，總計(jì)用用地4963畝，建筑面積積495995平方米，是目目前全國乃至至亞洲最大的的影視城。最最大規(guī)模的旅旅游景點(diǎn)橫店店影視城下轄轄的秦王宮、、清明上河圖圖、明清宮苑苑影視旅游基基地氣勢(shì)宏偉偉，此3個(gè)基地的建設(shè)設(shè)規(guī)模均居全全國同類拍攝攝基地(景點(diǎn))第一。宏大的基地規(guī)規(guī)模，豐富的的拍攝場(chǎng)景吸吸引了海內(nèi)外外影視導(dǎo)演們們紛紛率劇組組前來橫店取取景拍戲。同同時(shí)，為影視視拍攝提供各各類配套服務(wù)務(wù)的行業(yè)也應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生，既既能提供專業(yè)業(yè)制景、設(shè)備備車輛租賃賃、道具服裝裝化裝等方面面的服務(wù)，又又有龐大的群群眾演員隊(duì)伍伍。橫店演員員工會(huì)擁有二二千余名來自自全國各地被被稱為“橫漂一族"的特約演員。。影視產(chǎn)業(yè)的崛崛起，也推動(dòng)動(dòng)了橫店休閑閑旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展。橫店影影視城已成為為國家AAAAA級(jí)旅游區(qū)。方方圓10平方公里的橫橫店，擁有十十余家星級(jí)賓賓館8000余個(gè)床位，無無論是高檔酒酒店，還是基基地賓館，游游樂園、夜總總會(huì)、桑拿中中心、演藝中中心、健身中中心、等設(shè)施施配套齊全。。游客將在此此體驗(yàn)影視，，享受樂趣。。在橫店，街街市繁華，書書店、網(wǎng)吧、、酒吧、茶館館比比皆是，，小吃、飯館館南北風(fēng)味俱俱全，夜生活活五光十色。。橫店影視城61橫店的品牌價(jià)價(jià)值影視和旅游都都是文化行業(yè)業(yè)，從事這一一行業(yè)是幸事事，修煉個(gè)人人素養(yǎng)，提高高自身技能，，同時(shí)給別人人營造舒適和和快樂。提倡對(duì)企業(yè)忠忠誠，對(duì)工作作敬業(yè)，對(duì)同同事誠懇，對(duì)對(duì)客人守信，，勤勵(lì)負(fù)責(zé)，，講究以義為為主的職業(yè)道道德;同時(shí)，企業(yè)給給員工的忠誠誠工作以合理理的利益回報(bào)報(bào)，體現(xiàn)個(gè)人人的創(chuàng)造價(jià)值值，最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人人、企業(yè)與合合作者、企業(yè)業(yè)與顧客的和和諧共贏。品牌價(jià)值觀：：修己安人、、義利并重、、和諧共贏職業(yè)精神：嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)勤奮、忠忠誠感恩、不不斷創(chuàng)新、追追求完美。品牌個(gè)性：產(chǎn)產(chǎn)品(有形產(chǎn)品)層面：是中國國的、影視的的、高科技的的、原創(chuàng)的、、充滿魅力的的、輕松愉悅悅的。服務(wù)層面：是是親和的、專專業(yè)的、充滿滿激情的。傳播層面：是是適宜大眾的的、夢(mèng)幻的、、互動(dòng)的、充充滿驚喜的、、快樂的。品牌聯(lián)想：中中國的、影視視的、互動(dòng)的的、夢(mèng)幻的、、驚喜的、快快樂的、親和和的品牌標(biāo)志語：：橫店影視城城——中國好萊塢!橫店影視城——夢(mèng)想成真!橫店影視城——經(jīng)典鏡頭原產(chǎn)產(chǎn)地!橫店影視城是是國內(nèi)影視外外景拍攝基地地中唯一一家家5A級(jí)景區(qū)。62從影視城理念念到旅游地產(chǎn)產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型型打造一個(gè)有特特色文化產(chǎn)業(yè)業(yè)旅游生態(tài)基基地產(chǎn)品特性63產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戰(zhàn)略略產(chǎn)品特征緊湊或、拼別別墅為主，以以獨(dú)棟別墅為為輔；獨(dú)棟別墅：以以300平方米以內(nèi)為為主，在適當(dāng)當(dāng)位置可布置置少量450-480平方米左右的的大戶型；緊湊或雙拼別別墅：地上建建筑面積在180-220平方米；差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略產(chǎn)品形式領(lǐng)先先優(yōu)質(zhì)資源占優(yōu)優(yōu)產(chǎn)品特色鮮明明64項(xiàng)目市場(chǎng)定位位社區(qū)別墅景觀化是是別墅規(guī)模化化發(fā)展的必然然，塑造鮮明明的社區(qū)形象象；山勢(shì)坡地景觀觀別墅社區(qū)山地景觀別墅墅別墅市場(chǎng)的產(chǎn)產(chǎn)品概念不斷斷更新，從建建筑上出位的的可能性不大大；目前北京別墅墅市場(chǎng)上的坡坡地景觀別墅墅稀缺；別的的項(xiàng)目造坡地地，我們依山山勢(shì)利用坡地地結(jié)合區(qū)現(xiàn)有資資源以及本項(xiàng)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)行現(xiàn)狀，，確定“山地地景觀”為本本項(xiàng)目未來最最大的賣點(diǎn)。。65項(xiàng)目定位形象定位客戶定位昌平別墅中新新領(lǐng)軍北京北、東部部城區(qū)準(zhǔn)財(cái)富富階層（主力力客戶）奧北居住區(qū)板板塊高收入階階層（潛潛在客戶）66比較一：昌平平在售別墅項(xiàng)項(xiàng)目面積區(qū)間間產(chǎn)品覆蓋面廣廣，無形中擴(kuò)擴(kuò)大了項(xiàng)目自自身的競(jìng)爭(zhēng)面面；產(chǎn)品主要面積積區(qū)間與楓橋橋別墅相似，，楓橋別墅銷銷售速度值得得關(guān)注。380-880㎡67比較二：昌平平在售別墅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間間360-960萬元/套68產(chǎn)品配比：項(xiàng)項(xiàng)目戶型配比比名稱分類單元平均建筑面積比例地上約占面積單套價(jià)款（估算）A180㎡-280㎡50%㎡萬元/套B300㎡35%㎡萬元/套C300-㎡400㎡15%

㎡

萬元/套產(chǎn)品配比探討討前提：主打昌平地區(qū)區(qū)市場(chǎng)空白產(chǎn)產(chǎn)品；69產(chǎn)品組合策略略1.提高局部容積積率（打造多多類型產(chǎn)品））緊湊型別墅、、雙拼別墅，，提高局部容容積率，為獨(dú)獨(dú)棟別墅提供供空間；2.控制總價(jià)控制地上建筑筑面積以控制制單套總價(jià)，，提高性價(jià)比比的主要做法法；3.打造產(chǎn)品特色色挖掘小戶型獨(dú)獨(dú)棟別墅的產(chǎn)產(chǎn)品特色，將將其融入產(chǎn)品品設(shè)計(jì)。70產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分分析結(jié)論本項(xiàng)目的產(chǎn)品品定位具備競(jìng)爭(zhēng)力與亞北、天竺竺板塊在售項(xiàng)項(xiàng)目相比，同同樣的面積：：300㎡以下的別墅型型產(chǎn)品為此區(qū)區(qū)域板塊的稀稀缺性資源300㎡獨(dú)棟產(chǎn)品與天天竺板塊的項(xiàng)項(xiàng)目相比具有有總價(jià)和建筑筑形式的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，與亞北板板塊的項(xiàng)目相相比總價(jià)和建建筑形式相當(dāng)當(dāng)，但具有資資源優(yōu)勢(shì)；超過400㎡的大戶型產(chǎn)品品則具備總價(jià)價(jià)和資源的雙雙重優(yōu)勢(shì)。71七、項(xiàng)目物業(yè)業(yè)發(fā)展建議72關(guān)于布局的可可實(shí)現(xiàn)性單體面積在300平方米左右的的獨(dú)棟別墅社社區(qū)；另有多多種面積產(chǎn)品品圍繞棟間距可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)前后間距≥17米左右間距≥05米73規(guī)劃布局（規(guī)規(guī)化設(shè)想）坡地地塊依勢(shì)而建建，地勢(shì)自南南向北方向逐逐漸升高，形形成南北圍合合的布局。另另采光和觀景景均不受影響響，人工水系線性水系貫穿穿地塊內(nèi)部，，水系由地塊塊高點(diǎn)發(fā)源，，呈“S”形狀，并可在在偏西南、東東北側(cè)形成集集中水面。74規(guī)劃布局B類獨(dú)棟別墅項(xiàng)目主力戶型型，分布于地地塊內(nèi)部，靠靠近地塊西側(cè)側(cè)邊界，擁有有內(nèi)部環(huán)境且且與西側(cè)代征征綠地景觀相相結(jié)合。A類緊湊別墅布置于地塊外外圍。包括地塊西部部臨近順安路路一側(cè)和地塊塊南北兩側(cè)外外圍。C類大獨(dú)棟別墅布置于地塊兩兩端位置，緊緊鄰中央湖區(qū)區(qū)，享有最佳佳的自然資源源；同時(shí)地塊塊西北側(cè)坡頂頂?shù)貛б部刹疾贾萌舾纱螵?dú)獨(dú)棟別墅，俯俯視社區(qū)全景景，享有社區(qū)區(qū)最佳的坡地地視野和景觀觀資源。CCBAABA75規(guī)劃布局主入口入口地塊南側(cè)靠近近主干道，主主入口設(shè)于地地塊南側(cè)路邊邊位置，為車車行設(shè)主入口口；與代征綠綠地和展示區(qū)區(qū)的位置結(jié)合合考慮。展示區(qū)展示區(qū)布置在在地塊東南側(cè)側(cè)水系帝，緊緊鄰次入口，，可以兼顧三三類產(chǎn)品，同同時(shí)也可以展展示項(xiàng)目?jī)?nèi)外外資源最佳的的位置。展示區(qū)接待區(qū)76建筑風(fēng)格探討討西式傳統(tǒng)北京市場(chǎng)上的的別墅以西式式傳統(tǒng)建筑風(fēng)風(fēng)格為主，市市場(chǎng)接受度比比較高，價(jià)值值感被廣泛認(rèn)認(rèn)同；大多數(shù)風(fēng)格流流派在市場(chǎng)上上都已比較成成熟；產(chǎn)品創(chuàng)新的空空間不大，但但可以從細(xì)部部進(jìn)行雕琢美國中部風(fēng)格-橘郡都鐸-水印長灘美國東部風(fēng)格-萊蒙湖西班牙風(fēng)格-納帕溪谷77建筑風(fēng)格探討討西式傳統(tǒng)目前北京市場(chǎng)場(chǎng)比較少見的的兩種風(fēng)格：：法式風(fēng)格德式風(fēng)格78建筑風(fēng)格探討討西式現(xiàn)代西式現(xiàn)代的建建筑風(fēng)格多具具有簡(jiǎn)潔、通通透的特征，，與自然山水水的融合度也也比較高；與中國人傳統(tǒng)統(tǒng)的價(jià)值觀相相悖，因此往往往很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)很高的價(jià)格格。翡翠城慧谷根園亞瀾灣79建筑風(fēng)格探討討中式風(fēng)格粉墻黛瓦、飛飛檐翹角，長長廊逶迤，涼涼亭翼然，如如同中國山水水畫般飄逸靈靈秀的江南民民居建筑風(fēng)格格是對(duì)中國文文人的理想建建筑表達(dá)存在障礙：市市場(chǎng)接受程度度待檢驗(yàn)；對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要要求比較高80建筑風(fēng)格建議議選擇的原則風(fēng)格取向風(fēng)格列舉從西式傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)格中選擇，，市場(chǎng)接受度度高；區(qū)別區(qū)域在售售別墅項(xiàng)目，，重新建立區(qū)區(qū)域形象價(jià)值值；可嘗試多種形形體的組合，，以豐富價(jià)值值感。變化的體量組組合，細(xì)膩而而且豐富的立立面細(xì)節(jié)；部分采用質(zhì)感感強(qiáng)烈的石材材和磚材，提提升建筑價(jià)值值感；建筑外觀色彩彩鮮艷、明快快，符合目標(biāo)標(biāo)客戶審美取取向西班牙風(fēng)格美國東海岸風(fēng)風(fēng)格81西班牙風(fēng)格西班牙式樣的的住宅比較適適合于陽光地地帶，建筑樣樣式樸實(shí)無華華。屋頂?shù)钠露群芎芷骄彙６鄶?shù)數(shù)住宅采用兩兩坡屋頂與四四坡屋頂?shù)慕M組合。82西班牙風(fēng)格紅瓦屋頂為西西班牙住宅的的重要特征，，現(xiàn)在以輕質(zhì)質(zhì)組合材料代代替?zhèn)鹘y(tǒng)的重重瓦。有半圓圓筒形及S形兩種瓦。83西班牙風(fēng)格傳統(tǒng)的西班牙牙住宅均為一一層。如今新新建的則多為為兩層或多層層。這些住宅宅的共同特征征之一是立面面不對(duì)稱。抹灰墻面，一一般為白色，，也有用暗黃黃色或玫瑰色色。拱及拱門門也常見于西西班牙式住宅宅，亦常用連連拱墻圍成室室外的小院。。裝飾性的煙煙囪與傳統(tǒng)的的英國住宅很很形似，有時(shí)時(shí)在煙囪上甚甚至用磚瓦砌砌一小屋頂以以增強(qiáng)其效果果。84由于氣候的原原因，美國東東海岸的別墅墅建筑多為角角度較大的坡坡屋頂。東海岸風(fēng)格體體量組合大多多比較復(fù)雜。。從外立面的的材質(zhì)和顏色色上看，基座座多采用顏色色較深的石材材，墻面為白白色、米色、、灰色或其他他顏色的木掛掛板，屋頂多多為青灰色。。這種風(fēng)格的建建筑容易設(shè)計(jì)計(jì)出如大陽臺(tái)臺(tái)、出挑的露露臺(tái)等結(jié)構(gòu)，，窗戶的尺度度也可大可小小，因此比較較容易與坡地地地形、水景景相結(jié)合。美國東海岸風(fēng)風(fēng)格85300平米左右的獨(dú)獨(dú)棟別墅戶型型設(shè)計(jì)原則充分、合理、、奢侈、有節(jié)節(jié)制的張揚(yáng)；；緊湊的平面布布局和豐富的的空間劃分；空間序列完整整，通過有限限空間的合理理整合，突出出別墅的功能優(yōu)勢(shì)；平均空間尺度度比豪宅別墅墅明顯偏小，，以合理的尺度保持家居的親親切感和被包包圍的安全感感；可以彰顯別墅墅特質(zhì)的重點(diǎn)點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，例如起居室室、主臥室；；注意不同空間間之間的視覺覺聯(lián)絡(luò)，通過過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空空間層次感；；86戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)地上面積區(qū)間間300-320平方米；宅基地面積500-550平方米，其中中集中花園面面積≥200平方米；地上二層，大面積設(shè)計(jì)室室內(nèi)車庫，雙雙車位；四間臥室，包包括一個(gè)雙主主臥區(qū)、二間間次臥室；起居室面寬5.1米以上；一層主要空能能空間包括起起居室、餐廳廳、家庭室、、中西廚、工工人房臥室；；二層主要功功能空間為主主、次臥室；；。87戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)首層門廳（避免從從起居室直接接入戶的情況況，同時(shí)門廳廳可以作為公公共空間和家家庭空間兩條條動(dòng)線的起點(diǎn)點(diǎn)），門廳的的設(shè)計(jì)可以與與樓梯相結(jié)合合，但要避免免入戶以后迎迎頭撞上樓梯梯的情況。起居室的面積積在25-30平米之間，與與餐廳結(jié)合布布置，能夠形形成較大的空空間感覺。起起居室的面寬寬應(yīng)在5.1米以上。家庭室可以與與西廚、早餐餐室結(jié)合布置置，從朝向上上建議與集中中的私家庭院院相結(jié)合。應(yīng)分別設(shè)計(jì)中中西廚，其中中西廚可以與與早餐室結(jié)合合布置。在一樓應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)一間臥室，，供年老或腿腿腳不方便的的家庭成員以以及客人使用用。臥室應(yīng)盡盡量朝南，同同時(shí)應(yīng)該有獨(dú)獨(dú)立的衛(wèi)生間間。一樓還應(yīng)該設(shè)設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生生間一處，可可以不包括洗洗浴空間。300平米以上的別別墅應(yīng)盡量設(shè)設(shè)計(jì)雙車庫，，為節(jié)省面寬寬，可采用一一前一后的雙雙車庫設(shè)計(jì)，，后面的車庫庫可根據(jù)業(yè)主主的要求改造造成其他功能能的房間。起居室（可能能的話包括門門廳）應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)吹拔，以彰彰顯別墅的氣氣派和身份感感。88戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)二層3個(gè)臥室為宜，，其中至少應(yīng)應(yīng)有2個(gè)臥室朝南。。主臥區(qū)的大小在40到50平方米左右，，盡量寬敞、、闊綽并有良良好的景觀，，其中主臥區(qū)區(qū)應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立立的衛(wèi)生間以以及進(jìn)入式衣衣帽間。次臥室的面積在15-20平方米左右，，盡量保證每每間臥室都有有獨(dú)立的衛(wèi)生生間。在剩余的公共共空間可結(jié)合合吹拔設(shè)置小小家庭室，一一方面可以避避