星河·崗廈項目

——總體策劃報告深圳中原物業顧問有限公司經典回顧經典回顧ATOD時代財富礦脈總體定位經典回顧商業驅動式營銷營銷模式B經典回顧投資為主體商業+商務公寓+小戶型住宅營銷模式C第一部分總體A項目SWOT分析綜述項目存在噪音影響且無景觀優勢，雖有區位及交通優勢，不宜開發高檔住宅物業；香港、深圳經濟形勢看好，投資概念將吸引大批炒家入市，對提升項目價格有較大支撐；CEPA、地鐵、CBD等概念，對投資概念提供較大炒作空間。項目適宜開發投資型物業，有利降低風險、提高回報率。A以超高層建筑為切入點，樹立項目在片區的LANDMARK（地標）形象，聚集人氣項目雖位于中心區，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田立交分割，難以聚集人氣；項目地塊位于中心區東區的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過特色的外立面設計成為片區的地標性建筑；除建筑外立面，還要求多設置廣場、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特色的硬件設施，吸引人流；

項目SWOT分析綜述A制造創新投資概念，回避50年產權問題

對于投資客戶，物業使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念的創新，以高投資回報率計算未來投資收益，吸引客戶購買。

項目SWOT分析綜述A由于立交對底商的遮擋，對群樓外觀及導視系統提出較高要求

由于彩田立交對底商形成一定的遮擋，群樓外觀設計應增加昭示性，并設置醒目的導視系統，有利于擴大商業輻射范圍。

項目SWOT分析綜述A商業定位應應與彩田南南片區現有有商業配套套現狀形成成互補原彩田南片片區餐飲業業多集中于于彩田路與與福華路交交匯處，以以中檔偏低低為主，本本項目商業業應在原來來市場基礎礎上從檔次次、環境、、服務質量量等各方面面有所提升升。在本項目周周邊商業項項目中，新新一佳商場場提供“吃吃”和“用用”的消費費，好百年年和世紀中中心解決了了“家居””的問題，，但在更高高層次的奢奢侈品、時時尚品提供供方面卻是是比較匱乏乏，本項目目商業功能能應在此方方面與周邊邊項目進行行優勢互補補。在項目所在在片區居住住的多是白白領、私營營企業主及及港人家庭庭，隨著其其工作和生生活壓力的的越來越大大，人們渴渴望能有一一處能徹底底放松的休休閑娛樂場場所，但縱縱觀本片區區休閑娛樂樂業遠遠滿滿足不了片片區居民的的需求，存存在較大的的市場空間間。項目SWOT分析綜綜述A項目規劃設設計（特別別是底鋪））充分考慮慮與中心區區規劃及崗崗廈村舊改改規劃相溶溶合崗廈舊村對對項目在環環境、景觀觀等方面有有較大的影影響，銷售售時包裝強強調片區的的規劃前景景，減弱舊舊村的影響響；崗廈舊村改改造作為中中心區規劃劃一大重點點與中心區區規劃相匹匹配，將成成為CBD及集中零零售業的后后生活平臺臺。項目SWOT分析綜綜述A作為首個崗崗廈舊改項項目崗廈舊改是是政府及市市民關注度度極高的問問題，作為為首個啟動動項目有極極大的市場場影響力，，可借政府府之力公關關營銷；根據政府府資料崗廈舊改功能能定位將以以臨時居住住、長期居居住、次級級零售區、、休閑娛樂樂為主，作作為首個起起動項目可可抓住最大大機會點、、最大利潤潤點、最大大炒作空間間。項目SWOT分析綜綜述A超高層要求求通過項目目功能定位位規避競爭爭，通過銷銷售策略回回避風險項目SWOT分析綜綜述A項目SWOT總評項目SWOT分析綜綜述總體看來項項目的優勢勢及機會點點十分明顯顯，且遠大大過威脅及及壓力，因因此項目營營銷突破點點在于：價格突破（如何實現現高利潤空空間？）100%銷銷售（如何實現現高層商業業及超高層層物業的100%銷銷售）B項目定位概概要突出項目區區域優勢區區,中心區一一詞涵蓋多多重意思：：中心區生生活/商業業/商務/市政配套套、地理位位置及交通通位置、發發展前景等等；通過定位為為最具投資資潛力物業業吸引目標標客戶關注注，整合項項目自身優優勢，近一一步挖掘項項目資源，，包裝投資資概念；項目以投資資概念為主主，有充足足的理據支支撐：片區升值潛潛力、市場場稀缺性、、租客（商商務/居住住/商家））需求旺盛盛、項目地標性性高檔形象象定位、發發展商或專專業經營管管理項目自身最最大特征———地標性性綜合建筑筑體。項目總體定定位——中心區最具具投資價值值地標性綜綜合建筑體體B項目定位概概要項目文化定定位——CBD商務務精英的都都會生活結合本項目目作為片區區內少有的的綜合型物物業這一特特征，及本本項目屬于于中心區CBD的后后生活平臺臺的特質，，將本項目目包裝成為為CBD商商務精英提提供豐富多多彩的都會會生活的平平臺；C項目各功能能部分物業業定位及關關系分析商鋪——項目最最具投資潛潛力部分，，項目的核核心價值點點在所有物業業中商鋪是是投資回報報率相對最最高的一類類物業，也也是市場接接受度較高高的傳統投投資方式之之一，但相相對風險較較大，投資資門檻較高高；從市場反映映發現，項項目所在片片區商業的的供需極不不平衡，需需求遠大于于供應，因因此商業銷銷售的重點點在實現高高層商業的的經營及完完全銷售，，另一方面面為發展商商實現較高高收益；建議本項目目將該部分物物業保留最最后銷售，前期通過過商鋪經營營給經營者者及投資者者置業信心心，通過另另兩部分物物業的銷售售造勢加深深客戶對本本項目高投投資回報的的預期，另另一方面在在物業入伙伙前后銷售售有強大的的客流保證證，采用抽抽簽認籌的的方法，使使作為本項項目價值核核心點的商商業價格力力創新高。。C項目各功能能部分物業業定位及關關系分析寫字樓（商商務公寓））——商務公寓，，營造全新新投資理念念，形成全全城焦點經統計未來來2年內深深圳中心區區寫字樓供供應量膨脹脹，高達約約100萬萬平方米（（約2003年全年年供應量的的6倍），，市場競爭爭激烈；通過對中心心區物業調調查發現，，雖然市場場供應量大大，但依然然存在市場場空白點。。市場反映映小面積中中高檔寫字字樓需求旺旺盛，但市市場供應稀稀缺；小面積中高高檔寫字樓樓需求客戶戶一般為中中、小型公公司及企業業，它們依依附于中心心區較大型型公司及企企業生存，，但由于中中心區高檔檔寫字樓經經營成交高高，因此一一般選擇中中心區邊界界或外圍的的中高檔小小面積寫字字樓；C項目各功能能部分物業業定位及關關系分析寫字樓（商商務公寓））——商務公寓，，營造全新新投資理念念，形成全全城焦點建議本項目目迎合市場場需求，開開發以辦公公為主可作作居住的小小型商務公公寓，其目目標客戶群群處于事業業成長期，，注重企業業形象、強強調商務配配套服務、、對租金承承受力高；；項目商務公公寓部分為為超高層建建筑，可通通過其地標標性的特征征及物業檔檔次提升項項目整體形形象；深圳市民投投資炒樓熱熱在近2年年內將越演演越烈，本本項目通過過商務公寓寓包裝一種種全新的投投資概念，，為深圳市市民提供一一條新的投投資渠道，，另一方面面為銷售難難度較大的的超高層物物業擴大目目標市場。。C項目各功能能部分物業業定位及關關系分析住宅——小戶型住宅宅，最受歡歡迎的投資資方式近期地產一一大熱點就就是市民投投資小戶型型，隨著深深圳經濟的的發展，深深圳市民都都在為手頭頭大量的閑閑置資金尋尋求低風險險、平穩回回報的投資資途徑，小小戶型住宅宅則成為它它們的追捧捧對象；項目屬崗廈廈舊村改造造項目，由由于土地稀稀缺性、需需求旺盛倍倍受市民關關注；小戶型住宅宅由于市場場接受度高高，因此在在本項目中中屬最容易易通過營銷銷造勢銷的的，建議項項目通過地地標性綜合合物業的特特質提升項項目形象之之后，以小小戶型住宅宅物業首批批推出市場場，形成市市場投資熱熱潮，帶動動后期物業業銷售。D總體營銷模模式商業驅動式式營銷作為投資物物業，最影影響目標客客戶的關鍵鍵問題是能能否給投資資者置業信信心，因此此我們根據據發展商實實力提出商商業驅動式式營銷。在銷售前期期通過底商商的經營展展現發展商商實力，通通過品牌經經營及業態態組合提升升項目檔次次及形象，，通過經營營狀況支撐撐項目高投投資回報率率，因此本本項目中商商業部分充充當著整個個項目的價價值驅動器器，使各部部分物業銷銷售形成良良好的鏈接接效應。D總體營銷模模式商業驅動式式營銷商業驅動品牌商家進進駐招商啟動全面經營投資前景投入使用商業裙樓銷銷售經營旺盛寫字樓銷售售（商務公寓寓）投資住宅銷銷售形成人氣銷售形勢分分析E參考我司建建筑策劃部部所提供工工程進度意意見,預計計至2005年年4-6月月現場將有一一定的主體工程及及售樓形象象展示,可進行認籌籌；7-8月基本具備預售條件；項目工程進進度達到正負零時，，開始招商籌籌備；進入3月中旬群樓主體及及裝修完工工后，開始始正式招商；爭取在2005年年五一期間間結合春交會會開始正式營業；項目在2005年年春交會上上以“商業首首次試業提提供VIP優惠”的的獨特方式式次首次露露相，接受客戶認認籌；本階段針針對小戶型住宅宅進行推廣廣；約2、3個月月認籌期，積累大量量客戶后，，結合地鐵鐵開通、部部分中心區區市政配套套投入使用用等，進行小戶型住宅宅解籌；銷售形勢分分析E約2-4個個月小戶型住宅宅形成火爆熱銷氛圍之后，，客戶對項項目總體投投資概念逐逐步形成較較深認同度度，推出超高層層商務公寓寓部分；另一方面面考慮小戶戶型住宅及及商務公寓寓有投資客客戶方面存存在一定的的競爭，建建議在小戶戶型住宅中中、低樓層層單位基本本消化后，，推出商務務公寓部分分；該階段段進入項目目推售的重重點階段，，隨著商務務公寓的推推出結合大大量媒體炒炒作進一步步提升項目目形象；同同時通過商務公公寓的銷售售，利用商務務公寓與住住宅之間的的價差，帶動高層住住宅單位的的銷售。銷售形勢分分析E根據工程進進度估計2006年年上半年期期間，住宅及商務務公寓基本本達到入伙條件，將形成較旺旺的穩定的的人流，為為商業銷售售造勢奠定定基礎；進進入3、4月房房地產市場場開始轉旺旺，這一期間推出商業相對較好；；商業部分分經過大半半年的經營營，商場的的經營氣氛氛已經營造造出來，并并且通過住住宅及商務務公寓VIP營銷以以形成了一一大群忠誠誠的消費群群，商場定定位在市場場形成較大大的影響力力，此時入入市容易加加強投資者者的信心；；前期招商商及住宅與與商務公寓寓的銷售為為商業銷售售積累了相相當一部分分的投資客客戶，此時時推出可以以較好地利利用該部分分資源。物業總體發發展建議1、商業2、住宅3、商務公公寓商業——采光中庭、、綠化、休休閑椅、室內觀光電電梯…架空層———水體、霧景景、泳池、、兒童游樂樂…住宅——1、小戶型型物業也可可以送大露露臺…2、小戶型型物業也可可以做成復復式單位……住宅——1、大堂（綠化、生生態、陽光光…）商務公寓———2、商務中中心（智能管理理中心、國國際報告廳廳、多媒體體會議室……）3、標準單單元（寬敞明亮亮的通道、、可隨意組組合的單元元…）4、避難層層——空中中花園空中咖啡廳廳、空中茶茶館星光酒吧小型宴會廳廳雪茄、紅酒酒室總統簽約室室5、頂層第二部分外銷A項目總體外外銷比例為為40%深圳外銷銷前景看好好，2003年外銷銷總成交金金額較往年年上漲23%。從歷年深圳圳市外銷統統計數據發發現，外銷銷置業區域域發生變化化，已不再再局限在于于口岸物業業。這與外外銷置業用用途中投資資出租型及及工作型比比例上漲密密切相關。。（如右圖圖）A項目總體外外銷比例為為40%據深圳中原原地鋪統計計數據顯示示，港人對福田田片區的認認同度仍逐逐年提高，2004年一季度度福田片區區的港人租租客已由2003年年全年19.6%增增至22%。據中原2004年一一季度外銷銷統計數據據分析顯示示，C.E.P.A正式式實施后，，深圳的重重要作用也也逐漸顯現現，而深圳圳物業的投投資價值也也顯露無遺遺香港經濟的的復蘇加之之深圳良好好的經濟環環境使港人人在深圳投投資置業比比例大幅上上升。明年地鐵4號線的開開通，進一一步拉近本本項目與皇皇崗口岸（（今年初皇皇崗口岸已已實施24小時通關關）的距離離，將使港港人在本片片區投資置置業達到一一個新的高高潮。2004年年以投資概概念為主導導的樓盤港港麗豪園、、城市天地地在香港的的推廣，對對本項目的的入市起到到一定的市市場烘托作作用。B外銷目標客客戶群目標客戶群群的細分及及特征部分香港港炒家在深圳工工作的港人人深圳方面面有業務往往來的港人人在深圳有有親戚朋友友的港人經常來深深圳消費對對深圳環境境比較熟悉悉的港人深港兩地聯聯婚型來深的生生意人B外銷目標客客戶群目標客戶心心態分析心態1：：看好C.E.P.A落實對對房地產市市場的促進進，隨著C.E.P.A簽署署后深港兩兩地互動交交流的深入入展開，更更多港人來來深謀職，，同時對房房產需求也也將進一步步擴大。心態2：：港人客戶戶對于地鐵鐵沿線物業業所能帶來來的利潤空空間已深有有體會，故故深圳地鐵鐵的開通，，軌道物業業將會是他他們的投資資置業的首首選。心態3：：港人未來來一段時間間在深置業業時，依次次考慮的因因素為：交交通、總樓樓價、住宅宅的健康性性、周邊配配套以及物物業管理，，本項目位位置不但臨臨近口岸且且周邊的交交通便利、、配套齊全全，非常吻吻合他們的的需求心理理。C外銷目標客客戶群外銷開拓入入市時機中原認為，，鑒于項目目目前情況況，項目較較適合的外外銷入市時時機為：2005年年9月下旬旬。港人在深圳圳投資置業業會首選現現樓，按照照本項目的的預計工期期，故9月月下旬在本本項目主體體封頂、樣樣板房完工工之后再進進行外銷推推廣是較為為適宜的。。一年之中中就銷售季季節而言，，項目應避避開7月和8月上旬淡季季的影響。。8月下旬及9、10月份則是外外銷的第二二個高峰期期，本項目目在其間入入市，正是是港人看樓樓的好時機機。根據本項項目內銷7-8月入市，本本項目在香香港推售時時已在深圳圳市場形成成了較好的的市場口碑碑效應及熱熱銷氛圍。。本項目外外銷開拓入入市時，以以住宅為主主，并加推推少量商務務公寓及商商鋪探測市市場；另一一方面內銷銷推出商務務公寓及商商鋪時可針針對港人團團購進行新新聞炒作。。第三部分商業檔次定位——中檔偏高縱觀深圳市市相關行業業的發展，，高檔次的的消費市場場的客戶群群較小，難難以達到良良好的經營營效果，原原有彩田南南片區部分分中檔消費費場所經營營火爆已經經是不爭的的事實，也也更加說明明了中檔偏偏高的消費費市場之廣廣闊以符合市場場主流的中中偏高檔品品牌經營來來吸引消費費者，填補補彩田南片片區中高檔檔美食休閑閑娛樂的市市場空白點點，并以少少部分高檔檔品牌經營營來提高商商場的形象象檔次。中心東區標標志性水景景主題休閑閑E站！——集購物物、美食、、休閑、娛娛樂于一體體主題定位在完善中心心區休閑娛娛樂的基本本功能的前前提下，為為項目賦予予一定的物物業形象。。為增加項目目的特色，，建議本項項目在廣場場、中庭、、休閑區等等處設置水水景景觀、、音樂噴泉泉等以都市魅力力所在來形形容商場的的形象，最最能體現項項目的品質質定位、經經營定位、、項目之開開發高度經營定位打造深圳中中心區“吃吃喝玩樂購購”的第一一站！休閑娛樂地地帶—3F國際美食廣廣場—2F時尚動感前前沿—1F租金定位據中原三級級市場資料料顯示，周周邊相關物物業租價范范圍為：一層租價范范圍：230-280元/平平方米結合本項目目的檔次形形象、特色色定位、特特殊的地理理位置等綜綜合因素，，中原公司司建議將租租價鎖定為為：一層租賃均均價：270元/平平方米根據樓層定定價行業經經驗比例進進行租金價價格推導，，即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出出：一樓租賃均均價：270元/平平方米二樓租賃均均價：162元/平平方米三樓租賃均均價：113元/平方米以上價格在在具體招商商租賃過程程中，可以以根據實際際招商情況況進行相應應調整。招商概念經營休閑E站，占據據CBD賺賺錢之道！！詮釋：在中心區娛娛樂商業項項目嚴重缺缺乏及原有有片區同類類經營項目目參差不齊齊分布散亂亂的現實情情況下，本本項目適時時推出一個個全新的、、特色的多多功能的休休閑驛站，，將為商家家提供絕佳佳的經營平平臺。招商策略以超強的商商場硬件條條件及商戶戶組合定位位吸引商家家針對不同商商家實施彈彈性招商政政策以周詳的招招商計劃部部署招商工工作。向管理要效效益，以效效益引商家家招商進度及及工程配合合（2004-12-1——2005-4-30）第一階段2005-12-1—2005-1-15招商籌備完成20%招商1月底能完完成商業裙裙樓主體框框架，招商商中心選址址和裝修到到位第二階段2005-1-16—2005-2-28正式招商完成50%招商裙樓基本裝裝修完成，，并按前期期所談主力力商家要求求設置相應應管道設施施第三階段2005-3-1——2005-3-30全面招商完成90%招商外立面、廣廣場裝飾完完成，裙樓樓內部通電電通水，主主力商家可可進場裝修修第四階段2005-4-1——2005-4-30完成招商完成100%招商商家全部進進場裝修，，工程部人人員配合售價建議通過租金返返算法T=V/R（其中中：T為銷銷售均價；；V為年租租金；R為為風險系數數）可以得得出：一樓銷售均均價：約40500元/平方方米二樓銷售均均價：約24000元/平方方米三樓銷售均均價：約16500元/平方方米結合本項目目中心東區區門戶標志志性地位，，及地鐵開開通所帶來來的巨大升升值潛力，，并根據全全國已開通通地鐵城市市的地鐵周周邊物業的的升值幅度度在6%-8%左右右的規律，，中原有信信心實現的的價格為：：一樓均價：43000元/平方方米左右二樓均價：：26000元/平平方米左右右三樓均價：：18000元/平平方米左右右營銷概念投資CBD標志商業業，占領中中心財富高高地！詮釋：根據中原研研究，目前前市場上絕絕大部分商商鋪投資者者最關注的的是商業項項目的地位位、投資前前景、經營營定位等因因素，尤其其標志性特特色商業特特別容易喚喚起其投資資欲。因此此在營銷概概念推廣期期要著重宣宣傳“標志”、、“中心””、“財富富”，最大限限度地刺激激投資者的的眼球，引引起市場高高度關注！！銷售策略超長返租，，穩定回報報舉行“星河河財富論壇壇”，推出出“換代式式商鋪”投投資概念讓項目成為為萬眾期待待之超級明明星創造社區商商業之奇跡跡，造就中中心區商業業之旗艦引導新投資資概念，引引領市場潮潮流銷售進度第一階段2006-3-15—2006-4-15造勢積累認籌第二階段2006-4-16—2006-5-15公開發售完成70%銷售第三階段2006-5-16—2006-6-16全面銷售完成90%銷售第四階段2006-6-16—2005-6-30完成銷售完成100%招商操作模式建建議方案一：引引進知名品品牌經營管管理公司進進行經營管管理優勢：發展商不需需投入經營營管理力量量。可以借助管管理公司品品牌效應推推動前期招招商。知名品牌經經營管理公公司有豐富富的經營管管理經驗，，能在短期期內將商商場場良性運作作。由知名品牌牌經營管理理公司經營營，對投資資者的信心心幫助極大大，對銷銷售有利。。劣勢：在租金收益益不足以彌彌補返租支支出時，發發展商需從從銷售額上上作一定的的補貼。不利于樹立立發展商在在商業方面面的品牌。。方案二：由發展商組組建一定的的管理架構構，成立經經營管理公公司優勢：商場的經營營收入全部部由發展商商所得，在在經營理想想的情況下下收益巨大大。可根據自身身公司戰略略方向決定定返租銷售售回報年限限。可以有效地地控制一樓樓經營商鋪鋪的形象和和二三樓的的經營業態態，能較有有效地保證證投資客的的長久收益益。在管理公司司自身發展展壯大后，，可進行連連鎖發展，，輸出經營營管理及品品牌盈利，，并可利用用商業項目目成功上市市融資。劣勢：需承受一定定的經營風風險，但在在項目的成成功組合下下，風險較較小。對銷售的促促進作用有有一定影響響。建議操作方方式：采用方案（1））對發展商較較為有利，，引進知名名品牌經營營管理公司司擔綱經營營管理，并并與發展商商的品牌強強強聯合，，加上項目目在位置、、硬件、包包裝、經營營組合的強強大優勢，，項目在經經營上的成成功機會極極大，且對對項目住宅宅、商務公公寓和商鋪鋪的后期銷銷售帶來極極大的附加加值。深圳經過二二十多年的的發展，在在國外先進進經營理念念及管理的的不斷引進進，深圳已已積累了大大量出色的的零售百貨貨業管理人人才，能為為項目的經經營管理提提供保障。。中原優勢及及典型案例例中原商業部部擁有豐富富的商場策策劃、招商商和銷售經經驗。在大量商業業項目的操操作過程中中，中原積積累了大量量的品牌資資源。并與各大商商家建立了了長期而良良好的合作作關系，了了解各大商商家的選址址要求及發發展動態，，搶先一步步掌握深港港商業的新新動態。。中原商業客客戶積累中原經過多多個商業項項目的操作作，與深圳圳著名的零零售商、餐餐飲經營商商、休閑娛娛樂業客戶戶都建立并并保持了良良好的合作作關系。零售業客戶戶吉之島百貨貨(Jusco)家家樂樂福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)深深圳友誼誼百貨茂業百貨屈屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百貨貨百百佳佳超級廣場場(Park’NShop)華潤萬佳人人人樂好又多（Trust－Mart）歐歐倍德德（OBI）百安居（B&Q）好好百百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金金海海馬餐飲業肯德基(KFC)必必勝客客(PizzaHut)麥當勞(McDonald’’s)大大磨坊(Delifrance)大家樂飲食食集團大大快活活飲食集團團利苑酒家集集團潮潮江江春集團美心集團(Starbuckscoffee)東東海海鮮鮮酒家海逸海鮮酒酒家－逸和和軒海海港港綠茵閣咖啡啡廳蒙蒙地卡羅羅餐廳怡景西餐廳廳名名典典語茶咖啡啡專門店仙蹤林臺灣灣珍珠奶茶茶元元祿壽司司專門店故鄉日本料料理廣廣州蕉葉咖咖喱屋休閑娛樂業業本色酒吧加加洲洲紅星巴克紅紅磨坊坊滾石紅紅館根據地男男孩女女孩金色時代東東方方魅力中原代理經經典商業案案例1、中港城城購物廣場場位置：深圳圳福田區中中心區福強強路總建筑面積積：42000M2樓層：共六六層，其中中1——4層可售功能分區：：一一層：華倫倫天奴、肯肯德基等品品牌店二—四層：百百佳超級購物物廣場五層：時尚家家居廣場六層：西湖春春天大酒樓華南地區最大大的百佳旗艦艦店進駐2-4層平均售價：23000元/平方方米開售時間：2002年6月1日驕人業績：連續9天排隊隊認購，開創創深港商鋪銷銷售排隊認購購之先河總鋪位數2556個，42天銷售鋪鋪位2425個，回籠資資金近5個個億，銷售率率高達95%開盤首日共銷銷售鋪位223個，成交交金額約5千千萬項目銷售費用用約350萬萬元，銷售費費用僅占銷售售額的0.7%如何創造連續續排隊認購9天的銷售售神話？通過精心合理理的策劃，運運用超前、先先進的銷售手手法，在項目目開售前期籌籌集了超過1800個認認購籌碼，并并創造了深港港商鋪銷售排排隊搶購的經經典場面，為為項目的成功功打下堅實的的基礎。2、保利城商場場（友誼城））位置：南山文文化中心區建筑面積：7478M2銷售率：100%均價：20300元/M2首層：30000元/M2二層：20000元/M2三層：10000元M2開售時間：2003年2月驕人業績提前2日超過過100人排排隊認購。開盤當天銷售售鋪位超過200個，成成交金額約8000萬。。一個月實現100％銷售售率。推廣控制在0.8％以內內。成功解碼成功引進友誼誼城百貨進駐駐。買鋪即收2——5年租金。。提供8年7％％投資回報。。充分把握客戶戶心理，出色色組織銷售。。出色的推廣策策略，既實現現快速銷售，，又合理控制制推廣費。3、常興時代代廣場開盤時間：2003.9.14地理位置：南南山區桃園路路和常興路交匯處項目規模：5層商業面積積近40000M2功能劃分：精精品百貨+天天虹商場銷售率：6個月月銷售率達80%主題定位：——南山首席席地鐵上蓋MALL商城城——中國首個個“商鋪銀行行”成功經驗分享享準確的項目定定位及策劃———成功制制勝的關鍵針對特定的目目標消費群，，將鋪位進行行科學劃分，，直接開發符符合市場需求求的產品借鑒國外先進進的操作模式式。如：首次次將國外先進進的“房地產產證券化”的的操作模式結結合到深圳市市場中來，提提出“產權式式商城”的投投資模式；首首次提出“商商鋪銀行”的的投資概念和和模式。大膽創新的廣廣告媒體推廣廣———速速銷售的催化化劑宣傳手法上大大膽創新，運運用了集中、、擠壓式的廣廣告投放策略略運用全版繕縞縞與平面廣告告相結合，通通過媒體的不不斷造勢，短短期內迅速樹樹立項目在商商鋪投資市場場的領導品牌牌，迅速引導導成交。第四部分商務公寓目標客戶分析析1、目標客戶戶來源區域2、目標客戶戶特征描述3、目標客戶戶心態分析檔次定位———中檔偏高由于超高層建建筑體位于深深南路邊上，，有很好的昭昭示性，如能能樹立較好的的形象，將能能為提升項目目整體檔次奠奠定一定的基基礎；項目周邊缺乏乏素質較高的的辦公物業，，導致很多中中、小型公司司租賃住宅物物業用作辦公公，因此，創創造高質素的的辦公環境定定能填補周邊邊辦公物業市市場的空缺；；本項目有相當當大的比例是是外銷市場，，外銷客戶對對產品的檔次次要求較高；；定位高檔物業業有助于提升升發展商的品品牌。戶型定位由于產品的目目標客戶群體體為中、小型型公司（自用用）或小投資資客，因此，，標準單元的的面積定位為為約50平方方米的商務空空間。各單元元之間可以根根據需要隨意意合并，組合合成為100平方米、150平方米米、200平平方米甚至更更大的單位。。戶型配比考慮到產品的的靈活組合性性、布置結構構的方便，因因此建議將超超高層建筑體體標準層設定定為統一的平平面，客戶可可以根據需要要隨意合并。。我司根據總總建筑面積推推算標準層平平面面積約為為1300平平方米，按每每個單元50平方米（含含分攤交通面面積）計算，，可以布置約約26個標準準單元；標準準層層數除去去裙樓及架空空層部分，按按層高3.6米計算，可可以布置約30層。按照照以上計算，，建筑物總單單元數為780個。租金定位根據各因素的的修正原則調調整系數計算算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’’WC+PD’WD+PE’WE=72.5元/平方米/月月根據市場比較較法，我司預預測本產品租租金能夠達到到約70—75元/平方方米/月。售價定位根據各因素的的修正原則調調整系數計算算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’’WC+PD’WD+PE’WE=11450元/平方米米綜合考慮其它它因素，根據據市場比較法法，我司預測測本產品售價能夠達到10500——11000元/平方米米。營銷概念目前，深圳市市已經有許多多寫字樓都標標榜“5A””、甲級等稱稱號，但實際際上，這些寫寫字樓還沒有有能夠提供真真正的“生態態環境”。而而本產品的目目標客戶群體體是都市的新新銳一族，他他們是“時尚尚”的，他們們是“熱愛生生命”的，他他們是最求““健康工作””的……他們們是新一代的的商務精英，，他們需要““生態、健康康”的產品。。因此，我們們提出：生態商務，健健康C.B.D.詮釋：本產品品的各項設計計（尤其是硬硬件方面）都都是以創造生生態、健康的的環境為出發發點，務求營營造一個優良良的工作空間間。第五部分住宅檔次定位———中高檔精品小小戶型隨著中中心區的成熟熟，片區租客客戶對高檔小小戶型的需要要日益增強；；項目目升值潛力大大，優良的品品質對其升值值保存值起較較大的支撐作作用雖然物物業是小戶型型面對投資及及過渡居家客客戶，但要實實現最大利潤潤物業品品質必需定位位到精品；項目住宅定位位戶型定位戶型面積區間（㎡）面積比套數（約）套數比（約）單房25－3015％25025％一房35－4027％35535％兩房小兩房55－6526％21722％大兩房65－757％505％三房（還建）85－10025％13412％合計總建5萬100％1006100％另外：針對高高級商業精英英度身定做少少量（約50套左右）高層層復式小戶型型單位；（參參考物業金色色都匯100%銷售，實現均均價10800元/平方米，詳見見總體部分七七大點物業發發展建議）戶型定位深圳住宅投資資主力物業是是小戶型物業業，崗廈區域域位于城市中中心，租賃市場十分分成熟。從中原三級市市場統計數據據發現，一房的投資回回報率最高，其次是單房房，再者是二二房。從中原三級市市場統計數據據發現，精裝修高檔物物業投資回報報率遠高于普普通住宅；中心區現有住宅戶型型以中、大戶戶型為主，小戶型稀缺；另一方面小小戶型物業租租賃需求極旺旺，基本供不應求求，小戶型物物業租金一路路上揚；隨著中心區近近百萬平方米米寫字樓的開開發，將會有有越來越多的的公司入主中中心區，同時時也會帶來大量的的租賃客戶群群體；由于項目品質質相對較好，，價格對于同同片區其它物物業來說有較較大幅度提升升，因此適量增加單房房，降低普通通客戶的投資資門檻。租金及售價預預測本項目住宅月月租金定位在在55-60元/㎡之間間根據中原公司司三級市場的的成交記錄顯顯示，項目所所在的大皇崗崗片區小戶型型住宅租金價價格呈上升趨趨勢，目前該該片區的小戶戶型租金為40-45元元/㎡，眾多多利好因素將將帶動價格上上揚，根據較較為合理的拉拉動系數可預預知，本項目目住宅的租金金價位可達至至55-60元/㎡的水水準。價格鎖定根據前篇對項項目住宅租金金價格區間預預測，采用租租金返算法，，結合項目自自身情況及片片區發展趨勢勢，得出項目目銷售均價區區間如下：8500元/㎡—9000元/㎡之間銷售進度預測測認籌期2-3個月達2000個個以上籌碼，，其中包括500個以上上絕對誠意客客戶，保證該該部分絕對誠誠意客戶認籌籌率達60%以上（（300套））；開盤2個月銷售率要求達達到65%以上，，約570套套；（保留少量中中低樓層單位位）開盤后3個月月銷售率要求達達到75%-80%，當月銷銷售約100套；此時，住宅部部分基本剩余余高樓層高價價單位對商務務公寓銷售不不形成競爭；；——謝謝謝！——9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。06:48:5106:48:5106:4812/17/20226:48:51AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2206:48:5106:48Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。06:48:5106:48:5106:48Saturday,December17,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2206:4