籌劃魔方：在變化中尋找籌劃空間

——房地產開發企業經營過程中的稅收決策籌劃魔方：在變化中尋找籌劃空間

——房地產開發企業經營過程（三）稅收籌劃與避稅避稅

利用稅法漏洞國家采取反避稅稅收籌劃

研究稅法合理利用國家保護支持（三）稅收籌劃與避稅避稅利用稅法漏洞稅收籌劃避稅，是指納稅人利用稅法規定上的漏洞、不足和缺陷，在納稅前采取合乎法律規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，國家用反避稅措施對其加以限制。而稅收籌劃符合國家的立法精神，受國家保護和支持。稅收籌劃與避稅是兩碼事兒避稅，是指納稅人利用稅法規定上的漏洞、不足和缺陷，在納稅前采（四）房地產開發企業做稅收籌劃的必要性1、開發周期長，涉稅復雜。2、交易金額大，涉稅金額大。3、是稅務機關監管重點，涉稅風險大。4、如果籌劃成功，帶來價值大。5、涉及個風險點、節稅點，籌劃空間大。（四）房地產開發企業做稅收籌劃的必要性1、開發周期長，涉稅復二、稅收籌劃的基本原理

（一）揭示稅收籌劃的內在規律離不開納稅成本的的分類研究企業納稅成本稅款成本辦稅成本

風險成本二、稅收籌劃的基本原理（一）揭示稅收籌劃的內在規律企1、稅款成本及其可控性分析稅款成本是指企業按稅法繳納稅款的多少。按照稅收強制性、無償性、固定性的特征，該成本是固定成本。因此，很多企業也認為該成本是不可變的。2、企業辦稅成本解析辦稅成本即是用于辦理納稅事宜方面的成本支出。主要包括辦稅人員工資支出、購買相關辦稅工具、參加相關培訓及外聘稅務顧問支出。3、納稅風險成本及其類型在企業運行過程中，納稅風險包括兩種類型，一是企業多交稅款的風險，二是企業違反稅法少交稅款而被罰款、滯納金等的支出。1、稅款成本及其可控性分析2、企業辦稅成本解析3、納稅風險成（二）稅收籌劃內在規律——“兩大學說”介紹1、變量引進學說

所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的要素。變量引進，就是納稅人采取合法的相應措施或辦法，引進部分原來沒有或改變原有的數值，從而影響稅收政策的差異化選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉化。（二）稅收籌劃內在規律——“兩大學說”介紹1、變量引進學說五類變量

1、納稅人的注冊地點

2、納稅人的性質或組織形式

3、納稅人選擇的行業

4、企業資產、設備是否是國產產品

5、企業選用什樣的從業人員五類變量2、因素分析學說因素，就是構成事物本質的成分，或者說是決定事物發展的原因或條件。因素分析，就是對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節稅的目的。

2、因素分析學說因素，就是構成事物本質的成分，或者五大因素

1、特定稅收政策因素

2、稅收優惠政策因素

3、稅制要素

4、計算公式中的內嵌因素

5、組織形式因素五大因素變量引進法和因素分析法“兩大學說”之間是相通的，變量引進中的變量也屬于因素分析中的因素，特別是在實際的操作中，兩者是密切聯系的。納稅人在運用這兩種理論模型時，要體現出靈活性。一方面從邏輯分析入手，從因素分析的角度找到稅收籌劃的空間，另一方面，又要打破思維定式，進行跳躍式思維，從變量引進的角度，找到稅收籌劃的空間。3、稅收籌劃“兩大學說”的互相轉換變量引進法和因素分析法“兩大學說”之間是相通的，三、房地產開發企業如何根據不同階段進行稅收籌劃？（一）買地階段的涉稅分析與籌劃（二）建房階段的涉稅分析與籌劃（三）售房階段的涉稅分析與籌劃（四）管房階段的涉稅分析與籌劃三、房地產開發企業如何根據不同階段進行稅收籌劃？（一）買地階四、房地產開發企業如何結合主導稅種進行籌劃？（一）房地產開發企業營業稅稅收籌劃與案例分析（1）征稅范圍①銷售不動產征收范圍的基本規定②銷售不動產征收范圍具體規定（2）銷售不動產中營業額規定①基本規定②具體規定1、房地產開發企業銷售不動產中主要營業稅問題四、房地產開發企業如何結合主導稅種進行籌劃？（一）房地產開發2、房地產開發企業自有建筑施工隊的征稅問題①自退行為征稅問題②受托提供建筑勞務的征稅問題3、房地產開發企業轉讓土地使用權中征稅問題4、房地產開發企業物業管理中的征稅問題5、房地產開發企業有關其他項目征收營業稅規定a、收取物業費、保養費、征稅問題b、代替有關部門收取各種費用而取得手續費收入c、物業企業代有關部門收取的水費、電費、燃氣費、維修基金、房租不計征營業稅。6、房地產開發企業營業稅稅收籌劃與案例分析2、房地產開發企業自有建筑施工隊的征稅問題①自退行為征稅（二）房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃與案例分析1、土地增值稅征稅范圍①土地增值稅征稅范圍一般規定②征稅范圍的具體規定2、土地增值稅計稅依據①有關收入的確認②有關扣除項目的規定3、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃與案例介紹①稅率差異籌劃與土地增值稅籌劃案例②土地增值稅的稅收優惠與稅收籌劃案例（二）房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃與案例分析1、土地增值（三）房地產開發企業所得稅稅收籌劃與案例分析1、房地產開發企業收入確認問題2、房地產開發企業預售收入確認問題3、房地產開發企業視同銷售問題4、代建工程和提供勞務收入確認問題5、關于成本和費用的扣除問題（三）房地產開發企業所得稅稅收籌劃與案例分析1、房地產開發企（四）房地產開發企業其他稅種的相關政策與籌劃1、房地產開發企業房產稅相關政策與籌劃（1）相關政策房屋開發公司售出商品房的房產稅問題對單位和個人分期付款方式購買房屋的房產稅問題對抵押貸款房屋評估增值稅問題的規定對房屋裝修后的增值部分征稅問題工程尚未決算入帳但已投入使用的新建房產的房產稅規定出租房屋收入中含有其他設備的房產稅規定部分出租部分自用的房產稅規定（2）房產稅納稅檢查問題

A、自用房部分B、房屋出租部分（四）房地產開發企業其他稅種的相關政策與籌劃1、房地產開發企2、房地產開發企業土地使用稅相關政策與籌劃（一）相關政策

A、房地產開發企業建造商品房期間土地使用稅計稅依據問題

B、稅額標準

C、房地產開發企業建造商品房用地征免稅的規定（二）檢查中主要問題

A、開發期間占用土地未申報納稅問題

B、未售出商品房作辦公使用，未申報納稅問題3、房地產開發企業印花稅，相關規定及籌劃A、建筑工程類合同B、廣告合同C、運輸合同D、倉儲合同E、保險合同F、租賃合同2、房地產開發企業土地使用稅相關政策與籌劃（一）相關政策3、（一）轉移法（二）兩點一線法案例1、代收項目后移法案例2、收益前移法案例：商業地產定制直線法（三）合理定價法案例：定價方法與土地增值稅額測算（四）項目名稱申報法案例1、公寓與普通住宅土地增值稅、契稅差異比較。案例2、視同銷售與單獨立項：浙江某地產每年節稅近千萬五、房地產開發企業稅收籌劃方法概述（一）轉移法（二）兩點一線法案例1、代收項目后移法（五）人力資源法案例：沈陽新地產享受稅收優惠（六）差額籌劃法案例：某地產公司利用稅收優惠收購爛尾樓（七）加計扣除法案例：某地產公司新會計釀大錯（八）測算選擇法（五）人力資源法案例：沈陽新地產享受稅收優惠（六）差額籌劃法六、房地產企業重要稅收政策解讀(一)國稅發［2009］31號文件解讀附：國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知.doc(二)財稅［2006］21號文件解讀附：財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知.doc(三)國稅發［2006］187號文件解讀附：國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知.doc六、房地產企業重要稅收政策解讀(一)國稅發［2009］31號

1、企業設立時

2、企業合并、分立時

3、重大稅收政策變化時

4、企業對外簽訂重大合同時

5、非常規業務發生時(一)房地產開發企業稅收籌劃的關鍵期七、房地產開發企業稅收籌劃關鍵期和排查體系(一)房地產開發企業稅收籌劃的關鍵期七、房地產開發企業稅收籌1、納稅政策的識別與評估2、涉稅內控制度的建立與流程設計3、涉稅風險的檢測與評估4、最優納稅方案的設計5、稅企爭議的處理與協調(二)房地產開發企業稅收籌劃“五步排查法”1、納稅政策的識別與評估2、涉稅內控制度的建立與流程設計3、八、稅收籌劃與房地產企業TSC系統（一）企業為什么要構建TSC系統TSC系統（TaxSecurityControl）１、企業納稅中為什么會有納稅風險——企業納稅風險歸因研究；２、企業納稅中有哪些納稅風險？——企業納稅風險分類研究３、企業納稅風險已成為企業最大的一塊心病八、稅收籌劃與房地產企業TSC系統（一）企業為什么要構建TS（二）企業進行納稅風險控制常規方法與缺陷

偏重人，不偏重制度

年薪20萬招財務總監尋求保護傘與“人情債”零散、不系統（二）企業進行納稅風險控制常規方法與缺陷偏重人，不偏重制度（三）現代企業應對樹立新的納稅風險控制觀

——TSC系統研發的理論基礎納稅風險是可控的納稅風險控制是一項系統工程納稅風險控制中人與制度并重（三）現代企業應對樹立新的納稅風險控制觀

——TSC系統（四）TSC系統主要框架程序控制系統納稅業務準則系統教練咨詢系統（四）TSC系統主要框架程序控制系統1、內外資企業的稅收差異影響了企業的公平競爭2、反程投資套取稅收優惠政策，破壞了稅法的公正3、社會經濟的發展也要求稅收政策的相應調整九、新舊企業所得稅法差異比較

（一）新企業所得稅法的出臺背景1、內外資企業的稅收差異影響了企業的公平競爭九、新舊企業所得

1在納稅人確認方面變化很大（1）新法第一次劃分了居民納稅人和非居民納稅人；（2）新法突出了法人所得稅法的概念；對不具有獨立核算的分公司和營業部應匯總繳納企業所得稅；（3）把社會團隊、事業單位、各種協會、商會等都納入了企業所得稅納稅人，擴大征管范圍。（二）《企業所得稅法》及其實施條例與原法相比的重大變化1在納稅人確認方面變化很大（二）《企業所得

2在稅率上有較大變化（1）內外資企業統一了企業所得稅稅率為25%；

(2)對小型微利企業區分制造業和非制造業，設定了20%的優惠稅率；（3）對國家鼓勵的高新技術企業仍可享受15%稅率；（4）對非居民企業取得特定所得，減按10%稅率征收企業所得稅。2在稅率上有較大變化

3在應納稅所得額計算上更充分體現了權責發生制原則

4在收入確認上有一些變化主要表現在：（1）對企業取得收入劃分為貨幣性收入確認原則；（2）細化了九類應稅收入；（3）對產品分成、非貨幣性資產交換、收入確認方面做出了明確；（4）首次明確了三類不征稅收入。3在應納稅所得額計算上更充分體現了權責發生制原則

5在稅前扣除項目上和扣除標準上有較大變化

在扣除項目方面發生變化的有：（1）增加關聯方管理費用扣除規定；（2）增加了用于環境、生態恢復等專項資金的扣除。5在稅前扣除項目上和扣除標準上有較大變化在扣除標準方面發生變化的有：（1）公益性捐贈扣除方面發生了變化財稅[2008]160號關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知.doc

（2）在職工工資薪金扣除方面發生了變化國稅函[2009]3號國家稅務總局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知國稅函.doc

（3）在借款費用扣除方面發生了變化（4）在職工福利費扣除方面發生了變化

在扣除標準方面發生變化的有：在扣除標準方面發生變化的有：（5）在職工教育經費、職工工會經費扣除方面發生了變化（6）在廣告費、業務宣傳費方面發生了變化（7）在業務招待費扣除方面發生了變化（8）在融資租賃費扣除方面發生了變化在扣除標準方面發生變化的有：

6在資產稅務處理方面發生較大變化（1）在固定資產確認條件，凈殘值確認及電子類固定資產、折舊年限上發生了變化；（2）對開采石油資源企業發生的礦區權益和勘探費用等方面提出了折耗的概念；

6在資產稅務處理方面發生較大變化（3）第一次提出了生物性資產計價折舊問題；（4）進一步對固定資產的改建支出，大修支出及開辦費等長期待攤費用的攤銷規定；（5）存貨計價方法方面發生了細微變化。房地產開發企業經營過程中的稅收決策課件

7在企業重組與清繳方面，《條例》作了較為詳盡的規定

8在應納稅額計算方面有了較大變化

7在企業重組與清繳方面，《條例》作了較為詳盡的規定在稅收優惠方面發生了較大變化（1）取消了按企業性質設定稅收優惠政策的做法；（2）在稅收優惠的幅度方面發生了較大的變化（3）在稅收優惠實現方式方面發生較大變化（4）在稅收優惠享受條件方面發生了較大的變化在稅收優惠方面發生了較大變化具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：增加了免稅收入農、林、牧、漁業項目減免稅財稅[2008]149號財政部發布享受企業所得稅優惠政策的農產品初加工范圍(試行)的通知.doc

國稅函〔2008〕850號國家稅務總局關于貫徹落實從事農、林、牧、漁業項目企業所得稅優惠政策有關事項的通知.doc重點扶持公共基礎設施項目減免稅財稅[2008]116號國家稅務總局關于印發《企業研究開發費用稅前扣除管理辦法（試行）》.doc

附件：公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄（2008年版）.doc技術轉讓項目小型微利企業稅率優惠政策國稅函〔2008〕251號關于小型微利企業所得稅預繳問題的通知.doc

國稅函〔2008〕650號國家稅務總局關于非居民企業不享受小型微利企業所得稅優惠政策問題的通知.doc

具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：國家重點扶持高新技術企業稅收優民族自治地區的稅收優惠技術研發費的稅收優惠國稅發[2008]116號財政部國家稅務總局國家發展改革委關于公布公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄(2008年版)的通知.doc安置殘疾人員的稅收優惠財稅[2007]92號財政部國家稅務總局關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知.doc

國稅發〔2007〕67號國家稅務總局民政部中國殘疾人聯合會.doc創業投資企業的稅收優惠財稅[2007]31號國家稅務總局關于促進創業投資企業.doc具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：固定資產加速折舊稅收優惠資源綜合利用方面稅收優惠財稅〔2008〕117號財政部國家稅務總局國家發展改革委關于公布資源綜合利用企業所得稅優惠目錄(2008年版)的通知.doc環境保護，節能節水項目減免稅財稅〔2008〕115號財政部國家稅務總局國家發展改革委關于公布節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄(2008年版)和環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄(2008年版)的通知.doc

附件：環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄（2008年版）.doc企業購置環保、安全、節能節水設備抵免所得稅的優惠財稅[2008]48號財政部、國家稅務總局關于執行環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄、節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄和安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄有關問題的通知.doc具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：

10在納稅調整方面1、關聯企業交易的調整2、避稅地強制分配3、資本弱化條款4、一般反避稅條款附：國稅發[2009]2號關于印發特別納稅調整實施辦法(試行)的通知.doc10在納稅調整方面調整方法1、可比非受控價格法；2、再銷售價格法；3、成本加成法；4、交易凈利潤法；5、利潤分割法；6、其他符合獨立交易原則的方法。成本分攤協議1、共同開發、受讓無形資產；2、共同提供、接受勞務。預約定價安排調整方法

11在稅收征收管理方面（1）明確了居民企業的匯總繳稅條件。（2）明確了非居民企業的匯總繳稅條件。11在稅收征收管理方面

1、過度條件2、過度內容3、過度辦法4、西部大開發企業5、5+1地區優惠政策附1：文件\國發〔2007〕39號國務院關于實施企業所得稅過渡優惠政策的通知.doc附2：文件\國務院國發[2007]40號關于經濟特區和上海浦東新區新設立高新技術企業實行過渡性稅收優惠的通知.doc附3:文件\財稅[2008]1號財政部國家稅務總局關于企業所得稅若干優惠政策的通知.doc房地產開發企業經營過程中的稅收決策課件新頒布的《企業所得稅法》1變化大：在企業收入與費用確認方面發生了不小的變化。2范圍廣：新會計準則今年開始在上市公司執行，明年將有更多的企業執行。3難度大：新法與新會計準則同時實施，進一步加大了企業會計處理與稅法差異的難度。如何理解差異和準確處理差異，是企業非常關注的問題！（三）新企業所得稅法與新會計準則的主要差異新頒布的《企業所得稅法》（三）新企業所得稅法與新會計準則的主新《企業所得稅法》的變化使會計處理與稅法處理之間產生了新的差異，新所得稅法與會計制度、準則存在差異的最主要原因有兩個：一是制訂標準的主體和適用對象不同。二是制訂標準的目標不同。新《企業所得稅法》的變化使會計處理與稅法處理之間產生了新所得稅法與會計制度、準則存在差異：是客觀存在的，有其必然性，是無法消除的；不但過去存在、現在存在，將來仍然存在；不但中國存在，其他國家和地區都存在；因此，企業應正視差異存在的客觀性，采取積極的態度應對！新所得稅法與會計制度、準則存在差異：新所得稅法實施后確實會產生新的差異，主要有以下幾種：1、新所得稅法第三十條規定：企業安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業人員所支付的工資，可以在計算應納稅所得額時加計扣除。舊法：允許加計扣除的費用只有“三新”開發費支出一項新法：現在增加到兩項，產生了新差異。房地產開發企業經營過程中的稅收決策課件2、新所得稅法第四十五條規定：由居民企業，或者由居民企業和中國居民控制的設立在實際稅負明顯低于本法第四條第一款規定稅率水平的國家（地區）的企業，并非由于合理的經營需要而對利潤不作分配或者減少分配的，上述利潤中應歸屬于該居民企業的部分，應當計入該居民企業的當期收入。舊法：這種視同利潤分配的規定幾乎沒有新法：企業發生上述情況時，就需要對會計上未分配的利潤進行納稅調整，會計與稅法處理上產生了新差異。

2、新所得稅法第四十五條規定：3、新所得稅法第四十七條規定：企業實施其他不具有合理商業目的的安排，而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。

舊法：無此項規定新法：此項規定為稅務機關合理認定稅前扣除應納稅所得額提供了強有力的法律依據，目的是防止企業虛擬費用支出。而一旦稅務機關進行了調整，在會計處理和稅務處理上就產生了差異。

3、新所得稅法第四十七條規定：企業實施其他不具有合理商業目的（一）匯總納稅對母分公司的影響（二）新稅收優惠導向對企業的影響（三）新的扣除標準對企業的影響（四）反避稅條款對企業的影響新企業所得稅法影響與應對策略（一）匯總納稅對母分公司的影響新企業所得稅法影響與應對策略1、過渡期的稅收籌劃2、稅收籌劃導向發生變化3、新法實施前的最后一次盛宴新企業所得稅帶來稅收籌劃新變化1、過渡期的稅收籌劃新企業所得稅帶來稅收籌劃新變化籌劃魔方：在變化中尋找籌劃空間

——房地產開發企業經營過程中的稅收決策籌劃魔方：在變化中尋找籌劃空間

——房地產開發企業經營過程（三）稅收籌劃與避稅避稅

利用稅法漏洞國家采取反避稅稅收籌劃

研究稅法合理利用國家保護支持（三）稅收籌劃與避稅避稅利用稅法漏洞稅收籌劃避稅，是指納稅人利用稅法規定上的漏洞、不足和缺陷，在納稅前采取合乎法律規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，國家用反避稅措施對其加以限制。而稅收籌劃符合國家的立法精神，受國家保護和支持。稅收籌劃與避稅是兩碼事兒避稅，是指納稅人利用稅法規定上的漏洞、不足和缺陷，在納稅前采（四）房地產開發企業做稅收籌劃的必要性1、開發周期長，涉稅復雜。2、交易金額大，涉稅金額大。3、是稅務機關監管重點，涉稅風險大。4、如果籌劃成功，帶來價值大。5、涉及個風險點、節稅點，籌劃空間大。（四）房地產開發企業做稅收籌劃的必要性1、開發周期長，涉稅復二、稅收籌劃的基本原理

（一）揭示稅收籌劃的內在規律離不開納稅成本的的分類研究企業納稅成本稅款成本辦稅成本

風險成本二、稅收籌劃的基本原理（一）揭示稅收籌劃的內在規律企1、稅款成本及其可控性分析稅款成本是指企業按稅法繳納稅款的多少。按照稅收強制性、無償性、固定性的特征，該成本是固定成本。因此，很多企業也認為該成本是不可變的。2、企業辦稅成本解析辦稅成本即是用于辦理納稅事宜方面的成本支出。主要包括辦稅人員工資支出、購買相關辦稅工具、參加相關培訓及外聘稅務顧問支出。3、納稅風險成本及其類型在企業運行過程中，納稅風險包括兩種類型，一是企業多交稅款的風險，二是企業違反稅法少交稅款而被罰款、滯納金等的支出。1、稅款成本及其可控性分析2、企業辦稅成本解析3、納稅風險成（二）稅收籌劃內在規律——“兩大學說”介紹1、變量引進學說

所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的要素。變量引進，就是納稅人采取合法的相應措施或辦法，引進部分原來沒有或改變原有的數值，從而影響稅收政策的差異化選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉化。（二）稅收籌劃內在規律——“兩大學說”介紹1、變量引進學說五類變量

1、納稅人的注冊地點

2、納稅人的性質或組織形式

3、納稅人選擇的行業

4、企業資產、設備是否是國產產品

5、企業選用什樣的從業人員五類變量2、因素分析學說因素，就是構成事物本質的成分，或者說是決定事物發展的原因或條件。因素分析，就是對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節稅的目的。

2、因素分析學說因素，就是構成事物本質的成分，或者五大因素

1、特定稅收政策因素

2、稅收優惠政策因素

3、稅制要素

4、計算公式中的內嵌因素

5、組織形式因素五大因素變量引進法和因素分析法“兩大學說”之間是相通的，變量引進中的變量也屬于因素分析中的因素，特別是在實際的操作中，兩者是密切聯系的。納稅人在運用這兩種理論模型時，要體現出靈活性。一方面從邏輯分析入手，從因素分析的角度找到稅收籌劃的空間，另一方面，又要打破思維定式，進行跳躍式思維，從變量引進的角度，找到稅收籌劃的空間。3、稅收籌劃“兩大學說”的互相轉換變量引進法和因素分析法“兩大學說”之間是相通的，三、房地產開發企業如何根據不同階段進行稅收籌劃？（一）買地階段的涉稅分析與籌劃（二）建房階段的涉稅分析與籌劃（三）售房階段的涉稅分析與籌劃（四）管房階段的涉稅分析與籌劃三、房地產開發企業如何根據不同階段進行稅收籌劃？（一）買地階四、房地產開發企業如何結合主導稅種進行籌劃？（一）房地產開發企業營業稅稅收籌劃與案例分析（1）征稅范圍①銷售不動產征收范圍的基本規定②銷售不動產征收范圍具體規定（2）銷售不動產中營業額規定①基本規定②具體規定1、房地產開發企業銷售不動產中主要營業稅問題四、房地產開發企業如何結合主導稅種進行籌劃？（一）房地產開發2、房地產開發企業自有建筑施工隊的征稅問題①自退行為征稅問題②受托提供建筑勞務的征稅問題3、房地產開發企業轉讓土地使用權中征稅問題4、房地產開發企業物業管理中的征稅問題5、房地產開發企業有關其他項目征收營業稅規定a、收取物業費、保養費、征稅問題b、代替有關部門收取各種費用而取得手續費收入c、物業企業代有關部門收取的水費、電費、燃氣費、維修基金、房租不計征營業稅。6、房地產開發企業營業稅稅收籌劃與案例分析2、房地產開發企業自有建筑施工隊的征稅問題①自退行為征稅（二）房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃與案例分析1、土地增值稅征稅范圍①土地增值稅征稅范圍一般規定②征稅范圍的具體規定2、土地增值稅計稅依據①有關收入的確認②有關扣除項目的規定3、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃與案例介紹①稅率差異籌劃與土地增值稅籌劃案例②土地增值稅的稅收優惠與稅收籌劃案例（二）房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃與案例分析1、土地增值（三）房地產開發企業所得稅稅收籌劃與案例分析1、房地產開發企業收入確認問題2、房地產開發企業預售收入確認問題3、房地產開發企業視同銷售問題4、代建工程和提供勞務收入確認問題5、關于成本和費用的扣除問題（三）房地產開發企業所得稅稅收籌劃與案例分析1、房地產開發企（四）房地產開發企業其他稅種的相關政策與籌劃1、房地產開發企業房產稅相關政策與籌劃（1）相關政策房屋開發公司售出商品房的房產稅問題對單位和個人分期付款方式購買房屋的房產稅問題對抵押貸款房屋評估增值稅問題的規定對房屋裝修后的增值部分征稅問題工程尚未決算入帳但已投入使用的新建房產的房產稅規定出租房屋收入中含有其他設備的房產稅規定部分出租部分自用的房產稅規定（2）房產稅納稅檢查問題

A、自用房部分B、房屋出租部分（四）房地產開發企業其他稅種的相關政策與籌劃1、房地產開發企2、房地產開發企業土地使用稅相關政策與籌劃（一）相關政策

A、房地產開發企業建造商品房期間土地使用稅計稅依據問題

B、稅額標準

C、房地產開發企業建造商品房用地征免稅的規定（二）檢查中主要問題

A、開發期間占用土地未申報納稅問題

B、未售出商品房作辦公使用，未申報納稅問題3、房地產開發企業印花稅，相關規定及籌劃A、建筑工程類合同B、廣告合同C、運輸合同D、倉儲合同E、保險合同F、租賃合同2、房地產開發企業土地使用稅相關政策與籌劃（一）相關政策3、（一）轉移法（二）兩點一線法案例1、代收項目后移法案例2、收益前移法案例：商業地產定制直線法（三）合理定價法案例：定價方法與土地增值稅額測算（四）項目名稱申報法案例1、公寓與普通住宅土地增值稅、契稅差異比較。案例2、視同銷售與單獨立項：浙江某地產每年節稅近千萬五、房地產開發企業稅收籌劃方法概述（一）轉移法（二）兩點一線法案例1、代收項目后移法（五）人力資源法案例：沈陽新地產享受稅收優惠（六）差額籌劃法案例：某地產公司利用稅收優惠收購爛尾樓（七）加計扣除法案例：某地產公司新會計釀大錯（八）測算選擇法（五）人力資源法案例：沈陽新地產享受稅收優惠（六）差額籌劃法六、房地產企業重要稅收政策解讀(一)國稅發［2009］31號文件解讀附：國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知.doc(二)財稅［2006］21號文件解讀附：財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知.doc(三)國稅發［2006］187號文件解讀附：國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知.doc六、房地產企業重要稅收政策解讀(一)國稅發［2009］31號

1、企業設立時

2、企業合并、分立時

3、重大稅收政策變化時

4、企業對外簽訂重大合同時

5、非常規業務發生時(一)房地產開發企業稅收籌劃的關鍵期七、房地產開發企業稅收籌劃關鍵期和排查體系(一)房地產開發企業稅收籌劃的關鍵期七、房地產開發企業稅收籌1、納稅政策的識別與評估2、涉稅內控制度的建立與流程設計3、涉稅風險的檢測與評估4、最優納稅方案的設計5、稅企爭議的處理與協調(二)房地產開發企業稅收籌劃“五步排查法”1、納稅政策的識別與評估2、涉稅內控制度的建立與流程設計3、八、稅收籌劃與房地產企業TSC系統（一）企業為什么要構建TSC系統TSC系統（TaxSecurityControl）１、企業納稅中為什么會有納稅風險——企業納稅風險歸因研究；２、企業納稅中有哪些納稅風險？——企業納稅風險分類研究３、企業納稅風險已成為企業最大的一塊心病八、稅收籌劃與房地產企業TSC系統（一）企業為什么要構建TS（二）企業進行納稅風險控制常規方法與缺陷

偏重人，不偏重制度

年薪20萬招財務總監尋求保護傘與“人情債”零散、不系統（二）企業進行納稅風險控制常規方法與缺陷偏重人，不偏重制度（三）現代企業應對樹立新的納稅風險控制觀

——TSC系統研發的理論基礎納稅風險是可控的納稅風險控制是一項系統工程納稅風險控制中人與制度并重（三）現代企業應對樹立新的納稅風險控制觀

——TSC系統（四）TSC系統主要框架程序控制系統納稅業務準則系統教練咨詢系統（四）TSC系統主要框架程序控制系統1、內外資企業的稅收差異影響了企業的公平競爭2、反程投資套取稅收優惠政策，破壞了稅法的公正3、社會經濟的發展也要求稅收政策的相應調整九、新舊企業所得稅法差異比較

（一）新企業所得稅法的出臺背景1、內外資企業的稅收差異影響了企業的公平競爭九、新舊企業所得

1在納稅人確認方面變化很大（1）新法第一次劃分了居民納稅人和非居民納稅人；（2）新法突出了法人所得稅法的概念；對不具有獨立核算的分公司和營業部應匯總繳納企業所得稅；（3）把社會團隊、事業單位、各種協會、商會等都納入了企業所得稅納稅人，擴大征管范圍。（二）《企業所得稅法》及其實施條例與原法相比的重大變化1在納稅人確認方面變化很大（二）《企業所得

2在稅率上有較大變化（1）內外資企業統一了企業所得稅稅率為25%；

(2)對小型微利企業區分制造業和非制造業，設定了20%的優惠稅率；（3）對國家鼓勵的高新技術企業仍可享受15%稅率；（4）對非居民企業取得特定所得，減按10%稅率征收企業所得稅。2在稅率上有較大變化

3在應納稅所得額計算上更充分體現了權責發生制原則

4在收入確認上有一些變化主要表現在：（1）對企業取得收入劃分為貨幣性收入確認原則；（2）細化了九類應稅收入；（3）對產品分成、非貨幣性資產交換、收入確認方面做出了明確；（4）首次明確了三類不征稅收入。3在應納稅所得額計算上更充分體現了權責發生制原則

5在稅前扣除項目上和扣除標準上有較大變化

在扣除項目方面發生變化的有：（1）增加關聯方管理費用扣除規定；（2）增加了用于環境、生態恢復等專項資金的扣除。5在稅前扣除項目上和扣除標準上有較大變化在扣除標準方面發生變化的有：（1）公益性捐贈扣除方面發生了變化財稅[2008]160號關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知.doc

（2）在職工工資薪金扣除方面發生了變化國稅函[2009]3號國家稅務總局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知國稅函.doc

（3）在借款費用扣除方面發生了變化（4）在職工福利費扣除方面發生了變化

在扣除標準方面發生變化的有：在扣除標準方面發生變化的有：（5）在職工教育經費、職工工會經費扣除方面發生了變化（6）在廣告費、業務宣傳費方面發生了變化（7）在業務招待費扣除方面發生了變化（8）在融資租賃費扣除方面發生了變化在扣除標準方面發生變化的有：

6在資產稅務處理方面發生較大變化（1）在固定資產確認條件，凈殘值確認及電子類固定資產、折舊年限上發生了變化；（2）對開采石油資源企業發生的礦區權益和勘探費用等方面提出了折耗的概念；

6在資產稅務處理方面發生較大變化（3）第一次提出了生物性資產計價折舊問題；（4）進一步對固定資產的改建支出，大修支出及開辦費等長期待攤費用的攤銷規定；（5）存貨計價方法方面發生了細微變化。房地產開發企業經營過程中的稅收決策課件

7在企業重組與清繳方面，《條例》作了較為詳盡的規定

8在應納稅額計算方面有了較大變化

7在企業重組與清繳方面，《條例》作了較為詳盡的規定在稅收優惠方面發生了較大變化（1）取消了按企業性質設定稅收優惠政策的做法；（2）在稅收優惠的幅度方面發生了較大的變化（3）在稅收優惠實現方式方面發生較大變化（4）在稅收優惠享受條件方面發生了較大的變化在稅收優惠方面發生了較大變化具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：增加了免稅收入農、林、牧、漁業項目減免稅財稅[2008]149號財政部發布享受企業所得稅優惠政策的農產品初加工范圍(試行)的通知.doc

國稅函〔2008〕850號國家稅務總局關于貫徹落實從事農、林、牧、漁業項目企業所得稅優惠政策有關事項的通知.doc重點扶持公共基礎設施項目減免稅財稅[2008]116號國家稅務總局關于印發《企業研究開發費用稅前扣除管理辦法（試行）》.doc

附件：公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄（2008年版）.doc技術轉讓項目小型微利企業稅率優惠政策國稅函〔2008〕251號關于小型微利企業所得稅預繳問題的通知.doc

國稅函〔2008〕650號國家稅務總局關于非居民企業不享受小型微利企業所得稅優惠政策問題的通知.doc

具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：國家重點扶持高新技術企業稅收優民族自治地區的稅收優惠技術研發費的稅收優惠國稅發[2008]116號財政部國家稅務總局國家發展改革委關于公布公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄(2008年版)的通知.doc安置殘疾人員的稅收優惠財稅[2007]92號財政部國家稅務總局關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知.doc

國稅發〔2007〕67號國家稅務總局民政部中國殘疾人聯合會.doc創業投資企業的稅收優惠財稅[2007]31號國家稅務總局關于促進創業投資企業.doc具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：固定資產加速折舊稅收優惠資源綜合利用方面稅收優惠財稅〔2008〕117號財政部國家稅務總局國家發展改革委關于公布資源綜合利用企業所得稅優惠目錄(2008年版)的通知.doc環境保護，節能節水項目減免稅財稅〔2008〕115號財政部國家稅務總局國家發展改革委關于公布節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄(2008年版)和環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄(2008年版)的通知.doc

附件：環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄（2008年版）.doc企業購置環保、安全、節能節水設備抵免所得稅的優惠財稅[2008]48號財政部、國家稅務總局關于執行環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄、節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄和安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄有關問題的通知.doc具體來講，新所得稅法稅收優惠主要內容是：

10在納稅調整方面1、關聯企業交易的調整2、避稅地強制分配3