3物業(yè)服務(wù)費用測算3物業(yè)服務(wù)費用測算課程目標讓各部門負責物業(yè)費測算同事，了解并掌握物業(yè)費測算原則、方式、方法，并能獨立開展對項目的測算。課程目標讓各部門負責物業(yè)費測算同事，了解并掌握物業(yè)費測算原則課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價與收費課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價引例@#$%%%^&&**^%$#&*&(#^…服務(wù)中心經(jīng)理：現(xiàn)在什么都漲，就物業(yè)費不漲，物業(yè)不虧損才怪？管理層：新項目物業(yè)費測算一定要考慮未來持續(xù)經(jīng)營地產(chǎn)項目經(jīng)理：物業(yè)費不能光把物業(yè)費測算高，也要考慮亮點服務(wù)、支持銷售你們測算人員費用太高了，給員工能開到這么多嗎？部分購房者：萬科物業(yè)服務(wù)真好，但是物業(yè)費也挺高啊老業(yè)主A：物業(yè)費這么多年未漲，確實該漲點、老業(yè)主B:憑什么漲價，物業(yè)費已經(jīng)很高了地產(chǎn)銷售：物業(yè)費這么貴我們房子怎么賣？這么高物業(yè)費有什么服務(wù)特色？物業(yè)費測算定義及目的A

引例@#$%%%^&&**^%$#&*&(#^…服務(wù)中心經(jīng)理定義物業(yè)費：是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)費測算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對目標物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整理服務(wù)以及提供替他相關(guān)服務(wù)，對所收取的費用基準進行計算的過程。物業(yè)費測算定義及目的A定義物業(yè)費：是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)目的確定合理費服務(wù)費中收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。

物業(yè)費測算定義及目的A目的確定合理費服務(wù)費中收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價與收費課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價測算原則品質(zhì)保證原則市場化原則盈虧平衡原則零預(yù)算原則質(zhì)價相符原則前瞻性原則不得采取補貼虧損而人為降低物業(yè)服務(wù)費定價標準。考慮項目的經(jīng)營平衡及健康運營。滿足基礎(chǔ)業(yè)務(wù)品質(zhì)標準要求準確性與前瞻性相結(jié)合。以支定收、列舉法測算支出服務(wù)標準與管理費用相符

如何做物業(yè)費測算B測算原則品質(zhì)保市場化盈虧平零預(yù)算質(zhì)價相前瞻性不得采取補貼虧損測算依據(jù)-法規(guī)一、國家級1、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》----發(fā)改委、建設(shè)部20042、《最低工資規(guī)定》---人社部二、地方級1、當?shù)厥∈嘘P(guān)于物業(yè)管理/服務(wù)收費(規(guī)定/指導(dǎo)意見（標準）/管理辦法等。2、當?shù)匚飿I(yè)管理方面條例、辦法。3、最低工資調(diào)整系數(shù)。

如何做物業(yè)費測算B測算依據(jù)-法規(guī)一、國家級二、地方級如何做物業(yè)費測算B

測算依據(jù)-市場因素三、經(jīng)濟指數(shù)1、測算項目當?shù)亍DP、PPI、PMI等宏觀經(jīng)濟指標。2、當時房地產(chǎn)市場交易價格。3、當?shù)匚飿I(yè)費平均價格。案例：集團2011對物業(yè)系統(tǒng)員工工資整體調(diào)整6%，主要是考慮了CPI這個指標。分析：CPI與工資調(diào)整及物業(yè)費三者的關(guān)系？如何做物業(yè)費測算B測算依據(jù)-市場因素三、經(jīng)濟指數(shù)案例：如何做物業(yè)費測算B

測算依據(jù)-項目規(guī)劃信息四、規(guī)劃信息1、項目規(guī)劃指標（面積、容積率、戶數(shù)、入住時間等）2、項目周邊配套情況。3、產(chǎn)品客戶定位及銷售群。4、項目周邊物業(yè)服務(wù)標準物業(yè)費測算需求信息模板。如何做物業(yè)費測算B測算依據(jù)-項目規(guī)劃信息四、規(guī)劃信息物業(yè)費測算需求信息模板。

測算依據(jù)-招標要求五、招標信息1、項目招標文件及補充通知2、物業(yè)管理方案。3、臨時管理規(guī)約如何做物業(yè)費測算B

測算依據(jù)-招標要求五、招標信息如何做物業(yè)費測算B

集團對物業(yè)費測算要求一線地產(chǎn)公司、物業(yè)公司對定價達成一致后，需共同對雙方協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)費定價標準負責，確保在交付建筑面積達到以下規(guī)模時，實現(xiàn)項目主營業(yè)務(wù)經(jīng)營持平。10萬平米以下的項目，應(yīng)在封盤后做到盈虧平衡。10--20萬平米的項目，應(yīng)在交付面積達到10萬平米時做到盈虧平衡。20--40萬平米的項目，應(yīng)在交付面積達到50%時做到盈虧平衡。40萬平米以上的項目，應(yīng)在交付面積達到20萬平米時做到盈虧平衡。如何做物業(yè)費測算B集團對物業(yè)費測算要求一線地產(chǎn)公司、物業(yè)公司對定價達成一致后

集團對物業(yè)費測算要求新項目物業(yè)服務(wù)測算地產(chǎn)公司審核物業(yè)事業(yè)部備案地產(chǎn)公司報集團物業(yè)事業(yè)部事業(yè)部對測算方案審核反饋一線地產(chǎn)、物業(yè)公司ONYES新項目測算審批流程如何做物業(yè)費測算B集團對物業(yè)費測算要求新項目物業(yè)服務(wù)測算地產(chǎn)公司審核物業(yè)事業(yè)如何做物業(yè)費測算物業(yè)費測算一般流程如何做物業(yè)費測算B如何做物業(yè)費測算物如何做物業(yè)費測算B如何做物業(yè)費測算物業(yè)費測算一般流程如何做物業(yè)費測算B如何做物業(yè)費測算物如何做物業(yè)費測算B

物業(yè)費測算兩種常用方法1、列舉法：2、倒推法：列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標準，測算物業(yè)管理費單價；所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標準是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)要求，按《萬科物業(yè)管理服務(wù)標準》來制定的。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。注：測算方法或分攤原則與各地相關(guān)政策法規(guī)不符時，以各地政策法規(guī)為準。如果政府指導(dǎo)價或定價偏低，導(dǎo)致項目經(jīng)營虧損的，建議采取酬金制。如何做物業(yè)費測算B物業(yè)費測算兩種常用方法1、列舉法：2、倒推法：如何做物業(yè)費

物業(yè)費測算注意事項1、地區(qū)差異：需要關(guān)注南北地域特點在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；2、法規(guī)差異：注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。案例：1、水泵房是物業(yè)管還是自來水公司管？2、電梯費收取？如何做物業(yè)費測算B物業(yè)費測算注意事項1、地區(qū)差異：案例：如何做物業(yè)費測算B

物業(yè)費測算公式與收費面積確定1、測算公式：物業(yè)服務(wù)費（元/月/建筑平米）=（物業(yè)管理服務(wù)成本+酬金或利潤+稅金）（元/月）÷收費建筑面積（平方米）。2、收費面積：物業(yè)管理收費面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的銷售面積為準，有當?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復(fù)的《房屋實測報告》則以此報告為準）。如何做物業(yè)費測算B物業(yè)費測算公式與收費面積確定1、測算公式：如何做物業(yè)費測算

實例練習項目明細面積(平方米)備注項目占地情況總占地面積190156.3

綠化面積66554.71綠化率為35%房屋建筑情況總建筑面積440831.96

1、地下總建筑面積98551.24

地下車場68498.59

地下車庫

2.地上總收費面積340498.22

住宅334220.85

商業(yè)3177.37

幼兒園3100

3、物業(yè)管理用房1332.5

4、停車總數(shù)2647

沈陽某新項目測算前提供的項目經(jīng)濟技術(shù)指標客戶定位：客戶從事行業(yè)主要為科研教育、公務(wù)員及企事業(yè)白領(lǐng)等。如何做物業(yè)費測算B實例練習項目明細面積(平方米)備注項目占地情況總占地面積1

實例練習沈陽某新項目規(guī)劃圖（陰影部分未需要測算區(qū)域）如何做物業(yè)費測算B實例練習沈陽某新項目規(guī)劃圖如何做物業(yè)費測算B

實例練習測算工具：測算模板如何做物業(yè)費測算B實例練習測算工具：測算模板如何做物業(yè)費測算B

實例練習完成附件4、5填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第一步：項目服務(wù)人員架構(gòu)確定及人員費用測算結(jié)合結(jié)合服務(wù)方案與招標文件要求服務(wù)標準，協(xié)調(diào)人事部門完成組織及人員費用測算（考慮工資調(diào)整因素，管理職員一般按照15%,基層員工20%）實例練習完成附件4、5填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第一步：

實例練習綠化管理費：（沈陽測算一般（6-8）元/平米*年（經(jīng)驗值））含：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、景觀再造費等清潔衛(wèi)生費含：清潔外包費、化糞池清理費、清潔設(shè)備折舊費(5年分攤)3垃圾清運費4化糞池清理費5消殺費綠化管理費=綠化面積*每平米綠化外包費用*外包費用漲幅填入附件3并做分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第二步：項目外包服務(wù)費用測算實例練習綠化管理費：（沈陽測算一般（6-8）元/平米*年（

實例練習完成附件7填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第三步：行政、物料、低值易耗品費用測算（關(guān)注：考慮物價漲幅與通脹因素）安全用物料：如安全質(zhì)量記錄、白手套、緊急隔離帶等維修類物料：電線、插座、開關(guān)、節(jié)能燈等綜合行政、物料：日常辦公用品、網(wǎng)費、軟件維護、車輛使用、審計費等實例練習完成附件7填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第三步：行政

實例練習完成附件6填寫如何做物業(yè)費測算B第四步：資產(chǎn)折舊費用（關(guān)注：考慮物價漲幅與通脹因素、人員配置與資產(chǎn)對應(yīng)）安全類資產(chǎn)：對講機、消防工具、安全員宿舍設(shè)備維修類設(shè)備：電焊機、疏通機、角磨機等綜合行政類：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、保險柜實例練習完成附件6填寫如何做物業(yè)費測算B第四步：資產(chǎn)折舊費

第五步：能耗費用測算（關(guān)注：考慮能源漲幅）實例練習1、公共電費公共照明電費公共照明系統(tǒng)電費＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元/度）*電費漲幅供配電設(shè)備運行電費：變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天消防設(shè)備運行電費消防水泵＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月送、排煙風機（元/月）＝送、排煙風機數(shù)量×送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價給排水設(shè)備運行電費電費＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費單價泳池設(shè)備運行電費。(經(jīng)營性泳池不計此項)泳池系統(tǒng)電費＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價編號項目數(shù)量總功率月金額（元）1、電費A樓內(nèi)公共區(qū)域照明

樓道照明21077.14KW482

地下車庫112020W8709測算公式：樓道照明=7.14KW*2.5（每日運行小時）*30(天)*0.9（電費單價）=482地下車庫=1120*20*0.001（KW）*24（每日運行小時）*30(天)*0.9（電費單價）*0.6（同時使用系數(shù)）=8709B樓外公共區(qū)域照明

路燈1105.5KW1782

草坪燈、草坪射燈2402.6842.4

物業(yè)用房用電1553.88KW1047.6測算公式：路燈=5.5KW*12（每日運行小時）*30（天）*0.9（電費單價）=1782草坪燈、草坪射燈=2.6KW*12（每日運行小時）*30（天）*0.9（電費單價）=842.4物業(yè)用房=3.88*10（每日運行小時）*30（天）*0.9（電費單價）=1047.6C消防系統(tǒng)

安全監(jiān)控用電220KW12960

消防報警系統(tǒng)12285214測算公式：安全監(jiān)控=20KW*24（每日運行小時）*30（天）*0.9=12960消防報警系統(tǒng)=285*0.9（電費單價）*2.5/3(每季度2.5小時)=214D給排水系統(tǒng)

排污泵403KW1620

噴泉泵100.7KW66.15

湖區(qū)泵450KW4725測算公式：排污泵=40*3*0.5（每日運行小時）*30（天）*0.9=1620噴泉泵=0.7*6(每日運行小時)*30（天）*7/12（每年運行7個月）*0.9=66.15湖區(qū)泵=50*6(每日運行小時)*30（天）*7/12（每年運行7個月）*0.9=47252、水費

景觀用水————10560測算公式：景觀水費=800（平）*1.2（米深）*0.05（丟水率）*30（天）*4（水費單價）*1.1（上浮系數(shù)）+800（平）*1.2（米深）*1（每月?lián)Q1次水）*4（水費單價）*1.1（上浮系數(shù)）=10560結(jié)合招標文件提供設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，與服務(wù)標準及管理經(jīng)驗完成測算完成附件8填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第五步：能耗費用測算實例練習1、公共電費編號項目數(shù)量總功率

實例練習1、公共水費清潔用水清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）綠化用水根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（南方平均澆水8次/月、北方12次/月）；土壤含水容積率按10%計，南方全年按10個月計，北方全年按8個月計；）：綠化水費＝綠化面積×0.1×10%×澆水次數(shù)/月×水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水（經(jīng)營性泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水＝[泳池容量×4次（每年換水4次）+損耗水量（經(jīng)驗值）]÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）公共水費結(jié)合招標文件提供設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，與服務(wù)標準及管理經(jīng)驗完成測算完成附件8填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第五步：能耗費用測算（關(guān)注：考慮能源漲幅）實例練習1、公共水費清潔用水結(jié)合招標文件提供設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，

實例練習項目測算標準總費用

行政及物料消耗130元/月/臺10270

電費電梯臺數(shù)*電梯功率*每天運行時間*30天*電費漲幅63990

年檢費用1-8層812元18層1372元22層1596元24層1708元26層1820元28層1932元30層2044元9620.333333

(外包費用)維護保養(yǎng)1-10層：每月每臺280元

10-20層：每月每臺300元

21-30層：每月每臺350元25700結(jié)合招標文件提供電梯設(shè)備數(shù)據(jù)，與服務(wù)標準及管理經(jīng)驗完成測算針對重點，提示性內(nèi)容數(shù)據(jù)、經(jīng)驗完成附件10填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第六步：特種設(shè)備費用測算（電梯、中央空調(diào)、增壓水泵）以電梯為例：實例練習項目測算標準總費用

行政及物料消耗130元/月/

實例練習結(jié)合招標文件提供設(shè)施、設(shè)備備數(shù)據(jù)，與服務(wù)標準及管理經(jīng)驗完成測算公共設(shè)施的維修養(yǎng)護：樓道、燈具、墻面、標識等公共設(shè)施日常維護供配電系統(tǒng)：變壓器維護、發(fā)電機等消防系統(tǒng)：報警、消防泵類給排水系統(tǒng)：園區(qū)公共區(qū)域排污泵、水景泵等智能，弱電系統(tǒng)：如何做物業(yè)費測算B第七步：公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費：實例練習結(jié)合招標文件提供設(shè)施、設(shè)備備數(shù)據(jù)，與服務(wù)標準及管理

實例練習如何做物業(yè)費測算B第八步：社區(qū)文化、垃圾清運費（結(jié)合當?shù)匾鬁y算）實例練習如何做物業(yè)費測算B第八步：社區(qū)文化、垃圾清運費（結(jié)

實例練習與保險公司簽訂的財產(chǎn)一切險、機器損壞險及公眾責任險的合同費用。如何做物業(yè)費測算B第九步：公共責任險、財產(chǎn)一切險等保險費用測算實例練習與保險公司簽訂的財產(chǎn)一切險、機器損壞險及公眾責任險

實例練習酬金按照15%計提：前9項成本之和*15%稅金按照5.56%計提：（前9項成本之和+酬金）*5.56%如何做物業(yè)費測算B第十步：管理酬金及稅金計算物業(yè)費測算結(jié)果為：實例練習酬金按照15%計提：前9項成本之和*15%如何做物

現(xiàn)場模擬如何做物業(yè)費測算B通過以下提供數(shù)據(jù)，請測算出這個項目物業(yè)費現(xiàn)場模擬如何做物業(yè)費測算B通過以下提供數(shù)據(jù)，請測算出這個項

寫在實例練習后如何做物業(yè)費測算B一、人力成本占總體物業(yè)費比重是多少？二、出入口多少對物業(yè)費影響？三、容積率對項目物業(yè)費價格影響？四、能耗費用產(chǎn)比。。。。。。。寫在實例練習后如何做物業(yè)費測算B一、人力成本占總體物業(yè)費比如何議價如何做物業(yè)費測算B一、通過入出口減少，降低物業(yè)費支出二、通過硬件配置改善，提高服務(wù)效率，降低人力投入，減少物業(yè)費成本支出？三、用成本對標方式，闡述物業(yè)費測算？四、編制物業(yè)費測算說明。。。。。。。如何議價如何做物業(yè)費測算B一、通過入出口減少，降低物業(yè)費支出課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價與收費課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價

物業(yè)費定價模式物業(yè)費定價與收費C1、政府指導(dǎo)價：依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府指導(dǎo)價的形式;1、由國家規(guī)定基準價和上下浮動幅度；2、最高限價；3、最低保護價；4、按差價率管理的價格；5、按利潤率管理的價格。物業(yè)費定價模式物業(yè)費定價與收費C1、政府指導(dǎo)價：

物業(yè)費定價模式物業(yè)費定價與收費C2、市場調(diào)節(jié)價：市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者（從事生產(chǎn)、經(jīng)營商品或者提供有償服務(wù)的法人、其他組織和個人）自主制定，通過市場競爭形成的價格。物業(yè)費定價模式物業(yè)費定價與收費C2、市場調(diào)節(jié)價：

常見收費模式物業(yè)費定價與收費C常見收費模式物業(yè)費定價與收費C歡迎進入課后研討時間討論歡迎進入課后研討時間討論3物業(yè)服務(wù)費用測算3物業(yè)服務(wù)費用測算課程目標讓各部門負責物業(yè)費測算同事，了解并掌握物業(yè)費測算原則、方式、方法，并能獨立開展對項目的測算。課程目標讓各部門負責物業(yè)費測算同事，了解并掌握物業(yè)費測算原則課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價與收費課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價引例@#$%%%^&&**^%$#&*&(#^…服務(wù)中心經(jīng)理：現(xiàn)在什么都漲，就物業(yè)費不漲，物業(yè)不虧損才怪？管理層：新項目物業(yè)費測算一定要考慮未來持續(xù)經(jīng)營地產(chǎn)項目經(jīng)理：物業(yè)費不能光把物業(yè)費測算高，也要考慮亮點服務(wù)、支持銷售你們測算人員費用太高了，給員工能開到這么多嗎？部分購房者：萬科物業(yè)服務(wù)真好，但是物業(yè)費也挺高啊老業(yè)主A：物業(yè)費這么多年未漲，確實該漲點、老業(yè)主B:憑什么漲價，物業(yè)費已經(jīng)很高了地產(chǎn)銷售：物業(yè)費這么貴我們房子怎么賣？這么高物業(yè)費有什么服務(wù)特色？物業(yè)費測算定義及目的A

引例@#$%%%^&&**^%$#&*&(#^…服務(wù)中心經(jīng)理定義物業(yè)費：是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)費測算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對目標物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整理服務(wù)以及提供替他相關(guān)服務(wù)，對所收取的費用基準進行計算的過程。物業(yè)費測算定義及目的A定義物業(yè)費：是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)目的確定合理費服務(wù)費中收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。

物業(yè)費測算定義及目的A目的確定合理費服務(wù)費中收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價與收費課程目錄ACB物業(yè)費測算定義及目的如何做物業(yè)費測算物業(yè)費定價測算原則品質(zhì)保證原則市場化原則盈虧平衡原則零預(yù)算原則質(zhì)價相符原則前瞻性原則不得采取補貼虧損而人為降低物業(yè)服務(wù)費定價標準。考慮項目的經(jīng)營平衡及健康運營。滿足基礎(chǔ)業(yè)務(wù)品質(zhì)標準要求準確性與前瞻性相結(jié)合。以支定收、列舉法測算支出服務(wù)標準與管理費用相符

如何做物業(yè)費測算B測算原則品質(zhì)保市場化盈虧平零預(yù)算質(zhì)價相前瞻性不得采取補貼虧損測算依據(jù)-法規(guī)一、國家級1、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》----發(fā)改委、建設(shè)部20042、《最低工資規(guī)定》---人社部二、地方級1、當?shù)厥∈嘘P(guān)于物業(yè)管理/服務(wù)收費(規(guī)定/指導(dǎo)意見（標準）/管理辦法等。2、當?shù)匚飿I(yè)管理方面條例、辦法。3、最低工資調(diào)整系數(shù)。

如何做物業(yè)費測算B測算依據(jù)-法規(guī)一、國家級二、地方級如何做物業(yè)費測算B

測算依據(jù)-市場因素三、經(jīng)濟指數(shù)1、測算項目當?shù)亍DP、PPI、PMI等宏觀經(jīng)濟指標。2、當時房地產(chǎn)市場交易價格。3、當?shù)匚飿I(yè)費平均價格。案例：集團2011對物業(yè)系統(tǒng)員工工資整體調(diào)整6%，主要是考慮了CPI這個指標。分析：CPI與工資調(diào)整及物業(yè)費三者的關(guān)系？如何做物業(yè)費測算B測算依據(jù)-市場因素三、經(jīng)濟指數(shù)案例：如何做物業(yè)費測算B

測算依據(jù)-項目規(guī)劃信息四、規(guī)劃信息1、項目規(guī)劃指標（面積、容積率、戶數(shù)、入住時間等）2、項目周邊配套情況。3、產(chǎn)品客戶定位及銷售群。4、項目周邊物業(yè)服務(wù)標準物業(yè)費測算需求信息模板。如何做物業(yè)費測算B測算依據(jù)-項目規(guī)劃信息四、規(guī)劃信息物業(yè)費測算需求信息模板。

測算依據(jù)-招標要求五、招標信息1、項目招標文件及補充通知2、物業(yè)管理方案。3、臨時管理規(guī)約如何做物業(yè)費測算B

測算依據(jù)-招標要求五、招標信息如何做物業(yè)費測算B

集團對物業(yè)費測算要求一線地產(chǎn)公司、物業(yè)公司對定價達成一致后，需共同對雙方協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)費定價標準負責，確保在交付建筑面積達到以下規(guī)模時，實現(xiàn)項目主營業(yè)務(wù)經(jīng)營持平。10萬平米以下的項目，應(yīng)在封盤后做到盈虧平衡。10--20萬平米的項目，應(yīng)在交付面積達到10萬平米時做到盈虧平衡。20--40萬平米的項目，應(yīng)在交付面積達到50%時做到盈虧平衡。40萬平米以上的項目，應(yīng)在交付面積達到20萬平米時做到盈虧平衡。如何做物業(yè)費測算B集團對物業(yè)費測算要求一線地產(chǎn)公司、物業(yè)公司對定價達成一致后

集團對物業(yè)費測算要求新項目物業(yè)服務(wù)測算地產(chǎn)公司審核物業(yè)事業(yè)部備案地產(chǎn)公司報集團物業(yè)事業(yè)部事業(yè)部對測算方案審核反饋一線地產(chǎn)、物業(yè)公司ONYES新項目測算審批流程如何做物業(yè)費測算B集團對物業(yè)費測算要求新項目物業(yè)服務(wù)測算地產(chǎn)公司審核物業(yè)事業(yè)如何做物業(yè)費測算物業(yè)費測算一般流程如何做物業(yè)費測算B如何做物業(yè)費測算物如何做物業(yè)費測算B如何做物業(yè)費測算物業(yè)費測算一般流程如何做物業(yè)費測算B如何做物業(yè)費測算物如何做物業(yè)費測算B

物業(yè)費測算兩種常用方法1、列舉法：2、倒推法：列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標準，測算物業(yè)管理費單價；所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標準是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)要求，按《萬科物業(yè)管理服務(wù)標準》來制定的。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。注：測算方法或分攤原則與各地相關(guān)政策法規(guī)不符時，以各地政策法規(guī)為準。如果政府指導(dǎo)價或定價偏低，導(dǎo)致項目經(jīng)營虧損的，建議采取酬金制。如何做物業(yè)費測算B物業(yè)費測算兩種常用方法1、列舉法：2、倒推法：如何做物業(yè)費

物業(yè)費測算注意事項1、地區(qū)差異：需要關(guān)注南北地域特點在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；2、法規(guī)差異：注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。案例：1、水泵房是物業(yè)管還是自來水公司管？2、電梯費收取？如何做物業(yè)費測算B物業(yè)費測算注意事項1、地區(qū)差異：案例：如何做物業(yè)費測算B

物業(yè)費測算公式與收費面積確定1、測算公式：物業(yè)服務(wù)費（元/月/建筑平米）=（物業(yè)管理服務(wù)成本+酬金或利潤+稅金）（元/月）÷收費建筑面積（平方米）。2、收費面積：物業(yè)管理收費面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的銷售面積為準，有當?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復(fù)的《房屋實測報告》則以此報告為準）。如何做物業(yè)費測算B物業(yè)費測算公式與收費面積確定1、測算公式：如何做物業(yè)費測算

實例練習項目明細面積(平方米)備注項目占地情況總占地面積190156.3

綠化面積66554.71綠化率為35%房屋建筑情況總建筑面積440831.96

1、地下總建筑面積98551.24

地下車場68498.59

地下車庫

2.地上總收費面積340498.22

住宅334220.85

商業(yè)3177.37

幼兒園3100

3、物業(yè)管理用房1332.5

4、停車總數(shù)2647

沈陽某新項目測算前提供的項目經(jīng)濟技術(shù)指標客戶定位：客戶從事行業(yè)主要為科研教育、公務(wù)員及企事業(yè)白領(lǐng)等。如何做物業(yè)費測算B實例練習項目明細面積(平方米)備注項目占地情況總占地面積1

實例練習沈陽某新項目規(guī)劃圖（陰影部分未需要測算區(qū)域）如何做物業(yè)費測算B實例練習沈陽某新項目規(guī)劃圖如何做物業(yè)費測算B

實例練習測算工具：測算模板如何做物業(yè)費測算B實例練習測算工具：測算模板如何做物業(yè)費測算B

實例練習完成附件4、5填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第一步：項目服務(wù)人員架構(gòu)確定及人員費用測算結(jié)合結(jié)合服務(wù)方案與招標文件要求服務(wù)標準，協(xié)調(diào)人事部門完成組織及人員費用測算（考慮工資調(diào)整因素，管理職員一般按照15%,基層員工20%）實例練習完成附件4、5填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第一步：

實例練習綠化管理費：（沈陽測算一般（6-8）元/平米*年（經(jīng)驗值））含：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、景觀再造費等清潔衛(wèi)生費含：清潔外包費、化糞池清理費、清潔設(shè)備折舊費(5年分攤)3垃圾清運費4化糞池清理費5消殺費綠化管理費=綠化面積*每平米綠化外包費用*外包費用漲幅填入附件3并做分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第二步：項目外包服務(wù)費用測算實例練習綠化管理費：（沈陽測算一般（6-8）元/平米*年（

實例練習完成附件7填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第三步：行政、物料、低值易耗品費用測算（關(guān)注：考慮物價漲幅與通脹因素）安全用物料：如安全質(zhì)量記錄、白手套、緊急隔離帶等維修類物料：電線、插座、開關(guān)、節(jié)能燈等綜合行政、物料：日常辦公用品、網(wǎng)費、軟件維護、車輛使用、審計費等實例練習完成附件7填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第三步：行政

實例練習完成附件6填寫如何做物業(yè)費測算B第四步：資產(chǎn)折舊費用（關(guān)注：考慮物價漲幅與通脹因素、人員配置與資產(chǎn)對應(yīng)）安全類資產(chǎn)：對講機、消防工具、安全員宿舍設(shè)備維修類設(shè)備：電焊機、疏通機、角磨機等綜合行政類：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、保險柜實例練習完成附件6填寫如何做物業(yè)費測算B第四步：資產(chǎn)折舊費

第五步：能耗費用測算（關(guān)注：考慮能源漲幅）實例練習1、公共電費公共照明電費公共照明系統(tǒng)電費＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元/度）*電費漲幅供配電設(shè)備運行電費：變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天消防設(shè)備運行電費消防水泵＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月送、排煙風機（元/月）＝送、排煙風機數(shù)量×送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價給排水設(shè)備運行電費電費＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費單價泳池設(shè)備運行電費。(經(jīng)營性泳池不計此項)泳池系統(tǒng)電費＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價編號項目數(shù)量總功率月金額（元）1、電費A樓內(nèi)公共區(qū)域照明

樓道照明21077.14KW482

地下車庫112020W8709測算公式：樓道照明=7.14KW*2.5（每日運行小時）*30(天)*0.9（電費單價）=482地下車庫=1120*20*0.001（KW）*24（每日運行小時）*30(天)*0.9（電費單價）*0.6（同時使用系數(shù)）=8709B樓外公共區(qū)域照明

路燈1105.5KW1782

草坪燈、草坪射燈2402.6842.4

物業(yè)用房用電1553.88KW1047.6測算公式：路燈=5.5KW*12（每日運行小時）*30（天）*0.9（電費單價）=1782草坪燈、草坪射燈=2.6KW*12（每日運行小時）*30（天）*0.9（電費單價）=842.4物業(yè)用房=3.88*10（每日運行小時）*30（天）*0.9（電費單價）=1047.6C消防系統(tǒng)

安全監(jiān)控用電220KW12960

消防報警系統(tǒng)12285214測算公式：安全監(jiān)控=20KW*24（每日運行小時）*30（天）*0.9=12960消防報警系統(tǒng)=285*0.9（電費單價）*2.5/3(每季度2.5小時)=214D給排水系統(tǒng)

排污泵403KW1620

噴泉泵100.7KW66.15

湖區(qū)泵450KW4725測算公式：排污泵=40*3*0.5（每日運行小時）*30（天）*0.9=1620噴泉泵=0.7*6(每日運行小時)*30（天）*7/12（每年運行7個月）*0.9=66.15湖區(qū)泵=50*6(每日運行小時)*30（天）*7/12（每年運行7個月）*0.9=47252、水費

景觀用水————10560測算公式：景觀水費=800（平）*1.2（米深）*0.05（丟水率）*30（天）*4（水費單價）*1.1（上浮系數(shù)）+800（平）*1.2（米深）*1（每月?lián)Q1次水）*4（水費單價）*1.1（上浮系數(shù)）=10560結(jié)合招標文件提供設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，與服務(wù)標準及管理經(jīng)驗完成測算完成附件8填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第五步：能耗費用測算實例練習1、公共電費編號項目數(shù)量總功率

實例練習1、公共水費清潔用水清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）綠化用水根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（南方平均澆水8次/月、北方12次/月）；土壤含水容積率按10%計，南方全年按10個月計，北方全年按8個月計；）：綠化水費＝綠化面積×0.1×10%×澆水次數(shù)/月×水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水（經(jīng)營性泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水＝[泳池容量×4次（每年換水4次）+損耗水量（經(jīng)驗值）]÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）公共水費結(jié)合招標文件提供設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，與服務(wù)標準及管理經(jīng)驗完成測算完成附件8填寫、分攤?cè)绾巫鑫飿I(yè)費測算B第五步：能耗費用測算（關(guān)注：考慮能源漲幅）實例練習1、公共水費清潔用水結(jié)合招標文件提供設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，

實例練習項目測算標準總費用

行政及物料消耗130元/月/臺10270

電費電梯臺數(shù)*電梯功率*每天運行時間*30天*電費漲幅63990

年檢費用1-8層812元18層1372元22層1596元24層1708元26層1820元28層1932元30層2044元9620.333333

(外包費用)維護保養(yǎng)