項目定位研究思路咨詢標準化探討之一項目定位架構關注問題解決問題的原則定位/策略思路項目機會點解讀地塊市場屬性地塊產品屬性項目解析項目定位客戶定位產品定位市場研究支撐關注問題周邊環境–項目適合性目標客戶–產品創新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策影響–項目可塑性發現矛盾點市場走勢–項目發展性區域供求–項目競爭性解決問題的原則項目市場客戶產品資金客戶策略產品策略開發策略盈利發現平衡點開發商定位/策略思路客戶項目機會點產品項目機會點解析思路解讀發現機會點地塊市場屬性地塊產品屬性地塊市場屬性現實未來未來市政配套未來產業規劃未來居民變化未來市場供應地塊的地理特征地塊的房地產環境地塊的居民環境地塊競爭項目政策限制性解析框架客戶產品地塊市場屬性地塊的地理特征地塊四至地塊人文自然景觀地塊所處區域/板塊地塊的房地產環境地塊公建配套地塊商業環境地塊住宅環境地塊其他環境基礎點B-1：現實客戶導入基礎現實解析地塊市場屬性地塊的房地產環境地塊公建配套地塊商業環境地塊住宅環境地塊其他環境地塊的居民環境區域客戶分類特征區域客戶分類分布狀況典型項目的客戶構成基礎點B-2：現實項目客源基礎現實解析地塊市場屬屬性現實客戶導導入基礎地塊競爭關關系典型競爭個個案分析機會點P-1：現實項目客客源機會現實解析地塊市場屬屬性地塊的房地地產環境地塊公建配配套地塊商業環環境地塊住宅環環境地塊其他環環境地塊的居民民環境區域客戶分分類特征區域客戶分分類分布狀狀況典型項目的的客戶構成成地塊競爭關關系典型競爭個個案分析基礎點B-3：現實區域產產品基礎現實解析地塊市場屬屬性現實區域產產品基礎地塊競爭關關系典型競爭個個案分析政策限制性性70/90土地增值稅稅地方性政策策……機會點P-2：現實項目產產品機會現實解析地塊市場屬屬性現實解析結結論基礎點：B-1現實實客戶導入入基礎B-2現實實項目客源源基礎B-3現實實項目產品品基礎機會點：P-1現實實項目客源源機會P-2現實實項目產品品機會地塊市場屬屬性現實客戶導導入基礎未來市政配配套區域/板塊塊規劃交通公建配套未來產業規規劃產業園區商業環境住宅環境其他環境現實項目客客源基礎基礎點B-1-1：：未來客戶導導入基礎基礎點B-2-1：：未來項目客客源基礎未來解析地塊市場屬屬性未來客戶導導入基礎未來項目客客源基礎未來居民變變化客戶分類變變化客戶特征變變化機會點P-1-1：：未來項目客客源機會未來解析地塊市場屬屬性未來產業規規劃未來客戶導導入基礎未來市場供供應產品特征基礎點B-3-1：：未來項目產產品基礎未來解析未來項目客客源機會未來項目產產品基礎基礎點P-2-1：：未來項目產產品機會地塊市場屬屬性未來解析結結論基礎點：B-1-1未來客戶戶導入基礎礎B-2-1未來項目目客源基礎礎B-3-1未來項目目產品基礎礎機會點：P-1-1未來項目目客源機會會P-2-1未來項目目產品機會會地塊市場屬屬性地塊市場屬屬性解析思考點：T1政策影影響–項項目可塑塑性T2市場走走勢–項項目發展展性地塊產品屬屬性解析架構屬性房地產屬性適合產品適合度分析潛力產品發展潛力分析.地塊產品屬屬性房地產屬性性土地狀況技術指標土地價格判斷點J-1：項目目可開發產產品地塊產品屬屬性產品適合度度分析判斷點J-2：項目目適合開發發產品分類指標交通條件人文環境商業環境周邊醫療生活配套城市規劃自然景觀經濟環境場地情況人口環境市場環境分類權重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分評價詳見《土地地可開發評評估模型》》地塊產品屬屬性產品發展潛潛力分析市場未來屬屬性的產品品適合度分分析土地儲備與與立即開發發的判斷地塊資源整整合的可能能性判斷點J-3：項目目未來適合合開發產品品地塊產品屬屬性解析結論判斷點：J-1項目目可開發產產品J-2項目目適合開發發產品J-3項目目未來適合合開發產品品思考考點點：：T3周周邊邊環環境境––項項目目適適合合性性項目目解解析析思考點T1-T3判斷點J1-J3機會點P1-P2基礎點B1-B3SWOT解解析析項目目解解析析安索索夫夫模模型型+SWOT現有有產產品品新產產品品新市市場場(客客戶戶））現有有市市場場(客客戶戶））開發發策策略略滲透透策策略略延展展策策略略差異異策策略略項目目解解析析目標標市市場場吸吸引引力力矩矩陣陣潛在競爭者供應能力目標市場購買能力替代產品供求產品線目標市場1目標市場2目標市場3目標市場4供應能力購買能力潛在競爭替代產品產品拓展供求關系吸引力項目目解解析析開發發商商解解讀讀開發發商商產產品品線線解解讀讀開發發商商客客戶戶細細分分解解讀讀開發發商商項項目目關關注注點點解解讀讀項目目解解析析尋找找平平衡衡點點SWOT安索索夫夫模模型型開發發商商策策略略吸引引力力矩矩陣陣項目目解解析析解析析平平衡衡漏漏斗斗：：B-1-1未未來來客客戶戶導導入入基基礎礎P-2-1未未來來項項目目產產品品機機會會B-3-1未未來來項項目目產產品品基基礎礎B-2-1未未來來項項目目客客源源基基礎礎B-1現現實實客客戶戶導導入入基基礎礎B-2現現實實項項目目客客源源基基礎礎P-1現現實實項項目目客客源源機機會會P-1-1未未來來項項目目客客源源機機會會B-3現現實實項項目目產產品品基基礎礎P-2現現實實項項目目產產品品機機會會S-C項項目目客客戶戶方方案案S-P項項目目產產品品方方案案項目目解解析析S-C項項目目客客戶戶方方案案：：類別家庭年收入水平職業背景購房支付特點置業偏好生活調性生活偏好客戶分類1客戶分類2客戶分類3富貴之家青年富貴之家中年富貴之家經濟務實務實之家中年之家社會底層價值值觀觀社會會新新銳望子子成成龍健康康養養老老青年年之之家家新新武武漢漢人人青年年持持家家小太太陽陽后小小太太陽陽孩子子三三代代老年年一一二二三三代代青年年之之家家兩兩代代情情深深青年年之之家家老武武漢漢人人項目目解解析析客戶戶分分類類模模型型生活活型型工作作型型教育育型型運動動型型休閑閑型型贍養養型型健康康型型經濟濟務務實實社會會新新銳銳望子子成成龍龍健康康養養老老富貴貴之之家家客戶戶產產品品偏偏好好模模型型功能能偏偏好好情感感偏偏好好精神神型擁有有型型商務務型型奢華華型型投資資型型文化化型型項目目解解析析項目目解解析析S-P項項目目產產品品方方案案：：方案名稱方案1方案2方案3關鍵驅動因素產品組合組合特點技術指標應用產品線梯度產品組合與客戶組合的差異性產品組合需要解決的問題額外關注的特殊情況可參考的開發商產品物業類型建筑面積(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率建筑密度產品1產品2產品3產品4合計100.00%100%項目目解解析析S-P項項目目產產品品方方案案：：方案案X思考考點點：：T4目目標標客客戶戶––產產品品創創新新性性項目目解解析析項目目定定位位項目目定定位位思思路路客戶戶主主導導確定定目目標標客客戶戶為目目標標客客戶戶定定制制產產品品項目目定定位位產品品主主導導確定定產產品品方方案案產品品和和目目標標客客戶戶結結合合物業業總總價價，，產產品品偏偏好好可承承受受家家庭庭年年收收入入S-C項目目客客戶戶方案案產品品功功能能偏偏好好過過濾濾產品品情情感感偏偏好好過過濾濾C項目目目目標標客戶戶目標標客客戶戶描描述述年齡齡及及家家庭庭結結構構收入入水水平平/職職業業背背景景置業業動動機機/物物業業特特征征生活活調調性性消費費偏偏好好媒體體偏偏好好分布布：：居居住住/工工作作/在在路路/休休閑閑客戶戶定定位位項目目目目標標客客戶戶定定位位過過程程：：其他客戶客戶細分7客戶細分6客戶細分5客戶細分4客戶細分3客戶細分2客戶細分1區域1區域2區域3區域4區域5靶心客戶9環客戶8環客戶7環客戶客戶定位C項目目標客客戶描述：產品定位投資回報開發風險銷售難度品牌效果和社社區形象效益好效益差S-P項目產產品方案比較較S-P項目產品方案C項目目標客戶P項目產品定位可承受物業價格評估產品偏好過濾產品定位項目產品選型型過程：產品定位產品概念定位位為：定位闡釋：產品檔次：產品組合：產品支撐：產品定位產品支撐：規劃景觀居所配套管理市場研究支撐撐市場研究支撐撐近期政策分析宏觀指標分析宏觀市場分析中觀市場分析區域市場分析板塊市場分析微觀市場分析調控步驟05年來政策一覽7090的市場影響7090應對辦法國民生產總值人口及收入狀況房地產市場指標分析供求分析價格特征客戶特征板塊分析總體特征板塊供求分析價格特征客戶特征1234房地產市場研研究未來競爭預估估間接競爭區供供應預估直接競爭區供供應預估競爭態勢競爭態勢核心競爭區市場研究支撐撐競爭市場研究究市場研究支撐撐競爭樣