第三章

物業(yè)交易法律制度第三章

物業(yè)交易法律制度1第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)物業(yè)交易概述第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售第四節(jié)物業(yè)抵押第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)物業(yè)交易概述2第一節(jié)物業(yè)交易概述一、物業(yè)交易的概念二、物業(yè)交易的特征第一節(jié)物業(yè)交易概述一、物業(yè)交易的概念3一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易，是指當(dāng)事人之間物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃活動(dòng)。物業(yè)交易也就是房地產(chǎn)交易。一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易，是指當(dāng)事人之間物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵4二、物業(yè)交易的特征交易對(duì)象具有特殊性：房地產(chǎn)交易形式的確定性：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃物業(yè)交易合同是數(shù)種典型合同的統(tǒng)稱物業(yè)交易為要式法律行為：債的關(guān)系，登記二、物業(yè)交易的特征交易對(duì)象具有特殊性：房地產(chǎn)5第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念6一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓也就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓也就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人7一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體一方必須是房地產(chǎn)權(quán)利人；物業(yè)轉(zhuǎn)讓的客體是房地產(chǎn)權(quán)利人合法擁有的房地產(chǎn)；物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式；物業(yè)轉(zhuǎn)讓必須發(fā)生房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體一方必須是房地產(chǎn)權(quán)利人；8二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件9(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條的規(guī)定。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第11、12條的規(guī)定。(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地10(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條的規(guī)定，下列物業(yè)禁止轉(zhuǎn)讓：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和《11(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不符合有關(guān)法律規(guī)定的條件的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓12(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其共有人書面同意的權(quán)屬爭(zhēng)議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其共有人書面同意13三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定。簽訂合同→提出申請(qǐng)→審查→現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估→繳稅→核發(fā)過戶單三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定。14四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征15(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征概念：物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同：是指當(dāng)事人之間關(guān)于一方交付房地產(chǎn)，另一方支付相應(yīng)價(jià)款的協(xié)議。(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征概念：16(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征特征：遵循平等、自愿、有償?shù)脑瓌t；受到土地使用權(quán)出讓合同的制約；標(biāo)的物是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；應(yīng)當(dāng)書面形式訂立；物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的成立和有效必須以到房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)為準(zhǔn)。(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征特征：17(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第8條規(guī)定。包括九個(gè)方面：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定18(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同⑴雙方當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；⑵房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；⑶房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；⑷土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限⑸房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；⑹成交價(jià)格及支付方式；⑺房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；⑻違約責(zé)任；⑼雙方約定的其他事項(xiàng)。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同⑴雙方當(dāng)事人姓名或者名稱、住19第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售商品房買賣合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在商品房銷售中的義務(wù)商品房銷售價(jià)格的確定及計(jì)算商品房的交付與保修第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售商品房預(yù)售20一、商品房預(yù)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定。一、商品房預(yù)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)21一、商品房預(yù)售程序：預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證。預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證。預(yù)售人同承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同登記備案。房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。一、商品房預(yù)售程序：22二、商品房現(xiàn)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第7條的規(guī)定。二、商品房現(xiàn)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品23三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內(nèi)容《商品房買賣合同示范文本》三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內(nèi)容24商品房買賣合同的主要內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；商品房買賣合同的主要內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；25商品房買賣合同的主要內(nèi)容供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。商品房買賣合同的主要內(nèi)容供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆?6《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc27四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在商品房銷售中的義務(wù)21條義務(wù)性規(guī)定相關(guān)新聞：民意調(diào)查顯示：有七成受訪者不相信房地產(chǎn)中介2007年12月04日2005年，安徽省規(guī)模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元；2006年，天津市匯眾房產(chǎn)一夜之間全線停業(yè)，1.5億元房款不翼而飛；2007年，深圳大型地產(chǎn)中天置業(yè)總裁蔣飛一夜之間消失，到目前為止，涉案金額不詳。2007-11-16四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在商品房銷售中的義28五、商品房銷售價(jià)格的確定及計(jì)算價(jià)格確定：以當(dāng)事人意思自治為基本原則價(jià)格計(jì)算：補(bǔ)充“房屋建筑面積”五、商品房銷售價(jià)格的確定及計(jì)算價(jià)格確定：以當(dāng)事人意思自治為基29六、商品房的交付與保修商品房的交付商品房的保修商品房保修責(zé)任的承擔(dān)人：房地產(chǎn)開發(fā)商保修期限的起算：從交付之日起六、商品房的交付與保修商品房的交付30第四節(jié)物業(yè)抵押物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押的條件物業(yè)抵押的程序物業(yè)抵押的合同抵押物業(yè)的處分第四節(jié)物業(yè)抵押物業(yè)抵押的概念31一、物業(yè)抵押的概念抵押：指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)擔(dān)保。抵押人：提供財(cái)務(wù)的債務(wù)人或第三人。抵押物：抵押人所提供的財(cái)產(chǎn)。一、物業(yè)抵押的概念抵押：指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)32一、物業(yè)抵押的概念抵押權(quán)的性質(zhì)：抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利；抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)；抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。一、物業(yè)抵押的概念抵押權(quán)的性質(zhì)：33一、物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保定行為。物業(yè)抵押人：即房地產(chǎn)抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。物業(yè)抵押權(quán)人：即房地產(chǎn)抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。一、物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)34二、物業(yè)抵押的條件(一)物業(yè)抵押的基本條件(二)物業(yè)抵押的限制性條件(三)以下列物業(yè)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意其本身的性質(zhì)和具體情況二、物業(yè)抵押的條件(一)物業(yè)抵押的基本條件35三、物業(yè)抵押的程序簽訂物業(yè)抵押合同進(jìn)行物業(yè)抵押登記三、物業(yè)抵押的程序簽訂物業(yè)抵押合同36四、物業(yè)抵押的合同物業(yè)抵押合同的主要內(nèi)容依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條規(guī)定。以預(yù)購(gòu)的商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容四、物業(yè)抵押的合同物業(yè)抵押合同的主要內(nèi)容37五、抵押物業(yè)的處分物業(yè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍處分抵押物業(yè)的條件抵押權(quán)人對(duì)抵押物業(yè)處分的中止情形處分抵押物業(yè)所得金額的分配順序關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題五、抵押物業(yè)的處分物業(yè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍381、物業(yè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍根據(jù)《擔(dān)保法》第46條規(guī)定，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：主債權(quán)利息違約金損害賠償金實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用1、物業(yè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍根據(jù)《擔(dān)保法》第46條規(guī)定，392、處分抵押物業(yè)的條件前提條件是債務(wù)人不履行債務(wù)，包括拒絕履行、不能履行、逾期履行、不完全履行。依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條規(guī)定。2、處分抵押物業(yè)的條件前提條件是債務(wù)人不履行債務(wù)，包括拒絕履403、抵押權(quán)人對(duì)抵押物業(yè)處分的中止情形依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第46條規(guī)定。3、抵押權(quán)人對(duì)抵押物業(yè)處分的中止情形依照《城市房地產(chǎn)抵押管理414、處分抵押物業(yè)所得金額的分配順序支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；剩余金額交還抵押人。4、處分抵押物業(yè)所得金額的分配順序支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；425、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題抵押債權(quán)的優(yōu)先受償。優(yōu)先于普通債權(quán)和其它費(fèi)用，優(yōu)先于在其后設(shè)定的用益物權(quán)，優(yōu)先于其后設(shè)定的抵押權(quán)。處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。5、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題抵押債權(quán)的優(yōu)先受償。435、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題以劃撥方式取得土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。5、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題以劃撥方式取得土地使用權(quán)連44第三章

物業(yè)交易法律制度第三章

物業(yè)交易法律制度45第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)物業(yè)交易概述第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售第四節(jié)物業(yè)抵押第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)物業(yè)交易概述46第一節(jié)物業(yè)交易概述一、物業(yè)交易的概念二、物業(yè)交易的特征第一節(jié)物業(yè)交易概述一、物業(yè)交易的概念47一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易，是指當(dāng)事人之間物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃活動(dòng)。物業(yè)交易也就是房地產(chǎn)交易。一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易，是指當(dāng)事人之間物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵48二、物業(yè)交易的特征交易對(duì)象具有特殊性：房地產(chǎn)交易形式的確定性：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃物業(yè)交易合同是數(shù)種典型合同的統(tǒng)稱物業(yè)交易為要式法律行為：債的關(guān)系，登記二、物業(yè)交易的特征交易對(duì)象具有特殊性：房地產(chǎn)49第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念50一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓也就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓也就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人51一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體一方必須是房地產(chǎn)權(quán)利人；物業(yè)轉(zhuǎn)讓的客體是房地產(chǎn)權(quán)利人合法擁有的房地產(chǎn)；物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式；物業(yè)轉(zhuǎn)讓必須發(fā)生房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體一方必須是房地產(chǎn)權(quán)利人；52二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件53(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條的規(guī)定。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第11、12條的規(guī)定。(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地54(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條的規(guī)定，下列物業(yè)禁止轉(zhuǎn)讓：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和《55(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不符合有關(guān)法律規(guī)定的條件的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓56(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其共有人書面同意的權(quán)屬爭(zhēng)議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其共有人書面同意57三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定。簽訂合同→提出申請(qǐng)→審查→現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估→繳稅→核發(fā)過戶單三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定。58四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征59(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征概念：物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同：是指當(dāng)事人之間關(guān)于一方交付房地產(chǎn)，另一方支付相應(yīng)價(jià)款的協(xié)議。(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征概念：60(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征特征：遵循平等、自愿、有償?shù)脑瓌t；受到土地使用權(quán)出讓合同的制約；標(biāo)的物是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；應(yīng)當(dāng)書面形式訂立；物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的成立和有效必須以到房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)為準(zhǔn)。(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征特征：61(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第8條規(guī)定。包括九個(gè)方面：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定62(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同⑴雙方當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；⑵房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；⑶房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；⑷土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限⑸房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；⑹成交價(jià)格及支付方式；⑺房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；⑻違約責(zé)任；⑼雙方約定的其他事項(xiàng)。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同⑴雙方當(dāng)事人姓名或者名稱、住63第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售商品房買賣合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在商品房銷售中的義務(wù)商品房銷售價(jià)格的確定及計(jì)算商品房的交付與保修第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售商品房預(yù)售64一、商品房預(yù)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定。一、商品房預(yù)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)65一、商品房預(yù)售程序：預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證。預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證。預(yù)售人同承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同登記備案。房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。一、商品房預(yù)售程序：66二、商品房現(xiàn)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第7條的規(guī)定。二、商品房現(xiàn)售概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品67三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內(nèi)容《商品房買賣合同示范文本》三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內(nèi)容68商品房買賣合同的主要內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；商品房買賣合同的主要內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；69商品房買賣合同的主要內(nèi)容供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。商品房買賣合同的主要內(nèi)容供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆?0《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc71四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在商品房銷售中的義務(wù)21條義務(wù)性規(guī)定相關(guān)新聞：民意調(diào)查顯示：有七成受訪者不相信房地產(chǎn)中介2007年12月04日2005年，安徽省規(guī)模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元；2006年，天津市匯眾房產(chǎn)一夜之間全線停業(yè)，1.5億元房款不翼而飛；2007年，深圳大型地產(chǎn)中天置業(yè)總裁蔣飛一夜之間消失，到目前為止，涉案金額不詳。2007-11-16四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在商品房銷售中的義72五、商品房銷售價(jià)格的確定及計(jì)算價(jià)格確定：以當(dāng)事人意思自治為基本原則價(jià)格計(jì)算：補(bǔ)充“房屋建筑面積”五、商品房銷售價(jià)格的確定及計(jì)算價(jià)格確定：以當(dāng)事人意思自治為基73六、商品房的交付與保修商品房的交付商品房的保修商品房保修責(zé)任的承擔(dān)人：房地產(chǎn)開發(fā)商保修期限的起算：從交付之日起六、商品房的交付與保修商品房的交付74第四節(jié)物業(yè)抵押物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押的條件物業(yè)抵押的程序物業(yè)抵押的合同抵押物業(yè)的處分第四節(jié)物業(yè)抵押物業(yè)抵押的概念75一、物業(yè)抵押的概念抵押：指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)擔(dān)保。抵押人：提供財(cái)務(wù)的債務(wù)人或第三人。抵押物：抵押人所提供的財(cái)產(chǎn)。一、物業(yè)抵押的概念抵押：指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)76一、物業(yè)抵押的概念抵押權(quán)的性質(zhì)：抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利；抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)；抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。一、物業(yè)抵押的概念抵押權(quán)的性質(zhì)：77一、物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保定行為。物業(yè)抵押人：即房地產(chǎn)抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。物業(yè)抵押權(quán)人：即房地產(chǎn)抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。一、物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)78二、物業(yè)抵押的條件(一)物業(yè)抵押的基本條件(二)物業(yè)抵押的限制性條件(三)以下列物業(yè)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意其本身的性質(zhì)和具體情況二、物業(yè)抵押的條件(一)物業(yè)抵押的基本條件79三、物業(yè)抵押的程序簽訂物業(yè)抵押合同進(jìn)行物業(yè)抵押登記三、物業(yè)抵押的程序簽訂物業(yè)抵押合同80四、物業(yè)抵押的合同物業(yè)抵押合同的主要內(nèi)容依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條規(guī)定。以預(yù)購(gòu)的商品房貸款抵押的