美國行業演變規律下的中國房地產行業特點與規律中國房地產行業的三大特點人是時間與空間的延續：時間是生命(損益表)，空間就是房子(資產負債表)社會屬性是歸屬經濟屬性是基礎政治屬性是過程生命的本質是使人不斷超越自我，房地產的本質就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位房地產是社會物質財富的支柱房地產為政府權力提供合法性房地產為社會成員提供身分與地位的合理性北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產行業的三大特點在美國，房地產行業具有經濟支柱、政治穩定和社會公平的三大特點，并且表現的異常突出；作為商品房市場歷史比較短的國家，中國房地產行業同樣具有三大特點，但并不像美國房地產行業的三大特性表現得那樣突出：經濟支柱:財富來源；政治穩定:權力合法性；社會公平:財富合理性；中國房地產行業三大特點總結用歷史的觀點看待中國房地產的發展階段和存在的問題；中國房地產行業現狀：政府的規則錯位與企業的能力錯位；生命的本質是使人不斷超越自我，房地產的本質就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位；北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential目錄中國房地產行業的三大特點經濟支柱:財富來源政治穩定:權力合法性社會公平:財富合理性北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產行業的第一大特點——經濟支柱:財富來源美國房地產行業具有經濟支柱的特點，突出主要表現為：歷史上房地產行業五十年間，一直保持在美國GDP的五分之一以上；居民住房占據了國家經濟有形資產的三分之一；中國房地產行業經濟支柱的特點不是很突出，但在以下兩個方面仍然表現明顯：近10年以來，房地產行業投資、商品住宅市場投資、商品住宅銷售占GDP比重持續增長，2002年比重分別達到7.4％、5％、4.7％；房地產行業對整個中國國民經濟表現出極強的帶動作用；對比美國房地產行業經濟支柱的特點看中國房地產行業未來的發展，中國房地產的下一步增長將主要體現在家居消費與家庭消費的增長上；北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential房地產的經濟支柱特點--美國房地產行業的表現住房投資５％家居花費７－８％家庭消費１０％住房消費總計２２－２５％歷史上房地產行業五十年間，一直保持在美國GDP的五分之一以上居民住房占據了國家經濟有形資產的三分之一住房＋家居１５％北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產經濟支柱特點1--房地產投資占GDP比重持續增長億元資料來源：2003年中國統計年鑒92、93年中國房地產行業過熱發展后國家對房地產進行有效控制，自1995年后房地產投資開始萎縮；98年以后中國房地產投資開始復蘇，占GDP比重保持持續增長，2002年達到7.4％；北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產經濟支柱特點1—住宅投資占GDP比重持續增加億元資料來源：2003年中國統計年鑒自1999年以來，住宅投資在GDP中的比重持續增長，到2002年，住宅投資占到GDP的4.99％；北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產經濟支柱特點1—住宅銷售額占GDP的比重持續增加億元資料來源：2003年中國統計年鑒92、93年是中國房地產行業發展歷史上的過熱階段，住宅銷售出現一個小高潮，隨后銷售開始下降；98年以后中國房地產投資開始復蘇，住宅銷售占GDP比重開始持續高速增長，2002年達到4.7％；北京錫恩企業管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地地產經濟濟支柱特特點2---房房地產行行業對整整個國民民經濟具具有極強強的帶動動作用資料來源源：CEI2003年年中國房房地產行行業發展展報告、、元富證證券（香香港）房地產行業的投入相關帶動效應比例（％）100元的住宅消費130－150元其它商品的銷售1.3-1.5100元的住宅建設資金相關產業170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業帶動相關行業200人就業2.0增加一個單位的產值GDP增長2.9個單位2.9中國房地地產行業業對整個個國民經經濟具有有極強的的帶動作作用，體體現為以以下幾個個方面：：北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential從美國的的行業發發展曲線線可以預預料,中中國房地地產下一一步增長長,將主主要體現現在家居居消費與與家庭消消費的增增長上住房投資５％家居花費７－８％家庭消費１０％住房消費總計２２－２５％住房＋家居１５％北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential家居消費費、家庭庭消費將將是中國國住宅地地產的一一個熱點點北京市住宅增長帶動家居消費、家庭消費增長情況2000年2002年增長比率商品住宅銷售增長情況409．3億元716．7億元增長75.1％；年均增長32.3％；城鎮居民人均居住消費增長情況925.5元比98年增長75.2％家庭消費增長情況（主要指建筑及裝潢材料類、家具類、家用電器和音像器材類、汽車類四大類商品）275.4億元493.3億元增長79.1％；年均增長33.8％資料來源源：2003-08-19北京京日報北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產行行業的三三大特點點經濟支柱柱:財富富來源政治穩定定:權力力合法性性社會公平平:財富富合理性性北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential中國房地地產行業業的第二二大特點點——社社會政治治穩定:權力合合法性美國房地地產行業業具有政政治穩定定的特點點，主要要表現為為兩點：：住房擁有有率和住住房的居居住狀況況對國家家政治穩穩定影響響甚大（（住房是是中低收收入家庭庭的主要要經濟壓壓力源，，而大量量的政治治不穩定定現象都都與無家家可歸、、居住條條件惡劣劣等有關關）；房地產投投資對整整個美國國就業形形勢影響響很大，，是社會會政治穩穩定的基基礎；中國房地地產行業業政治穩定定的特點主主要體現現在以下下三個個個方面：：房地產行行業的發發展大大大影響社社會就業業問題；；急速發展展可能導導致整個個國家經經濟過熱熱，房地地產行業業已經成成為鋼鐵鐵、水泥泥等部分分行業過過度投資資，銀行行信貸增增長偏快快的一個個源頭性性因素；；城市改造造與拆遷遷工作極極大影響響城鎮居居民生活活的穩定定和社會會政治的的穩定；透過湖南南“嘉禾禾”事件件和121號令令，中國國房地產產發展不不僅僅是是一個經經濟問題題，更是是一個政政治問題題；北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential中國房地地產政治治穩定特特點1——造就大大量的就就業機會會近幾年房房地產業業就業人人數每年年均增長長4.5％，房房地產業業是國民民經濟中中吸納就就業人數數最多的的部門，，目前從從業人數數高達3000萬人；；按照這個個比例計計算，每每年房地地產行業業所造就就的就業業機會（（包括行行業從業業者和帶帶動相關關行業的的從業人人數）高高達9000萬萬，接近近1個億億人；房地產行業的投入相關帶動效應比例（％）100元的住宅消費130－150元其它商品的銷售1.3-1.5100元的住宅建設資金相關產業170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業帶動相關行業200人就業2.0增加一個單位的產值GDP增長2.9個單位2.9北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential中國房地地產政治治穩定特特點2——急速發發展可能能導致整整合國家家經濟過過熱房地產業業已經成成為鋼鐵鐵、水泥泥等部分分行業過過度投資資的一個個源頭性性因素；；2003年1至至4月，，全國房房地產投投資在去去年29.7%的高增增長基礎礎上同比比增長了了34.6%；；雨后春筍筍般涌現現的新開開工樓盤盤，需要要大量消消耗鋼材材、水泥泥，旺盛盛的市場場需求、、巨大的的利潤驅驅動，加加劇了鋼鋼鐵、水水泥等行行業的過過度擴張張。房地產業業已經成成為銀行行信貸增增長偏快快的一個個源頭性性因素；；2003年一季季度，全全國房地地產開發發投資中中銀行貸貸款占30.7%；同時考慮慮到施工工企業墊墊資中的的銀行貸貸款、預預售商品品房個人人住房按按揭、自自籌資金金中關聯聯企業使使用的貸貸款等因因素，目目前銀行行資金占占房地產產開發投投資的比比重在60%以以上。資料來源源：2004年年5月27日南南方日日報北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential中國房地地產政治治穩定特特點3——城市改改造與拆拆遷工作作極大影影響城鎮鎮居民生生活的穩穩定和社社會政治治的穩定定各級政府府要切實實加強組組織領導導,認真真做好城城鎮房屋屋拆遷管管理工作作。由于于工作原原因造成成大量群群體性上上訪的,要追究究有關領領導和直直接責任任人的責責任；電視、廣廣播、報報刊、網網絡等媒媒體要從從維護社社會穩定定的大局局出發,

堅持持正確的的輿論導導向,防防止渲渲染、炒炒作拆遷遷工作中中出現的的一些失失誤和問問題,激激化矛盾盾；國務院有有關部門門要按照照職責分分工,對對各地城城鎮房屋屋拆遷管管理工作作予以指指導和監監督。建建設部要要會同有有關部門門派出督督查組,對拆遷遷問題突突出、影影響社會會穩定的的地區進進行監督督檢查，，督促整整改；——國務院辦辦公廳2003年9月月19日日

《關關于認真真做好城城鎮房屋屋拆遷工工作維護護社會穩穩定的緊緊急通知知》北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential房地產政政治性的的一個詮詮釋———湖南““嘉禾””事件資料來源源：2004年年06月月05日日《北京京青年報報》1、湖南南“嘉禾禾”事件件嘉禾縣珠珠泉商貿貿城是一一個以商商業營業業用房為為主的房房地產開開發項目目。現已查明明，嘉禾禾縣在未未進行規規劃項目目定點的的情況下下，為開開發商發發放《建建設用地地規劃許許可證》》；先辦辦理《建建設用地地批準書書》，再再補辦土土地使用用權掛牌牌出讓手手續；在在開發商商未繳納納土地出出讓金的的情況下下，發放放《國有有土地使使用證》》；在缺缺乏拆遷遷計劃、、拆遷方方案和拆拆遷補償償安置資資金足額額到位證證明等要要件的情情況下，，為拆遷遷人發放放《房屋屋拆遷許許可證》》；在沒沒有按規規定程序序舉行聽聽證的情情況下，，對11戶被拆拆遷人下下達強制制拆遷執執行書。。在項目實施施過程中，，縣委、縣縣政府濫用用行政權力力強制推進進房屋拆遷遷，2003年12月份以來來，先后對對11名公公職人員進進行了降職職、調離原原工作崗位位到邊遠鄉鄉鎮工作等等錯誤處理理，并錯誤誤拘捕李會會明等3人人。2、社會、、媒體、政政府關注據中央電視視臺《新聞聞聯播》報報道，對嘉嘉禾縣房屋屋拆遷中損損害群眾合合法權益問問題，中央央高度重視視。根據國務院院領導的批批示，湖南南省政府、、建設部聯聯合調查組組通過深入入細致的調調查取證工工作，基本本查明主要要違法違規規事實。調調查表明，，這是一起起集體濫用用行政權力力、損害群群眾利益的的違法違規規事件。3、這是一一種政治的的結局撤銷周余武武中共嘉禾禾縣委委員員、常委、、書記職務務；撤銷李世棟棟中共嘉禾禾縣委委員員、常委、、副書記職職務，并依依法撤銷其其縣人民政政府縣長職職務；給予李水福福黨內嚴重重警告處分分，責令其其引咎辭去去中共嘉禾禾縣委副書書記、嘉禾禾縣人民政政府常務副副縣長職務務；給予中共嘉嘉禾縣委常常委、政法法委書記周周賢勇留黨黨察看一年年處分；北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential在1931年美國首首次住房會會議上，美美國總統胡胡佛講：““沒有什么么東西比住住房對于人人民幸福和和社會安定定更重要。。”4、這是一一種庶民的的勝利這勝利是庶庶民所取得得的。即便便是那“氣氣勢如虹””的一輩子子換一陣子子的恫嚇標標語，也沒沒有擋住上上訪者反映映實情；即即便是那““承包”不不下來就要要停職停薪薪的“株連連”，也沒沒能得償所所愿，甚至至有人用離離婚的民間間智慧嘲諷諷對方的荒荒唐；即便便可能被拘拘捕蹲牢房房，也有人人無所懼怕怕，所以幾幾十戶人家家堅守家園園……5、這是一一種權利與與權力的對對峙所以，嘉禾禾強制拆遷遷事件本質質上是權利利與權力的的對峙，而而終以權利利獲勝。但但是這勝利利，卻又不不僅僅只屬屬于庶民。。庶民、媒媒體與上級級機關，在在這場合作作中，精誠誠相待，訴訴求相同，，于是黑幕幕得以揭開開，正義得得到伸張。。－－－《南南方都市報報》2004年6月月6日社評評北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential房地產政治治性的另一一個詮釋：：121號號文件是打打壓房地產產，還是房房地產打壓壓中央政府府的權力基基礎？1、中國房房地產金融融現狀我國房地產產市場60％以上的的資金來源源于信貸資資金，房地地產貸款余余額占商業業銀行各項項貸款余額額的比重高高達17.8％；2、2003年6月月：121號文件“商業銀行行要嚴格防防止建筑施施工企業使使用銀行貸貸款墊資房房地產開發發項目”；；“房地產開開發貸款對對象應為沒沒有拖欠工工程款的房房地產開發發企業”；“貸款重點點支持符合合中低收入入家庭購買買能力的住住宅項目，，對大戶型型、大面積積、高檔商商品房、別別墅等項目目應適當限限制”；；……---《關關于進一步步加強房地地產信貸業業務管理的的通知》（（銀發[2003.6]121號）北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential121與18號令背背后的中央央政府：房房地產是一一個政治問問題？3、民眾眼眼中的中國國房地產政政治性81.5%受訪者認認為金融機機構利用資資金配置權權進行腐敗敗交易在經經濟生活中中屬于“非非常普遍””和“比較較常見”的的現象；不到20%的人認為為這種情況況“很罕見見”或根本本“沒有發發現”；（謝平等學學者在02～03年年做了關于于“中國金金融腐敗指指數”課題題對全國29個城市市5大類人人群進行了了問卷調研研的結果））4、企業家家眼中的中中國房地產產政治性當市場的預預期被扭曲曲時，人們們并不會真真正了解政政策調控的的手段和意意圖，只會會關心現有有的預期；；政策變化不不但會影響響投資者的的投資預期期，也會影影響消費者者的消費預預期，影響響地方政府府的發展預預期。而一一旦各層次次的預期被被破壞之后后，再想調調動這種預預期就格外外困難了；；多數企業是是步履維艱艱的剛剛渡渡過了難關關，剛剛開開始進入一一個發展的的時機。如如果一棍子子打下去，，又會使他他們進入生生存的掙扎扎之中。本本來這些企企業可以借借高速發展展的經濟環環境發展和和壯大；－－任志強強：《謹慎慎使用調控控手段》》2004年05月月14日中中國經經營報北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產行業業的三大特特點經濟支柱:財富來源源政治穩定:權力合法法性社會公平:財富合理理性北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產產行業的第第三大特點點——社會會公平:財財富合理性性美國國房房地地產產行行業業具具有有社社會會公公平平的的特特點點，，主主要要表表現現為為兩兩點點：：不同同種種族族群群體體的的住住房房擁擁有有率率具具有有明明顯顯差差異異；；不同同收收入入階階層層的的住住房房居居住住條條件件具具有有明明顯顯差差異異；；中國國房房地地產產行行業業社會會公公平平的特特點點主主要要體體現現在在以以下下三三個個個個方方面面：：不同收入、職職業、學歷及及城市階層所所擁有的戶均均房產價值表表現出很大的的差別；低收入家庭漸漸漸淡出一手手商品房市場場；城市高價房不不僅帶來了居居民居住的““階層同質化化”，而且加加劇了低收入入階層的“精精神貧困”、、“文化鴻溝溝”；北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential房地產行業體體現著社會的的不公平和階階層性戶主月收入（元）300以下300—500500—800800—10001000—15001500—20002000—40004000—80008000以上戶均房產價值（元）59928658588214292345114071163046207587247018309120城市規模大城市中等規模城市小城市戶均房產價值（萬元）13.698.957.46在不同收入層層次的家庭、、在不同規模模城市的家庭庭，他們的戶戶均房產價值值顯示出明顯顯的差異：數據來源：國國家統計局2002年6月份《中國國城市居民家家庭財產調查查總報告》，，國家統計局城城市調查總隊隊于2002年5-7月月在河北、天天津、山東、、江蘇、廣東東、四川、甘甘肅、遼寧等等8個省（直直轄市）采取取多相抽樣的的方式；北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential房地產行業體體現著社會的的不公平和階階層性戶均房產價值（元/戶）不同人群31萬私營企業經營者等；20萬－30萬娛樂服務人員、證券業務人員和股份制企業負責人等；15萬－20萬教授、社會中介人員、事業單位負責人、三資企業人員、國家機關負責人、銀行業務人員、國有企業負責人、演員、IT從業人員和工藝美術人員等；戶主學歷分布研究生及以上大學本科大學專科中專高中初中小學戶均房產價值（萬元）22.4315.8713.9410.049.897.887.64在不同職業的的家庭、在不不同學歷層次次的家庭，他他們的戶均房房產價值顯示示出明顯的差差異：數據來源：國國家統計局2002年6月份《中國國城市居民家家庭財產調查查總報告》，，國家統計局城城市調查總隊隊于2002年5-7月月在河北、天天津、山東、、江蘇、廣東東、四川、甘甘肅、遼寧等等8個省（直直轄市）采取取多相抽樣的的方式；北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential低收入家庭淡淡出一手商品品房市場資料來源：2004-06-08南南京市市房產局，全全市的《地產產市場需求研研究報告（春春季版）》。。主要潛在購房人群（按家庭年總收入水平）占潛在購房人群的比重4萬至5.9萬元年收入的家庭21.2％3萬至3.9萬元年收入的家庭18.0％2萬至2.9萬元年收入的家庭13.9％6萬至7.9萬元年收入的家庭13.6％1、南京市潛潛在購房人群群的構成分布布2、隨著南京京房價的不斷斷飆升，較低低收入的潛在在購房家庭將將逐漸淡出商商品房需求市市場，而轉向向經濟適用房房、二手房市市場，商品房房目標受眾逐逐漸指向較高高收入階層。。北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential城市高價房不不僅帶來了居居民居住的““階層同質化化”，而且加加劇了低收入入階層的“精精神貧困”、、“文化鴻溝溝”高價房加劇““精神貧困””、“文化鴻鴻溝”對于房價較高高、持續上漲漲且中心城區區土地有限的的大城市（如如上海）出現現“富人進城城、窮人下鄉鄉”的逆向流流動潮，而這這樣不僅會產產生居住的““階層同質化化”，同時還還將導致多數數普通大眾對對城市文化、、環境等公共共基礎設施享享用機會的實實際下降，從從而加劇“精精神貧困”、、“文化鴻溝溝”；高價房產生的的種種弊端主主要影響的是是低收入階層層從而看到城市市高房價產生生的種種弊端端，而其影響響的群體往往往是低收入階階層。過分超超過實際支付付能力的高房房價，將在根根本上削弱他他們的發展機機會；北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential房地產三大特特點總結：用用歷史的觀點點看待中國房房地產的發展展階段和存在在的問題房地產三大屬屬性的關系是是：經濟屬性是基基礎(支撐)，政治屬性性是過程(穩穩定)，社會會屬性是歸屬屬(公平)；；房地產行業的的目標應當是是:在社會公正和和公平的目標標下,通過構構造持續發展展機制,建建立起企業穩穩定的發展預預期與市場公公平的競爭體體系；中國房地產行行業的未來是是:土地市場化與與金融市場化化,房地產走走向理性、責責任；中國房地產行行業的現狀是是:經濟屬性的層層面:需求旺旺盛,供給方方競爭性不夠夠,兩大要素素(土地與資資金)的自由由化程度不夠夠,從而導致致房地產行業業沒有在國民民經濟、政治治穩定與社會會公平方面起起到頂梁柱的的作用；宏觀層面的經經濟標桿調控控手段延遲效效應(事后后調控而不是是事前手段)與微觀層面面的能力錯位位(社會能力力比市場能力力強)；發展中的問題題，需要在發發展中來解決決：未來房地地產的行業變變化趨勢北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential政府的規則錯錯位與企業的的能力錯位政府提供制度度企業經營要素素消費者購買住住宅經濟支柱政治穩定社會公平銀行:資金政府:土地經濟手段行政手段北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential政府的規則錯錯位與企業的的能力錯位的的一個解釋1、王石關于于金融政策的的看法政府規則錯位位，進行事后后調控而不是是強調事前手手段：現在國家在金金融政策方面面對資金加以以太多的限制制。政府不允允許貸款買地地，給開發企企業帶來了很很大的障礙，，割斷了大部部分開發企業業的土地資金金來源；企業能力錯位位，強調社會會能力而弱化化市場能力：：但在市場需求求的實際情況況下，雖然政政策有限制，，開發商還是是會變相地進進入，政策的的效果也就大大打折扣了；；溫州民間資本本大量進入房房地產行業正正是有力說明明了政府規則則錯位和企業業能力的錯位位：比如說在5月月份之前，各各地開發商到到溫州推銷房房子，就是沖沖著溫州的強強大資本能力力，因此可以以看出，溫州州的這種民間間資本，成了了房地產開發發資金不足的的一個補充，，也是一個風風險投資；另另一方面，民民營資本發達達的浙江，其其民營資本發發展向金融資資本轉化有一一個出入口，，這個出入口口就是房地產產投資。一方方面缺資金，，另一方面卻卻有資金，而而我們在政策策方面卻沒有有加以很好的的引導和規范范。北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential政府的規規則錯位位與企業業的能力力錯位的的一個解解釋2、關于于土地一一級開發發的市場場化王石表示示，應倡倡導土地地一級開開發的市市場化，，他認為為：政府角色色定位不不準確導導致所制制定規則則的錯位位：我們國家家缺少土土地資源源，在農農村租用用土地過過程中，，土地資資源的盲盲目開發發和利用用，造成成了土地地貶值的的現象，，結果直直接受損損傷的是是農民，，城市化化進程以以犧牲農農民的利利益為代代價。因因此，城城市化進進程的土土地利用用中，地地方政府府應做好好裁判員員的角色色，切實實保障農農民的利利益；要加強土土地的合合理開發發，由于于土地非非常有限限，因此此從城市市規劃來來講，需需要提高高土地使使用率，，向高層層和小高高層發展展，這種種住宅的的質量和和電梯的的運用，，也會直直接刺激激工業化化水平，，與此同同時，不不同區域域城市也也應該有有不同的的政策，，不能一一概而論論；北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential人是時間間與空間間的延續續：時間間是生命命(損益益表)，，空間就就是房子子(資產產負債表表)社會屬性性是歸屬屬經濟屬性性是基礎礎，政治屬性性是過程程，生命的本本質是使使人不斷斷超越自自我,房房地產的的本質就就是要使使人不斷斷超越既既定的社社會角色色與地位位房地產是是社會物物質財富富的支柱柱房地產為為政府權權力提供供合法性性房地產為為社會成成員提供供身分與與地位的的合理性性北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential中國房地地產行業業四大屬屬性市場化之之后，中中國的房房地產業業同樣具具有不同同于其他他行業的的產品四四大屬性性消費品屬屬性投資品屬屬性階層屬性性DIY屬屬性北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產行行業的四四大屬性性消費品屬屬性投資品屬屬性DIY屬屬性階層性北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential住房做為為消費品品屬性的的三大特特點:存存量釋放放、租售售替代、、多次置置業存量釋放放國內住房房市場的的熱銷主主要是多多年來來來壓抑以以久的““存量需需求”的的釋放；；租售替代代新成長的的年輕一一族是未未來住宅宅的主要要購買者者,這一一階段十十分類似似于美國國五十年年代戰后后經濟復復蘇,人人口流動動加大,這一時時期的住住宅的消消費特點點是租房房市場與與出售市市場相互互替代；；多次置業業收入差距距的拉大大會使得得住房的的換手率率增加；；北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential消費品屬屬性—上上海住宅宅市場由由保障型型向小康康型轉變變，引發發巨大的的“存量量需求””釋放出出來1、巨大大的新購購房需求求上海住宅宅已從救救濟型、、解困型型、福利利型和保保障型的的階段，，跨入了了改善型型、投資資型和小小康型的的發展階階段；根據經濟濟發展、、城市建建設以及及人民生生活水平平的趨勢勢預測，，2003-2007年，上上海的住住宅需求求約在8500-9300萬萬平方米米之間，，今后5年每年年住宅需需求約1850-2000萬萬平方米米，需求求數量巨巨大；資料來源源：2004年年2月4日14:47新聞聞晚報2、高速速增長的的換房需需求從換房率率來看：：2003年本市市二手房房成交量量已達2306萬平方方米，與與一手房房成交量量之比為為1：1.03，兩者者基本持持平；從二手房房指數來來看：上海二手手房指數數辦公室室發布最最新一期期二手房房指數報報告顯示示，今年年3月份份，上海海二手房房指數為為1304點，，比上月月上升15點，，漲幅為為1.16％————““換房時時代”的的腳步正正在臨近近。北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential消費品屬屬性—租租房市場場與出售售市場相相互替代代的時代代即將來來臨第二個高高峰期出出生人群群的下一一代開始始獨立而而擴大住住房，第第三個高高峰出生生的年輕輕人群即即將進入入把潛在在住房需需求轉化化為實際際住房需需求的階階段；中國新成成長的年年輕一族族是未來來住宅的的主要購購買者,這一階階段十分分類似于于美國五五十年代代戰后經經濟復蘇蘇,人口口流動加加大；這這一時期期的住宅宅的消費費特點是是租房市市場與出出售市場場相互替替代；北京錫恩恩企業管管理顧問問公司ZionConsultingConfidential消費品屬屬性—上上海、南南京等城城市二次次置業漸漸成主流流，消費費年輕化化趨勢明明顯，其其中白領領比例最最高1、上海居居民已經形形成了明顯顯的二次置置業消費趨趨勢2004““上海之春春”房產展展示交易會會統計結果果表明，超超過50%的普通觀觀眾積極參參與展會的的目的是為為購買第二二套房作準準備。南京二次及及以上置業業者首次超超過首次置置業者所占占比例，二二者比例分分別為53.1％和和46.9％；2、上海樓樓市二次置置業潛在人人群中1次次以上購房房經歷者和和25－40歲的年年輕人占很很大部分已經有1次次以上購房房經歷的占占了38%如果考慮購購買公房情情況，則二二次置業比比例將達到到60%；；二次置業的的市民中，，70%以以上的人在在2001年期間購購置了第一一套住房，，經過了兩兩年多的時時間，已經經有相當一一部分人具具備了或者者即將具備備購買第二二套房的能能力，其中中很大一部部分潛在消消費者是25-40歲之間的的年輕人；；資料來源：：2004-02-2015:00:58北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential3、二次置置業住房面面積需求集集中在81－100㎡，房型型需求集中中在2房；；從二次置業業選購的面面積來看，，主力面積積集中在81-100平方米米之間，達達到36%；其次是是101-130平平方米，占占26％；；2房需求占占到二次置置業總需求求的43％％；除了部分別別墅需求外外，復式住住宅的需求求增加了，，達到了16％，，作為一種種公寓和別別墅的結合合型產品，，在二次置置業的客戶戶中受到較較多推崇。。資料來源：：2004-02-2015:00:58二次置業選選購的面積積分布情況況二次置業選選購的房型型分布情況況消費品屬性性—上海、、南京等城城市二次置置業漸成主主流，消費費年輕化趨趨勢明顯，，其中白領領比例最高高北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential資料來源：：2004年2月4日14:45新新聞晚報4、上海二二次置業人人群中白領領占絕大多多數；二次置業者者中，企業業管理人員員二次置業業比例合計計達38%，中高級級專業技術術人員所占占比例緊隨隨其后，分分別達到10%和9%。值得得注意的是是，無論在在機關、企企業處于公公司中層的的管理人員員對改善自自身生活水水準的要求求最為迫切切。中層干部選選擇二次置置業的比例例高于高層層干部和一一般職員；；私營業主、、個體、自自營職業者者和自由職職業者選擇擇二次置業業的比例只只有8％和和7％；消費品屬性性—上海、、南京等城城市二次置置業漸成主主流，消費費年輕化趨趨勢明顯，，其中白領領比例最高高北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產行業業的四大屬屬性消費品屬性性投資品屬性性DIY屬性性階層性北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential投資品屬性性的四個來來源:城市市化、土地地資源的稀稀缺、持續續性與不可可移動性、、市場信息息不對稱城市化；土地資源的的稀缺性；；產品的持續續性和不可可移動性；；市場信息的的不對稱；；住宅投資品品屬性的決決定因素房地產是高高收入者最最青睞的投資資品種；蘇州房地產產市場的炒炒房熱—投投資性購房房比例在20％以上上；溫州炒房團團的投機行行為；住宅投資品品屬性的市市場表現北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential中國城市化化進程的加加快帶動了了巨大的住住宅市場需需求，無疑疑給住宅投投資帶來巨巨大機會自1996年開始我我國城市化化再次提速速并進入以以每年1.4％左右右的速度穩穩定增長的的時期；據預測，每每年將新增增城鎮人口口近2000萬，將將會有近1.8億平平方米的潛潛在住宅需需求；中國城市正正經歷著大大興土木的的“建筑時時代”，城城市基礎設設施的更新新、改造、、擴容和舊舊城改造，，勢必給商商品住宅產產品帶來巨巨大的投資資機會；北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential土地資源的的稀缺性及及住宅產品品的不可移移動性決定定了供給的的有限性，，從而給住住宅產品投投資帶來機機會土地資資源的的稀缺缺性由由三方方面因因素決決定：：土地資資源開開發本本身的的有限限性；；目前中中國土土地供供應渠渠道不不暢，，土地地市場場化程程度很很低，，使得得現有有土地地獲取取成本本很高高；因拆遷遷成本本過高高導致致危改改小區區土地地成本本過高高；拆遷成成本過過高的的主要要原因因是我我國的的拆遷遷往往往不是是市場場行為為，而而是政政府行行為。。北京京城區區內1平方方米危危房的的拆遷遷補償償已高高達10，，000元元人民民幣；；住宅產產品的的持續續性和和不可可移動動性在時間間上，，住宅宅產品品做為為耐用用消費費品，，具有有持續續性；；在空間間上，，住宅宅產品品做為為不動動產，，具有有不可可移動動性；；北京錫錫恩企企業管管理顧顧問公公司ZionConsultingConfidential市場信信息的的不對對稱性性目前市市場信信息的的不對對稱性性由幾幾方面面因素素影響響：消費者者方面面：一般消消費者者大多多只有有房博博會、、道聽聽途說說、新新聞媒媒體等等幾種種信息息來源源，信信息來來源的的渠道道很有有限，，準確確性也也很低低；開發商商方面面：由于種種種原原因對對于現現在的的市場場形勢勢往往往會做做出誤誤導，，市場場形勢勢好的的時候候奇貨貨可居居，市市場形形勢不不好的的時候候極力力鼓吹吹；新聞媒媒體方方面：：往往缺缺乏對對于真真實情情況的的深入入了解解，一一些報報道并并不能能完全全反映映房產產市場場的真真實情情況；；政府方方面：：缺乏有有效的的宏觀觀調控控方式式來對對樓市市信息息進行行管理理和控控制，，使得得信息息透明明化；；北京錫錫恩企企業管管理顧顧問公公司ZionConsultingConfidential過去10年年中國國商品品住宅宅銷售售總面面積和和平均均價格格逐年年上升升資料來來源：：國家家統計計局四大因因素造造成中中國住住宅價價格的的持續續穩定定上漲漲，使使住宅宅產品品投資資成為為可能能北京錫錫恩企企業管管理顧顧問公公司ZionConsultingConfidential房地產產是高高收入入者最最青睞的的投資資品種種資料來來源：：京報網網-北北京現現代商商報2004年年01月30日日1、調調查顯顯示，，房地地產是是高收收入者者最青青睞的的投資資品種種一項針針對北北京、、上海海、廣廣州、、武漢漢、成成都、、西安安、沈沈陽等等7城城市1616名名高收收入者者的抽抽樣調調查表表明，，在這這些高高收入入者的的投資資意愿愿中，，房地地產占占21．1％，，房地地產是是高收收入者者最青青睞的的投資資品種種。03年下半年北京商品房銷售金額（億元）比上半年增長商品房總銷售額587112％港澳臺個人投資購買9．24586％外籍個人投資購買12．32480％外省市個人投資購買162．85181％2、2003年下半年高高收入人群在在京房產投資資增長驚人北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential蘇州地產市場場的炒房熱———投資性購購房比例在20％以上1、據有關部部門調查顯示示：接近九成成的蘇州房地地產企業認為為，蘇州投資資性購房的比比例在20％％以上，其中中出租購房和和轉賣增值購購房的比例各各占一半。資料來源：蘇蘇州日報2004-3-9房源類型（截至2004年2月15日）占到掛牌總數建造年代在2000年及以后的二手住宅54％建筑面積在100平方米以上的待轉讓的住宅56％掛牌年份在2002―2004年的大戶型毛坯房、期房約10％2、對蘇州市市區一家規模模較大的房屋屋中介掛牌房房源統計匯總總結果顯示：：北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential溫州炒房團的的投機性行為為——政府開開始出臺政策策遏制2004年““五一”節前前，溫州、上上海、重慶、、南京、北京京等城市的國國有銀行已對對投資性項目目貸款和個人人貸款調高了了放貸門檻，，嚴格了審批批條件。溫州工商銀行行針對炒房風風潮對個人房房貸利率作了了上調，規定定對購買第三三套房貸款利利率在5．04％的基礎礎上上浮20％－70％％，而且，溫溫州所有國有有銀行均對第第三套房以上上的購買者一一律不予放貸貸；北京自4月27日起，已已暫停對各種種開發及個人人購房貸款的的發放。北京京的四大國有有銀行則根據據央行的政策策，嚴格了對對兩套以上購購房貸款的審審查，工行北北京分行已明明確要求，要要對購買兩套套以上住房的的貸款申請人人從嚴審查其其資信狀況以以及其所購房房屋的檔次、、面積、用途途、位置等等等，如果該套套住房是用以以投資的，銀銀行則不予貸貸款。資料來源：中中華工商時報報

2004-05-13北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產行業的的四大屬性消費品屬性投資品屬性DIY屬性階層性北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential住宅后加工屬屬性的三大特特點:半成品品、標準化、、個性化半成品個性化標準化住宅后加工屬屬性的決定因因素北京錫恩企業業管理顧問公公司ZionConsultingConfidential居民在購建房房消費的后續續消費更大中國城鎮居民民人均GDP已經超過1000美元元，人均住房房建筑面積達達到15㎡。。中國城鎮居居民住房嚴重重短缺問題基基本解決，居居民住房在追追求面積增加加的同時，也也更關注居住住質量和舒適適度；因此住房消消費不僅體體現在購房房階段，更更體現在后后期的使用用和維護階階段，使得得房地產產產品的后續續附加價值值性更高；；資料來源：：國家統計計局住宅消費的的巨大后續續需求決定定了住宅產產品的半成成品性北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential居民個性化化的裝修風風格決定了了后續需求求個性化的的特點一般來說，，裝修的費費用與選購購的住房比比例價格在在30%左左右；假設一套住住宅為35萬元，其其裝修費用用大約要在在10萬元元上下。北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential居民個性化化的家居風風格決定了了后續需求求個性化的的特點一般來說，，屋主在布布置住宅的的家居方面面的花費與與選購的住住房比例價價格在12%左右，，假設一套套住宅為35萬元，，其家居用用品的購買買費用平均均約為4萬萬元上下；；其分配比例例一般如下下：總體的的家居花費費為38858元，，其中：床；床床墊；沙沙發床；；

衣柜柜；梳妝妝臺；床床頭柜；；餐桌；沙沙發；茶茶幾；電電視柜；；鞋柜；；地毯；；書架；；寫字臺臺；餐餐椅；書書房椅；躺躺椅；；電視；音音響冰箱箱東芝；；洗衣機機榮事達達；微波波爐；熱熱水器貴貴友；空空調TCL；空空調TCL；DVD；床上用品；；日常用用品；窗窗簾；；邊桌；；折疊疊小飯桌；；植物；；家居花費22225元，約占占總支出的的57.2%電器花費13298元，約占占總支出的的34.2%裝飾品花費費3335元，約占占總支出的的8.6%基礎數據來來源：東北北新聞網2004-01-04北京錫恩企企業管理顧顧問公司ZionConsultingConfidential住宅后續消消費的DIY性決定定了后續產產品必須達達到很強的的標準化程程度在2003年9月的的全國質量量月中，上海建材家家裝市場抽抽查表明：：產品標準準化意識正正在逐步加加強；經營的標準準化、個性性化的大型型家裝、建建材連鎖超超市已經開開始在中國國出現，從從使得人們們家居的DIY消費費方式變得得越來越方方便；全球著名的的經營家裝裝建材的跨跨國連鎖集集團德國OBI公司司已經開始始全面進入入中國，方方便人們自自由選購個個性化的標標準化的家家裝建材產產品；像好美家、、建配龍等等中國本土土的大型標標準化家裝裝建材DIY市場也也開始快速速發展；隨著家裝、、家居等住住宅后續需需求產品呈呈現個性化化發展趨勢勢的同時，，這些的