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產權酒店、服務式公寓簡介及案例解析產權式酒店

——起源于歐洲的產權式酒店已經在國內部分城市引起了發展商及投資者的濃厚興趣……產權式酒店作為一種全新的純投資型物業,起源于20世紀70年代的歐洲,即開發商將傳統酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者,投資者將客房委托酒店管理公司統一出租經營獲取年度客房利潤分紅,同時投資者還享有酒店管理公司贈送的優惠消費等。產權式酒店有三大類型:時權酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產權式酒店主要坐落在風景優美的旅游區,在中國主要以北京、海南等地為主。產權式酒店的概念

產權式酒店的特征

1、

業主擁有酒店獨立產權投資者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式獲取產權,擁有產權,但沒有經營權,并且產權往往僅有40年。2、

酒店式管理,管理費用較高產權式酒店是酒店的一種,提供各種酒店式的服務,如家居清潔、送餐、洗燙衣服、叫醒服務,以及各種鐘點服務,這方面而言,產權式酒店與酒店并無而致,其管理費也比較高,管理費一般是40元/平方米·月。3、

兼具居住度假與投資兩種功能產權式酒店既可以用來居住度假,也可以用來投資。不同的購買者,想法有所不同,同一購買者,在不同的時段的用途所有不同。有的購買者純粹是用來自住,有的則是用來投資保值。不同的產權式酒店提供的回報方式也有不同,如有些產權式酒店提供固定投資回報率,另加30%酒店經營利潤;有些則是提供75%的酒店經營利潤,不提供其他回報。產權式酒店的三大類型

1、

時權酒店由瑞士亞力山首先提出“timesharehotel”,是產權式酒店的發端。酒店向游客、中產家庭或企業集團出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利,該權利可以上市轉售、轉讓或者交換。2、

退休住宅型是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓,每年和家人去使用一段時間,其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作為頤養天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。3、有限自用的投資型酒店開發商將酒店的每間客房分割為獨立權出售給投資者,投資者一般不在酒店居住,而是將客房委托酒店管理公司統一出租經營獲取年度客房利潤分紅,同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。

物業投資新品種----服務式公寓——服務式公寓是隨著現代房地產的不斷向前發展,經濟全球一體化進程的不斷加速,順應商務配套的需求而誕生的一種新型地產開發、投資模式。隨著國內金融、經濟的起飛,社會不斷改變,帶領服務式公寓進入一個更多元化的發展空間,各式各樣的服務式公寓將配合社會的不同需要而衍生……起源及發展過程

服務式公寓的概念最早源于歐洲。時至今日,此種暫住式經營模式更為一些大集團專業經營。近年更流行大酒店集團在興建酒店項目中加入一棟或以上的服務式公寓,如深圳的會展閣,廣州的遠洋賓館及其公寓等。此舉有利于所有設施及員工除了提供服務予本身酒店住客外,亦同時為服務式公寓的住客提供服務,大大省卻了人手和經營成本。

服務式公寓在中國的發展概況

隨著中國加入世貿組織(WTO),越來越多的跨國財團看好中國這個龐大的消費市場,紛紛進駐。而跨國公司大都規定派駐海外的人員不能用公司的名義買房子,但可以以公司名義在當地租房,租金由公司支付,這筆津貼相當優厚。因此這類進駐的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務完善的居所。國內的服務式公寓最早出現在深圳,然后在上海、北京等地均有開發。目前,最為人熟知的服務式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣,而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的XX豪庭、海灣酒店公寓等等。服務式公寓的未來發展

迄今,服務式公寓在國內其它各大、中城市仍是一種尚不多見的物業類型,其市場的投資發展潛力相當大。未來,服務式公寓將成為房地產的另一新營銷趨勢。隨著國內金融、經濟的起飛,社會不斷改變,帶領服務式公寓進入一個更多元化的發展空間,各式各樣的服務式公寓將配合社會的不同需要而衍生。服務式公寓的特征整體上,服服務式公寓寓均采用酒酒店式服務務,公寓式式管理。其其能提供酒酒店式的各各項配套服服務,如有有人整理房房間及清潔潔,亦能使使住戶享受受到星級酒酒店的家,,更能提供供管家服務務予住客。。管家服務務不但可以以為住戶提提供餐飲、、訂票等服服務外,更更可為住客客安排一般般起居生活活需要,如如購物及安安排消閑節節目等,服服務比酒店店更全面,,而且收費費比酒店便便宜。根據據其住客的的不同需要要,服務式式公寓更可可細分為::1、以商務務人士為主主要對象;;2、以旅游游人士為主主要對象。。以商務人士士為主要對對象此服務式公公寓大都座座落于,商商務氣氛濃濃郁,交通通便利、優優越的地理理位置、各各種配套設設施齊全的的生活環境境形成了這這里獨特的的商務環境境。例如北北京市的新新世界太華華公寓位于于崇外大街街的黃金地地段。并且且,此類服服務式公寓寓多以一房房式格局為為主及其裝裝修也較華華麗、堂皇皇,租金也也因此而較較高。提提供全天候候的多功能能商務中心心包括提供供24小時時中不同時時段的商務務會議、商商務秘書、、金融、傳傳真、信息息查尋等各各類服務。。以旅游人士士為主要對對象此服務式公公寓大都座座落于旅游游熱點,為為住戶提供供較廉價的的居住單位位及各類服服務及設施施。為設合合不同旅游游人士及家家庭的需要要,單位間間隔有一房房、二房及及三房,以以方便家庭庭成員或同同行親友互互相照顧及及耍樂。對對于一些能能吸引旅游游人士逗留留一至二星星期的旅游游熱點,此此類服務式式公寓十分分受旅游人人士歡迎。。其他此外,目前前還興起老老人公寓、、學生公寓寓(這里特特指留學生生樓、專家家樓)等各各種類型服服務式公寓寓,在國外外甚至還出出現專為同同性戀提供供的“同性性戀公寓””,這些都都是服務式式公寓發展展到一定階階段,迎合合市場需求求而產生的的。產權式酒店店與服務式式公寓比較較——同為地地產投資市市場上的新新產品、發發展商注目目的新熱點點,產權式式酒店和服服務式公寓寓在本質及及特點上亦亦存在諸多多差別………服務式公寓寓與酒店的的配套比較較配套服務式公寓寓酒店店1.房間面面積較較大,平均均約四百尺尺或以上較較小,大概概只有二至至三百尺2.房間間間隔開開放式,及及數房可供供選擇開開放式3.裝修方方面以以舒適、明明亮為主以以豪華、堂堂皇為主4.設備方方面一一定設有廚廚房不不附設設廚房5.用具方方面設設有刀叉等等基本廚具具不不設設餐具6.設施方方面設設有車位、、小餐廳、、健身室及及較較多多美食酒樓樓、餐廳,,全面商商務務中心等;;的的房房間整理及及清潔;7.租金方方面較較平較較貴結束語香港XX置業集團在在海內外操操作投資型型物業有著著豐富的經經驗及大量量成功案例例。九十年年代在國內內率先推出出了中國首首個產權式式酒店———雅蘭酒店店,分別在在上海、北北京、張家家界、海南南、廣州等等城市策劃劃和操作了了多個同類類項目。同時,XX置業投資((中國)也也是最早在在國內引進進新型投資資模式“服服務式公寓寓”的機構構之一,并并在全球范范圍內設有有專業的此此類物業管管理公司和和“XX太平洋會””,擁有一一大批的高高級專業人人才……產權式酒店店與酒店公公寓綜合比比較產權酒店服服務式公寓寓主要用途投投資資/度假投投資資/居住/辦公本質質酒酒店公公寓寓目標市場中中產產階級、公公司機構商商務人人士、代表表機構、SOHO一族族位置置需需求求要要求求處處于于城城市市郊郊區區,,有有處處于于都都市市繁繁華華地地段段,,要要求求交交通通便便利利良好好的的山山水水景景觀觀資資源源價格格因因為為稀稀缺缺性性和和配配套套設設施施地地價價成成本本高高、、裝裝修修檔檔次次高高、、配配套套齊齊全全齊全全價價格格高高企企價價格格高高企企市場場狀狀況況以以旅旅游游地地為為主主以以商商務務經經濟濟活活動動頻頻繁繁地地區區為為主主投資資者者要要求求可可以以委委托托管管理理親親自自參參與與,,也也可可以以委委托托出出租租實操操案案例例———作作為為投投資資型型地地產產的的專專業業機機構構,,XX集團團在在各各地地成成功功操操作作的的案案例例數數不不勝勝數數,,以以下下針針對對貴貴司司項項目目的的可可借借鑒鑒性性,,擷擷取取兩兩例例進進行行簡簡單單分分析析…………XX豪庭庭———XX置業業集集團團操操作作的的XX豪庭庭在在上上海海已已經經成成為為上上海海五五星星級級服服務務式式公公寓寓的的一一個個典典范范,,IBM、、西門門子子、、日日清清食食品品等等跨跨國國企企業業高高層層人人員員已已成成為為我我們們的的客客戶戶,,住住在在XX豪庭庭。。定位位上海海作作為為中中國國經經濟濟發發展展指指標標性性的的城城市市,,無無論論是是城城市市綜綜合合實實力力還還是是綜綜合合競競爭爭力力在在中中國國都都排排在在第第一一位位。。越越來來越越多多的的海海外外大大型型企企業業進進入入上上海海。。XX不僅僅看看到到了了這這一一點點,,而而且且發發覺覺整整個個上上海海房房地地產產市市場場上上為為這這部部分分海海外外企企業業高高層層管管理理人人員員所所提提供供的的服服務務式式公公寓寓市市場場尚尚不不能能滿滿足足經經濟濟發發展展的的需需要要,,服服務務式式公公寓寓大大有有可可為為!!XX豪庭庭位于于虹虹口口區區中中心心地地帶帶————毗毗鄰鄰XX江,,有有著著極極佳佳的的地地位位置置。。高高檔檔定定位位已已成成共共識識,,但但由由于于項項目目屬屬于于單單棟棟,,且且體體量量不不大大,,如如簡簡單單定定位位于于高高尚尚住住宅宅則則難難免免在在與與其其他他社社區區項項目目的的競競爭爭中中先先落落下下風風。。XX介入入后后,,結結合合上上海海市市整整體體經經濟濟及及上上海海市市房房地地產產市市場場的的分分析析,,將將項項目目定定位位于于五五星星級級服服務務式式公公寓寓。。目標標客客戶戶定定位位分分析析根據據本本案案所所處處的的地地段段、、定定位位以以及及200-400多多萬萬元元的的總總價范范圍圍所所對對應應的的目目標標客客戶戶。。擬擬定定““XX豪庭庭”目目標標客客戶戶群群主主要分分為為四四類類::A::房地地產產投投資資者者B::XX及海海外外機機構構及及華華人人C::本地地市市場場中中的的高高收收入入階階層層D:外省市大大型國企企領導和和富裕之之私營業業主客戶鎖定定策略XX置業相信信一些有有機會成成為XX豪庭的買買家及上上海設立立了辦事事處的公公司的職職員會因因XX置業在海海內外的的聲譽及及力量而而樂意接接受推薦薦。另外,XX的資料庫庫擁有超超過萬間間香港注注冊公司司、華商商會所及及其他商商會的資資料,此此系統幾幾乎覆蓋蓋了所有有亞洲人人控股的的公司。。XX與各地的的分公司司的所有有辦事處處都設有有展示廳廳及電子子郵遞聯聯系,更更與眾多多跨國公公司的決決策者有有直接聯聯系。XX置業最終終的目標標是能聯聯系上此此類決策策者,希希望能給給本物業業引進買買家及租租客。同時,因因項目定定位所針針對的目目標客戶戶群主要要為高端端客戶,,XX集團更定定期/不不定期舉舉行海外外展銷會會、各種種雞尾酒酒會及俱俱樂部,,以吸引引客戶。。XX豪庭專場場展銷會會爭取市場場最高的的盈利基于過去去上海市市住宅及及寫字樓樓數量出出現供過過于求的的現象,,售價及及租金亦亦相應向向下調,,但卻出出現了一一個雙方方向市場場,一些些標榜高高質量、、良好設設計、配配套完善善優質、、管理及及位置優優越且有有完整策策劃之物物業,其其價值將將保持不不變,這這一點必必須在市市場銷售售及租賃賃活動中中顯示出出來。XX在受任策策劃顧問問后將每每月提供供市場報報告,即即時了解解市場的的發展及及趨向,,準確的的定位及及市場把把握,使使XX豪庭在市市場上取取得了優優異的業業績。最最初項目目價格定定位于均均價9500元元/平方方米,實實際銷售售中取得得了20000元/平平方米的的成績,,創造了了當時上上海樓市市的天價價,而僅僅僅相鄰鄰數百米米的在售售樓盤,,價格僅僅為6000元元/平方方米。物業管理理聘用XX物業管理理(新西西蘭)有有限公司司作掛牌牌式物業業管理顧顧問,納納入XX太平洋會會,享受受會員資資格。并并由XX置業安排排一名從從事國際際物管行行業并駐駐上海之之香港專專業物管管總經理理作為XX豪庭物管管部之培培訓及組組織顧問問。這樣樣不單可可使業主主感到發發展商對對物管之之重視及及質量,,另方面面也可降降低物業業管理成成本,一一舉兩得得。XX中心——作為為武漢首首家產權權式商務務酒店,,XX中心在2002年夏天天創造了了武漢樓樓市均價價7000元/平方米米的神話話,在業業內外迅迅速成為為被關注注的焦點點……定位XX中心大廈廈于1992年開始興興建,因因與區政政府之間間的產權權糾紛問問題,很很長時間間以來一一直是步步行街上上一棟““爛尾樓樓”。發發展商曾曾經請來來戴德梁梁行及廣廣州一家家代理公公司進行行策劃及及營銷,,定位于于商住樓樓或一般般寫字樓樓,以2000多元的價價格銷售售,但實實際銷售售情況非非常不理理想。XX置業2001年底接手手這個項項目后,,推翻了了原來的的定位,,并馬上上投入了了對武漢漢市場的的調研工工作。根根據調研研結果,,考慮到到項目自自身規劃劃上的局局限性及及武漢市市旅游資資源的有有限性,,重新定定位于產產權式商商務酒店店。因武武漢經濟濟的高速速發展,,對外經經濟活動動的日益益頻繁,,以商務務定位,,從旅游游及商務務兩方面面尋求支支撐,擴擴大目標標客戶群群面。定位支支撐點點武漢經經濟發發展,,(對對外))商務務活動動的日日益頻頻繁;;步行街街的吸吸引力力,新新世界界商場場知名名度的的吸引引力等等共同同構成成的旅旅游資資源;;武漢房房地產產的加加速發發展,,投資資型房房地產產逐步步升溫溫。同同時,,武漢漢投資資地產產市場場缺乏乏有競競爭力力的新新產品品;XX中心長長期““爛尾尾樓””的負負面形形象需需要一一個全全新定定位重重塑形形象。。客戶信信心支支撐固定8%高高額回回報,,銀行行保證證金擔擔保;;政府支支持,,形象象及信信譽提提升;;在漢召召開““21世紀紀商務務酒店店新潮潮流研研討會會”,,邀請請專家家進行行討論論,以以消

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