整體定位及戶型建議

香營項目項目界定Projectdefinition01市場分析Marketanalysis02客戶研判Customeranalysis03發展戰略Developmentstrategy04目錄Index整體定位Wholepositioning05戶型建議Familysuggest06城市區位“河北省十二五規劃綱要”中，以“秦唐滄”為核心，以沿海11縣（區）、8功能區、一路一帶為主體的沿海經濟隆起帶是河北省十二五規劃發展的重點。撫寧作為沿海11縣（區）之一，獲新的發展機遇。地理優越旅游宜居作為全國優秀旅游城市，秦皇島市委市政府決定深入實施“旅游立市”戰略，打造宜游城市，建設最佳旅游目的地”。擁有南戴河、溫泉堡、長城、洋河等優越旅游資源的撫寧的發展將得到市里進一步的支持。境內鐵路、公路四通八達，通訊先進迅捷，電力、煤炭充足，縣城新區和南戴河城鎮基礎建設日臻完善，生活服務設施齊全,文化娛樂場所眾多。城市規劃撫寧縣總體規劃（2010—2020）城市性質:

秦皇島的西部新城和市域副中心，縣域的政治、經濟、文化中心。城市人口與規模:

規劃到2020年縣城常駐人口為24萬人，建設用地規模為24.4平方公里。城市空間發展戰略：

規劃撫寧縣城的空間發展策略為：北優、南拓、西進、東控。規劃區域的開發與實施是撫寧縣城南拓東控戰略的重要環節。城市空間布局：

規劃期末撫寧縣城市空間結構將形成“一帶——洋河景觀帶，四心——行政辦公中心、商業金融中心、河西公共服務中西和紫金山綠心，四軸——天馬大街、迎賓路、長征路、新城西路，八組團——老城組團、生態行政組團、河西綜合服務組團、南部新城組團、東部新區組團、東南濱水組團、西南濱水組團和驪驊工業區組團”。

規劃區域為撫寧縣“八組團”東南濱河組團的組成部分，主要用地為居住用地。市域西部核心縣城戰略布局城市經濟（數據來源于撫寧縣政府）在過去的9年時間里，GDP總量增長了3.5倍，增速較為迅猛，除2009年前后受經融危機的影響經濟增長較為緩慢外，其他年份增長率平均都在13%以上，可以說經濟宏觀面態勢良好，對其各行業的發展較為有利。通過表格可以看出，撫寧縣是以第二產業為主導的，其占到經濟總量的60%左右，除2009年受外部環境影響出現較大的負增長外，其他年份平均都在20%左右，增長率較GDP更高。（數據來源于撫寧縣政府）GDP增長較快第二產業占主導城市經濟（數據來源于撫寧縣政府）（數據來源于撫寧縣政府）城鎮人均可支配收入隨著整體經濟增長面的利好，在過去的9年時間里增長了2.8倍，由2003年的7012元增加到2011年的19509元，平均年增長率在11%左右，高于同期全國水平。房地產投資總量在過去的9年時間里整體有大幅度的增長，增加了將近12倍，在2003年、2004年和2011年受外部環境的影響，降幅較大，出現負增長，波動性較大。個人收入快速增加地產投資活躍區域規劃

1、以圖書館、文化館和體育館為主體的文體中心、撫寧一中的規劃與建設，與原有行政中心一起在撫寧南部形成了一個新的公共活動中心。新公共活動中心將對規劃區域的開發與建設起到極大促進作用。2、位于規劃區域東側緊鄰的倉儲物流園區和酈城工業區的發展將與規劃區域形成互動，為規劃區域發展提供新的產業空間。3、規劃區域西側紫金山山體公園和南側洋河景觀帶的打造，將會為規劃區域提供優美的環境和生態保障。周邊生活配套、產業規劃密集布局區域規劃垃圾處理場搬遷：香營村東南，緊靠規劃城區，規劃考慮對垃圾處理廠重新選址，建一座處理規模250t/d的垃圾無害化綜合處理廠，用地面積約3.2公頃。并建設特種垃圾焚燒場和建筑垃圾填埋場。內部規劃向好發展潛力無限教育遷入：位于城市東南角地塊，將規劃居住用地調整為教育科研設計用地，將原職業技術高中與二中合并，作為撫寧第二中學用地，職業技術高中遷入該地塊，并將教師進修學校、業余體校遷入。商業副中心：商業副中心位于紫金山東側片區。建筑布局多樣化：紫荊山東側居住片區為現代居住社區，以多層住宅為主，局部地段穿插高層，彰顯現代城市的魅力。快速路：位于縣城內快速路是指四條外環路，現狀驪城大街和西環路、規劃南環路和東環路；地塊現狀一期開發近３００畝地塊兒，拆遷后等待進行“三通一平”。規劃潛力地塊周邊資源紫金山公園－項目后花園緊鄰項目西側的“紫金山公園”，占地１５０公頃，東側門區域規劃有歷史文化展區、老年活動區、溪水休閑區、兒童活動區和觀賞游覽區，是集休閑、娛樂、活動、參觀于一體的山體公園，項目天然的綠色氧吧。周邊資源快速路－升值主動力力正在施工中的的快速路，未未來將成為縣縣城到秦皇島島市的快速干干道，快捷的的交通，帶來來出行便利的的同時，無疑疑成為拉動項項目發展的主主動力。小結宏觀：區位：區位優越，交交通便利，周周邊緊鄰大城城市；經濟：經濟總量增長長較大，第二二產業占據主主導，人們生生活水平顯著著提高，房地地產投資波動動中增長迅猛猛。微觀：規劃：規劃整體是向向東發展，未未來項目周邊邊將作為集交交通、商業、、休閑、教育育的綜合性開開發用地；現狀：在拆遷安置完完成以后，項項目開始進入入正式運作期期；項目四至至環境目前較較差，無成型型生活配套、、教育配套差差；周邊：紫金山園園、快速速路和具具有活水水風脈的的洋河，，無疑給給項目帶帶來了不不可復制制的價值值。13屬性詮釋區位屬性

泛公務員匯聚地

金閶區匯聚60家政府機關、國家級企事業單位人均購買力強

區域居住功能被認可

市中心傳統居住區

區域功能定位明確

商貿經濟、旅游、居住區項目屬性

項目體量小

占地50畝，容積率1.3小環境配套不佳，大環境資源優厚西園路沿線無成型商業配套、教育文化資源5分鐘生活圈內，資源配套齊全

政府規劃出臺

對西園路規劃啟動于2006年底開始屬性詮釋區位屬性現代住宅社區規劃展現現代城市魅力，以多層住宅為主，局部地段穿插高層。完善的區域功能規劃商業、教育、交通和休閑度假區域區域開發成熟度欠缺距縣城中心較遠，現有功能配套欠缺項目屬性大體量開發

總占地1000畝，一期開發近300畝小環境配套不佳，大環境資源優厚沿線無成型商業配套、教育文化資源緊鄰紫金山，毗鄰洋河，快速路施工正酣

政府規劃出臺對西園路規劃啟動于2006年底開始極具潛力力的整體體規劃周邊環境境優越的的大體量量開發項項目。項目界定定項目界定定Projectdefinition01市場分析析Marketanalysis02客戶研判判Customeranalysis03發展戰略略Developmentstrategy04目錄Index整體定位位Wholepositioning05戶型建議議Familysuggest06周邊項目目分布天驕華庭庭富強園三三期驪郡華府府富華苑二二期香營地塊塊兒酈城龍園園周邊項目目簡介天驕華庭庭１３９㎡㎡四室室兩廳雙雙衛左側：１１０５㎡㎡兩室室兩廳項目為高高層塔樓樓，戶型型面積在在１０００－１４４０㎡之之間，以以大兩居居、三居居和大四四居戶型型為主。。周邊項目目簡介項目為富富華苑二二期開發發，共５５幢，主主力戶型型面積在在７０－－１０００㎡區間間，多為為小兩居居、大兩兩居和小小三居，，以經濟濟適用為為主，客客群多為為縣區剛剛需購房房者。富華苑（二期））周邊項目目簡介富華苑（二期））此外項目目還有部部分大戶戶型，戶戶型為１１１６㎡㎡三室兩兩廳兩衛衛和１３３６㎡四四室兩廳廳兩衛，，且以購購房改善善型客戶戶為主。。周邊項目目簡介驪郡華府府項目為６６＋１類類型，戶戶型面積積區間在在９０－－１３００㎡之間間，主力力為大兩兩居和大大三居，，居住寬寬敞舒適適，所在在位置交交通便利利。周邊項目目簡介富強園（三期））項目周邊邊享有教教育、酒酒店等配配套，本本期在售售主要為為高層，，戶型面面積在９９０－１１３０㎡㎡之間，，主力為為三居和和大兩居居。競爭分析析項目名稱產品核心競爭力戶型規劃價格產品線天驕華庭地段普通大戶型錯層露臺4幢樓并排式布置小高層和高層相結合富華苑環境普通中小戶型無功能房三期6幢兵營式排布6+1形式驪郡華府價格普通戶型無功能房4幢樓兵營式排布多層高層相結合富強園價格普通戶型多角陽臺4幢合圍式中央景觀多層高層相結合產品體量量較小，，不能構構成規模模效應產品核心心競爭力力主要依依托地段段、環境境和價格格戶型只求求滿足居居住，并并無較大大提升規劃沒有有理念，，多為兵兵營式排排布產品線多多采用多多層、小小高層和和高層相相結合的的方式區域產品品線開始始由多層層向多層層和高層層相結合合的方式式轉變競爭分析析周邊在售售項目戶戶型面積積主要集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０－１１３０㎡㎡的區間間，戶型型主要以以大兩居居以及三三居為主主。小結在售物業業以地段段和在售或在在建物業業類型多多為多層層６＋１１形式，，部分交交通便利利或者周周邊配套套成熟的的項目建建有高層層或者高高層多層層混合搭搭配；在售項目目戶型面面積多集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０㎡－－１３００㎡的區區間，戶戶型多以以大兩居居和三居居室為主主；各項目建建筑銷售售均價主主要集中中在３２２００－－３８０００元／／㎡之間間。在售主要要物業類類型為多多層和高高層相結結合的方方式，戶戶型多以以大兩居居和三居居為主，，銷售均均價主要要集中在在３２０００－３３８０００元／㎡㎡之間。。項目界定定Projectdefinition01市場分析析Marketanalysis02客戶研判判Customeranalysis03發展戰略略Developmentstrategy04目錄Index整體定位位Wholepositioning05戶型建議議Familysuggest06住宅調查查問卷置業方向向大部分受受訪者對對房價未未來走勢勢看好，，在２年年內有購購房計劃劃的接近近５０％％，且以以改善型型和首次次置業為為主，對對多層住住宅較為為親睞，，購房意意愿多對對迎賓路路、酈城城大街北北部和紫紫荊花園園東部居居住區域域看好。。物業關注注點住宅調查查問卷受訪者對對高層抵抵觸較大大，購房房對價格格和戶型型較為敏敏感，多多喜歡面面積在８８０㎡－－１２００㎡的房房屋，且且要求有有獨立停停車庫；；對客廳廳的使用用功能最最為關注注，陽臺臺以實用用為主。。價位需求求住宅調查查問卷受訪者對對4000元／㎡以以內的價價格較為為接受，，對總價價的心里里預期大大多集中中在25－40萬之間；；以分期期和商貸貸為主，，首付額額度在6－8萬之間居居多，月月供在1000－1500元／㎡較較為集中中,對物業服服務要求求較低。。區域愿景景住宅調查查問卷受訪者對對香營區區域不夠夠了解，，未來的的發展前前景認知知缺乏，，區域吸吸引力和和購房意意愿有待待得到進進一步的的認可，，對區域域的公建建配套大大多以生生活實用用性為主主，購房房信息獲獲知途徑徑以傳統統方式為為主，對對物業環環境要求求較高。。住宅調查查綜述置業方向向：近半數近近期有置置業計劃劃，且多多為改善善型和首首次置業業者，對對多層住住宅認可可度較高高，緊鄰鄰項目周周邊居住住區域看看好；物業關注注點：高層抵觸觸心理較較大，價價格和戶戶型最為為敏感，，對建筑筑面積在在８０㎡㎡－１２２０㎡有有獨立停停車庫的的住宅看看好，戶戶型以實實用為主主；價位需求求：對總價在在25－40萬之間，，單價在在4000元／㎡以以內的價價格較為為接受，，以分期期和商貸貸為主；；區域愿景景：對香營區區域未來來發展缺缺乏了解解，區域域吸引力力和購房房意愿有有待得到到進一步步的認可可，對區區域的公公建配套套要求大大多以生生活實用用性為主主。受訪者購購房意愿愿較為強強烈，多多層實用用較大戶戶型需求求較多，，價位在在4000元／㎡以以內較為為接受，，對香營營區域發發展前景景不夠了了解，公公共配套套和宣傳傳有待進進一步加加強。客群分分析置業計計劃：：48%—2年內客戶類類型：：61%—改善型型21%—首次購房區區域：：43%—迎賓路路附近近21%—酈城大大街29%—紫荊花花園東東部物業類類型：：89%—多層9%——小高層層問卷客客戶置置業需需求旺旺盛，，置業業方向向集中中且保保守。。置業關關注點點：24%—戶型設設計32%—價格12%—景觀環環境戶型面面積：：36%—80-100㎡45%—100-120㎡16%—60-80㎡戶型功功能：：38%—客廳20%—主臥16%—衛生間間停車位位：55%—獨立停停車位位單位均均價：：51%—3000-4000元／㎡㎡47%—3000元／㎡㎡以內內置業總總價：：51%—25-35萬20%—30-40萬付款方方式：：14%—一次性性44%—分期42%—商貸首付額額度：：62%—6-10萬客戶置置業目目標多多以經經濟實實用為為主，，需求求層次次須進進一步步開發發。通過調調研問問卷普普查和和走訪訪了解解，對對客層層屬性性和居居住要要求有有較為為清晰晰和明明確的的理解解。客群定定位

核心客戶核心客客戶：：在縣城城工作作的政政府機機關、、企事事業單單位公公務員員，根根據競競爭個個案已已購客客戶比比例預預估為為70％重要客客戶：：在縣區區工作作的私私營業業主，，根據據競爭爭個案案已購購客戶戶預估估為20％游離客客戶：：周邊鄉鄉鎮居居民，，向往往市區區居住住，在在縣城城有固固定工工作和和收入入，5％-8％。偶得客客戶：：秦皇島島或其其他縣縣區2％-5％。重要客客戶游離客客戶偶得客客戶客戶圈圈層——鎖定核核心客客戶和和重要要客戶戶項目界界定Projectdefinition01市場分分析Marketanalysis02客戶研研判Customeranalysis03發展戰戰略Developmentstrategy04目錄Index整體定定位Wholepositioning05戶型建建議Familysuggest06需求與與供給給的差差異化化分析析

目標客戶需求競爭樓盤供給基本需求交通便捷、出行便利（競爭樓盤已提供）購物方便、商業、生活配套成熟（競爭樓盤已提供）房型方正，采光好，通風好（競爭樓盤已提供）得房率高（競爭樓盤已提供）6+1多層住宅類型（競爭樓盤已提供）利用外部資源提供生活配套主力面積為90-130平方米房型方正、南北通透房型設計考慮了陽臺產品線開始從多層向多層和高層相結合的方式轉變差異性需求

戶型實用功能提升，比如客廳、臥室和衛生間戶型面積70-100平方米社區規劃、景觀規劃（品園提供）空間創新獨立停車位需求客戶需需求70-110平方米米的中中小面面積，，追求求房屋屋戶型型的實實用性性，開開始關關注小小區環環境和和物業業管理理，這這給本本項目目提供供了發發展契契機??！市場空空白點點到底底是否否是機機會點點？市場供供需34項目SWOT分析Strength（（優勢勢）1、項目目規模模大，，利于于規劃劃2、緊鄰鄰紫金金山、、洋河河等景景觀集集中地地，周周邊自自然環環境和和人文文底蘊蘊濃厚厚Opportunity（機會會）1、政府府對香香營規規劃出出臺2、對于于在建建的““快速速路””不久久將通通車3、在售售供應應量小小，同同質化化程度度高4、10分鐘生生活圈圈內擁擁有一一切理理想資資源5、市場場產品品序列列有空空白Threaten（（威脅脅）1、富華華苑出出現，，勢必必會分分流一一部分分客戶戶Weakness（（劣勢勢）1、區域域認知知度弱弱2、項目目區域域環境境差3、項目目區域域生活活、教教育配配套缺缺乏項目分分析

3142『客觀性』『主觀性』（社會資源）主動式被動式產品服務人文環境（新進者）（品牌）（自然、區位）本項目目成為為領導導者的的關鍵鍵：產產品＋＋環境境＋人人文本項目目缺乏乏品牌牌優勢勢周邊區區域往往主主打鮮鮮明的環境境交通通競爭項項目優優勢往往只只有地地段和價格格而非產品品，社社區主主題基基本不不提及及本項目目具備備成為為區域域領導導者的的機會會地產項項目核核心競競爭力力矩陣陣項目分分析地產項項目核核心競競爭力力矩陣陣36市場現現狀供應量量小產品同同質化化嚴重重創新產產品很很少大戶型型銷售售量占占據主主導市場機機會多多……周邊配配套短短缺外部環環境現現狀差差政府規規劃尚尚未實實施區域認認同感感不強強……創新產品突破價格樹立品牌項目的的發展展戰略略：產品創創新、、占領領空白白、樹樹立標標竿項目戰戰略項目客客觀條條件企業目目標項目界界定Projectdefinition01市場分分析Marketanalysis02客戶研研判Customeranalysis03發展戰戰略Developmentstrategy04目錄Index整體定定位Wholepositioning05戶型建建議Familysuggest06項目整整體定定位項目區區位項目地地塊目標客客戶需需求競爭分分析處于縣縣區近近郊周邊人人文自自然環環境優優美未來的的居住住、教教育和和商業業新核核心地地近千畝畝的地地塊，，便于于規劃劃快速路路即將將通車車政府對對項目目周邊邊規劃劃和建建設正正在籌籌建中中近郊，環境境大體量追求戶型實實用功能的的提升，面面積需求在在70-100平方米要求社區規規劃、景觀觀規劃和空空間創新要求獨立停停車位實用，品質質感市場中符合合目標客層層需求的產產品較少同質化產品品多差異化自然生態、、實用、品品質化，大大盤社區整體定位純味示意——一種簡單純純粹的生活活狀態從浮華回到到生活整體定位案名原則——1、大氣、體現現當地人文文特質2、體現項目目獨特價值值賣點3、具有可延延續性的高高度4、簡單明了，，易于延展展與傳播案名建議整體定位主推案名一一：驪景大成案名釋義：：“驪”：沒有限制，，沒有約束束，隨意自自由，帶有有沉穩，厚厚重而又高高貴不羈的的性情，跟跟人內心的的真正渴望望相切合；；切合城市市原有名稱稱。“景”：渾然天成給給人以舒服服四溢的感感受?！按蟪伞保海禾镆坝撵o中中營造的莊莊園居所，，成功人士士和有成之之士擁有的的住所“驪景大成成”：閑來無事，，飯后茶余余，休閑度度假，一種種閑庭散步步式的悠閑閑和自在，，領略山水水美景居住住的樂趣，，散漫中自自帶華貴，，既可以拔拔高項目的的高端形象象，突出自自然特點，，項目性質質一目了然然，又使人人易于接受受，給以無無限遐想。。出處：戎事乘驪?！抖Y記·檀弓》四驪濟濟,垂轡沵沵。?！对姟R風·載驅》景翳翳以將入入。——晉·陶淵明《歸去來兮辭辭》大有?！兑住贰ａ屛模骸啊按笥?，包包容豐富之之象。成德之終也。。——《國語·周語》簫韶九成?！稌ひ骛ⅰ飞剿勒?，，讓自然升升華生活主推slogan一：釋義：項目處于紫紫金山的正正東面，且且坐落于其其山腳下，，南側視野野開闊，面面水而居，，稀缺景觀觀類產品。。項目界定Projectdefinition01市場分析Marketanalysis02客戶研判Customeranalysis03發展戰略Developmentstrategy04目錄Index整體定位Wholepositioning05戶型建議Familysuggest06戶型面積項目現狀屬于規劃開開發區域，，距中心心區域稍為為偏遠，目目前人氣及及生活氣氛氛尚未形成成，因此，，在總體規規劃上需考考慮生活配配套等方面面的需要；；按市場引領領為開發理理念的原則則，在戶型型設計上應應充分考慮慮市場現有有產品，打打造具有市市場吸引力力的戶型產產品；大面積戶型型的設置在在本地同質質化嚴重且且與市場需需求不符；；由于市場場上對90平方米以下下的小戶型型市場屬于于市場空白白點，因此此，在戶型型比例上90平方米以下下戶型應有有占大比例例。開發理念客戶認知關鍵詞：主力戶型面面積范圍應應鎖定在70-110㎡開發定位：：以體現產產品價值的的中高端檔檔次按照本項目目地塊的基基本現狀，，打造滿足足市場需求求的適合產產品地塊兒戶型編號戶型類型戶型面積(㎡)建筑面積比(%)１期A兩室一廳70-8025%B兩室兩廳80-9045%C三室二廳90-11020%D三室二廳110-12010%合計100%戶型面積配配比一樓下躍上房一層通通過室內直直接下躍到到下房，通通過間接方方式增加一一層的實用用面積，達達到充分利利用空間，，增強可售售度的效果果。戶型創新頂層閣樓頂層送閣樓樓，有效解解決頂層的的低價難受受的狀況，，增加頂層層的使用面面積，增強強對客戶的的吸引力，，達到一舉舉三得的功功效。戶型創新戶型創新設置灰度空空間通過增加灰灰空間，克克服傳統的