第五章房地產開發項目風險與不確定性分析第一節房地產開發項目風險第二節盈虧平衡分析和敏感性分析第三節房地產開發項目風險分析第一節房地產開發項目風險概述一、房地產開發風險是指在房地產開發過程中出現的，可能導致投資損失乃至投資失敗的各種因素發生的可能性，以及風險因素一旦發生給房地產開發活動和預期目標造成的損失程度。二、房地產開發風險識別房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響，投資者可以控制的個別風險。系統風險稱為不可分散風險或市場風險，即個別投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。系統風險通貨膨脹風險市場供求風險周期風險變現風險利率風險政策風險政治風險或然損失風險1、通貨膨脹風險又稱為購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。2、市場供求風險是指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場供求關系房地產價格的變動具體變現為租金收入的變化和房地產價值的變化。3、周期期風險險是指房房地產產市場場的周周期波波動給給投資資者帶帶來的的風險險。房地產產市場場的周周期波波動主主要分分為：：復蘇蘇與增增長階階段、、繁榮榮（波波峰））階段段、、危機機與衰衰退階階段、、蕭條條（波波谷））階段段四個個階段段。當房地地產市市場從從繁榮榮階段段進入入危機機與衰衰退階階段，，進而而進入入蕭條條階段段時，，房地地產市市場將將出現現持續續時間間較長長的房房地產產價格格下降降，交交易銳銳減，，新開開發建建設規規?？s縮小等等情況況，給給房地地產投投資者者造成成損失失。4、變現現風險險是指急急于將將商品品兌換換為現現金時時由于于折價價而導導致資資金損損失的的風險險。房地產產屬于于非貨貨幣財財產，，具有有獨一一無二二、價價值量量大的的特征征，銷銷售過過程復復雜，，其擁擁有者者很難難在短短時期期內將將房地地產兌兌換成成現金金。因因此，，當投投資者者由于于償債債或其其他原原因急急于將將房地地產兌兌換為為現金金時，，就有有可能能使投投資者者蒙受受折價價損失失。5、利率率風險險利率會會對房房地產產投資資產生生以下下影響響：一是導導致房房地產產實際際價值值折損損，利利用升升高的的利率率對現現金流流折現現，會會使投投資項項目的的財務務凈現現值減減少，，甚至至出現現負值值；二是會會加大大投資資者的的債務務負擔擔，導導致還還貸困困難。。利率升升高還還可以以抑制制房地地產市市場上上的需需求數數量，，從而而導致致房地地產價價格下下降。。6、政策策風險險政府有有關房房地產產投資資的土土地供供給政政策、、稅費費政策策、住住房政政策、、價格格政策策、金金融政政策、、環境境保護護政策策等，，均對對房地地產投投資者者收益益目標標的實實現產產生巨巨大影影響，，從而而給投投資者者帶來來風險險。7、政治治風險險政治風風險主主要由由政變變、戰戰爭、、經濟濟制裁裁、罷罷工、、騷亂亂等因因素造造成。。政治風風險一一旦發發生，，不僅僅會直直接給給建筑筑物造造成損損害，，而且且會引引起一一系列列其他他風險險，是是房地地產投投資中中危害害最大大的一一種風風險。。8、或然然損失失風險險或然損損失風風險：：是指指火災災、風風災或或其他他偶然然發生生的自自然災災害引引起的的置業業投資資損失失。非系統統風險險多來自自于企企業內內部以以及合合作者者，主主要包包括融融資風風險、、項目目策劃劃風險險、管管理風風險、、合同同糾紛紛風險險、建建筑技技術風風險等等。也也稱稱為個個別風風險。。房地產產開發發項目目風險險的規規律性性特征征：在在住宅宅、寫寫字樓樓、商商業用用房和和工業業廠房房之間間的比比較中中，風險是是呈現現一種種遞增增趨勢勢。其中的不不確定性越越強，風險險變越大。。一般住宅項目的風險險較低。第二節房房地產項目目不不確定性分分析如果你或者者你的家人人要投資房房地產，而而要投資的的房地產不不僅要考慮慮居住需要要，而且要要考慮以后后的收益，，是否會毫毫不猶豫的的進入房地地產市場呢呢？如果不不是，主要要的困難在在哪里？如果你是一一個房地產產開發商，，你拿項目目進行開發發建設的顧顧慮是什么么？假設房地產項目目的不確定定性分析，，就是考察建設投投資、經營營成本、項項目售價（（租金）、、銷售量等等因素變化化時，對項目經濟評評價指標產生的的影響。不確定分析析是房地產產開發項目目和置業項項目經濟評評價的重要要組成部分分，對項目目投資決策策的成敗有有著重要的的影響。房地產開發發投資主要要的不確定定性因素項目不確定性因素資本化率租售價格土地費用開發周期建安工程費融資成本建筑面積房地產置業業投資主要要的不確定定性因素購買價格權益投資比率出租率或空置率運營費用置業投資不確定性因素房地產開發發項目不確確定性分析析方法包括括盈虧平衡分分析和敏感感性分析。一、房地產產開發項目目的盈虧平平衡分析二、敏感性性分析一、房地產產開發項目目盈虧平衡衡分析盈虧平衡分分析是在項項目達到設設計生產能能力的條件件下，通過過盈虧平衡點點（BreakEvenPoint）分析項目成本與收益的平衡關系系。在這一一點上，銷銷售或經營營收入等于于總成本費費用，正好好盈虧平衡衡。盈虧平衡分分析主要分分為線性盈虧平平衡分析和非線性盈盈虧平衡分分析兩種。。房地產項目目的盈虧平平衡分析主要是分析析計算一個個或多個風風險因素變變化而使房房地產項目目達到利潤為零時的盈虧平衡點點。利潤B=銷售收入R-總成本C其中：銷售售收入R=PQ銷（1-α-ββ）式中：P—單位商品平平均售價（（單位：元元/平方米）Q銷—開發商品實實際銷售量量，假設項項目開發后后均可全部部售出，則則Q開=Q銷α—銷售稅金率率β—銷售傭金率率其中：總成本C=F+VQ開式中：F—固定成本。。是指在總總成本中，，不直接隨隨產品產量量變動而變變動的成本本費用，如如土地費用用等。V—單位變動成成本。是是指在總成成本中，隨隨產品產量量變動而成成比例變動動的成本費費用。如房房屋開發中中的建筑安安裝工程費費Q開—房地產商品品實際開發發量代入公式得得到：B=PQ銷（1-α-ββ）-（F+VQ開）盈虧平衡圖QQ0費用、收入F固定成本BEP銷售收入R=PQ銷（1-α-β）總成本=F+VQ開V可變成本虧損盈利當B=0時，其中Q0——項目的盈虧虧平衡點開開發量如果項目的的設計或計計劃開發量量為Q設，則項目風風險率為r：B=PQ銷（1-α-ββ）-（F+VQ開）風險率r反映項目由由于外界條條件變化的的風險程度度。風險率r值越大，項項目的風險險程度越大大。項目風險率率參考值r值<70%70%~75%75%~85%85%~90%>90%風險狀況安全較安全不很安全要謹慎危險例題：某開開發商擬在在一塊土地地上進行住住宅開發，，該項目規規劃總建筑筑面積20000平方米，土土地投入等等固定成本為3500萬元，建筑安裝工工程費為1450元/平方米。項項目銷售價格為4200元/平方米，銷售稅金率率為7%（稅金包括括營業稅、、城市建設設維護稅、、教育費附附加、防洪洪基金和土土地增值稅稅等）。假假設項目開開發后均可可全部售出出，銷售傭金提提取率為1.5%，試計算該項項目的盈虧虧平衡點，，并判斷風風險程度。。解：已知：：銷售價格格P=4200元/平方米固定成本F=3500萬元可變成本V=1450元/平方米Q開=Q銷=20000平方米銷售稅金率率α=7%銷售傭金率率β=1.5%當利潤B=0時，=14625.99平方米則=73.13%<75%，則該項目目較安全，，具有較強強的抗風險險能力。練習課本P132———7題二、房地產產開發項目目的敏感性性分析單因素敏感感性分析多因素敏感感性分析第三節房房地產開發發項目風險險分析風險定義風險是指在在一定條件件下和一定定時期內可可能發生的的各種結果果的變動程程度。風險是指投投資的實際際收益與期期望的或要要求的收益益的偏差。。所謂風險，，在經濟活活動中包括括兩方面的的內容：其其一，遭受受經濟損失失；其二，，實際所獲獲得的收益益小于預期期收益（希希望獲得的的收益）之之差。一、不確定定性分析與與風險分析析

的區別別和聯系（一）風險險和不確定定性是兩個個不完全相相同但有密密切相關的的概念。1．不確定性性是風險的的起因2．不確定性性與風險相相伴而生3．不確定性性與風險的的概念不完完全相同（二）區別別通過不確定定性分析可可以找出影影響項目效效益的敏感感因素，確確定敏感程程度，但不不知這種不不確定性因因素發生的的可能性及及影響程度度，因而不不能代替風風險分析。。通過風險分分析可以得得到不確定定因素發生生的可能性性以及給項項目帶來經經濟損失的的程度。一、不確定定性分析與與風險分析析

的區別別和聯系二、房地產開發項項目

風險分分析的方法1、專家調查法法2、層次分析法法3、概率分析方方法4、蒙特卡洛分分析方法1、專家調查法法專家調查法是是憑借專家的的經驗對項目目各類風險因因素及其風險險程度作出定定性估計。主要形式是將將多位專家對對項目風險因因素、風險發發生的可能性性及風險對項項目的影響程程度進行評定定，將多位專專家的經驗集集中起來形成成分析結論。。課本P123—專家調查表2、層次分析法法3、概率分析法法(1)概率的確定方方法客觀概率估計計是根據大量的的試驗數據，，用統計的方方法計算某一一風險因素發發生的可能性性，它是不以以人的主觀意意志為轉移的的客觀存在的的概率，因此此得出的結論論是較為準確確的?？陀^概概率的計算需需要足夠多的的試驗數據作作支持。主觀概率估計計是當某些事件件缺乏歷史統統計資料時，，由決策人自自己或借助于于咨詢機構或或專家憑經驗驗進行估計得得出的。實際際上，主觀概概率也是人們們在所掌握的的大量信息或或長期經驗積積累的基礎上上，進行合理理的邏輯推理理、判斷、綜綜合而形成的的，并非純主主管的隨意猜猜想。項目開發前期期的風險估計計最常用的方方式是由專家家或決策者對對事件出現的的可能性做出出主觀估計。（2）概率分析的的步驟列出需要考慮慮的風險因素素，如投資、、成本、銷售售價格等；設想這些風險險因素可能發發生的狀態，，確定主要的的不確定性因因素；分別確定各種種狀態的發生生概率，各種種狀態的發生生概率之和等等于1；分別求出各種種風險因素發發生變化時，，方案凈現金金流量各狀態態發生的概率率和相應狀態態下的凈現值值NPV（j）；求方案凈現值值的期望值（（均值）E(NPV)；其中Pj—第j種狀態出現的的概率；k—可能出現的狀狀態數。求出方案凈現現值非負的累累積概率；對概率分析結結果做說明。。例：結合課本本P120中房地產開發發項目的各項項數據，根據據經驗和預測測，開發成本本和銷售收入入是需要分析析的兩個主要要不確定性因因素，開發商商對凈現值的的最低要求為為2000萬元，試計算算項目的財務務凈現值的期期望值、財務務凈現值大于于等于零的概概率和凈現值值大于2000萬元的累積概概率。解：確定了開發成本和銷銷售收入為需要分析的的兩個不確定定性因素，請請十位專家學學者采用特爾爾菲法預測兩兩個因素發生生變化的概率率：概率 變幅變動因素-10%0+10%銷售收入0.30.30.4開發成本0.30.40.3列出本項目的的凈現金流序序列的全部可可能狀態共計計9種，然后分別別計算出各個個狀態下的概概率Pj、財務凈現值值和加權財務務凈現值，從從而求得項目目的財務凈現現值的期望值值E(NPV)。12