成都新希望項目提案

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新希望項目思考世界成都。國際城南3第一回市場分析

第三回業態規劃

第二回項目定位

第四回建筑規劃

第五回經營管理

第六回營銷策略

溝通進程品牌策略與營銷方向4第一回市場分析

5成都整體發展態勢一軸—兩帶—三區整體城市東南方向國際成南開成為熱點6歷史文化南開老城歷史上曾是成都政治經濟和文化交通的中心。因而歷史悠久、文化旅游資源豐富。老城廂、文廟、武廟、玉皇閣、問津書院、廣東會館等。教育科技教育特色突出、高科技新型企業出具規模。天大、南大、師大、南開中學、五馬路小學等共106所。科貿街被稱為成都的“中關村”。商貿金融商貿金融、餐飲休閑產業發達，各類專業商貿市場、老字號發展繁榮。自然環境環境優越、公園景色宜人，水上公園、長虹公園和奧林匹克中心有效提升南開形象。成南區域價值與產業規劃7區域便利交通體系東南半環西北半環兩橫兩縱三條聯絡線1.7km1.4km3.1km81.5公里范圍配套寶利項目用地海光寺商圈成都美術專修學院南市商圈高校聚集區成都商場9一軸—兩帶—三區的總體發展戰略進一步確定了城市中心的核心發展地位；城市中心在向南偏移的同時，市中心的地位得到進一步強化項目的宏觀區位條件均具有較好的整體認知基礎；區域交通條件完善而便利，地鐵1、2號線、西北半環和將使區域交通優勢更加強化區域未來可開發住宅用地較少，土地稀缺性凸現，土地價值越來越高。區域宏觀小結10項目整體認知初步定位思考項目開發序列

第二回長江第一壩

項目整體定位研判11用地性質綜合用地容積率5.89建筑密度33.3%占地面積2.07萬平米地上總建筑面積12.2萬平米地下總建筑面積3.6萬平米綠化率25%住宅5.38萬（0.32萬配套）酒店式公寓1.6商業2.09寫字樓3.13停車位800輛地塊規劃設計情況12項目狀況小結地塊價值城市中心區位，配套成熟度高地塊平整、邊界整齊，拆遷少臨路性好，易于交通組織開發難點地塊規模相對較小，包含4種物業類型，操作難度較高用地東西側有菜市場和民營小企業，形象欠佳《2011版-房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網

海量房地產資料免費下Q:6903178913我們的思考—開發商可能遇到的四大問題1.住宅相對容易操作，問題是能夠賣到什么價格？2.商業面積較大，定位為什么業態才最為適合？3.寫字樓占用前期資金最大，寫字樓又怎么操作？4.酒店公寓好像不愁賣，但他的客戶群是誰？最后，四種業態如何互相加分而不是減分呢？14項目綜合性定位的初步研判西成長江第一“霸”，東借南京滾滾財！塑造綜合性項目的整體價值感強化綜合性項目物業類型的聚合與互補開發開創各種物業類型與競爭對手的創新性差異領銜南開

CBD城市核心復合生活城。

15為什么這樣開發最為安全，也最能實現最大利潤？（1）住宅切入市場最易博取整個市場關注，畢竟是典型地段的稀缺產品；（2）商業是最能給其它三種物業加分的，他的成功對未來影響巨大；（3）這一帶的酒店式公寓一般都是小戶型，容易找到投資客戶，所以能夠適時加粗我們的資金鏈條；（4）寫字樓期房銷售一般很難，其占用資金也是最大，所以留做最后開發，同時我們認為成都寫字樓的春天目前還沒有到來，等等能夠賣更高的價錢。項目開發序列商業住宅寫字樓酒店式公寓市場關注資金回籠市場補缺價值突現

形象提升客群聚集價值聚合綜合開發16第三回話說南京

南京路整體分析南京路的未來令人驚羨南京路的財勢如何呢？17南京路整體規劃

規劃東起徐州道、西至南開三馬路的南京路，總長度3300米，規劃面積121公頃。根據和平區服務業發展一條中軸線、六個功能區的總體布局，南京路——這條市中心的南北分界線，將被打造成極具輻射和聚集功能的商務商貿經濟帶。18CBD(中央商務區)

沿解放北路、徐州道、新華路、泰安道、曲阜道的圍合區域，面積31公頃，規劃為以現代商務為主，將高檔零售商業及休閑、餐飲、娛樂業融為一體的區域。該區域規劃11個總建筑面積為118.5萬平方米大型商務建筑(含正在實施的項目)。

CRD(中央商業區)

東起河北路，南接西安道、潼關道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區域，面積50公頃，規劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主，兼容商務功能為特色的區域。該區域規劃大型商業設施12處(含正在實施項目)，總建筑面積172.6萬平方米。

CID(中央信息區)

東起哈密道，西至南開三馬路的區域，面積22公頃，規劃為以現代通訊產業集聚、商務功能為主的區域。按照近遠期原則，依托電訊大廈(電報大樓)、河川大廈、聯通大廈、今晚傳媒大廈四點相連區域的現代通訊產業功能區，將規劃總面積45.6萬平方米的商務寫字樓和高檔公寓。CID中央信息區CRD中央商業區CBD中央商務區南京路長江道19周邊未來商業概況：南京路地區原有中高檔商務建筑11座，總建筑面積約34萬平方米；建筑面積上萬平方米的大中型綜合商貿賣場10個，總建筑面積16.8萬平方米。隨著君隆廣場、地鐵上蓋和黃地產項目、現代城莊吉廣場、大通集團國際商場、上海復地成都中心、津匯廣場二期寫字樓、環球置地廣場七大商業項目相繼亮相，南京路沿線新建酒店、商場、高級公寓等商業設施放量將達到100萬平方米。

市場信息：新加坡萊佛士酒店集團是世界經典奢華型酒店品牌，4月萊佛士成都中心簽約，開設落戶中國的第三家酒店。香港美美百貨，營運模式以店中店形式引進國際品牌店，目前在內地共開設5家商場。4月美美和大通建設集團簽約，正式入駐國際商場。力寶集團是印尼最大的華商財團之一，4月成都現代集團與印尼力寶集團簽約，打造高檔次的樂賓百貨。20周邊酒店：日航酒店（津匯）維斯汀酒店（君隆）萊佛士酒店（成都中心）凱賓斯基酒店（現代城）周邊酒店：21周邊寫字樓：津匯廣場寫字樓和記黃埔寫字樓城建大廈國際大廈君隆廣場成都中心22判詞：南京路的未來是輝煌的未來，各種商業、酒店、寫字樓林立，把全成都的能量聚積于此，但是，我們明顯能感覺到南京路的浮華浮躁、紙醉金迷、讓我們看看南京路某項目的聲嘶力竭的叫喊：

南京路，缺的是一些恬靜、缺的是一維親和，缺的是一絲人文氣息。

最缺的是和他保持一定尺度的宜居社區！缺的是真正以居住為核心的一座新城。我們項目該把握機會，彌補這些缺失嗎？23第四回峨眉凌云

住宅開發建議地產宏觀市場區域市場格局客群建議產品建議價格建議

2406、07年，成都市的市場整體供應量將有顯著提升，在需求增長相對平緩的狀態下，市場供應的放量無疑將對整體銷售形勢造成壓力，但主要將集中在外環沿線區域，中環內供應將保持平穩。市場供應狀況25成都市區土地供給增量緊缺2007年上半年，市區新增土地供應25.6萬平方米，其建筑面積94.2萬平方米，其中47.7萬平方米建筑為商業商服使用，46.5萬平方米建筑為居住使用2007年上半年市內六區新建商品住宅供應增量與當其消化量基本持平；市場供應狀況26市區商品住宅成交狀況2007年1-6月，南開區住宅成交面積分別為：6.5萬平米、3.8萬、7.3萬、11.2萬、11萬、10.8萬平米。從4月份開始，包括濱海新區在內的市內各區成交量大幅上升。27北部板塊老城廂板塊南市和平路板塊黃河道板塊區域競爭格局奧運板塊282003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年天房峰閣本案成都壹街區后現代城金茂現場同方瞰和平合生創展中新城上城閣萊美中央戀城中糧世貿金色家園仁恒廣場國浩地產伊頓玫瑰公寓吉利經典新世界南市區域競品項目29項目名稱開發商容積率綠化率建筑面積開盤時間入住時間產品均價成都壹街區上海靜安3.238%21萬06-08-2308-06毛坯公寓8800上城豪苑中新4.130%70萬07-0609年中旬精裝公寓9000-10000富力城富力2.9935%72.4萬05-07-31

06-12-30精裝公寓9８00仁恒廣場仁恒3.65—347萬——精裝公寓12000-15000中央戀城美震５31%16.59萬07年７月０９年初毛坯公寓8000堂中堂中新0.631%5.1萬06-10-----別墅22000金領國際泰達廣洋2.745%18萬06-9-2708-10-31毛坯公寓7500金茂現場成都金茂525%17萬06-09-2208-10-15毛坯公寓8600小戶型10000閣萊美成都遠泰3.6535%5.34萬06-1208-12毛坯公寓8600同方瞰和平同方聯合3.838%18萬05-10-2908年毛坯公寓9500金色家園萬科1.845%10.51萬06-908-8毛坯公寓8500區域競品項目30區域項目名稱總體規模住宅規模08年預計供應南開區中央戀城161510.6金盛廣場1766富力城三期72.4505上城豪苑上西區與三期403020新加坡國浩地產項目21.41510上投老城廂別墅用地444中糧世貿中心項目287.87.8伊頓玫瑰公寓555仁恒地產綜合項目3827.313和平區新世界南市地塊項目2016.28合生創展北安橋地塊22.45.75.7紅橋區泰達城15010020合計434.2282115.108年區域市場預計供應量單位：萬/平米31市場供應狀況小結宏觀市場研究結果：市場整體處于供需兩旺的發展態勢，有效供應量及成交規模逐年呈明顯遞增的趨勢成都城市定位的明確、城市化進程飛速提高驅使市場整體均價逐步上揚，預計未來幾年內仍將保持增長的趨勢區域市場研究結果：項目處于老城廂-南市兩大高端板塊的競爭區間，區域供應項目的物業綜合化趨勢不斷提高，公建、配套的比重加大項目所處競爭區域商品住宅價格集中在8000-9000元/平米（毛胚）產品形式以高層板樓為主項目所處競爭區域受到“90/70”新政約束，戶型以緊湊型為主，主力戶型為兩居，其次為三居，兩居面積集中在90～120平米，三居面積集中130～150平米項目所處競爭區域在售項目的客戶主要集中在南開區，但呈現區域泛化趨勢，家庭結構大多為主流家庭（三口和兩口），購買目的以自住為主32老城廂板塊南市和平路板塊黃河道板塊奧運板塊區位：城市基礎設施條件有待改善，未來升值潛力較大；客源：客戶基本以本區域自住改善客戶為主。周邊板塊客群狀況區位：緊鄰商業區，交通發達，配套設施相對較為齊全；客源：所面對的客源較為廣泛，除了區域內客戶，有相當比例的外區域客戶，包括周邊的個體經營者，區位：主要指奧運會體育場館為輻射中心的區域，因奧運概念及水上公園等使該區位的市場認知度有較高提升；客源：客戶來源較為廣泛，外籍外地人士相比其他板塊較多。區位：市中心成熟配套，通達性、區域價值高客源：客源泛化性最為明顯，具有一定數量的投資客戶客群定位33南開區客戶需求分析-最理想投資物業類型客群定位南開區客戶基本需求—數據來源于07年春季房交會34南開區客戶需求分析-居室數量客群定位35南開區客戶需求分析-戶型面積36南開區客戶需求分析-購房主導因素/動因37南開區客戶需求分析-購買關注點38典型項目客群金色家園

躍層平層面積101㎡105㎡117㎡婚房和改善型需求為主，101復式戶型80%作為婚房來自南開區的客戶占總體的60%；客群基本沒有依據3種戶型（101、105、117平米）發生顯著變化；萬科品牌的追隨者占到20%；39來自南開區的客戶占總體的75%年齡在30-50歲的兩口與三口之家英郡客戶職業構成典型項目客群40

為本項目，我們專門調研了項目周邊高檔社區的客戶群，選取新世界花園、新文化花園、清華園、萬德花園、金廈新都、紅勘花園6個項目。

——調研時間為2007年8月41項目周邊客群42項目周邊客群43項目周邊客群置業年齡44本案客群定位—感性客群來源：以南開為主，其次為和平、河西；少量外地/外籍置業人群職業構成：國家公務員、公司中高管、教師、醫生、律師等專業人士置業目的：改善型自住為主，吸引部分投資客戶45細分市場170平米左右一房細分市場280-90兩房年齡25-35歲28-45歲特征初次置業、過渡型產品要求交通方便，有豐富的生活配套對價格敏感年收入10-30萬左右二次置業，自住為主多為有車一族，所以對區域范圍的選擇要求相對較低工作、家庭及收入穩定決定其購房選擇較為穩重、矜持多為三口之家更為關注產品的均好性交通方便最重要，對配套要求較高,治安條件好，子女上學方便購買目的準備結婚目的明顯的首次置業者投資客戶外地辦理戶口為目的的客群首次置業為主外地客戶以上學、戶口為置業目的本案客群定位—理性46細分市場3100-110兩房細分市場4120-130三房年齡30-50歲無特定的年齡階層劃分35-55歲特征二次置業，自住為主有車一族工作、家庭及收入穩定，多為三口之家更為關注產品的均好性，特別強調項目環境及物業服務良好的自然環境、交通便利性、保值增值以及更健康的生活方式年收入30-50萬之間，具有一定資金實力，購買能力強客群區域最大化關注生活舒適度，具備一定藝術鑒賞力看重產品硬件、開發商品牌及市場口碑，且注重社區生活氛圍購房心態較為成熟，對產品的優劣有較為理性的認識口碑帶動人群購買目的以二次改善型升級置業為主對子女的教育上學問題較為重視二次改善型升級置業為主打戶型投資為主本案客群定位—理性47產品配比建議項目戶型配比定位：產品一室二室二室三室面積區間55-70㎡以下80-90㎡100-110㎡120-130㎡面積配比10%60%15%15%套數（587套）893597762項目戶型開間尺寸要求：70㎡以下70-90㎡100-110㎡120-140㎡客廳3.3m以上3.6~3.9m3.9~4.3m4.3~4.5m主臥3.3m以上3.3~3.6m3.6~3.9m3.9~4.2m次臥2.7~3.3m2.7~3.6m3.6~3.8m

設計亮點戶型緊湊；功能齊全；開間尺寸適用；附加值高南北對流；景觀視線良好；開間尺寸舒適；設景觀大陽臺名稱面積48產品建議項目住宅為5棟30-31層的高層兩梯四戶（3、4、5、7號樓）兩梯三戶（6號樓）4537649戶型參考50產品設計亮點一梯三戶

A二室二廳一衛建筑面積86.04

B一室二廳一衛建筑面積58.22

C一室二廳一衛建筑面積61.72

一梯二戶

A二室二廳一衛建筑面積85.92

B三室二廳一衛建筑面積120.03

一梯三戶變為一梯二戶51新建商品住宅成交規模擴大，價格上漲趨勢依然兇猛預售價格建議2007年6月，南開區成交均價7969元/平方米和平區成交均價9050元/平方米52公式：Y=a+bX

在上述公式中，a,b為未知參數，如果確定了他們的值，直線的位置也就確定了。a,b的值通常是采用“最小二乘法”確定的。根據最小二乘法求得的a,b的值分別如下：

a=(∑Y-b∑X)/Nb=(N∑XY-∑X∑Y)/(N∑X2-(∑X)2)dateprice06-05650606-06668006-07654906-08660106-09668506-10640906-11702706-12709507-01744207-02733707-03706507-04717707-05781207-067969長期趨勢的技術分析9715.2元/平米53

項目經營銷提升價值幅度在+10%左右本項目可實現平均價格水平華苑街王頂堤街體育中心街萬興街八里臺街學府街向陽路街嘉陵道街長虹街鼓樓街廣開街興南街9715.2元/平米11658元/平米12824元/平方米54全市土地價格對項目的帶動位置土地使用權人出讓價格樓面地價津塘公路金地成都公司22.666億6759.9元/平方米新開路深圳振業10.6億8804.8元/平方米2007年8月2日掛牌出讓修正指標本項目新開路深振業地塊津塘路金地地塊

樓面地價8897.4

8804.86759.9地理位置1008065周邊環境1008560區內環境1009095規劃條件1009590品牌因素100105110市政配套1008075區內配套1009085時間因素1009595總分800720675取得方式修正11.11.155本項目住宅最有可能實現的單價水平可能性實現價格

按每月增值1%計算，9個月后的土地增值約為9698.2元/平方米開發費用與正常利潤為4000元/平方米。當前土地比準價格為建議住宅開盤價格為：12500元/平米

住宅全案均價15000元/平米56異型陽臺與外飄窗建筑細節建議–

價格的支撐豐富建筑立面效果給住戶提供個性化空間注重人性化，為住戶提供充足的觀景空間57建筑樓頂設置屋頂花園，住宅陽臺、露臺、窗臺位置還可以設置花槽供業主自行種植綠化花草園林建議-價格的支撐利用半地下車庫地上部分與架空層形成多層次立體疊園綠化。下沉式陽光庭院立體綠化58樓層間有效隔音的浮筑樓板

低輻射鍍膜LOW-E中空（加惰性氣體）遮陽玻璃低輻射鍍膜玻璃（又稱Low-E玻璃），是一種較新型的節能玻璃，在玻璃表面鍍覆Low-E涂層后，就可以減少兩片玻璃之間的長波輻射交換。國際先進的聚乙烯泡沫隔音墊，使樓板承重表面與混凝土結構樓板隔離，形成一道彈性隔聲層，從而有效的降低撞擊聲的傳播附加值建議變頻風機新風系統

智能化配套59智能家居系統可視對講功能家居安防功能照明及電動窗簾控制功能地采暖控制功能中央空調控制功能場景控制功能信息發布及查詢功能網絡遠程控制功能電話遠程控制功能附加值建議60

服務水平與內容成為業主身份的一張名片，是判斷物業檔次的又一標準。“金鑰匙”專業酒店式服務，讓你既有家的感覺，又有酒店的服務“金鑰匙”酒店式服務附加值建議61會所功能：主題咖啡館小型圖書館功能康體室室內玫瑰園資訊商務室

……人際的疏離是整個工業社會的通病，用會所這種融合的空間關系來詮釋一種新的人際關系。附加值建議精英會所62第五回鎮江三山

三種公建開發建議63商業周邊商業發展格局業態篩選設計布局建議經營模式建議合富商業資源

ShoppingMall64功能業態代表性商戶（3公里）購物購物中心現代城、萬達、中糧…百貨伊勢丹、美美、復地…大型超市家樂福、沃爾瑪、人人樂…專業賣場汽車長江道沿線4S店電器國美/蘇寧/一商電器家居家宜家居數碼電子頤高、百腦匯五金南馬路/新南馬路五金城娛樂萬達影城、米樂星KTV…餐飲食品街、上谷…社區商業富力星光大道、金茂天地會、壹街區、金廈中愷…本案南京路綜合商業中高端百貨長江道汽車4S店濱江道中端百貨時尚專賣鞍山西道電子數碼專賣老城廂新型社區商業東馬路綜合商業區域綜合商業狀況65

各類商業中心的典型主力租戶及相應商業形態社區商業區域商業市級商業主力租戶超市藥店餐飲汽車美容店酒吧音像銀行超市百貨家具家居奧特萊斯服飾專賣電影院大型百貨商店大型影城大型專業市場大型奧特萊斯娛樂中心餐飲中心商業形態商業街為主中小型集中商業商業街＋中型集中式商業商業街＋集中式商業示例陽光100水木天成時代奧城上谷梅江新海灣南京路商圈百腦匯空港汽車城商業形態定位66篩選條件購物專業市場配套

業態超市百貨專賣汽車家居電器/數碼五金餐飲娛樂康體便利

符合區域發展符合項目發展業態前景好市場競爭不激烈人流聚集能力強帶動其他業態經營獲利能力強本案適應性業態篩選67業態建議：汽車主題商業+區域配套商業CID中央信息區CRD中央商業區CBD中央商務區南京路長江道CAD中央汽貿區68濱海頂級轎車品牌調查截至2007年6月，成都市汽車保有量在140萬輛左右，其中私家車80余萬輛。據官方數據，成都汽車正以每年遞增3萬輛的速度快速增長，汽車等相關產業也隨之蓬勃發展。業態觀點的支持69按汽車排量分析數據類型數量比例區域0.8排量以上車輛1400000成都市0.8排量以上轎車67000100%濱海新區1.6排量.以上轎車3953259%（1.6排量以上私家車占本區域私家車比例）濱海新區2.0排量以上轎車1943029%（2.0排量以上私家車占本區域私家車比例）濱海新區3.0排量以上轎車60309%（3.0排量以上私家車占本區域私家車比例）濱海新區4.0排量以上轎車20103%（4.2排量以上私家車占本區域私家車比例）濱海新區70按汽車價格分析價格

車型數量比例10萬元以上桑塔納、捷達、寶來、凱越、索納塔、奧迪、雅閣、佳美、馬自達M6、天籟5870087.6%40萬元以上寶馬、奔馳、凌志、奧迪、沃爾沃

65009.7%60萬元以上寶馬、奔馳、沃爾沃、奧迪、捷豹21902.69%71各檔次汽車客戶特征分析10萬元以上：本部分客戶是濱海新區主流高端客戶群體，具有穩定的工作，屬于各企業中高層管理人員，善于接受新事物能力，有一定的消費實力。

在購房方面屬于改善型客戶群。40萬元以上：本部分客戶是濱海新區高端客戶群體，具有穩定的高收入，屬于各企業高層管理人員或私營企業主，有很強的消費實力。在購房方面屬于投資型或享受型客戶。60萬元以上：本部分客戶是濱海新區尖端客戶群體，具有很好的社會地位，非常強的消費實力，在購房方面具有強烈的個性化傾向。

72數據類型型號數量寶馬

全系470沃爾沃全系195奧迪全系（含A8）1750奔馳全系275輝騰大眾系18保時捷

跑車10高檔車數量細分整個成都包括濱海，林肯和卡迪拉克共有200余輛，但因為此二款車多作為婚車使用，所以無法分析其私人占有情況，特此說明。73宜白大道長江道黑牛城道空港汽車園業態觀點的支持74長江道汽車貿易一條街沿長江道布局10-15家4S店中低端車型為主自建展廳為主75占地100萬平方米二期用地30萬平方米20多家4S店中高端車型為主自建展廳與租賃為主展貿-下游產業較發達空港汽車園76空港汽車城的規模、產業聚集程度較高，其他專業市場分布于中環-外環線之間，基本臨主干道分布，以中低端4s店為主；空港汽車城一些中高端品牌，希望能夠在市區汽車產業集中區位進行戰略布點；伴隨城市化發展，成都汽車產業市場具有缺乏位于城市高端商業帶的概念型汽車展示店杭州南山路上海新天地北京東方新天地77商業定位津門首個“定制式”汽車概念城用城市遠見定制“汽車大道”的未來定制業態-定制設計-定制運營78業態細分1F：汽車概念店/展示中心792F：汽車/運動休閑服飾高端汽車裝具803F：汽車文化博覽中心/餐飲配套814F：娛樂休閑、康體82外檐建議結合主力汽車概念店的設計要求，突出建筑的現代性與科技感83內部設計建議通風上下水、隔油通道、電梯通信柱距供水、管徑供電、供氣樓層負荷層高招商與設計規劃建議業態規劃、主力店引進與建筑設計規劃同步進行84綠化設計建議商業頂層可設立屋頂花園或封閉式泳池85經營建議方案一：銷售與自持并行1F、4F：開發商持有，可選擇與汽車概念店聯營或租賃2F、3F：可分割為50-200平米的商鋪進行銷售，要求控制業態與品牌業態規劃、主力店引進與設計規劃同步進行通過引進主力店帶動商業街業態定位與銷售提高商業體3、4層的利用率方案二：銷售1F：2.8萬/平米（建議整體銷售）2F：2.1萬/平米3F：1.6萬/平米4F：1.1萬/平米86面積：物業縱深在50米以上，原則上不能低于40米；臨街面不低于70米，單層不低于5000平方米柱距：柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米層高：層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上樓板承重：樓板承重在800KG/㎡以上，對期樓的要求在1000KG/㎡以上用電量：市政電源為雙向回路或環網供電供電量1400—1600千伏安（不含空調用電）上下水：完成全部給、排水系統及設施；房屋配備給水供應150噸/日其他：安裝獨立的中央空調系統，商場室內溫度要求達到24℃±1℃，標準配置消防系統及設施包括：防火分區設施、噴淋、監控報警、控制室等高檔汽車概念店設計要求87寫字樓OFFICE市場格局客群建議產品建議價格建議

88板塊名稱板塊特點規模配套主要客戶南京路國際化程度高市場認知度高寫字樓品質及檔次較佳整體商務環境較為成熟小而集中市政基礎設施及交通條件需要改善以跨國公司為主小白樓、南站位于傳統的商務區寫字樓較為密集大而集中配套設施完善，但市政基礎及交通條件仍制約該地區的進一步發展以國內大中型企業及機構為主友誼路商業氛圍較濃一般寫字樓和商住樓大而分散整體商務氛圍仍有待提高以本地證券和保險機構為主自1991年國際大廈的開發起，成都形成了真正的寫字樓市場。經過十幾年的發展，商務辦公市場基本上形成了小白樓CBD、南京路沿線辦公區、友誼路金融服務區辦公區等。89

已建項目

在建項目金廈中愷恒華大廈國華大廈信達廣場津匯廣場成都中心創展大廈環球置地津匯廣場君隆廣場今晚報大廈和記黃埔南京路沿線：一直以來以國際大廈為地標，02年津匯廣場的入住在硬件上突破了成都市場商務樓的標桿，成為成都硬件配備最佳的辦公樓。隨著津匯廣場二期的建成，君隆廣場和和記黃埔項目、成都中心等大體量寫字樓的建設，以及的啟動，此區域的甲級寫字樓供給將呈現集中井噴的態勢。90項目名稱項目規模（平米）電梯配置載重量（噸）空調形勢及品牌寫字樓面積總建筑面積標準層面積國際大廈25,00052,0001,158OTIS1.3美國開利津匯大廈43,000190,0001,334日本三菱1.6特靈世貿廣場12,00030,000822OTIS1國產金皇大廈95,000190,0001,578OTIS1.5原裝特靈環球置地54000720001500未定（11部）未定未定成都中心290001519031250未定未定未定君隆廣場400001800001000未定未定未定國際經濟貿易中心78,00090,0001,600康力1.1——遠洋大廈_______1,347OTIS1.3三洋重點項目分析91大廈名稱配套設施層高/大堂（米）車位租金/售價天·㎡·天/元·㎡國際大廈商務中心、超市、酒吧、咖啡廳、會客廳、票務3.7/10200租/8.3津匯廣場商場、超市、銀行、健身、休閑、餐飲3.6/4.5277租/5萬科世貿貿郵局、超市B座1-17寫字間18層健身俱樂部A座公寓（凈高）/-240租/2.0金皇大廈1-6層為商場；7-13層為酒店；15-24層為公寓；25-42層為寫字間；43-47層為餐飲娛樂3.2/4180租/3.5~4.0國際經濟貿易中心1-2層為公共大堂，設有CEO商務酒廊、CEO咖啡；3層為多功能會議廳；4-5層為康體健身中心；6層為高檔豪華餐廳；7-29層位寫字間3.5/9300租/4.3遠洋大廈1層EMS快遞、旅行社、交通銀行；2層花店；4層超市、休閑健身、多功能會議廳；5-12中散公司；13層配套層；14-32寫字間（28-32公寓）2.6/10200租/3.2成都中心1-8層為商場，由國際化5A寫字樓、5星級酒店、涉外服務式公寓和精品購物中心四種業態經典組構。3.5/6300未定君隆廣場1-5層為商場，集六星酒店、六星公寓、甲級寫字樓、行政高地、情景商業街于一體，稱之為六星特區3.9/5.1600未定環球置地1-6層為商場3.0/5100未定92國際大廈寫字樓面積：25,000平米總建筑面積：52,000平米地址： 和平區南京路75號使用率：75%標準層面積：1,158平米入住率：90%物業形態：寫字樓、服務式公寓發展商：成都國際投資公司物業管理：香港怡高物業完工日期：1991年（1998年更新改造）租金：8.3元/㎡/天物管費：含在租金中寫字樓案例93津匯大廈地址：和平區南京路189號使用率：70%標準層面積：1,334平米入住率：90%物業形態：寫字樓、商場、酒店發展商：成都澳中發展有限公司物業管理：北京宏騰物業管理公司完工日期： 2003年物管費：含在租金中備注：津匯廣場分為2期開發，一期近10萬平米，為4.3萬平米的寫字樓和約5.7萬商場，現已投入使用；二期約9萬平米，為22層的5萬平米的酒店和38層的4萬平米的寫字樓。寫字樓案例94寫字樓未來幾年供應巨大，3-5年將形成高峰，尤其南京路沿線、、海河沿線、地鐵快速路沿線，競爭會激烈；寫字樓供應范圍更廣泛，由于外企選擇寫字樓的標準更為細化，更希望選擇與產業鏈企業在同處辦公，還會考慮各方面的條件和成本，甚至員工上下班的方便程度都要考慮進去，因此有選擇不再中心商務區辦公的可能；產品多為高層，檔次在不斷提升，規模相對較大，多為綜合項目，集商業、辦公、公寓等為一體的綜合性建筑或建筑族群；配套設施完善，公建配套有與住宅配套融合各自取長補短的趨勢；生態環保公建的發展趨勢明顯，辦公也開始講求環境質量，尤其是空氣質量要求越來越高，綠色的辦公環境受到普遍關注，因此不僅視覺景觀非常重要，另外就是樓內的生態環境，比如能夠造氧的綠色中庭，樓層間的共享空間，以及新風的引用，室外呼吸平臺的設立等；以租為主，租售結合，進來由于國華、恒華等樓盤銷售業績較好，因此未來銷售數量會大幅度增加。寫字樓未來發展趨勢95區位本案地處長江道龍頭地位與南京路接壤市場周邊辦公物業屈指可數，市場上有潛力可挖崛（清新大廈、今晚報大廈、瀛寰大廈、環球置地等）客群針對南開西部產業集群中心商務區客群分流長江道沿線汽車產業已悄然成勢，他們會是我們的客戶嗎?產品定制式產品—迎合目標客群需求硬件配套寫字樓的專業管理服務S關鍵詞長江道龍頭、南京路接壤；景觀、交通、人文環境；開發商建設眾多項目經驗豐富O關鍵詞區域的發展前景T關鍵詞未來整體市場供應大競爭項目多W關鍵詞區域的商務形象模糊；項目接壤城市中心商務區；96寫字樓客戶定位確保Office的檔次客戶購買用途都是關鍵自用型客戶投資性客戶目前中心區85%15%本項目90%10%

高檔次，大開間，降低投資欲望；宏觀政策因素打擊投資需求；本項目投資客戶的比例將低于平均水平。自用投資君隆廣場100%——環球置地100%——瀛寰大廈90%10%97成都甲級寫字樓客戶中，按照行業劃分，排在前幾位的分別是：物流和商貿類，占入住客戶總量的22%，其次是金融投資類，占總量的17%，再次是政府機構代表處，各占總量的12%，高科技類和制造/加工類也占有較大的市場比例成都甲級樓宇客戶構成分析大廈名稱客戶構成國際大廈金融、物流、貨運世貿廣場貿易、電子機械金皇大廈貿易、裝飾、運輸國際經濟貿易中心貿易、金融、事務所、物流、房地產公司今晚報大廈網絡公司，服裝公司，廣告公司，貿易公司，電器公司君隆廣場貿易、金融98不同行業對于寫字樓質素的注重因素側重點不同航運物流船務類客戶更加強調周邊區域同行集中程度、交通便利程度金融證券客戶注重檔次形象、價格；貿易客戶注重檔次形象、交通便利程度和智能化；咨詢顧問客戶注重除檔次形象外，更為注重物業管理水平和周邊商業配套；科技客戶除檔次形象外，較為關注物業管理水平和租金及售價。企業注冊區域不同客戶的需求特征也不同一般來說，在成都市本土企業選擇寫字樓地點時，往往偏好選擇與公司注冊相同區域的寫字樓。比如，南開區注冊的企業喜歡選擇南開區的寫字樓。而外地企業的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務區作為辦公地點，從而提升企業的形象與實力。客戶需求特征99選擇寫字樓，對于跨國公司，金融機構和國有大型企業來說非常講究開發商是誰，開發商的檔次和品位將直接對其公司形象產生影響。一般來講，這些企業不會購買期房，現房和準現房是他們的最佳選擇。客戶的層次也是體現寫字樓品質的重要衡量標準大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的100核心客戶針對南開西部產業集群客戶本案目標客戶重點客戶輻射客戶南京路中心商務區客群分流商業帶來的汽車產業客戶本項目甲級寫字樓目標客戶：大型企業、外資企業，其中以物流、貿易、銀行類企業為主。建議開發本案商業部分同時宣傳寫字樓部分，以增大對這部分客戶的吸引力。101對甲級寫字樓的客戶進行調查，結果顯現，入駐這些甲級寫字樓的客戶中有35.8％對現駐的寫字樓不滿意。這樣的調查結果告訴我們提升Office的品質刻不容緩問題集中提現在：電梯數量少且速度慢員工餐廳不能令客戶滿意大廈的停車位少客戶對甲級寫字樓設施要求成都甲級寫字樓不滿意項目寫字樓品質從何體現102配套情況電梯6-8部的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、DOVER電梯等原裝進口電梯空調、電力系統采用世界知名品牌中央空調系統、雙電源供電、餐飲配套餐廳、中西餐廳、咖啡廳、宴會廳、員工餐廳娛樂配套娛樂中心、健身房、保齡球館、臺球通訊配套國際衛星電視、樓宇自控系統、通訊交換系統、應急廣播系統、可視對講系統、結構化綜合布線系統、電子巡更系統商務配套多功能會議廳、商務中心洗衣房、商場、美容坊、美容美發、航空售票、郵局、銀行、閱覽配套設施建議注：部分配套設施可以與酒店式公寓共享103豪華大堂設計，石材地面、立柱、文化墻，彰顯入住企業的實力與品味。充足的電梯配置，滿足垂直交通的需要，安全快捷；高檔電梯彰顯品質，高低分區，客貨分離。大堂電梯廳104

寫字樓軟性服務體現在以下方面：一方面是高效全面的物業管理；一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上，也是常規物業管理之外的增值服務部分。比如，將洗衣、送餐等酒店式服務，電話/衛星會議、商務活動策劃、會議/會展服務、貴賓接送服務等。特色服務實現全天候空調供應，節假日無休，送餐、夜餐代辦員工

月票等方面提供細微周到的服務。

軟性服務合富認為：一個稱得上5A級寫字樓的物業，其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入住企業日常辦公和生活的基本需求。105停車位大廈名稱面積㎡車位數量車位配比國際大廈25,000200125㎡：1津匯大廈43,000277155㎡

：1世貿廣場30,000240125㎡

：1金皇大廈95,000180528㎡

：1國際經濟貿易中心78,000300260㎡

：1遠洋大廈75,000200375㎡

：1對市場主流產品的車位配比情況分析，150㎡左右(甲級寫字樓標準車位面積配比)配1個車位為甲級寫字樓的合理區間；由此推算本項目所需車位約為：32000（寫字樓）/150㎡210個車位；注：調研結果顯示車位緊張現象在成都市各寫字樓區域普遍存在。由于項目地處商業核心區，車位稀缺，此矛盾只會愈發突出。106銷售方式君隆廣場整層銷售80%環球置地整層銷售未銷售瀛寰大廈整層銷售少量兩梯兩戶90%寫字樓銷售方式建議現房銷售建議本案寫字樓單層面積控制在1000平方米左右這樣有利于整層銷售寫字樓也可由貴司整體持有，進行長期經營，具體運營方式有待后期的市場觀察和項目自身開發的要求。107寫字樓價格定位項目銷售均價權重

金廈中愷國際廣場8500元/㎡0.32550元/㎡奧城國際區(奧城國際生態寫字群)9500元/㎡0.32850元/㎡君隆廣場15000元/㎡0.46000元/㎡本案111400元/㎡按照本案開發節奏，酒店式公寓出街時間越為09年初根據目前市場上寫字樓的價格走勢本案開盤均價在14000元/㎡

整體均價≥16000元/㎡108酒店式公寓Hoteltypeapartment市場格局客群建議產品建議價格建議

109部分酒店式公寓成都奧林匹克大廈和平區成都道120號國際大廈公寓和平區南京路75號濱江國際公寓和平區建設路1105號凱旋門公寓和平區南京路66號遠洋大廈公寓河北區遠洋廣場一號今晚酒店公寓和平區南京路358號泰達國際會館南開區富康路河川大廈公寓和平區南京路235號世貿廣場公寓和平區南京路129號金皇大廈公寓河西區南京路20號信達廣場和平區解放北路188號君隆廣場和平區南京路于河北路交口成都中心和平區南京路成都公館河西區解放北路成都面市的酒店式公寓主要有三種類型1.酒店建筑體中的酒店公寓，其配套及物業管理都與酒店相同，如泰達國際公寓、世貿大廈五星級酒店中的五星級酒店公寓等；2.在新建商務、商業綜合區中的酒店公寓樓，如時代奧城國際公寓等；3.在已有的商務、商業繁華區或旅游區新建的酒店式公寓，如誠基公寓、伴景灣等。110成都現有酒店式公寓分布圖2005年下半年以來，公寓的供應量比往年有了大幅增加。包括南開區、河東區以及濱海新區都有大量的公寓醞釀面市。2006年供應20萬平米，2007年供應44萬平米。從供應量看，成梯次倍數放大趨勢。到2007年，公寓的存量將達74萬平米。可以預見，未來一段時期內，成都市區的酒店式公寓市場將會呈現出相對集中放量的趨勢。酒店式公寓的投資也將成為這些年成都新的投資熱點111部分酒店式公寓面積及租金一覽表

項目名稱所在區域建筑面積(m2)租金單體式環渤海發展中心河西區賓水道增9號514891.8-1.9元/m2·天奧林匹克大廈和平區成都道126號420006.6-10.4元/m2·天泰達國際會館南開區復康路7號增2號330144.7-5.4元/m2·天利順德大廈和平區臺兒莊路32號115008.6元/m2·天富邦花園河西區金華道與大沽南路交口110002000元以上/套·月海河之子和平區濱江道與解放北路交口518002元/m2·天酒店自帶喜來登大酒店河西區紫金山路1200013元/m2·天信達廣場和平區解放路188號200006-10元/m2·天濱江萬麗酒店和平區建設路105號450011.2元/m2·天津利華大酒店河西區友誼路32號11839.8元m2·天水晶宮飯店河西區友誼路28號188015元/m2·天遠洋大廈河北區遠洋廣場1號67396.1元/m2·天金皇大廈河西區南京路20號1578011.5元/m2·天寫字樓自帶萬科世貿廣場和平區南京路129號160002.3元/m2·天凱旋門大廈和平區南京路66號317002元/m2·天（售完代租）華盛廣場河西區圍堤道146號210001.2元/m2·天國際大廈和平區南京路75號1736012元/m2·天科技咨詢大廈河西區友誼路11008元/m2·天成都市目前共有酒店式公寓約50萬平米，其中服務較完善，較正規的酒店式公寓約15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。租賃價格主力區間集中在6-11元/平米.天。視產品的位置和項目品質有所差異。超過10元/平米.天的項目除喜來登外，均處于南京路沿線，中央CBD區。112項目名稱入住率項目名稱入住率泰達國際會館85%以上遠洋大廈90%以上利順德大廈80%左右金皇大廈80%以上環渤海發展中心90%以上萬科世貿廣場80%左右海河之子未入住凱旋門大廈85%以上喜來登大酒店90%以上華盛廣場80%左右誠基中心未入住國際大廈95%左右信達廣場已入住科技咨詢大廈80%左右濱江萬麗酒店75%水晶宮飯店80%左右津利華大酒店80%以上津利華大酒店80%以上成都現有公寓項目入住率現入住公寓產品保持了非常高的入住率，反映了良好的市場需求情況。原因分析：中央政府在政策導向上對成都總體定位的明確，濱海新區的開發為成都贏得了良好的外資投資環境，對外資吸引能力也不斷加強，外籍、外地人員增加，進一步刺激了酒店式公寓的市場需求量。113目前在售的公寓均價集中在7000—10000元/平米，單價基本為當地住宅均價的1.2—1.6倍，基本與京滬等一線城市商務公寓與住宅價格比相當（1.5—1.9倍）。在售酒店式公寓的銷售狀況114酒店式公寓產品的面積區間主要集中于50-100平米。另外在這一區間當中還可以找到兩個相對集子區間，即50平米左右以及80平米左右兩個面積區間，前者對應一居室戶型，后者對應兩居室戶型。目前成都市酒店式公寓基本以50平米左右的一室以及80-100平米的兩室構成，空間比較緊湊。項目名稱戶型配比濠景國際一居室98%，其他2%富邦花園一室一廳53%、一室兩廳27%、兩室一廳20%非常公館一居室60%，兩居室40%海河之子一室占20%，二室占80%煥日線一居室98%，兩居室2%時代奧城一居室占80%，兩居室16%、三居室占3%龍悅海上國際花園一室100%部分在售酒店式公寓的戶型配比115客群來源分析97，98年成都市酒店式公寓的住客早期是以歐美客源為主尤其至成都當時最大的外商投資企業摩托羅拉（成都）電子有限公司在津大幅增資，為成都酒店式公寓提供了大量高價位歐美客源，大部分為摩托羅拉工場技術支持人員及其本公司外籍工程師2000年以后大量日本住客蜂擁來津日本豐田汽車公司在津的巨額投資，數量超過摩托羅拉建廠時的客源總量，這部分日本客人沖擊的不僅僅是公寓市場，造成眾多公寓滿房2003年，日本客戶，韓國客戶幾乎瓜分了成都市的中高檔酒店式公寓市場成都市酒店式公寓的客戶來源一直以日本客戶為主體；同時韓國市場也日趨壯大，這批客人屬于低端客戶，他們能夠承受的房價較低，只有極個別的高級經理可以入住奧林匹克、國際大廈等高價位公寓；2006年，在成都經濟發展遠景的帶動下外籍客商及商務人員數量增多，活躍了酒店和酒店公寓市場特別是四、五星級酒店及高檔酒店公寓的需求量增大，帶動了本市高端酒店及酒店公寓的投資開發。成都市酒店式公寓市場是跟著大項目走，整體項目的特色會帶動其酒店式公寓的發展06、07年，外籍客商及商務人員數量增多，活躍了酒店和酒店式公寓市場116

近年來，成都酒店式公寓供應量比往年有大幅增加，包括南開區、河東區以及熱門的濱海新區都有大量的酒店式公寓醞釀陸續面市。同時由于成都經濟發展遠景的帶動，以及成都定位于國際化港口大都市，外籍客商與商務人員也正呈現逐年增多的趨勢。隨著外地、外資項目的高速增長，大量中高層管理人員和技術人員需要在津工作較長年限，中短期居住需求激增，以及奧運經濟的帶動，這些都勢必促進成都酒店式公寓的發展。未來酒店式公寓發展潛力巨大。酒店式公寓市場小結1.有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠不能滿足需求。2.未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點3.把握市場先機，將會創造良好的市場機會4.以經營管理獲得良好經濟效益，三方共贏117酒店式公寓市場展望駐津外國人增多帶來商機隨著外資項目引進力度加大，商貿客源迅速增加，酒店式公寓市場將進一步看好。另一方面，外資公司進駐成都市的比例在增長，而且隨之進駐的外籍工作人員數量也在增加，意味著本項目的主要潛在客戶群的數量在增加。津城全線開花在良好的市場鼓舞下，本市今年又推出了多個四、五星級酒店及酒店公寓，如信達廣場公寓、在售的時代奧城酒店公寓、誠基中心、已開工的成都世貿大廈五星級酒店等。可以看出，這些新推出的高端酒店公寓將使市場供應產品檔次拉開，進入產品細分期。高檔酒店式公寓旺租這兩年來，酒店式公寓特別是高檔酒店式公寓保持了持續旺租的局面，租金也保持在較高價位上，如國際大廈、奧林匹克大廈、濱江國際飯店等目前租金在25-30美元/平方米·天，比去年同期增長5%-10%左右。118成都市酒店式公寓案例：泰達國際公寓泰達國際公寓是具有5A級別的綜合性智能化大廈,是集客房、公寓、寫字樓、餐飲、娛樂于一體的綜合型涉外公寓，由會館、酒店、公寓三部分組成。泰達國際公寓分A、B、C三座，共有170套公寓，其中B座公寓套數約占整體的2/5。規模：建筑面積6.00萬平方米，綠化率25.00％，塔樓，32層。裝修標準：毛坯物業配套：結構：框架；外墻：氟炭漆；內墻：精裝修到位；大堂：花崗巖地面，豪華裝修；電梯：德國lg；廚房：套裝吊地柜、排油煙機、灶具、消毒柜；供電：雙電源系統；供水：采取upvc管道；供氣：城市網天然氣；消防：自動報警、消防栓。教育設施：南開大學幼兒園、南開大學附屬小學、南開大學附屬中學售價及銷售情況：均價9300元/平方米，還余部分小三居，190平方米。開盤時間：2001年10月26日，入住時間：2002年9月1日租金：1288元/天，二室一廳客戶群：歐美人士119該項目擁有豪華涉外公寓65套，位于大廈B座7-25層。租期/租金一個月以下(散住)兩室：1288元/套/天

三室：1688元/套/天

以上免費中西式自助早餐1份，免費健身、游泳、桑拿，另加3%城建稅。一個月以上（長住）租金單位：人民幣﹡元/月房型面積(平方米)樓層租金(門市價)兩室1457-122300014-222500023-2527000租住兩年以上可以優惠，但需向上級部門請示三室1707-122700014-222900023-2530000租住兩年以上可以優惠，但需向銷售部上級部門請示。120成都市酒店式公寓案例：時代奧城國際酒店式公寓部分項目規模及類別：總建筑面積:80000平方米開工時間:2004-3-20停車位:1：1.2開發商:成都融創奧城投資有限公司承建商:成都三建景觀設計單位:美國EDAW規劃設計有限公司

物業管理：仲量聯行

酒店式公寓

五星級酒店

大型超市

高檔百貨

高檔寫字樓

餐飲娛樂

高檔商業

19號樓18號樓17號樓分兩期開發：酒店式公寓一期17、18號樓與二期19號樓共3棟樓8萬平米。其中一期推出2棟點式高層，推出面積44000平米；二期推出1棟點式高層121建筑層高：首層4.5米，二層5.1米、標準層高3.3米建筑結構：框剪結構交房標準：精裝修總套數：1265套層數：28層交房標準：精裝，二期帶簡單家電容積率：6綠化率：30%建筑設計：日本國日建設計株式會社\美國易道公司\新加坡筑土國際事務所物業公司：仲量聯行物業費：5元/平米銷售價格：起價9100元/平米，每層遞增50元。（07-04-06執行價格）122主力戶型：30-70平米，20戶/層.兩室一室戶型A:二室一廳一衛戶型B:68.22平米，二室一廳一衛123戶型C1:一室一廳一衛戶型C2:一室一廳一衛戶型D:68.15平米，一室一廳一衛124裝修標準設備設施125入住客源常駐成都國際投資、商務集團、個人在津海外社團和駐津領事處工作人員到津進行階段性商務、辦公的國內外人士國內外旅游觀光人士成都本埠商務人士、社會各階層精英奧城國際區4萬商務人士成交客戶分析：投資與自用比例：9：1奧城國際酒店式公寓投資收益表(以購買50平米一室為例)序號明細數據1面積50㎡2總價45萬元3保守月租金20美元/月.㎡4客戶月回報50㎡*20美元/月.㎡*8.1(匯率)=8100元/月5客戶年收益8100元/月*12=97200元6年收益率97200元/450000元>20%126精裝酒店式公寓高檔寫字樓五星級酒店A座160米B座180米高檔百貨商場開盤時間：2007年12月；由世邦威里世代理8-29層，30-42層由復地自行銷售；戶型區間：45-97平方米一室；

117平方米二室；銷售價格：1.9萬元/平方米；

精裝修：5000元/平方米，含家具家電地下三層車庫，六層裙樓引進新加坡高檔百貨；酒店式公寓共360套，現已經面對海外市場，香港多次巡展，已經售出60余套。成都市酒店式公寓案例：成都中心127二室－114.77平方米最大戶型一室

42平方米-最小戶型128因素影響分析地段作為投資型產品，地段因素影響相對較小區位項目所處區域是否有較高成熟度，成熟度高、區域配套完善，接受度越高產品產品要有亮點，精裝修、注重實用性、舒適性總價要求低總價、進入門檻低、投資成本低投資回報短期高投資回報率或長期高租金回報配套對自身配套、會所服務要求高客源作為投資客戶，注重投資回報物業管理酒店式服務、人性化管理，提升物業品質銷售策略體現的投資回報銷售策略，能夠吸引更多的客源相關政策投資型物業對于政策敏感度高，受相關政策影響較大129購買客群定位-----投資者屬于稱為國內“中產階級”的一類型人士早年通過各種方式積累了一定資產，但現在一般已不從事原行業年齡一般在35歲以上其手頭擁有的流動現金資產大約為幾十萬至100多萬不等其不想從事太高風險的行業，而想通過自己積累的資產來尋求較穩健的回報有一定投資眼光投資客戶除國內人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，另外，還有少數外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業作投資用特征：投資者一般是具有一定經濟實力及具投資眼光的中產者，以國內人士（本地或長住成都者）為主，其渴望的是相對穩健而又較高的投資回報。130國人是中低檔租賃市場的主力，月租金集中在3000-10000元；韓國大公司部長以上級別領導的預算約在10000－20000元；日本跟歐美客群屬經濟強國，他們的預算比較接近。按總經理—部長—課長來劃分，租金低于1萬元的較少，高端集中在1萬-3萬元；歐美大公司的高級技術人員預算10000－20000元，部門經理預算20000－30000元，高級管理人員，如總經理、廠長、財務總監的預算是30000－40000元，高居4萬元以上的約占10%。日本人單身的比較多，只要預算夠，多喜歡住酒店式公寓

奧林匹克大廈、國際大廈、泰達會館、喜來登公寓、利順德公寓、信達廣場、金皇大廈等，是以日本人為主力客群的。成都的海運和航運較方便消費水平居中，吸引了不少的韓國人住在市內韓國籍員工帶家屬最多，占外籍人口的50%其次是以豐田及其配套項目為代表的日本籍員工，占28%再有是包括美國人在內的歐美及其他國籍的外籍員工，占22%隨著成都外籍客商及商務人員數量增多，活躍了酒店和酒店式公寓市場。使用客群定位-----外籍人士131分國籍居住需求細化韓籍人士

聚集區域主要項目誘因需求面積租金水平萬德莊區域紅勘公寓靠近大學區60-100平米2000-3500寧發/水上/華苑區域立達公寓/天嬌源/奧城較早涉外公寓,面積較大,符合韓國人家庭需要140平米7000-13000梅江區域藍水假期環境好,商業逐步成熟,國際學校140平米7000-13000家庭結構工作地點/性質房補偏好90%帶家屬,3-4口之家,韓國人戀家,女人不工作,平時購物,照看子女上學以LG/三星產業鏈,工作西青/東麗/北辰/津南產業園區內大公司高層13000/部長10000/科長7000/高級技工3-6個月,住楓林/溫泉賓館生活便利性,配套要求較高(聚居)/交通便利/國際學校/戶型面積偏大/環境與服務/安全保障/口碑傳播132日籍人士

聚集區域主要項目誘因需求面積租金水平寧發/水上附近立達公寓/奧城較早涉外公寓60/80/120平米7000-13000市中心酒店式公寓盛捷/國際大廈/利順德對服務與安保要求很高,傾向此類產品60/80/120平米10000-24000家庭結構工作地點/性質房補偏好以單身為主以豐田產業鏈為主,工作西青/東麗/開發區/津南產業園區內大公司高層12000-24000/部長16000/高級技工1年內租住酒店公寓8000元/月。部分公司包部分公寓用于流動人員酒店管理公司品牌/服務(翻譯)/安全保障/交通便利/日式配套(餐廳,酒吧)娛樂設施/分國籍居住需求細化133歐美籍人士

聚集區域主要項目誘因需求面積租金水平市中心酒店式公寓泰達國際會館自身成熟配套/戶型面積較大150平米25000-30000梅江區域夕岸國際/城市別墅/半島別墅產品/環境好180-300平米15000-25000開發區御景園別墅產品/配套成熟/涉外氛圍140-220平米15000-20000家庭結構工作地點/性質房補偏好帶家屬與單身均有開發區,以摩托羅拉以及航空公司的技工為主大公司30000-50000/中等公司10000-30000/小公司5000-8000追求居住的舒適度/酒店管理公司品牌/別墅產品/交通便利/服務/涉外氛圍分國籍居住需求細化134產品建議對于國際性的高級公寓來說，因為其針對目標客戶的原因，其產品戶型設計特點小面積多功能，除了參考現時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產品及其他因素戶型參考一房套房建筑面積40~5555-65比例80%20%“小”“精”“全”135本案配套設施建議住客會所1包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發、咖啡廳等設施高級中餐廳1經營高檔中餐、海鮮城藝術式西餐廳1經營法式、意式等高檔西式餐廳商務酒吧1提供酒水、音樂、洽談單間等服務多功能商務辦公室2作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務商務中心1提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務小型商場1經營住客所需的高檔生活用品其他—典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等136經營與物業管理

酒店式公寓要通過良好經營才能產生效益，此點類似商業性物業，但因為其“酒店式服務”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。高檔的酒店式公寓自然要有國際級的物業管理作保證，建議聘請世界上相關的著名酒店式公寓管理公司進行物業管理或者與知名酒店運營商進行合作，保證尊貴英國貴族式服務淋漓盡致地表現。

137精裝及科技運用建議【精裝配套設施】電器：西門子洗衣機、微波爐、嵌入式冰箱、抽油煙機、燃氣灶、水盆、龍頭，櫥柜、暖氣、燃氣表。

室內：內墻：多彩環保乳膠漆;頂棚：白色環保乳膠漆,局部石膏板吊頂;臥室：進口地毯；門窗：入戶門為裝飾四防門，戶內門為鑲板木門陽臺門為上旋式中空隱框門；窗為中空隱框窗；廚衛：科勒面盆、花灑、龍頭、坐便器，整體浴房、浴霸;138酒店式公寓價格定位項目銷售均價權重時代奧城9300元/㎡0.252325元/㎡君隆廣場18000元/㎡0.356300元/㎡成都中心19000元/㎡0.47600元/㎡本案116225元/㎡按照本案開發節奏，酒店式公寓出街時間越為09年根據目前市場上酒店式公寓的價格走勢本案開盤均價在16000元/㎡