弘石灣運營思緒溝通方案2021/7/3【第一部分：淺談石家莊房地產市場開展的了解】【住宅部分】【城市解讀—新華區非傳統意義的高端住區】開發區橋東區橋西區新華區長安區正定新區良村開發區西部山前區橋西、新華以行政為主，舊村改造為各區域近期的調整主體思緒；其中橋西以新客站以西南高教區為中心依托，新華以西北部新華世貿中心為區域籠統支撐；橋東以商業、辦公為主，重點開展第三產業的集中市場區域；長安區為退二進三改造區域，目前仍以工業為主；裕華區為公園數量最多，綠化面積最好的高端居住板塊；備注：①正定新區以政治聯誼以及環城水系為主，開展情勢不明朗，時間具有不確定要素；②開發區以天山海世界商圈為中心，仍以開展工業中心為中心依托；③西部山前區緊鄰太行山脈，以資源型別墅為的石家莊中央別墅區；裕華區鹿泉、元氏平山欒城藁城正定【城市解讀—重點規劃對于區域的促進分析】軌道交通建立對本案不具備中心意義1號線以中山路為依托，銜接鹿泉上莊至正定組團；2號線北起正定新區，南至欒城，途徑勝利大街、建立大街以及新客站，構成中心交通中心樞紐〞3號線西期鹿泉，東至藁城，途徑本工程以及新客站板塊；目前1、2號線已開工，估計2021年投入運用，3號線暫未確定時間節點及站名；【市場解讀—區域房地產市場開展了解】橋西區新華區橋東區長安區裕華區5400-13000元/平米，6500元/平米均價良城國際—東勝紫御府—恒大華府4500-12000元/平米，均價6000元/平米克拉美鎮—萬信緣溪豪庭5400-14000元/平米，均價8000元/平米眾美鳳凰城—懷特芙蓉郡7000-11000元/平米，均價7500元/平米北城國際—中山華府5000-8000元/平米，均價6000元/平米永邦天匯—奧北公元【市場解讀—區域房地產市場開展了解】混亂次序的市場行為規范導致的“英雄時代〞①市場約50%的工程以過分違規操作思緒經過較低的價錢擾亂市場，構成中心競爭力，例如康橋郡、匯君城、泊水湖1號、新大院、北郡、國仕山等工程，導致市場價錢梯度較大，產品程度層次不齊，構成了有效的市場細分；康橋郡康橋郡【市場解讀—區域房地產市場開展了解】混亂次序的市場行為規范導致的“英雄時代〞三年大變樣導致的“概念大盤時代〞【市場解讀—區域房地產市場開展了解】①從最初的金正締景城、北郡、北城國際到永邦天匯、萬達廣場、天洲視界城，集中的大規模土地放量導致市場供需關系在短時間內構成惡性循環，開展到價錢戰略競爭的相對單一性環節；金正締景城北郡【市場解讀—區域房地產市場開展了解】招商引資導致的“口碑地產〞—“品牌地產〞①從最初的卓達集團、嘉實地產、天山集團的口碑地產時代，到恒大集團—萬達集團—保利集團的品牌地產時代，規范的銷售方式及操作思緒導致市場客戶認知產生了較大的變化，對市場價錢產生了影響；萬達廣場【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型①恒大華府銷售價錢為13000元/平米〔含3000元/平米精裝修〕，至今為橋西區產品及價值標桿，戶型面積以200-300平米戶型為主；②保利花園現價錢估計為7500-8000元/平米，首期已銷售終了；恒大華府保利花園【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型戶型面積不低于200平米，3.6米層高設計；緊鄰歐韻公園及城市中軸線建立大街、槐安路；3.2容積率，棟棟超百米樓間距；準現房銷售；天陽御瓏灣【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型天陽御瓏灣【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型275㎡275㎡【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型天山熙湖2.75容積率，3棟高層，21棟7F洋房，前期經過洋房入市拔高工程質量；緊鄰300畝水上公園〔規劃中〕，以及300萬平米世界級中央商務區〔天山開發〕；戶型面積80-143㎡，開盤銷售約80套，目前月銷售量約為40-50套；均價14000元/平米，【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第二產品線：部分差別化〔主題地產、真假結合〕北城國際【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第二產品線：部分差別化〔主題地產、真假結合〕東南亞風情商業【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第二產品線：部分差別化〔主題地產、真假結合〕【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第二產品線：部分差別化〔主題地產、真假結合〕工程以140平米地中海史詩為中心運營思緒，前期經過推行包裝將地中海初次在石家莊亮相，后期經過地中海會所的實現，構成相互結合，并完成了東風路小學的簽約儀式；同祥城【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第二產品線：部分差別化〔主題地產、真假結合〕工程重點以景觀打造方式與地中海構成集合，豐富景觀內容；工程體量約為140萬平米，戶型面積以60-140㎡為主；月銷售量約150-200套，均價為6500元/平米；同祥城【市場解讀—區域房地產市場開展了解】住宅市場開展程度具有較大的產品梯度，差別化才干明顯；市場仍處在概念落地既可完成對產品籠統的提升階段，產品超出空間較大；新華區以水上公園為中心商業圈，具有較大的開展空間及潛力；【商業部分】【零售百貨業態】【市場解讀—商業地產市場開展了解】12345678北國新百商場銀座東購廣場新源樂匯城勒泰中心商業廣場北國先天下北國益友百貨萬達廣場北國懷特百貨建華商場9東北商圈眾美西北商圈①石家莊商業地產仍以中山路為大北國中心商圈，其次為西南益友商圈，東南萬達商圈、眾美商圈〔待構成〕；商業運營方式及業態根本一樣，為零售百貨業態；【市場解讀—商業地產市場開展了解】勒泰中心北國商城【市場解讀—商業地產市場開展了解】新天地天元【專業市場業態】【市場解讀—商業地產市場開展了解】專業市場案例整合分析——家居建材業1234槐安路家居一條街東二環家居一條街世界灣及正定家居基地紅星美凱龍高柱家居零售市場潤德五金城56石家莊市整體家居建材市場開展較為成熟【市場解讀—商業地產市場開展了解】石家莊開場進入大型家居開展階段的泛濫時代世界灣超大體量家居工程產品質量具有一定的標桿性家居建材專業市場開展空間遭到一定制約；特定人群的〔如青年客群〕的業態均為石家莊市中心區域，消費力有限；【市場解讀—商業地產市場開展了解】【工程解讀—中心區域的非中心資源的占有率】123本案水上公園益元百貨聯盟路友誼大街45【工程解讀—萬信緣溪豪庭】2棟19F小體量產品，2梯2戶，已全面封頂的親水豪宅；售價12000元/平米；戶型面積從133-212㎡；【工程解讀—萬信緣溪豪庭】212㎡173㎡全市戶型以北客廳為主，最大化提高水上公園價值【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程整體體量約50萬平米，容積率為3.15，戶型面積90-180㎡，主力戶型戶型面積約為80-140㎡；前期內部認購為8000元/平米；全市首家全干掛石材立面的工程，客戶對此認可度不高【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程照舊以新華區工程稀缺的區位為本案的中心認可度【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程景觀示范區及規模較大的認可度也是提高工程質量的關鍵點【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程工程進度為工程支持目前快速銷售的中心競爭力之一【工程解讀—客戶關注維度分析】區位價錢戶型景觀物業智能化論產品質量而言，客戶以“溫馨〞為中心的關注度，如景觀及戶型方面是客戶的第一關注點，因此在目前階段良好的景觀體驗區及售樓處既可滿足客戶的心思需求，到達溢價營銷的效果；由于石家莊市目前均價較低，導致石材立面以及高端的智能化住宅認可度相對較低，客戶以為性價比不高；工程前期展現及工程內外部景觀環境作為高端工程的根底點【工程解讀—工程規劃分析】待售區商業區已售區回遷區待售區待售區緊鄰北二環，紅色待售區調整為住宅區，不方案做商業，該區域與水上公園資源聯動性不強，北側具有環境嘈雜性；黃色待售區以學校或辦公部分，可適當進展調整商業區占地約76畝，進深約231米，面寬約178米，相對商業而言規劃存在難度，且北側緊鄰為規劃路，路寬約15米；工程限高為64米；工程剩余產品線缺乏工程整體的50%【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】①地塊整體較為方正，進深111米，面寬約201米，受高度限制，南側其它組團或工程的日照限制，導致產品內部出現大型景觀組團的能夠性不高，北側二環路導致北側產品價值遭到影響；低價值區域高價值區域【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】201米111米約60米22F18F18F18F22F入口物業①北側樓座降低容積率運用率，將更多的建筑面積給予南側樓座；②經過18F—22F之間拉開樓間距，并合并原有規劃樓座，產出景觀面積，構成較大的空間空間，實現產品溢價；【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】北側樓座以戶型創新為中心賣點，目的定位為剛型需求，經過2梯3戶打造出較好的產品，有效的利用土地面寬，將土地資源最大化；〔北側各單元面寬為30米；105㎡89㎡寬HOUSE及空中庭院東南側樓座設置工程價值標桿產品，經過營銷以及產品硬件拔高組團質量，實現溢價【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】236㎡㎡①經過產品規劃方式及一定的面積表達豪宅韻味，合計88套；【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型戶型面積80-143㎡，開盤銷售約80套，目前月銷售量約為40-50套；【工程解讀—中心區域的非中心資源的占有率】【市場解讀—區域房地產市場開展了解】4500-12000元/平米，均價6000元/平米專業市場案例整合分析——家居建材業【市場解讀—區域房地產市場開展了解】石家莊市整體家居建材市場開展較為成熟眾美鳳凰城—懷特芙蓉郡橋東以商業、辦公為主，重點開展第三產業的集中市場區域；2棟19F小體量產品，2梯2戶，已全面封頂的親水豪宅；寬HOUSE及空中庭院②開發區以天山海世界商圈為中心，仍以開展工業中心為中心依托；【市場解讀—區域房地產市場開展了解】東南側樓座設置工程價值標桿產品，經過營銷以及產品硬件拔高組團質量，實現溢價【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】5000元/平米精裝樣板房經過樣板房提高對高端產品的溢價，提高工程整體質量【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】①重新包裝組團案名/LOGO以及推行調性，調整現有立面，與工程構成一致顏色，但方式及材質略有變化，并現房銷售；【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】①重點強調社區景觀設計，建議以法式皇家園林為設計原那么，吻合工程整體風格，建議社區以大量水系為主，聯動水上公園；【工程解讀—工程規劃分析—住宅組團】緊鄰水上公園皇家園林寬HOUSE親水豪宅①重新包裝組團案名/LOGO以及推行調性，調整現有立面，與工程構成一致顏色，但方式及材質略有變化，并現房銷售；寬HOUSE及空中庭院【第一部分：淺談石家莊房地產市場開展的了解】工程剩余產品線缺乏工程整體的50%市場仍處在概念落地既可完成對產品籠統的提升階段，產品超出空間較大；【工程解讀—工程規劃分析】【工程解讀—工程規劃分析】【市場解讀—區域房地產市場開展了解】【市場解讀—商業地產市場開展了解】石家莊第一產品線：品牌型或超高質量型1號線以中山路為依托，銜接鹿泉上莊至正定組團；①標的物&大型商業&開發式商業街；①重新包裝組團案名/LOGO以及推行調性，調整現有立面，與工程構成一致顏色，但方式及材質略有變化，并現房銷售；【商業組團運營思緒】【工程解讀—工程規劃分析—商業組團】231米183米沿規劃路部分商業價值不高，并且風險較大；地塊東西側路網存在問題應著力處理沿聯盟路商業部分對北側商業部分的帶動作用，提升北側商業的價值；【工程解讀—工程規劃分析—商業組團】①非單一型大型商業；【工程解讀—工程規劃分析—商業組團】①標的物&大型商業&開發