工業園項目策劃定位

——經驗分享會2011年8月工業園項目策劃定位

——經驗分享會2011年8月分享大綱引言顧問工作方法項目案例經驗分享分享大綱引言2引言工業用地占總用地成交比重越來越大全國土地供應：2011年1月至7月份，共成交工業用地6275塊，占總成交用地的52.6%，建設用地面積2.9億平米，占總用地面積的52.3%，超過普通住宅用地。一線城市和二三線城市房地產市場呈現不同特征，因此分別選取北京和廊坊分析其土地市場。北京市土地供應：2011年1月至7月份，共出讓工業用地72塊，占總出讓用地的50.7%，建設用地面積占總用地面積的55.1%，超過普通住宅用地。廊坊市土地供應：2011年1月至7月份，共出讓工業用地74塊，占總出讓用地的35.6%，建設用地面積占總用地面積的38.4%。其比重均高出去年總體水平。引言工業用地占總用地成交比重越來越大3引言在住宅用地成交溢價率下降（或上升趨勢趨緩）的同時，工業用地溢價率呈較快上升趨勢。土地溢價率是土地市場競爭狀況的表征之一，因此從工業用地和住宅用地的溢價率的變化可以推測出，開發商的投資側重點。北京市土地成交：普通住宅用地溢價率從去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而與此相反，工業用地的溢價率則從1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。廊坊土地成交：普通住宅用地溢價率上升了6.3%。而業用地的溢價率則上升了15.2%。北京市的住宅用地溢價率驟降至15.4%，而工業用地溢價率卻有大幅度上升。廊坊市的兩類用地的溢價率均有所上升，但是工業用地溢價率上升幅度較大。由此表明，住宅土地市場日趨冷清，工業用地成為開發商追逐熱點。引言在住宅用地成交溢價率下降（或上升趨勢趨緩）的同時，工業用4引言工業園定義產業園區是指一個國家或者一個區域的政府根據經濟發展的內在要求，通過行政或市場化等多種手段，集聚各種生產要素，適應市場競爭和產業升級的新形勢，滿足城市化進程合理集聚的趨勢，在一定的空間范圍內進行科學整合，使之成為結構層次合理、產業特色鮮明、集群競爭優勢顯著、功能布局優化的現代產業分工協作生產區，是鏈接工業化和城市化的紐帶。隨著工業用地備受市場熱捧，工業園也必將成為未來開發的重要方向。引言工業園定義產業園區是指一個國家或者一個區域的政府根據經濟5引言工業園分類國際上的產業園區主要分為以下幾類：第一，一般加工型工業園區。這一類工業園區以制造加工業為主，有綜合加工型的，也有專門從事某一類產品生產的特色園區，如意大利南部的服裝、紡織專業園區。第二，高科技園區。這類園區以高科技產品的研發為主，園區內科研機構、高校和企業相對集中，具有知識密集和人才密集性的特征。美國的硅谷、英國的劍橋科學園、法國巴黎高技術區、日本筑波科學城、印度班加羅爾軟件園等都是典型的高科技產業園。第三，生態工業園。生態工業園是根據循環經濟理論和工業生態學原理建立的一種與生態環境和諧共存的新型工業園。截至2003年，美國各州開展的生態工業園建設項目已經超過60個；在亞洲，日本的生態工業園建設項目也已超過30個。生態工業園已經成為各國在產業領域實現資源循環和高效利用的重要方式之一。引言工業園分類國際上的產業園區主要分為以下幾類：6引言產業園項目不同于普通住宅項目，從其開發模式到產業定位都是一個全新的研究項目。作為服務于開發商前期定位的顧問公司，應該走在開發商前面，理清產業園開發中面對的核心問題，并總結具體問題的研究方法。本分享會將結合我們完成的產業園項目，總結具體研究方法，與各位同事共同探討。引言產業園項目不同于普通住宅項目，從其開發模式到產業定位都是7分享大綱引言顧問工作方法項目案例經驗分享分享大綱引言8顧問工作方法開發商開發工業園區的核心需求工業園區研究方法顧問工作方法開發商開發工業園區的核心需求9顧問工作方法：開發商核心需求在利益最大化的驅使下，開發商拿下產業園區用地以后，面臨如下幾方面問題：開發模式：結合項目開發體量和價值挖掘判斷項目的開發模式是什么？住宅和產業應該如何組合，開發時序如何確定？產業規劃：側重于哪些核心產業？行業價值鏈的哪一段為主導行業？客戶定位：如何細分目標客戶群？向這些目標客戶群提供哪些利益？園區功能：園區提供何種功能？這些功能對客戶的吸引力有多大？顧問工作方法：開發商核心需求在利益最大化的驅使下，開發商拿10顧問工作方法：研究方法價值梳理開發模式產業規劃實施策略園區建設顧問工作方法：研究方法價值梳理11價值梳理區域價值某城市地區生產總值某城市產業結構某城市區域發展布局價值梳理區域價值某城市地區生產總值某城市產業結構某城市區域發12價值梳理產業對接方向蘇州工業園區上海市廊坊市產業定位京津冀都市圈范圍價值梳理產業對接方向蘇州工業園區上海市廊坊市產業定位京津冀都13開發模式確定假設方向產業主導型住宅開發主導型產業和住宅綜合開發型案例研究通過對國內外經典案例的開發模式研究，分析何種模式更適合本項目。選取合適的新城、產業園區為研究對象。分析其具體的開發階段，不同階段內產業和住宅的關系和先后順序。開發模式選擇在開發商利益最大化的前提下，結合項目本身特征，通過分析具體模式的優劣勢，選取適合的開發模式。霍華德“田園城市”:韋林花園城開發模式確定假設方向霍華德“田園城市”:韋林花園城14產業規劃主導產業和非主導產業的選擇結合項目產業發展現狀和發展機會以及區域發展潛力，確定產業的初步發展意向；通過對特定產業的研究，判斷工業園區的產業選擇和產業排序。產業初步發展意向應該符合當地產業發展現狀和發展規劃。在產業初步意向的基礎上，通過對具體產業的深入研究，判斷產業是否適合入駐本項目。產業初步發展意向產業發展方向診斷周邊產業發展現狀及規劃確定主導產業和非主導產業在分別判斷產業發展方向以后，綜合考慮園區特征和產業發展優劣勢，確定主導產業和非主導產業。在項目價值分析的基礎上，綜合分析產業發展現狀和未來發展規劃，是做產業規劃的基礎。產業規劃主導產業和非主導產業的選擇產業初步發展意向應該符合當15產業規劃具體發展產業的基本策略研究在確定主導產業和非主導產業的前提下，分析不同產業發展需求和不同產業對住宅開發的影響如何，細化產業發展的優先側重。在細化產業組合方案的基礎上，借鑒同類型園區功能區劃分和重點園區土地指標配比，對本園區的功能區劃分和土地配置提出相應的建議。細化產業組合方案確定各類用地指標配比重點園區土地指標配比“案例借鑒”確定園區重點功能區同類型園區的功能區劃分“案例借鑒”產業規劃具體發展產業的基本策略研究細化產業組合方案確定各類用16實施策略招商策略及計劃在主導和遠期培育的產業基礎上，確定企業的規模、所處具體產業階段，結合產業對接方向，確定招商策略及計劃。優惠政策研究土地優惠：廠房采取優惠價格出租、出讓等多種方式合作。稅收優惠：對高新技術企業等進行相應的稅收減免。行政事業性收費：由園區統一協調有關部門予以減免辦事流程：在項目簽約、立項、審批、建設乃至生產經營的全過程提供一條龍服務。產業扶持：對園區主導產業在國家政策的許可范圍以內盡量爭取優惠政策。招商策略及計劃涉及面較廣，更為深入的定位方法還需進一步研究。本報告僅列出典型的優惠政策，具體優惠政策還需結合項目所在地進行分析。實施策略招商策略及計劃招商策略及計劃涉及面較廣，更為深入的定17園區建設產品建議園區建設產品建議18顧問工作方法：研究方法價值梳理是開展后續研究的基礎，通過分別對開發模式、產業規劃、實施策略、園區建設等的研究解決開發商最關注的核心問題。下面還將結合具體研究的案例對具體模塊進行簡單的介紹。開發模式產業規劃實施策略園區建設價值梳理顧問工作方法：研究方法開發模式產業規劃實施策略園區建設價值梳19分享大綱引言顧問工作方法項目案例經驗分享分享大綱引言20案例簡介用地簡介位置：廊坊市萬莊鎮內。廊坊市區的西北方向，緊鄰北京大興；項目總占地：項目占地面積2.25平方公里，約3375畝。用地規模大，相當于1/2個CBD；如此大規模體量開發，必將注定其開發模式應該是綜合型、復合化的開發；具體開發模式則應根據項目現狀進行判斷。項目階段簡介項目任務：確定產業和住宅的開發模式；產業定位；產業園區基本產品建議；住宅開發建議。項目進展：項目現已完成第一階段和第二階段報告，其中一階段詳細分析了項目價值屬性，并確定了項目的開發模式；二階段主要完成了項目的產業定位和產業園區的基本產品建議；項目現狀：由于開發商拿地遇阻，尚不能進行更深入的住宅開發研究，在完成產業定位以后項目暫緩執行。此次分享主要針對項目產業研究內容進行提煉，側重于產業研究方法的應用。案例簡介用地簡介位置：廊坊市萬莊鎮內。廊坊市區的西北方向，緊21部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整22案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業機會研究依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基23廊坊市發展機會廊坊市位于京津冀都市圈內，是京津之間的黃金走廊。京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設將增強廊坊與其他城市的溝通。案例所處區位發展潛力案例發展機會廊坊六個區縣位于環首都經濟圈內，該經濟圈強調了北京對周邊區縣的“反哺”，廊坊可借此機會對接首都的產業“溢出”。萬莊發展機會萬莊生態城為廊坊未來重點發展區域，其開發將加強廊坊與北京的對接能力，提升京津冀一體化進程中廊坊的地位。密涿高速將加強萬莊與廊坊內部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來發展機會。此項目隸屬萬莊組團，是廊坊未來重點發展區域。隨著大交通和小交通的改善，本案將能充分共享廊坊的發展機遇，并將成為廊坊與北京溝通的核心紐帶。廊坊市發展機會廊坊市位于京津冀都市圈內，是京津之間的黃金走廊24案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業初步判斷依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基25廊坊市確定了構建“兩帶一軸一中心”的產業發展格局，而萬莊則處于環北京產業帶上。“兩帶”：即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個開發區和工業園區，沿涿密高速公路建設環北京產業帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚芬港、東沽港、里瀾城等園區，沿廊泊公路建設環天津產業帶。“一軸”：即依托永清、霸州、文安、大城等工業園區，沿規劃建設的廊滄高速公路建設特色產業軸。“一中心”：即發展城市經濟，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區不僅成為全市的政治文化中心，而且成為名副其實的經濟中心。依托廊坊的產業發展機會案例發展產業初步判斷廊坊市確定了構建“兩帶一軸一中心”的產業發展格局，而萬莊則處26依托廊坊的產業發展機會京津冀都市圈：京津冀都市圈將成為中國經濟的“第三極”，廊坊作為京津之間的黃金走廊，本項目即是京津發展外擴的黃金焦點；環首都經濟圈：環首都經濟圈強調北京對周邊地區的反哺，包含廊坊六個區（縣）。廊坊借住環首都經濟圈優勢，對接首都的產業“溢出”。萬莊生態城：萬莊生態城市廊坊未來發展的重點區域，其開發將在經濟、社會等方面強化廊坊主城區對區域經濟的影響力和控制力，提升京津冀一體化進程中廊坊利益最大化。交通改善：京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設將增強廊坊與其他城市的溝通。密涿高速將加強萬莊與廊坊內部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來發展機會。本項目距未來北京第二機場約20公里，有望成為臨空經濟區波及區域，第二機場將給未來萬莊的產業發展帶來新變化。京津冀都市圈萬莊生態城環首都經濟圈產業發展機遇交通改善交通改善交通改善機遇機遇依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境的改善，廊坊市未來產業將有較大的發展空間。萬莊生態城的開發則奠定了本項目在廊坊市的重要地位。結合廊坊產業規劃和區域特征，可知萬莊產業定位為承接北京產業轉移。案例發展產業初步判斷依托廊坊的產業發展機會京津冀都市圈：京津冀都市圈將成為中國經27兩城兩帶北部研發服務和高新技術產業發展帶：中關村科學城、未來科技城。南部高技術制造業和戰略性新興產業發展帶：大興、亦莊行政合并。六高四新“六高”：中關村、亦莊、CBD、金融街、奧林匹克中心區、臨空經濟區。6大高端產業功能區以全市7%的平原面積，集聚了全市四成左右的GDP和資產，實現了全市四成以上的利潤和稅金。“四新”：通州高端商務服務區、麗澤金融商務區、新首鋼高端產業綜合服務區、懷柔文化科技高端產業新區。第28頁中關村CBD亦莊經濟開發區金融街奧林匹克中心區臨空經濟區“六高”區域“四新”區域通州高端商務服務區麗澤金融商務區新首鋼高端產業綜合服務區懷柔文化科技高端產業新區北部產業帶南部產業帶北京市未來產業空間布局的重點為“兩城兩帶，六高四新”，其中“兩高一新”位于北京東南部。隨著CBD東擴、南城計劃、通州國際新城等規劃相繼出臺，北京的產業空間布局呈現“東南飛”景象。依托北京的產業發展機會：北京產業空間轉移“東南飛”案例發展產業初步判斷兩城兩帶第28頁中關村CBD亦莊經濟開發區金融街奧林匹克28依托北京的產業發展機會北京中心城區海淀密云通州房山石景山昌平朝陽大興固安燕郊香河大廠亦莊北京五環廊坊隨著北京產業“東南飛”，周邊區縣實施了新的對接措施，對與北京大興緊鄰的萬莊也必將有更為積極影響。臨近北京市縣發展對策：固安工業園區：率先推出對接“城南行動計劃”發展策略，加快融入“大北京”進程，通過北京核心區的輻射作用拉動當地經濟的發展。大廠縣：隨著首鋼機電產業基地的奠基，尤其是大廠潮白河工業區的開工建設，也正在追趕大北京產業轉移的順風車。三河市燕郊：房地產并非燕郊工業園的主導產業，甚至只占很微小的比例，但不可否認的是，北京居住后花園的概念炒作在很大程度上提高了燕郊的知名度，進而促進了燕郊工業園區的招商工作。案例發展產業初步判斷依托北京的產業發展機會北京海淀密云通州房山石景山昌平朝陽大興29電子信息產業、休閑商務產業傳統優勢產業先進制造業、現代服務業和新型農業廊坊的發展定位是“京津冀電子信息走廊，環渤海休閑商務中心”，圍繞著定位著力推進電子信息產業、休閑商務業，加快先進制造業、現代服務業和新型農業的發展；“塔尖”：全力推進、優先發展，集中智慧做規劃，加快推動電子信息產業專項規劃、休閑商務產業區規劃和文化產業發展規劃；“塔身”：增強產業鏈條的緊密性和延展性，促進同類產業和同一產業鏈條的上下游企業實現大規模集聚，最大程度地發揮“塔身”普遍性支撐；

“塔基”：加快升級傳統優勢產業，“塔基”支撐即期經濟增長的功能，拉開了廊坊高端產業集群發展的宏偉框架。案例產業選擇初步定位：廊坊產業定位“京津冀電子信息走廊、環渤海休閑商務中心”是廊坊新的產業標志。案例發展產業初步判斷電子信息產業、休閑商務產業傳統優勢產業先進制造業、現代服務業30案例產業選擇初步定位：廊坊各區縣產業發展情況√重點產業√

包含產業相比其他各區縣，廊坊市區的產業發展較為全面，在電子信息、生物醫藥等產業發展基礎上具有一定的優勢，可以拓展在新材料、會展旅游等方面產業的引入。案例發展產業初步判斷案例產業選擇初步定位：廊坊各區縣產業發展情況√重點產業√31案例產業選擇初步定位：廊坊市區產業園區概況經濟開發區作為資深企業園區，經濟貢獻度最大，華為與龍河開發區主導的電子產業發展迅速，整體廊坊市區具備產業集群效應。東北東南北西北退二進三第三產業第二產業案例發展產業初步判斷案例產業選擇初步定位：廊坊市區產業園區概況經濟開發區作為資深32加快服務業轉型升級，促進向生產性服務業主導型經濟轉變。生產性服務業增加值對全市現價GDP的貢獻率超過55%。生產性服務業成為高端產業、高效企業、高薪崗位的主要提供者。拓展提升城市服務功能，做大做強金融服務、信息服務、科技服務、商務服務、流通服務等生產性服務業，將北京打造成為服務區域、服務全國、輻射世界的生產性服務業中心城市。著力發展高端現代制造業，改造提升傳統制造業‘十二五’期間，將實施重大項目帶動戰略，重點推進京東方八代線、長安汽車、北京現代三工廠、福田中重卡合資項目、中航工業園、北京數字信息產業基地等重大項目建設，提升電子信息、汽車、裝備制造、醫藥等產業發展水平。重點推進新一代信息技術、生物、節能環保、新材料、新能源汽車、新能源、航空航天和高端裝備制造等戰略性新興產業重點領域發展。案例產業選擇初步定位：北京產業定位案例發展產業初步判斷加快服務業轉型升級，促進向生產性服務業主導型經濟轉變。案例產332009年新興產業增加值第34頁億元各產業增加值（06-09年）年均增長率數據來源：北京市2010年統計年鑒案例產業選擇初步定位：依托北京新興產業發展定位分析現代服務業、生產性服務業、信息產業、文化創意產業已成為新興產業中的主導產業，且以年均10%以上的增速迅猛增長，尤其值得指出的是文化創意產業和生產性服務業的增長速度接近甚或超過20%。廊坊市未來重點發展新興產業，因此本部分重點研究北京市新興產業發展趨勢案例發展產業初步判斷2009年新興產業增加值第34頁億元各產業增加值（06-34制造業和服務業：“制造業”相關的產業增速最慢，“服務業”相關產業增速最快。“制造業”相關產業增速放緩的同時，醫藥制造業增速迅猛，是產業未來發展重要方向。而醫療設備及儀器儀表制造業增速緩慢。電子相關產業發展：增速最快的15各子產業中，與“電子服務”相關的產業有4個；增速最慢的15個子產業，與“電子制造”相關的有4個。由此可知，電子相關產業正從“制造”正在向“信息服務”提升。案例產業選擇初步定位：依托北京新興產業發展定位分析萬莊應以北京市產業升級為契機，立足新興產業的制造業，發展智能化及現代服務業的外包產業，建立華北區域總部研發機構，與北京產業錯位發展的同時，實現輔助支撐北京產業發展。案例發展產業初步判斷制造業和服務業：“制造業”相關的產業增速最慢，“服務業”相關35優勢：土地成本和勞動力成本低。本案例優劣勢分析劣勢：周邊配套不完善，勞動力素質普遍偏低。優勢：鄰近北京，可以共享北京研發能力和市場吸納能力。劣勢：土地成本和勞動成本相對較高。與北京相比，本案例的優勢主要體現在土地成本和勞動成本，而與其他地區相比，廊坊的主要優勢則是鄰近北京地緣優勢，可以共享北京消費市場和科研水平。與北京相比與河北其他城市比案例發展產業初步判斷優勢：土地成本和勞動力成本低。本案例優劣勢分析劣勢：周邊配套36結合本案例的優劣勢分析，可知對本案例適宜發展的產業特征主要體現在對市場、研發能力依賴度和對人力和土地成本的需求四方面。結合廊坊市的優劣勢分析，本案例可選擇滿足一下特點的產業：對市場依賴程度較高，對流通時間要求高；對研發依賴程度高，需要相關的研發人員駐場或者經常培訓；對人力素質要求低，簡單流水線工人；占地規模較大，對土地成本較為敏感杜絕高污染、高耗能、有噪音產業，以綠色、環保類為核心；案例發展產業初步判斷結合本案例的優劣勢分析，可知對本案例適宜發展的產業特征主要體37電子信息產業物聯網初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為：電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。生物醫藥及醫療器械符合廊坊市整體產業定位；是電子信息產業下屬頗具發展潛力的產業方向；嘗試對接亦莊生物醫藥基地等園區；物流及物流加工現代服務業業務外包對接北京市場，具備發展潛力；是產業發展的重要方向，北京提供了充分的機會；創意孵化類產業對周邊環境影響小，且具備一定發展空間；案例發展產業初步判斷電子信息產業物聯網初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為38產業發展機會依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境的改善，廊坊市未來產業將有較大的發展空間。本案例發展產業機會研究小結CBD東擴、南城計劃、通州國際新城建設，北京的產業空間布局開始“東南飛”，廊坊具備對接北京產業發展的機會。產業選擇初步定位初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為：電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。本案具備發展產業的政策條件和區位優勢。建議本案對接北京市產業轉移，并以電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。產業發展機會依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境39案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業機會研究依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基40案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業機會研究依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷未來機會梳理區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷未來機會梳理區域發展潛力地產開發機會產業發展機會41產業發展機會機會：本案位于萬莊生態城內，是廊坊未來發展重點區域；北京產業“東南飛”，對萬莊也將有積極影響。本案例未來機會梳理定位：電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。地產開發機會機會：廊坊市房地產市場近些年來成交量和成交價格也都有較大幅度上升，隨著基礎設施不斷完善，其發展潛力較大。定位：當地居民上樓、產業發展所帶來的產業人口和北京外溢客戶等需求將成為本項目地產開發的有力支柱。產業發展機會機會：本案位于萬莊生態城內，是廊坊未來發展重點區42部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整43開發模式基本假設案例研究模式定位基于項目現狀，提出兩個基本假設，并通過案例研究對不同開發模式進行深入分析，最終確定開發模式。開發模式基本假設基于項目現狀，提出兩個基本假設，并通過案例研44開發模式：基本假設區域發展潛力產業發展機會地產開發機會項目機會梳理基本假設方向假設方向一假設方向二項目開發模式是什么？住宅和產業應該如何組合，開發時序如何確定？核心問題開發模式：基本假設區域發展潛力產業發展機會地產開發機會項目機45本案例可能的發展方向以產業為核心驅動，打造廊坊總部經濟領跑者。方向一以產業發展為主，配套設施、住宅開發作為輔助，建議產居一體的新型產業園區。定位描述產業獨棟+配套商業+配套住宅綜合容積率1.5－2.0，其中總部基地1.0－1.2，配套商業及住宅1.5－2.5總體規劃意向開發模式：基本假設本案例可能的發展方向以產業為核心驅動，打造廊坊總部經濟領跑者46本案例可能的發展方向產業居住雙引擎，生態城鎮樣板·智能總部基地方向二產業居住交叉生長，打造智能生態城。定位描述智能企業獨棟+完善配套+中低密度別墅+多元化城市住宅綜合容積率1.0－1.5，其中總部基地1.0－1.2，配套商業1.5－2.5，中中低密度別墅區0.6－0.8，城市住宅1.0－2.0總體規劃意向開發模式：基本假設本案例可能的發展方向產業居住雙引擎，生態城鎮樣板·智能總部基47不同發展模式的案例研究根據住宅開發和產業發展的關系不同，可以將產業園的開發模式分為以下三種：產業主導型，住宅主導型以及綜合開發型（開發主體不同）。開發模式：案例研究共選取6個案例進行研究，總結不同模式優劣勢，詳見報告，此處不再贅述。不同發展模式的案例研究開發模式：案例研究48三種開發模式對比綜合三種開發模式的優劣勢，并結合本案例屬性，建議本案例以綜合開發形式為主導。開發模式：案例研究三種開發模式對比綜合三種開發模式的優劣勢，并結合本案例屬性，49對此案例所在屬性和城市化發展進程的幾點判斷：廊坊對接北京發展尚停留在規劃階段，各地方政府之間的實質性政策尚未出臺，對于中國來說，政策必須是大前提，也是第一生產力，因此短期內廊坊市區域出現跳躍進展可能性較低；結合十二五，大北京城市群發展戰略勢在必行，廊坊受益于北京部分功能的擴散將是必然，城市間資源的均衡分配將加快廊坊市的發展；廊坊市產業發展有一定基礎，但萬莊區域對于高科技、新興產業等產業入園的外部吸引力不明顯，需要開發商創造自身特色樹立品牌，單純依靠產業驅動帶動整個產業園開發，住宅開發滯后于產業再開發，存在不確定風險；結合北京東南居住市場及第二居所市場發展趨勢，大量城市中產由于受到城市空氣污染及市內居住擁堵，產業轉移鄰近居住等原因，主動需求郊區化居住，并且部分發展較好已經成為北京第一居所所涉及城市，廊坊由于位置及交通，區域認知較好等原因，具備融入北京市場條件當中。綜上，我司認為此案例應采用第二種基本假設方向，即片區開發遵循產業居住共同互動發展的整體定位模式。開發模式：模式定位對此案例所在屬性和城市化發展進程的幾點判斷：廊坊對接北京發展50部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整51客戶深訪深訪客戶客戶深訪深訪客戶52客戶深訪未來布局企業需求分析特定企業發展趨勢，并判斷企業對萬莊的區位認知。現有廠址結合現有的廠址條件（區位、面積、周邊配套等）分析同類型企業的選址模式。從區位選擇、配套需求、產品特征以及價格接受度等方面探索企業的真實需求，以輔助我們的產品定位。深訪主要問題客戶深訪未來布局企業需求分析特定企業發展趨勢，并判斷企業對萬53產業理論研究北京和廊坊現狀企業選址考察因素空間布局；產業規模；產業增長趨勢；代表性企業及園區等。行業發展概述產業概念及范圍；產業特征；產業產業發展前景等。企業的地點選擇戰略主要會受成本、市場、政府等因素的影響。產業理論研究主要內容產業理論研究北京和廊坊現狀企業選址考察因素空間布局；產業規模54電子信息產業：概述電子信息業定義及分類電子信息產業定義電子信息產業作為信息產業的一部分，是由原來的第二、三產業中有關電子信息及通信設備制造業、電信及服務業等部分組成。電子信息產業包含電子信息技術與設備制造以及利用電子信息技術與設備進行加工處理、傳遞與服務的企業或企業化管理的事業單位的集合體。電子信息產業分類電子信息產業包括微電子、光電子、軟件、計算機、通信、網絡、消費電子以及信息服務業等眾多領域，且各領域均涉及設備、軟件和服務業三大部分。電子信息產業包含電子信息技術與設備制造以及利用電子信息技術與設備進行加工處理、傳遞與服務的企業或企業化管理的事業單位的集合體。電子信息產業設備軟件服務業電子信息產業：概述電子信息業定義及分類電子信息產業包含電子信55物聯網：概述物聯網的定義及原理定義：通過射頻識別（RFID）、紅外感應器、全球定位系統、激光掃描器等信息傳感設備，按約定的協議，把任何物品與互聯網連接起來，進行信息交換和通訊，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監控和管理的一種網絡。原理：物聯網是在計算機互聯網的基礎上，利用RFID、無線數據通信等技術，構造一個覆蓋世界上萬事萬物的“InternetofThings”。利用射頻自動識別(RFID)技術，通過計算機互聯網實現物品(商品)的自動識別和信息的互聯與共享。物聯網：概述物聯網的定義及原理56物流及物流加工業：概述物流產業的概念物流產業：是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，以物流活動或各種物流支援活動為經營內容的營利性事業。物流產業物流及物流加工業：概述物流產業的概念物流產業57現代服務業業務外包：概況服務業的概念服務業：即指生產和銷售服務產品的生產部門和企業的集合。服務產品與其他產業產品相比，具有非實物性、不可儲存性和生產與消費同時性等特征。是指農業、工業和建筑業以外的其他各行業，即國際通行的產業劃分標準的第三產業，其發展水平是衡量生產社會化和經濟市場化程度的重要標志。服務業類別：按照服務對象分類第一是生產性服務業，指交通運輸、批發、信息傳輸、金融、租賃和商務服務、科研等，具有較高的人力資本和技術知識含量；第二是生活（消費）性服務業，指零售、住餐、房地產、文體娛樂、居民服務等，屬勞動密集型與居民生活相關；第三是公益性服務業，主要是衛生、教育、水利和公共管理組織等。現代服務業業務外包：概況服務業的概念58生物醫藥和醫療器械：生物醫藥概況生物醫藥產業的特征研發周期長高技術高投入高風險高附加值相對壟斷低感應度特征第59頁生物醫藥產業醫藥產業生物技術產業制藥產業生物醫學工程產業生物醫藥產業的組成生物醫藥和醫療器械：生物醫藥概況生物醫藥產業的特征研發周高技59創意產業行業范疇將文化創意產業產業劃分為：視覺藝術產業、音樂與表演藝術產業、文化展演設施產業、工藝產業、電影產業、廣播電視產業、出版產業、廣告產業、設計產業、設計品牌時尚產業、建筑設計產業、創意生活產業以及數位（即數碼或數字）休閑娛樂產業等13個行業。創意產業中共包含13個行業，其中手工藝品、影視動漫、軟件游戲研發及服裝設計創意產業地位較為突出。手工藝品影視動漫軟件游戲研發服裝設計創意產業重要產業創意產業行業范疇創意產業中共包含13個行業，其中手工藝品、影60產業與項目匹配度分析兩方面論證具體產業與本項目的匹配度具體業能否落腳在本項目，需要分別從產業進駐意愿和本案例接收意愿兩方面進行分析。從具體產業進駐本案例的意愿和本案例接收該產業的意愿分別考察二者的匹配度。具體產業是否會進駐本項目是否匹配度本項目是否有意接受具體產業產業與項目匹配度分析兩方面論證具體產業與本項目的匹配度從具體61部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整62產業匹配度判斷63本案例應優先發展電子信息產業，并在電子信息產業中重點發展物聯網業。同時以物流及物流加工業作為產業園區的配套補充。現代服務業外包和生物醫藥及醫療器械業可以依招商能力而定。產業匹配度判斷63本案例應優先發展電子信息產業，并在電子信息63市場定位64基于電子信息平臺，通過物聯網技術實現物流加工等服務外包類產業鏈條的綠色低碳智能產業園。根據產業匹配度分析，最終產業園區的定位如下：在園區產業定位的基礎上，本報告還對具體產業在園區中所發揮作用，以及產業地位進行了分析。市場定位64基于電子信息平臺，通過物聯網技術實現物流加工等服64市場定位65電子信息產業物聯網物流及物流加工基礎樞紐平臺重點方向配套條件配套條件園區主導產業電子信息產業物聯網產業物流及物流加工業重點扶持產業，奠定園區總體形象重點孵化產業，提升園區競爭力產業配套條件之一，輔助產業園區主導產業建議施行整體規劃，長期招商建議作為重點招商項目建議最先引進市場定位65電子信息產業物聯網物流及物流加工基礎樞紐平臺65市場定位打造虛擬物流電子信息港、智能總部生態港、綜合商務港；遵循產業發展的生態規律，實現從產業鏈到價值鏈的轉化不提升；三港聯動，通過智能信息化管理，一體化服務；66在園區產業判定的基礎上，結合園區產業定位，建議本園區分功能區打造產業園。具體如下：市場定位打造虛擬物流電子信息港、智能總部生態港、綜合商務港；66市場定位虛擬物流電子信息港包括交易中心、呼叫中心、虛擬大物流信息平臺（基地物流網信息管理系統、物流企業信息化標準化管理系統、基地公共服務系統、物流供應鏈管理系統）；67示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖市場定位虛擬物流電子信息港包括交易中心、呼叫中心、虛擬大物流67市場定位智能總部生態港以自身優越的地理、區位、交通條件和北京反哺地區發達的生產業、制造業為基礎，擁有較低的商務成本，先進的商務辦公設施、齊全的配套服務、生態化的環境，著重吸引公司總部、營銷中心、研發機構、設計中心入駐；融入第三方服務，成為北京市中心生產性企業總部向外圍梯度轉移的大平臺，成為北京外溢、河北周邊大中型企業實現二次創業的大舞臺。68示意圖示意圖示意圖市場定位智能總部生態港以自身優越的地理、區位、交通條件和北京68市場定位綜合商務港展示銷售中心、物流金融、電子物流定制服務、餐飲酒店等配套服務、物業服務、辦公區等。69示意圖示意圖示意圖示意圖市場定位綜合商務港展示銷售中心、物流金融、電子物流定制服務、69實施策略：客戶定位70根據項目產業對接方向和產業定位，項目的客戶特征如下：重要客戶群核心客戶群偶得客戶群本項目的主要客群應為無污染、耗能低、無噪音的符合綠色、環保要求的企業，企業主要來自于北京市電子信息制造業、物聯網業、物流及物流加工類中高端企業通過對項目產業定位研究，可以發現項目的客戶可以劃分為以下三類：物聯網行業內企業，屬于國家重點扶持的高新技術企業；現代服務業業務流程外包、創意類孵化和研發以及生物醫藥和醫療器械類企業；北京市電子信息制造業、物流及物流加工類中高檔企業；實施策略：客戶定位70根據項目產業對接方向和產業定位，項目的70實施策略：政策優惠土地優惠廠房采取優惠價格出租、出讓等多種方式合作。稅收優惠對國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。行政事業性收費屬于廣陽區或者市級以上的可以由園區統一協調有關部門予以減免辦事流程在項目簽約、立項、審批、建設乃至生產經營的全過程提供一條龍服務。產業扶持對電子信息產業、物聯網產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包等行業在國家政策的許可范圍以內盡量爭取優惠政策。71優惠政策方向建議結合現有的產業園優惠政策，建議本產業園從：土地、稅收、行政收費、辦事流程以及產業扶持等方面尋求較多的優惠政策。實施策略：政策優惠土地優惠71優惠政策方向建議結合現有的產業71園區建設：辦公及生產空間72標準廠房及定制化廠房設計部分標準化廠房以便于電子信息產業普通企業直接入駐。可參照龍河高新區做500平米左右的標準廠房。根據招商情況，針對具體有特殊需求的客戶設計定制化廠房。示意圖示意圖園區建設：辦公及生產空間72標準廠房及定制化廠房設計部分標準72園區建設：辦公及生產空間73總部辦公樓園區集中建設若干高層寫字樓，以滿足企業日常辦公需要。示意圖示意圖示意圖園區建設：辦公及生產空間73總部辦公樓園區集中建設若干高層寫7374園區建設：辦公及生產空間總部辦公樓服務于企業的日常辦公需要，主要集中于“智能總部生態港”。辦公空間應貼合招商情況，充分滿足企業辦公需求。透明辦公環境豪華接待區開敞辦公空間74園區建設：辦公及生產空間總部辦公樓服務于企業的日常辦公需74花園商務景觀辦公生態空間園區建設：園林景觀花園商務景觀辦公生態園區建設：園林景觀75園區建設：產業配套76產業配套：員工集體宿舍、食堂及日常購物場所提供滿足產業工人的集中宿舍、員工食堂，以及能夠滿足日常生活需要的小型便利店。并在園區統一規劃的基礎上，進行統一管理。員工集體宿舍、食堂及便利店檔次不用太高，在園區統一規劃的基礎上，以滿足人們的最基本需求為主。同時根據產業園各個功能分區，建議配套布局在“綜合商務港”內。園區建設：產業配套76產業配套：員工集體宿舍、食堂及日常購物761、有事業的峰巒上，有汗水的溪流飛淌；在智慧的珍珠里，有勤奮的心血閃光。2、人們走過的每一個足跡，都是自己生命的留言；留給今天翻過的日歷，留給未來永久的歷史。3、人生是一座可以采掘開拓的金礦，但總是因為人們的勤奮程度不同，給予人們的回報也不相同。4、理想之風扯滿人生的帆；奮斗之桿舉起理想之旗。5、人應該學會走自己的路，但更應該掌握手中的羅盤。6、不能因為人生的道路坎坷，就使自己的身軀變得彎曲；不能因為生活的歷程漫長，就使求索的腳步遲緩。7、人生的意義在理想的光輝中閃爍；生命的價值在創造的生活中閃現。8、只有走完平凡的路程，才能達到偉大的目標。9、奮斗目標是人生的精神支柱。10、共同的事業，共同的斗爭，可以使人們產生忍受一切的力量。——奧斯特洛夫斯基11、屬于每個人的道路，都在每個人的足下；屬于每個人的歷史，都在每個人的身后。12、終于有一天，海水和淚都是甜的。13、有志者自有千方百計，無志者只有千難萬難。14、貧不足羞，可羞是貧而無志。——呂坤15、人，只要有一種信念，有所追求，什么艱苦都能忍受，什么環境也都能適應。——丁玲16、人生的途程是遙遠的，只要雙腳不息地前行，道路就會向遠方延伸。17、理想是人生的堅實支柱，如果失去了生活的理想，精神也就會隨之而癱瘓。18、目標不是都能達到的，但它可以作為瞄準點。28、我學習了一生，現在我還在學習，而將來，只要我還有精力，我還要學習下去。——別林斯基

29、任何時候我也不會滿足，越是讀書，就越是深刻的感到不滿足，越是感到自己的知識貧乏。——馬克思

30、外國語是人生斗爭的一種武器。——馬克思

31、學習這件事不在乎有沒有人教你，最重要的是在于你自己有沒有覺悟和恒心。——法布爾

32、筆落驚風雨,詩成泣鬼神。——杜甫

33、別裁偽體親風雅,轉益多師是汝師。——杜甫28、我學習了一生，現在我還在學習，而將來，只要我還有精力，我還要學習下去。——別林斯基

29、任何時候我也不會滿足，越是讀書，就越是深刻的感到不滿足，越是感到自己的知識貧乏。——馬克思

30、外國語是人生斗爭的一種武器。——馬克思

31、學習這件事不在乎有沒有人教你，最重要的是在于你自己有沒有覺悟和恒心。——法布爾

32、筆落驚風雨,詩成泣鬼神。——杜甫

33、別裁偽體親風雅,轉益多師是汝師。——杜甫1、有事業的峰巒上，有汗水的溪流飛淌；在智慧的珍珠里，有勤奮77工業園項目策劃定位

——經驗分享會2011年8月工業園項目策劃定位

——經驗分享會2011年8月分享大綱引言顧問工作方法項目案例經驗分享分享大綱引言79引言工業用地占總用地成交比重越來越大全國土地供應：2011年1月至7月份，共成交工業用地6275塊，占總成交用地的52.6%，建設用地面積2.9億平米，占總用地面積的52.3%，超過普通住宅用地。一線城市和二三線城市房地產市場呈現不同特征，因此分別選取北京和廊坊分析其土地市場。北京市土地供應：2011年1月至7月份，共出讓工業用地72塊，占總出讓用地的50.7%，建設用地面積占總用地面積的55.1%，超過普通住宅用地。廊坊市土地供應：2011年1月至7月份，共出讓工業用地74塊，占總出讓用地的35.6%，建設用地面積占總用地面積的38.4%。其比重均高出去年總體水平。引言工業用地占總用地成交比重越來越大80引言在住宅用地成交溢價率下降（或上升趨勢趨緩）的同時，工業用地溢價率呈較快上升趨勢。土地溢價率是土地市場競爭狀況的表征之一，因此從工業用地和住宅用地的溢價率的變化可以推測出，開發商的投資側重點。北京市土地成交：普通住宅用地溢價率從去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而與此相反，工業用地的溢價率則從1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。廊坊土地成交：普通住宅用地溢價率上升了6.3%。而業用地的溢價率則上升了15.2%。北京市的住宅用地溢價率驟降至15.4%，而工業用地溢價率卻有大幅度上升。廊坊市的兩類用地的溢價率均有所上升，但是工業用地溢價率上升幅度較大。由此表明，住宅土地市場日趨冷清，工業用地成為開發商追逐熱點。引言在住宅用地成交溢價率下降（或上升趨勢趨緩）的同時，工業用81引言工業園定義產業園區是指一個國家或者一個區域的政府根據經濟發展的內在要求，通過行政或市場化等多種手段，集聚各種生產要素，適應市場競爭和產業升級的新形勢，滿足城市化進程合理集聚的趨勢，在一定的空間范圍內進行科學整合，使之成為結構層次合理、產業特色鮮明、集群競爭優勢顯著、功能布局優化的現代產業分工協作生產區，是鏈接工業化和城市化的紐帶。隨著工業用地備受市場熱捧，工業園也必將成為未來開發的重要方向。引言工業園定義產業園區是指一個國家或者一個區域的政府根據經濟82引言工業園分類國際上的產業園區主要分為以下幾類：第一，一般加工型工業園區。這一類工業園區以制造加工業為主，有綜合加工型的，也有專門從事某一類產品生產的特色園區，如意大利南部的服裝、紡織專業園區。第二，高科技園區。這類園區以高科技產品的研發為主，園區內科研機構、高校和企業相對集中，具有知識密集和人才密集性的特征。美國的硅谷、英國的劍橋科學園、法國巴黎高技術區、日本筑波科學城、印度班加羅爾軟件園等都是典型的高科技產業園。第三，生態工業園。生態工業園是根據循環經濟理論和工業生態學原理建立的一種與生態環境和諧共存的新型工業園。截至2003年，美國各州開展的生態工業園建設項目已經超過60個；在亞洲，日本的生態工業園建設項目也已超過30個。生態工業園已經成為各國在產業領域實現資源循環和高效利用的重要方式之一。引言工業園分類國際上的產業園區主要分為以下幾類：83引言產業園項目不同于普通住宅項目，從其開發模式到產業定位都是一個全新的研究項目。作為服務于開發商前期定位的顧問公司，應該走在開發商前面，理清產業園開發中面對的核心問題，并總結具體問題的研究方法。本分享會將結合我們完成的產業園項目，總結具體研究方法，與各位同事共同探討。引言產業園項目不同于普通住宅項目，從其開發模式到產業定位都是84分享大綱引言顧問工作方法項目案例經驗分享分享大綱引言85顧問工作方法開發商開發工業園區的核心需求工業園區研究方法顧問工作方法開發商開發工業園區的核心需求86顧問工作方法：開發商核心需求在利益最大化的驅使下，開發商拿下產業園區用地以后，面臨如下幾方面問題：開發模式：結合項目開發體量和價值挖掘判斷項目的開發模式是什么？住宅和產業應該如何組合，開發時序如何確定？產業規劃：側重于哪些核心產業？行業價值鏈的哪一段為主導行業？客戶定位：如何細分目標客戶群？向這些目標客戶群提供哪些利益？園區功能：園區提供何種功能？這些功能對客戶的吸引力有多大？顧問工作方法：開發商核心需求在利益最大化的驅使下，開發商拿87顧問工作方法：研究方法價值梳理開發模式產業規劃實施策略園區建設顧問工作方法：研究方法價值梳理88價值梳理區域價值某城市地區生產總值某城市產業結構某城市區域發展布局價值梳理區域價值某城市地區生產總值某城市產業結構某城市區域發89價值梳理產業對接方向蘇州工業園區上海市廊坊市產業定位京津冀都市圈范圍價值梳理產業對接方向蘇州工業園區上海市廊坊市產業定位京津冀都90開發模式確定假設方向產業主導型住宅開發主導型產業和住宅綜合開發型案例研究通過對國內外經典案例的開發模式研究，分析何種模式更適合本項目。選取合適的新城、產業園區為研究對象。分析其具體的開發階段，不同階段內產業和住宅的關系和先后順序。開發模式選擇在開發商利益最大化的前提下，結合項目本身特征，通過分析具體模式的優劣勢，選取適合的開發模式。霍華德“田園城市”:韋林花園城開發模式確定假設方向霍華德“田園城市”:韋林花園城91產業規劃主導產業和非主導產業的選擇結合項目產業發展現狀和發展機會以及區域發展潛力，確定產業的初步發展意向；通過對特定產業的研究，判斷工業園區的產業選擇和產業排序。產業初步發展意向應該符合當地產業發展現狀和發展規劃。在產業初步意向的基礎上，通過對具體產業的深入研究，判斷產業是否適合入駐本項目。產業初步發展意向產業發展方向診斷周邊產業發展現狀及規劃確定主導產業和非主導產業在分別判斷產業發展方向以后，綜合考慮園區特征和產業發展優劣勢，確定主導產業和非主導產業。在項目價值分析的基礎上，綜合分析產業發展現狀和未來發展規劃，是做產業規劃的基礎。產業規劃主導產業和非主導產業的選擇產業初步發展意向應該符合當92產業規劃具體發展產業的基本策略研究在確定主導產業和非主導產業的前提下，分析不同產業發展需求和不同產業對住宅開發的影響如何，細化產業發展的優先側重。在細化產業組合方案的基礎上，借鑒同類型園區功能區劃分和重點園區土地指標配比，對本園區的功能區劃分和土地配置提出相應的建議。細化產業組合方案確定各類用地指標配比重點園區土地指標配比“案例借鑒”確定園區重點功能區同類型園區的功能區劃分“案例借鑒”產業規劃具體發展產業的基本策略研究細化產業組合方案確定各類用93實施策略招商策略及計劃在主導和遠期培育的產業基礎上，確定企業的規模、所處具體產業階段，結合產業對接方向，確定招商策略及計劃。優惠政策研究土地優惠：廠房采取優惠價格出租、出讓等多種方式合作。稅收優惠：對高新技術企業等進行相應的稅收減免。行政事業性收費：由園區統一協調有關部門予以減免辦事流程：在項目簽約、立項、審批、建設乃至生產經營的全過程提供一條龍服務。產業扶持：對園區主導產業在國家政策的許可范圍以內盡量爭取優惠政策。招商策略及計劃涉及面較廣，更為深入的定位方法還需進一步研究。本報告僅列出典型的優惠政策，具體優惠政策還需結合項目所在地進行分析。實施策略招商策略及計劃招商策略及計劃涉及面較廣，更為深入的定94園區建設產品建議園區建設產品建議95顧問工作方法：研究方法價值梳理是開展后續研究的基礎，通過分別對開發模式、產業規劃、實施策略、園區建設等的研究解決開發商最關注的核心問題。下面還將結合具體研究的案例對具體模塊進行簡單的介紹。開發模式產業規劃實施策略園區建設價值梳理顧問工作方法：研究方法開發模式產業規劃實施策略園區建設價值梳96分享大綱引言顧問工作方法項目案例經驗分享分享大綱引言97案例簡介用地簡介位置：廊坊市萬莊鎮內。廊坊市區的西北方向，緊鄰北京大興；項目總占地：項目占地面積2.25平方公里，約3375畝。用地規模大，相當于1/2個CBD；如此大規模體量開發，必將注定其開發模式應該是綜合型、復合化的開發；具體開發模式則應根據項目現狀進行判斷。項目階段簡介項目任務：確定產業和住宅的開發模式；產業定位；產業園區基本產品建議；住宅開發建議。項目進展：項目現已完成第一階段和第二階段報告，其中一階段詳細分析了項目價值屬性，并確定了項目的開發模式；二階段主要完成了項目的產業定位和產業園區的基本產品建議；項目現狀：由于開發商拿地遇阻，尚不能進行更深入的住宅開發研究，在完成產業定位以后項目暫緩執行。此次分享主要針對項目產業研究內容進行提煉，側重于產業研究方法的應用。案例簡介用地簡介位置：廊坊市萬莊鎮內。廊坊市區的西北方向，緊98部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整99案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業機會研究依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基100廊坊市發展機會廊坊市位于京津冀都市圈內，是京津之間的黃金走廊。京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設將增強廊坊與其他城市的溝通。案例所處區位發展潛力案例發展機會廊坊六個區縣位于環首都經濟圈內，該經濟圈強調了北京對周邊區縣的“反哺”，廊坊可借此機會對接首都的產業“溢出”。萬莊發展機會萬莊生態城為廊坊未來重點發展區域，其開發將加強廊坊與北京的對接能力，提升京津冀一體化進程中廊坊的地位。密涿高速將加強萬莊與廊坊內部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來發展機會。此項目隸屬萬莊組團，是廊坊未來重點發展區域。隨著大交通和小交通的改善，本案將能充分共享廊坊的發展機遇，并將成為廊坊與北京溝通的核心紐帶。廊坊市發展機會廊坊市位于京津冀都市圈內，是京津之間的黃金走廊101案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業初步判斷依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基102廊坊市確定了構建“兩帶一軸一中心”的產業發展格局，而萬莊則處于環北京產業帶上。“兩帶”：即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個開發區和工業園區，沿涿密高速公路建設環北京產業帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚芬港、東沽港、里瀾城等園區，沿廊泊公路建設環天津產業帶。“一軸”：即依托永清、霸州、文安、大城等工業園區，沿規劃建設的廊滄高速公路建設特色產業軸。“一中心”：即發展城市經濟，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區不僅成為全市的政治文化中心，而且成為名副其實的經濟中心。依托廊坊的產業發展機會案例發展產業初步判斷廊坊市確定了構建“兩帶一軸一中心”的產業發展格局，而萬莊則處103依托廊坊的產業發展機會京津冀都市圈：京津冀都市圈將成為中國經濟的“第三極”，廊坊作為京津之間的黃金走廊，本項目即是京津發展外擴的黃金焦點；環首都經濟圈：環首都經濟圈強調北京對周邊地區的反哺，包含廊坊六個區（縣）。廊坊借住環首都經濟圈優勢，對接首都的產業“溢出”。萬莊生態城：萬莊生態城市廊坊未來發展的重點區域，其開發將在經濟、社會等方面強化廊坊主城區對區域經濟的影響力和控制力，提升京津冀一體化進程中廊坊利益最大化。交通改善：京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設將增強廊坊與其他城市的溝通。密涿高速將加強萬莊與廊坊內部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來發展機會。本項目距未來北京第二機場約20公里，有望成為臨空經濟區波及區域，第二機場將給未來萬莊的產業發展帶來新變化。京津冀都市圈萬莊生態城環首都經濟圈產業發展機遇交通改善交通改善交通改善機遇機遇依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境的改善，廊坊市未來產業將有較大的發展空間。萬莊生態城的開發則奠定了本項目在廊坊市的重要地位。結合廊坊產業規劃和區域特征，可知萬莊產業定位為承接北京產業轉移。案例發展產業初步判斷依托廊坊的產業發展機會京津冀都市圈：京津冀都市圈將成為中國經104兩城兩帶北部研發服務和高新技術產業發展帶：中關村科學城、未來科技城。南部高技術制造業和戰略性新興產業發展帶：大興、亦莊行政合并。六高四新“六高”：中關村、亦莊、CBD、金融街、奧林匹克中心區、臨空經濟區。6大高端產業功能區以全市7%的平原面積，集聚了全市四成左右的GDP和資產，實現了全市四成以上的利潤和稅金。“四新”：通州高端商務服務區、麗澤金融商務區、新首鋼高端產業綜合服務區、懷柔文化科技高端產業新區。第105頁中關村CBD亦莊經濟開發區金融街奧林匹克中心區臨空經濟區“六高”區域“四新”區域通州高端商務服務區麗澤金融商務區新首鋼高端產業綜合服務區懷柔文化科技高端產業新區北部產業帶南部產業帶北京市未來產業空間布局的重點為“兩城兩帶，六高四新”，其中“兩高一新”位于北京東南部。隨著CBD東擴、南城計劃、通州國際新城等規劃相繼出臺，北京的產業空間布局呈現“東南飛”景象。依托北京的產業發展機會：北京產業空間轉移“東南飛”案例發展產業初步判斷兩城兩帶第28頁中關村CBD亦莊經濟開發區金融街奧林匹克105依托北京的產業發展機會北京中心城區海淀密云通州房山石景山昌平朝陽大興固安燕郊香河大廠亦莊北京五環廊坊隨著北京產業“東南飛”，周邊區縣實施了新的對接措施，對與北京大興緊鄰的萬莊也必將有更為積極影響。臨近北京市縣發展對策：固安工業園區：率先推出對接“城南行動計劃”發展策略，加快融入“大北京”進程，通過北京核心區的輻射作用拉動當地經濟的發展。大廠縣：隨著首鋼機電產業基地的奠基，尤其是大廠潮白河工業區的開工建設，也正在追趕大北京產業轉移的順風車。三河市燕郊：房地產并非燕郊工業園的主導產業，甚至只占很微小的比例，但不可否認的是，北京居住后花園的概念炒作在很大程度上提高了燕郊的知名度，進而促進了燕郊工業園區的招商工作。案例發展產業初步判斷依托北京的產業發展機會北京海淀密云通州房山石景山昌平朝陽大興106電子信息產業、休閑商務產業傳統優勢產業先進制造業、現代服務業和新型農業廊坊的發展定位是“京津冀電子信息走廊，環渤海休閑商務中心”，圍繞著定位著力推進電子信息產業、休閑商務業，加快先進制造業、現代服務業和新型農業的發展；“塔尖”：全力推進、優先發展，集中智慧做規劃，加快推動電子信息產業專項規劃、休閑商務產業區規劃和文化產業發展規劃；“塔身”：增強產業鏈條的緊密性和延展性，促進同類產業和同一產業鏈條的上下游企業實現大規模集聚，最大程度地發揮“塔身”普遍性支撐；

“塔基”：加快升級傳統優勢產業，“塔基”支撐即期經濟增長的功能，拉開了廊坊高端產業集群發展的宏偉框架。案例產業選擇初步定位：廊坊產業定位“京津冀電子信息走廊、環渤海休閑商務中心”是廊坊新的產業標志。案例發展產業初步判斷電子信息產業、休閑商務產業傳統優勢產業先進制造業、現代服務業107案例產業選擇初步定位：廊坊各區縣產業發展情況√重點產業√

包含產業相比其他各區縣，廊坊市區的產業發展較為全面，在電子信息、生物醫藥等產業發展基礎上具有一定的優勢，可以拓展在新材料、會展旅游等方面產業的引入。案例發展產業初步判斷案例產業選擇初步定位：廊坊各區縣產業發展情況√重點產業√108案例產業選擇初步定位：廊坊市區產業園區概況經濟開發區作為資深企業園區，經濟貢獻度最大，華為與龍河開發區主導的電子產業發展迅速，整體廊坊市區具備產業集群效應。東北東南北西北退二進三第三產業第二產業案例發展產業初步判斷案例產業選擇初步定位：廊坊市區產業園區概況經濟開發區作為資深109加快服務業轉型升級，促進向生產性服務業主導型經濟轉變。生產性服務業增加值對全市現價GDP的貢獻率超過55%。生產性服務業成為高端產業、高效企業、高薪崗位的主要提供者。拓展提升城市服務功能，做大做強金融服務、信息服務、科技服務、商務服務、流通服務等生產性服務業，將北京打造成為服務區域、服務全國、輻射世界的生產性服務業中心城市。著力發展高端現代制造業，改造提升傳統制造業‘十二五’期間，將實施重大項目帶動戰略，重點推進京東方八代線、長安汽車、北京現代三工廠、福田中重卡合資項目、中航工業園、北京數字信息產業基地等重大項目建設，提升電子信息、汽車、裝備制造、醫藥等產業發展水平。重點推進新一代信息技術、生物、節能環保、新材料、新能源汽車、新能源、航空航天和高端裝備制造等戰略性新興產業重點領域發展。案例產業選擇初步定位：北京產業定位案例發展產業初步判斷加快服務業轉型升級，促進向生產性服務業主導型經濟轉變。案例產1102009年新興產業增加值第111頁億元各產業增加值（06-09年）年均增長率數據來源：北京市2010年統計年鑒案例產業選擇初步定位：依托北京新興產業發展定位分析現代服務業、生產性服務業、信息產業、文化創意產業已成為新興產業中的主導產業，且以年均10%以上的增速迅猛增長，尤其值得指出的是文化創意產業和生產性服務業的增長速度接近甚或超過20%。廊坊市未來重點發展新興產業，因此本部分重點研究北京市新興產業發展趨勢案例發展產業初步判斷2009年新興產業增加值第34頁億元各產業增加值（06-111制造業和服務業：“制造業”相關的產業增速最慢，“服務業”相關產業增速最快。“制造業”相關產業增速放緩的同時，醫藥制造業增速迅猛，是產業未來發展重要方向。而醫療設備及儀器儀表制造業增速緩慢。電子相關產業發展：增速最快的15各子產業中，與“電子服務”相關的產業有4個；增速最慢的15個子產業，與“電子制造”相關的有4個。由此可知，電子相關產業正從“制造”正在向“信息服務”提升。案例產業選擇初步定位：依托北京新興產業發展定位分析萬莊應以北京市產業升級為契機，立足新興產業的制造業，發展智能化及現代服務業的外包產業，建立華北區域總部研發機構，與北京產業錯位發展的同時，實現輔助支撐北京產業發展。案例發展產業初步判斷制造業和服務業：“制造業”相關的產業增速最慢，“服務業”相關112優勢：土地成本和勞動力成本低。本案例優劣勢分析劣勢：周邊配套不完善，勞動力素質普遍偏低。優勢：鄰近北京，可以共享北京研發能力和市場吸納能力。劣勢：土地成本和勞動成本相對較高。與北京相比，本案例的優勢主要體現在土地成本和勞動成本，而與其他地區相比，廊坊的主要優勢則是鄰近北京地緣優勢，可以共享北京消費市場和科研水平。與北京相比與河北其他城市比案例發展產業初步判斷優勢：土地成本和勞動力成本低。本案例優劣勢分析劣勢：周邊配套113結合本案例的優劣勢分析，可知對本案例適宜發展的產業特征主要體現在對市場、研發能力依賴度和對人力和土地成本的需求四方面。結合廊坊市的優劣勢分析，本案例可選擇滿足一下特點的產業：對市場依賴程度較高，對流通時間要求高；對研發依賴程度高，需要相關的研發人員駐場或者經常培訓；對人力素質要求低，簡單流水線工人；占地規模較大，對土地成本較為敏感杜絕高污染、高耗能、有噪音產業，以綠色、環保類為核心；案例發展產業初步判斷結合本案例的優劣勢分析，可知對本案例適宜發展的產業特征主要體114電子信息產業物聯網初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為：電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。生物醫藥及醫療器械符合廊坊市整體產業定位；是電子信息產業下屬頗具發展潛力的產業方向；嘗試對接亦莊生物醫藥基地等園區；物流及物流加工現代服務業業務外包對接北京市場，具備發展潛力；是產業發展的重要方向，北京提供了充分的機會；創意孵化類產業對周邊環境影響小，且具備一定發展空間；案例發展產業初步判斷電子信息產業物聯網初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為115產業發展機會依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境的改善，廊坊市未來產業將有較大的發展空間。本案例發展產業機會研究小結CBD東擴、南城計劃、通州國際新城建設，北京的產業空間布局開始“東南飛”，廊坊具備對接北京產業發展的機會。產業選擇初步定位初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為：電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。本案具備發展產業的政策條件和區位優勢。建議本案對接北京市產業轉移，并以電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。產業發展機會依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境116案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業機會研究依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基117案例所處區域發展潛力廊坊發展機會萬莊發展機會此項目發展機會案例發展產業機會研究依托廊坊的產業發展機會依托北京的產業發展機會此項目產業選擇初步定位案例開發地產機會研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此項目未來住宅需求預測案例未來機會梳理案例價值判斷未來機會梳理區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例價值判斷未來機會梳理區域發展潛力地產開發機會產業發展機會118產業發展機會機會：本案位于萬莊生態城內，是廊坊未來發展重點區域；北京產業“東南飛”，對萬莊也將有積極影響。本案例未來機會梳理定位：電子信息產業、物流及物流加工業、現代服務業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。地產開發機會機會：廊坊市房地產市場近些年來成交量和成交價格也都有較大幅度上升，隨著基礎設施不斷完善，其發展潛力較大。定位：當地居民上樓、產業發展所帶來的產業人口和北京外溢客戶等需求將成為本項目地產開發的有力支柱。產業發展機會機會：本案位于萬莊生態城內，是廊坊未來發展重點區119部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷部分研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究